686/1988

Tätä lakia sovelletaan kiinteistönvälittäjän kanssa tehtävään myyntitoimeksiantoon, kun välitettävänä on toimeksiantajan asuntona tai muuten pääasiallisesti yksityisessä käytössä oleva kiinteistö tai huoneisto, jonka hallintaoikeus perustuu osakkeiden tai osuuksien omistamiseen. Lakia sovelletaan välittäjän ja toimeksiantajan vastapuolen välillä, kun välitettävä kohde on tarkoitettu vastapuolen asunnoksi tai muuten pääasiallisesti hänen yksityiseen käyttöönsä.

Laki koskee soveltuvin osin myös osto- ja vaihtotoimeksiantoa sekä maanvuokrausta koskevaa toimeksiantoa.

Mitä tässä laissa säädetään kiinteistöstä, on sovellettava myös sen määräosaan tai määräalaan, kiinteistöjen yhteiseen alueeseen tai sen osaan tai osuuteen sekä maanvuokraoikeuteen.

Kiinteistönvälittäjällä tarkoitetaan tässä laissa luonnollista henkilöä tai yhteisöä, joka ammattimaisesti saattaa sopijapuolet kosketuksiin toistensa kanssa tarkoituksena aikaansaada 1§:ssä tarkoitettua omaisuutta koskeva kauppa, vaihto tai maanvuokrasopimus.

Tämän lain säännöksistä ei saa poiketa toimeksiantajan tai tämän vastapuolen vahingoksi, ellei jäljempänä ole toisin säädetty.

Toimeksiantosopimus on tehtävä kirjallisesti kahtena kappaleena, joista toinen jää toimeksiantajalle ja toinen kiinteistönvälittäjälle. Välittäjä ei voi vedota sopimusehtoon, jota ei ole merkitty toimeksiantosopimukseen tai josta ei muutoin ole kirjallisesti sovittu. Välitettävän kohteen kauppahinnan ja muiden kaupan ehtojen muutoksista voidaan kuitenkin sopia suullisesti.

Toimeksiantosopimuksen on oltava kauppa- ja teollisuusministeriön vahvistaman kaavan mukainen.

Toimeksiantosopimus saa olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Sopimuksen jatkamisesta tämän jälkeen on voimassa, mitä edellä on säädetty sopimuksen tekemisestä. Sopimuksen jatkamisesta saadaan sopia aikaisintaan kuukautta ennen sopimuksen päättymistä.

Jos toimeksiannon mukaisen kiinteistönvälitystehtävän toteutuminen on tullut toimeksiantajan sairauden tai toimeksiantajan lähiomaisen tai tähän verrattavan läheisen henkilön sairauden tai kuoleman taikka lain tai viranomaisen toimenpiteen vuoksi tai muusta pääasiassa toimeksiantajasta riippumattomasta syystä toimeksiantajalle suhteettoman epäedulliseksi tai epätarkoituksenmukaiseksi, on toimeksiantajalla, ennen kuin hän on hyväksynyt välitettävää kohdetta koskevan tarjouksen, oikeus irtisanoa sopimus heti päättyväksi. Toimeksiantajan on tällöin korvattava kiinteistönvälittäjälle kohtuulliset kustannukset, jotka tälle ovat aiheutuneet välitystehtävän suorittamiseen kuuluvista toimenpiteistä.

Kiinteistönvälittäjän on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti ja huolellisesti ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välittäjän suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Kiinteistönvälittäjän on ryhdyttävä suorittamaan välitystehtävää viivytyksettä toimeksiantosopimuksen tekemisen jälkeen, paitsi milloin toimeksiantajan etu vaatii, että välitystehtävän suorittaminen aloitetaan myöhempänä ajankohtana.

Kiinteistönvälittäjän on annettava toimeksiantajalle kaikki ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos nämä tiedot voivat vaikuttaa myös toimeksiantosopimuksen tekemiseen, tiedot on annettava ennen sopimuksen tekemistä.

