25.2.2025

Kanne ja vastaus Helsingin käräjäoikeudessa

A ja B (vuokranantajat) olivat 13.1.2016 allekirjoittaneet määräaikaisen vuokrasopimuksen järjestö C:n (vuokralainen) kanssa turvapaikanhakijoiden vastaanottokeskustoimintaan käytettävistä tiloista. Vuokrasopimuksen mukaan kohteeseen tultaisiin järjestämään 450-600 majoituspaikkaa. Vuokran määräksi oli sovittu 38 euroa henkilöä kohden vuorokaudessa sekä ruokapalvelun hinnaksi 8,30 euroa henkilöä kohden vuorokaudessa. Vuokrasopimus oli ollut voimassa 1.1.2016-1.4.2017.

Vuokranantajat vaativat kanteessaan ensisijaisesti, että vuokralainen velvoitetaan suorittaman heille maksamatta jääneet vuokrat ajalta elokuu 2016 - maaliskuu 2017, yhteensä 3 273 966 euroa, korkoineen. Vuokranantajien mukaan osapuolet olivat sopineet 450 majoittujaan perustuvasta vähimmäisvuokrasta, jonka mukaisesti vuokranantajat olivat laskuttaneet vuokralaista. Vuokralainen oli maksanut vuokranantajien vuokralaskut tammi-heinäkuulta 2016 mutta jättänyt vuokralaskut elo-lokakuulta 2016 kokonaan maksamatta. Sen jälkeen vuokralainen oli maksanut vuokralaskut vain osittain. Toissijaisesti vuokranantajat vaativat, että vuokralainen velvoitetaan suorittamaan heille tammi-heinäkuun 2016 laskuja koskien 1 179 634 euroa korkoineen, jonka määrän vuokralainen oli pidättänyt myöhemmistä vuokralaskuista. Pidätykset olivat perusteettomia koska vuokralainen ei ollut reklamoinut tammi-heinäkuun 2016 vuokralaskuista kohtuullisessa ajassa.

Vuokralainen vaati, että kanne hylätään. Osapuolet eivät olleet sopineet vähimmäisvuokrasta, vaan vuokra oli määräytynyt vastaanottokeskuksen todellisen käyttöasteen perusteella, mistä tuli vuokrasopimuksen mukaisesti raportoida kunkin kuun 15. päivä. Vuokralainen oli reklamoinut laskuista välittömästi havaittuaan sopimuksenvastaisen ylilaskutuksen ja pidättänyt liikaa maksamansa määrän seuraavista laskuista vuokran määrän oikaisemiseksi vuokrasopimuksen mukaiseksi.

Käräjäoikeuden tuomio 15.1.2021 nro 21/2729

Käräjäoikeus katsoi, että vuokran määrää koskeva kohta sopimuksessa viittasi sanamuodoltaan kokonaisuutena siihen, että vuokra määräytyi toteutuneen henkilömäärän mukaan, eikä vähimmäisvuokrasta ollut sovittu. Mikään sopimuksen sanamuodossa ei viitannut siihen, että jokin muu sopimuksen ehto vaikuttaisi vuokran määräytymiseen. Kun sopimuksen sanamuoto ei ollut epäselvä, sopimuksen tulkinnassa ei lähtökohtaisesti tullut ottaa huomioon muuta aineistoa. Sopimuksen täyttämistä koskevilla jälkitoimilla ei siten ollut merkitystä sopimuksen sisällön arvioinnissa. Henkilötodistelun perusteella oli jäänyt epäselväksi, mitä sopimusneuvotteluissa oli keskusteltu vuokran määrää koskevasta ehdosta. Sopimuksen allekirjoittamista edeltäneistä tapahtumista ei ollut esitetyn näytön perusteella ilmennyt mitään sellaista, minkä vuoksi sopimusta tulisi tulkita sanamuotonsa vastaisesti.

