KHO 27.1.2015/191

Keywords: Osayleiskaavan hyväksymistä koskevat valitukset (Velkuanmaa, Naantali)
Year of case: 2015
Date of Issue: 27.1.2015
Register number: 3055/1/13,3056/1/13,3061/1/13,3074/1/13
Archival record: 191

Asia Osayleiskaavan hyväksymistä koskevat valitukset

Valittajat 1) A

2) B

3) C

4) D ja E

Päätös, jota valitukset koskevat

Turun hallinto-oikeus 5.9.2013 nro 13/0223/1

Asian aikaisempi käsittely

Naantalin kaupunginvaltuusto on 7.5.2012 (§ 24) hyväksynyt Velkuanmaan osayleiskaavan.

Hallinto-oikeuden ratkaisu

Turun hallinto-oikeus on, siltä osin kuin nyt on kysymys, valituksenalaisella päätöksellään jättänyt tutkimatta A:n vastaselityksessään esittämät uudet valitusperusteet, jotka koskevat vuorovaikutusta ja kaavoitusmenettelyä, Nänin ja Vaihelan kiinteistöjä, virheellisiä kaavamerkintöjä sekä kaavan vaikutusarviointien virheellisyyttä.

Hallinto-oikeus on hylännyt C Oy:n katselmuksen toimittamista koskevan vaatimuksen.

Hallinto-oikeus on hylännyt C Oy:n, D:n ja E:n, B:n sekä A:n valitukset Naantalin kaupunginvaltuuston päätöksestä.

Hallinto-oikeus on hylännyt C Oy:n, D:n ja E:n, B:n sekä A:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset.

Hallinto-oikeus on perustellut päätöstään tältä osin seuraavasti:

(---)

2. Tutkimatta jättäminen

Kunnallisvalituksen valitusperusteet on esitettävä ennen valitusajan päättymistä. A:n edellä päätöksen ratkaisuosassa luetellut valitusperusteet on esitetty vasta vastaselityksessä eli valitusajan jo päätyttyä.

3. Katselmus

Hallintolainkäyttölain mukaan asian selvittämiseksi voidaan toimittaa katselmus.

Tämän asian ratkaisemiseksi tarvittavat tosiseikat ilmenevät asiakirjoissa olevasta kaavakartasta ja -määräyksistä sekä kaavaselostuksen liitteenä olevista mitoituslaskelmista. Katselmuksen toimittaminen Vuori-Kattilan saaren rakennettavuuden selvittämiseksi ei siten ole tarpeen.

4. Pääasia

Yleistä

Osayleiskaava-alue sijaitsee Naantalin kaupungissa entisen Velkuan kunnan alueella. Alueen koko on 67 neliökilometriä. Pinta-alasta noin 11,5 neliökilometriä on maata. Suunnittelualue käsittää yhteensä 138 saarta. Suurin saari on Velkuanmaa, noin 7 neliökilometriä. Rantaviivaa on yhteensä noin 110 kilometriä. Muunnetun rantaviivan pituus osayleiskaava-alueella on noin 62 kilometriä.

Osayleiskaavan tavoitteena on muun ohella ollut vahvistetun Velkuan yleiskaavan tarkistaminen loma-asuntojen rakennusoikeuden osalta sekä lomarakennusoikeuden tarkempi kiinteistökohtainen jaottelu Velkuanmaan alueella.

Osayleiskaavamääräyksen mukaan rakennuslupa rakennuksen rakentamiseen rantavyöhykkeellä voidaan maankäyttö- ja rakennuslain 72 §:n 1 momentin nojalla myöntää omakotialueilla (AO), maatilojen talous-keskusten alueilla (AM), loma-asuntorakennusten alueilla (RA), venesatama-alueilla (LV) sekä yhteysalus- ja lossiliikenteelle varatuilla alueilla (LY) suoraan tämän yleiskaavan perusteella.

Sovellettavat säännökset

Suomen perustuslaista ilmenevää yhdenvertaisuusperiaatetta on sovellettava myös maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa kaavoituksessa. Periaate edellyttää muun ohella, ettei alueiden omistajia kaavassa aseteta toisistaan poikkeavaan asemaan ellei siihen kaavan sisältöä koskevat säännökset huomioon ottaen ole hyväksyttävää maankäytöllistä perustetta.

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan yleiskaavaa laadittaessa on maakuntakaava otettava huomioon. Rakennuslain nojalla voimaan tullut seutukaava on maakuntakaavana ohjeena yleiskaavaa laadittaessa.

Yleiskaavaa laadittaessa on muun muassa otettava huomioon asumisen tarpeet ja palveluiden saatavuus, mahdollisuudet vesi- ja jätehuollon tarkoituksenmukaiseen järjestämiseen ympäristön, luonnonvarojen ja talouden kannalta kestävällä tavalla sekä rakennetun ympäristön vaaliminen. Yleiskaava ei saa aiheuttaa maanomistajalle tai muulle oikeuden haltijalle kohtuutonta haittaa.

Jos jotakin aluetta tai rakennusta on maiseman, luonnonarvojen, rakennetun ympäristön, kulttuurihistoriallisten arvojen tai muiden erityisten ympäristöarvojen vuoksi suojeltava, yleiskaavassa voidaan antaa sitä koskevia tarpeellisia määräyksiä ( suojelumääräykset ).

Kun yleiskaavaa laaditaan pääasiassa loma-asutuksen järjestämiseksi ranta-alueelle, on lisäksi katsottava, että suunniteltu rakentaminen ja muu maankäyttö sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön, että luonnonsuojelu, maisema-arvot, virkistystarpeet sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet otetaan muutoinkin huomioon sekä että ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta.

Maankäyttö- ja rakennusasetuksen mukaan kaavaselostuksessa on esitettävä valitun kaavaratkaisun keskeinen sisältö ja perusteet kaavaratkaisun valinnalle.

Rantarakentamisen mitoitusperusteet

Emäkiinteistöperiaate

Maanomistajien tasapuolisen kohtelun toteuttamiseksi käytetään rantarakentamisen mitoituksessa yleensä niin sanottua emäkiinteistöperiaatetta. Sen mukaan lomarakentamisen määrää harkittaessa otetaan huomioon kullakin emäkiinteistöllä tietyn ajankohdan jälkeen tapahtunut rakentaminen ja kiinteistönmuodostus. Rakennetut rakennuspaikat tai poikkileikkausajankohdan jälkeen rakennuspaikoiksi maanmittaustoimituksella muodostetut kiinteistöt luetaan käytetyksi rakennusoikeudeksi. Poikkileikkausajankohtana käytetään rakennuslain rantakaavasäännösten voimaantulovuotta 1969 tai varhaisempaakin ajankohtaa, mikäli ranta-alueilla on jo ennen mainittua vuotta erotettu rakennuspaikkoja lomarakentamista varten.

Emäkiinteistöjen keskinäisessä vertailussa otetaan huomioon myös emäkiinteistöön kuuluneen rantaviivan pituus. Kullekin emäkiinteistölle voidaan osoittaa rantarakentamispaikkoja suhteessa sen rantaviivan pituuteen.

Seutu- ja maakuntakaava

Alueen maankäytön suunnittelua on Velkuanmaan osayleiskaavaa hyväksyttäessä ohjannut maakuntakaavana voimassa oleva Varsinais-Suomen seutukaava. Seutukaavan loma-asutusta koskevan suunnittelumääräyksen mukaan alueella voidaan sijoittaa:

- Velkuanmaalla enintään 5 - 7 loma-asuntoyksikköä rantakilometriä kohden; muuhun kuin loma-asumiseen tulee osoittaa 40 prosenttia rannan määrästä

- muihin saariin enintään 3 - 5 loma-asuntoyksikköä rantakilometriä kohden; muuhun kuin loma-asumiseen tulee osoittaa 50 prosenttia rannan määrästä

- osa saarista on osoitettu MM2-alueeksi

Suunnittelumääräyksen mukaan loma-asumiseen osoitettava rantaosuus tulee käyttää mahdollisimman tehokkaasti hyväksi ottaen huomioon alueen saavutettavuus, luonto ja viihtyvyystekijät.

Ympäristöministeriö on sittemmin 20.3.2013 vahvistanut Turun seudun kehyskuntien maakuntakaavan. Maakuntakaavassa loma-asutuksen mitoitusarvona on:

- Velkuanmaalla 5 - 7 loma-asuntoyksikköä/rantakilometri, vapaata rantaa 40 prosenttia

- Velkuanmaan länsipuolisissa saarissa 3 - 5 loma-asuntoyksikköä/rantakilometri, vapaata rantaa 50 prosenttia

Suunnittelumääräyksen mukaan kullekin osa-alueelle voidaan osoittaa vyöhyketunnuksen yhteydessä osoitettu määrä rakennuspaikkoja rantakilometriä kohti. Rakentamattomaksi jäävän rannan määrä ei saa alittaa aluetunnuksen yhteydessä osoitettua prosenttiosuutta kokonaisrantaviivasta. Lopullinen rakennuspaikkojen lukumäärä määräytyy yksityiskohtaisemmassa kaavassa rannan laatuun ja rakennettavuuteen liittyvien ominaisuuksien perusteella.

Voimassa oleva Velkuan yleiskaava

Alueella on voimassa koko entisen Velkuan kunnan alueen käsittävä 12.8.1996 hyväksytty yleiskaava, jonka Lounais-Suomen ympäristökeskus on vahvistanut osittain 30.12.1997 ja osittain 25.8.2000. Yleiskaavassa on selvitetty loma-asutuksen mitoitus kiinteistökohtaisesti. Laskenta on tehty emäkiinteistöittäin pitäen emäkiinteistöinä rantakaavasäännösten voimaantuloaikana vuonna 1969 olemassa olleita kiinteistöjä. Kaava-alue on jaettu saavutettavuuden ja soveltuvuuden perusteella viiteen rantarakentamisen mitoitusvyöhykkeeseen.

Yleiskaavassa on rajattu rantaviivasta noin 300 metrin etäisyydelle ulottuva rantavyöhyke (rv), jolla asumisen rakennusoikeus määräytyy pelkästään tilan rantaviivan pituuden tai saarissa saaren pinta-alan perusteella. Määräys koskee rantavyöhykkeellä olevia kaikilla eri maankäyttömerkinnöillä osoitettuja alueita. Lounais-Suomen ympäristökeskus on vahvistanut tämän kaavamääräyksen 25.8.2000.

Yleiskaavamääräyksen mukaan yleiskaavan perusteella saa myöntää rakennusluvan tavanomaisen lomarakennuksen rakentamiseen ilman ranta-asemakaavaa, mikäli rakentaminen ei muodosta taaja-asutusta.

Velkuanmaan osayleiskaavan rantarakentamisen mitoitus

Kaavaselostuksen mukaan osayleiskaavan mitoitus ranta-alueilla pohjautuu seutukaavasta ja yleiskaavasta johdettuihin mitoitusnormeihin, rantaviivan todelliseen ja muunnettuun pituuteen sekä kantatilaselvitykseen eli emäkiinteistötarkasteluun, jossa käytetty leikkausajankohta on 19.9.1969. Kiinteistön Honka RN:o 15:0 osalta on laadittu erillinen emäkiinteistötarkastelu.

