KKO:1988:64

Keywords: Kiinteistön kauppa - Hinnanalennus
Kiinteistönvälittäjä
Year of case: 1988
Date of Issue: 17.6.1988
Register number: S87/64
Archival record: 2080
Date of presentation: 25.8.1987

Kiinteistö oli myyty kiinteistönvälitysyhtiön välityksellä ilmoituksin, mikä oli sen pinta-ala ja miten paljon oli käyttämätöntä rakennusoikeutta. Sen jälkeen oli ilmennyt, että osa kiinteistöstä siirtyisi jo kauppaa päätettäessä voimassa olleiden asemakaavamääräysten vuoksi korvauksetta katualueeksi, mistä aiheutui rakennusoikeuden pieneneminen. Ostajilla oli ollut oikeus luottaa rakennusoikeudesta kiinteistönvälittäjältä saamiinsa tietoihin eivätkä he olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan, vaikkeivät he olleetkaan selvittäneet kaavoituksen vaikutusta. Heillä oli oikeus saada tämän vuoksi hinnanalennusta myyjältä, koska tämä ei ollut osoittanut ilmoittaneensa ostajille tietämäänsä kaavoituksen vaikutusta, ja vahingonkorvausta yhtiöltä, koska kiinteistönvälittäjä oli laiminlyönyt ottaa selon mainitusta seikasta. Vrt. KKO:1985-II-188

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne Vantaan kihlakunnanoikeudessa

A ja B ovat C:lle, kiinteistövälitysyhtiölle ja D:lle 8.3.1984 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla lausuneet, että he olivat 28.4.1983 vahvistetulla kauppakirjalla 662.000 markan kauppahinnasta ostaneet C:ltä T 4 K 6 nimisen tilan RN:o 1:231 Vantaan kaupungin Martinkylässä. Yhtiö, jonka vastaavana hoitajana D oli ollut, oli C:n toimeksiannon nojalla välittänyt kaupan. Yhtiön palveluksessa olleen kiinteistönvälittäjän laatimassa myyntiesitteessä oli todettu, että kiinteistöllä oli oma hyvä kaivo ja viemärikaivot. Kiinteistönkaupan päättämisen jälkeen A:n ja B:n suorituttamissa tutkimuksissa oli kuitenkin ilmennyt, että jätevedet olivat saastuttaneet pahoin kiinteistöllä olevan talousvesikaivon veden. A:lle ja B:lle oli siten kaivon veden laadusta annettu väärä tieto. Kaivon ja saostuskaivojen kunnostamiskustannukset olivat 20.000 markkaa. Kauppakirjan mukaan kiinteistön pinta-ala oli 1.460 neliömetriä ja vahvistetun asemakaavan mukainen tontin tehokkuusluku 0,3. Asemakaavan mukaan osa kiinteistön alasta tultaisiin käyttämään katualueeksi, mistä kiinteistön rakennusoikeutta vähentävästä seikasta C ja kiinteistönvälittäjä eivät kauppaa tehtäessä olleet maininneet. Näillä ja kanteessa mainituilla muilla perusteilla A ja B ovat katsoneet, että kiinteistön käypä arvo oli ollut enintään 450.000 markkaa, joten he olivat maksaneet siitä ylihintaa 212.000 markkaa. Tämän vuoksi A ja B ovat vaatineet, että C, yhtiö ja D yhteisvastuullisesti velvoitettaisiin suorittamaan heille korvaukseksi liikaa maksettuna kauppahintana mainitut 212.000 markkaa korkoineen.

Kihlakunnanoikeuden päätös 11.12.1984

Kihlakunnanoikeus, jossa C, yhtiö ja D ovat vastustaneet kannetta ja jossa asianosaiset ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista, on lausunut, että C ja yhtiö olivat 7.4.1983 solmineet puheena olevan kiinteistön myymistä koskevan toimeksiantosopimuksen, jossa kiinteistön myyntihinnaksi oli määrätty 662.000 markkaa tai myyjän myöhemmin hyväksymä alempi hinta. Sopimus oli määrätty päättymään 14.4.1983. Kiinteistönvälittäjä oli ilmoittanut 9. tai 10.4.1983 myynnistä sanomalehdessä. A ja B olivat ilmoituksensa mukaan käyneet 11.4.1983 ensimmäisen kerran katsomassa kiinteistöä. Samana päivänä he olivat tarjoutuneet ostamaan kiinteistön pyydetystä 662.000 markan kauppahinnasta ja maksaneet käsirahaa 10.000 markkaa. He olivat 13.4.1983 maksaneet lisää käsirahaa 12.000 markkaa. Kauppakirja oli vahvistettu 28.4.1983. A ja B olivat maksaneet kauppahinnasta 178.000 markkaa kauppaa päätettäessä, 450.000 markkaa 30.6.1983 ja loppukauppahinnan 12.000 markkaa 15.9.1983. Ennen lopullisen kauppakirjan tekemistä A ja B olivat useita kertoja tutustuneet kiinteistöön.

