9.5.2003

1. Selostus asian aikaisemman käsittelyn vaiheista sikäli kuin nyt on kysymys

1.1. Hakemus vesioikeudelle

Kemijoki Oy on Pohjois-Suomen vesioikeuteen 21.4.1975 toimittamassaan hakemuksessa pyytänyt lupaa voimalaitosten rakentamiseen Kitiseen sekä 20.6.1994 toimittanut vesioikeuteen Kelukosken voimalaitosta koskevan hakemuksen.

Pohjois-Suomen vesioikeus on 4.12.1975 määrännyt Kitiseen suunniteltujen voimalaitosten yhteistä hakemusta koskevassa asiassa pidettäväksi vesilain mukaisen katselmustoimituksen sekä 7.9.1994 määrännyt, että katselmustoimituksessa Kelukosken voimalaitosta koskevalta osalta noudatetaan 1.8.1994 voimaan tulleen vesilain muutoksen 553/1994 menettelyä koskevia säännöksiä.

1.2. Katselmuskirja

1.2.1. Hankkeen vaikutukset kalastoon ja kalastukseen

Hakijan esittämä kalataloudellinen selvitys on toimitusmiesten mukaan ollut puutteellinen. Padotuksen seurauksena nykyisten kalastusoikeuden haltijoiden vesialueet eivät tule kasvamaan. Pinta-alat pysyvät samoina, mutta kalataloudellisesti suvantoja tuottoisammat kosket ja virrat tulevat häviämään ja ne muuttuvat suvantoihin verrattaviksi vesialueiksi. Rakentamisen jälkeen suvannoiksi muuttuvilta nykyisiltä koski- ja virta-alueilta saadaan taimenta ja harjusta yhtä hyvin kuin nykyisiltä suvantoalueilta. Koski- ja virta-alueille aiheutuvan taimen- ja harjussaaliin menetyksen kalatalouden asiantuntija X on esittänyt kertakaikkisesti korvattavaksi Sodankylän kirkonkylän, Sattasen ja Kersilön kalastuskunnille yhteensä noin 630 000 markalla. Veden alle jäävillä maa-alueilla kalastusoikeus tulee kuulumaan alueen omistajalle. Näille alueille ei aiheudu kalataloudellisia menetyksiä, vaan koituu hyötyä.

Kelukosken voimalaitoksen tulevalle vaikutusalueelle istutetaan jo nykyisin ja myös tulevaisuudessa muiden velvoitteiden perusteella runsaasti eri arvokalojen poikasia. Kelukosken padotusalueelle tulee laskeutumaan istutettuja ja luontaisesti syntyneitä kaloja ylempää Kitiseltä. Tällä perusteella X ei ole esittänyt arvokalojen poikasistutuksia vaan kalatalousmaksua. Maksu on esitetty käytettäväksi hankkeen vaikutusalueella kalakantojen hoitoon tai muihin vesialueen kalataloudellista arvoa tai kalastusmahdollisuuksia parantaviin toimenpiteisiin. Maksun suuruudeksi X on esittänyt 15 000 markkaa vuodessa. Maksun käytöstä on vuosittain kuultava kalastusaluetta ja asianomaisia kalastuskuntia.

Toimitusmiehet ovat poikenneet asiantuntija X:n lausunnosta katsoen, että koski- ja virta-alueille aiheutuva taimen- ja harjussaaliin menetys on korvattava kalastusoikeuden haltijoille, jotka ovat:
- Sodankylän kirkonkylän jakokunnan nykyiset tilat
- Sattasen jakokunnan nykyiset tilat
- Kirkonkylän pientilallisten yhteismetsän osakaskunta
- Kersilön jakokunnan nykyiset tilat

Kalatalousmaksua toimitusmiehet eivät ole esittäneet. Koska hakija on esitetty korvaamaan koko kalastuksen tuoton menetys, ei toimitusmiesten mukaan ollut tarvetta kalatalousvelvoitteen tai kalatalousmaksun määräämiselle.

1.2.2. Tonttimaan korvaaminen

Hankkeen vaikutusalueella on voimassa Sattasen osayleiskaava. Kaava on Lapin lääninhallituksen vahvistama. Lääninhallituksen vahvistuksen seurauksena ovat tulleet voimaan muun muassa rakennuslaissa yleiskaavan osalta säädetyt oikeusvaikutukset. Vahvistettu yleiskaava eriyttää alueiden kehitysnäkymät kaavan mukaisiksi ja se on ohje detaljikaavoja laadittaessa tai muutoin alueen maankäyttöä suunniteltaessa. Rakennusmahdollisuuden tuoma erityisarvo kohdistuu kaavassa rakentamiseen osoitetuille alueille. Osayleiskaavan raja on määrätty kulkemaan pitkin suunnitellun Kelukosken voimalaitoksen padotusrajaa, joten tuleva padotusalue on jätetty kaavan ulkopuoliseksi alueeksi. Kelukosken voimalaitokselle kaavassa varatun ET-alueen pohjoispuolella kosteudesta kärsivien rakenteiden on oltava kaavan mukaan korkeuden N ₄₃ +182,25 m yläpuolella ja eteläpuolella korkeuden N ₄₃ +177,00 m yläpuolella.

Rakentamisen kannalta merkitystä kaava-alueella on vain niissä paikoissa, joissa sitä on osoitettu kaavassa.

Sattasen osayleiskaava-alueen ulkopuolelle padotusalueen lisäksi jää hankkeen vaikutusalueella Sattasjokivarsi välillä kaavan yläosa-Tuohisaari sekä Kitisen varsi välillä kaavan yläosa-Matarakoski. Näillä alueilla ei ole voimassa mitään kaavoja, jotka määräisivät muun muassa rakentamiskorkeuksista. Ainoa rajoitus kyseisillä alueilla on Sattasjokivarren Asentopalon alue, jolla on Lapin lääninhallituksen 16.9.1985 asettama rantakaavan laatimismääräys, jonka mukaan rakentaminen alueelle vaatii lääninhallituksen poikkeusluvan ennen kuin rantakaava on vahvistettu.

Toinen rajoittava tekijä on ranta-alueiden rakennusluvissa määrättävä alin rakentamiskorkeus, jonka yläpuolelle kosteudesta kärsivät rakenteet tulee sijoittaa. Perusteena on suositeltavaa käyttää ympäristöministeriön yleisohjetta kunnanhallituksille ja kuntien rakennuslautakunnille vuodelta 1954. Sen mukaan rakentamiskorkeutta määritettäessä alin suositeltava rakentamiskorkeus määrätään HW 1/50 mukaan, johon vielä lisätään vesistöstä riippuva lisäkorkeus. Sodankylän kunnalla ei ole yhtenäistä käytäntöä määrätä alinta sallittua rakentamiskorkeutta ranta-alueiden rakennuslupien yhteydessä.

Tonttimaa on jaettu kolmeen luokkaan. Tilasta tonttimaana korvattavaksi on katsottu enintään 2 000 m ² . Tonttimaan luokat ja luokitusperusteet ovat seuraavat:

Tol Rakennetut tontit. Korvaus 12 mk/m ² on 2 000 m ² :n osalta ja muu alue korvataan lähivirkistysalueena (3 mk/m ² ) tai maapohjan mukaisella korvauksella. Lähivirkistysalueeksi on katsottu myös tulva-aikana veden alle jäävät ja siten rakentamiseen kelpaamattomat alueet. Lähivirkistysalue on arvioitu tapauskohtaisesti.

To2 Rakentamattomat tontit ja alueet, jotka kaavassa on osoitettu rakentamiseen tai joille on myönnetty rakennuslupa. Korvaus 2 000 m ² :n osalta on 6 mk/m ² . Yli 2 000 m ² :n ylittävältä osalta toimitusmiehet ovat arvioineet vahingon maa- ja metsätalousmaana.

To3 Tontit, jotka on selvästi erotettu rakennettaviksi tonteiksi ja ovat korkeusasemaltaan ja muilta ominaisuuksiltaan rakentamiseen soveltuvia. Korvaus 2 000 m ² :n osalta on 3 mk/m ² ja muu alue on esitetty korvattavaksi metsämaana. Tonttien rakentamiskelpoisuutta ei ole vielä käsitelty rakennuslupamenettelyssä, eikä niille ole näin osoitettu rakennusoikeutta. Tämän vuoksi korvausperusteena käytetään puolta To2-tonttien arvosta. 2 000 m ² :n ylittävältä osalta tonteilla ei ole arvoa tontin lähivirkistysalueena.

Tontin luokkaa (Tol, To2) voi alentaa esimerkiksi se, että tontti sijaitsee selvästi tulva-alueella. Tonttiin, jolle on suunniteltu rakentamista (To2, To3), mutta vedennoston seurauksena rantaviiva vain siirtyy ja tontti säilyy vielä kooltaan rakentamiseen soveltuvana, veden alle jäävät ja vettyvät alueet on esitetty korvattavaksi maa- ja metsätalousmaana.

1.3. Muistutukset ja vaatimukset vesioikeudelle sikäli kuin nyt on kysymys

1.3.1. Kemijoki Oy on muistutuksessaan lausunut, että toimitusmiehet ovat esittäneet tilojen Taijaala RN:o 5:47, Raivaala RN:o 5:48 ja Tuulaala RN:o 5:49 osia korvattaviksi erikoisarvoa sisältävinä alueina (To2). Rakennuslupia on jatkettu vuonna 1993 siten, että ne ovat voimassa vuoden 1995 loppuun saakka. Tilojen rakentamisolosuhteet ovat maapohjan pehmeyden ja tulvauhan alaisuuden takia huonot. Todellista rakentamistarkoitusta alueille ei ole. Koska lupien voimassaoloaika on kulunut umpeen eikä rakennustöitä ole tosiasiallisesti aloitettu, luvat tulee katsoa rauenneiksi. Yhtiö on esittänyt, että tilojen erikoisarvoa sisältävien alueiden luokitukset muutetaan kitumaan luokitukseksi ja metsämaan luokitus rämeen luokitukseksi.

Toimitusmiehet ovat esittäneet tilan Metsäpirtti RN:o 5:55 vahinkoalueet korvattaviksi erikoisarvoa sisältävinä alueina (To3 ja Tol). Alueet ovat kauttaaltaan tulvauhan alaisia alueita, eikä niillä voi olla esitetyn suuruista erikoisarvoa. Korvattaviksi esitetyt alueet ovat enimmillään yli 100 metrin etäisyydellä kesämökkirakennuksesta. Hakija on esittänyt, että tilan erikoisarvoa sisältävien alueiden luokitukset muutetaan hakijan vahinkokortin mukaisiksi.

Toimitusmiehet ovat esittäneet tilalla Riipi RN:o 5:60 olevan 0,64 hehtaarin määräalan ja rakennusten lunastamista. Määräalalla oleva lomarakennus on rakennettu pääosin vuonna 1994 tietoisesti tulvanalaiselle alueelle. Maanpinnan korkeus määräalan rakennusalueella on N ₄₃ +181,70 - 181,95 m. Rakennusluvassa on ehto, jonka mukaan sokkelin korkeuden on oltava vähintään N ₄₃ +182,30 m. Rakennuspaikka on 0,65 - 0,90 metriä ja rakennuksen sokkeli 1,25 metriä tulevan padotuksen ylärajan yläpuolella. Rakennuspaikka on lähes joka kevät tulvan huuhtelema. Padotus ei huononna kiinteistön käyttömahdollisuutta, joten lunastusvelvollisuus ei ole perusteltu. Yhtiö on esittänyt, että korvaus määrätään maapohjakorvauksena veden alle jäävän ja vettyvän alueen osalta. Lisäksi erikoisarvoa sisältävien alueiden luokitus (To2) tulee muuttaa hakemuksen vahinkokortin mukaiseksi alueiden toistuvan tulvanalaisuuden vuoksi.

Vielä yhtiö on vaatinut, että kalastukselle ja kalastukselle aiheutuva vahinko tulee ensisijaisesti pyrkiä korjaamaan kalanhoitovelvoitteilla. Toissijaisesti tulee kysymykseen kalatalousmaksu.

1.3.2. Sodankylän kirkonkylän kalastuskunta, Sattasen kalastuskunta ja Kersilön kalastuskunta ovat vaatineet, että hakija määrätään maksamaan kalataloudellisen asiantuntijan esittämä kalatalousmaksu 15 000 markkaa vuodessa vuoden 1996 hintatasoon sidottuna. Toimitusmiehet ovat esittäneet, ettei ole syytä kalatalousmaksun määräämiseen, koska hakija velvoitetaan korvaamaan koko kalastuksen tuoton menetys. Hakija on kuitenkin velvoitettu ainoastaan kertakaikkisesti korvaamaan menetys, joka aiheutuu siitä, että entisten koski- ja virtapaikkojen taimen- ja harjussaaliit alenevat rakentamisen seurauksena. Huomattavasti suurempaa koko kalataloudellista menetystä ei esitetä korvattavaksi. Kutu- ja poikastuotantoalueiden menetyksestä koituvaa vahinkoa ei korvata. Kertakaikkinen korvaus ei myöskään miltään osin korvaa yleisen kalatalousedun menetyksiä. Uudet vesialueet tulevat olemaan huomattavan matalat rantojen läheisyydessä, mikä merkittävällä tavalla tulee vaikeuttamaan rannalta tapahtuvaa virkistyskalastusta. Myöskin kalataloudellisen asiantuntijan esittämät kertakaikkiset korvaukset ovat riippuvaisia kalatalousmaksun määräämisestä. Mikäli maksusta luovutaan, tulee myös kertakaikkisia korvauksia huomattavasti korottaa ja maksaa myös muista menetyksistä kuin suppeiden koski- ja virtapaikkojen harjus- ja taimensaalismenetyksistä. Kalatalousmaksun käytölle on saatava kalastuskuntien hyväksyminen. Toissijaisesti muistuttajat ovat vaatineet, että kalastuskuntia kuullaan maksun käytöstä.

1.3.3. A (Taijaala RN:o 5:47 ja Kodanpalo RN:o 5:57, Sattanen) on todennut Taijaalan tilan osalta, että lomarakennuksen rakennuslupa on myönnetty viimeksi 11.3.1996. Rakennuspaikka on merkitty maastoon 5.6.1995. Koska miltei koko rakennuspaikka jää veden alle tai vettyy, koko tila on lunastettava puolitoistakertaisena yksikköhinnalla 7 mk/m ² .

Kodanpalon tilan osalta A on todennut, että Sattasen osayleiskaavan mukaan alueelle saadaan rakentaa yksi kaksiasuntoinen lomarakennus. Koska koko tila sijaitsee vettyvällä alueella, ei sitä voi hyödyntää muun muassa viemäröinnin ja talousveden saannin vaikeutumisen takia. Tämän vuoksi muistuttaja on vaatinut, että koko tila on lunastettava puolitoistakertaisena yksikköhinnalla 7 mk/m ² .

1.3.4. B (Tuulaala RN:o 5:49 ja Porokodanpalo RN:o 5:58, Sattanen) on todennut Tuulaalan tilan osalta, että lomarakennuksen rakennuslupa on myönnetty viimeksi 11.3.1996. Rakennuspaikka on merkitty maastoon 5.6.1995. Koska tilasta vain noin 100 m ² jää vettymisrajan ulkopuolelle, koko tila on lunastettava puolitoistakertaisena yksikköhinnalla 8 mk/m ² . Koska koko tila sijaitsee vettyvällä alueella, ei sitä voi hyödyntää muun muassa viemäröinnin ja talousveden saannin vaikeutumisen takia.

Porokodanpalon tilan osalta A on todennut, että Sattasen osayleiskaavan mukaan saadaan alueelle rakentaa yksi kaksiasuntoinen lomarakennus. Tämän vuoksi muistuttaja on vaatinut, että veden alle jäävä maa on korvattava puolitoistakertaisena yksikköhinnalla 7 mk/m ² ja vettyvä maa hinnalla 3,50 mk/m ² . Mikäli Kemijoki Oy ei tee tontille osayleiskaavan mukaista tietä, koko tontti on lunastettava, jolloin korvaus koko alueesta on maksettava puolitoistakertaisena. Jotta jäljelle jäävästä tilasta saataisiin rakennuskelpoinen, joudutaan rakennuspaikka täyttämään lomamökin kohdalta. Täyttämisestä aiheutuvat ylimääräiset 9 000 markan kustannukset on korvattava. Mikäli tätä ei korvata, koko kiinteistö on lunastettava puolitoistakertaisesta hinnasta.

1.3.5. C (Metsäpirtti RN:o 5:55 ja Poropalo RN:o 5:56, Sattanen) on todennut, että Metsäpirtin tilalle on rakennettu loma-asunto vuonna 1974. Korvaus alueesta tulee määrätä rantarakennuspaikan hinnan mukaan, veden alle jäävä alue puolitoistakertaisena yksikköhinnalla 10 mk/m ² ja vettyvä maa hinnalla 5 mk/m ² .

Poropalon tilalle on myönnetty lomarakennuksen rakennuslupa 31.5.1995. Miltei koko rakennuspaikka jää veden alle tai vettyy, eikä sitä voi hyödyntää muun muassa viemäröinnin ja talousveden saannin vaikeutumien takia. Tila on lunastettava kokonaan puolitoistakertaisena yksikköhinnalla 7 mk/m ² .

1.3.6. D (Jokiranta RN:o 5:43, Raivaala RN:o 5:48, Poropeukalo RN:o 5:59 sekä määräala tilasta Riipi RN:o 5:60, Sattanen) on todennut Jokirannan tilan olevan omakotikäytössä. Alueella tehty uusi pengerrys on otettava huomioon. Veden alle jäävä maa on korvattava puolitoistakertaisena yksikköhinnalla 16 mk/m ² ja vettyvä maa hinnalla 8 mk/m ² .

Raivaalan tilalle on myönnetty lomarakennuksen rakennuslupa viimeksi 11.3.1996. Rakennuspaikka on merkitty maastoon 5.6.1995, jonka jälkeen alueella on tehty muun muassa pohjan rakennustöitä. Koska miltei koko rakennuspaikka jää veden alle tai vettyy, ei sitä voi hyödyntää muun muassa viemäröinnin ja talousveden saannin vaikeutumien takia. Tila on lunastettava kokonaan puolitoistakertaisena yksikköhinnalla 8 mk/m ² .

Poropeukalon tilalle on myönnetty lomarakennuksen rakennuslupa 31.5.1995. Korvaus tulee määrätä rantarakennuspaikan hinnan mukaan, veden alle jäävä alue puolitoistakertaisena hinnalla 7 mk/m ² ja vettyvä alue hinnalla 3,50 mk/m ² .

Muistuttaja on ilmoittanut omistavansa Sattasjoen varressa määräalan Riipin tilasta. Määräalalle on vuonna 1995 rakennettu lomarakennus. Koska rakennuspaikan käyttö tulee vettymisen vuoksi mahdottomaksi, koko määräala ja siinä sijaitsevat rakennukset on lunastettava ja määrättävä niistä puolitoistakertaiset korvaukset. Maapohja on korvattava yksikköhinnalla 9 mk/m ² .

1.3.7. E (Kotiniva RN:o 5:44 ja Kurkisuvanto RN:o 5:45, Sattanen) on todennut, että Kotinivan tilalla on vuonna 1990 valmistunut lomarakennus. Menetettävä maa-alue ja siellä olevat rakennukset tulee korvata puolitoistakertaisina, koska saari jää kokonaan veden alle. Maapohja on korvattava puolitoistakertaisena yksikköhinnalla 9 mk/m ² .

Kurkisuvannon tilalle on myönnetty viimeksi 11.3.1996 rakennuslupa lomarakennukselle. Korvaus alueesta tulee määrätä rantarakennuspaikan hinnan mukaan. Veden alle jäävät alueet on korvattava puolitoistakertaisena yksikköhinnalla 2 mk/m ² ja vettyvät alueet hinnalla 1 mk/m ² .

1.3.8. F:n kuolinpesän osakkaat (Riipi 5:60, Sattanen) ovat todenneet, että tilan alueita jää altaan alle Sattasen kylän kohdalla, Sattasjoen varressa ja Tuormuslammen lähettyvillä. Alueet ovat etupäässä metsätalousaluetta, joskin niillä on erityisarvoa muun muassa soranottoalueina. Soranottoalueiden korvausten tulee perustua maa-aineksen hintaan ja pohjaveden noususta johtuvaan maa-aineksen hyödyntämisen estymiseen. Veden alle jäävät alueet tulee korvata niin, että rantatörmäpellon yksikköhintana käytetään 11 000 mk/ha, metsämaa korvataan toimitusmiesten yksikköhinnoin puolitoistakertaisena ja Sattasen kylän kohdalla oleva pieni saari korvataan lähivirkistysalueena hinnalla 3 mk/m ² . Sattasen osayleiskaavan mukaisesta rantarakennusalueesta on maksettava ranta-arvona 8 000 markkaa. Vettyvistä alueista metsämaa on korvattava toimitusmiesten yksikköhinnalla täysimääräisesti kertoimella 1,0.

1.3.9. G (Junttila RN:o 19:27, Sattanen) on todennut, että tilan 9,76 hehtaarin peltopinta-alasta veden alle jää 3,362 ha. Vettyvät pellot 3,345 ha mukaan lukien tilan pelloista menetetään 69 %. Veden alle jäävä viljelysmaa on korvattava puolitoistakertaisena yksikköhinnalla 16 000 mk/m ² ja metsämaa toimitusmiesten esittämin yksikköhinnoin puolitoistakertaisena. Vettyvät alueet on korvattava vastaavin yksikköhinnoin kertoimella 1,0. Mangenniemen alueesta on peltomaan lisäksi maksettava rakennuskelpoisen ranta-alueen arvona 12 000 markkaa. Mangenniemen palstalla kuviosta 1 tulee maksaa täysi korvaus kuten toimitusmiehet ovat esittäneet.

1.3.10. H ja J (Mattila RN:o 3:46, Kattila RN:o 3:47 ja Arjala RN:o 7:18, Sattanen) ovat todenneet, että tilan 16,68 hehtaarin peltopinta-alasta veden alle jää 9,688 ha ja vettyy 1,375 ha. Näin ollen tilan pelloista menetetään 66 %. Yhtenäinen Känsäniityn peltoalue sijaitsee noin 1 - 1,5 km:n etäisyydellä talouskeskuksesta. Tämä yhtenäinen peltoalue menetetään miltei kokonaan veden alle ja loppukin alueesta vettyy käyttökelvottomaksi.

Mattilan tilan osalta veden alle jäävä viljelysmaa on korvattava puolitoistakertaisena yksikköhinnalla 16 000 mk/ha ja metsämaa toimitusmiesten esittämin yksikköhinnoin puolitoistakertaisena. Talouskeskuksen kohdalla veden alle jäävät rantaniityt on korvattava puolitoistakertaisena rakennusmaan yksikköhinnalla 10 mk/m ² .

Kitisen rannalla oleva lomarakennuspaikka on korvattava metsämaapohjan hinnan lisäksi puolitoistakertaisena yksikköhinnalla 8 mk/m ² . Tontille on myönnetty rakennuslupa 13.2.1991 ja rakentaminen on tarkoitus aloittaa keväällä 1996. Koska tontti käy rakennuskelvottomaksi, on puolitoistakertainen korvaus maksettava myös tontin vettyvästä maasta.

Sattasen osayleiskaavan mukaisen Kitisen itärannalla olevan rantarakennusalueen arvona kuuden tontin osalta on korvattava metsämaan hinnan lisäksi 14 000 markkaa ja Sattasjoen rantarakennuskelpoisen alueen arvona metsämaan hinnan lisäksi 8 800 markkaa.