Kaavaselostuksen mukaan tasapuolisen ja toteutuneen rakentamistiheyden huomioon ottavan mitoitusmenetelmän löytämiseksi osayleiskaavan laadinnan alussa mitattiin todellinen rantaviivan pituus ja laskettiin uudemmissa rantayleiskaavoissa käytetyllä muuntamisperiaatteella muunnettu rantaviivan pituus. Muunnetun rantaviivan perusteella laskettiin rantarakennusoikeus, jota verrattiin nykytilanteeseen. Muunnetun rantaviivan periaatteen käytön todettiin leikkaavan rantarakennusoikeutta nykytilanteeseen verrattuna. Vastaavasti todellisen rantaviivan pituuden käyttö laskentaperusteena tuotti liikaa rantarakennusoikeutta ja johti vapaan rannan osuuden liialliseen vähenemiseen. Osayleiskaavassa päädyttiin käyttämään voimassa olevan Velkuan yleiskaavan mukaista muunnetun rantaviivan periaatetta. Mittausmenetelmässä rantaviivaa on suoristettu poistamalla pituudesta kapeimpia niemiä. Rantarakennusoikeutta alentavia läheisyyskertoimia ei käytetty. Suunnittelutyön aikana päätettiin myös, että kiinteistökohtaista rakennusoikeutta ei vähennetä voimassa olevasta yleiskaavassa osoitetusta.

Osayleiskaava-alue on saavutettavuuden ja soveltuvuuden perusteella jaettu kolmeen rantarakentamisen mitoitusvyöhykkeeseen. Mitoitusvyöhykkeet noudattavat tältä osin pääasiassa voimassa olevaa Velkuan yleiskaavaa kaavaselostuksen mukaan seuraavasti:

- mitoitusvöhyke II (Velkuanmaa) ajoneuvoilla saavutettavat saaret; 7 loma-asuntoa/rantakilometri ja 40 prosenttia rantaviivasta vapaaksi

- mitoitusvyöhyke III (pohjois- ja itäosan saaret); 5 loma-asuntoa/rantakilometri. Pienistä saarista kertyvä rakennusoikeus on pyritty siirtämään saman maanomistajan omistamille alueille I- ja II-vyöhykkeillä, 50 prosenttia rantaviivasta vapaaksi

- mitoitusvyöhyke IV (länsiosan saaret); 4 loma-asuntoa/rantakilometri, 60 prosenttia rantaviivasta vapaaksi

Saarten rakennusoikeus jakautuu saaren pinta-alan perusteella seuraavasti:

- alle 0,2 hehtaarin saaret; ei rakennusoikeutta

- 0,2 - 1 hehtaarin saaret; rakennusoikeus 1 loma-asunto/1,5 maahehtaaria. Saatu laskennallinen rakennusoikeus siirretään käytettäväksi muualla saman maanomistajan omistamalla alueella

- 1 - 5 hehtaarin saaret; saaren kokonaisrakennusoikeus määräytyy rantaviivan pituuden tai pinta-alan perusteella (l loma-asunto/1,5 maahehtaaria) käyttäen saaduista rakennusoikeusluvuista pienempää. Mikäli saari muodostuu useammasta tilasta, jaetaan rakennusoikeus tilojen kesken tilojen rantaviivan pituuden suhteessa

- yli 5 hehtaarin saaret; rakennusoikeus määräytyy rantaviivan pituuden tai pinta-alan perusteella (1 loma-asunto/1,5 maahehtaaria) käyttäen saaduista rakennusoikeusluvuista pienempää. Mikäli saari muodostuu useammasta tilasta, jaetaan rakennusoikeus tilojen kesken rantaviivan pituuden suhteessa.

Osayleiskaavassa on osoitettu yhteensä 335 lomarakennuspaikkaa. Vapaan rantaviivan osuus Velkuanmaalla on 43 prosenttia. Rantavyöhykkeelle on kaavaselostuksen mukaan lisäksi osoitettu 40 vakituiseen asumiseen tarkoitettua AO-rakennuspaikkaa. Uudet AO-rakennuspaikat on osoitettu pääosin yleiskaavan lomarakennuspaikkoja korvaavina. Ranta-alueiden ulkopuolella ei ole osoitettu uusia rakennuspaikkoja, vaan uudisrakentaminen perustuu rakennusluparatkaisuihin. Poikkeuksena tästä on jo voimassa olevassa yleiskaavassa Velkuanmaan saaren sisäosaan osoitetut kaksi AO-aluetta, jotka on osoitettu AO/l-alueiksi. Rantavyöhykkeen ulkopuolisilla maa- ja metsätalousalueilla (M) on osayleiskaavan mukaan sallittu maa- ja metsätaloutta palveleva rakentaminen sekä haja-asutusluonteinen omakoti- ja loma-asuntorakentaminen.

Osayleiskaavaan on merkitty rantavyöhykkeen rajaus Velkuanmaan saaressa (rv). Kaavamääräyksen mukaan muut saaret ovat kokonaisuudessaan rantavyöhykettä. Rantavyöhykkeeltä kertyvä rakennusoikeus on osoitettu rantaviivan pituuteen perustuen ja kantakiinteistöpohjaisesti ranta-alueen RA- ja AO-alueille.

Vaihelan entisen maatilan talouskeskuksen alue on osoitettu matkailupalvelujen alueeksi (RM). Alueen rakennusoikeus on 1 900 kerrosalaneliömetriä.

C Oy:n valitus

Kiinteistö Pohjois-Vuorikattila RN:o 1:88 on osayleiskaavassa osoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi, jolla on erityisiä ympäristöarvoja (MY-1). Kaavamääräyksen mukaan alueella ei ole rakennusoikeutta. Pohjois-Vuorikattilan kiinteistö käsittää Vuori-Kattilan saaren pohjoisosan. Koko saari on merkitty luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeän alueen osaksi (luo-2). Myös voimassa olevassa yleiskaavassa Vuori-Kattilan saari on kokonaisuudessaan osoitettu MY-alueeksi, jolla ei ole rakennusoikeutta.

Osayleiskaavan mitoitustaulukon mukaan Pohjois-Vuorikattila kiinteistön rantaviivan pituus on 570 metriä ja muunnetun rantaviivan 143 metriä. Kaavassa kysymyksessä olevalla mitoitusvyöhykkeellä IV noudatetun mitoitusperusteen (4 loma-asuntoyksikköä/kilometri) mukaan mainittu muunnetun rantaviivan pituus oikeuttaisi laskennallisesti 0,6 rakennuspaikkaan ja saaren pinta-ala yhteen rakennuspaikkaan.

Pohjois-Vuorikattilan kiinteistön emäkiinteistö on Vaihila RN:o 1:20. Emäkiinteistötarkastelun ja osayleiskaavassa noudatetun mitoitusperusteen mukaan emäkiinteistö on jo käyttänyt ja ylittänytkin sen rantaviivan pituuteen perustuvan rakennusoikeutensa. Näin ollen Vaihilan emäkiinteistöstä muodostetuille kiinteistöille ei enää voida, kun otetaan huomioon yleiskaavan sisältövaatimus vapaiden rantojen riittävyydestä sekä vaatimus maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta, osoittaa uusia rakennuspaikkoja, vaikka emäkiinteistöstä lohotun kiinteistön rantaviivan pituus kaavassa käytetyn mitoitusperusteen mukaan sinänsä laskennallisesti oikeuttaisikin uuteen rakennuspaikkaan. Se seikka, että Vaihilan emäkiinteistön ja eräiden muidenkin kaava-alueen emäkiinteistöjen kokonaismitoitus ylittää osayleiskaavan mitoitusperusteiden mukaisen mitoituksen, johtuu osayleiskaavan suunnitteluperiaatteesta, jonka mukaan kaavassa ei vähennetä voimassa olevassa yleiskaavassa osoitettua kiinteistökohtaista rakennusoikeutta. Tämän suunnitteluperiaatteen mukaisesti samasta Vaihilan emäkiinteistöstä muodostetulle kiinteistölle Kalliola RN:o 1:86 on osayleiskaavassa osoitettu loma-asuntorakennuksen rakennuspaikka (RA).

Kaupunginvaltuusto on voinut päättää edellä mainitusta osayleiskaavan suunnitteluperiaatteesta, jonka mukaan voimassa olevassa yleiskaavassa osoitettua rakennusoikeutta ei vähennetä. Koska tätä periaatetta on sovellettu yhdenmukaisesti osayleiskaava-alueen kiinteistöillä, maanomistajien yhdenvertainen kohtelu ei ole vaarantunut.

Kaavaratkaisu on Pohjois-Vuorikattilan kiinteistön osalta osayleiskaavassa noudatetun mitoituksen ja kaavan yleisten suunnitteluperiaatteiden mukainen. Kun lisäksi otetaan huomioon, että C Oy on ostanut Vuori-Kattilan kiinteistön vuonna 2008 eli ajankohtana, jolloin kiinteistölle ei myöskään voimassa olevassa kaavassa ollut osoitettu rakennusoikeutta, kaavaratkaisu ei ole maanomistajalle kohtuuton.

E:n ja D:n (---) valitukset

E:n ja D:n kiinteistö Kalliola RN:o 1:86 sekä (---) kiinteistö Satumaa RN:o 1:85 sijaitsevat vierekkäin Velkuanmaan saaren itärannalla. Molemmat kiinteistöt on muodostettu 15.6.2007 ja niiden pinta-ala on noin 0,4 hehtaaria. Osayleiskaavassa molemmille kiinteistöille on osoitettu loma-asuntorakennusten alueen rakennuspaikat (osa alueesta RA/3). Voimassa olevassa yleiskaavassa kiinteistöt ovat osa loma-asuntorakennusten aluetta, jolla on kolme rakennuspaikkaa (RA3).

Kaavaselostuksen mukaan osayleiskaava täydentää alueen koillisosassa nykyistä yhdyskuntarakennetta. Uudet vakituisen asutuksen rakennuspaikat on osoitettu kunnallistekniikan järjestämismahdollisuuksien, liikenneyhteyksien sekä maisema- ja luontoarvojen perusteella. Aluevaraukset on osoitettu pieninä yksikköinä. Uusien asuinaluevarausten osoittamisen tavoitteena on alueen nykyisen palvelutason säilyttäminen, kuitenkin siten, että tarpeettomalta yhdyskuntarakenteen hajoamiselta vältytään.

Pinta-alaltaan pienehköt Kalliolan (---) kiinteistöt eivät sijoitu Velkuanmaan saaren olemassa olevien vakituisten rakennuspaikkojen välittömään läheisyyteen. Kaupunginhallituksen valituksiin antaman lausunnon mukaan lisääntyvä ympärivuotinen asutus luo paineita keskitetyn jätevesihuollon järjestämiseksi eikä kysymyksessä oleva alue myöskään maastoltaan luontevasti sovellu ympärivuotiseen asumiseen.

