552/2024

Jos kiinteistön kauppa on tehty perustettavan osakeyhtiön, asunto-osakeyhtiön, keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön, avoimen yhtiön, kommandiittiyhtiön, osuuskunnan tai säätiön lukuun ja vastuu kaupasta ei kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä ole siirtynyt yhtiölle, osuuskunnalle tai säätiölle taikka sen perustamisesta on tätä ennen luovuttu, ostajana pidetään yhtiön, osuuskunnan tai säätiön puolesta kaupan tehnyttä.

Myyjä menettää osakeyhtiölain (624/2006) 2 luvun 11 §:ssä, asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 12 luvun 10 §:ssä, avoimesta yhtiöstä ja kommandiittiyhtiöstä annetun lain (389/1988) 1 luvun 3 b §:ssä, osuuskuntalain (421/2013) 2 luvun 11 §:ssä ja säätiölain (487/2015) 2 luvun 14 §:ssä tarkoitetun oikeutensa luopua kaupasta, jollei kannetta ole pantu vireille kahden vuoden kuluessa kaupan tekemisestä.

Osapuolet voivat 7 §:n 2 momentissa säädetyn estämättä sopia siitä, että kaupasta vetäytyvä osapuoli suorittaa toiselle osapuolelle ennalta määrätyn korvauksen. Jollei muuta ole sovittu, korvaus ei rajoita oikeutta 1 momentissa tarkoitettuun korvaukseen ja se tulee suorittaa riippumatta siitä, onko toiselle osapuolelle aiheutunut 1 momentissa tarkoitettuja kustannuksia.

Edellä 1 momentin 2 kohdassa säädetyn estämättä saadaan sopia ehdosta, jonka mukaan elinkeinotoimintaa harjoittava ostaja ei saa myyjän suostumuksetta pantata kiinteistöä. Tällainen ehto ei ole sitova, ellei sitä ole otettu kauppakirjaan. Ehto voi olla voimassa enintään yhtä pitkään kuin sitoumus, jonka vakuudeksi se on annettu. Jos ehdon voimassaoloajasta ei ole sovittu, ehto on voimassa viisi vuotta.

Edellä 3 momentissa tarkoitetusta ehdosta johtuva rajoitus kirjataan lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin lainhuudatusasian ratkaisun yhteydessä taikka muutoin hakemuksesta. Kirjauksen oikeusvaikutuksiin ja poistamiseen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä sovelletaan 17 luvun 1 a §:n 2 ja 3 momenttia.

Kohtuuttoman ehdon sovittelusta säädetään varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (228/1929) 36 §:ssä.

Mitä 2 luvun 2, 4 ja 9–34 §:ssä, 3 luvussa sekä tässä luvussa säädetään kiinteistön luovutuksesta, koskee soveltuvin osin vuokraoikeuden tai muun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvan käyttöoikeuden luovutusta, jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluva rakennus tai kiinteä laitos tai rakennelma.

Hallintolain (434/2003) 53 f §:n 1 momentissa säädettyä edellytystä oikaisuvaatimuksesta tai siihen rinnastuvasta vaatimuksesta ei sovelleta:

Edellä 1 momentin 1 kohdassa säädettyä ei sovelleta, jos muu asiaan osallinen on vastustanut asian ratkaisemista hakijan vaatimuksen mukaisesti.

Jollei tässä laissa toisin säädetä, kirjaamisasian käsittelyyn sovelletaan hallintolakia ja sähköisestä asioinnista viranomaistoiminnassa annettua lakia (13/2003).

Asiavirheen saa korjata vain, jos kaikkia niitä, joiden oikeutta korjaaminen koskee, on kuultu. Asiavirheen korjaaminen virheen johdosta lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin kirjatun luovutuksensaajan tai oikeudenhaltijan vahingoksi edellyttää, että tämä suostuu virheen korjaamiseen. Suostumusta ei kuitenkaan tarvita, jos virhe on ilmeinen.

Jos korjaaminen heikentää muun kuin 2 momentissa tarkoitetun luovutuksensaajan tai oikeudenhaltijan oikeutta, asiavirheen saa korjata vain tämän suostumuksella.

