27.11.2013

Lunastustoimikunnan päätös 14.6.2010

Kehä III:n (Kt 50) parantamista Vantaan kaupungissa välillä Vantaankoski - Lentoasemantie koskevassa maantietoimituksessa lunastustoimikunta totesi, että maantietä varten oli lunastettu Sanoma Oyj:n omistamasta määräalasta 92-17-113-1 (M1) kaikkiaan 5 739 neliömetrin suuruinen alue. Alue oli otettu tienpitäjän haltuun 16.6.2009. Sanoma Oyj vaati lunastuskorvauksena kysymyksessä olevasta maapohjasta 180 euroa neliömetriltä eli yhteensä 1 033 020 euroa.

Lunastustoimikunta totesi, että kaavamuutostilanteessa lunastuskorvaus määritetään edellisen voimassa olleen kaavan mukaisena, mikäli kaavamuutostilanteessa ei erikseen ole huomioitu rakennusoikeuden menetyksen korvaamista. Tästä johtuen kaavamuutostilanteissa tutkitaan erikseen se, onko rakennusoikeuden korvaamisen osalta asiaa käsitelty kaavamuutoksen asiakirjoissa ja onko tehtävän tietoimituksen ja kaavamuutoksen välillä syy-yhteys. Jos kaavamuutoksen selvityksissä on osoitettu rakennusoikeuden korvaaminen, eikä tästä ole kaavamuutoksiin liittyen myöskään valitettu, ei rakennusoikeudesta määrätä korvausta, koska korvauksen kohteena voi olla vain maanomistajan menetys.

Lunastustoimikunta totesi edelleen, että kysymyksessä oleva alue oli aiemmassa asemakaavassa ollut teollisuustonttialuetta, jolle sai rakentaa rakennustehokkuudella 1,0. Toimikunta katsoi, että tällaisen teollisuustonttialueen arvona oli pidettävä 150 euroa neliömetriltä. Sanoma Oyj:n omistamaan määräalaan liittyvässä kaavamuutoksessa, joka koski nimenomaan puheena olevaa tienparannushanketta, oli kuitenkin yksityiskohtaisesti selostettu kaavamuutoksen myötä tehtävä rakennusoikeuden korvaaminen nostamalla uuden tontin tehokkuutta muutoksen vaatiman verran. Kaavamuutoksen selitysasiakirjoissa oli todettu, että ”rakennusoikeuden menetys on korvattu lisäämällä tehokkuutta”. Sen vuoksi ja kun toimituksessa oli tarkoitus korvata taloudellinen menetys, ei rakennusoikeuden menetystä tullut korvata toiseen kertaan. Kaavamuutoksella ja tiehankkeella oli selvä syy-yhteys. Jos rakennusoikeutta tässä toimituksessa olisi korvattu, olisi sama rakennusoikeus tullut korvatuksi kahteen kertaan.

Lunastustoimikunta määräsi lunastetusta alueesta korvausta raakamaan arvon mukaan 6 euroa neliömetriltä eli 34 434 euroa, joka indeksikorotuksessa käytetyllä kertoimella 1,01 korotettiin 34 778,34 euroon.

Asian ovat ratkaisseet toimitusinsinööri Tuomas Lehtonen ja uskotut miehet.

Vantaan käräjäoikeuden maaoikeutena antama tuomio 25.5.2011

Sanoma Oyj valitti maaoikeuteen ja vaati, että lunastettu alue korvataan teollisuustontin arvon mukaisesti 180 eurolla neliömetriltä ja korvaus korotetaan 1 033 020 euroon.

Maaoikeus totesi, että tiealueeksi lunastettu asemakaavan mukaisen teollisuustontin osa oli kuulunut rakentamattomaan teollisuustonttiin. Sen tehokkuusluku oli ollut 1,0 ja sitä oli tiehankkeen johdosta nostettu 1,06:een, jolloin maanomistajien rakennusoikeus kaavamuutoksen jälkeisen korttelin alueella oli säilynyt ennallaan.

Maaoikeus totesi edelleen, että Sanoma Oyj:n saamaa rakennusoikeutta voidaan helposti hyödyntää. Lunastettu aluekin oli ollut metsämaata, eikä alue ollut ollut asemakaavan mukaisessa käytössä ennen tiehanketta. Vaikka rakennusoikeuden lisäys oli osaksi kohdistunut myös rakennettuun osaan korttelia, käyttötarkoitus sekä tontin sijainti keskeisellä paikalla merkitsi, että maanomistajalla oli mahdollisuus hyödyntää asemakaavamuutoksen jälkeen tontille uudessa kaavassa korotettua rakennusoikeutta.