Kiinteistönvälittäjän on tarjotessaan välitettävää kohdetta ostettavaksi annettava ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välittäjä tietää tai hänen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Kuluttajansuojalain (38/78) 1 luvun 6§:ssä tarkoitettua asuntoa markkinoitaessa annettavista tiedoista säädetään lisäksi asetuksella.

Ennen kaupan päättämistä välittäjän on esitettävä kiinteistöstä:

Ennen kaupan päättämistä on osakkeista ja osuuksista esitettävä:

Jos kiinteistönvälittäjällä on aihetta epäillä, että hänen saamansa 8 §:ssä mainitut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, hänen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välittäjän on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Kiinteistönvälittäjän on laadittava kauppakirja sekä huolehdittava muista kaupan toteutumiseen liittyvistä tehtävistä, jos myyjä ja ostaja tai ostaja ja välittäjä eivät toisin sovi.

Jos kiinteistönvälittäjä tai hänen palveluksessaan oleva aikoo päättää kaupan omaan lukuunsa tai heillä on kaupassa erityinen etu valvottavanaan, on tästä seikasta ilmoitettava toimeksiantajalle. Välittäjällä ei ole oikeutta välityspalkkioon kaupasta, joka on päätetty välittäjän tai hänen palveluksessaan olevan lukuun.

Kiinteistönvälittäjän suorituksessa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä tässä laissa on säädetty tai mitä voidaan katsoa sovitun.

Jos välittäjän suorituksessa on virhe, toimeksiantajalla on oikeus purkaa toimeksiantosopimus, ei kuitenkaan sen jälkeen kun toimeksiantaja on hyväksynyt välitettävästä kohteesta tehdyn tarjouksen. Sopimusta ei kuitenkaan saa purkaa, jos virhe on toimeksiantajan kannalta vähäinen.

Toimeksiantajalla on oikeus virheen johdosta vaatia välityspalkkion ja mahdollisesti sovitun kustannusten korvauksen alentamista, jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle haittaa. Jos virheestä on aiheutunut toimeksiantajalle olennaista haittaa, ei välittäjällä ole oikeutta palkkioon tai korvaukseen.

Toimeksiantajalla on oikeus saada välittäjältä korvausta vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.

Toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada kiinteistönvälittäjältä korvausta vahingosta, jonka välittäjän suorituksessa oleva virhe on hänelle aiheuttanut.

Jos toimeksiantaja on tahallaan tai tuottamuksesta antanut kiinteistönvälittäjälle virheellisiä tietoja tai jättänyt ilmoittamatta välittäjälle sellaisen tiedossaan olevan seikan, jolla hän käsitti tai hänen olisi pitänyt käsittää olevan merkitystä vastapuolensa kannalta, välittäjällä on oikeus vaatia tämän lain 13§:n nojalla maksamaansa korvausta toimeksiantajalta siinä määrin kuin se toimeksiantajan ja välittäjän huolimattomuuden laatu sekä toimeksiantajan saama etu huomioon ottaen harkitaan kohtuulliseksi.

Toimeksiantajalla, joka välittäjän suorituksessa olevan virheen johdosta on maksanut korvausta vastapuolelleen, on oikeus vaatia maksamaansa korvausta välittäjältä siltä osin kuin välittäjä 1 momentin mukaan olisi jäänyt yksin vastuuseen vahingosta, jos korvausta olisi vaadittu välittäjältä.

Vastaanottaessaan ostotarjouksen välitettävänä olevasta kohteesta saa kiinteistönvälittäjä ottaa tarjouksen tekijältä toimeksiantajan lukuun käsirahan, jos tästä on toimeksiantosopimuksessa sovittu. Sen jälkeen kun välittäjä on vastaanottanut käsirahan, hän ei saa ottaa toista käsirahaa ennen kuin ensiksimainittu käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai ennen kuin on käynyt selväksi, että käsiraha jää toimeksiantajan hyväksi.