Käräjäoikeus katsoi reklamaatiovelvollisuuden koskevan sopimuksen mukaisen suorituksen virheellisyyttä ja siitä aiheutuneita vahinkoja. Käräjäoikeuden mukaan laskun virheellinen sisältö ei merkinnyt virhettä vuokranantajien sopimuksen mukaisessa suorituksessa. Vuokralaisella ei siten ollut ollut velvollisuutta erikseen reklamoida virheellisistä laskuista. Vaikka sopimuskumppaneiden voitiin edellyttää lojaliteettiperiaatteen mukaisesti huomauttavan esimerkiksi laskun virheistä, tämä ei kuitenkaan merkinnyt sellaista reklamaatiovelvollisuutta, jonka laiminlyönti vaikuttaisi laskun maksajan oman suoritusvelvollisuuden sisältöön. Näin ollen käräjäoikeus katsoi, että vuokralainen ei ollut hyväksynyt vuokranantajien laskutusperustetta. Koska vuokralaisella ei ollut ollut velvollisuutta reklamoida virheellisistä laskuista, myöskään vuokranantajien toissijainen vaatimus ei voinut menestyä.

Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Pekka Rekola.

Helsingin hovioikeuden tuomio 3.3.2023 nro 348

Vuokranantajat valittivat hovioikeuteen.

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden tuomion perustelut eräin lisäyksin sekä johtopäätöksen sopimuksen vuokraehdon sanamuodon mukaisesta tulkinnasta, minkä vastaista tulkintaa sopimuskokonaisuuskaan ei tukenut. Hovioikeus katsoi myös, että vuokralainen ei ollut hyväksynyt vuokranantajien laskutusperustetta eikä menettänyt oikeuttaan sopimuksenmukaiseen vuokranmaksuvelvollisuuteensa, kun se oli seitsemän kuukauden ajan maksanut virheellisiä laskuja. Hovioikeuden mukaan sopimuksen vuokraehdon sanamuoto oli luonut hyvin vahvan olettaman sopimuksen sanamuodon mukaisesta sisällöstä, jota tulkintaa vuokralaisen toiminta sopimuksen tekemisen jälkeen ei riittänyt kumoamaan.

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeudenneuvokset Nina Wilkman (eri mieltä) ja Saini Siitarinen sekä asessori Pekka Pöyhönen.

Eri mieltä ollut hovioikeudenneuvos Wilkman hyväksyi vuokranantajien ensisijaisen vaatimuksen katsoen, että vuokralainen oli omalla vuokrasopimuksen jälkeisellä toiminnallaan osoittanut, että sopijapuolten tahtotila sopimuksen solmimishetkellä oli ollut sopia 450 henkilön vähimmäisvuokrasta.

Valituslupaa koskeva ratkaisu

Valituslupa myönnetään aiemmin myönnetyn lisäksi oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 3 §:n 2 momentin 1 kohdan nojalla rajoitettuna koskemaan A:n ja B:n toissijaista kannevaatimusta. Muilta osin valituslupaa ei myönnetä.

Pääasiaratkaisun perustelut

Asian tausta

1. A ja B vuokranantajina sekä järjestö C vuokralaisena ovat 13.1.2016 allekirjoittaneet vuokrasopimuksen koulutuskeskuksen tiloista, jotka vuokralainen on vuokrannut turvapaikanhakijoiden vastaanottokeskustoiminnan harjoittamista varten. Vastaanottokeskuksen toiminnan ohjauksesta, suunnittelusta ja valvonnasta on vastannut Maahanmuuttovirasto. Vuokrasopimus on ollut voimassa 1.1.2016-1.4.2017.

2. Vuokrasopimuksessa on todettu, että vuokra on 38 euroa/henkilö/vuorokausi. Vuokrauskohteen määrittelyä koskevassa sopimusehdossa on puolestaan todettu muun ohessa, että kohteeseen tullaan järjestämään 450-600 majoituspaikkaa ja että majoitustilojen käyttöaste pyritään pitämään maksimaalisena koko vuokrakauden ajan. Vuokranantajien ja vuokralaisen välillä on syntynyt erimielisyys siitä, onko vuokrasopimuksessa sovittu vähimmäisvuokrasta. Vuokranantajien näkemyksen mukaan kuukausivuokra on määräytynyt vähintään 450 turvapaikanhakijan perusteella laskettuna riippumatta siitä, onko vastaanottokeskuksen todellinen käyttöaste ollut tätä alhaisempi. Vuokralaisen näkemyksen mukaan vuokrasopimuksessa ei ollut sovittu vähimmäisvuokrasta, vaan vuokra on määräytynyt vastaanottokeskuksen todellisen käyttöasteen perusteella.