Kaupunki voi sille maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyn toimivallan nojalla päättää, mille alueille se yleiskaavassa osoittaa alueita ympärivuotista asutusta varten. Tässä harkinnassa voidaan muun ohella ottaa huomioon edellä sanotun mukaisesti ympäristössä toteutunut maankäyttö, alueen jätevesihuollon järjestämisen mahdollisuudet, rakennuspaikkana olevan kiinteistön pinta-ala sekä alueen maastolliset ominaisuudet.

Näin ollen Kalliolan (---) kiinteistöille on niiden sijainnin ja muiden olosuhteiden sekä osayleiskaavassa noudatettujen yleisten suunnitteluperiaatteiden mukaisesti voitu osoittaa loma-asuntorakennusten rakennuspaikat. Osayleiskaavaratkaisu, joka tältä osin sisällöltään vastaa voimassa olevaa yleiskaavaa, ei loukkaa maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimusta eikä aiheuta valittajille kohtuutonta haittaa.

B:n valitus

Seutukaava ja mitoitus

Alueen maankäytön suunnittelua on Velkuanmaan osayleiskaavaa hyväksyttäessä ohjannut maakuntakaavana voimassa oleva Varsinais-Suomen seutukaava. Tässä kaavassa on annettu loma-asutusta koskevia suunnittelumääräyksiä sekä eri osa-alueittain määräytyviä rakentamisen mitoitusta ja vapaan rannan määrää koskevia ohjeita. Ympäristöministeriö on 20.3.2013 vahvistanut maakuntavaltuuston 13.12.2010 hyväksymän Turun seudun kehyskuntien maakuntakaavan. Maakuntakaavassa ei ole ollut tarkoitus muuttaa seutukaavan rantarakentamisen mitoitusjärjestelmää. Rantarakentamisen tarkempi mitoitus määräytyy yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa maankuntakaavankin mukaan rannan laatuun ja rakennettavuuteen liittyvien ominaisuuksien perusteella.

Varsinais-Suomen loma-asutusta koskevan vaiheseutukaavan 2 kaavaselostuksen mukaan suunnittelun lähtökohtana on rantaviivan pituus. Kaavassa ei ole kuitenkaan oikeudellisesti sitovia määräyksiä siitä, miten rantarakentamiseen oikeuttavan rantaviivan pituus yksityiskohtaisemmassa kaavoituksessa lasketaan. Arvioitaessa osayleiskaavassa käytetyn mittausmenetelmän laillisuutta on otettava huomioon, että se täyttää maankäyttö- ja rakennuslain vaatimukset suunnitellun rakentamisen sopeutumisesta rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön sekä vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteet. Lisäksi menetelmän tulee olla maanomistajien kannalta tasapuolinen ja sitä on käytettävä koko kaava-alueella samoin perustein.

Velkuanmaan osayleiskaavan kaavaselostuksen mukaan tasapuolisen ja toteutuneen rakentamistiheyden huomioon ottavan mitoitusmenetelmän löytämiseksi selvitettiin kunkin kiinteistön osalta sekä rantaviivan että muunnetun rantaviivan pituus. Muunnetun rantaviivan perusteella laskettua rantarakennusoikeutta on verrattu nykytilanteeseen. Kiinteistöjen rantaviivana on käytetty joko kiinteistön rantaa noudattelevaa tilarajaa silloin kuin se on ollut mahdollista tai maanmittauslaitoksen numeerisen pohjakartan rantaviivaa. Suoritettujen laskelmien pohjalta on päädytty käyttämään voimassa olevan Velkuan yleiskaavan mukaista muunnetun rantaviivan periaatetta. Suunnittelutyön aikana päätettiin myös, että kiinteistökohtaista rakennusoikeutta ei vähennetä voimassa olevasta yleiskaavassa osoitetusta.

Osayleiskaavassa sovellettu rantarakentamisen mitoitus vastaa kokonaisuutena arvioiden seutukaavan mitoitusnormeja ja sen perusteella on mahdollista laatia yleiskaava, joka täyttää maankäyttö- ja rakennuslain mukaiset ranta-alueiden loma-asutusta koskevan yleiskaavan erityiset sisältövaatimukset. Kaupunginvaltuusto on harkintansa mukaan voinut hyväksyä osayleiskaavassa sovelletun rantaviivan pituuden mittausmenetelmän ja siihen perustuvan rantarakentamisen mitoituksen.

Velkuanmaan osayleiskaavan selostuksen liitteenä on muun ohella kantatilaselvitys ja rantaviivan muuntelua kuvaava kartta. Edellä mainittuja asiakirjoja on käytetty hyväksi valittaessa osayleiskaavan rantarakentamisen mitoitusmenetelmää ja arvioitaessa kaavaratkaisujen toteuttamisen vaikutuksia. Asiakirjat on siten tullut liittää kaavaselostukseen. Kaavaselostus liitteineen täyttää maankäyttö- ja rakennusasetuksen vaatimukset.

Kiinteistöt Niitynperä RN:o 1:41, Fanttenkari RN:o 1:21, Heikintalo RN:o 1:48 ja Vuormaarluoto RN:o 3:6

Kiinteistölle Niitynperä RN:o 1:41 on osayleiskaavassa osoitettu kaksi loma-asuntorakennusten rakennuspaikkaa (osa alueesta RA/5). Kiinteistö sijoittuu Velkuanmaan saaren eteläisimpään kärkeen, joka muodostuu leveästä niemenkärjestä. Voimassa olevassa yleiskaavassa kiinteistölle on osoitettu yksi lomarakennuspaikka.

Kiinteistön emäkiinteistö on Niitynperä RN:o 1:7, jonka kaavan mitoitustaulukon mukainen rantaviivan pituus on 962 metriä ja muunnetun rantaviivan pituus 873 metriä. Kaavassa kysymyksessä olevilla mitoitusvyöhykkeillä IV ja II noudatettujen mitoitusperusteiden (4 ja 7 loma-asuntoyksikköä/kilometri) mainittu rantaviivan pituus oikeuttaa 4,2 rakennuspaikkaan. Rakennuspaikoista kaksi on osayleiskaavassa osoitettu Ristluodon saarella sijaitsevalle kiinteistölle Juhanniemi RN:o 1:40 kuten myös voimassa olevassa yleiskaavassa. Niitynperän kiinteistön RN:o 1:41 rantaviivan ja muunnetun rantaviivan pituus on 228 metriä. Kaavassa kysymyksessä olevalla mitoitusvyöhykkeellä II noudatetun mitoitusperusteen (7 loma-asuntoyksikköä/kilometri) mainittu rantaviivan pituus oikeuttaa 1,6 rakennuspaikkaan.

Kiinteistölle Fanttenkari RN:o 1:21, joka on osayleiskaavan emäkiinteistötarkastelun mukainen emäkiinteistö, on osayleiskaavassa osoitettu 1 - 5 hehtaarin saarten loma-asuntorakennusten alue, jolla on kaksi rakennuspaikkaa (RA-Z/2). Kiinteistö muodostuu samannimisestä saaresta, jonka pinta-ala on 3,4 hehtaaria. Voimassa olevassa yleiskaavassa kiinteistölle on osoitettu yksi lomarakennuspaikka (RA1).

Mitoitustaulukon mukaan kiinteistön rantaviivan pituus on 779 metriä ja muunnetun rantaviivan pituus 584 metriä. Kaavassa kysymyksessä olevalla mitoitusvyöhykkeellä IV noudatetun mitoitusperusteen (4 loma-asuntoyksikköä/kilometri) mainittu muunnetun rantaviivan pituus oikeuttaa 2,3 rakennuspaikkaan ja saaren koko kahteen rakennuspaikkaan.

Kiinteistölle Heikintalo RN:o 1:48, joka sijaitsee Ristluodon saaressa, on osayleiskaavassa osoitettu kaksi loma-asuntorakennusten rakennuspaikkaa (RA/1 ja osa alueesta RA/2). Voimassa olevassa yleiskaavassa kiinteistölle on osoitettu yksi lomarakennuspaikka (RA1).

Kiinteistön emäkiinteistö on Heikintalo RN:o 1:29, jonka kaavan mitoitustaulukon mukainen rantaviivan pituus on 451 metriä ja muunnetun rantaviivan pituus 356 metriä. Kaavassa kysymyksessä olevalla mitoitusvyöhykkeellä II ja IV noudatettujen mitoitusperusteiden (4 ja 7 loma-asuntoyksikköä/kilometri) mainittu rantaviivan pituus oikeuttaa 1,6 rakennuspaikkaan. Heikintalon kiinteistöllä RN:o 1:48 on rantaviivaa Ristluodon saaren vastakkaisilla rannoilla siten, että saaren länsirannalla olemassa olevan rakennuspaikan puolella rantaviivaa on 179 metriä ja muunnettua rantaviivaa 179 metriä. Kaavassa osoitetun uuden rakennuspaikan puolella saaren itärannalla on rantaviivaa 163 metriä ja muunnettua rantaviivaa 122 metriä. Muiden emäkiinteistöistä muodostettujen kiinteistöjen rantaviivan pituus on yhteensä 55 metriä eikä niille ole osoitettu rakennuspaikkoja.

Kiinteistölle Vuormaarluoto RN:o 3:6, joka on osayleiskaavan emäkiinteistötarkastelun mukainen emäkiinteistö, on osayleiskaavassa osoitettu neljä loma-asuntorakennusten rakennuspaikkaa (RA/4). Kiinteistö muodostuu Vuori-Maarluoto -nimisestä saaresta, jonka pinta-ala on 8,1 hehtaaria. Voimassa olevassa yleiskaavassa kiinteistölle on osoitettu kolme lomarakennuspaikkaa (RA3).

Mitoitustaulukon mukaan kiinteistöllä on rantaviivaa ja muunnettua rantaviivaa 1 097 metriä. Kaavassa kysymyksessä olevalla mitoitusvyöhykkeellä IV noudatetun mitoitusperusteen (4 loma-asuntoyksikköä/kilometri) mukaan rantaviivan pituus oikeuttaa 4,4 rakennuspaikkaan ja saaren koko viiteen rakennuspaikkaan.

Emäkiinteistötarkastelun ja osayleiskaavassa yleisesti noudatettujen rantarakentamisen mitoitusperusteiden mukaan Niitynperän, Fanttenkarin, Heikintalon ja Vuormaarluodon kiinteistöjen emäkiinteistöillä on vielä ollut jäljellä käyttämätöntä rakennusoikeutta. Tällä perusteella Niitynperän, Fanttenkarin, Heikintalon ja Vuormaarluodon kiinteistöille on voitu osoittaa uusi lomarakennuspaikka. Kaikkien mainittujen kiinteistöjen rakennettavuudesta, rantaviivan pituudesta sekä rakennuspaikkana olevien saarten pinta-alasta saadun selvityksen mukaan kaavassa osoitettu rakentaminen sopeutuu rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön ja ranta-alueille jää myös riittävästi yhtenäistä rakentamatonta ranta-aluetta.