Vettyvä avo-ojitettu pelto on korvattava yksikköhinnalla 15 000 mk/ha. Känsäniityn peltolohkot (kuviot 105, 108 ja osa kuviosta 104) on korvattava hintaan 15 000 mk/ha, koska karjatalouden loputtua niitä ei enää tarvita peltona.

Vettyvästä metsämaasta muistuttajat ovat vaatineet korvauksen täysimääräisenä, koska puun kasvun onnistumisesta ei ole mitään takuita.

Kattilan tilan osalta muistuttajat ovat vaatineet korvattavaksi viljelysmaan ja avo-ojitetun pellon yksikköhinnalla 30 000 mk/ha, metsämaat toimitusmiesten esittämin yksikköhinnoin puolitoistakertaisena sekä tilustiealueen ympäröivän maankäytön mukaan peltomaan hinnalla puolitoistakertaisena.

Vettyvä avo-ojitettu pelto on korvattava yksikköhinnalla 3 000 mk/ha. Vanhan 4-tien luona olevat vettyvät peltolohkot on korvattava täyteen arvoonsa, koska maanviljelyksen loputtua niille ei ole käyttöä.

Arjalan tilan osalta muistuttajat ovat vaatineet, että veden alle jäävä maa on korvattava puolitoistakertaisena yksikköhinnalla 4 mk/m ² ja vettyvä maa hinnalla 2 mk/m ² .

1.4. Kemijoki Oy:n selitys annettujen muistutusten johdosta sikäli kuin nyt on kysymys

Kalataloutta koskevien vaatimusten osalta yhtiö on uudistanut rakennussuunnitelmassa esittämänsä lajikohtaiset istutusmäärät ja katsonut, että ehdotetut istutukset huomioon ottaen hanke ei aiheuta korvattavaa kalataloudellista haittaa, minkä vuoksi vesialueen omistajakohtaiset vaatimukset kalastuksen tuoton menetyksistä ovat aiheettomia.

Tonttimaan korvaamisen osalta yhtiö on lausunut, että tarkasteltaessa maanmittaushallituksen julkaiseman vuosittaisen kiinteistöjen kauppahintatilaston perusteella rantaan rajoittuvien rakentamattomien lomarakennuspaikkojen kauppoja, voidaan todeta, että kauppoja on koko Sodankylän kunnan alueella vuoden 1994 aikana tehty kuusi kappaletta keskiarvohintaan 8,63 mk/m ² . Vuoden 1995 aikana on tehty 10 kauppaa, joiden keskiarvohinta on ollut 4,79 mk/m ² .

Suurella osaa kohdealuetta voimassa oleva Sattasen osayleiskaava on kunnanvaltuuston hyväksymisen jälkeen vahvistettu Lapin lääninhallituksen päätöksellä 6.5.1994. Vahvistamisen seurauksena ovat tulleet voimaan muun muassa rakennuslaissa yleiskaavan osalta säädetyt oikeusvaikutukset. Osayleiskaavassa virkistys-, suojelu-, liikenne- tai muihin ei-rakennettaviin tarkoituksiin osoitettujen alueiden arvonmuodostus on laskeva ja rakennusmahdollisuuden tuoma erikoisarvo kohdistuu kaavassa rakentamiseen osoitetuille alueille. Osayleiskaavan raja on määrätty kulkemaan pitkin padotusrajaa, joten tuleva Kelukosken padotusalue on jätetty kaavan ulkopuoliseksi alueeksi.

Seuraavat kaavamääräykset osaltaan vaikuttavat alueiden arvostukseen:

"M-alueella rakennuspaikan pinta-alan oltava vähintään 1 ha." Vaikka kaavalla ei ole poissuljettu mahdollisuutta haja-asutuksen muodostumiseen M-alueella, on tällaisella alueella edellytetty vähintään 1 hehtaarin minimirakennuspaikkaa, joten rakennusmaan mahdollinen kysyntä kohdistunee kaavassa rakentamiseen osoitetuille alueille.

"V- ja Ml- alueilta rakennusoikeus on siirretty maanomistajakohtaisesti RA-alueille."

"Kelukosken voimalaitokselle varatun ET-alueen pohjoispuolella kosteudesta vaurioituvien rakenteiden on oltava tason N ₄₃ +182,25 m yläpuolella." Koska vettymisalue on tason N ₄₃ +182,25 m alapuolella, sille ei voida kaavamääräyksen perusteella rakentaa ilman erikoistoimenpiteitä.

Tulvauhan alaiset alueet ovat korkeustasoltaan sellaisia, että ne tulva-aikoina voivat joutua veden valtaamiksi. Tällaisen alueen veden valtaan joutuminen sekä jäidenlähtöjen aiheuttamat ongelmat aiheuttavat alueelle käyttörajoituksia. Koska tulvauhan alaisen alueen rakennuskäyttöön ottaminen vaatisi suuria maansiirtotöitä ja niistä aiheutuisi huomattavia lisäkustannuksia, tulevaisuudessa rakentaminen tulee suuntautumaan korkeussuhteiltaan turvallisemmille ja rakentamisolosuhteiltaan ja rakentamiskustannuksiltaan edullisemmille alueille. Edellä mainittujen asioiden johdosta tulvauhan alaisella alueella ei ole rakentamiseen liittyviä erikoisarvoja. Tällaisille tulvauhan alaisille alueille ei edes tulisi myöntää rakennuslupia. Tulvauhan alaiset alueet on huomioitu käsitteenä myös aikaisemmissa viranomaiskäsittelyissä (Kurkiaskan voimalaitoksen rakentaminen, VEO 29.12.1989, VYO 26.3.1991 ja KHO 26.11.1992).

Tulvauhan alaiset alueet kohdealueella ovat pääosin rantatörmän ja joen rannan väliin jääviä alavia rantapensaikoita ja rantaniittyjä. Kelukosken voimalaitossuunnitelman mukaisista vahinkoalueista huomattava osa on tällaisia tulvauhan alaisia alueita.

Yksittäisten muistutusten osalta selityksessä on lausuttu seuraavaa:

A:n muistutus

Tilan Taijaala, RN:o 5:47, osalta yhtiö on viitannut vesioikeudelle tekemäänsä muistutukseen ja katsonut, että lunastusvaatimus on aiheeton.

Tila Kodanpalo, RN:o 5:57, sijaitsee Sattasen osayleiskaava-alueella. Lunastettavaksi vaadittu alue on osaksi virkistysaluetta (V), jolle on rakentaminen kielletty ja osaksi loma-asuntoaluetta (RA). Sattasen osayleiskaavaa laadittaessa on otettu huomioon tuleva Kelukosken padotusalue rakennusalueiden sijoittelussa ja antamalla määräyksiä rakentamiskorkeuden suhteen. Siten muistuttaja on ollut tietoinen, että kaavamääräyksen johdosta hänen on rakennettava kysymyksessä olevalle rakennuspaikalle siten, että kosteudesta vaurioituvien rakenteiden on oltava tason N ₄₃ +182,25 m yläpuolella. Kaavan perusteella maanomistajalla on velvollisuus tarvittaessa korottaa rakennuspaikkaa ennen rakentamista. Tuleva padotus ei olennaisesti vaikeuta kaavamääräysten mukaista rakentamista, joten lunastusvaatimus on aiheeton.

B:n muistutus

Tilan Tuulaala RN:o 5:49 osalta yhtiö on viitannut vesioikeudelle tekemäänsä muistutukseen ja katsonut, että lunastusvaatimus on aiheeton.

Tilan Porokodanpalo, RN:o 5:58, osalta selityksessä on viitattu toimitusmiesten katselmuskirjassa esittämiin perusteluihin ja katsottu, että vaatimus maapohjakorvauksen korottamisesta on aiheeton. Tilalle mahdollisesti rakennettaessa on huomioitava Sattasen osayleiskaavassa määrätty alin rakentamiskorkeus (N ₄₃ +182,25 m). Vaatimuksen rakennuspaikan täyttämiskustannusten korvaamisesta on katsottu olevan perusteeton.

C:n muistutus

Tilan Metsäpirtti, RN:o 5:55, osalta yhtiö on viitannut vesioikeudelle tekemäänsä muistutukseen. Toimitusmiesten katselmuskirjassa esittämiin perusteluihin viitaten yhtiö on katsonut, että vaatimus rakentamismahdollisuuksien menettämisestä on aiheeton.

Tilan Poropalo, RN:o 5:56, osalta selityksessä on viitattu edellä A:n tilan Kodanpalo, RN:o 5:57, kohdalla esitettyihin perusteluihin ja katsottu, että lunastusvaatimus on aiheeton.

D:n muistutus

Tilan Jokiranta, RN:o 5:43, osalta yhtiö on viitannut toimitusmiesten katselmuskirjassa esittämiin perusteluihin ja katsonut, että vaatimus maapohjakorvauksen korottamisesta on aiheeton. Tilan arvonalenemista koskevan väitteen yhtiö on katsonut olevan perusteeton.

Tilaa Raivaala, RN:o 5:48, koskevaa lunastusvaatimusta yhtiö on pitänyt aiheettomana.

Tilan Poropeukalo, RN:o 5:59, osalta yhtiö on katsonut vaatimukset aiheettomaksi.

Tilasta Riipi, RN:o 5:60, olevan määräalan osalta yhtiö on viitannut vesioikeudelle tekemäänsä muistutukseen.

E:n muistutus

Tilan Kotiniva, RN:o 5:44, osalta yhtiö on viitannut toimitusmiesten katselmuskirjassa esittämään ja katsonut, että vaatimukset ovat aiheettomia.

Tilan Kurkisuvanto, RN:o 5:45, osalta yhtiö on viitannut vesioikeudelle tekemäänsä muistutukseen. Vaatimukset ovat aiheettomia.

F:n kuolinpesän osakkaiden muistutus

Maapohjan ja maa-aineksen korvaamisen osalta yhtiö on katsonut vaatimusten olevan aiheettomia.

G:n muistutus

Yhtiö on viitannut vesioikeudelle tekemäänsä muistutukseen ja toimitusmiesten katselmuskirjassa esittämiin perusteluihin ja katsonut, että vaatimukset ovat aiheettomia.

H:n ja J:n muistutus

Yhtiö on pitänyt muistutuksessa esitettyjä vaatimuksia aiheettomina.

1.5. Toimitusinsinöörin lausunto annettujen muistutusten johdosta sikäli kuin nyt on kysymys

Toimitusinsinööri on viitannut katselmuskirjassa lausuttuun ja uudistanut sen.

1.6. Merkinnät

Vesioikeus on suorittanut asiassa tarkastukset 11.-13.6.1996 ja 24.-26.9.1996.

2. Pohjois-Suomen vesioikeuden ratkaisu 28.5.1999 sikäli kuin nyt on kysymys

Vesioikeus on myöntänyt Kemijoki Oy:lle luvan voimalaitoksen rakentamiseen Kitisen Kelukoskeen ynnä muuhun siten kuin päätöksestä lähemmin ilmenee.

2.1. Kalastolle ja kalastukselle aiheutuvan vahingon estäminen toimenpitein

Kalatalousvelvoitteet

Vesioikeus on katsonut, että muilla kuin vapakalastusvälineillä Kitisellä harjoitettavalle kalastukselle aiheutuvan vahingon hyvittämiseksi on kalatalousvelvoite tarpeen. Tältä osin ovat määräykset lupaehdossa 9.

Vesioikeus on katsonut, että Sattasjoen alajuoksun koski- ja virta-alueiden häviämisestä johtuvan taimen- ja harjuskannan heikkenemisen estämiseksi on määrättävä jokeen istutettavaksi näitä kaloja lupaehdosta 9 ilmenevästi.

Lupaehto 9 kuului seuraavasti:

"9. Kalatalousvelvoitteet

Luvan saajan on vuosittain istutettava Kelukosken patoaltaaseen 500 taimenta sekä Sattasjokeen 200 taimenta ja 400 harjusta. Taimenistukkaiden on oltava yli 30 cm:n pituisia ja harjusten yksikesäisiä. Istutukset on suoritettava ensimmäisen kerran voimalaitoksen käyttöönottovuonna.

Matarakosken voimalaitoksen alapuolisten koskien perkaustöiden jälkeen luvan saajan on seuraavan kesäkuun loppuun mennessä istutettava samentumisalueille 1 000 kg pyyntikokoista kirjolohta.

Luvan saajan on kuuden kuukauden kuluessa tämän päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta toimitettava hakemusasiana vesioikeuteen selvitys kevätkutuisten kalojen ja mateen nousuvaelluksesta Sattasjoen yläosalle aiheutuvasta vahingosta ja haitasta sekä niiden määrästä. Lisäksi mainitussa ajassa on vesioikeuteen toimitettava suunnitelma kustannusarvioineen kalojen nousuesteen rakentamisen mahdollisuuksista padotusrajan lähelle."

2.2. Maa-alueiden korvaaminen

Vesioikeus on hyväksynyt katselmuskirjassa sekä luvan saajan vesioikeuteen toimittamissa lisäselvityksissä määritetyn vahinkoalueen kuvioiden pinta-alat, maa- ja metsätalouskäytössä olevan maa-alueen maankäyttöluokituksen sekä katselmuskirjassa esitetyn maa- ja metsätalousmaan yksikköhinnan ratkaisusta muistutuksiin ja vaatimuksiin ilmenevin ja viran puolesta tehtävin poikkeuksin. Vesioikeus on arvioinut toteutetusta metsäojituksesta aiheutuvaksi 500 mk/ha suuruisen lisäyksen katselmuskirjassa esitettyihin metsämaan yksikköhintoihin.

Vesioikeus on hyväksynyt talouskeskuksen ja lomarakennuspaikan pinta-alaksi 2 000 m ² , kuten katselmuskirjassa on esitetty, jollei talouskeskuksen tai lomarakennuspaikan suuruudesta ratkaisussa muistutuksiin ja vaatimuksiin muuta käy ilmi. Rakennuslain mukainen, haja-asutusalueella sijaitsevan rakennuspaikan vähimmäissuuruus on 2 000 m ² , jota on noudatettu myös Matarakosken ja Kurkiaskan voimalaitoksen rakentamista koskevien lupapäätösten korvausperusteissa.

Asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan voimalaitoksen vaikutusalueelle on vahvistettu Sattasen osayleiskaava, johon on merkitty rakennuspaikat ja jossa on otettu huomioon vedenkorkeuden nostaminen. Kaava on laadittu voimalaitosrakentamisen vaikutukset huomioon ottaen. Tämän vuoksi kaava ei ole välttämättä peruste sille, että vain kaavassa rakennuspaikaksi merkityt alueet ovat tonttimaata. Myös muualla saattaa olla tonttimaaksi katsottavaa aluetta.

Alueella maanomistajat ovat hankkineet tai maanmittaustoimituksissa muodostuttaneet asuin- tai virkistyskäyttötarkoituksiin tiloja, joiden suuruusluokka on noin 10 000 m ² . Tällaisilla pienillä tiloilla vesioikeus on katsonut maankäyttömuodon muuttuneen maanomistajan suorittamilla erityisillä, ratkaisusta muistutuksiin ja vaatimuksiin ilmenevillä toimenpiteillä rakennuspaikaksi ja sen lähivirkistysalueeksi. Suuruusluokaltaan 10 000 m ² suuremmat tilat vesioikeus on katsonut maa- ja metsätaloustiloiksi.

Saadun selvityksen perusteella maanomistajille on myönnetty rakennuslupia kaava-alueen ulkopuolisille, kantatilasta lohkomattomille rakennuspaikoille. Tällaisen rakennuspaikan suuruudeksi vesioikeus on arvioinut 2 000 m ² . Myönnetyn rakennusluvan ulkopuoliset kantatilan alueet vesioikeus on katsonut maa- ja metsätalousmaaksi.

Vuoden 1996 Lapin läänin alueen kauppahintatilastojen perusteella haja-asutusalueilla sekä ympärivuotisessa käytössä olevan että vapaa-ajan asunnon rakennuspaikan koko on ollut lähes 5 000 m ² . Rakentamattomien ympärivuotiseen asumiseen tarkoitettujen rakennuspaikkojen hinta on ollut keskimäärin 8-9 mk/m ² ja lomarakennuspaikkojen 6-7 mk/m ² . Alle 2 000 m ² suuruisten rakentamattomien, ympärivuotiseen asumiseen tarkoitettujen rakennuspaikkojen hinta asema- tai rakennuskaava- alueella on ollut keskimäärin 29 mk/m ² .

Katselmuskirjan, kauppahintatilastojen ja esitettyjen vertailukauppojen perusteella vesioikeus on katsonut noin 2 000 m ² suuruisen rakennetun vapaa-ajan asunnon rakennuspaikan yksikköhinnaksi 12 mk/m ² tien ja sähkölinjan läheisyydessä. Mikäli rakennetulle vapaa-ajan asunnolle on kuljettava vesialueen yli, on rakennuspaikan yksikköhinnaksi arvioitu 8 mk/m ² . Rakennetun vapaa-ajan asunnon rakennuspaikan lähivirkistysalueen yksikköhinnaksi suunnilleen tilan 10 000 m ² kokonaissuuruuteen saakka tien ja sähkölinjan läheisyydessä vesioikeus on arvioinut 6 mk/m ² ja vesialueen takana 4 mk/m ² .

Rakentamattoman noin 2 000 m ² :n suuruisen vapaa-ajan asunnon rakennuspaikan yksikköhinnaksi vesioikeus on arvioinut 6 mk/m ² tien ja sähkölinjan läheisyydessä ja vesialueen takana 4 mk/m ² . Rakentamattoman vapaa- ajan asunnon rakennuspaikan lähivirkistysalueen yksikköhinnaksi suunnilleen tilan 10 000 m ² kokonaissuuruuteen saakka tien ja sähkölinjan läheisyydessä vesioikeus on arvioinut 3 mk/m ² ja vesialueen takana 2 mk/m ² .

Rakennetun talouskeskuksen ja vakituisen asunnon rakennuspaikan yksikköhinnaksi noin 2 000 m ² :n suuruuteen saakka vesioikeus on arvioinut 25 mk/m ² ja niiden lähivirkistysalueen yksikköhinnaksi vesioikeus on arvioinut 12 mk/m ² , kun lähivirkistysalue liittyy välittömästi talouskeskukseen. Vesioikeus on arvioinut rakennetun tai rakentamattoman talouskeskuksen ja vakituisen asunnon lähivirkistysalueen arvon alentuvan sen etäisyyden kasvaessa talouskeskukseen.

Vesioikeus on katsonut katselmuskirjassa esitetyin tavoin oikeaksi sen, että puusto sisältyy tonttimaaksi katsottavan maan yksikköhintaan.

Yksittäistapauksissa ja erityisillä kunkin tilan kohdalla mainitulla perusteella vesioikeus on voinut poiketa tonttimaan yksikköhinnan pääperiaatteesta ratkaisusta muistutuksiin ja vaatimuksiin ilmenevällä tavalla.

Vesioikeus on ottanut huomioon tulvan vaikutuksen rakennuspaikan ja lähivirkistysalueen hintaan. Vesioikeus on arvioinut tulvanalaisen tonttimaan yksikköhinnaksi puolet siitä, mitä se on edellä arvioidun tavoin määritetystä tulvattoman tonttimaan yksikköhinnasta.

2.3. Vesioikeuden ratkaisu muistutuksiin ja vaatimuksiin sikäli kuin nyt on kysymys

2.3.1. Kemijoki Oy

Tilaa Metsäpirtti RN:o 5:55 koskevan vaatimuksen osalta vesioikeus on katsonut, että kysymyksessä olevan Sattasjoen varrella Asentopalon alueella sijaitsevan rakennetun virkistyskäyttötilan ranta-alueet ovat tonttimaata, vaikka ranta-alue kävisikin tulva-aikana veden alla. Tämän vuoksi viitaten pääasiaratkaisun perusteluihin vesioikeus on hylännyt vaatimuksen määrätä korvaus enintään maa- ja metsätalousmaan arvon mukaisesti.

Tilojen Taijaala RN:o 5:47, Raivaala RN:o 5:48 ja Tuulaala RN:o 5:49 maan luokituksen muuttamista koskevan vaatimuksen osalta vesioikeus on katsonut maan luokituksen kannalta merkittäväksi sen seikan, että alueella on ollut voimassa rakennuslupa hakemuksen vireille tullessa 20.6.1994. Viitaten pääasiaratkaisun perusteluihin tilojen maankäyttömuotona vesioikeus on pitänyt tonttimaata, vaikkei rakentamista ole aloitettu ja vaikka rakennuslupa on rauennut vesioikeuskäsittelyn aikana. Vesioikeuden tarkastuksessa ilmenneen perusteella vesioikeus on katsonut alueet rakennuskelpoisiksi. Tämän vuoksi vesioikeus on hylännyt vaatimuksen.

Vesioikeus on katsonut veden alle jäävän ja vettyvän maa-alueen tulvanalaisuus huomioon ottaen niiden katselmuskirjassa esitetyn yksikköhinnan 3 mk/m ² oikeaksi ja määrännyt lupaehdosta 15 A a) ilmenevät korvaukset. Näin ollen vesioikeus on hylännyt yksikköhinnan korottamista koskevan vaatimuksen.

2.3.2. A

Vesilain 11 luvun 7 §:n 1 momentin nojalla käyttöoikeuden myöntämisen asemasta omistajan vaatimuksesta voidaan kiinteistö tai sen osa määrätä lunastettavaksi, mikäli toiselle kuuluva maa-alue saatetaan pysyvästi veden alle taikka muutoin välittömästi aiheutetaan huomattavaa pysyväistä haittaa kiinteistön tai siihen kuuluvan alueen käyttämiselle. Ottaen huomioon tilojen Taijaala RN:o 5:47 ja Kodanpalo RN:o 5:57 kokonaispinta-alat ja padotuksen seurauksena veden alle jäävän ja vettyvän maa-alueen osuudet niistä, vesioikeus on katsonut vesilain mukaisten lunastusedellytysten täyttyvän. Vesioikeus on ottanut tilojen lunastusvaatimukset huomioon ja määrännyt molemmat tilat lunastettavaksi.

Taijaalan tilalle on myönnetty lomarakennuksen rakennuslupa ja tila sijaitsee tien ja sähkölinjan läheisyydessä. Kodanpalon tilalla on osayleiskaavan mukainen rakennuspaikka ja tila sijaitsee Kitisen itärannalla. Tiloja ei ole rakennettu. Taijaalan tilan pinta-ala on 6 950 m ² ja Kodanpalon tilan 8 300 m ² . Korvaukset lunastettavaksi määrätystä maa-alueesta on määrätty pääasiaratkaisun perustelujen mukaisesti lupaehdosta 15A a) ilmenevästi. Vaatimus suuremmasta korvauksesta on hylätty enemmälti.

2.3.3. B

Kemijoki Oy ei ole suostunut tien rakentamiseen tilalle Porokodanpalo RN:o 5:58. Tämän vuoksi tulee harkittavaksi, täyttyvätkö tilan lunastusedellytykset. Ottaen huomioon tilan Tuulaala RN:o 5:49 ja Porokodanpalo RN:o 5:58 kokonaispinta-alat sekä padotuksen seurauksena veden alle jäävän ja vettyvän maa-alueen osuudet niistä, vesioikeus on katsonut vesilain 11 luvun 7 §:n 1 ja 2 momentin mukaisten lunastusedellytysten täyttyvän. Vesioikeus on ottanut lunastusvaatimukset huomioon ja määrännyt molemmat tilat lunastettavaksi.

