6.9.2004

Asian aikaisempi käsittely

Iitin kunnanvaltuusto on 22.10.2002 §:n 67 kohdalla tekemällään päätöksellä hyväksynyt muun ohella Kymenrannantien - Vatajantien asemakaavan muutoksen kortteleissa 402, 410, 802 ja 803 sekä niihin liittyvillä puisto-, katu- ja liikennealueilla.

Asian käsittely hallinto-oikeudessa

A, B, C, D ja E ovat valituksessaan vaatineet, että kaava on palautettava uuteen valmisteluun riittämättömien tutkimusten ja selvitysten vuoksi. Kaava on kumottava. Mikäli kaavaa ei kumota ja palauteta uuteen käsittelyyn, liikerakennusten korttelialueeksi (KL) merkitty kortteli 402 on joka tapauksessa muutettava puistoksi. Hallinto-oikeuden on toimitettava katselmus korttelin 402 alueella. Iitin kunta on velvoitettava korvaamaan muutoksenhakijoiden oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen.

Vaatimuksia on perusteltu seuraavasti:

Kaavaselostuksen mukaan kaavaa laadittaessa ei ole tehty minkäänlaisia arvioita kaavamuutoksen vaikutuksesta kaavaan rajoittuviin alueisiin. Tutkimuksia ja selvityksiä on tehtävä koko sillä alueella, jolle kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

Muutoksenhakijoiden omakotikiinteistöt sijaitsevat valtatien 12 välittömässä läheisyydessä siten, että he kärsivät muun muassa melu- ja pakokaasuhaitasta. Kun rakennukset sijaitsevat rinteessä valtatielle ja kortteliin 402 päin, kaavallisilla ratkaisuilla on heille vielä suurempi vaikutus. Valtatien 12 liikennemäärät ovat lisääntyneet.

Kaavaselostuksessa ei ole selvitetty, miten rakentamattoman korttelin 402 käyttötarkoitus vaikuttaa naapureihin. Kaavaselostuksesta ei selviä, kuuluvatko muutoksenhakijoiden kiinteistöt melu-, pöly- ja pakokaasu- ynnä muuhun haittavyöhykkeeseen, mitkä ovat liikennemäärät ja miten kaavallisilla ratkaisuilla voitaisiin luoda edellytyksiä terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle ja samalla vaalittaisiin rakennettua ympäristöä luonnonarvot huomioon ottaen ja erityisesti silmällä pitäen, että kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä olisi riittävästi puistoja.

Kortteli 402 olisi tullut kaavoittaa puistoksi. Se rajoittuu valtatiehen 12, Iitintiehen ja Juoksijantiehen ja muodostaa valtatien 12 risteysjärjestelyjen toteuttamisen ja F Oy:n tontin rakennusten purkamisen jälkeen jo luonnostaan pitkälle valmiin puiston. Tontilla on viisi vanhaa lehmusta, kolme vanhaa hopeapajua, vaahteroita, omenapuita sekä mäntytaimikko. Korttelin kohdalla kasvaa rivi luultavasti Iitin vanhimpia petäjiä. Kaavaselostuksessa ei ole mitään mainintaa niistä.

Puisto olisi myös sopiva tasapainottava tekijä Iitintien toisella puolella olevalle teollisuustontille ja vinottain vastapäätä olevalle vanhalle G Oy:n huoltoasemalle. Alueen kaavoittaminen puistoksi olisi sopusoinnussa myös Kausalan keskustan kehittämissuunnitelman yleisten periaatteiden kanssa.

Nykyinen puusto ja mäntytaimikko muodostaisivat hoidettuna viihtyisän puiston ja luonnollisen melu- ja pölysuojan sekä huomattavan lisäyksen viihtyisää elinympäristöä ajatellen. Alueella ei ole riittävästi puistoja.

Kortteli olisi sopiva puistoksi myös Kausalan huomattavimpien kevyen liikenteen väylien risteyspaikkana.

