4.5.1984

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Asunto OY K oli A:lle ja hänen vaimolleen B:lle sekä rakennusoy C:lle tiedoksi toimituttamansa haasteen nojalla Porin RO:ssa lausunut, että vastaajat olivat 19.1.1973 allekirjoitetulla yhtiösopimuksella perustaneet as.oy K:n, joka oli merkitty kaupparekisteriin seuranneen huhtikuun 6 päivänä. A oli 16.10.1972 päivätyllä urakkasopimuksella toisaalta asunto-osakeyhtiön ja toisaalta rakennusoy:n puolesta allekirjoittamallaan, mutta suurimmalta osaltaan täyttämättä jääneellä urakkasopimuslomakkeella sopinut, että rakennusoy rakentaa asunto-osakeyhtiölle sen yhtiöjärjestyksen mukaiset kolme rivitaloa. Asunto-osakeyhtiön perustajien myytyä huoneistojen hallintaan oikeuttavat osakkeet yhtiön yhtiökokous oli 25.7.1974 tekemällään päätöksellä myöntänyt rakennusaikaiseen hallitukseen kuuluneille A:lle ja B:lle eron ja valinnut heidät tilalleen uusia osakkeenomistajia edustavan hallituksen. Vuosina 1977 ja 1978 oli käynyt ilmi, että rakennusten vesikattorakenteet, huoneistojen ilmastointi ja osittain lämpöeristykset oli rakennettu vahvistettujen piirustusten ja hyvän rakennustavan vastaisesti. Lisäksi eräät sähkölaitteet olivat olleet määräysten vastaisia. Sen vuoksi asunto-osakeyhtiö oli vaatinut, että rakennusoy C rakentajana ja asunto-osakeyhtiön perustajana sekä A ja B perustajaosakkaina ja asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisen hallituksen jäseninä yhteisvastuullisesti velvoitettaisiin suorittamaan asunto-osakeyhtiölle korvaukseksi virheellisestä rakennustavasta johtuneista kattojen ja seinäpintojen korjaustyöstä 13.895 markkaa 3 penniä ja vesikattorakenteiden korjauttamisesta 164.358 markkaa, virheellisten sähkölaitteiden korjauksesta 1.916 markkaa 20 penniä, asiantuntija-avusta 7.918 markkaa 40 penniä sekä asunto-osakeyhtiölle aiheutuneista muista kuluista 10.200 markkaa, jotka määrät eli yhteensä 198.287 markkaa 63 penniä asunto-osakeyhtiö oli jo joutunut maksamaan. Lisäksi asunto-osakeyhtiö oli vaatinut korvaukseksi siitä, että Porin kaupungin sähkölaitos oli vaatinut eräät lukot vaihdettavaksi, sekä vesikaton peltiosien maalauksesta ja eräistä muista korjaustöistä yhteensä 8.160 markkaa, kaikki määrät 10 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 11.9.1979 ja korvausta oikeudenkäyntikuluistaan.

Rakennusoy C:n väitettyä ennen pääasiaan vastaamistaan, että asia olisi edellä mainitun urakkasopimuksen ehdon mukaisesti käsiteltävä välimiesoikeudessa ja ettei RO siten olisi oikeutettu kannetta tutkimaan, RO oli päätöksellään 4.10.1979 ratkaissut väitteen. RO oli katsonut selvitetyksi, että 16.10.1972 allekirjoittamaansa rakennusurakan yleisten sopimusehtojen 1957 RT 162.04 -mukaiseen rakennusurakkasopimuslomakkeeseen olivat as.oy K:n nimissä A:n rakennuttajana ja rakennusoy C urakoitsijana merkinneet rakennuskohteeksi Kiinteistö n:o 7 -nimisen tilan RN:o 1:516 ja kertakaikkiseksi urakkasummaksi 1.200.000 markkaa, mutta rakennusurakkasopimuslomake oli muilta osiltaan jätetty täyttämättä, rakennuskohde, sen paikkaa lukuunottamatta, yksilöimättä ja toteuttamisehdot määrittelemättä.