Tuulaalan tilalle on myönnetty lomarakennuksen rakennuslupa ja tila sijaitsee tien ja sähkölinjan läheisyydessä. Porokodanpalon tilalla on osayleiskaavan mukainen rakennuspaikka ja tila sijaitsee Kitisen itärannalla. Tiloja ei ole rakennettu. Tuulaalan tilan pinta-ala on 6 500 m ² ja Porokodanpalon pinta-ala 8 300 m ² . Korvaukset lunastettavaksi määrätystä maa-alueesta on määrätty pääasiaratkaisun perustelujen mukaisesti lupaehdosta 15 A a) ilmenevästi. Vaatimus suuremmasta korvauksesta on hylätty enemmälti.

2.3.4. C

Toimitusinsinööri on 22.5.1996 vesioikeuteen toimittamassaan lausunnossa ilmoittanut, että Metsäpirtin tilan kuvion 4.1 pinta-ala on katselmuskirjasta poiketen 0,129 ha. Vesioikeus on katsonut toimitusinsinöörin ilmoituksen oikeaksi. Vesioikeus on hylännyt muulta osin maa-alueelle aiheutuvan vahingon korvauksen korottamista koskevan vaatimuksen. Korvaus on määrätty katselmuskirjassa esitetyn mukaisesti lupaehdosta 15 A a) ilmenevästi. Tilan rakennusmahdollisuuden huonontumisen korvaamista koskevan vaatimuksen vesioikeus on hylännyt aiheettomana.

Tilan Poropalo RN:o 5:56 lunastusvaatimuksesta vesioikeus on todennut, että veden alle jäävien ja vettyvien alueiden yhteispinta-ala on tilan kokonaispinta-alaan nähden (8 580 m ² ) siinä määrin huomattava, että vesilain 11 luvun 7 §:n 2 momentissa tarkoitetut edellytykset koko tilan lunastamiseksi ovat olemassa. Vesioikeus on ottanut tilan lunastusvaatimuksen huomioon. Tilalle on myönnetty rakennuslupa, mutta tilaa ei ole rakennettu. Tila sijaitsee Kitisen itäpuolella. Vesioikeus on määrännyt lunastettavaksi määrätyn maa-alueen korvattavaksi pääasiaratkaisun perustelujen mukaisesti lupaehdosta 15 A a) ilmenevästi. Vaatimus suuremmasta korvauksesta on hylätty enemmälti.

2.3.5. D

Vesioikeus on lausunut, että Kemijoki Oy:n 29.7.1996 vesioikeuteen toimittamasta lisäselvityksestä käy ilmi nykyistä tilannetta vastaavat tiedot Jokirannan tilan talouskeskuksen vahinkoalueista. Pysyvässä asuinkäytössä olevan rakennetun talouskeskuksen yksikköhinnan vesioikeus on katsonut olevan muistuttajan vaatiman 16 mk/m ² veden alle jäävällä 0,045 ha:n suuruisella maa-alueella kuviolla 1 ja vettyvällä 0,221 ha:n suuruisella alueella kuviolla 2. Korvaukset ilmenevät lupaehdosta 15 A a). Näin ollen vesioikeus on ottanut yksikköhintojen korottamista koskevat vaatimukset huomioon.

Tila Raivaala RN:o 5:48 sijaitsee Sattasjokivarressa tien ja sähkölinjan läheisyydessä. Tilan lunastusvaatimuksesta vesioikeus on todennut, että veden alle jäävien ja vettyvien alueiden yhteispinta-ala tilan kokonaispinta-alaan (6 850 m ² ) nähden on siinä määrin huomattava, että vesilain 11 luvun 7 §:n 2 momentissa tarkoitetut edellytykset koko tilan lunastamiseksi ovat olemassa. Vesioikeus on ottanut lunastusvaatimuksen huomioon. Tilalle on myönnetty rakennuslupa lomarakennukselle, mutta tilaa ei ole rakennettu. Vesioikeus on määrännyt tilan lunastuksesta aiheutuvan vahingon korvattavaksi pääasiaratkaisun perustelujen mukaisesti lupaehdosta 15 A a) ilmenevästi. Koska tila on määrätty lunastettavaksi enemmän lausunnon antaminen muista tilaa koskevista vaatimuksista on rauennut.

Kemijoki Oy ei ole suostunut tien rakentamiseen tilalle Poropeukalo RN:o 5:59. Koska lupaehdon 6 kolmannessa kappaleessa rakennettavaksi määrättävän Kuusivaaran päätien linjaus yleiskaavakartan perusteella on 400 - 500 m:n etäisyydellä rakennuspaikasta, tulee harkittavaksi, täyttyvätkö tilan lunastusedellytykset. Ottaen huomioon Poropeukalon tilan kokonaispinta-alan (8 400 m ² ) sekä padotuksen seurauksena veden alle jäävän ja vettyvän maa-alueen osuudet siitä, vesioikeus on katsonut vesilain 11 luvun 7 §:n 1 ja 2 momentin mukaisten lunastusedellytysten täyttyvän. Vesioikeus on ottanut lunastusvaatimuksen huomioon ja määrännyt koko tilan lunastettavaksi. Koska tila on määrätty lunastettavaksi, enemmän lausunnon antaminen muista tilaa koskevista vaatimuksista on rauennut.

Poropeukalon tilalla on osayleiskaavan mukainen rakennuspaikka. Tila sijaitsee Kitisen itärannalla. Tilaa ei ole rakennettu. Korvaus lunastettavaksi määrättävästä maa-alueesta on määrätty pääasiaratkaisun perustelujen mukaisesti lupaehdosta 15 A a) ilmenevästi. Vaatimus suuremmasta korvauksesta on hylätty enemmälti.

Tilan Riipi RN:o 5:60 määräalan ja sillä olevien rakennusten lunastamista koskevan vaatimuksen osalta vesioikeus on viitannut katselmuskirjan lupaehtoesityksen 7 kohtaa koskevaan ratkaisuun 1. Kemijoki Oy:n muistutukseen. Maa-alueen osalta määrättävä korvaus on alueen tulvanalaisuus huomioon ottaen 2 000 m ² :n osalta 6 mk/m ² ja tämän ylimenevältä osalta 3 mk/m ² .

2.3.6. E

Vesioikeus on katsonut 2,56 ha:n suuruisen saaren muodostavan yhden virkistysrakennuspaikan. Vesioikeus on arvioinut Kotinivan tilan tilakorttiin numerolla 3 merkityn 0,200 ha:n suuruisen maa-alueen yksikköhinnan olevan 8 mk/m ² , 0,462 ha:n suuruisen kuvion 1 ja 1,898 ha:n suuruisen kuvion 2 olevan rakennuspaikan lähivirkistysaluetta ja tulvanalaisuus huomioon ottaen niiden yksikköhinnan olevan 1 mk/m ² . Virkistyskäyttörakennuksen arvoksi vesioikeus on arvioinut 153 000 mk.

Tila Kurkisuvanto RN:o 5:45 on Sattasjoen rannassa oleva metsätila. Tilaa ei ole rakennettu. Rakennuslupa tilalle on myönnetty viimeksi 11.3.1996. Vesioikeuden tarkastuksessa saadun selvityksen mukaan tilalla oleva rakennuspaikka on hankkeen vahinkoalueen ulkopuolella. Kuvio 6, jonka läheisyyteen vesioikeuden tarkastuksessa saadun selvityksen perusteella virkistyskäyttöasunto oli suunniteltu rakennettavaksi, on määrätty korvattavaksi rakentamattoman rakennuspaikan lähivirkistysalueena yksikköhinnalla 3 mk/m ² . Muu vahinkoalue on määrätty korvattavaksi metsämaana. Näin ollen korvausvaatimus on otettu osittain huomioon lupaehdosta 15 A a) ilmenevästi ja hylätty enemmälti.

2.3.7. F:n kuolinpesä

Vesioikeuden tarkastuksessa saadun selvityksen perusteella vesioikeus on katsonut, että katselmuskirjassa esitetty tilan Riipi RN:o 5:60 Kitisen itärannalla olevan palstan 1 yläosalla tilakortin kuviolla 23 olevan peltomaan luokitus ja yksikköhinta ovat oikeat. Vaatimus kuvioksi 23 merkityn rantatörmäpellon korvaamisesta peltoluokan P II yksikköhinnalla 11 000 mk/ha on hylätty. Palstan veden alle jäävälle metsämaalle aiheutuvasta vahingosta on määrätty vaaditulla tavalla puolitoistakertainen korvaus pääasiaratkaisun perustelujen mukaisesti lupaehdosta 15 A a) ilmenevästi.

Tilalla on palsta 2 Kitisen itärannan läheisyydessä olevassa saaressa, joka on ollut tulvan peittämä Kitisen suurimmilla tulvilla. Saari on rakennuskelpoinen, kun sen korkeinta kohtaa korotetaan. Näin ollen vesioikeus on katsonut saarella olevan rakennuspaikkana arvoa ja arvioinut viitaten pääasiaratkaisun perusteluihin tulvanalaisen ja vähäpuustoisen maan hinnaksi 0,50 mk/m ² . Vesioikeus on määrännyt korvauksen vedenkorkeuden nostosta saarelle aiheutuvasta vahingosta lupaehdosta 15 A a) ilmenevästi. Näin ollen vesioikeus on ottanut saarelle aiheutuvasta vahingosta esitetyn korvauksen korottamista koskevan vaatimuksen osittain huomioon ja hylännyt sen enemmälti.

Osayleiskaavan mukaiset Riipin tilalla palstan 1 alaosalla sijaitsevat neljä rakennuspaikkaa eivät sijaitse hankkeen vahinkoalueella. Rakennuspaikkoja ei ole rakennettu. Niiden rakentaminen ei ennalta arvioiden hankkeen toteutuksen seurauksena vaikeudu. Kitisen itärannalla olevan palstan 1 alapuolisen osan maa-alueelle hankkeen toteutuksesta aiheutuva vahinko on määrätty korvattavaksi katselmuskirjassa esitetyn mukaisesti nykyisen käyttömuodon, metsämaan perusteella. Vaatimus alueen ranta-arvon alentumisen korvaamisesta on hylätty, koska kaavassa on osoitettu palstalle soveltuvat rakennuspaikat.

Vesioikeus on katsonut, että kuvioilla 14 ja 15 olevat vähäiset vettyvät metsäalueet käyvät hankkeen seurauksena muistuttajalle hyödyttömäksi. Koska kuvioihin 14 ja 15 rajoittuviin veden alle jääviin maa-alueisiin, joita ei ole vaadittu lunastettavaksi, on myönnetty pysyvä käyttöoikeus, eivät vesilain 11 luvun 7 §:n 2 momentissa säädetyt lunastusedellytykset täyty. Vesioikeus on määrännyt kuvioista 14 ja 15 vesilain 11 luvun 5 §:n 1 momentin nojalla viitaten pääasiaratkaisun perusteluihin lupaehdosta 15 A a) ilmenevän täyden korvauksen ja hylännyt kuvioiden lunastamista koskevan vaatimuksen.

2.3.8. G

Vesioikeuden tarkastuksessa saadun selvityksen perusteella vesioikeus on katsonut katselmuskirjassa esitetyn tilan Junttila RN:o 19:27 viljelysalueiden luokittelun ja hinnoittelun oikeaksi lukuun ottamatta kuviota 4, joka on toisen luokan niittyä (Ni II) ja kuviota 5, joka on kolmannen luokan peltoa (Pe III). Vesioikeus on hylännyt vaatimuksen muiden kuvioiden suuremmasta yksikköhinnasta aiheettomana. Vaatimus vettyvien alueiden korvaamisesta kertoimella 1,0 on hylätty pääasiaratkaisun perusteluihin viitaten.

Vesioikeus on hylännyt vaatimuksen Mangenniemen alueen rakennuskelpoisen ranta-alueen arvon virkistysrakentamisalueena korvaamisesta, koska kysymyksessä on alue, jota ei viljelykäytössä olevan yksinomaan kaavamääräysten tai kylän läheisyyden perusteella voida pitää rakennusalueena. Alueen käyttömuodon muuttamiseksi muistuttajat eivät ole ryhtyneet heille kuluja ja vaivaa aiheuttaviin toimenpiteisiin. Ottaen huomioon että lupaehdon 6 kuudennessa kappaleessa määrätään kulkuyhteys säilytettäväksi Mangenniemeen, vesioikeus on katsonut, ettei ennalta arvioiden hankkeesta aiheudu kysymyksessä olevan ranta-alueen arvon korvattavaa alentumista.

Mangenniemen palstan kuviosta 1 on määrätty vettyvällä alueella ja erilliseksi jäävästä, pienen alueen käytöstä aiheutuvasta haitasta luvan saajan suostumuksella vesilain 11 luvun 5 §:n momentin nojalla täysi korvaus. Vesioikeus on katsonut katselmuskirjassa esitetyn kuvion 1 pinta-alan, maankäyttöluokituksen ja korvauksen määrän oikeaksi. Metsämaasta on määrätty katselmuskirjan mukainen yksikköhinta. Näin ollen tätä koskeva vaatimus on otettu huomioon lupaehdosta 15 A a) ilmenevästi.

2.3.9. H ja J

Vesioikeuden tarkastuksessa saadun selvityksen perusteella vesioikeus on katsonut katselmuskirjassa esitetyn tilojen Mattila RN:o 3:46 ja Kattila RN:o 3:47 peltomaan luokituksen ja yksikköhinnat myöhemmin mainittuja poikkeuksia lukuun ottamatta oikeiksi ja hylännyt vaatimuksen suuremmasta peltomaan yksikköhinnasta aiheettomana. Vaatimus vettyvien alueiden korvaamisesta kertoimella 1,0 on hylätty pääasiaratkaisun perusteluihin viitaten. Veden alle jäävästä ja vettyvästä metsämaasta aiheutuvasta vahingosta on määrätty korvaus katselmuskirjassa esitetyillä yksikköhinnoilla.

Mattilan tilan palstalla 1 oleva lomarakennuspaikka Kitisen itärannalla sijaitsee rakennusvalvontaviranomaisen antaman uuden selvityksen ja vesioikeuden tarkastuksessa ilmenneen perusteella kuvion 26 yläosalla, joka on hankkeen toteutuksen jälkeen vettyvää aluetta. Alueen rakennuskelpoisuus vedenkorkeuden noston jälkeen voidaan palauttaa rakennuksen sijaintipaikan täytöllä. Luvan saaja on velvoitettu korottamaan rakennuksen sijaintipaikkaa lupaehdon 7 viidennestä kappaleesta ilmenevällä tavalla. Vesioikeus on määrännyt 2 000 m ² :n kokoisen rakennuspaikan osalta vettymisvahingon korvattavaksi vaaditulla tonttimaan yksikköhinnalla 8 mk/m ² . Muutoin palstalle 1 korvaus on määrätty katselmuskirjassa esitetyillä yksikköhinnoilla. Vesilain 11 luvun 6 §:n 1 momentin mukaiset puolitoistakertaisen korvauksen edellytykset eivät täyttyneet, koska kysymyksessä olevaa vettyvää aluetta ei määrätty lunastettavaksi taikka pysyvästi luvan saajan käyttöön. Vaatimus suuremmasta korvauksesta on hylätty enemmälti.

Hakemussuunnitelman liitteenä 9 olevassa Sattasen osayleiskaavassa esitetty, palstalla 1 oleva rakennusalue Kitisen itärannalla sijaitsee hankkeen toteutuksen jälkeen vettyvän alueen ulkopuolella eikä voimalaitoshankkeen seurauksena alueen rakentamismahdollisuus huonone. Vesioikeus on katsonut, ettei ollut perustetta määrätä korvausta rantarakennusalueen arvon alentumisesta ja hylännyt tätä tarkoittavan vaatimuksen.

Sattasjoen varressa olevan rakentamattoman palstan 2 arvon alentumista koskevan vaatimuksen vesioikeus on hylännyt viitaten Y:n muistutusta koskevaan ratkaisuun.

Y:n muistutuksen kohdalla vesioikeus on lausunut seuraavaa:

"Muistutuksissa mainitut alle 10 000 m ² :n suuruiset tilat ovat tien ja sähkölinjan läheisyydessä olevia rakentamattomia rantatiloja Sattasjoen rannassa. Alueella on voimassa Sodankylän kunnan antama määräys rantakaavan laatimisesta. Vesioikeuden tarkastuksessa saadun selvityksen perusteella Asentopalon alueelle on rakennettu useita loma-asuntoja. Ranta-alueelle on lohottu useita lomarakennuspaikoiksi soveltuvia rantatiloja. Ranta on niin tiheästi rakennettu, että uusien rakennuslupien saaminen lomarakennusten rakentamiseen on epävarmaa. Vain rantakaavan laatiminen alueelle selvittää uusien rakennuslupien saamisen. Vesioikeus katsoo saadun selvityksen perusteella, ettei rakentamattomilla rantatiloilla ole sellaista odotusarvoa rakennuspaikkana, että se tulee ottaa huomioon määrättäessä korvauksia veden alle jäävästä ja vettyvästä alueesta Näin ollen vesioikeus hylkää yksikköhinnan korottamista koskevat vaatimukset."

Känsäniityllä olevan palstan 5 peltolohkojen metsittämistä ja yksikköhinnan korottamista koskeva vaatimus on hylätty. Metsittämisestä aiheutuvat kustannukset ylittävät suhteettomasti vahingosta suoritettavan rahakorvauksen määrän. Vesioikeus on määrännyt vettymisvahingon korvattavaksi viitaten pääasiaratkaisun perusteluihin lupaehdosta 15 A a) ilmenevästi. Näin ollen vesioikeus on hylännyt vettymiskertoimen korottamista koskevan vaatimuksen.

Vettyvästä metsämaasta vesioikeus on määrännyt korvauksen käyttäen vettymiskerrointa 0,5 pääasiaratkaisun perustelujen mukaisesti. Vettyvien alueiden ojitusvaatimus on hylätty, koska ojittamisesta aiheutuvat kustannukset suhteettomasti ylittävät vahingosta suoritettavan rahakorvauksen määrän. Tämän vuoksi vettymisvahingot on määrätty korvattavaksi ja vettyvien alueiden ojittamista koskeva vaatimus on hylätty.

Viitaten pääasiaratkaisun perusteluihin vesioikeus on pitänyt oikeana katselmuskirjan periaatetta viljelysteiden korvaamisesta viereisen maa-alueen yksikköhinnalla. Vesioikeus on määrännyt veden alle jäävän tilan Kattila RN:o 3:47 kuvion 3 korvattavaksi puolitoistakertaisena pellon (Pel) yksikköhinnalla lupaehdosta 15 A a) ilmenevästi. Näin ollen vesioikeus on ottanut vaatimuksen huomioon viitaten pääasiaratkaisun perusteluihin. Vettyvistä alueista on määrätty 0,5-kertaiset korvaukset. Vesioikeus on katsonut, että katselmuskirjassa esitetyt pellon yksikköhinnat ovat olleet oikeat. Näin ollen vesioikeus on hylännyt Kattilan tilan osalta vettymiskertoimen ja pellon yksikköhinnan korottamista koskevat vaatimukset.

Maaomaisuuden hankkimisesta aiheutuneiden kustannusten korvaamista koskeva vaatimus on hylätty lakiin perustumattomana.

Tilan Arjala RN:o 7:18 läpi kulkevan tien rannanpuoleinen maa-alue on hakemussuunnitelman liitteessä 9 olevassa kaavakartassa alueella, jolle rakentaminen on kielletty ja joka kaavassa on osoitettu virkistyskäyttöön. Tilalla on rakennuskelpoinen alue välittömästi maantien toisella puolella. Vesioikeus on katsonut oikeaksi määrätä veden alle jäävästä ja vettyvästä maa-alueesta korvaukset käyttäen yksikköhintana vaatimuksen mukaista rakentamattoman rakennuspaikan lähivirkistysalueen arvoa 4 mk/m ² . Korvaus ilmenee lupaehdosta 15 A a).

Vesioikeuden päätöksen lupamääräys 15 A a) sikäli kuin nyt on kysymys, kuului seuraavasti:

"A. Luvan saajan on maksettava alla mainittujen Sodankylän kunnassa sijaitsevien kiinteistöjen omistajille tai haltijoille

a) jäljempänä mainitulle omaisuudelle ja elinkeinon harjoittajille aiheutuvasta vahingosta, haitasta ja muusta edunmenetyksestä seuraavat kertakaikkiset korvaukset. Alla olevassa luettelossa lunastettava omaisuus on merkitty tunnuksella l ja käyttöoikeusalueet tunnuksella k.