Jos kauppaa ei synny tarjouksen tekijästä johtuvasta syystä ja käsiraha jää toimeksiantajalle, saa välittäjälle toimeksiantosopimuksen mukaan mahdollisesti tuleva osuus olla enintään puolet tästä käsirahasta, kuitenkin enintään sovitun välityspalkkion määrä.

Kun kiinteistönvälittäjä vastaanottaa käsirahan tarjouksen vakuudeksi, hänen tulee huolehtia siitä, että tarjouksesta laaditaan kauppa- ja teollisuusministeriön vahvistaman kaavan mukainen asiakirja, johon otetaan kaikki tarjouksen ehdot ja mahdollinen ehto käsirahan menettämisestä. Asiakirjaa ei tarvitse laatia, jos tarjous on tehty olosuhteissa, joissa velvollisuuden täyttäminen aiheuttaisi kohtuutonta hankaluutta. Kun välitettävä kohde on kiinteistö, on lisäksi noudatettava, mitä kiinteistön kaupasta on voimassa.

Jos välittäjä on ottanut käsirahan vastaan ja jos tarjoukseen otetut ehdot eivät toteudu tai jos myyjä ei hyväksy ostotarjousta, välittäjän on palautettava käsiraha tarjouksen tekijälle. Jos myyjä on hyväksynyt ostotarjouksen, mutta kauppaa ei synny myyjästä johtuvasta syystä, välittäjän on palautettava käsiraha tarjouksen tekijälle siltä osin kuin sitä ei ole luovutettu myyjälle.

Kiinteistönvälittäjällä on oikeus välityspalkkioon ainoastaan silloin, kun kauppa syntyy, jollei toimeksiantosopimuksessa ole muuta sovittu. Välityspalkkion on oltava kohtuullinen ottaen huomioon välitystehtävän laatu, suoritettu työmäärä, välitystehtävän taloudellisesti tarkoituksenmukainen suoritustapa ja muut seikat. Toimeksiantosopimukseen ei saa ottaa ehtoa, jonka mukaan välittäjällä olisi oikeus saada palkkiona toimeksiantosopimuksessa mainitun välitettävän kohteen myyntihinnan ylittävä kauppahinnan osa tai määrätty osuus siitä.

Välittäjä saa periä samasta välityskohteesta vain yhden välityspalkkion määrän, kun sekä ostaja että myyjä ovat erikseen hänen toimeksiantajinaan.

Kiinteistönvälittäjällä on oikeus saada toimeksiantajalta palkkio toimeksiantosopimuksen voimassaoloajan jälkeen syntyneestä kaupasta vain, jos tästä on toimeksiantajan kanssa sovittu ja jos voidaan olettaa, että kaupan syntymiseen ovat olennaisesti vaikuttaneet välittäjän toimenpiteet toimeksiantosopimuksen voimassaoloaikana. Välittäjällä ei kuitenkaan ole oikeutta välityspalkkioon kaupasta, joka on syntynyt kuuden kuukauden kuluttua toimeksiantosopimuksen voimassaoloajan päättymisestä.

Jos toimeksiantaja on 1 momentissa tarkoitetussa tapauksessa tehnyt toimeksiantosopimuksen voimassaoloajan päättymisen jälkeen toimeksiantosopimuksen toisen välittäjän kanssa, hän on kuitenkin velvollinen maksamaan välityspalkkion vain sille välittäjälle, jonka kanssa tehty toimeksiantosopimus oli voimassa, kun toimeksiantaja hyväksyi välitettävästä kohteesta tehdyn tarjouksen. Välittäjien on tällöin jaettava välityspalkkio keskenään suoritustensa mukaisessa suhteessa.

Tämä laki tulee voimaan 1 päivänä tammikuuta 1989.

Kiinteistönvälittäjän ja tämän toimeksiantajan välillä lakia sovelletaan toimeksiantosopimukseen, joka tehdään lain voimaantulon jälkeen.