8.10.1986

A:n ja B:n kanne Valkealan kihlakunnanoikeudessa

A ja B ovat C:lle ja D:lle 28.6.1984 tiedoksi annetun haasteen nojalla kanteenaan kertoneet, että he olivat ostaneet 26.8.1983 laaditulla kauppakirjalla C:ltä ja D:ltä 186.986 markan kauppahinnasta Helsingistä olevan Asunto Oy Vartioharjuntie 2 - 6:n osakkeet n:ot 2731 -3064, jotka oikeuttivat yhtiön omistamassa talossa asuinhuoneiston B n:o 9 hallintaan. Kauppahinta oli määräytynyt yhtiön puolesta annetun lunastushintalaskelman perusteella. Myöhemmin oli ilmennyt, että yhtiön lainamäärä oli ilmoitettu liian pieneksi, mistä johtuen kauppahinta oli muodostunut 25.142 markkaa liian korkeaksi. A ja B ovat sen vuoksi vaatineet, että C ja D, jotka näin olivat saaneet perusteetonta etua, velvoitettaisiin maksamaan heille takaisin liikaa maksettua kauppahintaa mainitut 25.142 markkaa 16 prosentin korkoineen 25.5.1984 lukien sekä korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa.

C:n ja D:vastine ja kanne

C ja D ovat vastustaneet kannetta katsoen, etteivät he olleet saaneet kaupassa perusteetonta etua. C ja D ovat ilmoittaneet, että he eivät olleet tienneet lunastushintalaskelman virheestä eivätkä he katsoneet olevansa vastuussa yhtiön tekemästä virheestä. He ovat pyytäneet kanteen hylkäämistä ja oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

Omassa samassa yhteydessä käsitellyssä kanteessaan C ja D ovat vaatineet, että puheena oleva kauppa julistettaisiin siinä tapahtuneen virheen vuoksi puretuksi ja molemminpuoliset suoritukset määrättäisiin palautettavaksi, mikäli heidän katsottaisiin saaneen kaupassa perusteetonta etua.

A:n ja B:n vastine

A ja B ovat vastustaneet C:n ja D:n kanteen hyväskymistä vedoten asuntotuotantolain alaisten asunto-osakkeiden säännösteltyyn kauppaan.

Kihlakunnanoikeuden päätös 23.11.1984

Perustelut: Kysymyksessä oli ollut asuntotuotantolain mukaisten rajoitusten alainen, Helsingin kaupungin välittämä asunto-osakkeiden kauppa, jossa kauppahinta oli määräytynyt yhtiön hallitukselta saadun lunastuslaskelman perusteella. Myöhemmin tapahtuneessa tarkastuksessa oli todettu, että kauppahinta oli ollut virheellinen siitä syystä, että laskelmaan oli merkitty yhtiön velkojen olleen 3.185.480 markkaa vaikka ne todellisuudessa olivat olleet 4.413.134 markkaa. Tämän vuoksi osakkeiden kauppahinnan olisi tullut 186.986 markan sijasta olla 161.844 markkaa.

Oikean ja virheellisesti lasketun kauppahinnan ero oli ollut oleellinen. Virhe oli syntynyt sekä myyjien että ostajien tietämättä yhtiön annettua virheelliset tiedot. Kauppaa oli siten rasittanut salaiseen virheeseen verrattava seikka. Myyjät, joilla oli ollut oikeus luottaa yhtiöltä saamaansa lunastuslaskelmaan, olivat siten omatta syyttään erehtyneet olennaisesta ehdosta. Kun ostajat eivät olleet suostuneet ottamaan vastaan osakkeita ilman hinnanalennusta, myyjillä oli oikeus purkaa kauppa.