___________________________________________________________________________

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Sodankylä
- - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - --

MATTILA RN:o 3:46
H
J
Veden alle jäävät alueet
Tilakortin kuivionro: 4-9, 11-17, 20-22, 25, 41-43, 45, 62, 81, 01-103, 106, 107
Pinta-ala: 17,7190 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 131 003 mk
Vettyvät alueet
Tilakortin kuivionro: 1-3, 10, 18, 19, 23, 24, 26, 44, 46-48, 61, 63-70, 82, 104, 105, 108, 120
Pinta-ala: 26,272 ha
Korvaus: 30 209 mk
Korvaukset yhteensä: 161 212 mk

KATTILA RN:o 3:47
H
J
Veden alle jäävät alueet
Tilakortin kuivionro: 1, 2.1, 2.2, 3-5
Pinta-ala: 5,1500 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 112 332 mk
Vettyvät alueet
Tilakortin kuivionro: 6.1, 6.2
Pinta-ala: 0,3180 ha
Korvaus: 2 386 mk
Korvaukset yhteensä: 114 718 mk

JOKIRANTA RN:o 5:43
D
Veden alle jäävä alue
Tilakortin kuivionro: 1
Pinta-ala: 0,0450 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 10 800 mk
Vettyvä alue
Tilakortin kuivionro: 2
Pinta-ala: 0,2210 ha
Korvaus: 17 680 mk
Korvaukset yhteensä: 28 480 mk

KOTINIVA RN:o 5:44
E
Veden alle jäävä alue
Tilakortin kuivionro: 1-3
Pinta-ala: 2,5600 ha (käyttöoikeus)
Korvaukset yhteensä: 59 400 mk

KURKISUVANTO RN:o 5:45
E
Veden alle jäävät alueet
Tilakortin kuivionro: 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 4
Pinta-ala: 0,9720 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 1 354 mk
Vettyvät alueet
Tilakortin kuivionro: 1.1, 1.2, 5-7
Pinta-ala: 1,3140 ha
Korvaus: 2 811 mk
Korvaukset yhteensä: 4 165 mk

TAIJAALA RN:o 5:47
A
Lunastettava rakennuspaikka
Pinta-ala: 0,6950 ha (lunastus)
Korvaus: 40 275 mk

RAIVAALA RN:o 5:48
D
Lunastettava rakennuspaikka
Pinta-ala: 0,6850 ha (lunastus)
Korvaus: 39 825 mk

TUULAALA RN:o 5:49
B
Lunastettava rakennuspaikka
Pinta-ala: 0,6500 ha (lunastus)
Korvaus: 38 250 mk

METSÄPIRTTI RN:o 5:55
C
Veden alle jäävät alueet
Tilakortin kuivionro: 1, 3
Pinta-ala: 0,2150 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 9 675 mk
Vettyvät alueet
Tilakortin kuivionro: 2, 4.1, 4.2
Pinta-ala: 0,2280 ha
Korvaus: 5 310 mk
Korvaukset yhteensä: 14 985 mk

POROPALO RN:o 5:56
C
Lunastettava rakennuspaikka
Pinta-ala: 0,8580 ha (lunastus)
Korvaus: 31 740 mk

KODANPALO RN:o 5:57
A
Lunastettava rakennuspaikka
Pinta-ala: 0,8300 ha (lunastus)
Korvaus: 30 900 mk

POROKODANPALO RN:o 5:58
B
Lunastettava rakennuspaikka
Pinta-ala: 0,8300 ha (lunastus)
Korvaus: 30 900 mk

POROPEUKALO RN:o 5:59
D
Lunastettava rakennuspaikka
Pinta-ala: 0,8400 ha (lunastus)
Korvaus: 31 200 mk

RIIPI RN:o 5:60
F kuolinpesä
Veden alle jäävät alueet
Tilakortin kuivionro: 1, 4-10, 16-25, 41, 42, 81, 82.1, 83, 87.2, 88-91, 98
Pinta-ala: 11,8210 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 38 787 mk
Vettyvät alueet
Tilakortin kuivionro. 2.1, 2.2, 3, 11-15, 61, 62, 82.2, 84-86, 87.1, 95, 96.1, 97
Pinta-ala: 8,4550 ha
Korvaus: 6 037 mk
Korvaukset yhteensä: 44 824 mk

RIIPI RN:o 5:60 (määräala)
D
Lunastettava rakennuspaikka
Tilakortin kuivionro: 92, 93.1, 93.2, 94, 95
Pinta-ala: 0,6400 ha (lunastus)
Korvaus: 37 800 mk

ARJALA RN:o 7:18
H
J
Veden alle jäävät alueet
Tilakortin kuivionro: 1, 5
Pinta-ala: 0,1350 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 8 100 mk
Vettyvät alueet
Tilakortin kuivionro: 2-4
Pinta-ala: 0,1020 ha
Korvaus: 2 040 mk
Korvaukset yhteensä: 10 140 mk

JUNTTILA RN:o 19:27
Veden alle jäävät ja pysyvää käyttöoikeutta koskevat alueet
Tilakortin kuivionro: 1-5, 8, 9, 21-24, 29
Pinta-ala: 5,4130 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 80 104 mk
Vettyvät alueet
Tilakortin kuivionro: 6, 25-28, 30, 31
Pinta-ala: 3,5570 ha
Korvaus: 25 295 mk
Korvaus puustosta: 11 197 mk
Korvaukset yhteensä: 116 496 mk

3. Asian käsittely Vaasan hallinto-oikeudessa sikäli kuin nyt on kysymys

3.1. Vaatimukset hallinto-oikeudessa

3.1.1. Kemijoki Oy on vesioikeuden päätöksen lupaehdon 9. (Kalatalousvelvoitteet) osalta lausunut, että taimenen istutusvelvoite on ylimitoitettu ja katsonut, että yhtiön hakemuksen liitteenä 1 olevan asiakirjan "Kelukosken rakennussuunnitelma 30.5.1994" sivulla 12-13 esittämät perustelut ja toimenpiteet kalakannan säilyttämiseksi ovat asialliset ja riittävät. Yhtiö on ilmoittanut hyväksyvänsä lupaehdossa määrätyn kirjolohi-istutuksen.

Lupaehdon 15. kohdan A.a) osalta yhtiö on lausunut, että talouskeskuksen ja vakituisen asunnon rakennuspaikan yksikköhintana tulee lupaehdossa käyttää samaa yksikköhintaa kuin vapaa-ajan rakennusten rakennuspaikoilla. Peltomaan korvaushintoja tulee alentaa siten, että lupaehdossa käytetään yhtiön hakemuksessa esittämiä yksikköhintoja.

Lähivirkistysaluekorvaukset ja odotusarvoon perustuvat korvaukset (tonttimaakorvaukset) tulee poistaa ja näistä alueista määrättävät korvaukset tulee muuttaa yhtiön vesioikeudelle toimittamien tilakorttien mukaisiksi maapohjakorvauksiksi muun muassa Sodankylän Sattasessa sijaitsevien tilojen Mattila RN:o 3:46, Jokiranta RNo 5:43, Kotiniva RN:o 5:44, Kurkisuvanto RN:o 5:45, Riipi RN:o 5:60, Arjala RN:o 7:18 ja Kotiniva RN:o 5:54 osalta.

Sodankylän Sattasessa sijaitsevia tiloja Taijaala RN:o 5:47, Raivaala RN:o 5:48 ja Tuulaala RN:o 5:49 koskeva lunastusvelvollisuus tulee poistaa ja tilojen maankäyttöluokitus tulee muuttaa tonttimaasta yhtiön tilakorttien mukaisiksi kitumaan ja metsämaan rämeiksi. Korvaukset tarpeettomista rakennusluvista tulee myös poistaa.

3.1.2. Sattasen kalastuskunta, Sodankylän kirkonkylän jakokunta ja Kersilön kalastuskunta ovat uudistaneet asiassa aikaisemmin esittämänsä vaatimukset.

A, B, C, C, E, F:n kuolinpesän osakkaat, G sekä H ja J ovat yhteisesti vaatineet, että kaikki valituksessa esitetyt lisäselvitykset tulee ottaa huomioon loma- ja asuinrakennuspaikkojen maapohjakorvauksia määrättäessä. Mikäli korvausten käsittelyn aikana tapahtuu vähäistä suurempia muutoksia yleisessä hintatasossa, valituksessa esitettyjä korvausvaatimuksia on pyydetty korjaamaan indeksin muutoksen verran ylöspäin. Lisäksi kukin valittaja on esittänyt erikseen seuraavat vaatimukset.

3.1.3. A on vaatinut, että tilat Taijaala RN:o 5:47 ja Kodanpalo RN:o 5:57 lunastetaan käyttäen tilan Taijaala osalta yksikköhintaa 7 mk/m ² ja tilan Kodanpalo osalta yksikköhintaa 6 mk/m ² ja että korvaukset maksetaan puolitoistakertaisina.

3.1.4. B on vaatinut, että tilat Tuulaala RN:o 5:49 ja Porokodanpalo RN:o 5:58 lunastetaan käyttäen tilan Tuulaala osalta yksikköhintaa 7 mk/m ² ja tilan Porokodanpalo osalta yksikköhintaa 6 mk/m ² ja että korvaukset maksetaan puolitoistakertaisina.

3.1.5. C on vaatinut tilan Metsäpirtti RN:o 5:55 osalta, että korvaus määrätään rantarakennuspaikan hinnan mukaan ja käyttäen yksikköhintaa 8 mk/m ² . Veden alle jäävä alue tulee korvata puolitoistakertaisena. Vettyvä alue tulee katsoa 2 970 m ² :n suuruiseksi ja se tulee korvata käyttäen yksikköhintaa 4 mk/m ² . Tila Poropalo RN:o 5:56 on lunastettava käyttäen yksikköhintaa 6 mk/m ² ja korvaus on maksettava puolitoistakertaisena.

3.1.6. D on vaatinut, että tilat Raivaala RN:o 5:48, Poropeukalo RN:o 5:59 ja määräala tilasta Riipi RN:o 5:60 lunastetaan käyttäen tilan Raivaala osalta yksikköhintaa 7 mk/m ² , tilan Poropeukalo osalta yksikköhintaa 6 mk/m ² ja tilan Riipi määräalan osalta yksikköhintaa 8 mk/m ² . Korvaukset on maksettava puolitoistakertaisina. Tilalle Poropeukalo hankitusta tarpeettomasta rakennusluvasta tulee korvata 5 000 markkaa.

3.1.7. E on vaatinut, että tila Kotiniva RN:o 5:44 tulee korvata käyttäen yksikköhintaa 8 mk/m ² ja korvauksen tulee olla puolitoistakertainen.

3.1.8. F:n kuolinpesän osakkaat ovat valituksessaan lausuneet, että tila menettää maa-alueita kolmessa kohden altaan alle. Aluemenetyksiä tapahtuu Kitisen vastarannalla ja Sattasen kylän kohdalla, Sattasjoen varrella ja Tuormuslammen lähettyvillä. Alueet ovat etupäässä maa- ja metsätalousalueita, joskin niillä on erityisarvoa muun muassa soranottoalueina. Menetettyjen alueiden arvo tulee metsämaiden ja peltojen osalta määrätä vesioikeuden esittämien yksikköhintojen mukaan kertomalla veden alle jäävien kuvioiden yksikköhinnat 1,5:llä. Soranottoalueiden arvon tulee perustua maa-aineksen hintaan ja pohjaveden noususta johtuvaan maa-aineksen hyödyntämisen estymiseen.

3.1.9. G on vaatinut, että peltokuvioiden luokitusta tulee tarkistaa ja tarvittaessa muuttaa kotipalstan kohdalla. Luokituksessa tulee huomioida se, että pellot ovat rantapeltoja. Peltokuvioiden rajauksessa tulee ottaa huomioon Euroopan unionin ympäristötuen edellytykset suojakaistojen osalta.

3.1.10 H ja J ovat vaatineet, että tilan Mattila RN:o 3:46 palstalla 1 sijaitseva noin 4 000 m ² suuruinen rakennuspaikka tulee lunastaa puolitoistakertaiseen hintaan 12 mk/m ² . Mikäli rakennuspaikkaa ei lunasteta, koko rakennuspaikka tulee korottaa vettymärajan 182,50 m yläpuolelle, jolloin vaatimus maapohjan korvaamisesta perutaan. Vesioikeuden tekemästä tilakortista puuttuu maapohjan hinta vesioikeuden rakennuspaikaksi katsoman 2 000 m ² suuruisen alueen osalta. Tarpeettomaksi käynyt rakennuslupa on korvattava 5 000 markalla. Palstan 1 kuvion 17 luokitus tulee muuttaa metsämaaksi.

Tilan Mattila palstalla 4 sijaitseva kuvio 81 tulee korvata puolitoistakertaisena luokituksen PI mukaan 22 500 mk/ha.

Tilan Mattila palstalla 5 sijaitseva kuvio 101 tulee korvata viereisen kuvion maankäytön PI mukaan 15 000 mk/ha.

3.2. Selvitykset hallinto-oikeudessa sikäli kuin nyt on kysymys

3.2.1. Kemijoki Oy on A:n ja hänen asiakumppaniensa tekemän valituksen johdosta antamassaan selityksessä lausunut, että yhtiö pitää valitusta aiheettomana ja lakiin perustumattomana.

Maa-alueiden korvaushintojen osalta yhtiö on huomauttanut, että Kemijoki Oy:n vahinkoalueella tekemiä kauppoja ei tule ottaa huomioon käyvän hinnan määrittämisessä alueella. Yleisperiaatteena lunastuslain mukaan on se, että mikäli lunastuksen aiheuttanut hanke on korottanut lunastettavan omaisuuden arvoa tai alueella tapahtuu arvon muuttumista, joka aiheutuu jostain hintasuhteisiin ohimenevästi vaikuttavasta syystä, tällaista vaikutusta ei saa ottaa huomioon korvausta määrättäessä. Vapaaehtoisissa kaupoissa yhtiö saa ostettaviin alueisiin omistusoikeuden, mutta vesioikeusprosessin kautta pelkästään käyttöoikeuden. Toteutuneiden kauppojen mukaiset kauppahinnat ja korvaukset sisältävät erikseen tapauskohtaisesti sovittuja haitan- ja vahingonkorvauksia. Yhtiön tekemät vapaaehtoiset kaupat on hinnoiteltu siten, että hinnoissa on käyvän hinnan ylittävää ylihintaa. Tämän ylihinnan maksamisella yhtiö pyrkii nopeuttamaan maanhankintaa ja ylimääräiset kustannukset pyritään saamaan takaisin esimerkiksi nopeutetulla viranomaiskäsittelyllä.

Suorat hintavertailut eri tilojen kesken antavat helposti virheellisen kuvan arvoista myös siinä mielessä, että tilat ovat yleensä muun muassa pinta alaltaan, puustoltaan, rakennuksiltaan, käyttötarkoitukseltaan, sijainniltaan, saavutettavuudeltaan, rakennettavuudeltaan sekä kaavamääräyksiltään toisistaan eroavia.

Valituksessa on esitetty valikoituja esimerkkikauppoja. Lähes kaikki esitetyt kaupat ovat luotettavaa kauppa-arvon määräämistä ajatellen vanhentuneita. Lisäksi lomarakennuspaikkakauppoina esitetyt kohteet ovat kaikki Kemijoki Oy:n tekemiä kauppoja. Tämä on osoitus siitä, että todellinen kysyntä lomarakennuspaikoista tällä alueella on hyvin vähäistä.

Muutoin maa-alueiden korvaushintojen osalta yhtiö on viitannut hallinto-oikeudelle tekemäänsä valitukseen.

Valittajien erillisten vaatimusten osalta yhtiö on lausunut seuraavaa.

A

Tilan Taijaala RN:o 5:47 osalta yhtiö on viitannut omaan valitukseensa. Tilan Kodanpalo RN:o 5:57 osalta yhtiö on todennut, että tila sijaitsee Kitisen itärannalla, eikä sille ole olemassa tieyhteyttä. Tila on osittain tulvauhan alaista aluetta. Tilan arvo ei voi olla vesioikeuden päätöksessä esitettyä korkeampi.

B

Tilan Tuulaala RN:o 5:49 osalta yhtiö on viitannut omaan valitukseensa. Tilan Porokodanpalo RN:o 5:58 osalta yhtiö on todennut, että tila sijaitsee Kitisen itärannalla, eikä sille ole olemassa tieyhteyttä. Tila on osittain tulvauhan alaista aluetta. Tilan arvo ei voi olla vesioikeuden päätöksessä esitettyä korkeampi.

C

Tilan Metsäpirtti RN:o 5:55 vahinkoalue on kauttaaltaan tulvauhan alaista aluetta ja korvattaviksi esitetyt alueet ovat enimmillään yli 100 metrin etäisyydellä rakennuksesta. Siten niillä ei voi olla rakentamiseen liittyvää erikoisarvoa. Yhtiö on pitänyt korvausvaatimusta perusteettomana. Tilan Poropalo RN:o 5:56 osalta yhtiö on todennut, että tila sijaitsee Kitisen itärannalla, eikä sille ole olemassa tieyhteyttä. Tila on osittain tulvauhan alaista aluetta. Tilan arvo ei voi olla vesioikeuden päätöksessä esitettyä korkeampi.

D

Tilan Raivaala RN:o 5:48 ja määräalan tilasta Riipi RN:o 5:60 osalta yhtiö on viitannut omaan valitukseensa. Tilan Poropeukalo RN:o 5:59 osalta yhtiö on todennut, että tila sijaitsee Kitisen itärannalla, eikä sille ole olemassa tieyhteyttä. Tila on osittain tulvauhan alaista aluetta. Tilan arvo ei voi olla vesioikeuden päätöksessä esitettyä korkeampi.

E

Tilan Kotiniva RN:o 5:44 osalta yhtiö on viitannut omaan valitukseensa.

F:n kuolinpesän osakkaat

Yhtiö on viitannut vesioikeuden päätökseen ja pitänyt sitä oikeana.

G

Tilan Junttila RN:o 19:27 osalta yhtiö on viitannut omaan valitukseensa.

H ja J

Tilan Mattila RN:o 3:46 osalta yhtiö on viitannut omaan valitukseensa. Tilan Kattila RN:o 3:47 osalta yhtiö on viitannut omassa valituksessaan pellon arvosta esitettyyn vaatimukseen.

3.2.2. Sattasen kalastuskunta, Sodankylän kirkonkylän jakokunta ja Kersilön kalastuskunta ovat yhtiön valituksen johdosta lausuneet, että yhtiö on pitänyt kalatalousvelvoitetta ylimitoitettuna taimenen osalta. Sattasen kalastuskunta asiakumppaneineen on tältä osin viitannut ensisijaisesti asiassa aikaisemmin lausumaansa sekä avustavan virkamies X:n lausunnossa esitettyyn ja todennut, että velvoitetta ei edellä mainituissa esitettyyn nähden voida pitää ylimitoitettuna. Tutkimukset, joihin yhtiön valituksessa viitataan, on tehty 1970-luvun lopulla, eivätkä näin ollen osoita voimalaitosrakentamisen nykytilanteessa aiheuttamia menetyksiä.

3.3.3. A asiakumppaneineen on yhtiön valituksen johdosta vaatinut, että valitus hylätään ja vesioikeuden päätös pysytetään yhtiön riitauttamalta osin ennallaan. Maanomistajien esittämien muutosvaatimusten osalta valittajat ovat viitanneet valitukseensa sekä asiassa aikaisemmin lausuttuun.

Yhtiön valituksessa on todettu, että rakennuspaikalla, jonka pinta-ala on alle 2 hehtaaria, ei ole erikseen lähivirkistysaluetta. Joidenkin tilojen kohdalla on tehty perusteltu vaatimus lähivirkistysalueesta. Näin ollen on Kemijoki Oy:n ajatus siitä, ettei alueella ole olemassa lähivirkistysaluetta osittain väärä. Tilan Riipi 5:60 saari on hoidettua lähivirkistysaluetta, jota käytetään muun muassa lampaiden laitumena.

Kemijoki Oy on esittänyt peltojen hintojen laskemista vesioikeuden esittämästä tasosta. Samaan aikaan yhtiö on tehnyt sopimuksia, joissa on käytetty katselmusmiesten ja vesioikeuden päättämiä peltohintoja.

Lupaehdon 15 A a) kohdassa määrätyistä korvauksista vastaselityksessä on lausuttu seuraavaa.

Mattila RN:o 3:46
Palstalla 1 oleva rantarakennuspaikka tulee korvata lomarakennustontin hinnan mukaan, koska alueelle on ollut rakennuslupa voimalaitoshankkeen alkuaikana. Epätietoisuus tulevista haitoista ja mahdollisesta lunastamisesta on tehnyt rakennusluvan jatkamisen kannattamattomaksi.

Kotiniva RN:o 5:44 ja Riipi RN:o 5:60 (määräala)
Saari ja siellä olevat rakennukset tulee korvata valituksessa esitettyjen perusteiden, hintojen ja laskelmien mukaan.

Taijaala RN:o 5:47, Raivaala RN:o 5:48 ja RN:o Tuulaala 5:49
Veden alle jäävän ja vettyvän alueen osuus koko lomarakennuspaikkojen pinta-aloista on niin suuri, että alueiden rakentaminen ei ole mahdollista. Tämän vuoksi tulee tontit lunastaa. Myönnetyt rakennusluvat ovat peruste alueiden korvaamiselle lomarakennuspaikkoina.

3.4. Merkintä

Vesiylioikeus, 1.3.2000 alkaen Vaasan hallinto-oikeus, on toimittanut asiassa 11.-13.10.1999 tarkastuksen.

4. Vaasan hallinto-oikeuden ratkaisu 14.11.2000 sikäli kuin nyt on kysymys

4.1. Kalatalousvelvoitteita koskeva 9. lupaehto

Kalatalousvelvoitteita koskevan lupaehdon 9. taimenen ja harjuksen istutusvelvoitetta koskeva ensimmäinen kappale on kumottu, jolloin nykyinen toinen kappale on siirtynyt ensimmäiseksi kappaleeksi ja nykyinen kalojen nousuvaelluksen selvittämistä koskeva kolmas kappale, jota on muutettu, on siirtynyt toiseksi kappaleeksi. Lupaehtoon on lisätty uusi kolmas kappale, jossa on määräys, että lupaehdon sisältöä voidaan tarvittaessa tarkistaa.

Lupaehdon 9. toiseksi kappaleeksi siirretty entinen kolmas kappale ja entisen kolmannen kappaleen tilalle lisätty uusi kolmas kappale:

"9. Kalatalousvelvoitteet
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Luvan saajan on viimeistään kolmen vuoden kuluttua tämän päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta toimitettava Lapin työvoima- ja elinkeinokeskukselle sekä Sodankylän kirkonkylän, Sattasen ja Kersilön kalastuskunnille selvitys kevätkutuisten kalojen ja mateen nousuvaelluksesta Sattasjoen yläosalle aiheutuvasta vahingosta ja haitasta ja niiden määrästä sekä suunnitelma kustannusarvioineen kalojen nousuesteen rakentamisen mahdollisuuksista padotusrajan lähelle. Mikäli selvitys osoittaa nousuesteen rakentamisen olevan tarpeellista, luvan saajan on pantava nousuesteen rakentamista koskeva hakemusasia vireille kolmen kuukauden kuluessa selvityksen toimittamisesta Lapin työvoima- ja elinkeinokeskukselle. Myös työvoima- ja elinkeinokeskus tai kalastuskunnat voivat panna hakemuksen vireille kolmen kuukauden kuluessa selvityksen saamisesta.

Jos olosuhteet olennaisesti muuttuvat, voi Pohjois-Suomen ympäristölupavirasto luvan haltijan, haittaa kärsivän tai kalatalousviranomaisen hakemuksesta muuttaa lupaehtoa."

4.1.1. Hallinto-oikeuden ratkaisun perustelut

Lupaehdon ensimmäisen kappaleen (harjuksen ja taimenen istutusvelvoite) kumoaminen ja poistaminen ja kalatalousmaksu

Hallinto-oikeus on katsonut kuten vesioikeuskin, että hankkeesta aiheutuu vahinkoa Sattasjoen ja Kitisen taimen- ja harjuskannalle.

Kitisen ja Sattasjoen alueella on jo aiempien lupapäätösten nojalla runsaasti istutusvelvoitteita eivätkä uudet taimenen tai harjuksen istutusvelvoitteet ole kalanhoidollisessa mielessä tarkoituksenmukaisia. Koska hanke muuttaa vesistöä taimenelle ja harjukselle sopimattomaksi, uusilla istutusvelvoitteilla ei ole mahdollista lisätä pyydystettävää kalakantaa niin, että lisäys kompensoisi hankkeesta aiheutuvia taimen- ja harjussaaliin menetyksiä. Myöskään kalatalousmaksun määrääminen ei ole jo voimassa olevien istutusvelvoitteiden määrä huomioon ottaen perusteltua.

Kalaveden tuoton menetys määrätään kaikilta osin päätöksestä jäljempänä kohdassa 15.B.b) mainitulla tavalla ja perusteilla korvattavaksi kalastuskunnille, joten istutusvelvoite olisi korvausten kanssa myös päällekkäinen kompensaatio.

Edellä mainituilla perusteilla taimenen ja harjuksen istutusvelvollisuus on kumottu ja poistettu. Samoilla perusteilla on hylätty kalatalousmaksun määräämistä koskevat vaatimukset.

Kun hallinto-oikeus on kumonnut vesioikeuden määräämän istutusvelvoitteen osaksi vesistössä määrättyjen muiden istutusvelvoitteiden takia, on mahdollista, että Kelukosken voimalaitoksen kalatalousvelvoitteita on tarpeen tarkistaa esimerkiksi muiden velvoitteiden muuttumisen takia. Tämän takia on lupaehtoon lisätty vesilain 2 luvun 22 §:n 4 momenttia vastaava määräys kalatalousvelvoitteen tarkistamisesta.