Kaavaratkaisut ovat edellä mainittujen kiinteistöjen osalta osayleiskaavassa noudatettujen yleisten mitoitusperiaatteiden mukaisia eivätkä siten loukkaa maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimusta.

Laitureita, lipputankoja ja muita rakennelmia koskeva kaavamääräys

Koko kaava-aluetta koskevan kaavamääräyksen mukaan laiturit, lipputangot ja muut rakennelmat on sijoitettava rakennuspaikalle. Kaupunginhallituksen lausunnon mukaan kaavamääräyksen tarkoituksena on ollut rajoittaa maihinnousua estävien rakennelmien rakentaminen vapaille rannoille. Kun otetaan huomioon rakentamisesta vapaiden rantojen merkitys muun ohella jokamiehen oikeuden käyttämiselle, kaupunki on voinut tuolla hyväksyttävällä maankäyttöön liittyvällä perusteella ottaa kaavaan mainitun kaavamääräyksen. Kaavamääräys ei edellytä olemassa olevien rakennelmien poistamista. Kaavamääräys ei loukkaa tasapuolisen kohtelun vaatimusta eikä myöskään ole maanomistajalle kohtuuton.

Kiinteistöjen Härkköniemi RN:o 1:63, Polkupuisto RN:o 1:71 ja Eräloitsu RN:o 1:72 RA-X-alue sekä Härkköniemen LVy-alue

Osayleiskaavassa on Kiinteistöyhtymä F:n omistamille kiinteistöille Härkköniemi RN:o 1:63 ja Eräloitsu RN:o 1:72 osoitettu loma-asuntorakennusten alue rantavyöhykkeellä (RA-X). Alueeseen kuuluu myös pinta-alaltaan 0,02 hehtaarin suuruinen kiinteistö Polkupuisto RN:o 1:71. RA-X-aluetta koskevan kaavamääräyksen mukaan alue muodostaa yhden rakennuspaikan, jolle saa rakentaa kaksi loma-asuntorakennusta. Voimassa olevassa yleiskaavassa mainituille kiinteistöille on osoitettu yksi lomarakennuspaikka (RA1).

Härkköniemen, Eräloitsun ja Polkupuiston kiinteistöjen emäkiinteistö on Vaihila RN:o 1:20. Emäkiinteistötarkastelun ja osayleiskaavassa noudatetun mitoitusperusteen mukaan emäkiinteistö on jo käyttänyt ja ylittänytkin sen rantaviivan pituuteen perustuvan rakennusoikeutensa. Härkköniemen ja Eräloitsun kiinteistöille on jo kummallekin rakennettu lomarakennukset ja talousrakennuksia. Lomarakennuksille aikanaan myönnetyt rakennusluvat ovat lainvoimaisia. Osayleiskaavaa laadittaessa ei ole voitu tutkia niiden myöntämisen edellytysten laillisuutta. Myönnettyihin lainvoimaisiin rakennuslupiin perustuvan rakentamistilanteen perusteella on edellä mainituille kiinteistölle voitu osoittaa RA-X-alue, jolle on sallittua kahden lomarakennuksen rakentaminen siitä huolimatta, että emäkiinteistö on jo ylittänyt rakennusoikeutensa.

Härkköniemen kiinteistölle on myös osoitettu yksityinen venevalkama/venesatama-alue (LVy). LVy-alue sijoittuu RA-X-alueen viereen. Osayleiskaavassa on osoitettu maanomistajien tarpeiden mukaan useita muitakin LVy-alueita, joista kaikki eivät sijoitu välittömästi kaavassa osoitetun rakennuspaikan edustalle.

Osayleiskaavassa ei ratkaista venesatama-alueen toteuttamiseen liittyviä lupakysymyksiä, vaan vesioikeudellisten ja rakentamista koskevien lupien tarve ja niiden myöntämisen edellytykset ratkaistaan erillisessä menettelyssä. Kiinteistöyhtymä F:n aikaisempien laiturihankkeiden vesioikeudellisia lupia koskevat korkeimman hallinto-oikeuden ja Vaasan hallinto-oikeuden päätökset eivät myöskään ole LVy-aluetta koskevan kaavaratkaisun esteenä.

Härkköniemen, Eräloitsun ja Polkupuiston kiinteistöjä koskevat kaavaratkaisut ovat edellä lausuttu huomioon ottaen osayleiskaavan yleisten suunnitteluperiaatteiden mukaisia, eivät loukkaa maanomistajan tasapuolisen kohtelun vaatimusta ja ovat muutenkin lainmukaisia.

Kiinteistöjen Kultaranta RN:o 2:36, Sukari RN:o 2:27 ja Sukari II RN:o 2:29 RA-X-alue

Kiinteistöille Sukari RN:o 2:27, Sukari II RN:o 2:29 ja Kultaranta RN:o 2:36 on osayleiskaavassa osoitettu loma-asuntorakennusten alue rantavyöhykkeellä (RA-X). Voimassa olevassa yleiskaavassa kiinteistölle Sukari on merkitty olemassa oleva loma-asunto.

Kiinteistöt Sukari, Sukari II ja Kultaranta muodostavat yhdessä rakennuspaikan. RA-X-kaavamerkintä, joka mahdollistaa kahden loma-asunnon rakentamisen yhdelle rakennuspaikalle, perustuu näille kiinteistölle myönnettyihin rakennuslupiin. Rakentamaton kiinteistö Kultaranta, jolla mitoitustaulukon mukaan on rantaviivaa vain 21 metriä, on kaavassa osa RA-X-aluetta eikä sen osoittaminen osaksi rakennuspaikkaa ole lisännyt kiinteistöjen rakennusoikeutta.

Osayleiskaavassa on myönnettyihin rakennuslupiin perustuvan rakentamistilanteen perusteella voitu edellä mainituille kiinteistölle osoittaa RA-X-alue, jolle on sallittua kahden lomarakennuksen rakentaminen. Mainitut kiinteistöt sijoittuvat ranta-alueelle, joka on jo rakentunut tiheästi. Alueen olosuhteet huomioon ottaen Kultarannan kiinteistön vähäisellä rantaviivan pituudella ei ole merkitystä pyrittäessä yhtenäisen rakentamisesta vapaan rannan järjestämiseen. Kiinteistöjä koskevat kaavaratkaisut ovat osayleiskaavan yleisten suunnitteluperiaatteiden mukaisia, eivät loukkaa maanomistajan tasapuolisen kohtelun vaatimusta ja ovat muutenkin lainmukaisia.

Kiinteistön Lalli RN:o 2:34 LVy-alueen rakennusoikeus

Lallin kiinteistölle, Velkuanmaan saaren itärannalle on osoitettu LVy-alue. Aluetta koskevan kaavamääräyksen mukaan vanhat venevaja-, laituri- ym. rakennukset on pyrittävä säilyttämään. Alueelle voidaan rakentaa laitureita ja huolto-, varasto- ym. vastaavia rakennuksia ja rakennelmia enintään 40 kerrosalaneliömetriä aluetta kohti. Voimassa olevassa yleiskaavassa on samalle paikalle osoitettu yksityinen venevalkama/venesatama-alue (LVy), mutta sen rakennusoikeutta ei ole kaavassa määritelty.

B:n ilmoituksen mukaan LVy-alueen nykyisten rakennusten kerrosala on noin 150 neliömetriä eikä niiden rakentaminen rakentamisajankohdan säännösten ja määräysten mukaan ole edellyttänyt rakentamista koskevia lupia. Osayleiskaavassa on osoitettu useita venesatama-alueita (LV, LVy, LVy-X), joille kaikille on osoitettu rakennusoikeutta 40 kerrosalaneliömetriä. B on esittänyt Lallin kiinteistön LVy-alueen muita osayleiskaavan vastaavia alueita suuremmalle rakennusoikeudelle perusteena sen, että F:n kiinteistöyhtymän RA-X-alueen kaavaratkaisua on perusteltu luvallisten rakennusten lukumäärällä. F:n osalta on kuitenkin ollut kysymys lainvoimaisilla rakennusluvilla rakennetuista lomarakennuksista kun taas nyt kysymyksessä olevan LVy-alueen rakentaminen on tapahtunut ilman rakennusvalvontaviranomaisen lupaharkintaa. Kiinteistöyhtymän F osalta sovellettu kaavoitusperiaate ei siten ole suoraan sovellettavissa B:n LVy-aluetta koskevaan kaavaratkaisuun. B:n LVy-alueelle osoitettu rakennusoikeus on osayleiskaavan maisemanäkökohdat huomioon ottavan suunnitteluperiaatteen mukainen. Maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimus ei B:n esittämällä perusteella ole vaarantunut.

LVy-alueen rakennusten kerrosalaa koskeva kaavamääräys ei edellytä olemassa olevien rakennusten ja rakennelmien purkamista. Näin ollen ja kun myös otetaan huomioon osayleiskaavassa Lallin kiinteistön muille alueille osoitettu rakennusoikeus, osayleiskaava ei ole B:lle kohtuuton.

Kiinteistöjen Lalli RN:o 2:34 ja Kotiranta RN:o 2:15 päärakennuksia koskevat suojelumääräykset (sr1)

Osayleiskaavassa on kiinteistöjen Lalli RN:o 2:34 ja Kotiranta RN:o 2:15 päärakennukset merkitty suojeltaviksi rakennuksiksi (sr1, 3.33 ja 3.35). Kaavamääräyksen mukaan rakennusta ei saa purkaa. Rakennuksessa suoritettavat korjaus- ja muutostyöt sekä muu täydennysrakentaminen tulee tehdä siten, että kohteen rakennus- ja kulttuurihistorialliset arvot säilyvät. Kohteista koskevista suunnitelmista tulee pyytää museoviranomaisen lausunto. Voimassa olevassa yleiskaavassa mainitut kohteet on merkitty rakennushistoriallisesti arvokkaiksi kohteiksi (sr2).

Sr1-merkinnät perustuvat Velkuanmaan saaren rakennushistorialliseen selvitykseen (Pöyry Environment Oy, 2008). Lallin kiinteistön päärakennuksen, joka on rakennettu vuonna 1925, suojeluperuste on rakennushistoriallinen, historiallinen ja maisemallinen. Kotirannan kiinteistön päärakennuksen, joka on rakennettu vuonna 1919, suojeluperuste on rakennushistoriallinen ja maisemallinen. Rakennushistoriallisen selvityksen mukaan molempien rakennusten kunto on hyvä ja ne ovat asuinkäytössä olevia maatilojen päärakennuksia.

Kun otetaan huomioon mainittujen rakennusten rakennushistoriallisista arvoista saatu selvitys, osayleiskaavaan on tullut liittää tältä osin tarpeelliset määräykset rakennettuun ympäristöön liittyvien arvojen suojelemiseksi. Rakennusten kunto, nykykäyttö sekä kiinteistöille kaavassa osoitettu muu maankäyttö huomioon ottaen kaavan suojelumääräykset eivät ole rakennusten omistajille kohtuuttomia.