Maaoikeus katsoi, ettei luovuttajan menetystä tässä tapauksessa tullut korvata asemakaavan mukaisen teollisuustontin yksikköhinnan mukaan. Jos lunastusta tiealueeksi ei olisi tapahtunut asemakaavan muutoksesta huolimatta, nyt kaavassa liikennealueena olevaa aluetta voisi käyttää teollisuustontin reuna-alueena, kuitenkin niin, ettei sille osalle voisi sijoittaa pysyviä rakennuksia. Tällaisen alueen hintana oli oikeinta käyttää asemakaava-alueen ulkopuolisen teollisuustontin hintaa, joksi maaoikeus harkitsi 50 euroa neliömetriltä. Maaoikeus korotti lunastuskorvauksen yksikköhinnan 50 euroon neliömetriltä.

Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden vastuutuomari Jouko Mynttinen, maaoikeusinsinööri Sampo Hatunen ja lautamiehet.

Perustelut

1. 1. Asian tausta ja ratkaistavana oleva kysymys
2. 2. Kehä III:n maantien parantamista koskevassa maantietoimituksessa Sanoma Oyj:n omistamasta määräalasta on lunastettu 5 739 neliömetrin suuruinen alue tiealuetta varten. Vantaan kaupungin asemakaavassa lunastuksen kohteena oleva tonttiin 17113-1 kuulunut määräala oli varattu teollisuusrakentamista varten rakennusoikeudella 1,0. Määräala on rakentamaton.
3. 3. Ennen alueen lunastamista Vantaan kaupunki oli muuttanut asemakaavaa siten, että lunastettava alue muutettiin liikennealueeksi määräalan muun alueen pysyessä teollista rakentamista varten varattuna alueena. Samalla liikennealueen ulkopuolelle jääneen teolliseen rakentamiseen varatun alueen rakennusoikeutta korotettiin siten, että korotus vastasi liikennealueeksi määräämisestä johtunutta rakennusoikeuden menetystä. Kaavamuutoksen selitysasiakirjoissa on todettu, että rakennusoikeuden menetys korvataan lisäämällä (rakennusoikeuden) tehokkuutta kuitenkin niin, ettei rakennusoikeus kokonaisuudessaan kasva. Jäljelle jääneen alueen rakennustehokkuus nostettiin kaavamuutoksella 1,0:sta 1,06:een.
4. 4. Lunastustoimikunta on katsonut, että rakennusoikeudella 1,0 teollisuustontin keskimääräinen hinta on ollut alueella 150 euroa neliömetriltä. Ilman rakennusoikeutta olevan alueen hinta on ollut lunastustoimikunnan mukaan 6 euroa neliömetriltä ja maaoikeuden mukaan 8,5 euroa neliömetriltä. Maaoikeus on mainitsemillaan perusteilla päätynyt siihen, että kysymyksessä olevan alueen hintana on perusteltua käyttää asemakaava-alueen ulkopuolisen teollisuustontin hintaa, joksi maaoikeus on arvioinut 50 euroa neliömetriltä.
5. 5. Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus on vaatinut, että lunastetun alueen lunastuskorvaus määrätään 8,5 euroksi neliömetriltä. Lunastuksesta johtunut rakennusoikeuden menetys oli korvattu muuttamalla asemakaavaa siten, että Sanoma Oyj:lle jääneen kiinteistön rakennusoikeutta on vastaavalla määrällä korotettu. Lunastettua aluetta ei ollut koskaan käytetty aikaisemman asemakaavan mukaiseen tarkoitukseen. Lunastus ei siten ollut aiheuttanut rakennusoikeuden menettämisen muodossa määräalalle taloudellista menetystä. Sanoma Oyj on vastustanut vaatimusta.
6. 6. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, onko Sanoma Oyj:lle jääneen alueen rakennusoikeuden lisäys otettava huomioon korvausta vähentävänä seikkana määrättäessä Sanoma Oyj:lle lunastuskorvausta maantieksi lunastetun alueensa menetyksestä.
7. 7. Sovellettavat säännökset
8. 8. Kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (lunastuslaki) 29 §:n 1 momentissa säädetään, että lunastettavan omaisuuden omistajalla on oikeus saada täysi korvaus (lunastuskorvaus) lunastuksen vuoksi aiheutuvista taloudellisista menetyksistä. Lain 31 §:n 1 momentin mukaan jos se yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on merkittävästi korottanut tai alentanut lunastettavan omaisuuden arvoa, korvaus on määrättävä vastaamaan sitä arvoa, joka omaisuudella olisi ollut ilman sanottua vaikutusta. Lain 36 §:n 1 momentin mukaan jos saman henkilön jäljelle jäävän omaisuuden käyttämiselle aiheutuu pysyväisluontoista hyötyä lunastuksesta tai siitä yrityksestä, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, hyöty on kohtuuden mukaan sovitellen ja korvauksensaajan oikeutta täyteen korvaukseen supistamatta vähennettävä 30 - 35 §:n nojalla määrättävästä korvauksesta.
9. 9. Korkeimman oikeuden arviointi
10. 10. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan korvaus lunastettavasta alueesta on määrättävä alueen sen käyttötarkoituksen mukaisesti, joka on vallinnut ennen asemakaavan muuttamista (KKO 1993:34 ja 1994:15). Lunastuslaissa on kohdassa 6 todetuin tavoin säännelty siitä, että lunastuksesta tai lunastavasta yrityksestä lunastetulle alueelle tai kiinteistönomistajan jäljelle jäävälle omaisuudelle aiheutunut arvon korotus tai alentuminen taikka hyöty voidaan ottaa huomioon lunastuskorvausta määrättäessä.
11. 11. Asemakaavan muutos, jolla Sanoma Oyj:lle jääneen kiinteistön rakennusoikeutta on lisätty, on sinänsä johtunut tiehankkeesta. Lunastustilanteisiin liittyviä vahingon- ja lunastuskorvauksia määrättäessä oikeuskäytännössä ei kuitenkaan ole annettu lunastukseen liittyneille asemakaavaratkaisuille itsenäistä vaikutusta (KKO 1981 II 18, 1990:98 ja 2002:93). Ratkaisussa KKO 1990:98 on nimenomaisesti todettu, että asemakaava ei ollut lunastuslain 36 §:ssä tarkoitettu yritys, josta mahdollisesti aiheutunut hyöty olisi tullut ottaa huomioon lunastuskorvausta määrättäessä. Asemakaavan muutoksesta johtunutta rakennusoikeuden lisäämistä ei siten voida pitää lunastuslain 36 §:ssä tarkoitettuna lunastuksesta tai lunastavasta yrityksestä aiheutuvana hyötynä, joka olisi otettava huomioon lunastuskorvausta määrättäessä.
12. 12. Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että Sanoma Oyj:lle määrättävää lunastuskorvausta ei ole syytä alentaa Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen esittämillä perusteilla.