4.2. Maa-alueiden korvaaminen

Lunastettavaa omaisuutta, käyttöoikeusalueita sekä korvauksia koskevan lupaehdon 15. kohdasta A.a) on muutettu muun muassa Sattasen kylässä sijaitsevien tilojen Mattila RN:o 3:46, Jokiranta RN:o 5:43, Kotiniva RN:o 5:44, Kurkisuvanto RN:o 5:45, Taijaala RN:o 5:47, Raivaala RN:o 5:48, Tuulaala RN:o 5:49, Poropeukalo RN:o 5:59, Riipi RN:o 5:60, Riipi RN:o 5:60 määräala ja Junttila RN:o 19:27 osalta ja lupaehtokohtaan on lisätty Sattasen kylässä sijaitseva tila Riipi RN:o 5:73.

Lupaehdon 15. kohta A. a) siltä osin kuin nyt on kysymys kuuluu seuraavasti:

"15. Lunastettava omaisuus, käyttöoikeusalueet sekä korvaukset

A. Luvan saajan on maksettava alla mainittujen Sodankylän kunnassa sijaitsevien kiinteistöjen omistajille tai haltijoille

a) jäljempänä mainitulle omaisuudelle ja elinkeinon harjoittajille aiheutuvasta vahingosta, haitasta tai muusta edunmenetyksestä seuraavat kertakaikkiset korvaukset. Alla olevassa luettelossa lunastettava omaisuus on merkitty tunnuksella 1 ja käyttöoikeusalueet tunnuksella k.

____________________________________________________________________

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
Sodankylä
- - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

MATTILA RN:o 3:46
H
J
Veden alle jäävät alueet
Tilakortin kuivionro: 4-9, 11-17, 20-22, 25, 41-43, 45, 62, 81, 101-103, 106, 107
Pinta-ala: 17,7190 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 131 003 mk
Vettyvät alueet
Tilakortin kuivionro: 1-3, 10, 18. 19, 23, 24, 26, 44, 46-48, 61, 63-70, 82, 104, 105, 108, 120
Pinta-ala: 26,2720 ha
Korvaus: 38 209 mk
Korvaukset yhteensä: 169 212 mk

JOKIRANTA RN:o 5:43
D
Veden alle jäävä alue
Tilakortin kuivionro: 1
Pinta-ala: 0,0450 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 115 mk
Vettyvä alue
Tilakortin kuivionro: 2
Pinta-ala: 0,2210 ha
Korvaus: 5 016 mk
Korvaukset yhteensä: 5 131 mk

KOTINIVA RN:o 5:44
E
Veden alle jäävä alue
Tilakortin kuivionro: 1-3
Pinta-ala: 2,5600 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 33 788 mk

TAIJAALA RN:o 5:47
A
Lunastettava rakennuspaikka
Pinta-ala: 0,6950 ha (lunastus)
Korvaus: 18 862 mk

KURKISUVANTO RN:o 5:45
E
Veden alle jäävät alueet
Tilakortin kuivionro: 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 4
Pinta-ala: 0,9720 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 1 354 mk
Vettyvät alueet
Tilakortin kuivionro: 1.1, 1.2, 5-7
Pinta-ala: 1,3140 ha
Korvaus: 449 mk
Korvaukset yhteensä: 1 803 mk

RAIVAALA RN:o 5:48
D
Lunastettava rakennuspaikka
Pinta-ala: 0,6850 ha (lunastus)
Korvaus: 18 852 mk

TUULAALA RN:o 5:49
B
Lunastettava rakennuspaikka
Pinta-ala: 0,6500 ha (lunastus)
Korvaus: 18 810 mk

METSÄPIRTTI RN:o 5:55
C
Veden alle jäävät alueet
Tilakortin kuivionro: 1, 3
Pinta-ala: 0,2150 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 9 675 mk
Vettyvät alueet
Tilakortin kuivionro: 2, 4.1, 4.2
Pinta-ala: 0,2280 ha
Korvaus: 5 310 mk
Korvaukset yhteensä: 14 985 mk

POROPALO RN:o 5:56
C
Lunastettava rakennuspaikka
Pinta-ala: 0,8580 ha (lunastus)
Korvaus: 31 740 mk

KODANPALO RN:o 5:57
A
Lunastettava rakennuspaikka
Pinta-ala: 0,8300 ha (lunastus)
Korvaus: 30 900 mk

POROKODANPALO RN:o 5:58
B
Lunastettava rakennuspaikka
Pinta-ala: 0,8300 ha (lunastus)
Korvaus: 30 900 mk

POROPEUKALO RN:o 5:59
D
Lunastettava rakennuspaikka
Pinta-ala: 0,8400 ha (lunastus)
Korvaus: 31 200 mk

RIIPI RN:o 5:60
F kuolinpesä
Veden alle jäävät alueet
Tilakortin kuivionro: 1, 4-10, 16-25, 81, 82.1, 83, 87.2, 88-91, 98
Pinta-ala: 10,6170 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 29 756 mk
Vettyvät alueet
Tilakortin kuivionro: 2.1, 2.2, 3, 11-15, 61, 62, 82.2, 84-86, 87.1, 95, 96.1, 97
Pinta-ala: 8,4550 ha
Korvaus: 6 037 mk
Korvaukset yhteensä: 35 793 mk

RIIPI RN:o 5:60 (määräala)
D
Lunastettava tila rakennuspaikkoineen
Tilakortin kuivionro: 92, 93.1, 93.2, 98
Pinta-ala: 0,6400 ha (lunastus)
Korvaus: 18 426 mk

RIIPI RN:o 5:73
F kuolinpesä
Veden alle jäävät alueet, vesioikeuden päätöksen tilan Riipi 5:60 kuviot
Tilakortin kuivionro: 41 ja 42
Pinta-ala: 1,2040 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 9 031 mk

ARJALA RN:o 7:18
H
J
Veden alle jäävät alueet
Tilakortin kuivionro: 1, 5
Pinta-ala: 0,1350 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 8 100 mk
Vettyvät alueet
Tilakortin kuivionro: 2-4
Pinta-ala: 0,1020 ha
Korvaus: 2 040 mk
Korvaukset yhteensä: 10 140 mk

JUNTTILA RN:o 19:27
G
Veden alle jäävät ja pysyvää käyttöoikeutta koskevat alueet
Tilakortin kuivionro: 1-5, 8, 9, 21-24, 29
Pinta-ala: 5,4130 ha (käyttöoikeus)
Korvaus: 80 104 mk
Vettyvät alueet
Tilakortin kuivionro: 6, 25-28, 30, 31
Pinta-ala: 3,5570 ha
Korvaus: 25 295 mk
Korvaukset yhteensä: 105 399 mk

Hallinto-oikeuden ratkaisun perustelut

Lunastettava omaisuus, käyttöoikeusalueet sekä korvaukset (lupaehto 15.)

Lupaehdon 15. kohta A.a)

Hallinto-oikeudessa käytetyt yleiset korvausperusteet

Hallinto-oikeus on hyväksynyt vesioikeuden käyttämät periaatteet lunastuskorvausten ja pysyvän käyttöoikeuden myöntämisestä aiheutuvan vahingon korvaamisen osalta. Edelleen hallinto-oikeus on hyväksynyt vesioikeuden päätöksen mukaiset vahinkoalueiden kuvioiden pinta-alat, maankäyttöluokituksen sekä maa- ja metsätalousmaan yksikköhinnat sekä vettymisalueiden korvausperiaatteet ja kertoimet.

Hallinto-oikeus on hyväksynyt myös vesioikeuden päätöksen katsoa talouskeskusten ja lomarakennuspaikkojen pinta-alaksi 2 000 m ² kuitenkin siten, että hallinto-oikeus on joidenkin tilojen kohdalla vähäisessä määrin poikennut mainitusta neliömäärästä muiden syiden vuoksi. Lapin läänin alueen kauppahintatilastot ja muu saatava selvitys huomioon ottaen hallinto-oikeus on hyväksynyt myös vesioikeuden käyttämät rakennuspaikkojen yksikköhinnat.

Sen sijaan hallinto-oikeus on katsonut, ettei vesioikeuden lähivirkistysalueiksi määrittelemillä alueilla ole sellaista maa- ja metsätalousmaan arvosta poikkeavaa erityisarvoa, joka tulisi ottaa korvausta määrättäessä huomioon. Hallinto-oikeus on määrännyt noin 2 000 m ² :n suuruisiksi katsottavien tonttien ja rakennuspaikkojen ulkopuoliset alueet korvattavaksi käyttäen maa- ja metsätalousmaan yksikköhintoja. Hallinto-oikeus on kuitenkin eräiden Sattasen kyläkeskuksessa ja siten tiheään asutulla alueella sijaitsevien tilojen osalta jäljempänä tilakohtaisista perusteluista ilmenevistä syistä katsonut perustelluksi poiketa mainitusta korvausperiaatteesta ja korvata rakennuspaikkojen ulkopuoliset alueet maa- ja metsätalousmaan yksikköhintoja korkeammilla hinnoilla.

Tilakohtaiset perustelut

Mattila RN:o 3:46 ja Kattila RN:o 3:47

Tilan Mattila palstan 1 kuviolla 26 sijaitseva rakennuspaikka:

Asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan palstalla 1 on aiemmin ollut voimassa rakennuslupa kuviolla 26. Tämän vuoksi ja tarkastuksessa tekemiensä havaintojen nojalla hallinto-oikeus on katsonut, kuten vesioikeus, että mainittu rakennuspaikka tulee korvata tonttimaana. Hallinto-oikeuden edellä mainitsemat yleiset korvausperiaatteet huomioon ottaen hallinto-oikeus on hyväksynyt vesioikeuden päätöksen korvata 2 000 m ² yksikköhinnalla 8 mk/m ² samoin kuin muun osan palstasta katselmuskirjassa esitetyn mukaisesti. Hallinto-oikeus on ottanut huomioon H:n ja J:n huomautuksen mainitun tonttikorvauksen puuttumisesta vesioikeuden päätöksen korvausluettelosta ja korvaussumma on lisätty lupaehtoon 15.A.a) tilan Mattila kohdalle. Lunastuskorvauksen ja puolitoistakertaisen korvauksen määräämistä koskevien vaatimusten osalta hallinto-oikeus on hyväksynyt vesioikeuden päätöksen perusteluineen.

Tilan Mattila palstat 4 ja 5 ja tila Kattila:

Peltokorvausten ja tilan Kattila osalta myös vettymiskertoimen muuttamista koskevien vaatimusten osalta hallinto-oikeus on viitannut edellä hyväksymiinsä yleisiin korvausperiaatteisiin ja hyväksynyt vesioikeuden päätöksen mukaiset korvaukset.

Jokiranta RN:o 5:43

Korvaus veden alle jäävästä ja vettyvästä alueesta:

Vesioikeus on velvoittanut luvan saajan korvaamaan tilan Jokiranta osalta 0,045 ha suuruisen kuvion 1 ja 0,221 ha suuruisen kuvion 2 yksikköhinnalla 16 mk /m ² . Kemijoki Oy on valituksessaan vaatinut lähivirkistysaluekorvauksen poistamista.

Tilan Jokiranta kokonaispinta-ala on 4 050 m ² ja tila on vakituisessa asuinkäytössä. Tilasta jää veden alle 450 m ² ja vettyy 2 210 m ² eli vahinkoalueen ulkopuolelle jää 1 390 m ² . Viitaten edellä mainittuihin yleisiin korvausperiaatteisiin hallinto-oikeus on katsonut rakennuspaikan kooksi 2 000 m ² , jolloin tonttimaana korvattavaksi jää vahinkoalueen ulkopuolelle jäävä alue huomioon ottaen 610 m ² kuviosta 2, jonka alueen hallinto-oikeus on velvoittanut korvaamaan D:n vaatimaa yksikköhintaa 16 mk/m ² käyttäen. Loppuosa veden alle jäävästä ja vettyvästä alueesta on määrätty korvattavaksi maapohjakorvauksena. Tilan osalta korvausmäärä on alennettu näin ollen 5 131 markkaan.

Kotiniva RN:o 5:44

Korvaus veden alle jäävästä alueesta:

Vesioikeus on päätöksessään määrännyt muun kuin rakennuspaikan korvattavaksi sen lähivirkistysalueena. Edellä mainittujen yleisten korvausperiaatteiden mukaisesti hallinto-oikeus on poistanut lähivirkistysaluekorvauksen ja määrännyt tämän alueen korvattavaksi maapohjakorvauksena. Rakennuspaikan tulvauhanalaisuus ja tarkastuksessa tekemänsä havainnot huomioon ottaen hallinto-oikeus on pitänyt vesioikeuden käyttämää yksikköhintaa 8 mk/m ² rakennuspaikan osalta riittävänä.

Kurkisuvanto RN:o 5:45

Asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan tilalla Kurkisuvanto oleva rakennuspaikka on vahinkoalueen ulkopuolella. Vesioikeus on määrännyt suunnitellun rakennuspaikan lähellä olevan kuvion 6 korvattavaksi lähivirkistysalueena. Edellä mainittujen yleisten korvausperusteiden mukaisesti hallinto-oikeus on poistanut lähivirkistysaluekorvauksen ja määrännyt alueen korvattavaksi maapohjakorvauksena. Hallinto-oikeus on todennut myös, että rakennuspaikan rakennuslupa ei ole enää voimassa. Lisäksi tilan vettyvä osa on tulvauhanalaista aluetta.

Taijaala RN:o 5:47, Raivaala RN:o 5:48 ja Tuulaala RN:o 5:49

Vesioikeus on määrännyt tilat Taijaala, Raivaala ja Tuulaala lunastettavaksi ja käyttänyt korvauksissa 2 000 m ² :iin asti yksikköhintaa 6 mk/m ² ja muun alueen osalta yksikköhintaa 3 mk/m ² . Kemijoki Oy on vaatinut tilojen osalta lunastusvelvollisuuden poistamista ja korvausten maksamista maapohjakorvauksina sekä tarpeettomasta rakennusluvasta maksetun korvauksen poistamista. Tilojen omistajat ovat vaatineet korvattavien alueiden yksikköhintojen korottamista.

Mainituista tiloista lähes koko niiden alue jää veden alle tai vettyy. Tämän vuoksi ja vesilain 11 luvun 7 §:n 2 momentti huomioon ottaen hallinto-oikeus on katsonut, ettei ole perusteita tilojen lunastusvelvollisuuden poistamiseen.

Koska tiloille on aikanaan myönnetty rakennuslupa, on tilojen osalta korvattava vesioikeuden päätöksen mukaisesti 2 000 m ² suuruinen alue rakennuspaikkana, vaikka rakennusluvat eivät enää olekaan voimassa. Sen sijaan hallinto-oikeus on edellä mainittujen yleisten korvausperiaatteiden mukaisesti muuttanut rakennuspaikkojen ulkopuolisten alueiden korvaukset maapohjakorvauksiksi.

Asiakirjoista ja tarkastuksessa saamiensa selvitysten ja tekemiensä havaintojen nojalla hallinto-oikeus on todennut kyseisten tilojen olevan tulvauhanalaisella alueella. Tämän vuoksi hallinto-oikeus on katsonut, ettei ole perusteita vesioikeuden käyttämien yksikköhintojen korottamiseen rakennuspaikkojen osalta.

Arjala RN:o 7:18

Tilojen veden alle jäävät ja vettyvät alueet sijaitsevat osayleiskaavaan merkityllä virkistysalueella (V), jolle rakennuslain mukainen rakentaminen on kielletty. Tilojen rakennuskelpoiset alueet sijaitsevat Sattasen kylätien toisella puolella. Vesioikeus on päätöksestä ilmenevin perustein korvannut veden alle jäävät ja vettyvät alueet rakennuspaikan lähivirkistysalueina käyttäen yksikköhintaa 4 mk/m ² . Kemijoki Oy on valituksessaan vaatinut lähivirkistysaluekorvausten poistamista.

Hallinto-oikeus ei edellä esitettyjen periaatteiden mukaisesti ole hyväksynyt lähivirkistysalueperiaatetta. Mainittu tila sijaitsee Sattasen kyläkeskuksessa taajaan asutulla alueella. Vedenkorkeuden noston seurauksena tien ja rannan välissä oleva tilan osa pienenee siten, että sitä ei enää ainakaan nykyisessä määrin voida hyödyntää, minkä seurauksena hallinto-oikeuden käsityksen mukaan tilan rakennuskelpoisuus kokonaisuutena tarkasteltuna huononee. Hallinto-oikeus on katsonut, että tilan veden alle jäävillä ja vettyvillä alueilla on odotusarvoa, joka on korvattava. Tilan tulvauhanalaisuus ja tarkastuksessa tekemänsä havainnot huomioon ottaen hallinto-oikeus on pitänyt vesioikeuden päätöksessä käytettyjä yksikköhintoja oikeina. Näillä perusteilla hallinto-oikeus on pysyttänyt vesioikeuden määräämät korvaukset.

Metsäpirtti RN:o 5:55

C:n esittämän korvauksen korottamista koskevan vaatimuksen osalta hallinto-oikeus on todennut asiakirjoista saatavan selvityksen ja tarkastuksessa tekemiensä havaintojen nojalla, ettei ole esitetty perusteita vesioikeuden päätöksen mukaisen korvauksen korottamiseen.

Poropalo RN:o 5:56, Kodanpalo RN:o 5:57, Porokodanpalo RN:o 5:58 ja Poropeukalo RN:o 5:59

Tilojen omistajat ovat vaatineet mainittujen tilojen korvausten korottamista siten, että yksikköhintana käytetään 6 mk/m ² . Hallinto-oikeus on todennut, että tilat sijaitsevat Kitisen itärannalla eikä niille ole tieyhteyksiä. Lisäksi tilojen vettyvät alueet sijaitsevat tulvanuhan alaisella alueella. Tämän vuoksi ja tarkastuksessa tekemiensä havaintojen perusteella hallinto-oikeus on katsonut, ettei ole perusteita vesioikeuden käyttämien yksikköhintojen korottamiseen.

Riipi RN:o 5:60 ja Riipi RN:o 5:73

Vesioikeuden päätöksessä on määrätty tilan Riipi RN:o 5:60 kohdalla korvattavaksi muiden palstojen ohella myös palsta 2. Asiakirjoista ja hallinto-oikeuden tarkastuksessa saadun selvityksen mukaan mainittu palsta muodostaa kuitenkin erillisen tilan Riipi RN:o 5:73. Tämän vuoksi hallinto-oikeus on viran puolesta lisännyt korvausluetteloon tilan Riipi RN:o 5:73 ja siirtänyt palstaa 2 koskevat korvaukset (kuviot 41 ja 42) mainitun tilan kohdalle.

Riipi RN:o 5:60 määräala

Vesioikeus on määrännyt määräalan ja sillä olevat rakennukset lunastettavaksi käyttäen 2 000 m ² asti yksikköhintaa 6 mk/m ² ja loppuosan osalta yksikkö hintaa 3 mk/m ² . D on vaatinut yksikköhinnan korottamista. Kemijoki Oy on vaatinut lunastusvelvollisuuden poistamista tai toissijaisesti rakennuksista ja määräalasta maksettavan korvauksen alennettavaksi katselmuskirjassa esitetylle tasolle.

Hallinto-oikeus on todennut, että toisin kuin vesioikeuden päätöksessä on lausuttu, määräalalla oleva huvilarakennus sijaitsee vettyvällä alueella. Asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan lähes koko määräala jää veden alle ja tämän vuoksi hallinto-oikeus on katsonut vesilain 11 luvun 7 §:n 2 momentti huomioon ottaen kuten vesioikeus, että määräalan ja sillä olevien rakennusten osalta lunastamisen edellytykset ovat olemassa. Edellä mainitut yleiset korvausperiaatteet huomioon ottaen hallinto-oikeus on hyväksynyt vesioikeuden ratkaisun korvata 2 000 m ² rakennuspaikkana, mutta muun alueen osalta hallinto-oikeus on muuttanut korvauksen maapohjakorvaukseksi. Alueen tulvauhanalaisuus huomioon ottaen hallinto-oikeus on pitänyt vesioikeuden käyttämää yksikköhintaa rakennuspaikan osalta riittävänä. Koska vesioikeus on virheellisesti määrännyt korvattavaksi kuvion 95 tarkoittaessaan kuviota 98, hallinto-oikeus on korjannut korvausluettelon tältä osin.

Tila Junttila RN:o 19:27

Peltokuvioiden luokituksen tarkistaminen

Varis on vaatinut tarkistamaan peltokuvioiden luokitusta kotipalstan kohdalla. Vaatimus ei anna aihetta vesioikeuden päätöksen muuttamiseen

5. Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

5.1. Vaatimukset korkeimmassa hallinto-oikeudessa sikäli kuin nyt on kysymys

5.1.1. Sattasen kalastuskunta, Sodankylän kirkonkylän jakokunta ja Kersilön kalastuskunta ovat pyytäneet lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä ja valituksessaan muun muassa vaatineet, että Kemijoki Oy:lle määrätään kalatalousvelvoite tai kalatalousmaksu vesioikeuden määräämällä tai valittajien aikaisemmin esittämällä tavalla.

Hallinto-oikeus on hylännyt kalatalousvelvoitetta koskevat vaatimukset korvausratkaisuun viitaten ja katsonut, että korvaukset kattavat kaikki kalataloudelliset menetykset. Näin ei kuitenkaan ole, vaan koski- ja virtapaikkojen menetykset ja muun muassa tärkeiden kutualueiden menetykset johtavat huomattaviin kalataloudellisiin vaikutuksiin myös vahinkoalueen ulkopuolelle, eikä näitä vahinkoja voida korvata pelkästään vesialueiden haltijoille määrättävin korvauksin, vaan tästä aiheutuvat vahingot tulee kompensoida kalatalousvelvoitteella. Hallinto-oikeuden päätös perustuu tältä osin lain väärään soveltamiseen. Kaikissa muissa Kitisen voimalaitosrakentamiseen liittyvissä päätöksissä luvan saajalle on asetettu kalataloudellinen kompensaatiovelvoite, joten nyt annettu päätös poikkeaa ratkaisevalla tavalla aikaisemmasta oikeuskäytännöstä.

Lisäksi valittajat ovat vaatineet, että Kemijoki Oy velvoitetaan korvaamaan niiden oikeudenkäyntikulut hallinto-oikeudessa 766,94 eurolla (4 560 markalla) laillisine korkoineen sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa 578,57 eurolla (3 440 markalla), eli yhteensä 1 345,51 eurolla (8 000,04 markalla) laillisine korkoineen.

5.1.2. A asiakumppaneineen on pyytänyt lupaa valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä.

Valituksessaan valittajat ovat esittäneet seuraavat tilakohtaiset vaatimukset:

on vaatinut, että tila Taijaala RN:o 5:47, jonka pinta-ala on 0,6950 ha, on lunastettava kokonaan yksikköhintaan 7 mk/m ² . Tilasta on erotettu vapaa-ajanrakennuspaikka, jolle on myönnetty 21.6.1990 rakennuslupa, jota on jatkettu kaksi kertaa.

Tila Kodanpalo RN:o 5:57, jonka pinta-ala on 0,8300 ha on lunastettava kokonaan yksikköhintaan 6 mk/m ² . Tilasta on erotettu osayleiskaavan mukainen vapaa-ajanrakennuspaikka.

B on vaatinut, että tila Tuulaala RN:o 5:49, jonka pinta-ala on 0,6500 ha, on lunastettava kokonaan yksikköhintaan 7 mk/m ² . Tilasta on erotettu vapaa-ajanrakennuspaikka, jolle on myönnetty 21.6.1990 rakennuslupa, jota on jatkettu kaksi kertaa.

Tila Porokodanpalo RN:o 5:58, jonka pinta-ala on 0,8300 ha on lunastettava kokonaan yksikköhintaan 6 mk/m ² . Tilasta on erotettu osayleiskaavan mukainen vapaa-ajanrakennuspaikka.