3. Vastaanottokeskuksen käyttöaste on koko vuokrasopimuksen ajan ollut alle 450 henkilöä. Vuokranantajat ovat laskuttaneet vuokralaiselta 450 henkilöön perustuvan vähimmäisvuokran mukaisen kuukausivuokran. Vuokralainen on maksanut tammi-heinäkuun 2016 vuokralaskut täysimääräisinä. Vuokralainen on jättänyt vuokralaskut elo-lokakuulta 2016 kokonaan maksamatta katsoen näin kuitanneensa tammi-heinäkuussa 2016 liikaa maksamansa vuokran. Marraskuusta 2016 lähtien vuokralainen on maksanut vuokralaskuista osan, joka on vastannut todelliseen henkilömäärään perustuvan vuokran määrää.

4. Vuokranantajat ovat nostaneet käräjäoikeudessa kanteen maksamatta olevien vuokrasaatavien perimiseksi. Käräjäoikeus ja hovioikeus ovat kumpikin hylänneet kanteen.

Kysymyksenasettelu

5. Korkeimman oikeuden arvioitavana on ensiksi se kysymys, ovatko osapuolet vuokranantajien näkemyksen mukaisesti sopineet vähimmäisvuokrasta. Mikäli vähimmäisvuokrasta ei ole sovittu, arvioitavaksi tulee vuokranantajien toissijaisen vaatimuksen mukaisesti kysymys siitä, oliko vuokralainen menettänyt oikeutensa pidättää elo-lokakuun 2016 vuokrista tammi-heinäkuulta 2016 liikaa maksamansa vuokran määrän sillä perusteella, että vuokrat oli maksettu laskujen mukaisesti niistä erikseen reklamoimatta.

Sopimuksen tulkinnan lähtökohdat

6. Sopimuksen tulkinnan päämääränä on ensisijaisesti osapuolten yhteisen tarkoituksen selvittäminen. Vakiintuneen sopimusoikeudellisen periaatteen mukaisesti sopimusehdon tulkinnan lähtökohtana on sopimusasiakirjan sanamuoto. Sopimusehtoa on tulkittava sopimuksen osana siten, että ehdolla on mielekäs ja johdonmukainen merkitys sopimuksen tarkoituksen kannalta. (Ks. esim. KKO 2016:10, kohdat 26 ja 34, KKO 2022:62, kohta 12 ja KKO 2023:76, kohta 12.)

7. Sopimusta tulkittaessa on otettava huomioon sopimuksen sanamuodon ohella kaikki muukin tulkinta-aineisto, jolla on merkitystä sopimuksen sisältöä selvitettäessä. Tällaista tulkinta-aineistoa ovat muun muassa sopimukseen johtaneet neuvottelut (esim. KKO 2001:34). Lisäksi sopimusosapuolten sopimuksen päättämisen jälkeisellä toiminnalla voi olla vaikutusta sopimuksen tulkintaan silloin, kun sen perusteella voidaan tehdä päätelmiä osapuolten tarkoituksesta sopimusta päätettäessä (esim. KKO 2014:70, kohta 7). Perusteita tällaisille päätelmille voi olla varsinkin silloin, kun sopijapuolten sopimuksen jälkeinen toiminta on toistuvaa ja ilmentää molemminpuolista käsitystä.

8. Sanamuodon vastaiseen tulkintaan vetoavalla on todistustaakka osapuolten yhteisestä tarkoituksesta, ja näyttökynnys on korkea ainakin silloin, kun sopimuksen sanamuoto on selvä (esim. KKO 1999:68).

Arviointi tässä tapauksessa

Vuokrasopimuksen sanamuoto

9. Vuokran määrää koskevan tulkinnan lähtökohdaksi on otettava vuokrasopimuksen ehto, jonka otsikko on ”Vuokra”. Kyseisen ehdon sanamuoto on seuraava:

”Vuokra
Vuokra 38 €/ hlö/ vrk

Ruokapalvelu 8,3 €/ hlö/ vrk. Sisältö määritelty kohdassa ’Erityisiä ehtoja’.

Maksukausi 1 Kuukausi

Maksupäivä Kuukauden ensimmäinen arkipäivä. (Päiväkohtainen hlömäärän raportointi toimitetaan kuun 15. päivä.)

