481/1995

Denna lag tillämpas på ett avtal genom vilket en byggnad eller en del av en byggnad ( lägenhet ) hyrs ut för att användas som bostad ( hyresavtal för bostadslägenhet ). Användningsändamålet bestäms enligt vad som avtalats vara den huvudsakliga användning av lägenheten.

Genom hyresavtalet kan också ett markområde upplåtas för att användas i samband med lägenheten.

Denna lag tillämpas också enligt vad som stadgas nedan på sådana gemensamma utrymmen och anordningar i fastigheten eller byggnaden som används av hyresgästen med anledning av hyresförhållandet.

Denna lag tillämpas inte på inkvarteringsrörelsers verksamhet.

I fråga om statens, en kommuns eller något annat offentligt samfunds hyresbostäder gäller vad som särskilt stadgas eller bestäms om dem.

Avvikelse från denna lag kan göras i hyresavtalet, om inte något annat stadgas i denna lag eller det annars skall anses vara förbjudet.

Ett hyresavtal är tidsbestämt eller gäller tills vidare. Hyresavtalet gäller tills vidare, om inte något annat har avtalats eller avtalas eller något annat följer av annan lag. Om hyresavtal ingås flera gånger än två i följd med samma hyresgäst för en bestämd tid på högst tre månader, är hyresavtalet trots det villkor som gäller den bestämda tiden i kraft tills vidare.

Ett tidsbestämt hyresavtal upphör vid utgången av avtalets giltighetstid. Ett hyresavtal som gäller tills vidare och även ett tidsbestämt hyresavtal upphör med stöd av denna lag till följd av att avtalet sägs upp, hävs eller förfaller eller genom avtal om att det upphör.

Om flyttningsdag stadgas nedan i 9 kap.

Hyresavtal skall ingås och ändras skriftligen. Om hyresavtalet inte har ingåtts skriftligen, anses det vara i kraft tills vidare. Ett tidsbestämt hyresavtal för en lägenhet som hyrts som fritidsbostad kan dock också vara muntligt.

Miljöministeriet kan tillhandahålla formulär för hyresavtalsblanketter samt för blanketter för meddelanden och uppmaningar som behövs i hyresförhållandet.

Om det skulle strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara oskäligt att tillämpa ett villkor i hyresavtalet, kan villkoret jämkas eller lämnas obeaktat. Om villkoret är sådant att det inte är skäligt att avtalet efter jämkningen av villkoret till övriga delar förblir i kraft i oförändrad form, kan avtalet jämkas också till andra delar eller också kan det bestämmas att avtalet förfaller.

På jämkning av ett hyresavtal mellan en konsument och en näringsidkare tillämpas konsumentskyddslagen (38/78) . På jämkning av hyrans belopp tillämpas likväl denna lag.

Skadestånd som skall betalas med stöd av denna lag kan jämkas om det är oskäligt med beaktande av den skadeståndsskyldige avtalspartens möjligheter att förutse och förhindra skadans uppkomst, parternas förmögenhetsförhållanden samt andra omständigheter.

Den avtalspart som lidit skada skall vidta skäliga åtgärder för att begränsa sin skada. Om han försummar detta får han själv stå för en motsvarande del av skadan.

Om hyresgästen med stöd av hyresavtalet i god tro har tagit lägenheten i sin besittning, är ett annat avtal genom vilket samma lägenhet hyrs ut eller någon annan annars ges rätt att använda den, utan verkan mot hyresgästen. Om en inteckning dock är i kraft som säkerhet för hyresrättens eller någon annan nyttjanderätts bestånd, har innehavaren av inteckningen företräde. I övriga fall har det tidigare avtalet företräde.

Den som när hyresavtalet ingicks var i god tro, men vars hyresavtal blir ogiltigt på grund av konkurrerande avtal, har rätt att få ersättning för skadan av hyresvärden.

Avtal kan ingås om att en skälig säkerhet skall ställas med tanke på den skada som uppstår om en avtalspart inte uppfyller sina förpliktelser. Om säkerhet inte ställs inom avtalad tid, har den avtalspart till vars förmån det har avtalats om säkerhet rätt att häva avtalet. Rätt att häva avtalet föreligger dock inte, om säkerheten har ställts innan meddelande om hävning delgavs.

Ett villkor enligt vilket en avtalspart skall ställa en säkerhet som är större än tre månaders hyra är ogiltigt.

Ett sådant villkor i ett hyresavtal att inteckning inte får sökas till säkerhet för hyresrättens bestånd eller att hyresgästen inte har rätt att kvitta hyra med en motfordran är ogiltigt.

10 § har upphävts genom L 15.8.2003/737 .

Makar och personer som lever i ett äktenskapsliknande förhållande ( makar ) svarar solidariskt för de förpliktelser som följer av hyresavtalet, om de bor tillsammans i en lägenhet som de eller den ena av dem har hyrt. Också den make som inte har hyrt lägenheten svarar om den andra maken har flyttat från lägenheten, under den tid han bor kvar i den fortfarande för de skyldigheter som följer av hyresavtalet. I ett mål eller ärende som gäller en sådan bostadslägenhet skall vardera maken ges tillfälle att bli hörd, om det bedöms att det finns skäl till detta.

Om den dag då en åtgärd enligt denna lag skall vidtas är en helgfri lördag, helgdag, självständighetsdagen, första maj eller jul- eller midsommaraftonen, får åtgärden vidtas den första vardagen därefter.

Vid beräkning av en i dagar uttryckt tid inom vilken en åtgärd skall vidtas, beaktas inte den dag från vilken den tid som utsatts i denna lag börjar löpa. En i månader eller år uttryckt tid inom vilken en åtgärd skall vidtas går ut den dag i den bestämda månaden som till namn eller ordningsnummer motsvarar den dag från vilken den i denna lag utsatta tiden börjar löpa. Om motsvarande dag inte finns i den månad då den bestämda tiden löper ut, anses dess sista dag vara den bestämda tidens slutdag.

En bestämd tid som uttryckts i dagar, månader eller år före en nämnd dag räknas bakåt från den dagen enligt de grunder som gäller när den skall räknas framåt enligt 2 mom.

Vad som stadgas i denna paragraf gäller också den dag då hyresgästen skall flytta från lägenheten.

Om inte något annat stadgas i denna lag, kan meddelanden och uppmaningar som avses i lagen sändas per post i rekommenderat brev under den adress som mottagaren vanligen använder. Om meddelandet har sänts på behörigt sätt, får avsändaren åberopa det, även om det försenas eller inte kommer fram till mottagaren.

Stämningar eller andra meddelanden eller uppmaningar enligt denna lag vilka gäller en lägenhet som makar gemensamt eller den ena av dem har hyrt för att användas som gemensamt hem får sändas till någondera maken.

Hyresvärden har rätt att få handräckning av en polismyndighet, om i 21 eller 22 § avsett tillträde till lägenheten förvägras.

Hyresgästen har rätt att få handräckning av polismyndigheten, om hyresvärden uppenbart orättmätigt hindrar hyresgästen att använda den rätt som han har enligt hyresavtalet eller denna lag.

15 § har upphävts genom L 12.7.2002/599 .

Hyresvärden skall ställa lägenheten till hyresgästens förfogande den dag då hyresgästen har rätt att få den i sin besittning.

Om lägenheten inte är färdig eller ledig när hyresgästen har rätt att få den i sin besittning, och dröjsmålet vållar hyresgästen väsentlig olägenhet, har hyresgästen rätt att häva hyresavtalet. Hyresgästen har rätt att häva hyresavtalet redan före den avtalade tillträdesdagen, om det är uppenbart att tillträdet till lägenheten kommer att fördröjas på ovan nämnt sätt.

Hyresgästen får använda bostadslägenheten som sin egen eller som gemensam bostad för honom och hans make och de barn som hör till familjen. Om hyresvärden inte vållas avsevärd olägenhet eller störning, får hyresgästen använda lägenheten som gemensam bostad också för sin eller sin makes nära släkting eller genom underuthyrning eller annars upplåta högst hälften av lägenheten för att användas av någon annan för boende.

I andra fall får hyresgästen inte utan ett samtycke i hyresavtalet eller särskilt samtycke av hyresvärden upplåta lägenheten eller en del av den att användas av någon annan.

Hyresgästen får för högst två år upplåta hela bostadslägenheten att användas av någon annan, om hyresgästen på grund av arbete, studier eller sjukdom eller av någon annan sådan orsak vistas på annan ort och hyresvärden inte har grundad anledning att motsätta sig upplåtelsen.

Hyresgästen skall senast en månad innan lägenheten tillfälligt upplåts för att användas av någon annan skriftligen meddela hyresvärden om saken. Om hyresvärden inte godkänner upplåtelsen, skall han inom 14 dagar från det han fick meddelandet föra grunden för sin vägran till domstol för prövning. Om domstolen godkänner grunden för vägran, skall den förbjuda upplåtelsen. Om domstolen förkastar hyresvärdens talan, kan lägenheten upplåtas tillfälligt för att användas av någon annan trots att hyresvärden söker ändring.