Talousvesikaivon veden kelpoisuuden osalta kihlakunnanoikeus on katsonut jääneen näyttämättä, että C olisi tiennyt kaivon veden pilaantumisesta niin, että hänen olisi tullut ennen kauppaan ryhtymistään varmistautua veden kelvollisuudesta. A ja B eivät myöskään olleet pilaantumista havainneet ottaessaan ensimmäisen kerran ennen kauppakirjan vahvistamista näytteen kaivon vedestä. Tämä puutteellisuus ei myöskään ollut ollut kaupan kohteeseen ja kauppahintaan nähden niin olennainen, että se olisi vaikuttanut kaupan lopputulokseen, jos A ja B olisivat siitä kauppaa päätettäessä tienneet.

Rakennusoikeudesta annettujen tietojen osalta kihlakunnanoikeus on katsonut, että kauppakirjassa oli tilan pinta-alaksi ilmoitettu 1.460 neliömetriä ja rakennusoikeuden määräksi tästä 30 prosenttia. C ja kiinteistönvälittäjä olivat jättäneet mainitsematta, että vahvistetun asemakaavan mukaan osa tontista tuli korvauksetta käytettäväksi tiealueeksi. Tämän alueen pinta-alaa ei ollut vahvistettu, mutta sen todennäköiseksi alaksi oli näytetty noin 85 neliömetriä ja se vähensi rakennusoikeuden määrää noin 27 kerrosneliömetriä. A ja B eivät olleet olleet velvollisia tarkastamaan tätä kiinteistön arvoon vaikuttanutta numerollisesti tarkoin ilmaistua tietoa. Mainitut seikat olivat kaupan kohteeseen ja kauppahintaan nähden niin olennaisia, että ne olisivat vaikuttaneet kaupan lopputulokseen, jos A ja B olisivat niistä kauppaa tehtäessä tienneet. Kihlakunnanoikeus on arvioinut etuuden arvoksi 20.000 markkaa.

Kiinteistönvälittäjän vastuun osalta kihlakunnanoikeus on lausunut, että kiinteistönvälittäjäasetuksen 21 §:n mukaan välittäjän tuli ennen kaupan päättämistä antaa sekä ostajalle että myyjälle kaikki ne tiedot, jotka saattoivat kaupan päättämisessä vaikuttaa heidän ratkaisuihinsa, sekä muutoinkin valvoa molempien osapuolten etua hyvän liiketavan mukaisesti. Kiinteistönvälittäjä oli esittänyt rakennusoikeuden määrästä edellä mainitun virheellisen tiedon, jonka oikeellisuus hänen olisi tullut tarkistaa. Yhtiö ja D sen vastaavana hoitajana olivat vastuussa näin syntyneestä vahingosta.

Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on, hyläten kanteen muilta osin, velvoittanut C:n, yhtiön ja D:n yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle ja B:lle kauppahinnan alennuksena 20.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 8.000 markalle 30.6.1983 lukien ja 12.000 markalle 15.9.1983 lukien sekä korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista, ottaen huomioon miten oleellisessa määrin A ja B olivat jutun voittaneet, 4.000 markkaa.

Helsingin hovioikeuden tuomio 5.11.1986

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi asianosaiset ovat saattaneet jutun, on lausunut, että kiinteistönvälittäjän laatiman myyntiesitteen mukaan kiinteistöllä oli oma hyvä kaivo ja viemärikaivot. Tämä nimenomainen ilmoitus oli ollut omiaan vakuuttamaan kiinteistön ostoa harkitsevan siitä, että kiinteistön, jota ei ollut liitetty kunnalliseen vesi- ja viemärijärjestelmään, talousveden saannista ja jätevesien poistamisesta oli huolehdittu asianmukaisella tavalla. Vantaan kaupungin elintarvikeja vesilaboratorion 6.8.1984 otettujen vesinäytteiden johdosta antaman tutkimusselostuksen mukaan kaivovesi oli ollut kellertävää ja sameaa tuoksuen maalle sekä jätevesien niin pahoin saastuttamaa, ettei se sopinut talouskäyttöön.