Yleiskaavassa ei ole ratkaistu eikä voitukaan ratkaista rakennussuojelulain, oikeastaan rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain mukaisia rakennusten suojeluun liittyviä korvauskysymyksiä.

Kiinteistöjen Itälisto RN:o 1:60 ja Matinmetsä RN:o 1:82 RA-rakennuspaikka

Osayleiskaavassa on Velkuanmaan saaren lounaisosassa olevan niemen eteläkärkeen ja itärannalle osoitettu loma-asuntorakennusten alue, jossa on viisi rakennuspaikkaa (RA/5). Kaavaan on merkitty olemassa olevat loma-asunnon rakennuspaikat niemen kärkeen sijoittuville kiinteistöille Suppilovahvero RN:o 1:47 ja Vekala RN:o 1:50 sekä itärannan kiinteistöille Itälisto RN:o 1:60 ja Villa Vento RN:o 1:81. Jälkimmäisen kiinteistön pohjoispuolelle on osoitettu viides loma-asunnon rakennuspaikka, joka sijoittuu kiinteistölle Matinmetsä RN:o 1:82.

G ja H ovat 26.1.1996 ostaneet I:ltä noin 1 hehtaarin suuruisen määräalan kiinteistöstä Vaihela RN:o 1:51. Kauppakirjan mukaan alue tulee vapaa-ajan rakennuksen paikaksi. Määräalasta on 13.10.1997 muodostettu kiinteistö Itälisto RN:o 1:60. Velkuan yleiskaava on kaupantekohetkellä ollut laadittavana. Kiinteistön kauppakirjassa ei ole todettu määräalalle kaavassa mahdollisesti osoitettavien rakennuspaikkojen lukumäärää.

Voimassa olevassa yleiskaavassa on suunnilleen osayleiskaavan RA/5-aluetta vastaavalle paikalle osoitettu loma-asuntorakennusten alue, jossa on vastaavalla tavalla viisi rakennuspaikkaa (RA5). Yleiskaavan RA5-alueen rajaus ei ulotu aivan niin pohjoiseen kuin osayleiskaavan mukaisen RA/5-alueen. Yleiskaavan RA5-alueen rakennuspaikoista niemen eteläkärkeen sijoittuvat kaksi rakennuspaikka on merkitty olemassa olevina loma-asuntoina. Itärannan kolme rakennuspaikkaa on kaavan mitoituslaskelman mukaan osoitettu Vaihilan emäkiinteistöstä RN:o 1:20 muodostetulle kiinteistölle RN:o 1:54, jonka yleiskaavan mitoituslaskelman mukaan on omistanut I.

Voimassa olevassa yleiskaavassa on emäkiinteistökohtaisesti tutkittu kunkin emäkiinteistön lomarakennusoikeuden määrä loma-asuntorakennuspaikkoina korttelialueittain. Emäkiinteistön rakentamattomat rakennuspaikat on merkitty yleiskaavakarttaan yleispiirteisellä aluerajauksella. Pelkästään tämän kaavakartan aluerajauksen perusteella ei ole tarkemmin ratkaistu sitä, millä tavoin emäkiinteistön rakennuspaikat tulevat jakautumaan siitä myöhemmin lohottaville kiinteistöille. Tätä seikkaa ei ole myöskään ratkaistu eikä voitukaan ratkaista näiden kiinteistöjen lohkomistoimituksessa.

Itäliston ja Matinmetsän kiinteistöjen emäkiinteistö on Vaihila RN:o 1:20, joka emäkiinteistötarkastelun ja osayleiskaavassa noudatetun mitoitusperusteen mukaan on jo käyttänyt ja ylittänytkin sen rantaviivan pituuteen perustuvan rakennusoikeutensa. Osayleiskaavassa noudatetun suunnitteluperiaatteen mukaisesti tästä emäkiinteistöstä muodostetuille kiinteistöille on kuitenkin osoitettu sama määrä rakennusoikeutta kuin voimassa olevassa yleiskaavassa. Käyttämätön rakennusoikeus on osoitettu yleiskaavan hyväksymisen jälkeen muodostetuille kiinteistöille, joilla on eniten mitoituslaskelman mukaista käyttämätöntä rakennusoikeutta.

Osayleiskaavan mitoitustaulukon mukaan kiinteistön Itälisto rantaviivan pituus on 137 metriä ja muunnetun rantaviivan 69 metriä. Matinmetsän kiinteistön rantaviivan pituudet ovat vastaavasti 925 metriä ja 508 metriä. Kaavassa kysymyksessä olevalla mitoitusvyöhykkeellä II noudatetun mitoitusperusteen (7 loma-asuntoyksikköä/kilometri) mukaan mainittu muunnetun rantaviivan pituus oikeuttaa Itäliston kiinteistölle 0,5 rakennuspaikkaan ja Matinmetsän kiinteistöllä 3,6 rakennuspaikkaan. Itäliston kiinteistöllä on jo yksi rakennettu lomarakennuspaikka. Matinmetsän kiinteistö sen sijaan on rakentamaton.

Edellä lausuttu huomioon ottaen Vaihilan emäkiinteistöön kuuluva rakentamaton lomarakennuspaikka on tullut osoittaa kiinteistölle Matinmetsä RN:o 1:82. Kaavaratkaisu on osayleiskaavassa noudatettujen yleisten suunnitteluperiaatteiden mukainen.

Osayleiskaavaa on laatinut Pöyry Environment Oy, sittemmin Pöyry Finland Oy. Yhtiön edustajat, jotka eivät ole kaupungin luottamushenkilöitä eivätkä virkamiehiä, eivät ole hallintolaissa tarkoitetulla tavalla osallistuneet kaava-asian käsittelyyn kaupungin toimielimissä. He eivät siten ole olleet esteellisiä asiassa.

Sen tutkiminen, onko asiassa mahdollisesti menetelty rikoslain vastaisesti, ei kuulu hallinto-oikeuden toimivaltaan.

Vaihelan kiinteistön RN:o 1:64 matkailukeskus

Kuntalain mukaan valtuutettu on valtuustossa esteellinen käsittelemään asiaa, joka koskee henkilökohtaisesti häntä tai hänen läheistään.

J on Naantalin kaupunginvaltuutettuna osallistunut Velkuanmaan osayleiskaavasta päättämiseen. B:n mukaan J on ollut esteellinen osallistumaan Vaihelan kiinteistöä koskeviin kaavaratkaisuihin, koska hän on K:n omistaman L Oy:n hallituksen jäsen ja saa K:lta hallituspalkkioita. K omistaa puolet Vaihelan kiinteistöstä. B:n mukaan Vaihelan kiinteistön omistajille on myös myönnetty enemmän rakennusoikeutta kuin muille maanomistajille.

J on toiminut Vaihelan kiinteistön osaomistajan K:n L Oy:n hallituksen jäsenenä ja mahdollisesti saanut tästä tehtävästä palkkioita. Yhtiö ei omista kiinteistöjä kysymyksessä olevalla alueella. Vaihelan kiinteistöä koskevat kaavaratkaisut eivät ole henkilökohtaisesti koskeneet J:tä taikka hänen läheistään sillä perusteella, että hän on kyseisen yhtiön hallituksen jäsen. J ei siten ole ollut B:n esittämillä perusteilla esteellinen osallistumaan kaavasta päättämiseen kaupunginvaltuustossa.

Vaihelan kiinteistölle on osayleiskaavassa osoitettu matkailupalvelujen alue, jolla ympäristö säilytetään (RM/s). RM-aluetta koskevan kaavamääräyksen mukaan alueelle saa sijoittaa matkailua palvelevia raken-nuksia. Alueelle sijoittuvat rakennukset on tarkoitus toteuttaa asemakaavan perusteella. Alueen enimmäisrakennusoikeus on 1 900 kerrosalaneliömetriä. RM/s-alueella sijaitsevat Vaihelan tilakeskuksen rakennukset on merkitty suojeltaviksi rakennuksiksi (sr1, 3.38). Aluetta koskevan /s-kaavamerkinnän mukaan alueen rakennuskanta ja ympäristö tulee säilyttää. Alueella olevia rakennuksia ei saa purkaa ilman lupaa (MRL 127.1 §).

RM/s-alueen kaakkoispuolelle on osoitettu maisemallisesti arvokas peltoalue (MArm). Kaavamääräyksen mukaan alueelle voidaan sijoittaa matkailua palvelevia rakennelmia. Alue on tarkoitus toteuttaa asemakaavan perusteella. Meren rantaan RM/s-alueen edustalle on osoitettu matkailuun liittyvä venevalkama/venesatama-alue (LVrm). Kaavamääräyksen mukaan alueelle voidaan rakentaa laitureita ja sauna-, huolto-, varasto ym. vastaavia rakennuksia ja rakennelmia enintään 180 kerrosalaneliömetriä aluetta kohti. Alueelle sijoitettavat rakennukset on tarkoitus toteuttaa asemakaavan perusteella. LVrm-alueen eteläpuolelle, noin 200 metrin päähän, on osoitettu loma-asuntorakennusten alue, jolla on kaksi rakennuspaikkaa (RA/2).

Voimassa olevassa yleiskaavassa Vaihelan kiinteistölle on muun muassa osoitettu maatilojen talouskeskuksen korttelialue (AM) ja sen edustalle meren rantaan yksityinen venevalkama / venesatama-alue (LVy). RA/2-alueen paikalle on vastaavasti osoitettu loma-asuntorakennusten alue (RA2).

Turun seudun kehyskuntien maakuntakaavassa Vaihelan matkailukeskus on merkitty retkeily- ja matkailutoimintojen kohteeksi (r 603). Päätöstä tehtäessä maakuntakaavana voimassa olevassa seutukaavassa ei ole aluetta koskevia merkintöjä.

Asiassa on kysymys alueella jo pitkään harjoitetusta suhteellisen pienimuotoisesta ravintola- ja majoitustoiminnasta, jota koskeva maankäyttö voidaan osoittaa yleiskaavassa, vaikka osayleiskaavan hyväksymisajankohtana voimassa olevassa seutukaavassa ei ole aluetta koskevaa kaavamerkintää ja maakuntakaavaa ei tuolloin ollut vielä vahvistettu. Seutukaava on siten ollut riittävästi ohjeena yleiskaavaa muutettaessa.

Suomen perustuslaista ilmenevä yhdenvertaisen kohtelun vaatimus tarkoittaa kaavoituksessa muun ohella sitä, ettei maanomistajia saa ilman hyväksyttävää maankäytöllistä perustetta kohdella eri tavalla. Osayleiskaavassa on RM-alueelle sen rantaviivan pituuteen nähden osoitettu huomattavan suuri rakennusoikeus verrattuna osayleiskaavassa lomarakennuspaikoille osoitettuun rakennusoikeuteen. Kun kuitenkin otetaan huomioon elinkeinotoiminnan käytössä olevan matkailupalvelujen alueen käyttötarkoitus, joka olennaisesti eroaa tavanomaisesta vapaa-ajan asumisesta sekä se, että alue tullaan asemakaavoittamaan, jolloin rakennusoikeuden määrä ratkaistaan lopullisesti, osayleiskaavaa ei ole pidettävä lainvastaisena sillä perusteella, että tälle alueelle on osoitettu enemmän rakennusoikeutta kuin yksityisille lomarakennuspaikoille. Kaavaratkaisu osayleiskaavassa osoitetun RA/2-alueen osalta perustuu voimassa olevassa yleiskaavassa osoitettuun rakennusoikeuteen.