Kortteli 402 koostuu kolmesta F Oy:n omistamasta rakentamattomasta tilasta, joiden yhteispinta-ala on 2 914 neliömetriä. Alue ei sovellu liikerakennusten korttelialueeksi yksittäisenä pienenä korttelina. Mikäli kaavan mukainen rakennusoikeus pysäköintitiloineen toteutuisi, koko kortteli pitäisi hakata paljaaksi, ja muutoksenhakijoiden rakennuspaikat olisivat rinteessä kuin näyttämöllä valtatien 12 suunnasta katsottuna. Kaavassa ei ole myöskään otettu huomioon, että korttelin 402 liikerakennuksista syntyisi liikenteellinen ongelma. Juoksijantie liittyy Iitintiehen jo lähes valtatien 12 risteysalueella.

Kaavaselostuksessa on muitakin puutteita. Siinä todetaan, että alue on pääasiassa rakennettua aluetta ja osa kortteleista 802 ja 410 on kokonaan rakentamatonta. Tosiasia on, että pieni kortteli 402 on kokonaan rakentamaton.

Ympäristön häiriötekijöitä koskevasta kohdasta puuttuu tutkimus ja selvitys siitä, mitä rakentamattoman korttelin 402 toteuttaminen merkitsisi huomattavan suurelle omakotialueelle.

Kaavaselostuksessa ei ole myöskään mainintaa kaava-alueella olevan kevyen liikenteen väylien huomattavasta risteyskohdasta ja sen merkityksestä iittiläisten kuntoliikunnan kannalta puistotarpeineen.

Kaavaselostuksessa todetaan korttelin 402 huoltoaseman korttelialueen muuttamisen liikerakennusten korttelialueeksi vähentävän ympäristöriskien mahdollisuutta alueella. Tässä ei ole lainkaan arvioitu valtatien 12 melu-, pöly- ja pakokaasuhaittojen ynnä muiden haittojen vaikutusten vähentämistä korttelin 402 muilla ratkaisuilla. Erityisen tärkeää olisi ollut selvittää, onko vanhan huoltoaseman maaperä tutkittu ja mahdollisesti puhdistettu polttoainejakelun jäljiltä.

Kunnan käsittelyssä kannan on ratkaissut raha eivätkä kaavalliset näkökohdat ja asemakaavoitusta säätelevä lainsäädäntö. Jos alue olisi kaavoitettu puistoksi, olisi kunnalle syntynyt maanomistajan eli F Oy:n vaatimuksesta lunastusvelvollisuus ja rahallinen korvausvelvollisuus.

Iitin kunnanhallitus on antanut lausunnon, jossa on muun ohella esitetty, että kaavanlaadintaprosessi on toteutettu maankäyttö- ja rakennuslain määräyksiä noudattaen. Myös riittävät perusselvitykset ovat olleet käytettävissä kaavaprosessin aikana. Kortteliin 402 ei ole esitetty uutta rakennusoikeutta ja sen käyttötarkoitus on muutettu huoltoasema-alueesta vähemmän haittaa aiheuttavaksi liikerakennusten alueeksi, joten valittajien aseman voidaan kaavallisesti katsoa parantuvan nykytilanteeseen verrattuna. Valtuuston hyväksymässä kaavamuodossa kortteli 402 tarjoaa erinomaisen sijoituspaikan keskustaajaman kannalta merkittäville palvelutoiminnoille ja näin ollen palvelee koko keskustaajaman kehittymistä.

A ja hänen asiakumppaninsa ovat antaneet vastaselityksen.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Kouvolan hallinto-oikeus on valituksenalaisella päätöksellään 15.1.2004 hylännyt A:n ja hänen asiakumppaniensa katselmuksen toimittamista koskevan vaatimuksen ja hylännyt heidän valituksensa kunnanvaltuuston päätöksestä sekä oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevan vaatimuksen. Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään seuraavasti:

Katselmuksen toimittamista koskeva pyyntö hylätään ilmeisen tarpeettomana.

Kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

Asemakaavan muutoksella on lisätty rakennuspaikkoja korttelin 803 pohjoisosaan, korttelin 802 maankäyttö on järjestelty siten, että sillä jo olemassa oleva teollisuustoiminta turvataan ja mahdollistetaan maatilatorin sijoittuminen sille. Korttelia 410 on muutettu rakennusalojen osalta. Kaavalla on muutettu korttelin 402 käyttötarkoitus huoltoasemarakennusten korttelialueesta liikerakennusten korttelialueeksi.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelman mukaan kaavaa laadittaessa on suunniteltu arvioitavaksi vaikutukset ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön, luonnonolosuhteisiin, yhdyskuntarakenteeseen, maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön.

Asemakaavan kaavaselostuksessa todetaan ympäristövaikutusten arvioimisesta, että kaavamuutoksella muutetaan asemakaava pääasiassa olemassa olevan yhdyskuntarakenteen mukaiseksi eikä kaavan vaikutusten kannalta merkittävää uutta rakentamista synny. Vaikutuksista terveyteen todetaan, että korttelissa 402 sijainneen huoltoaseman korttelialueen muuttaminen liikerakennusten korttelialueeksi vähentää ympäristöriskien mahdollisuutta alueella.

Kun otetaan huomioon kaavamuutoksessa osoitettu maankäyttö verrattuna alueella voimassa olevan asemakaavan mukaiseen ja alueella jo olemassa olevaan maankäyttöön, kaava perustuu maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:ssä tarkoitetulla tavalla riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaava täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 39 §:ssä ja 54 §:ssä asetetut asemakaavan sisältövaatimukset. Kunnanvaltuuston asemakaavan hyväksymistä koskeva päätös ei ole lainvastainen.

Asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen ei ole kohtuutonta, että muutoksenhakijat pitävät oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Sovellettuina oikeusohjeina hallinto-oikeus on maininnut maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n, 39 §:n ja 54 §:n sekä hallintolainkäyttölain 38 §:n 1 momentin, 41 §:n ja 74 §:n sekä kuntalain 90 §:n.

Asian käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

A ja hänen asiakumppaninsa ovat valituksessaan vaatineet, että Kouvolan hallinto-oikeuden ja Iitin kunnanvaltuuston päätökset kumotaan ja asia palautetaan uuteen valmisteluun riittämättömien tutkimusten ja selvitysten vuoksi. Toissijaisesti liikerakennusten korttelialueeksi (KL) merkitty kortteli 402 on muutettava puistoksi.

Vaatimusten tueksi on uudistettu asiassa aikaisemmin lausuttu ja muun ohella todettu seuraavaa:

Katselmuspyynnön hylkäämistä ei ole hallinto-oikeudessa perusteltu. Korttelin 402 ja kaavaan rajoittuvien alueiden, erityisesti valittajien omistamien omakotitonttien osalta olisi ollut ensiarvoisen tärkeää suorittaa katselmus ja todeta konkreettisesti monet vaikutukset omakotitaloalueelle, joka on selvästi valtatieltä suojaavan puuston tarpeessa (melu, pöly, pakokaasu, näkösuoja). Samoin alueen merkitys yleiseltä kannalta muun muassa kevyen liikenteen risteyskohtana olisi ollut katselmuksessa selvästi havaittavissa. Muutoksenhakijat ovat pitäneet katselmusta edelleen tarpeellisena.

Kaavaa laadittaessa ei ole tehty tutkimuksia ja selvityksiä siitä, mitä vaikutuksia kaavalla on valittajien omistamille kaavan ulkopuolisille alueille, jos korttelissa 402 toteutettaisiin noin 1 000 neliömetrin liikerakentaminen ja sen vaatimat pysäköintitilat, kun koko korttelin pinta-ala on vain noin 3 000 neliömetriä. Korttelissa 402 on toiminut pitkään huoltoasema polttoainejakeluineen ja maanalaisine jäteöljysäiliöineen. Maaperän kunnosta ja mahdollisesta saastuneisuudesta tai puhtaudesta ei ole selvitystä tai tutkimuksia. Alue on I luokan pohjavesialuetta. Alueella on maanomistajan toimesta tehtyjen selvitysten jälkeen vuoden 2003 syksyllä tehty maaperän puhdistustöitä. Töitä varten tehdyt selvitykset eivät ole olleet käytettävissä kaavaprosessin aikana. Maaperään on jäänyt jotain epäpuhtautta, jolla on merkitystä, jos alueelle alettaisiin rakentaa. Muutoksenhakijoilla on käytössään raportit maaperän kuntoa koskevista selvityksistä, mutta he eivät voi luovuttaa niitä edelleen.