Edelleen RO oli katsonut selvitetyksi, että A, B ja rakennusoy C olivat 19.1.1973 allekirjoitetulla yhtiösopimuksella perustaneet as.oy K:n ja merkinneet sen osakkeet, rakennusliikkeen merkitessä yhden kolmasosan osakekannasta, sekä että yhtiö oli 6.4.1973 merkitty kaupparekisteriin.

Sen sijaan RO oli katsonut selvitystä puuttuvan siitä, että asunto-osakeyhtiö olisi, sen tultua edellä selostetuin tavoin perustetuksi, nimenomaisella päätöksellään ottanut edellä rakennusurakkasopimuslomakkeelle merkityistä seikoista vastattavakseen.

Tämän vuoksi ja koska puheena olevaa sopimusta sen sopimusehtojen puutteellisuus ja epämääräisyys huomioonottaen ei vastoin kantajayhtiön suostumusta voitu välimieslausekkeen osalta pitää yhtiötä sitovana ja kun mainitun urakkasopimuksen pätevyydestä riippumatta kanteessa oli kysymys rakennusoy C:n osalta sen vastuista kantajayhtiön perustajaosakkaana ja sen osakkeiden myyjänä, RO oli hylännyt tehdyn väitteen ja velvoittanut rakennusoy C:n puolestaan vastaamaan kanteeseen, mikäli tahtoi tätä etua hyväkseen käyttää.

Jatkettuaan tämän jälkeen pääasian käsittelyä RO, jossa rakennusoy C sekä A ja B olivat vastustaneet kannetta ja vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan sekä jossa rakennusliike oli väittänyt myös, ettei asunto-osakeyhtiöllä ollut oikeutta vaatia korvausta kanteessa mainituista vahingoista, oli ratkaissut jutun päätöksellään 21.8.1980.

Mitä ensiksi tuli rakennusoy C:n puolesta esitettyyn väitteeseen siitä, ettei as.oy K:lla olisi oikeutta esittää sitä vastaan kaupanvastuuseen perustuvia vaatimuksia, eikä siten siltä osin asianosaiskelpoisuutta, RO, katsoen, että kanteessa väitetyt rakennusviat olivat esiintyneet kanteen kohteena olevien talojen sellaisissa rakenteissa, joihin nähden K:lla oli kunnossapitovelvollisuus, oli hylännyt tämänkin väitteen.

Tutkiessaan jutun RO oli lausunut selvitykseksi,

että A, B ja C olivat 19.1.1973 allekirjoittamallaan yhtiösopimuksella perustaneet as.oy K:n toimialana rakentaa kolme rivitaloa Kiinteistö No 7 nimiselle tilalle RNo 1:516 Porin kaupungin Pietniemen kylässä sekä omistaa ja hallita tilaa ja sille rakennettuja rakennuksia, mikä yhtiö oli kauppa- ja teollisuusministeriön hyväksyttyä sen yhtiöjärjestyksen 7.2.1973 merkitty kaupparekisteriin 6.4.1973,

että K:n ja C:n kesken oli 16.10.1972 päivätylle urakkasopimuslomakkeelle merkitty sovituksi rakennustöiden suorittamisesta 1.200.000 markan urakkasummasta puheena olevalla kiinteistöllä, mikä lomake kuitenkin allekirjoituksia lukuun ottamatta oli enemmälti jätetty täyttämättä,

että Porin maistraatti oli 16.10.1972 myöntänyt rakennusluvan kantajayhtiön kolmelle tasakattoiselle rivitalorakennukselle, että rakennustöiden peruskatselmus oli Porin rakennustarkastusviraston toimesta suoritettu 31.10.1972, rakennekatselmus 16.1.1973 sekä loppukatselmus 27.7.1973, jolloin rakennustyö oli hyväksytty ja siitä tehty merkintä vahvistettuihin piirustuksiin toteamuksin, että autokatos oli tekemättä, mistä nyt jutussa ei ollut kysymys,