Kiinteistön saostuskaivot olivat sijainneet melko lähellä talousvesikaivoa. Kaivoveden pilaantuminen oli ilmeisesti johtunut kiinteistön omien jätevesien pääsemisestä maaperään. Talousveden tasaista, hyvää laatua ja jätevesien luotettavaa poistamista oli pidettävä kaupan lopputulokseen olennaisesti vaikuttavina seikkoina.

Koska kiinteistönvälittäjän olisi ennen myyntiesitteen laatimista tullut varmistautua kaivojen kunnosta saamansa tiedon oikeellisuudesta, olivat C:n ohella myös yhtiö ja D vastuussa näin syntyneestä vahingosta.

Hovioikeus on arvioinut kaivojen kunnostuskustannusten määräksi talousvesikaivon osalta 7.000 markkaa ja saostuskaivojen osalta 8.000 markkaa. Sanotuille määrille oli suoritettava 16 prosenttia korkoa hovioikeudessa esitetyn vaatimuksen mukaisesti 30.6.1985 lukien.

Kohtuullisena korvauksena A:lla ja B:llä kihlakunnanoikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista oli pidettävä 7.000 markkaa.

Vielä hovioikeus on todennut, että C:n, yhtiön ja D:n kihlakunnanoikeudessa A:lle ja B:lle maksettavaksi määrätyt 20.000 markkaa olivat C:n osalta kauppahinnan palautusta sekä yhtiön ja D:n osalta vahingonkorvausta A:lle ja B:lle.

Tämän vuoksi hovioikeus on muuttanut kihlakunnanoikeuden päätöstä siten, että C, yhtiö ja D on velvoitettu yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle ja B:lle yhteisesti, C kauppahinnan palautuksena sekä yhtiö ja D vahingonkorvauksena kihlakunnanoikeuden tuomitseman määrän lisäksi 15.000 markkaa. C:n, yhtiön ja D:n oli siten yhteisvastuullisesti suoritettava A:lle ja B:lle kaikkiaan 35.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 8.000 markalle 30.6.1983 lukien, 12.000 markalle 15.9.1983 lukien ja 15.000 markalle 30.6.1985 lukien. Lisäksi C:n, yhtiön ja n yhteisvastuullisesti A:lle ja B:lle kihlakunnanoikeudessa olleista oikeudenkäyntikuluista suoritettava korvaus on korotettu 7.000 markaksi. C, yhtiö ja D on velvoitettu yhteisvastuullisesti korvaamaan A:lla ja B:llä hovioikeudessa olleet yhteiset oikeudenkäyntikulut 1.200 markalla.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Valituslupa on myönnetty 19.5.1987.

C on muutoksenhakemuksessaan vaatinut, että kanne hylättäisiin kokonaisuudessaan ja että A ja B velvoitettaisiin korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa kaikissa oikeusasteissa korkoineen. Yhtiö ja D ovat yhteisessä muutoksenhakemuksessaan vaatineet, että A:n ja B:n vaatimukset hylättäisiin kokonaisuudessaan ja että nämä velvoitettaisiin korvaamaan yhtiön ja D:n oikeudenkäyntikulut tässä asiassa. A ja B ovat yhteisesti antaneet heiltä pyydetyn vastauksen muutoksenhakemuksiin.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

A:n ja B:n toimesta on 24.4.1983 eli ennen kiinteistönkaupan päättämistä tutkittu talousvesikaivon veden laatu. Tässä tutkimuksessa on kaivon vesi todettu juomakelpoiseksi. Vasta 6.8.1984 talousvesikaivosta otettujen vesinäytteiden perusteella kaivon vesi on todettu talouskäyttöön sopimattomaksi. Jutussa ei ole talousvesikaivon tai saostuskaivojen kunnosta esitetty sellaista selvitystä, joka osoittaisi mainitun kaivon veden huonolaatuisuuden johtuneen kaivoissa kauppaa päätettäessä olleista vioista. Tämän vuoksi A:lla ja B:llä ei ole oikeutta saada kauppahinnan alennusta tai vahingonkorvausta sittemmin ilmenneen talousvesikaivon veden huonolaatuisuuden johdosta.