Iitin kunnanhallitus on antanut selityksen, jossa on muun ohella katsottu, että riittävät perusselvitykset ovat olleet käytettävissä kaavaprosessin aikana. Kortteliin 402 ei ole esitetty uutta rakennusoikeutta ja sen käyttötarkoitus on muutettu huoltoasema-alueesta vähemmän haittaa aiheuttavaksi liikerakennusten alueeksi, joten valittajien aseman voidaan kaavallisesti katsoa parantuvan nykytilanteeseen verrattuna.

Muutoksenhakijat ovat antaneet vastaselityksen, jossa he ovat muun ohella kiinnittäneet huomiota siihen, ettei kunnanhallitus ole lausunut mitään korttelin 402 maaperäselvityksistä.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

Korkein hallinto-oikeus on tutkinut asian. Kouvolan hallinto-oikeuden ja Iitin kunnanvaltuuston päätökset kumotaan valituksenalaisilta osin eli liikerakennusten korttelin 402 osalta.

Perustelut:

Sovellettavat säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:n mukaan kaavan tulee perustua riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavaa laadittaessa on tarpeellisessa määrin selvitettävä suunnitelman toteuttamisen ympäristövaikutukset, mukaan lukien yhdyskuntataloudelliset, sosiaaliset, kulttuuriset ja muut vaikutukset. Selvitykset on tehtävä koko siltä alueelta, jolla kaavalla voidaan arvioida olevan olennaisia vaikutuksia.

Saman lain 54 §:n 2 momentin 1. virkkeen mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle.

Lain 55 §:n 1 momentin mukaan asemakaava esitetään kartalla, jossa osoitetaan: 1) asemakaava-alueen rajat ( asemakaava-alue ); 2) asemakaavaan sisältyvien eri alueiden rajat; 3) ne yleiset tai yksityiset tarkoitukset, joihin maa- tai vesialueet on aiottu käytettäviksi; 4) rakentamisen määrä; sekä 5) rakennusten sijoitusta ja tarvittaessa rakentamistapaa koskevat periaatteet. Pykälän 2 momentin mukaan asemakaavaan kuuluvat myös kaavamerkinnät ja -määräykset. Pykälän 3 momentin mukaan asemakaavaan liittyy selostus, jossa esitetään kaavan tavoitteiden, eri vaihtoehtojen ja niiden vaikutusten sekä ratkaisujen perusteiden arvioimiseksi tarpeelliset tiedot siten kuin asetuksella tarkemmin säädetään.

Lain 204 §:n mukaan mitä maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetään kaavan ja rakennusjärjestyksen laatimisesta, sovelletaan vastaavasti myös niitä muutettaessa ja kumottaessa.

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 1 §:n 1 momentin mukaan maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:ssä tarkoitettuja kaavan vaikutuksia selvitettäessä otetaan huomioon kaavan tehtävä ja tarkoitus, aikaisemmin tehdyt selvitykset sekä muut selvitysten tarpeellisuuteen vaikuttavat seikat. Selvitysten on annettava riittävät tiedot, jotta voidaan arvioida suunnitelman toteuttamisen merkittävät välittömät ja välilliset vaikutukset: 1) ihmisten elinoloihin ja elinympäristöön; 2) maa- ja kallioperään, veteen, ilmaan ja ilmastoon; 3) kasvi- ja eläinlajeihin, luonnon monimuotoisuuteen ja luonnonvaroihin; 4) alue- ja yhdyskuntarakenteeseen, yhdyskunta- ja energiatalouteen sekä liikenteeseen; 5) kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön ja rakennettuun ympäristöön.

