686/2000

Lagen gäller inte samfälld skog som avses i lagen om samfällda skogar (37/1991). Lagen gäller inte heller förvaltning och nyttjande av andra samfälligheter eller gemensamma särskilda förmåner till den del därom bestäms särskilt.

Med gemensam särskild förmån avses en sådan rätt till vattenkraft, fiske eller annat dylikt nyttjande av mark- eller vattenområde inom en annan fastighets område som hör till två eller flera fastigheter gemensamt. Som särskild förmån betraktas också en ovan avsedd nyttjanderätt som gäller en samfällighet, men som inte bygger på delägarskap i samfälligheten. Detsamma gäller en sådan rätt till fiske på en strömfallslägenhets område som hör till någon annan än ägaren.

Delägarfastigheternas ägare är delägare i samfälligheten eller i den gemensamma särskilda förmånen. Delägarna utgör ett delägarlag. Ett fiskelag enligt lagen om fiske (286/1982) utgör delägarlag enligt denna lag.

Om också andra än ägaren har rätt att fiska på en strömfallslägenhets område, anses dessa tillsammans med ägaren utgöra ett delägarlag för den särskilda förmånen, i vilket delägarskapet bestäms enligt vars och ens fiskerätt.

Vid delägarstämman har varje delägare rösträtt i enlighet med sin andel. När ordförande för stämman väljs har varje delägare likväl en röst, och om deltagarna vid en delägarstämma enhälligt kommer överens om det kan vid stämman också de övriga besluten fattas på detta sätt.

Har en delägare överlåtit hela den till hans fastighet hörande andelen i en samfällighet eller i en gemensam särskild förmån, får mottagaren med stöd av den förvärvade andelen föra talan som delägare vid delägarstämman sedan äganderätten till andelen har övergått till honom. Har delägaren överlåtit endast en del av ovan avsedda andel, får mottagaren med stöd av den förvärvade andelen föra talan som delägare vid delägarstämman sedan andelen vid en fastighetsförrättning har överförts till hans fastighet eller förordnats höra till den eller när en lägenhet har bildats med stöd av andelen. Överlåtaren och mottagaren kan dock komma överens om en tidigare tidpunkt för övergång av talerätten.

En delägare som inte vill sköta sammankallandet av ett icke konstituerat delägarlags stämma och de övriga arrangemangen i samband med det kan hos lantmäteribyrån anhålla om att byrån skall förordna en av sina tjänstemän med uppgift att utföra fastighetsförrättningar att sammankalla stämman och sköta arrangemangen på det sätt som delägaren har meddelat. För fullgörande av de uppdrag som avses i detta moment uppbärs till staten avgift enligt lagen om grunderna för avgifter till staten (150/1992).

En delägare kan befullmäktiga ett ombud att företräda honom vid delägarstämman. Om inte något annat bestäms i stadgarna, får ingen rösta med ett röstetal som överskrider trettio procent av de närvarande delägarnas sammanlagda röstetal.

För delägarlagets beslut krävs att beslutet understöds av minst två tredjedelar av det sammanlagda röstetalet för de delägare som tagit del i omröstningen och av minst en tredjedel av de röstande, om beslutet gäller

Ett beslut som avses i 15 § 2 mom. 1 eller 6 punkten skall underställas domstol, om någon av de vid stämman närvarande delägarna kräver det. Beslutet skall fastställas om det har fattats i enlighet med lag och inte medför ekonomisk skada för en delägare som inte har understött beslutet.

I stadgarna för ett konstituerat delägarlag skall nämnas

Delägarlagets stadgar och stadgeändringar skall underställas arbetskrafts- och näringscentralen. Arbetskrafts- och näringscentralen skall fastställa stadgarna, om de överensstämmer med lag och inte medför skada för någon delägare.

I delägarlagets stadgar kan bestämmas att styrelsen kan utöva beslutanderätt i stället för delägarstämman i en angelägenhet av ringa betydelse som fastställs i stadgarna och som gäller delägarlaget.