Viivästyskorko Viivästyskorko on korkolain mukainen.

Vuokra ja ruokapalvelu laskutetaan kahdella erillisellä laskulla.”

10. Korkein oikeus toteaa, että ehdossa ei ole sanamuotonsa mukaan sovittu vähimmäisvuokrasta. Ehdon perusteella vuokra määräytyy vastaanottokeskuksen todellisen päiväkohtaisen käyttöasteen mukaisesti. Ehdon sisältö ei tue vuokranantajien näkemystä siitä, että henkilömäärän raportoinnilla olisi ollut merkitystä vain ruokapalvelun mutta ei vuokran määrän osalta. Todellinen henkilömäärä olisi voinut vaikuttaa vuokran määrään myös siinä tapauksessa, että vuokrasopimuksessa olisi sovittu 450 henkilöön perustuvasta vähimmäisvuokrasta. Ehdon sanamuodon perusteella ei kuitenkaan ole selvää, miten henkilömäärän raportointi on pitänyt käytännössä toteuttaa ja ottaa huomioon vuokria laskutettaessa, kun otetaan huomioon, että maksukaudeksi on sovittu yksi kuukausi ja maksupäiväksi kuukauden ensimmäinen arkipäivä mutta raportin toimituspäiväksi kuukauden 15. päivä.

11. Vuokranantajat ovat vedonneet siihen, että vuokran määrää koskevassa tulkinnassa tulee tässä tapauksessa kiinnittää huomiota myös vuokrasopimuksen ehtoon, jonka otsikko on ”Vuokrauskohde”. Kyseisessä ehdossa ilmoitetaan vuokrauskohteen osoite, vuokrattavat tilat, huoneiston kunto ja käyttötarkoitus sekä todetaan, että kohde vuokrataan siinä kunnossa kuin se sopimusta tehtäessä on. Tämän lisäksi sopimusehdossa todetaan sen kahdessa viimeisessä kappaleessa seuraavaa:

”Kohteeseen tullaan järjestämään 450-600 majoituspaikkaa pakolaisille, sekä toimisto ja ruokailutilat kaikille siellä majoittuville. Majoitustilojen käyttöaste pyritään pitämään maksimaalisena koko vuokrakauden ajan.

Vuokranantaja vastaa kaikista kiinteistön ylläpitoon, kunnostamiseen, huoltoon ja korjaukseen liittyvistä kustannuksista. Lisäksi vuokranantaja vastaa omalla kustannuksellaan pakolaisten majoitustoimintaan hankittujen laitteiden ja kalusteiden hankinnasta.”

12. Korkein oikeus katsoo, että vuokrauskohdetta koskevan ehdon sanamuodosta ei ilmene, että majoituspaikkojen määrällä olisi vaikutusta vuokran määrään. Ehdossa on sovittu vastaanottokeskuksen kapasiteetista ja yleisestä tavoitteesta pitää tilojen käyttöaste mahdollisimman korkeana. Riidatonta on, että Maahanmuuttovirasto on päättänyt turvapaikanhakijoiden sijoittamisesta vastaanottokeskukseen, joten kyseinen tavoite ei ole järjestö C:tä vuokralaisena velvoittava sitoumus. Sitä vastoin kyseisen sopimuskohdan sanamuoto viittaa siihen, että majoituspaikkoja koskeva ehto velvoittaa vuokranantajia huolehtimaan siitä, että vuokralaisella on tietty määrä majoituspaikkoja käytettävissään. Myös ehdon otsikko ”Vuokrauskohde” viittaa selvästi siihen, että ehdossa on ollut tarkoitus sopia vain siitä, millaisen kohteen vuokranantajat ovat velvollisia luovuttamaan vuokralaiselle.

13. Korkein oikeus katsoo edellä mainitut seikat huomioon ottaen, että vuokrasopimuksen sanamuoto kokonaisuudessaan vastaa vuokrauskohteen majoituspaikkojen käyttöasteeseen perustuvaa vuokralaisen tulkintaa vuokran määrästä.