Asetuksen 25 §:n 1 momentin 1-4 kohdan mukaan asemakaavan selostuksessa esitetään: 1) selvitys alueen oloista, rakennuskannasta ja muista ympäristöominaisuuksista ja niissä tapahtuneista muutoksista sekä muut kaavan vaikutusten selvittämisen ja arvioimisen kannalta keskeiset tiedot kaavoitettavasta alueesta ja sen lähiympäristöstä; 2) suunnittelun lähtökohdat, tavoitteet ja esillä olleet vaihtoehdot; 3) yhteenveto kaavan vaikutusten arvioimiseksi suoritetuista selvityksistä; 4) kaavan vaikutukset yhdyskuntarakenteeseen, rakennettuun ympäristöön, luontoon, maisemaan, liikenteen ja teknisen huollon järjestämiseen, talouteen, terveyteen ja turvallisuuteen, eri väestöryhmien toimintamahdollisuuksiin lähiympäristössä, sosiaalisiin oloihin ja kulttuuriin sekä muut kaavan merkittävät vaikutukset.

Kaavaratkaisu ja vaikutusselvitykset valituksenalaisilta osin

Asemakaavan muutoksella on kortteliin 402 osoitettu liikerakennusten korttelialue (KL), jonne kaavamääräysten mukaan saa rakentaa yksikerroksisia rakennuksia tehokkuudella 0.3. Muutettavassa kaavassa kyseinen alue on huoltoaseman korttelialuetta (LH). Huoltoasematoiminta on lopetettu ja rakennukset purettu runsaat kymmenen vuotta sitten. Kortteli sijaitsee I luokan pohjavesialueella. Kaavaan ei sisälly määräyksiä mahdollisesti pilaantuneen maaperän puhdistamisesta tai kunnostamisesta.

Asemakaavan muutokseen liittyvän 11.1.2001 päivätyn ja 17.6.2002 tarkistetun kaavaselostuksen kohdassa 5 Ympäristövaikutusten arvioiminen lausutaan: "Kaavanmuutoksella muutetaan asemakaava pääasiassa olemassa olevan yhdyskuntarakenteen mukaiseksi. Kaavan vaikutusten kannalta merkittävää uutta rakentamista kaava-alueelle ei synny." Tämän kohdan ainoassa alakohdassa 5.1 Vaikutukset terveyteen puolestaan esitetään: "Korttelissa 402 huoltoaseman korttelialueen muuttaminen liikerakennusten korttelialueeksi vähentää ympäristöriskien mahdollisuutta alueella." Kaava-asiakirjoissa ei ole muitakaan, erillisiä selvityksiä entisen huoltoaseman korttelialueen maaperän kunnosta.

Oikeudellinen arviointi

Hyväksytty kaava mahdollistaisi maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:n 1 momentti huomioon ottaen rakennusluvan myöntämisen kortteliin 402 runsaan 870 kerrosneliömetrin suuruiselle liikerakennukselle. Kaavassa ei ole annettu määräyksiä maaperän puhdistamisesta tai kunnostamisesta taikka maaperän puhtauden varmistamisesta rakennusluvan myöntämisen yhteydessä.

Kaava-asiakirjojen perusteella ei ole mahdollista ratkaista, täyttääkö kaavaratkaisu korttelin 402 osalta maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:n 2 momentissa säädetyt vaatimukset edellytysten luomisesta terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle. Kaava ei tältä osin ole perustunut maankäyttö- ja rakennuslain 9 §:ssä tarkoitettuihin riittäviin tutkimuksiin ja selvityksiin. Kaavan hyväksymistä koskeva päätös on sen vuoksi valituksenalaiselta osaltaan ollut kuntalain 90 §:n 2 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla lainvastainen.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Esa Aalto, Olli Nykänen, Kari Kuusiniemi, Niilo Jääskinen ja Ilkka Pere. Asian esittelijä Minna Pulkkinen.