I delägarlagets stadgar kan bestämmas att delägarlaget har en eller flera ombudsmän i stället för eller utöver en styrelse. Ombudsmannen skall ha en suppleant.

Om delägarlaget har flera ombudsmän skall i stadgarna bestämmas om arbetsfördelningen mellan dem. Om delägarlaget har en ombudsman i stället för en styrelse, gäller angående ombudsmannen vad som i 19 § bestäms om styrelsen.

Bestämmelserna i 21 § 2 mom. tillämpas även på ombudsmannen och dennes suppleant.

En delägare som anser att ett beslut av delägarstämman, fullmäktige eller styrelsen inte har tillkommit i laglig ordning eller att ett sådant beslut på något annat sätt strider mot lag eller delägarlagets stadgar har rätt att klandra beslutet genom att vid tingsrätten väcka talan mot delägarlaget inom 60 dagar från det att beslutet fattades. Om rättelseyrkande enligt 23 a § har framställts med anledning av beslutet, har delägaren dock rätt att väcka talan mot delägarlaget vid tingsrätten till dess 30 dagar har förflutit från delfåendet av det beslut som meddelats med anledning av rättelseyrkandet.

Har delägarlagets, fullmäktiges eller styrelsens beslut klandrats, kan domstolen, innan saken avgörs slutligt, samtycka till att beslutet verkställs genast, om det finns särskilda skäl och ändringssökande inte genom verkställigheten blir onyttigt.

En delägare vars rätt ett beslut, som har fattats av ett konstituerat delägarlags stämma, fullmäktige eller styrelse gäller, kan utan hinder av 23 § hos delägarstämman eller fullmäktige, förutsatt att beslutet inte skall underställas, yrka att beslutet rättas på den grund att det inte har tillkommit i laglig ordning eller att beslutet strider mot lag, förordning eller delägarlagets stadgar eller att beslutet kränker hans rätt.

Rättelseyrkande skall framställas inom 21 dagar från det att beslutet fattades. Ett konstituerat delägarlags styrelse skall inom 30 dagar från det att rättelseyrkandet framställdes sammankalla delägarstämman eller fullmäktige för att behandla rättelseyrkandet eller inom samma tid besluta att rättelseyrkandet inte förs till delägarstämman eller fullmäktiges sammanträde. Styrelsen har också rätt att själv inom samma tid avgöra ett rättelseyrkande som gäller ett beslut av styrelsen.

Om rättelse inte sker, kan den som yrkat rättelse klandra beslutet genom att väcka talan mot delägarlaget vid tingsrätten inom 30 dagar från delfåendet av det beslut som meddelats med anledning av rättelseyrkandet.

Om delägarlaget beslutar att inte inleda eller fullfölja rättegång om en samfällighet eller gemensam särskild förmån eller att väcka eller fullfölja ett ärende som skall behandlas vid en myndighet och som gäller en samfällighet eller en gemensam särskild förmån, eller om delägarlaget annars inte bevakar sin fördel i ett ärende som gäller en samfällighet eller gemensam särskild förmån och som skall behandlas vid domstol eller någon annan myndighet, har varje delägare dock rätt att föra talan eller annars bevaka delägarlagets fördel i saken. Vad som vinns genom en sådan rättegång eller annars i ett ärende som behandlas vid domstol eller någon annan myndighet kommer delägarlaget till godo. Övriga delägare är skyldiga att delta i kostnaderna för rättegången eller för bevakningen av delägarlagets fördel högst med värdet av den nytta som rättegången eller bevakningen av fördelen tillför dem.

I ärenden där delägarlaget är part vid domstol eller någon annan myndighet har även delägarna rätt att på egen bekostnad föra talan om sin andel utan hinder av 24 §.