että A, B ja C as.oy K:n perustajaosakkaina olivat osaksi jo talon runkovaiheessa myyneet yhtiön osakkeita eri ostajille sekä että ostajien otettua huoneistot haltuunsa kantajayhtiön ylimääräisessä yhtiökokouksessa 25.7.1974 oli muun muassa A:lle ja B:lle myönnetty ero rakennusaikaisen hallituksen jäsenyydestä ja yhtiön niin sanottuun pysyväishallitukseen valittu osakkeiden ostajien ja omistajien edustajat, ja sittemmin oli yhtiön yhtiökokouksessa 24.3.1976 myönnetty rakennusaikaiselle hallitukselle tili- ja vastuuvapaus sen toiminnasta, sekä

että, vaikkakaan asiassa ei ollut voitu esittää luotettavaa selvitystä asianmukaisten luovutus- tai vuositarkastuksen tapahtumisesta rakennuttajan ja urakoitsijan välillä, asunto-osakeyhtiön rakennusaikaisen hallituksen 27.7.1973 pidetyssä kokouksessa oli rakennustyöt autokatosta lukuun ottamatta todettu valmiiksi ja siltä osin hyväksytty sekä 27.8.1974 yhtiön pysyväishallituksen ja C-yhtiön kesken pidetyssä kokouksessa käsitelty ja sovittu vuositarkastuksen luontoisista korjaus- ja täydennystöistä, missä yhteydessä oli muun muassa sovittu liesituulettimien asennuksen osalta eräiden asukkaiden vaatimuksesta räystäslaudoituksen ja vesikaton väliseen tilaan johdettujen poistoputkien siirtämisestä suoraan vesikaton läpi ulkoilmaan, mikä viimeksi mainittu muutos oli sittemmin toteutettu esitetyn selvityksen mukaan taloyhtiön viiden huoneiston osalta.

Edelleen jutussa oli käynyt selville, että talvella 1974 -1975 eräiden kantajayhtiön talojen huoneistojen sisäkattoihin oli ilmestynyt kellertäviä läiskiä ja että kevättalvella 1977 talon No 24 vesikatto oli vuotanut, jolloin se oli kantajayhtiön toimesta korjautettu eräällä urakoitsijalla, ensin osittain vain vuotokohdista ja sen jälkeen kokonaan kesällä 1977, josta korjauksesta oli kantajayhtiölle aiheutunut yhteensä 6.700 markan suuruinen kustannus, ja että marraskuun 14 - 16 päivinä 1978 vallinnut myrskysää oli repinyt ja irroittanut kantajayhtiön talon No 22 kattoa aiheuttaen vesivahinkoja sekä katto- että sisärakenteisiin, mitkä vahingot oli vesikaton osalta tilapäisesti heti korjattu X Oy:n toimesta ja sisävahingot huhti-toukokuussa 1979 Y Ky:n toimesta kantajayhtiön kustannuksella ja toimeksiannosta X Oy:n laskun ollessa 1.730 markkaa 30 penniä ja Y Ky:n laskun 5.464 markkaa 73 penniä.

Tämän jälkeen kantajayhtiö, lähinnä suorituttamiensa tarkastusten ja hankkimiensa kattorakenteiden asiantuntijoiden lausuntojen perusteella sen johdosta, että kattorakenteiden puuosissa oli paikoittain havaittu kosteuden aiheuttamaa sinistymistä ja homehtumista, lämpöeristeissä siellä täällä kostumista ja huopakatteessa vaurioita, oli enempien vahinkojen välttämistarkoituksessa ryhtynyt toimenpiteisiin talojen kattorakenteiden uusimiseksi, ja oli työn, joka oli käsittänyt muun muassa kaikkien kolmen talon osalta vanhan katteen purkamisen ja uusien, korottavien kattoselkien ja katteen rakentamisen, veden johtamis- ja peltitöineen sekä ilmanvaihtoputkistoineen, tarjouspyyntöjen perusteella suorittanut Z Oy lähinnä kesä-heinäkuun aikana 1979. Kantajayhtiölle aiheutuneet kustannukset tältä osin olivat olleet 164.358 markkaa.

