15.3.1985

Kanne Turun raastuvanoikeudessa

A ja S ovat Asunto-Oy Multavierulle 31.5.1983 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla ajamassaan kanteessa lausuneet, että yhtiön 13.4.1983 pidetyssä yhtiökokouksessa oli päätetty asunto-osakeyhtiöistä annetun lain 16 §:n nojalla ottaa osa yhtiön rakennuksen n:o 2 varastohuoneistoista n:ot 1-3 joiden hallintaan oikeuttavat osakkeet n:ot 10205-10304 A ja S omistivat, enintään kolmen vuoden ajaksi yhtiön hoidettavaksi, koska varastotiloja oli vastoin yhtiöjärjestystä ja yhtiön hallituksen kieltoa ryhdytty käyttämään työhuoneena, jossa leikattiin ja käsiteltiin lihaa. Yhtiökokouksen päätös oli annettu tiedoksi A:lle ja S:lle 3.5.1983.

A:n ja S:n käsityksen mukaan varastotiloissa voitiin kuitenkin työskennellä ilman, että kysymys oli yhtiöjärjestyksen vastaisesta toiminnasta, eikä tiloja missään tapauksessa ollut käytetty asunto-osakeyhtiöistä annetun lain 16 §:ssä tarkoitetulla tavalla olennaisesti muuhun kuin yhtiöjärjestyksessä aiottuun tarkoitukseen. Tilat oli rakennettu asianmukaisen rakennusluvan mukaisesti ja terveysviranomaiset olivat hyväksyneet ne tarkoitukseensa käytettäviksi. Viranomaisten toimittamissa tarkastuksissa ei ollut todettu huomauttamisen aihetta. Yhtiökokouksen päätös oli virheellinen myös sikäli, että haltuunotto oli kohdistettu vain osaan varastohuoneistoista siten kuin yhtiökokouksen pöytäkirjan liitteenä olevaan karttaan oli merkitty eli niihin tiloihin, joissa lihaa käsiteltiin, eikä tiettyjen osakkeiden tuottamaan hallintaoikeuteen. A ja S ovat sen vuoksi vaatineet, että yhtiökokouksen päätös todettaisiin asunto-osakeyhtiöistä annetun lain ja yhtiöjärjestyksen vastaiseksi.

Raastuvanoikeuden päätös 6.10.1983

Yhtiön vastustettua kannetta raastuvanoikeus, jossa asianosaiset ovat vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan, on katsonut selvitetyksi, että puheena olevat A:n ja S:n hallitsemat varastotilat oli merkitty yhtiöjärjestykseen numeroilla 1-3 siten, että ne olivat lattiapinta-aloiltaan 32, 38 ja 30 neliömetrin suuruiset ja vastasivat osakkeita N:ot 10205-10236, 10237-10274 ja 10275-10304. Yhtiön hoidettavaksi otettu varastotila oli suuruudeltaan noin 36 neliömetriä. Turun kaupungin rakennuslautakunta oli 29.1.1982 tekemällään päätöksellä hyväksynyt hakemuksen kylmävarastojen ja väliseinien rakentamisesta kyseisiin varastotiloihin. Turun kaupungin terveyslautakunnan valvontaosasto oli 10.2.1982 hyväksynyt tilat terveydenhoitolain 47 §:n mukaisiksi elintarvikevarastoksi ja elintarvikehuoneistoksi, jossa sai leikata ja pakata A:n ja S:n elintarvikemyymälän ja P Oy:n laivamuonituksen lihat. A ja S olivat keväällä 1982 siirtäneet lihanleikkuun, joka siihen asti oli suoritettu samassa rakennuksessa katutasossa sijaitsevan elintarvikemyymälän varastossa, kysymyksessä oleviin varastotiloihin. Varastotiloissa oli työskennellyt kaksi vakinaista lihanleikkaajaa ja heidän tilapäisenä apunaan kaksi lihanleikkaajaa sekä lisäksi neljä muuta henkilöä, jotka eivät toimineet lihanleikkaajina ja joista kaksi oli autonkuljettajia.