Om hyresgästen har upplåtit lägenheten helt eller delvis för att användas av någon annan, svarar hyresgästen, ifall inte något annat har avtalats med hyresvärden, fortfarande för de skyldigheter som hör till hyresgästen enligt hyresavtalet samt för sådan skada som den till vilken lägenheten helt eller delvis har upplåtits är skyldig att ersätta hyresvärden. Den till vilken lägenheten upplåtits svarar gentemot hyresvärden för en sådan skada som han skulle vara skyldig att ersätta, om hyresvärden hade hyrt lägenheten eller en del av den till honom.

Lägenheten skall när hyresförhållandet börjar och medan det består vara i ett sådant skick som hyresgästen med beaktande av lägenhetens ålder, områdets lägenhetsbestånd och övriga lokala förhållanden skäligen kan kräva, om inte något annat har avtalats om skicket. Avtal kan också ingås om att hyresgästen håller i skick de rum och anordningar som enligt hyresavtalet används av hyresgästen eller om att han svarar för förpliktelser som hör till fastigheten.

Om lägenheten inte när hyresförhållandet börjar är i det skick som krävs eller avtalats eller under tiden för hyresförhållandet av någon annan orsak än försummelse eller vårdslöshet från hyresgästens sida råkar i bristfälligt skick och hyresvärden är ansvarig för lägenhetens skick, har hyresgästen rätt att häva hyresavtalet, om bristen är av väsentlig betydelse och hyresvärden inte efter att ha fått uppmaning utan dröjsmål eller inom avtalad tid sörjer för att bristen avhjälps eller bristen inte kan rättas till. Om hyresvärden underlåter att avhjälpa bristen, får hyresgästen, i stället för att häva hyresavtalet, avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, utom om bristen beror på att byggnaden är halvfärdig eller en myndighet har förbjudit att lägenheten används. Hyresgästen skall sörja för att de kostnader som avhjälpandet av bristen vållar hyresvärden förblir skäliga.

Om lägenheten enligt villkor i hyresavtalet har hyrts ut i det skick som den befann sig i när avtalet slöts, kan hyresgästen trots det använda sin ovan i denna paragraf stadgade rätt, om hyresgästen när han slöt avtalet inte visste om bristen i lägenheten eller inte med normal omsorgsfullhet hade kunnat iaktta eller vänta sig bristen med hänsyn till lägenhetens ålder, skicket i lägenheter som på området används för motsvarande syfte och de lokala förhållandena i övrigt.

Hyresvärden och hyresgästen kan avtala om reparations- och ändringsarbeten samt vårdåtgärder i bostadslägenheten. Hyresgästen har inte rätt att utan tillstånd av hyresvärden utföra andra reparations- eller ändringsarbeten i lägenheten än sådana som behövs för att avhjälpa en brist enligt 20 § 2 mom. Hyresgästen har dock alltid rätt att vidta åtgärder för att förhindra eller begränsa en direkt skada på lägenheten.

Hyresvärden har rätt att omedelbart vidta en vårdåtgärd eller utföra ett reparations- eller ändringsarbete som inte kan skjutas upp utan att skada vållas. Också en vårdåtgärd eller ett reparations- eller ändringsarbete som inte medför väsentlig olägenhet eller störning för utövningen av hyresrätten får utföras på villkor att hyresvärden underrättar hyresgästen om det minst 14 dagar innan arbetet inleds. I de fall som avses i detta moment har hyresgästen inte rätt att häva hyresavtalet.

Om hyresvärden vill utföra något annat reparations- eller ändringsarbete i lägenheten än ett som avses ovan, skall han underrätta hyresgästen om detta minst sex månader innan arbetet inleds. Om hyresgästen byts efter det meddelandet lämnades, skall också den nya hyresgästen underrättas om arbetet, men någon ny tid beräknas inte för hans del. Hyresgästen har rätt att inom 14 dagar från det han fick meddelandet häva avtalet så att det upphör när reparations- eller ändringsarbetet tidigast får inledas. Efter uppsägning får arbetet inte utföras utan samtycke av hyresgästen.

Hyresgästen skall utan dröjsmål låta hyresvärden komma in i lägenheten vid en lämplig tid för att övervaka lägenhetens skick och vård.

Om avsikten är att lägenheten skall säljas eller hyras ut på nytt, har hyresvärden rätt att visa lägenheten vid en tid som är lämplig för hyresvärden och hyresgästen.

Hyresvärden skall sörja för att sådana åtgärder från hans sida som avses ovan i detta kapitel inte vållar hyresgästen större olägenhet eller störning än vad som är nödvändigt för vidtagande av åtgärden.

Hyresgästen har rätt att få befrielse från hyresbetalningen eller skälig nedsättning av hyran för den tid under vilken lägenheten inte har kunnat användas eller under vilken lägenheten inte har varit i det skick som kan krävas eller i avtalat skick. Hyresgästen har dock inte denna rätt, om lägenhetens bristfälliga skick beror på försummelse eller annan vårdslöshet från hyresgästens sida eller om reparations- eller ändringsarbete har utförts till följd av en skada som hyresgästen skall svara för. Rätt enligt detta moment föreligger inte från en tidigare tidpunkt än den då hyresvärden har fått kännedom om en sådan brist i lägenhetens skick som har framkommit under tiden för hyresförhållandet.

Hyresgästen har också rätt att få ersättning för olägenhet eller skada som vållats av en ovan i detta kapitel avsedd åtgärd eller försummelse från hyresvärdens sida, utom i det fall att hyresvärden visar att dröjsmålet vid tillträdet till lägenheten eller lägenhetens bristfälliga skick inte har berott på en åtgärd eller försummelse eller någon annan vårdslöshet från hyresvärdens sida, eller om reparations- eller ändringsarbete har utförts till följd av en skada som hyresgästen skall svara för.

Hyresgästen skall utan dröjsmål underrätta hyresvärden om skada eller sådan brist i lägenheten som hyresvärden är skyldig att avhjälpa. Anmälan skall göras genast, om reparation måste utföras utan dröjsmål för att förhindra att skadan blir större.

Om lägenheten under en längre tid inte används skall hyresgästen underrätta hyresvärden om detta och ge honom tillfälle att komma in i lägenheten.

En hyresgäst som försummar sin anmälningsskyldighet svarar för den skada som försummelsen vållar.

Hyresgästen skall vårda lägenheten omsorgsfullt. Hyresgästen är inte ansvarig för sedvanligt slitage som beror på att lägenheten används för det ändamål som förutsätts i hyresavtalet, om hyresvärden svarar för lägenhetens skick och underhåll.

Hyresgästen är skyldig att ersätta hyresvärden för skada som hyresgästen uppsåtligen eller genom sin försummelse eller annan vårdslöshet vållar lägenheten.

Hyresgästen är också skyldig att ersätta hyresvärden för skada som en person som vistas i lägenheten med tillstånd av hyresgästen uppsåtligen eller genom sin försummelse eller annan vårdslöshet vållat lägenheten. Hyresgästen svarar dock inte för skada som vållas av den som utför arbete på uppdrag av hyresvärden eller för dens räkning som äger byggnaden, lägenheten eller de aktier som berättigar till besittningen av den.

Hyresgästens ansvar enligt denna paragraf gäller i tillämpliga delar också sådana gemensamma utrymmen eller anordningar i fastigheten eller byggnaden som används av hyresgästen med anledning av hyresförhållandet.

Ett villkor är ogiltigt, om det begränsar den rätt som hyresgästen enligt 16-25 §§ har att få lägenheten i sin besittning, använda lägenheten, upplåta den eller en del av den för att användas av någon annan, att kräva att lägenheten är i lagstadgat eller avtalat skick, att häva avtalet eller att få befrielse från hyresbetalningen eller hyran nedsatt eller att få skadestånd, eller om villkoret betyder att hyresgästen eller den till vilken hyresgästen har upplåtit lägenheten eller en del av den har strängare ansvar än vad som stadgas i detta kapitel, när det är fråga om skada på sådana utrymmen i lägenheten som enligt avtalet används för boende.

Hyran bestäms enligt vad som har avtalats, om inte något annat följer av denna eller någon annan lag.