Tuomiolauselma

Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen valitus hylätään. Maaoikeuden tuomion lopputulos jää pysyväksi.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kati Hidén, Pertti Välimäki, Jukka Sippo, Jorma Rudanko ja Pekka Koponen. Esittelijä Matti Sepponen (mietintö).

Esittelijän mietintö

Esittelijäneuvos Sepponen: Mietintöni vastaa Korkeimman oikeuden perustelujen kohtia 1 - 8. Sen jälkeen mietintöni kuuluu:

Korkein oikeus siis katsonee, ettei jäljelle jäänyt kiinteistö ole saanut lunastuksesta hyötyä. Asiassa on kuitenkin kysymys siitä, onko lunastuksen kohteena ollut kiinteistö menettänyt rakennusoikeutta siten, että se tulisi ottaa huomioon kohteenkorvausta määrättäessä, kun rakennusoikeuden menetys oli korvattu asemakaavoituksessa lisäämällä vastaavalla määrällä jäljelle jääneen kiinteistön rakennusoikeutta.

Korkein oikeus todennee ensin, että kiinteistön arvo perustuu yhtäältä sen raakamaan arvoon ja toisaalta sen rakennusoikeuden arvoon. Rakennusoikeus tässä tapauksessa korottaa huomattavasti kiinteistön arvoa. Raakamaan arvo tässä tapauksessa on 8,5 euroa neliömetriltä ja rakennusoikeudellisen kiinteistön arvo on 150 euroa neliömetriltä. Kiinteistön kokonaisarvosta voidaan siis erottaa toisistaan eri osatekijöinä raakamaan arvo ja rakennusoikeuden arvo.