Lomakkeeseen merkittyjä tietoja tarkistetaan ja täydennetään sellaisilla asiaan osallisten tunniste- ja yhteystiedoilla sekä toimintakelpoisuutta, toimivaltaa ja edustamista koskevilla tiedoilla samoin kuin kiinteistöä ja rakennuksia koskevilla tiedoilla, jotka ovat sähköisesti saatavissa lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä, kiinteistörekisteristä, väestötietojärjestelmästä, yritys- ja yhteisötietojärjestelmästä, kaupparekisteristä ja muista yhteisöistä ja säätiöistä pidettävistä rekistereistä. Mainittuja tietoja voidaan tarkistamista varten siirtää asiointijärjestelmään teknisen rajapinnan välityksellä sen estämättä, mitä tietojen salassapidosta säädetään. Tiedot poistetaan asiointijärjestelmästä tarkistamisen jälkeen. Tietoja voidaan vastaavasti siirtää asiointijärjestelmään lomakkeen täydentämistä varten, jollei tietojen salassapitoa koskevista säännöksistä johdu muuta.

Myyjän on merkittävä sähköisen kauppakirjan luonnokseen lomakkeessa edellytetyt tiedot ja muut kaupan ehdot sekä hyväksyttävä luonnos. Jos ostaja haluaa tehdä muutoksia myyjän laatimaan kauppakirjan luonnokseen, luonnos palautuu ensin myyjän hyväksyttäväksi.

Kaupankäyntijärjestelmässä voidaan tarjota palveluja 14 luvun 1 ja 3 §:ssä tarkoitettujen erityisten oikeuksien perustamista ja muuttamista koskevien sopimusten tekemiseksi.

Edellä 1 momentissa tarkoitettujen sopimusten tekemisestä kaupankäyntijärjestelmässä on soveltuvin osin voimassa, mitä tässä luvussa säädetään kiinteistön kaupan tekemisestä kaupankäyntijärjestelmässä. Erityisen oikeuden kirjaamista koskeva asia tulee vireille ilman eri hakemusta, kun sopimus on sitovasti tehty kaupankäyntijärjestelmässä.

Lainhuudon hakijan on esitettävä selvitys saantonsa laillisuudesta. Hakemukseen on liitettävä saannon perusteena oleva asiakirja. Asiakirja on esitettävä alkuperäisenä tai kaupanvahvistajan tai kirjaamisviranomaisen oikeaksi todistamana jäljennöksenä kirjaamisviranomaisen vaatimuksesta.

Hakemus on jätettävä lepäämään, jos hakijalle voitaisiin muutoin myöntää lainhuuto, mutta:

Jos hakemus on jätetty lepäämään luovutussopimuksessa olevan ehdon vuoksi eikä selvitystä omistusoikeuden palautumisesta kiinteistön luovuttajalle ole esitetty kanteen nostamiselle varatussa ajassa, hakijalle myönnetään lainhuuto. Jollei selvitystä siitä, että vastuu kiinteistön luovutuksesta on siirtynyt perustetulle yhteisölle tai säätiölle, ole esitetty kahden vuoden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä, lainhuuto myönnetään perustettavan yhteisön tai säätiön lukuun sopimuksen tehneelle.

Hakijalle on myönnettävä kuulutus lainhuudon saamiseksi, jos:

Hakemus on hylättävä, jos:

Jos kiinteistö on luovutettu kahdelle, myöhempi saanto saa etusijan, jos sille haetaan lainhuutoa ensiksi eikä luovutuksensaaja saannon tapahtuessa tiennyt eikä hänen pitänyt tietää aikaisemmasta luovutuksesta. Jos usealle saannolle haetaan lainhuutoa samana päivänä, etusijan saa aikaisin luovutus. Viimeksi mainittua ei sovelleta luovutusten keskinäiseen etusijaan, jos lainhuutoja on haettu sähköisesti.

Maanvuokraoikeuden ja muun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvan määräaikaisen käyttöoikeuden haltija on velvollinen hakemaan oikeutensa kirjaamista, jos oikeus saadaan siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita. Kirjaamista on haettava, kun käyttöoikeus on perustettu tai kun oikeudenhaltija on saanut käyttöoikeuden luovutuksen tai muun saannon perusteella.

Kirjata saadaan kiinteistön omistajan ilmoitus tai yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistön tai kiinteistöllä olevan rakennuksen hallinnasta. Hallinnan jakaminen voi koskea kiinteistön tai rakennuksen aluetta tai hallinnan ajankohtaa.