Avtal om justering av hyran kan ingås med beaktande av lagen om begränsning av användningen av indexvillkor (1195/2000) . Om det har avtalats att hyresvärden under hyresförhållandet ensidigt får bestämma tidpunkten för en hyreshöjning eller dess belopp, är ett sådant avtalsvillkor ogiltigt, om det inte också har avtalats om den grund enligt vilken hyran får höjas under avtalsförhållandet. Innan den höjda hyran träder i kraft skall hyresvärden skriftligen underrätta hyresgästen om den nya hyran och om vid vilken tidpunkt den träder i kraft. (5.12.2003/1038)

Under den tid de bestämmelser i aravabegränsningslagen (1190/1993) eller i lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001) som gäller bestämmande av hyran tillämpas på bostadslägenheten, ska av bestämmelserna i detta kapitel i fråga om hyrans storlek och de uppgifter som ska lämnas om hyran tillämpas 1 mom. i denna paragraf, 27 a och 29 §, 30 § 1 mom. samt 31 och 32 § och dessutom vad som föreskrivs om detta i de nämnda lagarna eller med stöd av dem. (13.11.2020/790)

Om det i den byggnad där lägenheten finns har installerats lägenhetsspecifika vattenmätare för att fördela kostnaderna, ska den ersättning för vatten som tas ut av hyresgästen grunda sig på den tillförlitligt uppmätta faktiska förbrukningen.

Hyresgästen ska varje månad ges information om vattenförbrukningen i lägenheten. Dessutom ska hyresgästen i samband med att den ersättning som avses i 1 mom. tas ut ges information om andra grunder för ersättningen. Hyresvärden får inte ta ut någon separat avgift av hyresgästen för lämnande av informationen.

Ett villkor som begränsar hyresgästens rätt enligt denna paragraf är ogiltigt.

Närmare bestämmelser om bestämmandet av den ersättning som avses i denna paragraf samt om den information som ska ges om vattenförbrukningen och i samband med uttag av ersättningen utfärdas genom förordning av statsrådet.

Statsrådet kan efter att ha hört bostadsrådets hyressektion meddela rekommendationer om justering av hyrorna.

Hyresvärden eller hyresgästen kan låta domstolen pröva frågan om hyresbeloppet eller ett villkor som gäller bestämmande av det är skäligt. Ett yrkande som gäller prövning av om hyran är skälig får inte väckas sedan hyresförhållandet har upphört.

Hyresvärden får inte säga upp hyresavtalet under den tid då frågan om hyran är skälig prövas av underrätten på yrkande av hyresgästen.

Domstolen kan på yrkande av hyresgästen enligt prövning sänka hyran eller ändra ett villkor som gäller bestämmande av hyran, om hyran utan i hyresförhållanden godtagbar orsak väsentligt överstiger gängse hyra för lägenheter med samma hyresvärde som används för samma ändamål inom området.

Domstolen kan på yrkande av hyresvärden enligt prövning höja hyran eller ändra ett villkor som gäller bestämmande av hyran, om hyresbeloppet eller det villkor som gäller bestämmande av hyran med stöd av 6 § skall anses vara oskäligt.

Om hyresbeloppet eller ett villkor som gäller bestämmande av hyran ändras, skall domstolen i sitt beslut bestämma från vilken tidpunkt den ändrade hyran eller det ändrade villkoret träder i kraft. Om ändring söks i underrättens beslut om hyrans belopp eller det villkor som gäller bestämmande av hyran, skall hyran dock betalas till det tidigare beloppet tills hovrätten har avgjort frågan, om inte något annat avtalas.

Om domstolen beslutar sänka hyran, skall den med beaktande av grunderna för sänkningen av hyran och övriga omständigheter som framkommit i saken samtidigt bestämma om hyresvärden skall återbetala den hyra som han har uppburit. Återbetalning får dock inte bestämmas ske för en tid som föregår delgivningen av yrkandet på sänkning av hyran, om det inte finns synnerligen vägande skäl till detta, och inte alls från en tidigare tidpunkt än ett år före delgivningen av sänkningsyrkandet.

Under den tid de bestämmelser i lagen om användning, överlåtelse och inlösen av aravahyresbostäder och aravahyreshus eller i lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån som gäller bestämmande av hyran tillämpas på bostadslägenheten skall hyresvärden, om han vill höja hyran, lämna hyresgästen ett skriftligt meddelande om höjningen, grunden för höjningen och den nya hyran. Hyreshöjningen träder i kraft tidigast två månader efter ingången av den hyresbetalningsperiod som följer närmast på den då meddelandet lämnades. (29.6.2001/606)

En hyresvärd som avses i denna paragraf behöver dock inte separat lämna meddelande om en sådan höjning av ersättningen för vatten, elektricitet eller någon annan förmån i anslutning till lägenheten som beror på ökning av förbrukningen eller ökning av antalet personer som bor i lägenheten, om det i hyresavtalet har avtalats att förmånen skall ersättas separat på basis av förbrukningen eller antalet personer som bor i lägenheten. Storleken av förbrukningen under varje betalningsperiod skall härvid meddelas hyresgästen.

Statistikcentralen skall årligen producera behövlig statistik om hyrorna för bostadslägenheter och fastighetskostnaderna.

Hyra i pengar skall betalas senast den andra dagen efter hyresbetalningsperiodens början, om inte något annat har avtalats om betalningstiden. Som hyresbetalningsperiod anses en månad eller någon annan tidsperiod för vilken hyran enligt avtalet skall betalas.

Om betalning av hyra i annat än pengar skall avtalas särskilt.

Hyra skall betalas också för den tid besittningsrätten till lägenheten består och för tiden efter det besittningsrätten upphört, om hyresgästen eller den som härleder sin rätt från hyresgästen fortfarande använder lägenheten.

Om framskjutande av hyresbetalningsdag i vissa fall stadgas i 12 §.

Hyra i pengar får betalas genom bank eller någon annan betaltjänstleverantör. Ett avtalsvillkor som strider mot detta är ogiltigt.

Hyra som betalats till hyresvärden genom en betaltjänstleverantör anses ha blivit betald den dag då den debiterades inbetalarens konto eller betalades kontant på betaltjänstleverantörens verksamhetsställe. I stället för vad som föreskrivs ovan i detta moment tillämpas emellertid 82 § i betaltjänstlagen (290/2010) , om hyresvärden är näringsidkare och hyresgästen är näringsidkare eller en sådan upphandlande enhet som avses i 2 § i lagen om betalningsvillkor i kommersiella avtal (30/2013) .

Om hyran betalas på något annat sätt än genom en betaltjänstleverantör, ska hyresvärden ge hyresgästen ett kvitto på betalningen.

På den ort där lägenheten finns får hyran betalas i hyresvärdens bostad, affärslokal eller på någon annan plats som hyresvärden bestämmer.

När ett hyresavtal ingås kan av särskilda skäl avtalas att hyran skall betalas i förskott för flera hyresbetalningsperioder. Ett villkor enligt vilket för hyresgästen under tiden för hyresförhållandet får uppställas skyldighet att betala hyra i förskott är ogiltigt. Hyresgästen får dock alltid betala hyran i förskott för flera hyresbetalningsperioder än de för vilka hyran har förfallit.

Ett villkor enligt vilket hyresgästen skall betala hyra i förskott för en längre tid än tre månader eller om hyresbetalningsperioden är längre än så, för en hyresbetalningsperiod, är ogiltigt.

Angående avtal om säkerhet för uppfyllande av villkoren i hyresavtalet stadgas i 8 §.

Hyresvärden är skyldig att meddela sin hyresgäst på vad hyresvärdens rätt att hyra ut lägenheten eller en del av den grundar sig eller vad som begränsar hyresvärdens rätt att hyra ut lägenheten. Om hyresvärdens rätt att besitta lägenheten upphör, är hyresvärden skyldig att utan dröjsmål underrätta sin hyresgäst om detta. Om det sistnämnda meddelandet försummas, har hyresgästen rätt att få skälig ersättning för sina flyttningskostnader och skada som försummelsen vållat, om inte hyresvärden kan visa att hyresgästen annars visste om att hyresvärdens besittningsrätt upphör.

Om en byggnad som omfattar en uthyrd lägenhet eller de aktier som berättigar till besittning av lägenheten frivilligt överlåts eller övergår i någon annans ägo eller om äganderätten övergår med stöd av giftorätt, testamente eller arvsrätt eller till följd av att samäganderättsförhållande upplöses, binder hyresavtalet den nya ägaren, om

Vad som ovan föreskrivs om överlåtelse eller övergång av äganderätten gäller på motsvarande sätt överlåtelse eller övergång av annan rätt med stöd av vilken hyresvärden har haft rätt att hyra ut lägenheten. Om ett bostadsaktiebolags rätt att ta en lägenhet i sin besittning och verkningarna av detta på hyresgästens ställning under den tid lägenheten har tagits i bolagets besittning föreskrivs i lagen om bostadsaktiebolag (1599/2009) . Hyresgästens på ett med aktieägaren ingånget hyresavtal baserade rätt att hålla lägenheten i sin besittning upphör för den tid lägenheten med stöd av 8 kap. i lagen om bostadsaktiebolag har tagits i bolagets besittning. (22.12.2009/1609)

Ett hyresavtal som enligt 1 eller 2 mom. inte binder den nya ägaren eller förvärvaren av rätten, förblir dock i kraft, om inte ägaren eller förvärvaren häver avtalet inom en månad från förvärvet eller den senare tidpunkt då han fick kännedom om hyresavtalet.