Kuten edellä kohdissa 7 ja 8 on todettu, oikeuskäytännössä on vakiintuneesti katsottu, että kohteenkorvaus on määrättävä sen käyttötarkoituksen mukaan, joka vallitsi ennen asemakaavan muuttamista eikä lunastuksen toimeenpanemiseksi tarpeellisille asemakaavaratkaisuille ole annettu itsenäistä vaikutusta kohteenkorvausta määrättäessä. Kun asemakaavaa on muutettu maantiehanketta varten, sanottu oikeusperiaate on johtunut yhtäältä siitä, että kiinteistön omistajan on voitava luottaa alkuperäisen asemakaavan pysyvyyteen, ja toisaalta siitä, että asemakaavaa on muutettu tienpitäjän intressissä.

Asemakaavasta päättäminen ja tiepäätös ovat eri asioita, mutta ne liittyvät yhteen, koska tiepäätöstä ei saa tehdä vastoin voimassa olevaa asemakaavaa. Siten järjestys on sellainen, että kunta päättää asemakaavasta ja valtion viranomainen tiepäätöksessä tien rakentamisesta. Kun asemakaavassa alue on varattu valtion tarpeisiin, velvollisuus alueen lunastamisesta kuuluu maankäyttö- ja rakennuslain 101 §:n mukaan valtiolle.

Koska asemakaavapäätös ja tiepäätös ovat sanotulla tavalla erillisiä, on perusteltua ottaa lähtökohdaksi se, ettei asemakaavoittajan pyrkimystä korvata tiealueen lunastamisesta aiheutuvaa vahinkoa maanomistajalle oteta huomioon lunastuskorvausta määrättäessä. Aikaisemmin esiintyneissä oikeustapauksissa ei ole ollut selvää se seikka, onko maanomistaja tosiasiassa voinut hyödyntää jäljelle jääneen tontin rakennusoikeuden lisäämistä lähitulevaisuudessa.

Tässä tapauksessa on erityispiirteitä, joille on annettava erityistä merkitystä. Asiakirjoissa olevasta tiesuunnitelman hyväksymispäätöksestä ilmenee, että Vantaan kaupunki osallistuu Kehä III:n parantamisesta johtuviin kustannuksiin lähes 11 miljoonalla eurolla. Vantaan kaupunki on siten ollut keskeisesti mukana Kehä III:n parantamishankkeessa sekä asemakaavan muutoksen että tiehankkeen toteuttamisen osalta. Asemakaavan muutoksella toteutettu jäljelle jääneen alueen rakennusoikeuden korotus on selvästi johtunut yksinomaan pyrkimyksestä korvata lunastuksesta johtunut rakennusoikeuden menetys. Menetyksen korvaaminen on tapahtunut paitsi tienpitäjän myös Vantaan kaupungin intressissä. Jäljelle jääneen alueen rakennusoikeuden korotus on lisännyt jäljelle jääneen alueen arvoa. Koska jäljelle jäänyt alue on rakentamaton, alueen omistaja voi myös tosiasiassa hyödyntää rakennusoikeutta kokonaisuudessaan välittömästi joko itse rakentamalla tai kiinteistön vaihdannassa, jolloin rakennusoikeuden määrä on kiinteistön hintaan merkittävästi vaikuttava tekijä. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsonee, että lunastuksen kohteena ollut määräala ei ole lunastuksessa menettänyt rakennusoikeutta siten, että se olisi otettava huomioon kohteenkorvausta määrättäessä, koska lunastuksesta aiheutunut rakennusoikeuden menetys on korvattu korottamalla vastaavalla määrällä jäljelle jääneen alueen rakennusoikeutta.

Lunastuskorvaus määrättäneen raakamaan arvon mukaisesti eli 8,50 euroa neliömetriltä ja maaoikeuden tuomiota muutettaneen siten, että puheena olevan määräalan osalta lunastuskorvaus alennettaneen arviointihetken hintatasossa 48 781,50 euroon, jota korvausta on korotettava indeksikertoimella 1,01, jolloin lopullinen korvaus on 49 269,32 euroa.