Yhteisomistajien keskinäinen sopimus kiinteistöjen hallinnasta voidaan kirjata usealle kiinteistölle, jos kaikki kiinteistöt ovat samojen yhteisomistajien omistuksessa ja sopimus koskee kaikkien sen kohteena olevien kiinteistöjen hallinnan jakamista.

Kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus saadaan kirjata, jos:

Mitä 13 luvun 4–9 ja 11 §:ssä säädetään lainhuudon oikeusvaikutuksista, koskee myös 2 §:ssä tarkoitetun käyttöoikeuden ja 3 §:ssä tarkoitetun ilmoituksen ja sopimuksen kirjauksen oikeusvaikutuksia.

Erityisen oikeuden kirjauksen oikeusvaikutukset alkavat siitä päivästä, jona kirjaamishakemus on tullut vireille. Aikaisemmin haetulla kirjauksella on etusija ennen myöhemmin haettua kirjausta tai kiinnitystä. Erityisellä oikeudella on parempi etusija kuin samana päivänä haettuun kiinnitykseen perustuvalla panttioikeudella. Viimeksi mainittua ei sovelleta erityisen oikeuden ja panttioikeuden keskinäiseen etusijaan, jos erityisen oikeuden kirjaamista ja kiinnitystä on haettu sähköisesti.

Edellä 3 §:ssä, 4 §:n 1 momentin 3 kohdassa ja 5 §:ssä tarkoitettu kirjaus saadaan tehdä vain parhaalle etusijalle eikä sen etusijaa saada myöhemmin muuttaa niin, että sen edelle tehdään jokin muu kuin tässä momentissa tarkoitettu kirjaus. Sama koskee 4 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettua kirjausta, jos esinettä ei ole rakennettu tai tuotu kiinteistölle mainitussa lainkohdassa tarkoitetun sopimuksen perusteella.

Kirjaamista saa hakea kirjattavan oikeuden haltija ja kiinteistön omistaja. Edellä 3 §:ssä tarkoitetun sopimuksen kirjaamista saa hakea kukin yhteisomistajista itsenäisesti.

Hakijan on esitettävä kirjattavan oikeuden perustamista tai siirtämistä koskeva sopimus tai muu asiakirja. Sopimus tai muu asiakirja on esitettävä alkuperäisenä kirjaamisviranomaisen vaatimuksesta.

Edellytyksenä 3 §:ssä, 4 §:n 1 momentin 3 kohdassa ja 5 §:n 1 kohdassa tarkoitetulle kirjaukselle on, että kaikki kiinteistöön kohdistuvan panttioikeuden haltijat antavat suostumuksensa kirjauksen tekemiseen ja etusijajärjestyksen muuttamiseen. Sama koskee 4 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettua kirjausta, jos esinettä ei ole rakennettu tai tuotu kiinteistölle mainitussa lainkohdassa tarkoitetun sopimuksen perusteella. Suostumusta 3 §:ssä tarkoitettuun kirjaukseen ei kuitenkaan tarvita, jos muutoksen vaikutus on vähäinen. Mitä tässä momentissa säädetään kiinteistöön kohdistuvan panttioikeuden haltijasta, koskee myös tahoa, jolle annettu 2 luvun 11 §:n 3 momentissa tai 17 luvun 1 a §:n 1 momentissa tarkoitettu sitoumus on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Jos 4 luvun 4 §:ssä tarkoitetun käyttöoikeuden luovutusta koskeva hakemus on jätetty lepäämään luovutussopimuksessa olevan ehdon vuoksi eikä selvitystä ehtoon vetoamisesta ole esitetty kanteen nostamiselle varatussa ajassa, oikeus kirjataan hakijalle.

Edellä 1 momentissa säädettyä sovelletaan myös, kun 4 luvun 4 §:ssä tarkoitettu käyttöoikeus on luovutettu perustettavan yhteisön tai säätiön lukuun. Jollei selvitystä siitä, että käyttöoikeus on siirtynyt perustetulle yhteisölle tai säätiölle, ole esitetty kahden vuoden kuluessa luovutussopimuksen tekemisestä, oikeus kirjataan perustettavan yhteisön tai säätiön lukuun sopimuksen tehneelle.

Edellä 1 momentin 2 kohdassa säädettyä sovelletaan myös, kun hakija ei ole esittänyt kirjaamisviranomaisen 9 §:n 2 momentin perusteella vaatimaa alkuperäistä sopimusta tai muuta asiakirjaa.