Sopimusneuvotteluista esitetty selvitys

14. Hovioikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla sopimusneuvotteluista ja vuokrasopimuksen taustasta selvitetyksi katsottujen seikkojen perusteella ei ole mahdollista tehdä sellaista johtopäätöstä, että molempien osapuolten tarkoituksena olisi ollut sopia vuokran määrästä sopimuksen sanamuodosta poikkeavasti.

Vuokrasopimuksen voimaantulon jälkeinen toiminta

15. Vuokrasopimuksen voimaantulon jälkeen vuokranantajat ovat laskuttaneet vuokralaista 450 majoittujaan perustuvan vähimmäisvuokran perusteella. Vuokralaskuissa on ollut selite ”sopimuksen mukaan” ja tieto kuukaudesta, jolta vuokra on laskutettu. Vuokranantajat ovat lähettäneet tammi-heinäkuun 2016 vuokralaskut kuukausittain vuokralaiselle ennen laskutuksen kohteena olevan kuukauden päättymistä. Vuokralainen on maksanut tammi-heinäkuun 2016 vuokralaskut täysimääräisinä esittämättä huomautusta ennen maksua. Vuokralaisen toiminnanjohtaja, joka on ollut mukana vuokrasopimusneuvotteluissa ja allekirjoittanut vuokrasopimuksen vuokralaisen puolesta, on hyväksynyt kyseiset laskut ennen niiden maksamista.

16. Korkein oikeus toteaa, että tammi-heinäkuulta 2016 laskutetut vuokrat ovat olleet huomattavasti suurempia kuin vastaanottokeskuksen todelliseen käyttöasteeseen perustuva vuokra olisi ollut. Vaikka laskuissa ei ole eritelty turvapaikanhakijoiden määrää, laskujen ja vuokrasopimuksen perusteella on ollut helposti todennettavissa, että laskut perustuvat päiväkohtaiseen 450 henkilön määrään. Se, että vuokralainen on huomautusta esittämättä maksanut seitsemän kuukauden vuokralaskut sen jälkeen, kun laskut on hyväksynyt vuokralaisen puolesta sopimusneuvotteluihin osallistunut ja vuokrasopimuksen allekirjoittanut toiminnanjohtaja, tukee vuokranantajien näkemystä siitä, että laskut ovat vastanneet myös vuokralaisen käsitystä vuokran sopimuksenmukaisesta määrästä.

17. Vuokralaisen toimistosihteeri on sähköpostiviestillä 6.5.2016 pyytänyt vuokranantajia oikaisemaan ruokapalvelua koskevia laskuja, koska näistä palveluista oli laskutettu 450 henkilön eikä asukasmäärän mukaan kuukausittain. Reklamaatio ei ole kuitenkaan koskenut vuokralaskuja. Toimistosihteeri on 10.5.2016 lähettänyt kyseisen sähköpostiviestinsä toiminnanjohtajalle tiedoksi. Myös nämä sähköpostiviestit tukevat jossain määrin vuokranantajien näkemystä.

18. Vuokralaisen tila- ja turvallisuuspäällikkö on 24.8.2016 lähettänyt vuokranantajille sähköpostiviestin, jossa on todettu, että vuokra maksetaan 450 henkilöstä. Tälle viestille ei ole kuitenkaan syytä antaa merkitystä arvioitaessa vuokralaisen tarkoitusta vuokrasopimuksen tekohetkellä huomioon ottaen, että asiassa esitetyn selvityksen mukaan tila- ja turvallisuuspäällikkö on toiminut muilta saamiensa tietojen pohjalta ja keskustelematta viestistä toiminnanjohtajan kanssa, joka on reklamoinut vuokran määrästä jo viikon kuluttua viestistä.

19. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella vuokralainen on ilmoittanut alkuvuoden 2016 kuukausittaiset asukasmäärät vuokranantajille sähköpostitse 6. ja 10.5.2016 ruokapalvelua koskevan reklamaationsa yhteydessä. Vuokrasopimuksessa sovitusta päiväkohtaisesta raportoinnista ei ole esitetty selvitystä. Vuokran määrästä vuokralainen on reklamoinut 31.8.2016 sen jälkeen, kun vuokralaisen palveluksessa huhtikuussa 2016 aloittanut talouspäällikkö on kiinnittänyt huomiota toteutuneiden kustannusten ja vuokrasopimuksen sisällön väliseen epäsuhtaan.