MArm-alueella ei ole varsinaista rakennusoikeutta, mutta kaavamääräyksen mukaan sille voidaan sijoittaa matkailua palvelevia rakennelmia. Alue on tarkoitus toteuttaa asemakaavan perusteella. Laadittavassa asemakaavassa tullaan näin ollen ratkaisemaan rakennelmien sijoittuminen ja tarkempi toteuttaminen niin, että peltoalueen maisemalliset arvot säilyvät.

Vaihelan matkailukeskuksen aluetta koskevat kaavaratkaisut eivät edellä lausuttu huomioon ottaen loukkaa maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimusta eivätkä ole muutenkaan lainvastaisia.

Kiinteistön Honka RN:o 15:0 rakennusoikeus

Hongan kiinteistölle Velkuanmaan saaren Tiurlanlahden itärannalle on osayleiskaavassa osoitettu omakotialue rantavyöhykkeelle, jossa on kolme uutta rakennuspaikkaa (AO/3). Velkuanmaan länteen suuntautuvalle rannalle on osoitettu loma-asuntorakennusten alueen rakennuspaikka (RA/1). Voimassa olevassa yleiskaavassa osayleiskaavan AO/3-alueen kohdalle on osoitettu A-korttelialue, jonka rakennuspaikkojen lukumäärää ei ole kaavassa määritelty. Länsirannan RA/1-rakennuspaikan kohdalla on voimassa olevassa yleiskaavassa osoitettu RA-alue. Alueella olevan tien toisella puolella on RA2-alue, joka ei rajoitu rantaan.

Kaupunginhallitus on B:n valitukseen antamassaan lausunnossa muun muassa todennut, että voimassa olevan yleiskaavan AO-alue, oikeastaan A-alue, on tulkittu kahdeksi rakennuspaikaksi, koska alue ulottuu kahden tilan alueelle. Yleiskaavassa ei ole myöskään merkintää saunapaikalle, joten länsirannalla oleva RA-merkintä on tulkittu yhdeksi rantarakennuspaikaksi. Kaavaratkaisu Hongan kiinteistön osalta on perustunut kaavan suunnitteluperiaatteeseen, jonka mukaan yleiskaavassa osoitettuja rakennuspaikkoja ei poisteta, vaikka emäkiinteistön rakennusoikeus ylittyisikin.

Voimassa olevassa yleiskaavassa ei ole ratkaistu rantavyöhykkeelle osoitettujen A- ja AO-alueiden rakennusoikeuden määrää. Rantavyöhykettä (rv) koskevan kaavamääräyksen mukaan rakennusoikeus määräytyy tilakohtaisesti. Nyt kysymyksessä oleva A-alue on pinta-altaan suuri, yli 10 000 neliömetriä, ylittäen siten selvästi yhden rakennuspaikan vähimmäispinta-alan. Lounais-Suomen ympäristökeskus on 7.4.2006 myöntänyt Hongan kiinteistön omistajalle M:lle poikkeamisluvan kahden asuinrakennuksen rakentamiseen tälle A-alueelle. M ei ole kuitenkaan hakenut rakennuslupia poikkeamisluvan mukaiseen rakentamiseen luvan voimassaoloaikana.

Hongan kiinteistöstä on osayleiskaavaa varten laadittu erillinen emäkiinteistötarkastelu. Tarkastelu on osayleiskaavan poikkileikkausajankohdan 19.9.1969 jälkeen tapahtuneiden lukuisten kiinteistönmuodostustoimitusten johdosta monimutkainen ja osittain tulkinnanvarainen. Tarkastelua onkin M:n myöhemmin esittämän selvityksen perusteella siten oikaistu, että uuden laskelman mukaan Hongan emäkiinteistön osayleiskaavan mitoitusperusteiden mukainen rakennusoikeus on ylitetty 0,7 rakennuspaikalla. Hallinto-oikeus on katsonut, että uusienkin selvitysten jälkeen Hongan kiinteistön emäkiinteistötarkastelu on tulkinnanvarainen.

Voimassa olevassa yleiskaavassa on Velkuanmaan länsirannalle osoitettu rantaan rajoittuva loma-asunnon rakennuspaikka (RA). Tässä kaavassa ei ole erillistä saunan rakennuspaikkaa koskevaa kaavamerkintää. Tämän vuoksi osayleiskaavassa on voitu sen suunnitteluperiaatteiden mukaisesti osoittaa yleiskaavassa olevaa RA-rakennuspaikkaa vastaava RA/1-rakennuspaikka.

Voimassa olevan Velkuan yleiskaavan sisältö sekä muu edellä lausuttu huomioon ottaen Hongan kiinteistölle on ollut perusteet osoittaa valituksenalaiset kolme omakotitalon rakennuspaikkaa AO/3.

Kaavaratkaisu ei Hongan kiinteistön osalta loukkaa maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimusta eikä ole muutenkaan lainvastainen.

Maa- ja metsätalousalueen (M) haja-asutusluonteinen rakentaminen

M-aluetta koskevan osayleiskaavan kaavamääräyksen mukaan alueella on sallittu maa- ja metsätaloutta palveleva rakentaminen sekä haja-asutusluonteinen omakoti- ja loma-asuntorakentaminen. Kaavaselostuksessa on tältä osin todettu, että rantavyöhykkeen ulkopuolisella M-alueella sallitaan haja-asutusluonteinen omakotirakentaminen, joka perustuu rakennusluparatkaisuihin.

Lallin kiinteistön naapurikiinteistölle Järvelä RN:o 4:3 on voimassa olevassa yleiskaavassa osoitettu AO-alue. Osayleiskaavassa on yleiskaavaa vastaavasti Järvelän kiinteistölle osoitettu AO/1-rakennuspaikka. Kaavaratkaisu on tältä osin osayleiskaavan yleisten suunnitteluperiaatteiden mukainen.

Osayleiskaavassa kuten myöskään voimassa olevassa yleiskaavassa ei ole ratkaistu kiinteistökohtaista rakennusoikeutta kaavan M-alueilla. Osayleiskaavan mahdollistaman haja-asutusluonteisen asuntorakentamisen edellytykset ratkaistaan rakennuslupamenettelyssä.

Kaavaratkaisu osayleiskaavan M-alueiden osalta ei loukkaa maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimusta eikä ole muutenkaan lainvastainen.

A:n valitus

Valitusperusteet, jotka koskevat seutu- ja maakuntakaavan vastaista rantamitoitusta sekä kaava-asiakirjoihin liitettyjä emäkiinteistötarkasteluun liittyviä asiakirjoja, on ratkaistu edellä B:n valituksen yhteydessä.

Osayleiskaavassa kiinteistö Eerikkilä RN:o 1:73 on osa omakotialuetta rantavyöhykkeellä (AO/3). Kiinteistölle on osoitettu vakituisen asunnon rakennuspaikka, joka on rakennettu. Eerikkilän kiinteistölle on lisäksi osoitettu LVy-alue, jonka rakennusoikeus kaavamääräyksen mukaan on 40 neliömetriä. Kiinteistölle Takametsä RN:o 1:87 on osoitettu yksi loma-asuntorakennusten alueen (RA/3) rakennuspaikoista.

Osayleiskaavassa osoitetun AO/3-alueen osalla on voimassa Velkuan yleiskaavan 4.11.2002 hyväksytty muutos. Siinä Vaihelan kiinteistön RN:o 1:64 määräalalle, josta 8.9.2004 on muodostettu Eerikkilän kiinteistö, on osoitettu omakotitalojen korttelialue (AO-1). Takametsän kiinteistölle osayleiskaavassa osoitettu RA-rakennuspaikka sijoittuu Velkuan yleiskaavan mukaiselle RA3-alueelle.

Osayleiskaavan mitoitustaulukon mukaan Eerikkilän kiinteistön rantaviivan pituus on 233 metriä ja muunnetun rantaviivan pituus 117 metriä ja Takametsän kiinteistön vastaavasti 332 metriä ja 104 metriä. Kaavassa kysymyksessä olevalla mitoitusvyöhykkeellä II noudatetun mitoitusperusteen (7 loma-asuntoyksikköä/kilometri) mukaan mainittu muunnetun rantaviivan pituus oikeuttaa Eerikkilän kiinteistön osalta 0,8 rakennuspaikkaan ja Takametsän osalta 0,7 rakennuspaikkaan.

Eerikkilän kiinteistölle on osoitettu AO-rakennuspaikka kuten myös voimassa olevassa yleiskaavassa. Eerikkilän kiinteistön emäkiinteistö on Vaihila RN:o 1:20. Emäkiinteistötarkastelun ja osayleiskaavassa noudatetun mitoitusperusteen mukaan emäkiinteistö on jo käyttänyt ja ylittänytkin sen rantaviivan pituuteen perustuvan rakennusoikeutensa. Näin ollen Vaihilan emäkiinteistöstä muodostetuille kiinteistöille ei enää voida osoittaa uusia rakennuspaikkoja.

Takametsän kiinteistö RN:o 1:73, oikeastaan 1:87, sijoittuu Kivimäen ja Kalliomäen kiinteistön Kalliola RN:o 1:86 sekä Kantosten kiinteistön Satumaa RN:o 1:85 viereen. Kiinteistöt eivät sijoitu Velkuanmaan saaren olemassa olevien vakituisten rakennuspaikkojen välittömään läheisyyteen. Kaupunginhallituksen valituksiin antaman lausunnon mukaan lisääntyvä ympärivuotinen asutus luo paineita keskitetyn jätevesihuollon järjestämiseksi eikä kysymyksessä oleva alue myöskään maastoltaan luontevasti sovellu ympärivuotiseen asumiseen.

Kaupunki voi sille maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetyn toimivallan nojalla päättää, mille alueille se yleiskaavassa osoittaa alueita ympärivuotista asutusta varten. Tässä harkinnassa voidaan muun muassa ottaa huomioon edellä sanotun mukaisesti ympäristössä toteutunut maankäyttö, alueen jätevesihuollon järjestämisen mahdollisuudet, rakennuspaikkana olevien kiinteistön pinta-ala sekä alueen maastolliset ominaisuudet.

Edellä todettu huomioon ottaen Takametsän kiinteistölle on sen sijainnin ja muiden olosuhteiden sekä osayleiskaavassa noudatettujen yleisten suunnitteluperiaatteiden mukaisesti voitu osoittaa loma-asuntorakennusten rakennuspaikka.

Eerikkilän ja Takametsän kiinteistöjä koskevat kaavaratkaisut ovat osayleiskaavan yleisten mitoitusperiaatteiden mukaisia, eivät loukkaa maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimusta eivätkä ole muutenkaan lainvastaisia.