Edelleen Porin kaupungin sähkölaitoksen tarkastusosasto oli sattuneen palovahingon johdosta 10.4.1979 suorittamansa sähköasennusten ja -laitteiden tarkastuksen perusteella velvoittanut kantajayhtiön taloissaan eräisiin korjaustöihin, joista tähän mennessä tehdyn osan kantajayhtiö oli touko-kesäkuussa 1979 teettänyt T Oy:llä kustannusten ollessa 1.916 markkaa 20 penniä.

Sen sijaan oikeudenkäynnissä ei ollut voitu osoittaa, että rakennusoy C rakentaessaan nyt puheena olevien rivitalojen tasakatot niin sanotuiksi pulpettikatoiksi ja sadevedet johdetuiksi ulkoisin rännein olisi toiminut hyväksyttyjen rakennuspiirustusten vastaisesti.

Mitä sitten tuli kantajayhtiön rivitalojen kattorakenteisiin, RO oli asiassa esitetty selvitys huomioon ottaen todennut rakennusoy C:n rakentamat katot katteen ja lämmöneristyksen osalta siten tehdyiksi, että tasakattorakenteen kyseessä ollen hyvän rakennustavan edellyttämä riittävä tuulettuminen ruodelaudoituksen ja yläpohjan välissä oli estynyt. Tämä oli johtunut poikittaissuuntaisen tuulettumisen osalta siitä, että talon pitkittäissuuntaan kulkevien kattokannattajien ja lämmöneristeenä käytetyn mineraalivillan väliin ei ollut jäänyt tarpeellista ilmarakoa, ja siitä, että poikittaistuuletus etelänpuoleiseen räystäskoteloon oli tukittu laidoituksella, ja toisaalta pitkittäissuuntaisen tuulettumisen osalta siitä, että mainitut talon pituussuuntaan kulkevat kattokannattajat ja niihin kiinnitetty ruodelaudoitus olivat talon päädyissä jatkuneet päätyseinään kiinni, jolloin ilman kierto päädyissä räystästiloihin oli estynyt.

Toisaalta RO oli todennut jutussa käyneen ilmi, että kattoja olivat edellä jo kerrotun myrskysään aiheuttamien vahinkojen lisäksi ennen niiden uusimista vahingoittaneet kuluneiden vuosien aikana ainakin jonkin verran ulkoiset tekijät, joista osoituksena olivat katoilta löytyneet irtokivet, todetut reiät kattohuovassa, lasten ajoittainen leikkiminen katoilla sekä osaltaan myös tässä oikeudenkäynnissä tarkemmin selvittämättömin tavoin kantajayhtiön tai sen osakkeiden toimesta taikka toimeksiannosta katoilla rakennetut vesikaton läpäisevät ilmanvaihtotorvet.

Vastoin kannetta RO oli katsonut jääneen luotettavasti selvittämättä, että edellä kerrotuista vahingoista talon No 24 vesikaton vuoto kevättalvella 1977 taikka talon No 22 myrskyvaurio markkaskuussa 1978 olisivat johtuneet vesikattorakenteen myöhemmin todetuista kosteusvaurioista tai muusta rakentamisessa tehdystä virheestä.