20. Korkein oikeus on edellä katsonut, että vuokrasopimuksen sanamuodon perusteella ei ole selvää, miten henkilömäärän raportointi on ollut tarkoitus käytännössä toteuttaa ja ottaa huomioon vuokria laskutettaessa. Vuokran laskuttaminen kalenterikuukausittain etukäteen tai viimeistään sen kuukauden aikana, jota lasku on koskenut, ja raportoinnin sopiminen tehtäväksi kunkin kuukauden 15. päivänä tukevat johtopäätöstä, että mahdollinen yli- tai alilaskutus on ollut tarkoitus korjata myöhemmissä laskuissa. Hovioikeus on pitänyt uskottavana, että laskut hyväksyneellä toiminnanjohtajalla, joka ei kertomansa mukaan ollut tarkastanut niiden oikeellisuutta, ei ole ollut tarkkoja tietoja asukasmääristä. Korkein oikeus katsoo, että tämän vuoksi toiminnanjohtajan tekemälle laskujen hyväksynnälle ei voida antaa olennaista merkitystä arvioitaessa sopimuksen tekohetkellä vallinnutta sopijapuolten tarkoitusta vuokran määräytymisestä.

21. Hovioikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla vuokralaisen toiminta oli laajentunut merkittävästi syyskuusta 2015 alkaen turvapaikanhakijoiden moninkertaistuneen määrän vuoksi. Toiminnassa oli ollut paljon henkilöstömuutoksia esimerkiksi taloushallinnossa, ja vuonna 2016 oli myös otettu käyttöön uusi kirjanpitojärjestelmä. Hovioikeus on pitänyt uskottavana, että vuokralainen on havainnut maksaneensa vastaanottokeskuksen käyttöasteeseen nähden liikaa vuokraa vasta talouspäällikön kiinnitettyä asiaan huomiota. Korkeimmalla oikeudella ei ole tältä osin aihetta toisenlaiseen arvioon. Korkein oikeus katsoo, että tämä seikka tukee vahvasti vuokralaisen väitettä siitä, että tarkoituksena ei ollut ollut sopia vähimmäisvuokrasta ja että erehdyksensä vuoksi vuokralainen ei ollut aikaisemmin vaatinut vuokralaskujen täsmäyttämistä vastaamaan todellista majoittujien henkilömäärää.

22. Korkein oikeus katsoo edellä mainitut seikat huomioon ottaen, että vuokranantajien ja vuokralaisen sopimuksen voimaantulon jälkeinen toiminta ei kokonaisuutena arvioiden osoita, että vuokralaisen tarkoituksena olisi ollut sopia vähimmäisvuokrasta.

Korkeimman oikeuden johtopäätös sopimuksen tulkinnasta

23. Korkein oikeus on edellä päätynyt siihen, että vuokrasopimuksen sanamuoto kokonaisuudessaan vastaa vuokralaisen tulkintaa siitä, mitä vuokran määrästä on sovittu. Sopimuksen selvä sanamuoto on luonut vahvan olettaman siitä, että sanamuoto vastaa osapuolten yhteistä tarkoitusta. Tässä asiassa ei ole esitetty sellaista näyttöä sopimusneuvotteluista ja vuokrasopimuksen taustasta tai osapuolten sopimuksen voimaantulon jälkeisestä toiminnasta, joka antaisi aiheen arvioida osapuolten tarkoitusta sopimuksen sanamuodosta poikkeavalla tavalla. Näin ollen vuokrasopimusta on vuokran määrän osalta tulkittava niin, että vuokra perustuu turvapaikanhakijoiden todelliseen päiväkohtaiseen määrään. Vuokranantajien kanteessaan ensisijaisesti esittämä vaatimus on siten hylättävä.

Onko vuokralainen menettänyt oikeutensa pidättää liikaa maksamansa vuokrat myöhemmistä vuokrista?

24. Vuokranantajat ovat laskuttaneet vuokralaiselta sovittua korkeamman vuokran. Vuokralainen on pidättänyt tammi-heinäkuulta 2016 liikaa maksamansa vuokran määrän, yhteensä 1 179 634 euroa, myöhemmistä vuokralaskuista. Vuokranantajat ovat toissijaisesti vaatineet, että vuokralainen velvoitetaan suorittamaan heille kyseinen määrä, koska vuokralainen on laiminlyönyt reklamoida tammi-heinäkuun 2016 vuokralaskuista kohtuullisessa ajassa ja menettänyt siten oikeutensa pidättämiinsä määriin.