I fråga om ett konstituerat delägarlag anses stämning och andra meddelanden ha tillställts delägarlaget när stämningen eller meddelandet har delgivits någon medlem av styrelsen eller ombudsmannen.

Ett icke konstituerat delägarlag kan i enlighet med 11 kap. 14 § 1 mom. rättegångsbalken instämmas som svarande.

Om inte något annat föreskrivs någon annanstans, kan ett meddelande delges ett icke konstituerat delägarlag i den ordning som gäller delgivning av stämning.

Ett icke konstituerat delägarlags stämma eller alla delägare enhälligt kan genom sitt beslut befullmäktiga en eller flera delägare eller andra personer att i egenskap av företrädare för delägarlaget ta emot och för behandling förelägga delägarlaget sådana delgivningar som avses i 2 och 3 mom.

En delägare har rätt att, om inte delägarlaget beslutar något annat eller om inte något annat bestäms i delägarlagets stadgar eller i någon annan lag, tillgodogöra sig en samfällighet med beaktande av dess användningsändamål på sådant sätt att det inte hindrar andra delägare från att på motsvarande sätt tillgodogöra sig området. Är det på grund av områdets användningsändamål inte möjligt för alla delägare att tillgodogöra sig området i en utsträckning som motsvarar deras behov, skall nyttjandet av området ordnas i förhållande till andelarna genom överenskommelse eller på det sätt som delägarlaget beslutar om.

Följer inte något annat av delägarlagets beslut, av stadgarna eller av någon annan lag, får en delägare utan de andra delägarnas samtycke eller utan tillstånd av delägarlaget tillgodogöra sig samfälligheten på ett sätt som avviker från användningsändamålet eller vidta andra åtgärder som gäller området, om detta inte medför men eller störning för de andra delägarna och inte hindrar dem från att på motsvarande sätt tillgodogöra sig området i det förhållande som delägarskapet möjliggör.

Om tillstånd enligt någon annan lag krävs för sådant nyttjande eller sådana åtgärder i fråga om området som avses i 1 eller 2 mom., har delägaren rätt att anhängiggöra tillståndsärendet.

En medlem av styrelsen, en ombudsman och en anställd vid delägarlaget är skyldig att ersätta skador som han i sin verksamhet uppsåtligen eller av vållande har orsakat delägarlaget. Detsamma gäller skada som orsakats en medlem i delägarlaget genom överträdelse av denna lag eller av delägarlagets stadgar.

Angående jämkning av skadestånd samt fördelning av skadeståndsansvaret mellan två eller flera skadeståndsskyldiga gäller 2 och 6 kap. skadeståndslagen (412/1974).

Talan angående ersättande av skada som orsakats delägarlaget kan väckas också vid domstol på delägarlagets hemort.

Delägarlaget kan förvärva en sådan andel i en samfällighet eller gemensam särskild förmån som hör till en delägarfastighet. Den förvärvade andelen skall anslutas till delägarfastigheterna i förhållande till deras andelar vid en förrättning på vilken skall tillämpas vad som i 13 kap. fastighetsbildningslagen (554/1995) bestäms om överföring av andelar eller förmåner från en fastighet till en annan. Överföring kan ske även om någon delägarfastighet finns i en annan kommun.

Bestämmelser om fogande till en samfällighet av ett område som ett delägarlag har fått genom överlåtelse ingår i 13 kap. fastighetsbildningslagen.

Om delägarlaget för en samfällighet eller gemensam särskild förmån har konstituerat sig på det sätt som bestäms i denna lag, betalas en ersättning som gäller samfälligheten eller förmånen till delägarlaget.