5. Oikeudenkäyntikulut

Asianosainen on velvollinen korvaamaan toisen asianosaisen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että tämä joutuu pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan. Säännöstä voidaan soveltaa myös päätöksen tehneeseen hallintoviranomaiseen. Harkittaessa julkisen asianosaisen korvausvelvollisuutta on otettava erityisesti huomioon, onko oikeudenkäynti aiheutunut viranomaisen virheestä.

C Oy:n, E:n ja D:n, (---) B:n sekä A:n valitukset on hylätty. Tähän nähden ei ole kohtuutonta, että muutoksenhakijat joutuvat pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Hallinto-oikeuden soveltamat oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 39 §, 41 § 2 momentti, 73 §, 188 § 1 momentti ja 210 § 1 momentti

Maankäyttö- ja rakennusasetus 17 §

Kuntalaki 52 § 1 momentti ja 90 § 3 momentti

Hallintolainkäyttölaki 41 § ja 74 §

Käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa

1) A on valituksessaan vaatinut, että Turun hallinto-oikeuden ja Naantalin kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan ja asia palautetaan uudelleen valmisteltavaksi. A:n oikeudenkäyntikulut on korvattava.

Vaatimustensa tueksi A on uudistanut asiassa hallinto-oikeudessa lausumansa ja esittänyt lisäksi muun ohella seuraavaa:

Suunnitelmassa on koko kaavoitetulla alueella niin paljon merkittäviä virheitä, että kaavasuunnittelu on tehtävä kokonaan uudestaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen (ELY-keskus) antaman ohjauksen ja Varsinais-Suomen liiton neuvotteluissa ja lausunnoissa esiin tuoman mukaisesti sekä maankäyttö- ja rakennuslain, seutu- ja maakuntakaavan ja Velkuan vuonna 2000 hyväksytyn yleiskaavan edellyttämällä tavalla. Hallinto-oikeus on jättänyt perusteetta tutkimatta A:n valituksen väärään kaavaan perustuvaa kaavoitusta koskevan valitusperusteen osalta.

Kaupunki on vastuussa käyttämänsä konsultin eli Pöyry Finland Oy:n työstä. Hallinto-oikeus on virheellisesti pitänyt konsultin laatimaa selostusta rannanmitoitusjärjestelmästä asiantuntijalausuntona, eikä ole selvittänyt asiaa riippumattomasti seutu- ja maakuntakaavojen sekä maakunnan liiton ja ELY-keskuksen lausuntojen perusteella.

Osayleiskaava on perustunut väärään kaavaan eli vahvistamattomaan maakuntakaavaan. Kaupungin hyväksyessä osayleiskaavan voimassa oli seutukaava. Ympäristöministeriö on 20.3.2013 vahvistanut maakuntakaavan lukuun ottamatta valituksenalaisia alueita. Maakuntakaavasta on valitettu korkeimpaan hallinto-oikeuteen Velkuanmaalla sijaitsevan merkinnän r-603 osalta.

Maakunnan liiton maakuntainsinöörin mukaan seutukaavan rantojenkäytön mitoitusjärjestelmä on pieniä tekstitäsmennyksiä lukuun ottamatta siirretty sellaisenaan maakuntakaavaan. Näissä kaavoissa rantojen pituuden mittaus on vakioitu kuvaamalla se tehtäväksi kaavaselostuksen mukaisesti karttaviivaa pelkistäen murtoviivalla. Menettely on vakioitu samaksi koko kunnan alueella ja kaikkien kiinteistöjen kohdalla.

Osayleiskaavassa on sovellettu alennuskertoimia maanomistajien vahingoksi ja osalle maanomistajia on luotu todellista pidempi rantaviiva. Kaavaselostuksessa todetaan kuitenkin virheellisesti, että mitoitus olisi Velkuan yleiskaavan mukainen. Osayleiskaavassa kaavoittaja on vuonna 2010 päättänyt käyttää niin sanottua savolaista rannanmittausmallia. Uusi mittausjärjestelmä ei ole maakuntakaavan eikä maakunnan liiton ohjauksen mukainen. Erilaisen mittausjärjestelmän käyttämisen motiivina lienee konsultin lähipiirin suosiminen. Tätäkään rannanmittausmallia ei ole käytetty johdonmukaisesti, vaan kaavoittaja on vuosien kuluessa luonut mielivaltaisen järjestelmän, jonka avulla se on perustellut ratkaisujaan. Kaavoittajan käyttämät rantaviivojen pituudet eroavat merkittävästi ja eroja on molempiin suuntiin. Tämä on osoitus tarkoitushakuisesta ja mielivaltaisesta yhdenvertaisen kohtelun laiminlyönnistä. Lisäksi RA-1-merkinnän muuttaminen kolmen tilan kohdalla RA-X-merkinnäksi antaa mahdollisuuden merkittävälle mielivallalle. RA-X-merkintä mahdollistaa usean loma-asunnon rakentamisen yhden sijaan. Kaavan ollessa nähtävillä 21.1. - 21.2.2011 vuonna 2010 käyttöön otettu uusi rannanmittausmalli ei ollut nähtävillä. Tämän korvasi selostuksen perätön tieto käytetystä mitoituksesta.

Maakunnan liiton maakuntainsinöörin lausunnon mukaan Etelä-Savon muuntelukertoimien soveltaminen Varsinais-Suomen maakuntakaavan ohjausjärjestelmään vaarantaa maanomistajien tasapuolisen kohtelun kokonaisrantaviivan pienentyessä. Savolaisen mallin mukainen rannan pituuden muuntelu hävittää osan rantaviivasta. Maakunnan liiton kanta on, että jos osayleiskaavassa on käytetty savolaista mallia, kaava ei ole viranomaisneuvottelussa 30.10.2008 kirjatun vakuutuksen mukainen eikä kaavan hyväksymistä voida perustella liiton puoltavalla lausunnolla. Osayleiskaavan mitoitus on Varsinais-Suomen seutu- ja maakuntakaavojen vastainen.

Kantatilaluettelo ei vastaa poikkileikkausajankohdan 19.9.1969 tilannetta. Tämän ovat todenneet myös useat muut hallinto-oikeuteen valittaneet ja ELY-keskus lausunnossaan 1.3.2011. Luetteloon on tehty tarkoituksellisesti sotkuja keksityllä rannanmittausjärjestelmällä, tilojen nimien vaihtamisella ja keksittyjen tilan nimien lisäämisellä. Vuosina 1994 ja 2004 on muodostettu uudet kantatilat. Osayleiskaavan rakennuspaikat ovat syntyneet kaavoittajan kanssa käytyjen neuvottelujen tuloksena. Salaisten neuvottelujen seurauksena kantatilaluetteloa on muutettu jatkuvasti. Hongan kantatilaa ei korjattu edes vuonna 1995. Se on ollut aina Y-tila. Pöyryn konsultti N on Hongan tilan omistajan M:n hyvä ystävä.

Osayleiskaavassa ei ole huomioitu kaikkia yleiskaavaan tehtyjä muutoksia. Velkuansaareen halutaan vakituisia asukkaita ja itärannan RA-rakennuspaikat on muutettu AO-paikoiksi. Rakennuspaikkoja sijaitsee rakentamiseen huonostikin soveltuvilla alueilla, kuten korkeilla kallioilla. Takametsän tilan RN:o 1:87 RA-1-paikka on muutettava AO-paikaksi. Alueella on tiet ja vesijohdot ja alue soveltuu maisemallisesti hyvin rakentamiseen, koska se sijaitsee melko suljetun lahden rannalla. Kaavoitettavan alueen maanomistajia on kohdeltava yhdenvertaisesti.

Yksi A:n rakennuspaikoista on siirretty toiselle maanomistajalle edellä kuvattujen luotujen sotkujen avulla, jolloin hänen rantaviivansa on ilmoitettu 342 metriä liian lyhyenä. Aloitettaessa kaavoittaja ilmoitti, että kaikki vuonna 1995 olevat rakennuspaikat tulevat säilymään uudessa osayleiskaavassa. Muutosperusteen mukaan rakennusoikeudet palautetaan vuoden 1995 tasolle. Muutosperuste on vuoden 2007 Velkuan kunnan kaavoituspäätöksessä, mutta Naantalin kaupunki on muuttanut tätä. Kaupunki on soveltanut perustetta vain A:n kohdalla, minkä seurauksena hänen rakennuspaikkansa poistui. Kysymyksessä on yhdenvertaisen kohtelun loukkaus. Eerikkilän tilalta RN:o 1:73 poistettu toinen rakennuspaikka on palautettava toiseksi AO-paikaksi.

2) B on valituksessaan vaatinut, että Turun hallinto-oikeuden ja Naantalin kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan ja asia palautetaan Naantalin kaupungille uudelleen käsiteltäväksi. Naantalin kaupunki on velvoitettava korvaamaan B:n oikeudenkäyntikulut.

Vaatimustensa tueksi B on uudistanut asiassa hallinto-oikeudessa lausumansa ja esittänyt lisäksi muun ohella seuraavaa:

Velkuanmaan osayleiskaavassa on muutettu mitoitusperusteita Velkuan yleiskaavaan verrattuna. Nyt käytetty mitoitusperuste ei ole yleisesti käytössä Varsinais-Suomessa. Mitoitusperusteiden muutokselle ei ole sellaisia maankäytöllisiä perusteita, jotka oikeuttaisivat loukkaamaan maanomistajien perusteltuja odotuksia tai yhdenvertaisuutta. Osayleiskaavassa on siten käytetty väärää mitoitusperustetta.

Maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimus on vaarantunut rantarakentamisen mitoitusrantaviivan alennuskertoimien käytöllä. Varsinais-Suomen liiton lausunnon mukaan Etelä-Savosta peräisin olevat mitoitusrantaviivan alennuskertoimet eivät kuulu Varsinais-Suomen maakuntakaava-alueelle. Lausunnosta ilmenee, että alennuskertoimien käyttöönotto johtaa suhteettoman ankaraan saman kriteerin kaksinkertaiseen käyttöön, jolloin toiset maanomistajat saavat paljon vähemmän rakennusoikeutta kuin heille maakuntakaavan mukaan kuuluisi. Tämä näkyy kaavan mitoitustaulukossa, jossa kaikki kantatilat näyttävät virheellisesti huomattavasti ylittäneen rakennusoikeutensa. Rannanmittaustapaa on vaihdettu kesken kaavaprosessin maakuntakaavan vastaiseksi, eikä tästä ole kerrottu maanomistajille.

Velkuanmaan saaren eteläkärjessä ei ole virheellisesti käytetty mitään alennuskerrointa, vaikka kysymyksessä on niemen kärki. Tämä on tuottanut Niitynperän tilalle RN:o 1:41 yhden uuden oikeudettoman RA-rakennuspaikan.

Useiden tilojen kohdalla, B:n tila mukaan lukien, ei ole mitattu rantaviivaa, vaan maanmittauslaitoksen epämääräisesti arvioimaa vesijättörajaa, mikä on vääristänyt koko mitoitustaulukon.