25. Sopimusrikkomukseen vetoavan osapuolen on pääsääntöisesti saatettava aktiivisin toimenpitein käsityksensä kohtuullisessa ajassa vastapuolensa tietoon (reklamaatio). Usein reklamaatiovelvoitteesta on erikseen sovittu, mutta se velvoittaa myös yleisen sopimusoikeudellisen periaatteen tavoin. Reklamaatiovelvollisuutta voidaan perustella pyrkimyksellä suojata ajan kulumisen myötä kehittyvää luottamusta vallitseviin olosuhteisiin. Reklamaation laiminlyönti voi synnyttää suoritusvelvolliselle sopimuksen osapuolelle perustellun odotuksen siitä, että hänen tekemänsä suoritus on ollut oikea-aikainen ja virheetön. (Ks. esim. KKO 2021:69, kohdat 22 ja 23 sekä niissä viitatut ratkaisut.)

26. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2017:71 todennut, että kyseisessä tapauksessa rakennusurakan tilaajan velvollisuuksiin oli kuulunut sille osoitettujen laskujen tarkastaminen ja niiden mahdollisesta epäselvyydestä tai virheellisyydestä reklamoiminen ennen laskujen maksamista (kohta 53). Ratkaisussa oli kysymys laskutyönä toteutetun rakennusurakan hinnan sovittelun edellytyksistä tilanteessa, jossa urakoitsija oli antanut virheellisen hinta-arvion. Korkeimman oikeuden mukaan huolimattomasti annettu virheellinen hinta-arvio ja hinta-arvion ylittymistä koskevan tiedonannon laiminlyönti olivat sellaisia seikkoja, joihin tilaaja olisi voinut vedota urakoitsijan virheenä (kohta 58).

27. Korkein oikeus on ratkaisuissaan KKO 1957 II 13, KKO 1985 II 142 ja KKO 1998:93 katsonut, että kantajalla oli oikeus vaatia takaisin virheellisten laskujen perusteella liikaa maksamansa määrän vielä sen jälkeen, kun sopimuksen vastaisia laskuja oli maksettu huomautuksitta usean vuoden ajan.

28. Korkein oikeus toteaa, että reklamaatiovelvollisuus koskee lähtökohtaisesti sopimusrikkomusta eli virheellisyyttä vastapuolen suorituksessa. Vuokranantajien vuokrasopimukseen perustuvana velvollisuutena on ollut muun muassa se, että vuokrauskohde on ollut vuokralaisen saatavana sovitun kuntoisena sovittuna päivänä. Vuokralaisen velvollisuutena on ollut vuokran maksaminen. Laskujen lähettämisessä on ollut kysymys toimenpiteestä, joka on mahdollistanut vuokralaiselle oman maksuvelvollisuutensa täyttämisen asianmukaisesti. Vuokranantajien lähettämät virheelliset laskut eivät ole vaikuttaneet sopimuksen sisältöön, eikä kysymys ole ollut sellaisesta sopimusrikkomuksesta, josta olisi seurannut vuokralaiselle velvollisuus reklamoida vuokranantajille uhalla, että vuokralainen muutoin menettää oikeutensa vaatia sopimuksenvastaisen laskutuksen oikaisua.

29. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että vuokralaisella on virheellisen laskutuksen havaittuaan ollut oikeus vaatia takaisin todelliseen henkilömäärään perustuvan vuokran ylittävä osa riippumatta siitä, että vuokralainen on maksanut vuokrasuhteen alkamisesta lähtien seitsemän kuukauden ajan virheelliseen laskutukseen perustuvat laskut niistä reklamoimatta. Vuokralainen on siten voinut pidättää tammi-heinäkuun 2016 vuokralaskujen perusteella liikaa maksamansa määrän myöhemmistä vuokralaskuista. Näin ollen myös vuokranantajien toissijainen vaatimus on hylättävä.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Jukka Sippo, Lena Engstrand, Jussi Tapani, Alice Guimaraes-Purokoski ja Kaarlo Hakamies. Esittelijä Mikaela Lind.