Ersättning enligt 1 mom. betalas till delägarna i ett icke konstituerat delägarlag, om dessa är kända och om ersättningen är betydande. Ersättningen betalas dock till ett icke konstituerat delägarlag, om den är obetydlig eller om delägarlaget vid en stämma har beslutat meddela hur ersättningen till det skall betalas. Om ett icke konstituerat delägarlag inte har fattat ett sådant beslut som avses ovan eller om delägarna i samfälligheten eller den gemensamma särskilda förmånen inte har utretts så att ersättningen till delägarna kan fördelas mellan dem, deponeras ersättningen hos länsstyrelsen. Om den deponerade ersättningen inte lyfts inom 14 dagar, skall länsstyrelsen sätta in ersättningssumman på ett bankkonto som öppnas för ändamålet.

Den deponerade ersättningen skall betalas till delägarlaget efter att delägarlaget har konstituerat sig eller vid en stämma beslutat om lyftande av ersättningen samt utsett ett ombud som skall sköta uppgiften. Innan ersättningen har betalts till delägarlaget skall länsstyrelsen av ersättningssumman till delägare i ett icke konstituerat delägarlag betala den andel som tillkommer dem, om de lägger fram en tillförlitlig utredning över storleken på sina andelar.

Delägarlagets penningtillgångar skall sättas på ett bankkonto som öppnats för delägarlagets räkning, om delägare vilkas sammanlagda andelar representerar minst en tiondel av alla andelar kräver det. Betydande penningrörelse som ett delägarlag har skall skötas via bank.

Är delägarlaget inte bokföringsskyldigt enligt bokföringslagen (1336/1997) och kommer inte alla delägare enhälligt överens om något annat, skall handlingarna som gäller delägarlagets inkomster och utgifter, verifikationerna och korrespondensen om affärshändelserna bevaras minst sex år från utgången av det år under vilket räkenskapsperioden har gått till ända, ordnade på så sätt att sambandet mellan verifikationerna och noteringarna i bokföringen kan konstateras utan svårighet.

Angående delägarlag som driver rörelse eller yrke av sådant slag att de är bokföringsskyldiga enligt bokföringslagen gäller vad som bestäms i bokföringslagen.

En delägare har rätt att i delägarlaget ta del av delägarlagets bokföring och andra handlingar som hänför sig till delägarlagets verksamhet. Delägaren har rätt att anlita medhjälpare samt att få kopior av bokföringen och andra handlingar. Delägarlaget har härvid rätt att av delägaren få ersättning för sådana kostnader för kopiering och avsändande av handlingar som åsamkats delägarlaget.

Till lantmäteribyrån och arbetskrafts- och näringscentralen skall sändas ett utdrag ur delägarlagets stadgar, av vilket de i 18 § 1 mom. 1 och 2 punkten avsedda uppgifterna framgår. Lantmäteribyrån och arbetskrafts- och näringscentralen skall också tillställas uppgifter om styrelsens ordförande och vice ordförande eller ombudsmannen och dennes suppleant samt om deras adresser.

Om en hel samfällighet inlöses eller delas mellan delägarfastigheterna eller säljs i utsökningsväg eller annars genom beslut av delägarstämman till förmån för delägarna, förfaller delägarlagets samtliga skulder till betalning, och delägarlaget skall anses ha upplösts när dess skulder har betalts. Har delägarlaget inte kännedom om alla sina borgenärer, skall delägarlaget låta utfärda en offentlig stämning på de okända borgenärerna. Är delägarlagets tillgångar större än skulderna, skall överskottet, om inte något annat följer av rättsförhållandena mellan del- ägarna i delägarlaget, fördelas mellan delägarna i förhållande till delägarfastigheternas andelar.

När en samfällighet har inlösts, delats eller sålts enligt 1 mom. skall styrelsen eller ombudsmannen eller, om ingen sådan finns, någon av delägarna inom 45 dagar från det att delägarlagets skulder har betalts underrätta lantmäteribyrån om delägarlagets upplösning.

Vad som i 1 och 2 mom. bestäms om upplösning av delägarlaget för en samfällighet gäller i tillämpliga delar beträffande delägarlaget för en gemensam särskild förmån, om hela den gemensamma särskilda förmånen delas mellan delägarfastigheterna eller upplöses.