Mitä sitten tuli kosteusvaurioihin, RO oli ensiksi todennut, että liesituulettimien poistoputkina osittain käytetyillä reijitetyillä muoviputkilla lämpöeristeiden tai kattorakenteiden kostumisen kannalta ei ollut tässä asiassa merkitystä, eikä poistoputkien johtamisella räystäslaudoituksen ja vesikaton väliseen, esitetyn selvityksen mukaan verrattain hyvin tuulettuvaan tilaan myöskään ollut osoitettu olevan tapahtuneen kostumisen kannalta vaikutusta.

Sen sijaan RO oli katsonut, että edellä selostetut rakenteelliset seikat, joiden johdosta vesikaton ja lämpöeristeiden välisen ilmatilan tuulettuminen oli estynyt, olivat kostean huoneilman kohotessa sanottuun tilaan ja tiivistyessä lämpötilojen vaihtuessa tuuletuksen puuttuessa aiheuttaneet kattorakenteille vaurioita, jotka olivat ilmenneet rakenteiden puuosien sinistymisenä ja homehtumisena, ja olivat ilmeisesti olleet aiheuttamassa sanottujen rakenteiden ennenaikaista lahoamista.

Tämän vuoksi ja huomioon ottaen, ettei rakennusoy C:n ja as.oy K:n väliseen sopimussuhteeseen 16.10.1972 päivätyn urakkasopimuksen puutteellisuudesta johtuen ollut sovellettava rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja, RO oli katsonut, vaikka C:n menettelyä ei voitaisikaan pitää törkeänä laiminlyöntinä tai täyttämättä jättämisenä, että se urakoitsijana oli yleisten suoritusvastuuperiaatteiden mukaisesti kantajayhtiölle korvausvelvollinen rakennusaikaisesta työvirheestä, jota kohtuudella ei ollut voitu havaita työsuorituksen luovuttamisen yhteydessä eikä takuuaikana.

Mitä kuitenkin tuli kantajayhtiön asuntojen sisäänkäyntien ulkovalaisimiin ja kiinteistöjen kuluttajamaadoituksen kytkentään, niin RO, todeten Porin kaupungin sähkölaitoksen vuonna 1974 suorittamassaan asianmukaisessa tarkastuksessa sanotut laitteet ja sähkötyöt hyväksyneen, oli todennut, ettei urakoitsijan näin ollen voitu katsoa enää olevan vastuussa sähkölaitoksen myöhemmin antamien uusien määräysten toteuttamiskustannuksista.

Mitä sitten tuli vastaajien rakennusoy C:n, A:n ja B:n vastuuseen asunto-osakeyhtiön perustajina ja osakkeiden myyjinä tai vastaajien A:n ja B:n osalta rakennusaikaisen hallituksen jäseninä, niin RO, erityisesti huomioon ottaen asiaan vaikuttavana seikkana puheena olevan rakennusvirheen laadun, oli todennut, ettei vastaajien ollut näytetty laiminlyöneen heiltä kohtuudella edellytettävän valvontavelvollisuuden noudattamista ja siten olevan kantajalle korvausvelvollisia.

Tämän vuoksi RO, hyläten kanteessa esitetyt vaatimukset A:han ja B:hen kohdistettuina kokonaan sekä kevättalven 1977 vesikattovuotojen korjauttamisesta, marraskuussa 1978 tapahtuneiden myrskyvahinkojen korjauttamisesta sekä sähkötöiden jo tapahtuneesta korjauttamisesta rakennus oy C:n osalta perusteettomina ja kaikista myöhemmin suoritettavista korjauksista ennenaikaisina, oli velvoittanut C:n osallistumaan as.oy K:n rakennusoy V:lle vesikattorakenteiden uusimisesta suorittamiin kustannuksiin ja siinä tarkoituksessa maksamaan K:lle heti vesikattorakenteiden puutteellisen tuuletuksen aiheuttamien kosteusvahinkojen, joiden todellista laatua ja määrää oikeudenkäynnin aikana ei ollut osoitettu, osalta korvauksena 80.000 markkaa sekä käytetyn asiantuntija-avun osalta 4.000 markkaa, molemmat määrät 5 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 11.9.1979 lukien.

