232/2002

Denna lag tillämpas på bostäder för vilka räntestödslån för hyresbostäder har beviljats enligt lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001), om det med den boende utöver ett hyresavtal enligt lagen om hyra av bostadslägenhet (481/1995) ingås ett avtal om köp av en minoritetsandel av de aktier som medför rätt att besitta bostaden.

I denna lag avses med

Ett delägarförhållande upprättas genom ett avtal mellan majoritetsägaren och minoritetsägaren.

För att ett delägaravtal skall vara bindande för minoritetsägaren skall det göras upp skriftligen eller elektroniskt på ett sådant sätt att avtalets innehåll inte ensidigt kan ändras och att avtalet är fortsatt tillgängligt för vardera parten. Av avtalet skall framgå åtminstone

När ett delägarförhållande upprättas första gången är minoritetsägarens ägarandel 20 procent av de aktier som medför rätt att besitta bostaden.

Under den tid då bostaden besitts med stöd av ett hyresavtal för bostadslägenheten skall minoritetsägarens ägarandel vara mindre än hälften av de aktier som medför rätt att besitta bostaden.

Den insats som tas ut av en minoritetsägare är ett procentbelopp som motsvarar minoritetsägarens ägarandel och som räknas på det anskaffningsvärde som ligger till grund för räntestödslånet. Av minoritetsägaren får dessutom tas ut kostnader för extra arbeten eller ändringar som på hans eller hennes önskan har utförts i bostaden.

Om en minoritetsägare bryter mot villkoren i delägaravtalet och avtalsbrottet är väsentligt, har majoritetsägaren rätt att häva delägaravtalet. På hävande av ett hyresavtal tillämpas lagen om hyra av bostadslägenhet.

Ett avtalsvillkor är ogiltigt om det inskränker de rättigheter som en minoritetsägare har enligt denna lag.

Utöver delägaravtalet ingår minoritetsägaren och majoritetsägaren ett hyresavtal för viss tid enligt lagen om hyra av bostadslägenhet.

Det får avtalas att hyresavtalet upphör tidigast när fem år har förflutit från det att ett lån har godkänts som räntestödslån enligt lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån. Hyresavtalet upphör senast när tolv år har förflutit från det att lånet godkändes som räntestödslån.

En minoritetsägare har rätt att överlåta ett hyresavtal till en mottagare som uppfyller villkoren i 11 § lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån och i en förordning som utfärdats med stöd av den, om äganderätten till minoritetsandelen samtidigt överlåts till samma mottagare.

En minoritetsägare som vill överlåta sitt hyresavtal och äganderätten till sin minoritetsandel skall underrätta majoritetsägaren om detta. Har majoritetsägaren inte anvisat en mottagare inom tre månader från underrättelsen, är majoritetsägaren skyldig att häva hyresavtalet och köpa tillbaka minoritetsägarens ägarandel till priset enligt 21 § för de aktier som medför rätt att besitta bostaden.

Den som överlåter delägarrätten skall lägga fram sitt delägaravtal i original för majoritetsägaren. Majoritetsägaren antecknar i avtalet att delägarrätten har överlåtits.

Om ett hyresavtal sägs upp, hävs eller förfaller med stöd av lagen om hyra av bostadslägenhet, hävs delägaravtalet på så sätt att det upphör samtidigt med hyresavtalet.

Vid byte av majoritetsägare är delägaravtalen bindande för den nya majoritetsägaren. Om hyresavtals bindande verkan vid byte av hyresvärd bestäms i lagen om hyra av bostadslägenhet.

Oberoende av 5 § lagen om bostadsaktiebolag (809/1991) är en minoritetsägare inte skyldig att betala bolagsvederlag till bostadsaktiebolaget för den tid han eller hon besitter lägenheten med stöd av ett hyresavtal och är skyldig att betala hyra till majoritetsägaren.

Den rätt att besluta i bolagets angelägenheter som aktieägarna har enligt lagen om bostadsaktiebolag utövas vid bolagsstämman av majoritetsägaren så länge som minoritetsägaren besitter lägenheten med stöd av ett hyresavtal.

När beslut fattas om att använda bolagets tvångsmedel enligt 8 kap. lagen om bostadsaktiebolag i de situationer som avses i 81 § 1 mom. 1 punkten i den nämnda lagen är det likväl minoritetsägarna som utövar beslutanderätten.

Majoritetsägaren skall öppna ett separat konto för varje delägarbostadsbolag.

Insatserna skall för majoritetsägarens räkning betalas in på det konto som avses i 1 mom. De insatser som betalats in på kontot får inte användas för främmande ändamål.

Med de insatser som tas ut för tilläggsandelar som en minoritetsägare köper skall bolagets räntestödslån amorteras.

Majoritetsägaren skall för varje enhet för vilken hyra betalas öppna ett separat konto på vilket hyrorna skall betalas in eller, om hyresgästen betalar hyran på något annat sätt än med bankgiro, till vilket majoritetsägaren är skyldig att överföra hyran omedelbart efter att ha mottagit den. De hyror som betalats in på kontot får inte användas för främmande ändamål.

När minoritetsägarens hyresavtal löper ut har han eller hon rätt att lösa in majoritetsägarens andel av de aktier som medför rätt att besitta bostaden. I delägaravtalet kan det bestämmas om inlösningsrätt också vid någon annan tidpunkt, dock inte förrän fem år har förflutit från det att ett lån enligt lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån har godkänts som räntestödslån.

Det inlösningspris som tas ut av en minoritetsägare är bostadens ursprungliga anskaffningsvärde minskat med de insatser som minoritetsägaren redan har betalat.

Om de gängse köpesummorna för jämförbara bostäder i samma område vid inlösningstidpunkten är klart lägre än delägarbostadens ursprungliga anskaffningsvärde, kan majoritetsägaren och minoritetsägaren komma överens om att inlösningspriset är lägre än det pris som bestäms på det sätt som anges i 1 mom. Inlösningspriset kan dock inte vara lägre än bostadens andel av det belopp som återstår av räntestödslånet för objektet.

Det inlösningspris som en minoritetsägare betalar skall utan dröjsmål användas till amortering av räntestödslånet.

Ett bostadsaktiebolag får inte hos en sådan delägare som löst in aktierna enligt 17 och 18 § ta ut bolagsvederlag till betalning av kostnader för och amorteringar av lån som beviljats bolaget för uppförande av huset.

En minoritetsägare som inte vill utnyttja sin inlösningsrätt enligt 17 § skall underrätta majoritetsägaren om detta senast tre månader innan hyresavtalet löper ut.

Majoritetsägaren är då skyldig att köpa tillbaka minoritetsägarens ägarandel eller anvisa en köpare. Köpesumman bestäms enligt det återköpspris som anges i 21 §.

Om minoritetsägaren överlåter sin minoritetsandel eller om majoritetsägaren köper den tillbaka, är köpesumman högst den insats som minoritetsägaren har betalat, ökad med värdet vid överlåtelse- eller återköpstidpunkten av reparationer och ändringar som höjer bostadens hyresvärde och som minoritetsägaren med tillstånd av majoritetsägaren har utfört och finansierat.

Delägarrättens kapitalvärde kan pantsättas som säkerhet för ett lån som har tagits för betalning av insatsen.

I fråga om panthavarens rätt att driva in sin fordran ur delägarrättens kapitalvärde gäller på motsvarande sätt 10 kap. 2 § handelsbalken inklusive paragrafens 3 mom. I fråga om överlåtelse av delägarrätten för panthavarens räkning gäller på motsvarande sätt 9 §.