Ett villkor som begränsar hyresgästens rätt enligt denna paragraf är ogiltigt.

Har en fastighet sålts på exekutiv auktion har köparen rätt att säga upp hyresavtalet för en lägenhet som hör till fastigheten inom en månad från det köparen tog fastigheten i sin besittning eller från den senare tidpunkt då köparen fick kännedom om hyresavtalet, om inte något förbehåll om hyresrättens bestånd har gjorts vid den exekutiva auktionen. Vad som ovan stadgas om fastighet gäller också arrenderätt till tomt samt sådan arrenderätt jämte byggnader som kan säljas på exekutiv auktion så som fast egendom.

Samma rätt att säga upp hyresavtalet har den som har köpt en byggnad som omfattar en uthyrd lägenhet eller de aktier som berättigar till besittning av lägenheten, om byggnaden eller aktierna har mätts ut och sålts så som stadgas om utmätning och försäljning av lös egendom.

Vad som föreskrivs i denna paragraf tillämpas dock inte på hyresavtal som ett bolag har slutit om en lägenhet som bolaget har tagit i sin besittning med stöd av 8 kap. 6 § i lagen om bostadsaktiebolag. (22.12.2009/1609)

Om en byggnad som omfattar en uthyrd lägenhet eller de aktier som berättigar till besittning av lägenheten till följd av klandertalan har frångått den som hyrt ut lägenheten eller den som byggnaden eller aktierna har övergått till, får den rätta ägaren häva hyresavtalet inom en månad från det den dom som meddelades med anledning av klandertalan har vunnit laga kraft eller från den senare tidpunkt då ägaren fick kännedom om avtalet.

Rätt att häva ett hyresavtal har också den som med stöd av en bestämmelse i bolagsordningen har löst in de aktier som berättigar till besittning av lägenheten, om hyresavtalet har ingåtts under den tid inlösningsrätten var i kraft eller en rättegång om inlösningsrätten var anhängig. Hyresavtalet skall härvid hävas inom en månad från inlösningen av aktierna eller domstolens lagakraftvunna beslut om inlösningsrätten eller från den senare tidpunkt då inlösaren fick kännedom om avtalet.

Vad som i 39 och 40 § bestäms om exekutiv auktion och ägarbyte på grund av klandertalan eller inlösen tillämpas inte på en lägenhet som används som hyresbostad enligt 2 § lagen om användning, överlåtelse och inlösen av aravahyresbostäder och aravahyreshus eller lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001) under den tid då lägenheten omfattas av de begränsningar som avses i de nämnda lagarna.

En ändring i hyresavtalet och ett därtill fogat nytt villkor samt en prestation enligt hyresavtalet som har förfallit efter det lägenheten har överlåtits eller övergått gäller inte mot den nya hyresvärden för lägenheten, om anteckning inte har gjorts om ändringen, villkoret eller prestationen i hyresvärdens avtalsexemplar eller någon annan tillförlitlig bevisning inte läggs fram om saken och den nya hyresvärden inte när överlåtelsen eller övergången skedde kände till ändringen, villkoret eller prestationen. En ändring eller ett villkor eller en prestation blir dock bindande för den nya hyresvärden, om han inte inom en månad efter att ha fått kännedom om ändringen, villkoret eller prestationen underrättar hyresgästen om att ändringen, villkoret eller prestationen inte godkänns.

Om hyresvärden lämnar ett meddelande som avses i denna paragraf, har hyresgästen rätt att inom en månad därefter häva hyresavtalet.

Om ägaren eller någon annan hyresvärd har bytts i hyresförhållandet och hyresgästen inte skriftligen har underrättats om detta, kan hyresgästen åberopa en prestation som hyresgästen har gjort enligt gällande avtal, om hyresgästen inte har känt till att hyresvärden bytts.

När ett hyresavtal upphör av en orsak som avses i detta kapitel, har hyresgästen rätt att få ersättning av hyresvärden för skada som vållats av att hyresavtalet upphör, om hyresvärden då grunden för upphörande av hyresförhållandet uppstod var ansvarig gentemot hyresgästen för hyresförhållandets bestånd. Hyresgästen har dock inte rätt till skadestånd, om han själv när hyresavtalet ingicks eller ändringen av eller tillägget till hyresavtalet gjordes eller om förfallen prestation betalades kände till eller borde ha känt till grunden för upphörandet.

Om endast en del av lägenheten har kommit ur hyresgästens besittning till följd av att hyresvärden bytts, har hyresgästen rätt att utöver skadestånd få skälig nedsättning av hyran.

Hyresgästen får inte utan tillstånd som givits i hyresavtalet eller av hyresvärden separat överlåta sin hyresrätt, om inte något annat stadgas nedan i detta kapitel. Om hyresvärden inte ger svar inom en månad från det tillståndet begärdes, har hyresgästen rätt att säga upp avtalet en månad efter det då tiden för givande av svar gick ut.

När hyresgästen överlåter sin hyresrätt skall han omedelbart skriftligen meddela hyresvärden detta. Om hyresgästen har rätt att överlåta sin hyresrätt, befrias han från sina skyldigheter som hyresgäst räknat från det då han lämnade hyresvärden meddelande om överlåtelsen.

Hyresgästen får utan tillstånd av hyresvärden överlåta hyresrätten till sin make, till barn som hör till familjen eller till någondera makens förälder, om mottagaren bor i lägenhet och hyresvärden inte har grundad anledning att motsätta sig överlåtelsen av hyresrätten.

Angående meddelanden om överlåtelse och befrielse av hyresgästen från hans skyldigheter stadgas i 44 § 2 mom.

Om hyresvärden vill motsätta sig överlåtelse av hyresrätten, skall hyresvärden inom en månad från det han fick kännedom om överlåtelsen föra frågan om grunden för sin vägran till domstol för prövning. Om frågan om rätten att överlåta hyresrätten har förts till domstol för avgörande, fortsätter hyresförhållandet under tiden för rättegången på de tidigare villkoren. Om domstolen godkänner den orsak som hyresvärden har meddelat, skall den förbjuda överlåtelse av hyresrätten.

Om hyresgästen avlider, förblir hyresförhållandet i kraft på de tidigare villkoren, ifall inte något annat stadgas nedan, och hyresgästens dödsbo svarar för uppfyllandet av hyresvillkoren. Oberoende av vad som har avtalats om hyresförhållandets bestånd eller uppsägningstidens begynnande, kan dödsboet dock alltid säga upp avtalet så som stadgas om ett hyresavtal som är i kraft tills vidare. Om hyresgästen hade hyrt lägenheten tillsammans med någon annan, hör uppsägningsrätten till dödsboet och den kvarlevande hyresgästen gemensamt. Vardera har också rätt att säga upp avtalet för egen del.

Den som hade hyrt lägenheten tillsammans med den avlidna hyresgästen har rätt att i stället för dödsboet fortsätta hyresförhållandet, om inte hyresvärden har grundad anledning att motsätta sig detta. Samma rätt till fortsatt hyresförhållande har i lägenheten bosatt efterlevande make till hyresgästen, de barn som hör till familjen och hyresgästens eller hans makes förälder. Den som önskar fortsätta hyresförhållandet skall inom tre månader från hyresgästens död skriftligen meddela hyresvärden att han vill fortsätta hyresförhållandet. När meddelandet har gjorts, upphör dödsboets ansvar för uppfyllande av hyresvillkoren och ansvaret övergår på den som har meddelat att han fortsätter hyresförhållandet.

Om hyresvärden vill motsätta sig att hyresförhållandet fortsätts, skall hyresvärden inom en månad från det han fick meddelandet om fortsättning föra frågan om grunden för sin vägran till domstol för prövning. Hyresförhållandet fortsätter under tiden för rättegången på de tidigare villkoren. Om hyresvärdens talan godkänns, skall domstolen i sitt beslut nämna när hyresförhållandet upphör och ålägga svaranden att flytta när hyresförhållandet upphört.

Ett villkor som begränsar en rätt som enligt 44-46 §§ tillkommer hyresgästen, den som bor i lägenheten, dödsboet eller delägare i det är ogiltigt.

Om makar har hyrt eller den ena av den har hyrt en lägenhet att användas som gemensamt hem, kan domstolen när den förordnar att deras samlevnad skall upphöra eller dömer dem till äktenskapsskillnad samtidigt förordna att den make som är i större behov av bostaden får fortsätta hyresförhållandet och befria den andra eller båda makarna från hyresförhållandet.

Om andra än makar har hyrt en lägenhet att användas som deras gemensamma bostad, kan domstolen, om någon av dem yrkar det, när det gemensamma boendet upphör förordna att den eller de som mest behöver lägenheten, får fortsätta hyresförhållandet samt befria den eller de andra från hyresförhållandet eller befria dem alla från hyresförhållandet.