C on vaatinut tilan Metsäpirtti RN:o 5:55 maapohjasta korvausta 8 mk/m ² . Tilan pinta-ala on 0,7000 ha ja siitä on erotettu ja rakennettu vapaa-ajanrakennuspaikka.

Tila Poropalo RN:o 5:56, jonka pinta-ala on 0,8580 ha, on lunastettava kokonaan yksikköhintaan 6 mk/m ² . Tilasta on erotettu osayleiskaavan mukainen vapaa-ajanrakennuspaikka, jolle on myönnetty rakennuslupa 31.5.1995.

D on lausunut, että pinta-alaltaan noin 0,4000 ha:n tilan Jokiranta RN:o 5:43, josta on erotettu ja rakennettu asuinrakennuspaikka, korvaukseksi on hyväksytty vesioikeuden määräämä 16 mk/m ² . Koko rakennuspaikan ranta-alue on pengerrettyä, rakentamiseen soveltuvaa tonttia.

Tila Raivaala RN:o 5:48 on lunastettava kokonaan yksikköhintaan 7 mk/m ² . Tilasta on erotettu vapaa-ajanrakennuspaikka, jolle on 21.6.1990 myönnetty rakennuslupa, jota on jatkettu kaksi kertaa.

Tila Poropeukalo RN:o 5:59 on lunastettava kokonaan yksikköhintaan 6 mk/m ² . Tilasta on erotettu osayleiskaavan mukainen vapaa-ajanrakennuspaikka, jolle on myönnetty rakennuslupa 31.5.1995.

Määräala tilasta Riipi RN:o 5:60 on lunastettava yksikköhintaan 8 mk/m ² . Tila on pinta-alaltaan 0,6400 ha ja sillä on rakennettu vapaa-ajanrakennuspaikka.

E on vaatinut, että itsenäinen saaritila Kotiniva RN:o 5:44, jonka pinta-ala on 2,5600 ha, on lunastettava kokonaan yksikköhintaan 8 mk/m ² . Saaressa on yksi rakennettu vapaa-ajanrakennuspaikka ja rakennusmahdollisuus ainakin toiselle vapaa-ajanrakennukselle.

Tilan Kurkisuvanto RN:o 5:45, jonka pinta-ala on 2,7100 ha, korvaukseksi on hyväksytty 7 313 markkaa. Tilasta on erotettu vapaa-ajanrakennuspaikka, jolle on myönnetty 26.4.1990 rakennuslupa, jota on jatkettu kaksi kertaa.

H ja J ovat vaatineet, että tilalla Mattila RN:o 3:46 oleva, pinta-alaltaan noin 0,4000 ha oleva erottamaton vapaa-ajan rakennuspaikka, jolle on myönnetty 13.2.1991 rakennuslupa, lunastetaan kokonaan yksikköhintaan 8 mk/m ² .

Tilojen Mattila RN:o 3:34, Kattila RN:o 3:47 ja Arjala RN:o 7:18 osalta Aikiot ovat lausuneet, että tilakokonaisuuden peltoalasta (16,6800 ha) jää veden alle 9,6880 ha (58 %), minkä lisäksi peltoalaa vettyy 1,3750 ha.

G on lausunut, että tilan Junttila RN:o 19:27 peltoalasta (9,7600 ha) jää veden alle 3,3620 ha (35 %), minkä lisäksi peltoalaa vettyy 3,3450 ha.

Keskeisenä oikeudellisena ja arviointiopillisena kysymyksenä asiassa on maapohjakorvauskysymyksiin liittyvä eri maankäyttölajien luokittelu. Hallinto-oikeuden käyttämissä maapohjakorvauksen yksikköhinnoissa ei ole suurta eroavaisuutta käyvän maapohjakorvauksen hintatason kanssa. Sen sijaan hallinto-oikeuden päätös katsoa rakennuspaikkojen osalta, että vesioikeuden lähivirkistysalueiksi määrittelemillä alueilla ei ole sellaista maa- ja metsätalousmaan arvosta poikkeavaa erityisarvoa, joka tulisi ottaa korvausta määrättäessä huomioon, johtaa merkittävään epäoikeudenmukaisuuteen. Hallinto-oikeus on määrännyt suuruudeltaan yli 2 000 m ² olevat tonttien ja rakennuspaikkojen ulkopuoliset alueet korvattavaksi käyttäen ainoastaan maa- ja metsätalousmaan yksikköhintoja. Vesioikeus on korvannut kyseiset alueet lähivirkistysalueina.

Vastaavaa arviointimenetelmää ei toimitus- ja oikeuskäytännössä ole aikaisemmin esiintynyt. Vanhan rakennuslain 121 §:n ja myös uuden maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:n mukaan rakennuspaikan on oltava alaltaan vähintään 2 000 m ² sekä rakennuksen laatuun ja kokoon nähden muutoinkin riittävän suuri ja rakentamistarkoitukseen sovelias. Myös useiden kuntien rakennusjärjestykset asettavat haja-asutusrakennuspaikan minimikooksi 2 000 m ² . Yleiskaavoissa usein edellytetään haja- asutusrakennuspaikan minimipinta-alaksi 5 000 m ² .

Maapohjakorvauksia arvioitaessa ja maankäyttöluokituksia tehtäessä ei voida lähteä siitä olettamasta, että ainoastaan rakennuslainsäädännön asettama rakennuspaikan minimipinta-ala 2 000 m ² on tonttimaana arvioitavaa ja loppuosa rakennuspaikasta arvioidaan maa- ja metsätalousmaana. Ilman puuston vaikutusta tonttimaan, noin 7 mk/m ² , ja metsätalousmaan, noin 0,20 mk/m ² , välinen arvoero on käytännössä noin 35-kertainen. Puuston arvolla ei lomarakennuspaikkojen kohdalla ole käytännön metsätaloudellista merkitystä, sillä rakennuspaikalla oleva puusto pyritään viihtyisyys- ja suojapuustona aina säilyttämään siinä laajuudessa, kuin se on mahdollista.

Hallinto-oikeuden päätös poikkeaa tältä varsin merkittävältä osin muualla Suomessa noudatetusta arviointikäytännöstä. Tie- ja lunastustoimituksissa korvataan pääsääntöisesti kaikki alle 2 hehtaarin suuruiset maa-alueet erityisarvoa omaavina alueina, mikäli rakennuslainsäädännön asettamat rakennuspaikan minimivaatimukset täyttyvät. Sellaista käytäntöä ei ole ennen nyt annettua hallinto-oikeuden päätöstä esiintynyt, että esimerkiksi yhden hehtaarin suuruisesta rakennuspaikasta korvattaisiin 2 000 m ² täydellä rakennuspaikan hinnalla ja loput pelkällä maa- ja metsätalousmaan arvolla. Edes rakennusluvan olemassa ololla ei ole ollut ratkaisevaa merkitystä, vaan asiaa on tarkasteltu siten, että olisiko rakennuslupa ollut rakennuspaikalle saatavissa. Tarvittaessa asiassa on pyydetty kunnan rakennustarkastajan lausunto. Joka tapauksessa on selvää, että alue, jolle on saatu rakennuslupa, täyttää rakennuspaikalle asetetut vaatimukset, vaikka rakentamista ei olisi aloitettukaan. Tämän vuoksi tulee myös rakennusluvan omaava erottamaton tontti korvata tonttimaana. Myöntäessään rakennusluvan rakennuslautakunta on katsonut, että rakennuspaikka täyttää tontille asetetut vaatimukset.

Myöskään rakennuspaikkojen vapaaehtoisissa kaupoissa ei ole koskaan havaittu, että esimerkiksi 6 000 m ² :n suuruisen lomarakennuspaikan maapohja olisi hinnoiteltu siten, että rakennuspaikan pinta-alasta vain 2 000 m ² olisi erityisarvoa omaavaa maata lopun ollessa maa- ja metsätalousmaata. Vesioikeudelle ja vesiylioikeudelle osoitetuissa valituksissa on tuotu esille mittava määrä esimerkkikauppoja eikä edes Kemijoki Oy:n tekemissä kaupoissa ei ole jaettu kauppahintaa kahteen osaan. Sen sijaan sellaisia kauppoja on yleisesti olemassa, jossa esimerkiksi pinta-alaltaan 1 hehtaarin suuruisen lomarakennuspaikan ympäriltä ostetaan metsämaata lähivirkistysalueeksi. Näissä kaupoissa, joissa ei yleensä siirry suoranaista rakennusoikeutta, maksetaan usein maapohjan ja puuston käyvän arvon ylittävä kauppahinta, sillä ostettava alue korottaa samalla lomarakennuspaikan arvoa ja lisää rakennuspaikan käyttömukavuutta. Nämä varsinaiset niin sanotut lähivirkistysalueet sijaitsevat rakennuspaikkojen läheisillä vesi- ja ranta-alueilla ja rakennuspaikkaa ympäröivissä metsissä.

Maapohjakorvauksia arvioitaessa ja maankäyttöluokituksia tehtäessä ei voida lähteä siitä olettamasta, että ainoastaan rakennuslainsäädännön asettama rakennuspaikan minimipinta-ala 2 000 m ² on tonttimaana arvioitavaa ja loppuosa rakennuspaikasta arvioidaan maa- ja metsätalousmaana. Nyt syntyneessä tilanteessa edes vesilain mukainen 1,5-kertainen korvaus ei riitä nostamaan rakennuspaikkojen osalta maapohjakorvausta siihen tasoon, että muutoksenhakijat saisivat edes 100 %:n korvauksen menetyksistään.

Keskimääräisen rakentamattoman lomarakennuspaikan pinta-ala on toteutuneissa kaupoissa keskimäärin reilut 6 000 m ² ja rakennettujen lomarakennuspaikkojen osalta yli 5 000 m ² . Kauppahinta-aineistossa ei ole todennäköisesti montakaan 2 000 m ² suuruista lomarakennuspaikkaa. Tämän suuruisia lomarakennuspaikkoja on lähinnä löydettävissä tiheään rakennettujen mereen rajoittuvien rantojen tuntumasta.

Seuraavassa on laskettu lunastettavaksi vaadittujen lomarakennuspaikkojen verotusarvot, jonka on laskennallisesti katsottu olevan noin kolmasosa käyvästä arvosta. Verotustietojen mukaan saadun arvon mukaan on laskettu 1,5-kertainen lunastushinta .

Tila - pinta-ala - verotusarvo - x 3 - x 1,5

Taijaala 5:47 - 6 950 m ² - 13 462 mk - 40 386 mk - 60 579 mk
Kodanpalo 5:57 - 8 300 m ² - 14 475 mk - 43 425 mk - 65 138 mk
Tuulaala 59:4 - 6 500 m ² - 13 125 mk - 39 375 mk - 59 063 mk
Porokodanpalo 5:58 - 8 300 m ² - 14 475 mk - 43 425 mk - 65 138 mk
Poropalo 5:56 - 8 580 m ² - 14 685 mk - 44 055 mk - 66 083 mk *
Raivaala 5:48 - 6 850 m ² - 13 387 mk - 40 161 mk - 60 242 mk
Poropeukalo 5:59 - 8 400 m ² - 14 550 mk - 43 650 mk - 65 475 mk
Määräala Riipi 5:60 - 6 400 m ² - 13 050 mk - 39 150 mk - 58 725 mk
Kotiniva 5:44 - 25 600 m ² - 27 450 mk - 82 350 mk - 123 525 mk **
Mattila 3:46 - 4 000 m ² - 10 500 mk - 31 500 mk - 47 250 mk

*) Verottajan määräämä verotusarvo 14 437 mk.
**) Verottajan määräämä verotusarvo on kahden rakennuspaikan mukaan 2 x 12 000 mk.

Näitä verotusarvon perusteella laskettuja hintoja voidaan pitää oikeina määrättäessä lomarakennuspaikkojen lunastushinta. Tilakohtaisesti kauppahintaselvitysten mukaan vaaditut hinnat vastaavat likimain verotusarvon mukaan laskettua hintaa. Poikkeuksen muodostaa Kitisen keskellä oleva saari (Kotiniva RN:o 5:44), jolla sen koko huomioon ottaen on vähintään kaksi jopa kolme lomarakennuspaikkaa. Ottamalla huomioon tämä ja saaren erikoisuus sekä kauneus, voidaan esitettyä yksikköhintaa (8 mk/m ² ) pitää perusteltuna.

Edellä esitetyn uuden hinnoitteluperusteen mukaan voidaan arvioida ja korvata myös muiden ei lunastettavaksi vaadittujen lomarakennuspaikkojen korvaushinnat. Esitetyt korvaushinnat samoin kuin verottajan hinnoitteluperusteen mukaan lasketut korvaushinnat alentavat rakennuspaikan yksikköhintaa pinta-alan kasvaessa. Näin vesioikeudelle ja hallinto-oikeudelle esitetyt pinta-alaan perustuvat maapohjan hinnoittelut tulee ottaa pohjaksi korvausten määräämiselle.

Lain edellyttämän täyden korvauksen periaatteen ideana on luovuttajan saattaminen pakkotoimitilanteessa samanlaiseen taloudelliseen asemaan, jossa hän on aikaisemminkin ollut. Myös vesilaki lähtee tästä periaatteesta. Ainoana keskeisenä poikkeuksena on vesilain 11 luvun 6 §, jonka perusteella tietyissä tilanteissa voidaan poiketa täyden korvauksen periaatteesta ylöspäin (ns. 1,5 -kertaisuus). Hallinto-oikeuden ottama periaatteellinen kanta rakennuspaikan maapohjakorvauksen määräämiseen on virheellinen ja ulottaa laillistuessaan oikeusvoiman tuleviin Lapin läänin vesirakennushankkeisiin. Vesivoimarakentamiseen liittyvissä rakennushankkeissa etenkin vesistön rannalla olevia rakentamattomia lomarakennuspaikkoja joudutaan usein saattamaan veden alle. Vaarana on se, että tulevissa hankkeissa hallinto-oikeuden luomaa uutta maapohjakorvausperiaatetta tullaan soveltamaan orjallisesti, mikä johtaisi maanomistajien kannalta merkittäviin taloudellisiin menetyksiin. Hallinto-oikeuden kannan soveltaminen erilaisissa lunastustilanteissa johtaisi siten varsin merkittävään epäyhdenvertaisuuteen eri maanomistajatahojen kesken riippuen siitä, mitä lakia tai menettelyä heihin sovelletaan. Omistusoikeuden rajoituksista tulee maanomistajalle määrätä korvaus täyden korvauksen periaatteen mukaisesti siitä riippumatta, mitä pakkotoimilakia heihin sovelletaan.

Lisäksi valittajat ovat vaatineet, että Kemijoki Oy velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa vesioikeudessa ja hallinto-oikeudessa aikaisemmin esitettyjen vaatimusten mukaisesti. Korkeimmassa hallinto-oikeudessa aiheutuneet kulut on vaadittu korvattavaksi 7 636, 40 eurolla (45 403,97 markalla) laillisine korkoineen.

5.2. Selvitykset korkeimmassa hallinto-oikeudessa

5.2.1. Lapin työvoima- ja elinkeinokeskuksen kalatalousyksikkö on kalastuskuntien ja jakokunnan valituksen johdosta antamassaan lausunnossa esittänyt, että Kitisen rakentamisen yhteydessä on aikaisemmin tehdyille voimalaitoksille asetettu istutusvelvoite myös syntyneille patoaltaille sivujokien istutusvelvoitteiden rinnalla. Taustalla on koko vesistön vaelluskalojen menetystä koskeva kompensaatio. Kitisen pääuomassa nämä istutukset on tehty taimenilla ja siioilla. Silti patoallaskohtaiset lisäistutusvelvoitteet on katsottu välttämättömiksi ja siksi kalatalousviranomainen on niitä johdonmukaisesti vaatinut. Näin on tilanne myös Kelukosken voimalaitoksen rakentamishankkeessa. Yleisen kalatalousedun heikkenemistä tai menetystä ei voida poistaa maksamalla korvauksia kalaveden omistajille. Kitisen virta-alueiden häviäminen aiheuttaa taimen- ja harjuskantojen lähes täydellisen katoamisen. Niiden osuus patoaltaan kalastossa on niin vähäinen, ettei niillä ole kalastuksellista merkitystä ilman hoitotoimia. Vähäarvoiset kalalajit muodostavat kalaston valtaosan.

Kitisen patoaltaiden kalaston kehitys on ollut 1980- ja 1990-luvulla odotusten mukainen. Altaan täyttyessä yläpuolisesta altaasta tulee samalla myös patoaltaan peruskalasto, jossa särkikalojen biomassa on vallitseva. Ensimmäisten vuosien aikana hauki-, ahven- ja siikasaaliitkin ovat melko hyviä, mutta tilanne muuttuu heikommaksi muutamassa (4-5 v) vuodessa. Siikakanta vähenee heikoksi taimenen ja harjuksen ollessa satunnaisia saaliissa. Näin tulee käymään myös Kelukosken patoaltaassa, ellei sen kalakantoja hoideta. Patoaltaan laajat matalat alueet länsipuolella ja Sattasjoen alaosassa ovat otollisia lisääntymisalueita kevätkutuisille kalalajeille, erityisesti särkikaloille. Tämä ennakoi tulevaa voimakasta särkikalastoa. Toisaalta patoaltaan sijainti nelostien vieressä houkuttelee lukuisia matkailijoita pysähtymään patoaltaan äärelle ja ehkä käyttämään jokamiehen kalastusoikeutta tai läänikohtaista viehelupaa paikallisen luvan ohella. Tällöin toteutuu tilanne, jossa yleisen kalatalousedun valvonnan kautta kalatalousvelvoite tulee relevantiksi.

Monet selvitykset kertovat, että Lapissa kalastava matkailija tai lappilainen vapaa-ajankalastaja haluaa mieluusti saaliikseen virtakaloja kuten harjusta ja taimenta. Ahven ja hauki eivät ole kovin tärkeitä särkikaloista puhumattakaa.

Näillä perusteilla kalatalousyksikkö on katsonut, että Kelukosken patoaltaalle tulee määrätä Lapin maaseutuelinkeinopiirin 13.6.1995 ehdottama ja Pohjois-Suomen vesioikeuden päätöksessä määrätty kalatalousvelvoite. Sen lisäksi on tarpeen myös kalaston, kalastuksen ja hoidon tulosten tarkkailuohjelma Lapin Työvoima- ja elinkeinokeskuksen hyväksymällä tavalla.

5.2.2. Lapin maanmittaustoimisto on A:n asiakumppaneineen tekemän valituksen johdosta antamassaan lausunnossa esittänyt, että toimitusarvioinnissa alueella, jolla ei ole detalji- tai yleiskaavaa, katsotaan rakennusmaaksi alueet, joilla on voimassa oleva rakennuslupa taikka poikkeuslupa. Muiden alueiden osalta asiaan vaikuttaa kohteen sijainti eli onko arvioitavassa kohteessa ylipäänsä rakennusmaan kysyntää sekä kohteen maaperän rakentamiskelpoisuus. Ranta-alueilla asiaa arvioidaan niin sanotulla kantakiinteistöperiaatteella, jossa otetaan huomioon rakentamiskelpoinen rantaviiva. Käytännössä ranta-alueen rakennuspaikkojen arvioinnissa usein selvitetään ympäristökeskuksen kanta rakennusoikeuteen alueella. Muilla alueilla tarvittaessa kysytään kunnan rakennustarkastajan kanta kohteen rakennusoikeuteen.

Kiinteistönmuodostus ei synnytä rakennusoikeutta eikä näin ollen automaattisesti muuta arvioitavaa kohdetta rakennusmaaksi. Pienet lohkotut kiinteistöt arvioidaan rakennusmaaksi edellä olevin perustein.

Yleiskaava-alueella rakennusmaata ovat kaavan mukaiset rakennuspaikat.

Rakennusmaan arvoon vaikuttaa rakennusmaan kysyntä arvioitavassa kohteessa. Yleisten suhdanteiden ohella arvioitavan kohteen sijainnilla on ratkaiseva merkitys rakennusmaan kysyntään. Merkittävien taajamien ja tunturikeskusten läheisyys lisää rakennusmaan kysyntää ja kohottaa rakennusmaan arvoa. Kysyntään ja arvoon vaikuttavia tekijöitä ovat myös sijainti suhteessa tiestöön ja muuhun infrastruktuuriin sekä vesistöön. Vesistön suuruus, rannan laatu, rakennuspaikan avautumisilmansuunta, puusto, maaperän rakentamiskelpoisuus ja vastaavat tekijät ovat rakennuspaikan arvoon vaikuttavia tekijöitä.

Rakennuspaikan arvo ei ole suoraan sidoksissa sen pinta-alaan. Erityisesti lomarakennuspaikkojen, mutta myös asuinrakennuspaikkojen pinta-ala Lapissa usein ylittää 2 000 m ² sekä haja-asutus- että yleiskaava-alueilla. Yleensä rakennuspaikan 2 000 m ² ylittävillä alueilla on maa- ja metsätaloudellista arvoa suurempaa arvoa rakennuspaikan lisä- tai suoja-alueena. Tämän alueen arvoon vaikuttaa muun muassa puusto ja maaperä. Pääosa rakennuspaikan arvosta syntyy kuitenkin rakennusoikeudesta. Näin ollen pinta-alan kasvu ei suoraan lisää rakennuspaikan arvoa, mikäli se ei samalla lisää rakennusoikeutta.

Maan arvo rakennetuilla ja rakentamattomilla rakennuspaikoilla on yleensä sama. Rakennetun rakennuspaikan korkeampi arvo johtuu maanomistajan toimenpiteistä rakennuspaikalla, esimerkiksi istutetusta pihakasvillisuudesta.

Rakennuspaikoilla on edellä mainituista tekijöistä johtuva yksilöllinen arvo. Rakennuspaikan arviointi edellyttää yleensä aina maastokatselmusta kohteessa ja kauppahintarekisterin perusteella selvitettävissä vertailukohteissa sulan maan aikaan.

Kitisen ja Sattasen ranta-alueet arvioitavassa kohteessa eivät ole sijainniltaan alueita, joilla olisi erityistä rakennusmaan kysyntää. Myöskään Sattasen kylällä taajamana ei ole merkittävää vaikutusta rakennusmaan kysyntään. Merkittävässä osassa kauppoja ostajana on ollut Kemijoki Oy. Sattasen kylässä viimeisen kuuden vuoden aikana on tehty vain muutama asuinrakennuspaikan kauppa. Toisaalta voimalaitoksen rakentamiseen liittyvä epävarmuus on voinut vaikuttaa kiinteistökauppojen määrään ranta-alueilla.

Lomarakennuspaikan ja asuinrakennuspaikan arvolla kohteessa ei välttämättä ole merkittävää eroa. Kohteen sijainti ja ominaisuudet ratkaisevat arvon. Vertailukauppa-aineiston perusteella asuin- ja lomarakennuspaikan arvo valituksenalaisissa kohteissa on välillä 10 000 - 50 000 markkaa kohteiden sijainnista ja muista ominaisuuksista riippuen. Peruskartan perusteella kohteet vaikuttaisivat pääosin rakentamiseen soveltuvalta kovalta maalta tiloja 5:45, 5:47, 5:48 ja 5:49 lukuun ottamatta. Mahdollisen lomarakennuspaikan sijaintia tilalla Mattila RN:o 3:46 ei käytettävissä olleen aineiston perusteella ole voitu paikallistaa. Karttatarkastelun perusteella kohteita ei kuitenkaan voi luotettavasti arvioida. Arviointi tulee perustaa kohteiden maastokatselmustietoihin.