Oikeudenkäyntikuljen korvauksena velvoitettiin rakennusoy C suorittamaan as.oy. K:lle sen omista kuluista 3.000 markkaa sekä K:n oikeudenkäyntiavustajan laskuista 16.000 markkaa.

Mitä vielä tuli vastaajien A:n ja B:n puolesta esitettyihin oikeudenkäyntikuluvaatimuksiin, RO siihen nähden, että kantajayhtiöllä myös heidän osaltaan oli näytetty olleen perusteltua syytä oikeudenkäyntiin, oli määrännyt, että he kummatkin saivat kärsiä kulunsa omana vahinkonaan.

Turun HO, jossa asianosaiset puolin ja toisin olivat hakeneet muutosta, t. 1.10.1982 oli ratkaissut jutun.

Mitä ensiksi tuli väitteeseen siitä, että juttu olisi ollut käsiteltävä välimiesoikeudessa, HO, koska välimieslausekkeen sisältävä rakennusurakkasopimus oli allekirjoitettu as.oy K:n nimissä ennen kuin asunto-osakeyhtiö oli merkitty kaupparekisteriin ja siis sen perustamistoimet loppuunsaatettu ja koskei K ollut myöhemmin päätöksellään hyväksynyt välimieslauseketta yhtiötä sitovaksi eikä sopimusta välimiesmenettelystä siten ollut tehty välimiesmenettelystä annetun lain 3 §:ssä tarkoitetulla tavalla kirjallisesti, oli katsonut, ettei ollut syytä muuttaa RO:n kysymyksessä olevan väitteen johdosta julistaman päätöksen lopputulosta.

Mitä tuli RO:n pääasiaa koskevan päätöksensä yhteydessä rakennusoy C:n asunto-osakeyhtiön oikeudesta korvausten vaatimiseen esittämän asiaväitteen johdosta tekemään ratkaisuun, HO oli katsonut, ettei ollut syytä tuon ratkaisun muuttamiseen.

Tutkiessaan pääasian HO oli katsonut näytetyksi, että kanteessa tarkoitetut kattorakenteet oli tehty kanteessa selostetulla tavalla virheellisesti ja vastoin hyväksyttävää rakennustapaa. Kattorakenteiden uusiminen ja siihen liittyvät vedenjohtamis- ja peltityöt sekä ilmanvaihtoputkistotyöt olivat olleet tämän johdosta tarpeellisia. Rakennusoy C ei grynderinä voinut vastuunsa rajoittamiseksi vedota rakennusurakan yleisten sopimusehtojen mukaiseen vastuun rajoittamista koskevaan ehtoon. RO:n päätöksessä mainittuja kattoja ennen niiden uusimistyötä vaurioittaneita ulkoisia tekijöitä ei tullut nyt kysymyksessä olevaan vahinkoon kuulumattomina ottaa huomioon vahingonkorvausta määrättäessä. Asunto-osakeyhtiölle oli näytetty aiheutuneen kattojen uusimisesta ja siihen liittyvistä töistä 164.356 markan kustannukset.

Sen vuoksi ja koska asunto-osakeyhtiö oli 24.3.1976 pitämässään, A:sta ja B:stä riippumattomassa yhtiökokouksessa myöntänyt rakennusaikaiselle hallitukselle tili- ja vastuuvapauden eikä A:n ja B:n ollut katsottava myöskään osakkeiden myyjinä olevan vastuussa kysymyksessä olevan kaltaisen virheen johdosta asunto-osakeyhtiölle syntyneestä vahingosta, HO oli katsonut, ettei ollut syytä muuttaa RO:n pääasiaratkaisun lopputulosta muulla tavoin kuin että rakennusoy C:n maksettavaksi vesikattorakenteiden uusimisesta tuomittu korvaus korotettiin 164.356 markaksi, jotka oli suoritettava RO:n päätöksessä mainittuine korkoineen.