Innan ett förordnande enligt 1 och 2 mom. meddelas skall hyresvärden ges tillfälle att bli hörd. Förordnande om fortsatt hyresförhållande får inte meddelas, om hyresvärden gör sannolikt att han skulle komma att lida skada av förordnandet.

Domstolens beslut kan verkställas omedelbart, även om det inte har vunnit laga kraft, om inte något annat bestäms i beslutet.

Om hyresgästens egendom har avträtts till konkurs och konkursboet inte inom en av hyresvärden utsatt tid om minst en månad har meddelat att boet åtar sig ansvaret för de förpliktelser som följer av hyresavtalet efter det konkursen har börjat eller hyresgästen inom samma utsatta tid ställer säkerhet för fullgörande av förpliktelserna, har hyresvärden rätt att häva avtalet. Om hyresgästen ställer säkerheten senare än vad som stadgas i detta moment föreligger inte rätt att häva hyresavtalet, om säkerheten har ställts innan meddelandet om hävning av hyresavtalet har delgetts.

Avträdande av hyresgästens egendom till konkurs hindrar inte att hyresavtalet sägs upp eller hävs på någon annan grund som stadgas i denna lag. Sedan konkursen börjat har hyresvärden emellertid inte rätt att häva avtalet av den anledningen att hyra är obetald för tiden före konkursens början.

Konkursboet svarar för betalningen av hyran enligt hyresavtalet under den tid det använder lägenheten, även om det inte åtagit sig att svara för att förpliktelserna enligt hyresavtalet uppfylls. Som användning av lägenheten betraktas inte att konkursboet endast lämnar kvar egendom som tillhör gäldenären i lägenheten. De kostnader som avlägsnandet av egendom och städning av lägenheten orsakar hyresvärden är konkursfordringar. Vid uthyrning i andra hand av en bostadslägenhet svarar den primära hyresgästens konkursbo för att förpliktelserna enligt det primära hyresavtalet uppfylls från det konkursen börjar tills hyresgästen i andra hand har meddelats om att det primära hyresförhållandet har upphört. (17.5.2019/672)

När ett hyresavtal upphävs på den grund som nämns i 1 mom. har hyresvärden rätt att få ersättning för den skada han vållats.

Om de verkningar skuldsanering för privatperson eller saneringsförfarande för företag när det gäller en hyresgäst har för hyresförhållandets fortbestånd och uppfyllande av förpliktelserna enligt hyresavtalet stadgas särskilt.

Om ett hyresavtal som gäller tills vidare sägs upp, upphör det efter uppsägningstidens utgång, om inte något annat avtalas eller följer av denna eller någon annan lag.

Ett tidsbestämt hyresavtal upphör på grund av uppsägning endast så som stadgas i 39, 44, 46, 55, 90 och 91 §§. Om inte något annat har stadgats eller avtalats, upphör avtalet på grund av uppsägning när uppsägningstiden har gått ut.

Om ett tidsbestämt hyresavtal sägs upp på en grund som stadgas i en annan lag, upphör det så som stadgas i den lagen.

Uppsägningstiden i fråga om hyresavtal räknas från den sista dagen i den kalendermånad, under vilken uppsägningen har skett, om inte något annat avtalas eller följer av denna eller någon annan lag.

När hyresvärden säger upp hyresavtalet är uppsägningstiden sex månader, om hyresförhållandet som avser lägenheten omedelbart före uppsägningen har fortgått minst ett år utan avbrott, och i annat fall tre månader ( uppsägningstid för hyresvärden ).

När hyresgästen säger upp hyresavtalet är uppsägningstiden en månad ( uppsägningstid för hyresgästen ).

Ett villkor som förkortar hyresvärdens eller förlänger hyresgästens uppsägningstid är ogiltigt.

När makar bor i en bostadslägenhet som de tillsammans eller den ena av dem har hyrt och som används som deras gemensamma hem, får den ena maken inte säga upp hyresavtalet utan samtycke av den andra maken. Om samtycke inte kan inhämtas utan svårighet, behövs ett sådant inte.

Om maken utan godtagbar orsak vägrar att lämna samtycke, kan domstolen meddela tillstånd till uppsägning.

När hyresvärden säger upp ett hyresavtal skall hyresgästen lämnas ett skriftligt uppsägningsmeddelande i vilket nämns den tidpunkt då hyresförhållandet upphör och grunden för uppsägningen. Som uppsägningsmeddelande gäller också en sådan stämning angående vräkning av hyresgästen i vilken det krävs att hyresförhållandet skall upphöra.

När hyresgästen säger upp hyresavtalet skall hyresvärden eller den som hyresvärden har gett i uppdrag att uppbära hyran, dock inte en penninginrättning, ges ett skriftligt uppsägningsmeddelande. Samtidigt skall nämnas grunden för uppsägningen, om uppsägningen förutsätter en särskild grund enligt denna eller någon annan lag.

Uppsägningen skall ske bevisligen. En uppsägning har också skett på behörigt sätt, om vid delgivning av uppsägningen har iakttagits vad som gäller om delgivning av stämning.

Om det inte är bekant vem som är hyresgäst, får uppsägningsmeddelandet också delges hyresgästen genom att det publiceras i den officiella tidningen och dessutom genom att ett tillkännagivande därom lämnas i den lägenhet som hyresförhållandet gäller. Meddelandet anses då ha kommit till hyresgästens kännedom den dag då tidningen kommer ut.

Om uppsägningen inte har verkställts så som denna paragraf stadgar, är uppsägningen utan verkan.

Domstolen kan berättiga hyresgästen eller hyresvärden att säga upp ett tidsbestämt hyresavtal på någon särskild grund som nämns i 2 eller 3 mom.

Rätt att säga upp avtalet kan ges hyresgästen om

Rätt säga upp avtalet kan ges hyresvärden om

Den part i hyresavtalet som inte har sagt upp avtalet har rätt till en skälig ersättning för den skada som vållats honom av att avtalet upphör i förtid.

Den andra parten i hyresavtalet skall ges tillfälle att bli hörd i ett ärende som avses i denna paragraf.

Domstolen skall på yrkande av hyresgästen förklara att en uppsägning som hyresvärden verkställt är utan verkan, om

Yrkande om att en uppsägning skall förklaras ogiltig skall väckas medan hyresförhållandet varar och senast inom tre månader från delfåendet av uppsägningen. Under tiden för rättegången fortsätter hyresförhållandet på de tidigare villkoren.

Godkänns hyresgästens talan om att uppsägningen skall förklaras ogiltig, fortsätter hyresförhållandet på de tidigare villkoren, om inte domstolen beslutar något annat på yrkande av hyresgästen eller hyresvärden. Om talan förkastas, skall domstolen i sitt beslut nämna när hyresförhållandet upphör med anledning av uppsägningen och ålägga hyresgästen att flytta när hyresförhållandet har upphört.

När hyresförhållandet upphör på grund av en sådan av hyresvärden verkställd uppsägning som inte kan anses överensstämma med god sed som skall följas i hyresförhållanden, har hyresgästen rätt att av hyresvärden få ersättning för flyttningskostnaderna och kostnaderna för anskaffning av en ny lägenhet samt för sådana reparations- och ändringsarbeten som höjt lägenhetens hyresvärde, enligt deras värde vid den tidpunkt då hyresförhållandet upphör, om hyresgästen enligt denna lag har haft rätt att utföra arbetena och de inte redan har ersatts. Likaså har hyresgästen rätt att få ett belopp som motsvarar högst tre månaders hyra som gottgörelse för den olägenhet som bytet av lägenhet vållat.

Om det har avtalats att hyresgästen svarar för lägenhetens skick eller underhåll, har hyresgästen sedan hyresvärden sagt upp avtalet rätt till ersättning av hyresvärden för de reparationsarbeten som han låtit utföra och som höjt lägenhetens hyresvärde. Ersättningen bestäms med beaktande av reparationernas värde när hyresförhållandet upphör samt särskild ersättning eller gottgörelse av hyran som hyresgästen eventuellt redan fått.

Om hyresgästen minst tre månader före den tidpunkt då ett tidsbestämt hyresavtal upphör meddelar hyresvärden att han vill fortsätta hyresförhållandet, men hyresvärden vägrar att gå med på detta utan någon orsak som skall anses vara godtagbar i hyresförhållande, har hyresgästen rätt att få ersättning för sådana reparations- och ändringsarbeten som höjt lägenhetens hyresvärde, enligt deras värde vid den tidpunkt då hyresförhållandet upphör, om hyresgästen enligt denna lag har haft rätt att utföra arbetena och de inte har ersatts.

Om hyresgästen efter uppsägning eller meddelande som avses i 58 § försummar sina skyldigheter som hyresgäst, har hyresgästen förverkat sin rätt att få uppsägningen förklarad utan verkan eller sin rätt att få ersättning på grund av att avtalet upphör med anledning av uppsägningen. Hyresgästen förverkar dock inte sin rätt, om försummelsen är ringa.