Kiinteistönvälittäjä on kauppaa tehtäessä ilmoittanut kiinteistön pinta-alaksi 1.460 neliömetriä ja rakennusoikeudeksi 30 prosenttia siitä. Kiinteistöllä olevan rakennuksen kerrosalan on ilmoitettu olevan enintään 150 kerrosalaneliömetriä, joten rakennusoikeutta on ollut kauppaa tehtäessä käyttämättä. Kiinteistöä on kaupattu ilmoittamalla nimenomaisesti tästä käyttämättömästä rakennusoikeudesta. Mainitut pinta-alaa ja rakennusoikeutta koskevat tiedot on otettu kiinteistön kauppakirjaan. Ennen kaupan päättämistä voimassa olleiden asemakaavamääräysten mukaan kiinteistöstä kuuluu kuitenkin katualueeseen osa, jonka pinta-alaksi on alustavasti laskettu noin 85 neliömetriä. Tämä alue siirtyy rakennuslain säännösten mukaan korvauksetta Vantaan kaupungin omistukseen ja se pienentää myös kiinteistön rakennusoikeutta ilmoitetusta määrästä. C on ollut kauppaa tehtäessä tietoinen tästä kaavoituksen vaikutuksesta kiinteistön pinta-alaan ja hän ei ole osoittanut ilmoittaneensa siitä A:lle ja B:lle. Kiinteistönvälittäjä on puolestaan laiminlyönyt ottaa selon kaavoituksen vaikutuksesta ja näin ilmoittaa A:lle ja B:lle mainitusta seikasta, vaikka tällainen selonotto on ollut hänen velvollisuutenaan. A:lla j B:llä on ollut oikeus luottaa rakennusoikeudesta kiinteistönvälittäjältä saamiinsa tietoihin. Näin ollen he eivät ole laiminlyöneet omaa selonottovelvollisuuttaan, vaikkeivät he olekaan ottaneet rakennusviranomaisilta selkoa kaavoituksen vaikutuksesta. Mainittu kiinteistön pinta-alaan ja rakennusoikeuteen vaikuttava virhe on ollut niin olennainen, että A:n ja B:n tietoisuus siitä olisi vaikuttanut kaupan lopputulokseen. Heillä on siten tällä perusteella oikeus saada C:ltä kauppahinnan alennusta sekä yhtiöltä ja D:ltä vahingonkorvausta. Korvauksen määrän Korkein oikeus arvioi alempien oikeuksien tavoin 20.000 markaksi.

Yhtiö ja D ovat velvollisia maksamaan vahingonkorvaukselle korkolain 7 ja 9 §:n säännösten mukaisesti ainoastaan viivästyskoron haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.

Kihlakunnanoikeus ja hovioikeus ovat eri tavoin arvioineet riitakysymystä C:n, yhtiön ja D:n velvoittamisesta suorittamaan A:lle ja B:lle korvausta heidän kanteensa johdosta sekä korvausta oikeudenkäyntikuluista. Tämän vuoksi ei A:lle ja B:lle oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 1 momentista ilmenevän periaatteen mukaan ole tuomittava korvausta muutoksenhakukuluista hovioikeudessa, niin kuin Korkein oikeus katsoo hovioikeuden tehneen. C:n, yhtiön ja D:n muutoksenhakemusten johdosta hovioikeus ei ole muuttanut kihlakunnanoikeuden päätöstä. C:n, yhtiön ja D:n on siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan korvattava A:n ja B:n vastauskulut hovioikeudessa. Näiden vastauskulujen määräksi Korkein oikeus arvioi 600 markkaa. Tätä korvausvelvollisuutta ei poista se seikka, että C, yhtiö ja D ovat voittaneet osaksi jutun Korkeimmassa oikeudessa.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota muutetaan seuraavalla tavalla. C:n, osakeyhtiölle ja D:n on yhteisvastuullisesti suoritettava, C:n kauppahinnan palautuksena sekä yhtiön ja D:n vahingonkorvauksena, A:lle ja B:lle yhteisesti kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainitut 20.000 markkaa, C:n kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainittuine korkoineen sekä yhtiön ja D:n 16 prosentin korkoineen 8.3.1984 lukien. C:n, yhtiön ja D:n yhteisvastuullisesti A:lle ja B:lle maksettava oikeudenkäyntikulujen korvaus hovioikeuden osalta alennetaan 600 markaksi. Tämän lisäksi C:n, yhtiön ja D:n on yhteisvastuullisesti suoritettava A:lle ja B:lle kihlakunnanoikeuden osalta oikeudenkäyntikuluja hovioikeuden tuomitsemat 7.000 markkaa. Muilta osin C, yhtiö ja D vapautetaan hovioikeuden tuomitsemasta korvausvelvollisuudesta.

Asian laadun vuoksi asianosaisten on pidettävä kulunsa Korkeimmassa oikeudessa vahinkonaan.

Ratkaisuun osallistuneet: oikeusneuvokset Salervo, Nikkarinen, Hiltunen, af Hällström ja Rintala