Tuomiolaskelma: Puheena oleva 26.8.1983 tehty kauppa, jolla C ja D olivat myyneet A:lle ja B:lle Helsingistä olevan Asunto Oy Vartioharjuntie 2 - 6:n osakkeet n:ot 2731 - 3064, julistettiin puretuksi. A:n ja B:n oli heti luovutettava osakekirja asianmukaisesti siirrettynä sekä osakkeiden omistukseen liittyvän asuinhuoneiston B n:o 9 hallinta C:lle ja D:lle sitä vastaan, että C ja D palauttavat nostamansa kauppahinnan 186.986 markkaa. A:n ja B:n kanne hylättiin.

Asian laatuun nähden asianosaiset saivat pitää omat oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Lainkohta: Kauppakaari 1 luku 4 §

Vaatimukset hovioikeudessa

A ja B ovat uudistaen kihlakunnanoikeudessa lausumansa vaatineet, että kihlakunnanoikeuden päätös kumotaan, heidän kanteestaan C ja D velvoitetaan suorittamaan saamansa perusteeton etu 25.142 markkaa vaadittuine korkoineen ja että C ja D velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa kihlakunnanoikeudessa sekä suorittamaan korvauksena heillä hovioikeudessa olleista kuluista 332 markkaa. Lisäksi A ja B, jotka ovat saaneet jutussa oikeusapua Helsingin kaupungin yleisestä oikeusaputoimistosta, ovat vaatineet Helsingin kaupungille korvauksena muutoksenhakukuluista 630 markkaa.

C ja D ovat vastanneet muutoksenhakemukseen ja vaatineet vas tauskulujensa korvaamista.

Kouvolan hovioikeuden tuomio 11.12.1985

Perustelut: Kauppahinta oli kihlakunnanoikeuden päätöksessä todetuin tavoin määräytynyt virheelliseksi asianosaisista riippumattomista syistä. Niissä edellytyksissä, joilla kauppa oli tehty, oli siten ollut salainen virhe. Virhe ei ollut vähäinen.

Mainituissa olosuhteissa A:lla ja B:llä ei ollut oikeutta vaatia muuta kuin kaupan purkamista, kun C ja D eivät olleet suostuneet palauttamaan riidanalaista osaa kauppahinnasta.

A ja B, jotka olivat vaatineet mainitun kauppahinnan osan palauttamista, eivät kuitenkaan olleet suostuneet kaupan purkamiseen, vaikka C ja D olivat sitä vaatineet siltä varalta, että heillä ei katsottaisi olevan oikeutta koko sovittuun kauppahintaan.

Mainituilla perusteilla hovioikeus on katsonut, että A:lla ja B:llä ei ollut oikeutta vaatimaansa kauppahinnan osan palauttamiseen. Näin ollen lausunnon antaminen C:n ja D:n ehdollisesta kannevaatimuksesta raukesi.

Tuomiolauselma: Muutokset kihlakunnanoikeuden päätökseen

Kihlakunnanoikeuden päätös kumottiin siltä osin kuin kysymyksessä olevia osakkeita koskeva kauppa oli purettu. Osakkeitten omistusoikeus jäi A:lle ja B:lle.

Siltä osin kuin A:n ja B:n kanne oli hylätty, kihlakunnanoikeuden päätös jäi voimaan.

Lausunnon antaminen C:n ja D:n kanteesta raukesi.

Jutun lopputuloksen perusteella ja asian laadun vuoksi asianosaiset saivat pitää oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.

Perustelut

A ja B ovat 26.8.1983 laaditulla kauppakirjalla ostaneet 186.986 markan kauppahinnasta C:ltä ja D:ltä Helsingistä olevan Asunto Oy Vartioharjuntie 2 - 6:n osakkeet n:ot 2731 - 3064, jotka oikeuttavat yhtiön omistamassa talossa sijaitsevan huoneiston B n:o 9 hallintaan. Asunto-osakeyhtiö oli ollut valtion lainoittama ja kuulunut Helsingin kaupungin Hitas-sääntelyn piiriin. Koska osa talokohtaisesta lainasta oli kauppaa tehtäessä ollut maksamatta, osakkeiden myyntihinta määräytyi asuntotuotantolain mukaisen lunastushintalaskelman perusteella. Asunto-osakeyhtiön hallituksen C:lle ja D.lle kauppaa varten antaman lunastushintalaskelman mukaan asunto-osakeyhtiön velat olivat olleet 3.185.480 markkaa. Sittemmin oli ilmennyt, että todellisuudessa velkojen määrä olikin ollut 4.413.134 markkaa, mistä syystä osakkeiden myyntihinnan olisi pitänyt olla 161.844 markkaa eli 25.142 markkaa alhaisempi kuin A:n ja B:n C:lle ja D:lle maksama kauppahinta.