Erityisen oikeuden kirjaus saadaan poistaa kiinteistön omistajan hakemuksesta, jos oikeuden lakkaamisesta esitetään riittävä selvitys. Edellä 5 §:ssä tarkoitettu kirjaus saadaan poistaa kiinteistön omistajan ilmoituksesta, jos ne kiinteistökiinnitykseen tai yrityskiinnitykseen perustuvan panttioikeuden haltijat, joiden asema heikkenee, antavat siihen suostumuksensa.

Kiinteistöpanttioikeus voidaan perustaa kiinteistöön, sen määräosaan ja määräalaan sekä maanvuokraoikeuteen ja muuhun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvaan käyttöoikeuteen niin kuin tässä laissa säädetään.

Kiinnitys saadaan vahvistaa koko kiinteistöön, vaikka se omistetaan määräosin, jollei sopimusta kiinteistön tai kiinteistöllä olevan rakennuksen hallinnasta ole kirjattu ja jollei johonkin määräosaan ole aikaisemmin vahvistettu erillistä kiinnitystä. Kiinnitystä ei kuitenkaan saada vahvistaa koko kiinteistöön, jos omistajan ilmoitus kiinteistön tai kiinteistöllä olevan rakennuksen hallinnasta on kirjattu.

Aikaisemmin haetulla kiinnityksellä on etusija ennen myöhemmin haettua kiinnitystä. Samana päivänä haetuilla kiinnityksillä on sama etusija, jollei kiinnitystä vahvistettaessa ole hakemuksen perusteella toisin määrätty. Viimeksi mainittua ei sovelleta kiinnitysten keskinäiseen etusijaan, jos kiinnityksiä on haettu sähköisesti. Samalla sähköisellä kiinnityshakemuksella haettujen kiinnitysten keskinäinen etusija voidaan kuitenkin määrätä kiinnitystä vahvistettaessa hakemuksen mukaisesti.

Jos elinkeinotoimintaa harjoittavan kiinteistön omistajan antama yksilöityyn velkasuhteeseen liittyvä sitoumus rajoittaa hänen oikeuttaan perustaa kiinteistöön kohdistuvia panttioikeuksia ilman velkojan suostumusta, rajoitus on hakemuksesta kirjattava lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin.

Kiinteistöön vastoin 1 momentissa tarkoitettua rajoitusta perustettu panttioikeus on pysyvä, jos rajoitusta ei ollut kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin panttauksen tapahtuessa.

Edellä 1 momentissa tarkoitettu kirjaus saadaan poistaa rekisteristä kiinteistön omistajan tai velkojan hakemuksesta. Edellytyksenä kirjauksen poistamiselle sitoumuksen antaneen kiinteistön omistajan hakemuksesta on, että velkoja antaa suostumuksensa kirjauksen poistamiselle. Jos sitoumuksen voimassaoloaika on päättynyt, kirjaus saadaan poistaa kirjaamisviranomaisen aloitteesta.

Jos pantatusta kiinteistöstä on muodostettu eri omistajille kuuluvia kiinteistöjä eikä saamista saada kokonaan perityksi velallisen omistamasta kiinteistöstä tai jos kukaan omistajista ei ole velallinen, kantakiinteistö vastaa panttioikeudesta ensisijaisesti. Lohkokiinteistöjen ja tonttien keskinäinen vastuu määräytyy niin, että myöhemmin lainhuudatettu kiinteistö vastaa ennen aikaisemmin lainhuudatettua kiinteistöä. Jollei lainhuutoa ole haettu tai jos lainhuutoa on haettu samana päivänä, myöhemmin luovutettu kiinteistö vastaa ensisijaisesti. Viimeksi mainittua ei sovelleta lohkokiinteistöjen ja tonttien keskinäisen vastuun määräytymiseen, jos lainhuutoja on haettu sähköisesti. Mitä tässä pykälässä säädetään lohkokiinteistöstä, koskee myös pantatusta kiinteistöstä luovutettua määräalaa.

Kiinnitys saadaan vahvistaa maanvuokraoikeuteen ja muuhun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvaan määräaikaiseen käyttöoikeuteen, jos oikeus saadaan siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta ja jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluvia rakennuksia tai laitteita. Kiinnityksen vahvistamisen edellytyksenä on, että käyttöoikeus on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kiinnitys saadaan vahvistaa myös käyttöoikeuden määräosaan.