Ett villkor som begränsar hyresgästens rätt till uppsägningsskydd eller ersättning enligt 56-58 §§ är ogiltigt. När hyresförhållandet upphör enligt detta kapitel är hyresvärden skyldig att till hyresgästen betala annan ersättning endast enligt vad som har avtalats om betalning av sådan.

Hyresvärden har rätt att häva hyresavtalet, om

Den hävningsgrund som ansluter sig till användningen av lägenheten gäller i tillämpliga delar också sådana gemensamma utrymmen och anordningar i fastigheten eller byggnaden vilka hyresgästen använder med anledning av hyresförhållandet.

Om det förfarande som utgör en hävningsgrund är av ringa betydelse, föreligger dock inte rätt att häva hyresavtalet.

Hyresvärden skall åberopa grunden för hävning av hyresavtalet inom skälig tid från det att den kom till hans kännedom. Hyresvärden förlorar dock inte sin hävningsrätt så länge det förfarande som avses i 1 mom. 1 eller 4-6 punkten fortgår.

Om hyresvärdens rätt att häva hyresavtalet stadgas dessutom i 8, 38, 40 och 49 §§.

Hyresvärden får inte häva hyresavtalet på en i 61 § 1 mom. 3-6 punkten nämnd grund, om inte hyresvärden har givit hyresgästen en skriftlig varning. Varningen skall delges så som i 54 § 3-5 mom. stadgas om delgivning av uppsägningsmeddelande.

Om hyresgästen med anledning av varningen utan dröjsmål uppfyller sin skyldighet eller rättelse annars sker, har hyresvärden inte rätt att häva hyresavtalet.

Varning behövs dock inte, om det förfarande från hyresgästens sida som utgör hävningsgrund har upprepats och hyresgästen redan tidigare har getts en varning på grund av förfarandet eller om hyresgästen i det fall som avses i 61 § 1 mom. 4 eller 6 punkten har förfarit synnerligen klandervärt.

Hyresgästen har rätt att omedelbart häva hyresavtalet, om hyresgästen, någon som hör till hans hushåll eller någon anställd hos hyresgästen vållas uppenbar fara för hälsan när lägenheten används för det ändamål som förutsätts i avtalet.

Hyresgästen har rätt att häva hyresavtalet inom en månad från det lägenheten eller en del av den har frångått hyresgästen, om denna omständighet har väsentlig betydelse för hyresgästen.

Om hyresgästens rätt att häva hyresavtalet stadgas dessutom i 8, 16, 20, 21 och 42 §§.

Hyresvärden har rätt att av hyresgästen få ersättning för skada som hyresvärden vållas genom att hyresavtalet hävs med stöd av 61 § 1 mom.

Hyresgästen har rätt att av hyresvärden få ersättning för skada som vållas hyresgästen på grund av att hyresavtalet hävs med stöd av 63 § 1 och 2 mom., om hävningen har berott på en orsak, försummelse eller annan vårdslöshet som skall räknas hyresvärden till last. Om hyresgästens rätt att få ersättning med anledning av hävning av avtalet stadgas också i 23 och 43 §§.

Ett villkor enligt vilket hyresvärden kan häva hyresavtalet på någon annan än i denna lag stadgad grund är ogiltigt.

Parterna kan avtala att hyresgästen har rätt att häva hyresavtalet även på någon annan än i denna lag stadgad grund.

Ett villkor enligt vilket hyresgästen är skyldig att sedan hyresavtalet har hävts betala hyra för tiden efter det hyresförhållandet har upphört är ogiltigt.

En hyresvärd eller hyresgäst som vill utnyttja den i denna lag stadgade rätten att häva hyresavtalet skall lämna ett skriftligt hävningsmeddelande. I det skall nämnas hävningsgrunden och tidpunkten när hyresförhållandet upphör, om avsikten är att hyresförhållandet skall upphöra senare än vid tidpunkten för delgivningen av hävningsmeddelandet. Som hävningsmeddelande anses också en stämning i vilken det krävs att hyresförhållandet skall hävas.

Hävningsmeddelandet skall delges bevisligen. Hävningsmeddelandet har också delgivits på behörigt sätt, om vid delgivning av den har iakttagits vad som gäller om delgivning av stämning.

Hyresavtalet förfaller, om lägenheten förstörs eller en myndighet förbjuder dess användning för det ändamål som avses i hyresavtalet. Om detta beror på en orsak, försummelse eller vårdslöshet som skall räknas hyresvärden till last, har hyresgästen rätt att få ersättning för den skada som sålunda vållats.

Om hyresavtalet förfaller innan hyresgästen har rätt att få lägenheten i sin besittning och hyresvärden inte, när han fått kännedom om grunden för att avtalet förfaller, utan dröjsmål meddelar hyresgästen detta, har denne rätt att få ersättning av hyresvärden för den skada som beror på hyresvärden.

Flyttningsdag är vardagen efter det hyresförhållandet upphörde. Hyresgästen skall på flyttningsdagen ställa hälften av lägenhet till hyresvärdens förfogande samt följande dag överlåta hela lägenheten i hyresvärdens besittning.

I ett tidsbestämt hyresförhållande kan flyttningsdagen inte framskjutas.

Om hyresgästen i ett hyresförhållande som är i kraft tills vidare åsamkas avsevärda svårigheter att få en annan bostad före flyttningsdagen, kan domstolen på yrkande av hyresgästen framskjuta flyttningsdagen med högst ett år. Framskjutande av flyttningsdagen kan begränsas till att gälla endast en del av lägenheten.

Flyttningsdagen får inte framskjutas, om detta vållar hyresvärden eller någon annan betydande olägenhet eller skada. Flyttningsdagen får inte heller framskjutas, om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet med stöd av 39 § eller om hyresvärden med stöd av 61 § 1 eller 2 mom. har rätt att häva hyresavtalet eller om hyresgästen själv har sagt upp eller hävt hyresavtalet.

Ett villkor som begränsar hyresgästens rätt att yrka att flyttningsdagen skjuts fram är ogiltigt.

Hyresgästens rätt att yrka på framskjutande av flyttningsdagen gäller inte en bostadslägenhet som har hyrts såsom fritidsbostad.

Talan som gäller framskjutande av flyttningsdagen för en hyresgäst skall väckas vid domstol senast en månad före flyttningsdagen.

Under den rättegång som gäller framskjutande av flyttningsdagen fortsätter hyresförhållandet på de tidigare villkoren. Om hyresgästens yrkande på framskjutande av flyttningsdagen avslås och den i 68 § avsedda flyttningsdagen har gått, skall domstolen ålägga hyresgästen att omedelbart flytta från lägenheten.

Om hyresgästen har väckt talan om att uppsägning som hyresvärden verkställt skall förklaras ogiltig, kan hyresgästen samtidigt yrka att flyttningsdagen skjuts fram.

Ändring får inte sökas genom besvär i ett domstolsavgörande som gäller framskjutande av flyttningsdagen.

När flyttningsdagen har framskjutits, fortsätter hyresförhållandet på de tidigare villkoren högst till den flyttningsdag som domstolen har bestämt och upphör utan uppsägning. När flyttningsdagen skjuts fram skall domstolen ålägga hyresgästen att flytta när hyresförhållandet har upphört.

Med hyresförhållande i andra hand avses ett hyresförhållande som uppstår när den som av hyresvärden har hyrt en bostadslägenhet ( primär hyresgäst ) enligt tillstånd i hyresavtalet eller ett av hyresvärden givet särskilt tillstånd hyr ut hela lägenheten vidare till en eller flera egna hyresgäster ( hyresgäst i andra hand ). Med primärt hyresförhållande avses hyresförhållandet mellan hyresvärden och den primära hyresgästen.

Om det finns flera hyresgäster i andra hand och rätten att använda bostadslägenheten för var och en är begränsad till en del av lägenheten, tillämpas på hyresförhållandet i andra hand endast 72-75 och 78 samt 79 §§ av stadgandena i detta kapitel.

På hyresförhållandet i andra hand och det primära hyresförhållandet tillämpas vad som annanstans i denna lag stadgas om hyresförhållande, om inte något annat följer av detta kapitel.

Ett villkor i hyresavtalet som begränsar den rätt som hyresgästen i andra hand har enligt detta kapitel är ogiltigt.

Den primära hyresgästen skall underrätta hyresgästen i andra hand om sin egen hyresvärd och om villkoren i det primära hyresavtalet samt sin hyresvärd om hyresförhållandet i andra hand och hyresgästen i andra hand.

Om hyresvärden eller den primära hyresgästen verkställer hävning eller uppsägning av hyresavtalet eller lämnar något annat meddelande som gäller hyresförhållandet skall hyresvärden eller den primära hyresgästen omedelbart underrätta också den part i det primära hyresförhållandet eller hyresförhållandet i andra hand som uppsägningen, hävningen eller meddelandet inte avser.