Asuntotuotantolain 15 §:n 4 momentin mukaan sopimus, jolla luovutus on tapahtunut lain 15 a §:n mukaan määräytyvää enimmäishintaa korkeammasta hinnasta, on mitätön siltä osin kun se ylittää sallitun enimmäishinnan. Säännös osoittaa, ettei C:llä ja D:llä olisi ollut oikeutta vaatia osakkeistaan 161.844 markkaa suurempaa kauppahintaa. Ilman rajoituksia C ja D eivät olisi voineet myydä osakkeita myöskään siinä tapauksessa, että he olisivat maksaneet osakkeisiin kohdistuvan talokohtaisen lainan. Tämän jälkeen myyntihinta olisi nimittäin määräytynyt Hitas-säännöstelyn mukaisen hintalaskelman perusteella, jonka ylittäminen olisi jutussa esitetyn selvityksen mukaan johtanut siihen, että Helsingin kaupunki olisi lunastanut osakkeet Hitas-säännöstelyn mukaan määräytyvästä hinnasta. Jutussa todistajana kuullun Helsingin kaupungin kiinteistövirasto asuntoasiainosaston osastopäällikön mukaan Hitas-rajoitusten alainen kauppahinta olisi kyseisistä osakkeista ollun 476 markkaa alhaisempi kuin aravasäännösten mukaisesti laskettu hinta.

Korkein oikeus katsoo edellä esitettyjen seikkojen osoittavan, että C ja D olivat rajoituksitta oikeutettuja myymään osakkeet 161.844 markan hinnasta. Kun he ovat virheellisen lunastushintalaskelman vuoksi saaneet osakkeista 186.986 markkaa, he ovat saaneet A:n ja B:n kustannuksella 25.142 markkaa perusteetonta etua. Korkein oikeus katsoo, että C ja D ovat periaatteessa velvolliset palauttamaan tämän summan A:lle ja B:lle.

Kauppahinta on kuitenkin määräytynyt asunto-osakeyhtiön virheellisen lunastushintalaskelman perusteella. C ja D eivät ole voineet vaikuttaa laskelman sisältöön eikä heidän ole kauppaa tehdessään edes väitetty tienneen laskelman virheellisyydestä. Kun virheellisyys on paljastunut vasta jälkeenpäin ja tilanteessa, jossa C ja D ovat ehtineet sopeuttaa taloutensa saamansa kauppahinnan mukaiseksi ja kun palautettavaksi vaadittu summa 25.142 markkaa on verraten korkea, Korkein oikeus katsoo, että on kohtuullista velvoittaa C ja D palauttamaan A:lle ja B:lle saamastaan ylihinnasta ainoastaan kaksi kolmasosaa eli 16.761 markkaa 33 penniä.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio ja kihlakunnanoikeuden päätös kumotaan siltä osin kuin A:n ja B:n kanne on hylätty. C ja D velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan A:lle ja B:lle, joille Asunto Oy Vartioharjuntie 2 - 6:n osakkeiden 2731 - 3064 omistusoikeus on lainvoimaisesti siirtynyt, 26.8.1983 tehdyn osakkeiden kaupan kauppahinnasta 16.761 markkaa 33 penniä 16 prosentin korkoineen 28.6.1984 lukien.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 4 §:n 1 momentin ensimmäisestä virkkeestä ilmenevän periaatteen mukaan A ja B eivät saa korvausta oikeudenkäyntikuluistaan alemmissa oikeuksissa. Asian laadun vuoksi he eivät saa korvausta kuluistaan myöskään täällä.