5.1.3. Maanmittauslaitoksen keskushallinto on A:n asiakumppaneineen tekemän valituksen johdosta antamassaan lausunnossa esittänyt, että korvaaminen ja arviointimenetelmän valinta perustuvat korvausarviointia säätelevään lainsäädäntöön, tässä tapauksessa ensisijaisesti vesilakiin ja toissijaisesti lunastuslakiin. Koska valitustapauksessa on kysymys kiinteän omaisuuden luovuttamisesta tai käyttöoikeuden perustamisesta, korvausta määrättäessä sovelletaan lunastuslain säännöksiä korvauksen määräämisen perusteista (vesilain 11 luvun 5 §). Lähtökohtana on, että korvaus arvioidaan ensimmäisessä vaiheessa täyttä korvausta vastaavasti ja tapauksesta riippuen korvaus määrätään maksettavaksi vesilain 11 luvun 6 §:n mukaisesti puolitoistakertaisena.

Arvioinnissa on otettava huomioon muun muassa nykyinen käyttötarkoitus ja todennäköinen tuleva käyttötarkoitus, mihin kokonaisuuteen omaisuus kuuluu ja minkä ajankohdan mukaisesta arvosta on kysymys. Kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain 42 §:n 1 momentin mukaan jokainen lunastuksen kohde ja lunastuksesta aiheutuva erilaatuinen haitta ja vahinko sekä hyöty on erikseen selvitettävä ja arvioitava mainiten ne perusteet, joiden varaan arvio rakentuu. Lisäksi kukin lunastettava omaisuus on arvioitava kokonaisuutena.

Täysi korvaus määritetään ensisijaisesti käypään hintaan perustuen. Käyvällä hinnalla tarkoitetaan kohteesta paikkakunnalla todennäköisesti maksettavaa hintaa vapailla markkinoilla. Lunastusuhka, voimalan haittavaikutukset ja tilapäiset hintavaihtelut eivät saa vaikuttaa hintaan. Sovellettava arviointimenetelmä on kauppa-arvomenetelmä. Siinä kohteen arvo määritetään suoraan vertailukauppoihin perustuen taikka käyttämällä vertailuaineistoon tilastomatemaattista monimuuttujamenetelmää tai muuta vastaavaa vertailumenetelmää. Jälkimmäisissä tapauksissa voi kysymykseen tulla aikaisemmin tuotettu tutkimustieto tai menetelmään soveltuva aineisto kerätään arviointitehtävän yhteydessä. Vertailukohteista kerätään kauppahintatietojen ohella kohteen taustatietoja.

Alle 2 hehtaarin rantarakennuspaikat ovat yleensä yhden rakennuspaikan sisältäviä tontteja. Maanmittauslaitoksen keskushallinnon mielestä rantarakennuspaikan arvoon sisältyvä rakennusoikeuden arvo jakaantuu tällöin tasaisesti koko tontin alueelle eikä tonttikokoa olevaa käyttöyksikköä ole syytä jakaa eriarvoisiin osiin. Myös oikeuskäytännössä on kaavatonttien osat (rakennuspaikka/pysäköintipaikka) katsottu samanarvoisiksi.

Selvitysten mukaan tärkeimmät hintatekijäryhmät ovat sijaintiin liittyvät tekijät ja rakennuspaikkakohtaiset tekijät. Sijainti on etäisyyssijaintia kysyntäkeskuksiin (taajamat, laskettelukeskukset) nähden tai paikallissijaintia (kulkuyhteys, palvelutaso). Tärkeimmät rakennuspaikkakohtaiset tekijät ovat kohteen pinta-ala, sijaintivesistö (meri, järvi kokoluokittain, joki), kaavatilanne, koko kiinteistö vai määräala, avautumisilmansuunta, rannan laatu sekä sijainti mantereella tai saaressa.

Hintamalleissa rakennuspaikan pinta-ala on hintaan vaikuttava tekijä siten, että yksikköhinta (mk/m ² ) pienenee selvästi tontin pinta-alan kasvaessa. Tämä on yleinen ilmiö rakentamiseen tarkoitetuilla alueilla.

Lomarakennuspaikan hinta voidaan ilmoittaa joko kokonaishintana tai yksikköhintana, joiden kummankin täydennykseksi tarvitaan vastaava pinta-alatieto. Monissa yhteyksissä on päädytty esittämään alle 2 hehtaarin lomakiinteistöjen keskimääräiset kauppahinnat kokonaiskauppahintana, joille ilmoitetaan vastaava tontin keskikoko. Tämä on havainnollinen esitysmuoto, koska ostaja hakee rakennuskelpoista tonttia ja alle kahden hehtaarin tonteilla on tavallisesti kysymys vain yhdestä rakennuspaikasta.

Rakennusjärjestyksen määräyksistä riippuen haja-asutusalueen tonttien pinta-alakeskiarvot vaihtelevat kunnittain. Lapin maakunnassa rantaan rajoittuvien haja-asutusalueen lomakiinteistöjen pinta-alakeskiarvo vuonna 2000 oli 6 753 m ² , mediaanihinta 37 600 mk ja keskiarvohinta 46 617 mk (Kiinteistöjen kauppahintatilasto 2000). Edelleen kauppahintatilaston mukaan Lapin maakunnan alueella rannalla sijaitsevien alle 5 000 m ² lomakiinteistöjen keskiarvohinta oli 14 mk/m ² , 5 000-20 000 m ² lomakiinteistöjen keskiarvohinta oli 6 mk/m ² ja yli 20 000 m ² lomakiinteistöjen keskiarvohinta 4 mk/m ² .

Lunastettavat kohteet on arvioitava erillisinä käyttöyksiköinä eli lomarakennuspaikkoina. Normaali puusto sisältyy tontin hintaan. Hakkuukelpoinen puusto, jonka määrä ylittää normaalin viihtyvyyspuuston, voidaan erikseen arvioida ja lisätä korvaukseen. Korvaus tarpeettomasta rakennusluvasta lisätään kokonaiskorvaukseen.

Valittajien tilojen osalta ei Maanmittauslaitoksen keskushallinnolla ole ollut käytettävissään tarkkoja tonttikohtaisia maastokatselmustietoja. Tästä syystä lausunnossa on esitetty arviointimenetelmän soveltamista vain teoriatasolla.

Valittajien esittämissä kohteissa tulisi lisäksi ottaa huomioon ainakin tontin rakennettavuus ja rannan laatu. Koska valituskohteiden tonteille on myönnetty rakennuslupa tai ne ovat yleiskaavan mukaisia rakennuspaikkoja, voidaan rannan huonon laadun perusteella alentaa hintaa noin 16 %. Jos tontin rakennuskelpoisuus asetetaan kyseenalaiseksi maapohjan pehmeyden ja tulvauhan vuoksi, voi alennus olla esitettyä suurempikin. Myös puuttuva tieyhteys alentaa tontin hintaa, jollei tätä ole otettu jo huomioon vertailukauppojen valinnassa. Valituksenalaisissa kohteissa puuttuva tieyhteys hoidetaan vesialueen ylittämisenä, mikä on verrattavissa saariolosuhteisiin. Sen voi arvioida vaikuttavan tontin hintaa alentavasti noin 20 %.

Tila Kotiniva RN:o 5:44 on saari (2,56 ha), jonne on rakennettu yksi loma-asunto. Valittaja on vaatinut korvausta kahden rakennuspaikan mukaan, vaikka tilalle ei ole haettu toista rakennuslupaa. Kaavatilanne ei selviä asiakirjoista. Verotoimiston laskelman mukaan tilalle on määrätty kiinteistövero kahden rantarakennuspaikan mukaan.

Maanmittauslaitoksen keskushallinnon mielestä Kotinivan tilan RN:o 5:44 lisärakentamismahdollisuus ilman voimalaitoshanketta on selvitettävä. Jos rakentaminen ei olisi ollut mahdollista, voidaan koko tila arvioida suurena tonttina ja alentaa korvausta saariolosuhteen perusteella ja tontin laadun perusteella erikseen. Jos taas rakentaminen olisi mahdollista, arvioidaan tila kahtena pienempänä tonttina, joille otetaan huomioon rannan laatu ja saariolosuhteet.

Lausunnossa esitettyyn viitaten Maanmittauslaitoksen keskushallinto on katsonut, että hallinto-oikeuden päätös rantarakennuspaikkojen hinnoitteluperiaatteen osalta on virheellinen. Tilakohtaiset lunastushinnat on arvioitava menetelmällä, joka ottaa huomioon koko tontin käyttämisen lomarakennusmaaksi.

5.3. Kemijoki Oy:n selitys

Sattasen kalastuskunnan, Sodankylän kirkonkylän jakokunnan ja Kersilön kalastuskunnan valituksen johdosta yhtiö on lausunut, että Kitiselle, Kelukosken yläaltaalle ja Sattasjoelle on jo aiempien lupapäätösten nojalla määrätty istutusvelvoitteita. Velvoitteen perusteella Kelukosken altaalle ja Sattasjokeen istutetaan 3-kesäisiä järvitaimenia, 1-kesäisiä vaellussiikoja ja 2-vuotiaita kirjolohia. Siian istutuksia on vähennetty ja ne on korvattu isommilla järvitaimenilla ja pyyntikokoisilla kirjolohilla.

Istutettavat lajit ja määrät ovat, Kelukosken yläaltaan nykyinen pinta-ala ja luontainen kalasto huomioon ottaen, uusimpien istutussuositusten mukaisia.

Kitisen rakentamisen yhteydessä on aikaisemmin tehdyille voimalaitoksille asetettu istutusvelvoitteet, mutta ei ole määrätty kalataloudellisia korvauksia lukuun ottamatta Kurkiaskan päätöstä, jossa kuivaksi jäävälle pohjapadon yläpuoliselle alueelle määrättiin koski- ja virta-alueen tuotto korvattavaksi kalastusoikeuden omistajille. Koska Vaasan hallinto-oikeuden päätöksessä määrätään kalaveden tuoton ja osin lupatulojen menetys korvattavaksi kalastuskunnille, olisi istutusvelvoite korvausten kanssa päällekkäinen kompensaatio.

Koska voimalaitoksen rakentaminen on muuttanut kysymyksessä olevaa vesistöä taimenelle ja harjukselle osin sopimattomaksi, uusilla istutusvelvoitteilla ei ole mahdollista lisätä pyydystettävää kalakantaa siten, että lisäys kompensoisi hankkeesta mahdollisesti aiheutuvaa taimenien ja harjusten lisääntymismahdollisuuksien heikkenemistä.

Yleinen kalatalousetu tulee turvatuksi alueelle aiemmin määrätyillä arvokalaistutuksilla. Kelukosken yläaltaan vesipinta-ala on lisääntynyt 277 hehtaarista 1 015 hehtaariin, minkä johdosta alueen kalaston tuotto tulee kääntymään. Mikäli kalastus kehittyy tuottoa vastaavaksi, tullaan alueelta saamaan saalista aikaisempaa enemmän.

A:n ja hänen asiakumppaniensa valituksen johdosta yhtiö on lausunut, että kiinteistön omistajan tulee saada menetyksestään käyvän hinnan mukainen täysi korvaus. Ottamatta kantaa määrättyyn neliörajaan tonttikorvauksia määritettäessä, on tärkeämpää, minkä lopputuloksen käytetty laskentatapa antaa.

Valittajat ovat perusteluissaan esittäneet rantaan rajoittuvien lomarakennuskauppojen pinta-aloja ja lukumäärätietoja Lapissa vuosina 1995-1999 kauppahintatilastoista kerättynä. Keskimääräisen lomatontin pinta-ala on taulukon perusteella hieman yli 6 000 m ² . Keskipinta-alojen lisäksi oleellinen tieto on tehtyjen kauppojen hintataso. Samaa lähdeaineistoa tutkien voidaan todeta, että esimerkiksi kyseisten kauppojen mediaanihinnat ovat Sodankylän alueella olleet seuraavat:

1995: 2.87 markkaa / neliö
1996: 6,6 markkaa / neliö
1997: 2,0 markkaa / neliö
1998: 4,0 markkaa / neliö
1999: 2,0 markkaa / neliö

Keskihintataso osoittaa, että tällä alueella ei ole kysyntää lomarakennuspaikoista.

Alueella tehdyt kaupat ovat suurimmalta osin Kemijoki Oy:n tekemiä maanostoja voimalaitosalueelta. Kemijoki Oy:n vahinkoalueella tekemiä kauppoja ei tule kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain 31 §:n perusteella ottaa huomioon käyvän hinnan määrittämisessä.

Tilakohtaisissa perusteluissaan yhtiö on lausunut, että tilojen Taijaala RN:o 5:47, Raivaala RN:o 5:48 ja Tuulaala RN:o 5:49 alueet ovat tulvanalaisia ja vaikeakulkuisia eikä niillä ole todellista tonttimaan arvoa.

Tilan Metsäpirtti RN:o 5:55 vahinkoalue on kauttaaltaan tulvauhanalaista aluetta. Lisäksi tonttimaana korvattavaksi vaaditut alueet ovat enimmillään 100 metrin päässä lomarakennuksesta.

Tilojen Poropalo RN:o 5:56, Kodanpalo RN:o 5:57, Porokodanpalo RN:o 5:58 ja Poropeukalo RN:o 5:59 alueelle ei ole ollut tieyhteyttä ennen voimalaitoshankkeen toteuttamista, joten kulku niille on tapahtunut joen yli. Tilat ovat osittain tulvauhanalaista aluetta.

Määräala tilasta Riipi RN:o 5:60 (nykyään 5:73) on kokonaan tulvauhanalainen eikä sillä ole todellista tonttimaan arvoa. Rakennus on rakennettu tietoisesti tulvauhanalaiselle alueelle.

Tila Kotiniva RN:o 5:44 on saaressa ja se on osittain tulvauhanalaista aluetta.

Tilan Mattila RN:o 3:46 esitetty rakennuspaikka on joen takana suoalueiden keskellä eikä sillä ole todellista arvoa rakennuspaikkana.

Yhteenvetona yhtiö on todennut, että kaikki vaatimukset hallinto-oikeuden määräämien maapohjakorvausten korottamisesta ovat aiheettomia ja perusteettomia. Päätöksessä määrätty korvaustaso ylittää nyt kysymyksessä olevien rakennuspaikkojen käyvän arvon.

Lisäksi yhtiö on vaatinut, että valittajien oikeudenkäyntikuluvaatimukset hylätään aiheettomina ja lakiin perustumattomina.

5.4. Lausuntojen ja selityksen johdosta annetut vastaselitykset

5.4.1. Sattasen kalastuskunta on vastaselityksessään lausunut, että istuttamalla esimerkiksi kesänvanhoja harjuksia, 2- tai 3-vuotiaita taimenia tai pyyntikokoisia kirjolohia, voidaan tehokkaalla tavalla kompensoida poikastuotantoalueiden menetykset, sillä alueet sopivat edelleen edellä mainittujen lajien elinympäristöksi. Istutuksilla voidaan ohittaa poikasvaihe, jolle ei enää ole edellytyksiä poikastuontatoalueiden menetyksen seurauksena. Kalatalousvelvoite voi istutusten sijaan olla jokin muu kompensoiva toimenpide. Kalatalousmaksua voidaan käyttää myös muuhun kuin istutuksiin.

Aikaisemmilla, muita voimalaitoshankkeita koskevilla korvausratkaisuilla ei ole miltään osin voitu kompensoida nyt vireillä olevasta hankkeesta aiheutuvaa haittaa ja vahinkoa. Maa-alueen muuttuminen vesialueeksi ei myöskään poista entiselle vesialueelle aiheutuvaa vahinkoa.

5.4.2. A asiakumppaneineen on vastaselityksessään lausunut, että Maanmittauslaitoksen keskushallinto on lausunnossaan aivan oikein katsonut, että rantarakennuspaikan arvoon sisältyvä rakennusoikeuden arvo jakaantuu tasaisesti koko tontin alueelle ja että hallinto-oikeuden päätös rantarakennuspaikkojen hinnoitteluperiaatteen osalta on virheellinen. Tilakohtaiset lunastushinnat on keskushallinnon mielestä arvioitava menetelmällä, joka ottaa huomioon koko tontin käyttämisen rakennusmaaksi.

Myös Lapin maanmittaustoimiston lausunto tukee pitkälti maanmittauslaitoksen keskushallinnon ja vastaselityksen antajien näkemyksiä asiassa.

Millään oikeusasteella ei ole ollut selkeää kuvaa korvauksen määräytymisperusteista. Lähimpänä oikeaa hintaa on ollut Pohjois-Suomen vesioikeus, jonka korvaukset kuitenkin antavat liian pienen loppusumman. Useat rakennuspaikan (2 000 m ² ) kohdalla käytetyt yksikköhinnat vastaavat vaatimusten yhteydessä esitettyjä yksikköhintoja. Tämä osoittaa hintatason oikeellisuuden, jolloin korvausten laskemisen ei tulisi olla vaikeaa.

Tilojen Kodanpalo RN:o 5:57, Porokodanpalo RN:o 5:58, Poropalo RN:o 5:56 ja Poropeukalo RN:o 5:59 rakennuspaikat sijaitsevat sorakankaalla, jolloin niiden rakennettavuus on hyvä. Muiden tilojen rakennettavuus vastaa vähintään esimerkkikauppojen maapohjan rakennettavuutta. Määräalalla Riipi RN:o 5:60 oleva rakennus on painunut sen toisesta päästä. Painuminen ei ole johtunut suurestikaan rakennuspaikan huonosta maapohjasta, vaan virheellisestä perustamistavasta. Puuttuva routaeristys on liikuttanut eri tavalla pilareita, jolloin rakennus on ollut keväisin takasivustaltaan alempana.

Hallinto-oikeuden ja vesioikeuden pahin hinnoitteluvirhe on tapahtunut lunastettavaksi tulleen saaren tilan RN:o Kotiniva 5:44 kohdalla. Tämän 2,56 ha:n saaren lunastushinta (33 788 mk = 0,88 mk/m ² ) on laskettu likimain saman suuruiseksi kuin Kitisen takana olevien lunastettavien yleiskaavan mukaisten tonttien hinnat. Saaren rakennusoikeutta ei yhden lomarakennuksen rakentamisella ollut vielä kokonaan käytetty. Käyttämätön rakennusoikeus ja saaren erikoisuus nostavat koko saaren arvoa huomattavasti korkeammaksi kuin annetut korvauspäätökset osoittavat. Ilman allasta saaren huolto esimerkiksi rakennustarkoituksissa olisi ollut mahdollista joen pohjaa pitkin.

Tilan Jokiranta RN:o 5:43 korvattavat pinta-alat ovat muuttuneet toimituksen aikana, koska maanomistaja on tehnyt tontilleen maan pengerrystä. Yksikköhintaan tämän ei olisi pitänyt vaikuttaa, ainoastaan saatuun lopputulokseen. Hallinto-oikeus on korvannut 610 m ² :n pinta-alan vaaditun yksikköhinnan 16 mk/m ² mukaan (kuivan alueen pinta-ala 1 390 m ² ). Loppuosa maapohjasta on korvattu maapohjakorvauksena, joksi saadaan 1 700 mk/ha (metsämaana). Korvaus ei voi olla oikea, koska naapurissa rakentamattoman pajukkoa kasvavan maa-alueen yksikköhinnaksi on saatu odotusarvomaana 40 000 mk/ha. Hallinto-oikeus on ollut oikeassa siinä, ettei asuinrakennustontilla voi olla odotusarvomaan hintaista aluetta, mutta täysin väärässä siinä, että osa tontista korvataan metsämaana. Maanmittauslaitoksen antaman lausunnon perusteella tulee koko tontin alue (4 050 m ² ) korvata asuinrakennusmaana yksikköhinnan 16 mk/m ² mukaan ottamalla huomioon veden alle jäävän maan ja vettyvän maan kertoimet. Näin korvaukseksi saadaan

veden alle: 450 m ² x 16 mk/m ² x 1,5 = 10 800 mk
vettyvää: 2 210 m ² x 16 mk/m ² x 0,5 = 17 680 mk
yhteensä: 28 480 mk

Edellä oleva laskelma osoittaa, että vesioikeuden tekemä laskelma menetyksestä on oikea.

Korkeimman hallinto-oikeuden tulisi asiassa vähintäänkin pysyttää vesioikeuden maapohjakorvauspäätös kirjallisen selityksen antajien tilojen kohdalla, vaikka sekin on arviointiperusteen osalta osin virheellinen.

Tämä arviointitapa on kuitenkin Kemijoki Oy:n viittaaman täyden korvauksen periaatteen mukaisen lopputuloksen kannalta parempi arviointitapa kuin hallinto-oikeuden suorittama arviointitapa, vaikka se johtaa lopputuloksen osalta useiden tilojen osalta selvästi täyttä korvausta alhaisempaan lopputulokseen. Ero suurimmillaan noin 50 %.

Paras ratkaisu olisi suorittaa maastossa tilakohtainen arviointi ja antaa kunkin rakennuspaikan osalta erillinen maastossa tapahtuvaan tilakohtaiseen arviointiin perustuva päätös.

Kemijoki Oy ei ole selityksessään varsinaisesti kiistänyt hallinto-oikeuden käyttämän arviointiperusteen virheellisyyttä. Kemijoki Oy, Maanmittauslaitos ja kirjallisen vastaselityksen antajat ovat arviointiperusteen virheellisyydestä hyvin pitkälti samaa mieltä. Kemijoki Oy on selityksessään lisäksi aivan oikein katsonut, että kiinteistön omistajan tulee saada menetyksestään täysi korvaus. Yhtiö kuitenkin katsonut, että hallinto-oikeuden käyttämä korvausten laskentatapa on arviointiperusteesta riippumatta johtanut korvauspäätökseen, joka on lopputuloksen kannalta oikea ja täyden korvauksen periaatteen mukainen.

Voimalaitoshanke on ollut paikkakunnalla tiedossa pitkään. Hanke on vaikuttanut kiinteistökauppojen määrään ja myös hintaan ranta-alueilla. Syntyneessä tilanteessa syntyvät ostajan markkinat. Kemijoki Oy on pystynyt kaupoillaan määrittämään alueen hintatason, sillä maanomistajien kannalta vaihtoehtona on pitkällinen korvausprosessi pakkotoimimenettelyssä. Kemijoki Oy:llä on tuskin ollut intressiä maksaa vapaaehtoisessa kaupassa merkittävää ylihintaa, sillä pakkotoimimenettelyssä kaupan kohteena oleva omaisuus on saatavissa menettelyssä määrättävällä korvaustasolla yhtiön omistukseen.

Tilan Riipi RN:o 5:60 määräalalla (D) olevalle rakennuspaikalle on myönnetty rakennuslupa ja rakennus on toteutettu rakennusluvan mukaisesti. Rakennuspaikka on tulvauhan alainen ja rakenneratkaisuissa on otettu huomioon se, että rakennuspaikka on pahimpina tulvavuosina veden vaivaama keväisin. Rakennuspaikan tulvauhanalaisuus on ollut tiedossa katselmustoimituksessa sekä vesioikeuden ja hallinto-oikeuden käsittelyssä. Rakennuksen osittainen painuminen on johtunut perustamistavassa olleesta virheestä, joka on vaikuttanut rakennuksen arvoon.