Om den primära hyresgästen har rätt att häva ett hyresavtal i andra hand, får hyresvärden utnyttja samma rätt att häva avtal och häva hyresavtalet i andra hand, utom när hävningen grundar sig på att hyresgästen i andra hand har försummat att betala hyran inom stadgad eller avtalad tid.

Om hyresvärden vill säga upp det primära hyresavtalet, skall han lämna meddelande om uppsägning av hyresavtalet både till den primära hyresgästen och till hyresgästen i andra hand. Vardera av dem har rätt att yrka att uppsägningen förklaras ogiltig eller skadestånd så som stadgas i 56 och 57 §§. Domstolen skall också ge den primära hyresgäst eller hyresgäst i andra hand som inte yrkat att uppsägningen skall förklaras ogiltig, möjlighet att bli hörd i saken.

Om inte något annat följer av hyresvärdens rätt att häva hyresavtal i andra hand, har hyresgästen i andra hand rätt att fortsätta hyresförhållandet för den bostadslägenhet som han besitter, om det primära hyresförhållandet upphör under den tid hyresförhållandet i andra hand är i kraft med anledning av att

En hyresgäst i andra hand som vill utnyttja sin rätt till fortsatt hyresförhållande i fråga om bostadslägenhet skall skriftligen meddela hyresvärden detta senast en månad från det hyresgästen i andra hand fick kännedom om grunden för det primära hyresförhållandets upphörande och villkoren i det primära hyresförhållandet. Meddelandet skall delges hyresvärden så som stadgas i 54 § 3 mom. Hyresförhållandena upphör inte innan den ovan avsedda tiden har gått ut.

Om hyresvärden vill motsätta sig fortsatt hyresförhållande, skall han inom en månad från det han fick meddelandet om fortsatt hyresförhållande föra frågan om grunden för sin vägran till domstol för prövning. Hyresförhållandet fortsätter under tiden för rättegången enligt villkoren i hyresavtalet. Ett sådant villkor i det primära hyresförhållandet enligt vilket lägenheten skall hyras ut vidare eller användas som löneförmånsbostad för arbetstagare, tillämpas dock inte.

Om domstolen godkänner hyresvärdens talan om vägran att fortsätta hyresförhållandet, skall den i sitt beslut bestämma när rätten för hyresgästen i andra hand att bo i lägenheten upphör och ålägga hyresgästen i andra hand att flytta från lägenheten.

Om hyresgästen i andra hand får fortsätta hyresförhållandet för lägenheten, tillämpas på det denna lag, och villkoren i det är annars desamma som de var i det primära hyresförhållandet. Ett sådant villkor i det primära hyresförhållandet enligt vilket lägenheten skall hyras ut vidare eller användas som löneförmånsbostad för arbetstagare tillämpas dock inte. Om hyresavtalet i andra hand har varit tidsbestämt, består dock rätten för hyresgästen i andra hand att fortsatta hyresförhållandet för lägenheten högst till utgången av denna bestämd tid.

I andra fall än de som avses i 76 och 77 §§ upphör hyresförhållandet i andra hand utan uppsägning samtidigt som det primära hyresförhållandet.

Om hyresvärden har hyrt ut en bostadslägenhet till en arbetsgivare och skriftligen eller muntligen, antigen i hyresavtalet eller separat, har gett arbetsgivaren tillstånd att använda lägenheten som löneförmånsbostad för sina arbetstagare, iakttas mellan hyresvärden och arbetsgivaren vad som i detta kapitel stadgas om primärt hyresförhållande, och mellan arbetsgivaren och arbetstagaren vad som i detta kapitel stadgas om hyresförhållande i andra hand. Dessutom iakttas mellan hyresvärden och arbetstagaren vad som i detta kapitel stadgas om hyresvärden och hyresgästen i andra hand.

Med underhyresförhållande avses ett hyresförhållande som uppstår när hyresgästen upplåter en del av den lägenhet han hyr eller någon annan än en hyresgäst upplåter en del av en lägenhet som han besitter att användas av någon annan mot vederlag. Parterna i ett underhyresförhållande är underhyresvärd och underhyresgäst.

På underhyresförhållandet tillämpas vad som annanstans i denna lag stadgas om hyresförhållande, om inte något annat följer av detta kapitel. Vad som i 17 och 18 §§ stadgas om upplåtelse av lägenhet samt i 56-60 §§ om uppsägningsskydd och skadestånd för hyresgästen tillämpas dock inte på underhyresförhållande.

Underhyresvärden är skyldig att meddela sin underhyresgäst vad underhyresvärdens hyresrätt eller annan rätt att använda lägenheten och att hyra ut en del av lägenheten baserar sig på.

Vad som gäller om underhyresförhållande tillämpas på hyresavtalet för en hel lägenhet i ett egnahemshus som omfattar två bostadslägenheter, om ägaren till egnahemshuset eller någon annan som har hyrt hela huset eller besitter det själv bor i den andra lägenheten. Underhyresgästen får därvid använda bostadslägenheten som gemensam bostad för sig och sin make, till familjen hörande barn samt sina och sin makes nära släktingar. Om underhyresgästen får hyra ut hela bostadslägenheten vidare, tillämpas i stället för uthyrning i andra hand också på detta hyresförhållande vad som gäller om underhyresförhållande.

När underhyresvärden säger upp underhyresavtalet är uppsägningstiden tre månader, om underhyresförhållandet omedelbart före uppsägningen har varat minst ett år utan avbrott, och i annat fall en månad ( uppsägningstid för underhyresvärden) . När underhyresgästen säger upp underhyresavtalet är uppsägningstiden 14 dagar ( uppsägningstid för underhyresgästen ). Om det dock har överenskommits i underhyresavtalet att hyresförhållandet skall upphöra vid en bestämd tidpunkt utan uppsägning, skall detta iakttas.

Underhyresgästen skall flytta senast vardagen efter det underhyresförhållandet upphörde. Om underhyresgästen använder bostaden som bostad för sin familj eller han är ålderstigen eller svårt sjuk, kan flyttningsdagen framskjutas så som stadgas i 69 och 70 §§, dock med högst sex månader. Talan om framskjutande av flyttningsdagen skall härvid väckas vid domstolen senast 14 dagar före flyttningsdagen.

Ett villkor genom vilket underhyresvärdens uppsägningstid förkortas eller underhyresgästens uppsägningstid förlängs är ogiltigt.

Om underhyresvärden utan någon orsak som skall anses vara godtagbar i underhyresförhållande har sagt upp underhyresavtalet, har underhyresgästen rätt att av underhyresvärden få skälig ersättning för flyttningskostnaderna och kostnaderna för anskaffning av en ny hyresbostad samt ett belopp som motsvarar högst tre månaders hyra såsom gottgörelse för den olägenhet som bytet av lägenhet vållat.

Ett villkor som begränsar rätten till skadestånd på grund av uppsägning av underhyresförhållande är ogiltigt.

Ett underhyresförhållande upphör utan uppsägning samtidigt som underhyresvärdens hyresrätt eller annan rätt att använda lägenheten.

Underhyresvärden skall utan dröjsmål meddela underhyresgästen när underhyresvärdens hyresrätt eller annan rätt att använda lägenheten och underhyresförhållandet upphör. Om underhyresvärden försummar meddelandet, har underhyresgästen rätt att av underhyresvärden få skälig ersättning för flyttningskostnaderna, om inte underhyresvärden kan visa att underhyresgästen annars visste att underhyresvärdens rätt har upphört.

Med arbetsbostad avses en bostadslägenhet som på grund av ett arbets- eller tjänsteförhållande har hyrts ut och över vilken arbetsgivaren har bestämmanderätt såsom hyresvärd eller på basis av medlemskap eller andel i ett samfund eller genom en stiftelse som han har grundat eller genom något motsvarande.

På ett hyresförhållande som avser en arbetsbostad tillämpas vad som annanstans i denna lag stadgas om hyresförhållande, om inte något annat följer av detta kapitel. Om en arbetsbostad har hyrts ut genom underuthyrning, tillämpas detta kapitel dock endast om något annat inte följer av stadgandena om underuthyrning.

Ett villkor i hyresavtalet för en arbetsbostad som begränsar hyresgästens eller familjemedlems rätt enligt detta kapitel är ogiltigt.

Hyresgästen i en arbetsbostad får inte utan tillstånd av hyresvärden överlåta sin hyresrätt eller på något annat sätt upplåta lägenheten att användas av någon annan. Han får dock utan tillstånd av hyresvärden använda lägenheten som gemensam bostad för sin make, till familjen hörande barn samt sina och makens nära släktingar, om detta inte vållar hyresvärden betydande olägenhet.