Raastuvanoikeus on katsonut, että kerrottuja varastotiloja oli käytetty lihanleikkuuseen ja muuhun lihankäsittelyyn siinä laajuudessa, että käyttöä oli pidettävä huoneiston käyttämisenä olennaisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se oli yhtiöjärjestyksessä mainittuina varastotiloina aiottu. Antamalla A:lle ja S:lle suostumuksensa hakea rakennuslautakunnalta luvan kylmävarastojen ja väliseinien rakentamiselle varastotiloihin asunto-osakeyhtiön ei ollut näytetty tarkoittaneen suostua mainittujen tilojen käyttämiseen muina kuin yhtiöjärjestyksessä tarkoitettuina varastotiloina. Myöskään sillä seikalla, että terveyslautakunta oli hyväksynyt tilat elintarvikehuoneistoksi ja -varastoksi, ei ollut merkitystä arvioitaessa sitä, oliko huoneistoa käytetty olennaisesti muuhun tarkoitukseen kuin mihin se oli yhtiöjärjestyksessä aiottu käytettäväksi. Varastotilojen käytöstä lihan leikkuuseen ja käsittelyyn oli aiheutunut yhtiön asukkaille huomattavaa haittaa erityisesti siten, että porraskäytäviin oli tullut lihan hajua ja portaisiin verijälkiä ja rasvaa ja lihan kuljetukseen liittyvä autoliikenne talon pihalla oli huomattavasti lisääntynyt. Hoitoonottoa, vaikkei sitä ollut kohdistettu tiettyjen osakkeiden tuottamaan hallintaoikeuteen vaan rajoiltaan määrättyyn osaan varastosta, ei ollut pidettävä asunto-osakeyhtiöistä annetun lain vastaisena, koska varastotilat yhtiöjärjestyksen mukaan muodostivat kolme erillistä varastohuoneistoa, joiden rajoja ei tosin ollut määritelty, mutta joista yksi pinta-alaltaan melko tarkoin vastasi yhtiökokouksen päätöksessä rajattua varastotilaa. Sen vuoksi ja koska yhtiökokouksen päätös oli syntynyt oikeassa järjestyksessä, raastuvanoikeus on hylännyt kanteen ja määrännyt, että A:n ja S:n oli noudatettava kysymyksessä olevaa yhtiökokouksen päätöstä. Koska asia oli ollut niin sekava ja epätietoinen, että A:lla ja S:llä oli ollut oikeudenkäyntiin perusteltua aihetta, yhtiön oli pidettävä oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Turun hovioikeuden tuomio 10.8.1984

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi A omasta puolestaan ja 5.10.1983 kuolleen S:n oikeudenomistajana sekä viimeksi mainitun muut oikeudenomistajat L, M ja N olivat saattaneet jutun, on jättänyt jutun raastuvanoikeuden päätöksen varaan. A ja hänen myötäpuolensa velvoitettiin yhteisvastuullisesti korvaamaan asunto-osakeyhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 750 markalla.

Perustelut

A ja hänen myötäpuolensa omistavat yhtiön osakkeet n:ot 10205-10236, jotka yhtiöjärjestyksen mukaan oikeuttavat hallitsemaan yhtiön talon n:o 2 varastotilaa n:o 1 pinta-alaltaan 32 m ² , osakkeet n:ot 10237-10274, jotka oikeuttavat hallitsemaan saman talon varastotilaa n:o 2 pinta-alaltaan 38 m ² ja osakkeet n:ot 10275-10304, jotka oikeuttavat hallitsemaan saman talon varastotilaa n:o 3 pinta-alaltaan 30 m ² . Näitä varastotiloja ei kuitenkaan ole erotettu yhtiöjärjestyksen edellyttämällä tavalla toisistaan, vaan ne muodostavat yhden jakamattoman kokonaisuuden. Yhtiökokouksen päätös tilojen ottamisesta yhtiön hoidettavaksi ei ole kohdistunut näihin A:n ja S:n hallitsemiin tiloihin kokonaisuudessaan vaan vain näiden tilojen siihen rajoiltaan määriteltyyn osaan, jossa lihankäsittely on tapahtunut. Asunto-osakeyhtiöistä annetun lain 16 § edellyttää, että huoneisto kokonaisuudessaan otetaan yhtiön hoidettavaksi, ellei osakkeenomistaja suostu siihen, että päätös kohdistetaan vain osaan huoneistosta. Kun eri varastohuoneistoja ei voida erottaa A:n ja S:n osakkeiden n:ot 10205-10304 nojalla hallitsemasta tilakokonaisuudesta, olisi yhtiön hoidettavaksi ottaminen ilman A:n ja S:n suostumusta tullut tässä tapauksessa kohdistaa tuohon tilakokonaisuuteen sellaisenaan. Yhtiökokouksen päätös, jolle hovioikeuden tuomiossa mainituista syistä on muutoin ollut lailliset perusteet, on sen vuoksi asunto-osakeyhtiöistä annetun lain 16 §:n vastainen.

Tuomiolauselma

Raastuvanoikeuden päätös ja hovioikeuden tuomio kumotaan ja Asunto-Oy Multavierun yhtiökokouksessa 13.4.1983 tehty päätös A:n ja hänen myötäpuoltensa hallitsemien kellaritilojen ottamisesta yhtiön hoidettavaksi julistetaan pätemättömäksi sekä A ja hänen myötäpuolensa vapautetaan hovioikeuden tuomitsemasta oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta. Asian laadun vuoksi A:n ja hänen myötäpuoltensa on pidettävä heillä jutun vuoksi olleet kulunsa vahinkonaan.