Tilan Raivaala RN:o 5:48 rakennuspaikan alueella etenkin kevättulvat saattavat olla voimakkaita. Käytännössä kaikki rantarakennuspaikat ovat keväisin tulvauhan alaisia, mikä seikka otetaan huomioon rakennuksen rakennuspaikan valinnassa ja tarvittaessa myös rakennuksen rakenneratkaisuissa. Varsinaisina kesäkuukausina olosuhteet rakennuspaikoilla ovat huomattavan erilaiset.

Katselmusmiehille, vesioikeudelle ja hallinto-oikeudelle esitetyt rantarakennuspaikan vertailukaupat ovat käytännössä kaikki sellaisia, että niille nousee kevättulva. Samanlaisia ovat myös Kemijoki Oy:n ostamat rantarakennuskohteet. Näistä kohteista yhtiö on maksanut täyden hinnan vähentämättä hetkellisen kevättulvan vaikutusta maksetusta kauppahinnasta.

Suomen perustuslain 15 §:ssä säädetään yleisestä omaisuuden suojasta. Perustuslain mukaan jokaisen omaisuus on turvattu. Omaisuuden pakkolunastuksesta yleiseen tarpeeseen täyttä korvausta vastaan säädetään lailla. Mikäli hallinto-oikeuden päätös arviointiperusteen tai korvausten lopputuloksen osalta hyväksyttäisiin, loukkaisi päätös vastaselityksen antajien perustuslaissa turvattua omaisuudensuojaa.

A asiakumppaneineen on vaatinut, että Kemijoki Oy velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa korkeimmassa hallinto-oikeudessa arvonlisäveroineen yhteensä 7 636,40 eurolla laillisine korkoineen. Valittajat ovat lisäksi uudistaneet vesioikeudessa ja hallinto-oikeudessa esittämänsä oikeudenkäyntikuluvaatimukset.

Vielä valittajat ovat vaatineet, että korkein hallinto-oikeus toimittaa asiassa katselmuksen.

5.5. Merkinnät

Korkein hallinto-oikeus on 22.11.2001 tekemällään päätöksellä myöntänyt

1. Sattasen kalastuskunnalle, Sodankylän kirkonkylän jakokunnalle ja Kersilön jakokunnalle luvan valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä kalatalousvelvoitetta koskevalta osalta, sekä

2. A:lle asiakumppaneineen luvan valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä maapohjakorvausten osalta.

Sodankylän kirkonkylän jakokunta ja Kersilön kalastuskunta ovat korkeimpaan hallinto-oikeuteen 23.4.2002 saapuneella kirjeellä peruuttaneet valituksensa ilmoittaen samalla, että Sattasen kalastuskunta jatkaa asiassa valittajana.

6. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. Lausunnon antaminen Sodankylän kirkonkylän jakokunnan ja Kersilön kalastuskunnan vaatimusten johdosta raukeaa.

2. A:n ja hänen asiakumppaniensa vaatimus katselmuksen toimittamisesta hylätään.

3. Sattasen kalastuskunnan valitus hyväksytään. Hallinto-oikeuden päätöksen kalatalousvelvoitteita koskevaa lupaehtoa 9. muutetaan siten, että vesioikeuden vastaavan lupaehdon ensimmäinen kappale saatetaan voimaan ja lupaehdon kolmannessa kappaleessa olevaa määräaikaa muutetaan ja neljättä kappaletta muutetaan. Muutosten jälkeen lupaehto 9. kuuluu seuraavasti:

"9. Kalatalousvelvoitteet

Luvan saajan on vuosittain istutettava Kelukosken patoaltaaseen 500 taimenta sekä Sattasjokeen 200 taimenta ja 400 harjusta. Taimenistukkaiden on oltava yli 30 cm:n pituisia ja harjusten yksikesäisiä. Istutukset on suoritettava ensimmäisen kerran voimalaitoksen käyttöönottovuonna.

Matarakosken voimalaitoksen alapuolisten koskien perkaustöiden jälkeen luvan saajan on seuraavan kesäkuun loppuun mennessä istutettava samentumisalueille 1 000 kg pyyntikokoista kirjolohta.

Luvan saajan on viimeistään yhden vuoden kuluttua tämän päätöksen antamisesta toimitettava Lapin työvoima- ja elinkeinokeskukselle sekä Sodankylän kirkonkylän, Sattasen ja Kersilön kalastuskunnille selvitys kevätkutuisten kalojen ja mateen nousuvaelluksesta Sattasjoen yläosalle aiheutuvasta vahingosta ja haitasta ja niiden määrästä sekä suunnitelma kustannusarvioineen kalojen nousuesteen rakentamisen mahdollisuuksista padotusrajan lähelle. Mikäli selvitys osoittaa nousuesteen rakentamisen olevan tarpeellista, luvan saajan on pantava nousuesteen rakentamista koskeva hakemusasia vireille kolmen kuukauden kuluessa selvityksen toimittamisesta Lapin työvoima- ja elinkeinokeskukselle. Myös työvoima- ja elinkeinokeskus tai kalastuskunnat voivat panna hakemuksen vireille kolmen kuukauden kuluessa selvityksen saamisesta.

Jos olosuhteet olennaisesti muuttuvat, voi Pohjois-Suomen ympäristölupavirasto luvan haltijan, haittaa kärsivän tai kalatalousviranomaisen hakemuksesta muuttaa lupaehtoa. Kalataloudellisesti epätarkoituksenmukaiseksi osoittautunutta velvoitetta voidaan lisäksi tarkistaa, jos velvoitteen kalataloudellista tulosta voidaan parantaa sen toteuttamiskustannuksia merkittävästi lisäämättä."

4. G:n valitus samoin kuin H ja J:n valitus peltokuvioiden luokituksen tarkistamisesta hylätään.

5. A:n ja hänen asiakumppaniensa valitus hyväksytään maapohjakorvausten osalta. Hallinto-oikeuden ja vesioikeuden päätökset kumotaan ja asia palautetaan A:n omistamien tilojen Taijaala RN:o 5:47 ja Kodanpalo RN:o 5:57, n omistamien tilojen Tuulaala RN:o 5:49 ja Porokodanpalo RN:o 5:58, C:n omistamien tilojen Metsäpirtti RN:o 5:55 ja Poropalo RN:o 5:56, D:n omistamien tilojen Jokiranta RN:o 5:43, Raivaala RN:o 5:48, Poropeukalo RN:o 5:59 ja määräalan tilasta Riipi RN:o 5:60, E:n omistamien tilojen Kotiniva RN:o 5:44 ja Kurkisuvanto RN:o 5:45 sekä H ja J:n omistaman tilan Mattila RN:o 3:46 maapohjakorvausten osalta Pohjois-Suomen ympäristölupavirastolle uudelleen käsiteltäväksi.

6. Sattasen kalastuskunnan ja A:n ja hänen asiakumppaneidensa valituslupahakemukset hylätään muilta kuin edellä merkintäkohdassa (5.5) mainituilta osin.

7. Kemijoki Oy velvoitetaan korvaamaan Sattasen kalastuskunnan oikeudenkäyntikulut korkeimmassa hallinto-oikeudessa 1 345,51 eurolla ja n ja hänen asiakumppaniensa oikeudenkäyntikulut 7 363,40 eurolla, molemmat oikeudenkäyntikulut viivästyskorkoineen, joka määräytyy korkolain 4 §:n 1 momentissa (340/2002) tarkoitetun korkokannan mukaisesti siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tämän korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen antamisesta.

Perustelut:

1. Sodankylän kirkonkylän jakokunta ja Kersilön kalastuskunta ovat tänne 23.4.2002 saapuneessa kirjoituksessa peruuttaneet valituksensa.

2. Katselmuksen toimittaminen ei, kun otetaan korkeimman hallinto-oikeuden päätöksen lopputulos huomioon, ole asian selvittämisen kannalta tarpeellista.

3. Kelukosken voimalaitosta koskeva hakemus on asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan tullut Pohjois-Suomen vesioikeudessa vireille 20.6.1994, minkä vuoksi asiaan on kalatalousvelvoitteita koskevalta osalta 1.8.1994 voimaan tulleen vesilain (553/1994) voimaantulosäännös huomioon ottaen sovellettava vesilain 2 luvun 22 §:ää sellaisena kuin se on 1.12.1987 voimaan tulleessa vesilain muutoksessa (467/1987), kuitenkin niin, että 2 luvun 22 §:ää sovelletaan sellaisena kuin se on 1.8.1994 voimaan tulleessa vesilaissa lain voimaan tultua myös aikaisemmin annettuihin päätöksiin taikka niissä asetettujen velvollisuuksien muuttamiseen tai tarkistamiseen. Sanottu lainkohta kuului seuraavasti:

"Jos vesistöön rakentamisesta aiheutuu kalakannalle ilmeistä vahinkoa, on luvan saaja velvoitettava istuttamaan kaloja ja ryhtymään muihin tarvittaviin toimenpiteisiin kalakannalle aiheutuvien vahinkojen vähentämiseksi sillä vesialueella, johon toimenpiteen vahingollinen vaikutus ulottuu (kalanhoitovelvoite) .

Jos kysymyksessä olevaa vesistöä varten on laadittu maa- ja metsätalousministeriön hyväksymä suunnitelma kalakannan suojelemiseksi, vesioikeuden on otettava se tarpeen mukaan huomioon kalanhoitovelvoitteesta määrättäessä.

Jos kalakannan säilyttämiseksi tarkoitettujen toimenpiteiden suorittaminen aiheuttaisi niillä saavutettavaan hyötyyn verrattuna kohtuuttomia kustannuksia rakentajalle taikka kalanhoitovelvoitteen määräämistä ei muusta syystä ole pidettävä tarkoituksenmukaisena, rakentaja on määrättävä suorittamaan kalanhoitovelvoitteen tai sen osan asemesta siten korvattavan velvoitteen kohtuullisia kustannuksia vastaava maksu maa- ja metsätalousministeriölle käytettäväksi kalakannan suojelemista tarkoittavien toimenpiteiden toteuttamiseen (kalanhoitomaksu).

Vesioikeus voi hakemuksesta muuttaa kalanhoitovelvoitetta ja kalanhoitomaksua koskevia määräyksiä, jos olosuhteet ovat olennaisesti muuttuneet."

Kalatalousvelvoitteen ja -maksun muuttamista koskeva vesilain 2 luvun 22 §:n 4 momentti (553/1994) kuului seuraavasti:

"Vesioikeus voi hakemuksesta muuttaa kalatalousvelvoitetta ja kalatalousmaksua koskevia määräyksiä, jos olosuhteet ovat olennaisesti muuttuneet. Kalataloudellisesti epätarkoituksenmukaiseksi osoittautunutta velvoitetta voidaan lisäksi tarkistaa, jos velvoitteen kalataloudellista tulosta voidaan parantaa sen toteuttamiskustannuksia merkittävästi lisäämättä."

Kalanhoitovelvoitteen (nykyään kalatalousvelvoite) ja sen sijaan mahdollisesti määrättävän kalanhoitomaksun (nykyään kalatalousmaksu) tarkoituksena on kompensoida hoitotoimin kalakannalle aiheutuvia vahinkoja eli kompensoida sekä yleiselle että yksityiselle kalatalousedulle koituvia menetyksiä. Puheena olevan lainkohdan mukaan luvan saajalle on asetettava kalataloudellinen velvoite, jos vesistöön rakentamisesta aiheutuu kalakannalle ilmeistä vahinkoa. Velvoitteen tarpeeseen tai sisältöön ei vaikuta, onko yksityiselle kalatalousedulle ehkä koituva menetys korvattava asianomaisille vesilain 11 luvun mukaisesti siinä tapauksessa, että menetystä ei kalatalousvelvoitteen tai -maksun avulla voida ehkäistä. Asiassa ei ole asetettu kiistanalaiseksi sitä, etteikö Kelukosken voimalaitoksen seurauksena tällaista vahinkoa aiheutuisi.

Kalastuskunnille lupaehtojen kohdassa 15 B. b) määrätyt korvaukset kalaveden tuoton menetyksestä ovat korvausta vesilain 11 luvun 3 §:n 1 momentin 4) kohdassa (467/1987) tarkoitetusta kalastusoikeuden menettämisestä, sen käyttämisen estymisestä tai vaikeutumisesta ja sellaiseen oikeuteen perustuvasta muunkin varallisuusarvoisen edun menettämisestä. Sanottuja korvauksia koskevilla määräyksillä ei siten ole kalatalousvelvoitetta tai -maksua vähentävää merkitystä.

Kalakannalle koituvan vahingon kompensoiminen ei ole myöskään mahdollista muiden Kitiseen rakennettujen voimalaitosten lupapäätöksissä olevilla istutusvelvoitteilla, koska kalatalousvelvoite tai kalatalousmaksu on määrättävä luvan saajalle hankekohtaisesti, jos hankkeesta aiheutuu kalakannalle ilmeistä vahinkoa.

Tämän vuoksi Kemijoki Oy:lle on määrättävä lupaehdon 9 ensimmäisen kappaleen mukainen kalatalousvelvoite. Koska hallinto-oikeuden päätöksen antamisesta on kulunut yli kaksi vuotta, muutetaan lupaehdon kolmannessa kappaleessa tarkoitetuille selvityksille asetettua määräaikaa niin, että sanotut selvitykset on toimitettava lupaehdossa mainituille työvoima- ja elinkeinokeskukselle ja kalastuskunnille vuoden kuluessa tämän päätöksen antamisesta.

4. Kun otetaan huomioon asiassa esitetyt vaatimukset, saatu selvitys sekä hallinto-oikeuden ratkaisu ja sen perustelut, hallinto-oikeuden päätöksen muuttamiseen ei ole tältä osin syytä.

5. Asiassa on kysymys lomakiinteistöjen lunastuskorvauksesta tai niiden käyttöoikeuden rajoittamisesta aiheutuvasta korvauksesta vesilain mukaisessa prosessissa. Korvaaminen ja arviointimenetelmän valinta perustuvat nyt puheena olevassa tapauksessa ensisijaisesti vesilakiin ja toissijaisesti kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annettuun lakiin (jäljempänä lunastuslaki ). Koska kysymys on kiinteän omaisuuden luovuttamisesta tai käyttöoikeuden perustamisesta, sovelletaan vesilain 11 luvun 5 §:n säännös huomioon ottaen korvausta määrättäessä lunastuslain säännöksiä korvauksen määräämisen perusteista.

Vesilain 11 luvun 3 §:n 1 momentin 1 ja 2 kohdassa on säädetty, että jollei jonkin toimenpiteen osalta ole korvauksesta muuta säädetty, on vesilaissa tarkoitettuna vahinkona, haittana ja muuna edunmenetyksenä korvattava:

1) edunmenetys, joka johtuu vesilain nojalla toiselle myönnetystä käyttöoikeudesta taikka oikeudesta lunastaa kiinteätä tai irtainta omaisuutta; sekä

2) kiinteän tai irtaimen omaisuuden tai sen osan muusta kuin 1 kohdassa mainitusta syystä aiheutuva menettäminen, vahingoittuminen tai huononeminen, omaisuuden käytön estyminen tai vaikeutuminen, sen tuoton vähentyminen, myyntiarvon aleneminen sekä omistusoikeuteen perustuvan muunkin varallisuusarvoisen edun menettäminen sellaiseksi luettuna myös omaisuuden siirtämisestä ja toisenlaiseksi muuttamisesta johtuvat kustannukset.

Vesilain 11 luvun 5 §:n 1 momentin mukaan vahingosta, jota tarkoitetaan vesilain 11 luvun 3 §:n 1-5 kohdissa, on, mikäli vesilain 11 luvun 6 ja 7 §:stä ei muuta johdu, suoritettava sen täyttä arvoa vastaava korvaus. Milloin korvausta suoritetaan kiinteän omaisuuden tai siihen kuuluvan osan luovuttamisesta taikka kiinteään omaisuuteen perustetusta käyttöoikeudesta eikä vesilaissa ole toisin säädetty, on korvausta määrättäessä sovellettava yleisen pakkolunastuslainsäädännön säännöksiä korvauksen määräämisen perusteista. Nämä säännökset ovat nykyään lunastuslaissa.

Vesilain 11 luvun 6 §:n 1 momentissa on säädetty, että milloin vesilain nojalla myönnetään oikeus lunastaa, ottaa pysyvään käyttöön tai muuttaa vesialueeksi toiselle kuuluva maa-alue, on maapohjaan sekä sillä oleviin rakennuksiin, rakennelmiin ja laitteisiin kohdistuva vahinko korvattava puolitoistakertaisena.

Vesilain 11 luvun 7 §:n 1 momentissa on säädetty, että milloin vesilakiin perustuvalla toimenpiteellä saatetaan toiselle kuuluva alue pysyvästi veden alle taikka muutoin välittömästi aiheutetaan huomattavaa pysyväistä haittaa toisen kiinteistön tai siihen kuuluvan alueen käyttämiselle, voidaan käyttöoikeuden myöntämisen asemesta omistajan vaatimuksesta kysymyksessä oleva kiinteistö tai alue määrätä lunastettavaksi.

Jos osa kiinteistöstä lunastetaan omistajalta tai hän menettää mahdollisuuden sen käyttämiseen ja jäljelle jäävän osan käyttämiselle aiheutuu tästä huomattavaa pysyväistä haittaa, on saman lainkohdan 2 momentin mukaan koko kiinteistö omistajan niin vaatiessa määrättävä lunastettavaksi.

Lunastuslain 29 §:n 1 momentissa on säädetty, että lunastettavan omaisuuden omistajalla on oikeus saada täysi korvaus (lunastuskorvaus) lunastuksen vuoksi aiheutuvista taloudellisista menetyksistä.

Saman pykälän 2 momentissa on säädetty, että lunastuskorvaus muodostuu kohteen- ja haitankorvauksesta sekä vahingonkorvauksesta sen mukaan kuin lunastuslaissa säädetään. Hyödyn vähentämisestä säädetään 36 §:ssä.

Lunastuslain 30 §:n 1 momentin mukaan lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä omaisuuden käyvän hinnan mukainen täysi korvaus (kohteenkorvaus). Mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin.

Saman pykälän 2 momentissa on säädetty, että korvausta määrättäessä ei saa ottaa huomioon sellaista arvon muuttumista, joka aiheutuu tarjonnan vaihtelusta tai muusta hintasuhteisiin ohimenevästi vaikuttavasta syystä. Puheena olevan lainkohdan 3 momentissa on säädetty, että jos hakija on saanut haltuunotto-oikeuden, oikeuden saamisen jälkeen tapahtunut omaisuuden arvon muuttuminen on jätettävä huomiotta. Jos yleinen hintataso on sanotun ajankohdan jälkeen kohonnut, suorittamatta oleva korvaus on sovitettava kohonnutta hintatasoa vastaavaksi.

Lunastuslain 31 §:n 1 momentissa on säädetty, että jos se yritys, jonka toteuttamiseksi lunastus toimeenpannaan, on merkittävästi korottanut tai alentanut lunastettavan omaisuuden arvoa, korvaus on määrättävä vastaamaan sitä arvoa, joka omaisuudella olisi ollut ilman sanottua vaikutusta.

Lunastuslain 42 §:n 1 momentin mukaan korvauksen määräämistä varten jokainen lunastuksen kohde ja lunastuksesta aiheutuva erilaatuinen haitta ja vahinko sekä hyöty on erikseen selitettävä ja arvioitava mainiten ne perusteet, joiden varaan arvio rakentuu. Kukin lunastettava omaisuus on arvioitava kokonaisuutena.

Korvausta määrättäessä lähtökohtana on, että korvaus arvioidaan ensimmäisessä vaiheessa täyttä korvausta vastaavasti ja tapauksesta riippuen korvaus määrätään maksettavaksi vesilain 11 luvun 6 §:n mukaan puolitoistakertaisena. Arvioinnissa on otettava huomioon muun muassa alueen nykyinen käyttötarkoitus, todennäköinen tuleva käyttötarkoitus, mihin kokonaisuuteen alue kuuluu ja minkä ajankohdan mukaisesta arvosta on kysymys. Jokainen lunastuksen kohde ja lunastuksesta aiheutuva erilainen haitta ja vahinko sekä hyöty on selvitettävä erikseen ja arvioitava mainiten ne perusteet, joiden varaan arvio rakentuu. Kukin omaisuus on lisäksi arvioitava yhtenä kokonaisuutena.

Täysi korvaus määritetään ensisijaisesti käypään hintaan perustuen. Käyvällä hinnalla tarkoitetaan kohteesta paikkakunnalla todennäköisesti maksettavaa hintaa vapailla markkinoilla. Lunastusuhka, voimalan haittavaikutukset ja tilapäiset hintavaihtelut eivät saa vaikuttaa hintaan.

Edellä olevat säännökset huomioon ottaen ei sille vesioikeuden ja hallinto-oikeuden ratkaisuissa omaksutulle periaatteelle, että talouskeskuksen ja lomarakennuspaikan pinta-alaksi on hyväksytty ainoastaan 2 000 m ² , kun taas sen ylittävä osa on korvattu joko lähivirkistysalueena tai maa- ja metsätalousmaana, ole ollut lain mukaisia perusteita.

Rakennuspaikan arvo ei ole suoraan sidoksissa sen pinta-alaan. Yleensä sillä osalla rakennuspaikkaa, joka ylittää 2 000 m ² :n pinta-alan, on lisä- ja suoja-alueena maa- ja metsätaloudellista arvoa suurempaa arvoa. Alle kahden hehtaarin ranta-alueet voivat muodostaa yhden rakennuspaikan. Rakennuspaikan arvoon sisältyvä rakennusoikeuden arvo jakaantuu tällöin tasaisesti koko tontin alueelle eikä tonttikokoa olevaa käyttöyksikköä ole syytä jakaa eriarvoisiin osiin.

Lomarakennuspaikan hintaan vaikuttavat sen sijaintiin liittyvät sekä rakennuspaikkakohtaiset tekijät. Kullakin rakennuspaikalla on näistä tekijöistä johtuva yksilöllinen arvonsa, joka on määritettävä paikan päällä tapahtuvan arvion perusteella kunkin kiinteistön osalta erikseen.

Koska maapohjakorvaukset on sekä vesioikeudessa että hallinto-oikeudessa määrätty toisin kuin edellä on esitetty, korkein hallinto-oikeus kumoaa vesioikeuden ja hallinto-oikeuden päätökset sanottuja maapohjakorvauksia koskevilta osilta ja palauttaa asian tältä osin vesioikeuden sijaan tulleelle Pohjois-Suomen ympäristölupavirastolle uudelleen käsiteltäväksi.

6. Sen perusteella, mitä valitusluvan hakijat ovat esittäneet ja mitä asiakirjoista muutoin ilmenee, asian saattamiseen korkeimman hallinto-oikeuden ratkaistavaksi ei sanotulta osin ole vesilain 17 luvun 4 §:n 2 momentissa (467/1987) säädettyä valitusluvan myöntämisen perustetta.

7. Asiassa annettu ratkaisu ja hallintolainkäyttölain 74 §:n 1 momentin säännös huomioon ottaen on kohtuutonta, että Sattasen kalastuskunta ja A asiakumppaneineen saisivat pitää oikeudenkäyntikulunsa korkeimmassa hallinto-oikeudessa vahinkonaan.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Timo Silenti, Hannu Koskinen, Marita Liljeström, Pekka Vihervuori ja Ilkka Pere sekä ympäristöasiantuntijaneuvokset Pentti Hannonen ja Ilkka Hirsto. Asian esittelijä Tuulia Riikonen.