Vad 45-48 §§ stadgar om fortsatt hyresförhållande tillämpas på hyresförhållande som avser arbetsbostad endast om den som önskar fortsätta hyresförhållandet också står i arbets- eller tjänsteförhållande till hyresgästens arbetsgivare.

Om inte något annat har avtalats och om hyresgästen sedan arbets- eller tjänsteförhållandet upphört ännu bor i arbetsbostaden, får hyresvärden höja hyran till högst det som enligt lagen om bostadsbidrag (408/75) har fastställts såsom skäliga maximala boendeutgifter per kvadratmeter på orten.

Om hyresvärden vill höja hyran enligt 1 mom., skall han skriftligen meddela hyresgästen höjningen, den nya hyran och tidpunkten för höjningen, som tidigast kan infalla vid ingången av den hyresbetalningsperiod som följer på meddelandet.

Vad 3 kap. stadgar om hyrans storlek tillämpas också på hyra som har höjts enligt denna paragraf.

Hyresgästen har oberoende av vad som är stadgat eller avtalat om hyresförhållandets bestånd eller uppsägningstidens början rätt att säga upp hyresavtalet för en arbetsbostad att upphöra 14 dagar efter uppsägningen eller utan iakttagande av uppsägningstid samtidigt som arbets- eller tjänsteförhållandet upphör.

Hyresvärden får oberoende av vad som är stadgat eller avtalat om hyresförhållandets bestånd eller uppsägningstidens början säga upp hyresavtalet för en arbetsbostad med anledning av att arbets- eller tjänsteförhållandet upphör, när arbetsavtalet eller tjänsteförhållandet har sagts upp, hävts eller beslut annars har fattats om att det upphör. Hyresavtalet får inte på denna grund sägas upp att upphöra innan arbets- eller tjänsteförhållandet upphör och ett tidsbestämt hyresavtal får inte alls sägas upp på denna grund sedan ett år har förflutit från det arbets- eller tjänsteförhållandet upphörde.

När hyresvärden säger upp hyresavtalet för en arbetsbostad är uppsägningstiden oberoende av tiden för hyresförhållandets bestånd sex månader, om det arbets- eller tjänsteförhållande på basis av vilket arbetsbostaden har hyrts ut har varat minst ett år, samt annars tre månader, om inte något annat stadgas nedan eller följer av någon annan lag.

När arbetsgivaren har hävt arbetsavtalet på någon annan grund än arbetstagarens sjukdom eller när arbetstagaren själv har sagt upp arbetsavtalet eller utan att iaktta uppsägningstid har hävt arbetsavtalet utan någon orsak som anges i 8 kap. 1 § 2 mom. arbetsavtalslagen (55/2001) och hyresvärden på grund av att anställningsförhållandet har upphört säger upp hyresavtalet för arbetsbostaden, är uppsägningstiden tre månader, om anställningsförhållandet har varat minst ett år, och annars en månad. (26.1.2001/87)

Om ett avtalat arbete har förutsatt boende i en viss fastighet eller lägenhet och detta har konstaterats skriftligen i arbetsavtalet eller hyresavtalet, är uppsägningstiden när hyresvärden säger upp avtalet för arbetsbostaden med anledning av att arbets- eller tjänsteförhållandet upphört en månad, oberoende av vilken tid arbets- eller tjänsteförhållandet har varat.

När hyresvärden säger upp hyresavtalet för en arbetsbostad på grund av att arbets- eller tjänsteförhållandet upphör medan anställningsförhållandet ännu pågår börjar uppsägningstiden den sista dagen i den kalendermånad under vilken uppsägningstiden för arbets- eller tjänsteförhållandet börjar löpa eller arbets- eller tjänsteförhållandet upphör utan uppsägning, om inte något annat följer av någon annan lag. Uppsägningstiden är alltid minst en månad räknat framåt från uppsägningen av hyresavtalet, om inte något annat följer av någon annan lag.

Ett villkor genom vilket uppsägningstiden för hyresvärden för en arbetsbostad förkortas är ogiltigt. Det kan dock avtalas att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet för en arbetsbostad med iakttagande av samma uppsägningstid som arbetsgivaren skall följa då han säger upp hyresgästens anställningsförhållande, när uppsägningen av hyresavtalet beror på att anställningsförhållandet upphör på grund av att det har sagts upp. Härvid kan det avtalas att den tid då uppsägningstiden för hyresavtalet för arbetsbostaden börjar är densamma som då uppsägningstiden för anställningsförhållandet börjar. Också härvid är uppsägningstiden alltid minst en månad räknat framåt från uppsägningen av hyresavtalet, om inte något annat följer av någon annan lag.

För den tid ett hyresförhållande sedan hyresvärden sagt upp hyresavtalet för en arbetsbostad fortsätter längre än arbets- eller tjänsteförhållandet, får hyresvärden om en viktig orsak kräver det ställa en annan lämplig bostad till hyresgästens förfogande. De härav föranledda flyttningskostnaderna skall betalas av hyresvärden.

Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet för en arbetsbostad på grund av att arbets- eller tjänsteförhållandet upphört, får flyttningsdagen skjutas fram på de villkor som stadgas i 69 och 70 §§ endast om orsaken till att arbets- eller tjänsteförhållandet upphört har varit hyresgästens sjukdom, arbetsoförmåga eller avgång med ålderspension. Talan om framskjutande av flyttningsdagen skall härvid väckas senast 14 dagar före flyttningsdagen. Flyttningsdagen får dock inte ändras, om det är fråga om en arbetsbostad enligt 92 § 3 mom.

Denna lag träder i kraft den 1 maj 1995.

Genom denna lag upphävs hyreslagen av den 10 juli 1987 (653/87) jämte ändringar.

Åtgärder som verkställigheten av denna lag förutsätter får vidtas innan den träder i kraft.

Denna lag tillämpas också på sådana hyresavtal för bostadslägenheter som ingåtts före lagens ikraftträdande, om inte något annat stadgas nedan.

Stadgandena om uthyrning i andra hand i 10 kap. tillämpas inte på ett sådant före ikraftträdandet slutet hyresavtal för bostadslägenhet som hyreslagens stadganden om uthyrning i andra hand inte har tillämpats på.

På ett sådant före ikraftträdandet slutet hyresavtal som enligt avtalet skall upphöra vid en viss tid utan uppsägningstid tillämpas 58 § i denna lag endast i det fall att det är fråga om ett hyresavtal som avses i 129 § 1 eller 2 mom. hyreslagen.

På ett sådant hyresförhållandet för en arbetsbostad som har uppstått före den 1 december 1987 tillämpas 92 § 3 mom. i denna lag, även om det däri stadgade villkoret inte har konstaterats skriftligen, om arbetet förutsätter boende i en bestämd fastighet eller lägenhet.

Vad som stadgas i 6 § 2 mom. i denna lag skall tillämpas på ett sådant före ikraftträdandet slutet hyresavtal som har ingåtts den 1 januari 1995 eller därefter.

Om den bestämda tiden för ett meddelande eller en åtgärd enligt hyreslagen går ut sedan denna lag har trätt i kraft, skall verkan av att den bestämda tiden upphör samt av meddelandet eller åtgärden bestämmas enligt hyreslagen.

Ett ärende som när denna lag träder i kraft är anhängigt vid domstol och som gäller hyresförhållandet för en bostadslägenhet behandlas och avgörs enligt hyreslagen.

Med anledning av uppsägning av ett avtal sagts upp eller av att ett tidsbestämt avtal upphört före denna lags ikraftträdande kan en sådan rättegång efter lagens ikraftträdande väckas enligt 12 kap. hyreslagen där ärendet behandlas och avgörs enligt hyreslagen.

Om hyresgästen och hyresvärden i ett annat än i 129 § 1 eller 2 mom. hyreslagen avsett hyresförhållande som baserar sig på ett avtal som ingåtts före denna lags ikraftträdande inte efter denna lags ikraftträdande har avtalat något annat om höjning av hyran, får hyresvärden sedan ett år har förflutit från ikraftträdandet, årligen höja hyran med ett belopp som motsvarar förändringen i konsumentprisindex efter ikraftträdandet genom att skriftligen meddela sin hyresgäst hyreshöjningen, den nya hyran och när höjningen träder i kraft. Den på detta sätt höjda hyran kan träda i kraft tidigast från ingången av den hyresbetalningsperiod som följer på meddelandet.

Denna paragraf gäller också i 27 § 3 mom. i denna lag avsedd hyra som uppbärs i ett hyresförhållande som bygger på ett avtal som ingåtts före ikraftträdandet, sedan lagen om användning, överlåtelse och inlösen av aravahyresbostäder och aravahyreshus inte längre tillämpas på hyrans storlek.

Statsrådet kommer efter att ha hört bostadsrådets hyressektion att meddela rekommendationer om sätten för justering av de hyror som avses i 99 §. På detta sätt skall förfaras under tre kalenderår från lagens ikraftträdande.