Laitureita, lipputankoja ja muita rakennelmia MY-1-alueella koskeva kaavamääräys on lainvastainen, koska se ei ota huomioon alueella harjoitettavan ammattikalastuksen, maa- ja metsätalouden sekä matkailun tarpeita rakentaa rakennelmia rakennuspaikkojen ulkopuolelle. Velkuan yleiskaavassa rakennelmien rakentaminen sallitaan. Kaavamääräys rikkoo yhdenvertaisuusperiaatetta ja loukkaa oikeutta käyttää omaisuutta elinkeinotoimintaan.

Kiinteistöyhtymä F:lle on osoitettu laiturialue (LVy) rakennuspaikkojen ulkopuolelle vain, jotta luvaton laituri saataisiin laillistettua. Venesatama-alueelle tulee myös 40 neliömetriä uutta rantarakennusoikeutta. Venesatamaa ei voida osoittaa, koska emätila on jo ylittänyt rantarakennusoikeutensa ja maanomistajien tasapuolinen kohtelu vaarantuisi. Kiinteistölle ei jää yhtään vapaata rantaa. Lisäksi RA-X-merkintää ei voida käyttää, koska se tuo enemmän rakennusoikeutta muihin verrattuna, vaikka emätila on jo ylittänyt rakennusoikeutensa. Tasapuolinen kohtelu ei toteudu eikä RA-X-merkinnälle ole maankäytöllisiä perusteita.

Maakuntakaava edellyttää, että rannoista määrätty prosentti jätetään vapaaksi ranta-alueeksi. Tämä koskee kaikkia alueen kantatiloja. Kivirannan kantatilasta on myyty kolme rakennettua rantakiinteistöä. Kantatilan alueelle on jäänyt vapaata rantaviivaa vain 21 metriä, vaikka sitä olisi pitänyt jäädä 40 prosenttia. Tämä ainoa vapaa ranta sijaitsee kokonaisuudessaan Kultarannan tilan alueella. Tasapuolisen kohtelun vaatimus olisi edellyttänyt, että kaikille kantatiloille jää sama prosentuaalinen osuus vapaata rantaa maakuntakaavan mukaisesti. Kivirannan kantatilalle ei jäänyt enää yhtään vapaata rantaviivaa, kun Kultarannan tila merkittiin RA-X-alueeksi. Tämä loukkaa maanomistajien tasapuolista kohtelua.

Naantalin kaupunki on päättänyt, ettei olemassa olevaa rakennusoikeutta vähennetä. Näin on kuitenkin tehty B:n osalta. Vanhan maatalouteen ja kalastukseen liittyvän venevajakokonaisuuden rakennusoikeuden määrä on vähennetty 40 neliömetriin, vaikka alueella on rakennuksia noin 150 neliömetriä. Rakennuksilla ei ole suojeluarvoa. Rakennukset on rakennettu aikana, jolloin ne eivät vielä vaatineet rakennuslupaa ja ne ovat siten laillisia rakennuksia. LVy-alue on edelleen maatalouskäytössä. Näitä maatalouden rakennuksia ei enää pystytä korvaamaan myöhemmin uusilla vastaavankokoisilla rakennuksilla, jos rakennusoikeus vähennetään 40 neliömetriin. Maatalouteen ja kalastukseen liittyvät rakennukset on voitava uusia niiden tullessa käyttöikänsä päähän. Kiinteistöyhtymä F:lle on osoitettu erillinen RA-X-merkintä, jolla heidän rakennustensa kaavanvastainen tilanne on laillistettu. B:n venevajarakennukset ovat yhtä lailla laillisia rakennuksia, eikä niiden rakentamisaika voi tehdä niistä alempiarvoisia. Nykyisessä kaavassa alueen rakennusoikeuden määrää ei ole määritelty.

Lohkomisasiakirjoissa todetaan, että Matinmetsän tila RN:o 1:82 on pelkästään MY-aluetta. Määräalan omistaja O on toimituksessa vahvistanut, ettei Matinmetsän tilaa ole tarkoitettu rakennuspaikaksi. O on lohkomistoimituksessa todennut Itäliston alueen myyjänä, että yksi käyttämätön rakennuspaikka kuuluu P:n ja Q:n tilalle. Jos Itäliston tilan RN:o 1:60 toinen rakennuspaikka osoitetaan Vaihelan hyväksi, vähenee Vaihilan emäkiinteistön vapaan rannan osuus entisestään.

Pöyry Finland Oy:n jääviys konsulttina olisi pitänyt tutkia KSE 1995 konsulttisopimusehtojen mukaisesti. Kunta on vastuussa käyttämästään konsultista ja tämän työstä. Kaupunki on tiennyt Pöyry Finland Oy:n O:lle tekemistä kaavoista sekä muista yhtiön osayleiskaava-alueelle tekemistä kaavoista. Osayleiskaavassa Pöyry Finland Oy yrittää edelleen laillistaa samoille henkilöille kerran kumotut etuudet. Yhtiöllä on ollut etukäteiskanta kaava-alueen maanomistajista. Myös kaupunki on laiminlyönyt kuntalain edellyttämän konsulttisopimuksensa laillisuusvalvonnan.

J on osallistunut kaavan käsittelyyn kaupunginhallituksessa ja muissa kaupungin luottamustoimissa. Asia olisi pitänyt tutkia hallintolain 28 §:n 1 momentin 7 kohdan mukaisena esteellisyytenä, koska J on K:n ystävä ja yhtiökumppani. Tämän vuoksi J on todennut itsensä esteelliseksi Humaliston alueella, jossa K oli alueen maanomistaja. J:n puolueettomuus näyttää ulospäin selkeästi vaarantuneen, kun otetaan huomioon K:n RM-alueen saama muita alueita paljon suurempi rakennusoikeuden lisäys.

Vaihelan alueelle ei voida osayleiskaavassa sijoittaa RM-aluetta, koska se on voimassa olevan maakuntakaavan vastainen. B on valittanut maakuntakaavan vahvistamispäätöksestä korkeimpaan hallinto-oikeuteen Vaihelan r603-merkinnän osalta.

Hongan tilan emäkiinteistön tarkastelu on tulkinnanvarainen verrattuna muihin emäkiinteistöihin. Lisäksi Hongan tilan tarkastelu on korjaamatta ja kirjaamatta kaava-aineiston mitoitustaulukkoon. Taulukosta ovat poistamatta 1990- ja 2000-luvulla syntyneet emäkiinteistöt, jotka koskevat esimerkiksi Hongan emätilaa. Rakennusoikeus rantavyöhykkeellä tutkitaan ainoastaan tilan rantaviivan mukaan. Hallinto-oikeus on kuitenkin ryhtynyt tulkitsemaan Hongan tilan rakennusoikeutta pinta-alaperusteen mukaan loukaten maanomistajien yhdenvertaisuutta. Päätös on voimassa olevan yleiskaavan vastainen. Lisäksi maankäyttö- ja rakennuslaki sallii sen, että maanomistaja siirtää rakennuspaikkoja omistamillaan tiloilla. Hän voi laittaa rakennuspaikan kahdelle vierekkäiselle tilalle ulottuvaksi ja myydä tämän yhtenä rakennuspaikkana. Sijoittamalla rakennuspaikka rv-vyöhykkeellä kahden eri tilan alueelle ei voida lisätä rakennuspaikkojen määrää.

3) C Oy on valituksessaan vaatinut, että Turun hallinto-oikeuden ja Naantalin kaupunginvaltuuston päätökset kumotaan Pohjois-Vuorikattilan tilan RN:o 1:88 osalta ja osayleiskaava palautetaan tältä osin uudelleen valmisteltavaksi. Tilalla on tarvittaessa toimitettava katselmus saaren rakennettavuuden todentamiseksi. Naantalin kaupunki on velvoitettava korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut.

Vaatimustensa tueksi yhtiö on uudistanut asiassa hallinto-oikeudessa lausumansa ja esittänyt lisäksi muun ohella seuraavaa:

Naantalin kaupunginhallitus on menettelyt virheellisesti päättäessään suunnitteluperiaatteesta, jonka mukaan Velkuanmaan osayleiskaavassa ei vähennetä voimassa olevassa yleiskaavassa osoitettua kiinteistökohtaista rakennusoikeutta. Kaupunginhallitus on käyttänyt harkintavaltaansa väärin päättäessään osayleiskaavaprosessin sisällöstä ja lopputuloksesta jo ennakolta kaavoituksen käynnistämisvaiheessa.

Vaikka suunnitteluperiaatetta onkin todennäköisesti sovellettu yhdenmukaisesti koko osayleiskaavan alueella, tämä ei kuitenkaan poista sitä mahdollisuutta, että ne kiinteistöt, joille on osoitettu jo aiemmassa kaavassa rakennusoikeutta, ovat saaneet suuremman hyödyn osayleiskaavasta. Suunnitteluperiaatteen johdosta maanomistajien yhdenvertaiselle kohtelulle ei ole ollut osayleiskaavassa tosiasiallisesti mahdollisuutta.

Vaihilan kantakiinteistön RN:o 1:20, johon Pohjois-Vuorikattilan tila kuuluu, osalta rakennusoikeus ei ole jakautunut yhdenvertaisesti. Kalliolan tila RN:o 1:88, jonka laskennallinen rakennusoikeus emätilatarkastelussa on vain 0,4 loma-asuntoyksikköä ja jolla on rantaviivaa 59 metriä, on saanut yhden uuden RA-rakennusoikeuden. Kalliolan tila on muodostettu vuonna 2007, kuten Pohjois-Vuorikattilan tilakin.

Vaihilan kantatilan kokonaismitoitus on emätilatarkastelun mukaan 25,3 loma-asuntoyksikköä. Osayleiskaavassa kantatilan alueelle on osoitettu 27 RA-rakennuspaikkaa ja 10 AO-rakennuspaikkaa. AO-rakennuspaikoista seitsemän on asemakaava-alueella ja niillä ei ole rantaviivaa. Emätilatarkastelussa näitä ei voida ottaa mukaan täysimääräisesti. Lisäksi Velkuanmaantien länsipuolella sijaitsevat kaksi AO-rakennuspaikkaa eivät voi enää ylipäätäänkään kuulua rantavyöhykkeeseen. Vastaavasti Lallin kantatilan RN:o 2:19 mitoitus on 38,3 loma-asuntoyksikköä ja osayleiskaavassa osoitettu rakennusoikeus 47 RA-rakennuspaikkaa ja viisi AO-rakennuspaikkaa. Jo näiden kahden kantatilan keskinäinen vertailu emätilatarkastelussa osoittaa, ettei maanomistajien yhdenvertaisuus toteudu.

Koska maanomistajien yhdenvertaisuusperiaatteesta voidaan poiketa ainoastaan maankäytöllisin perustein, yhtiö on vaatinut maastokatselmuksen suorittamista. Katselmuksessa voidaan todeta, ettei kohde poikkea osayleiskaavan vastaavista saarikohteista, joihin on osoitettu rakennusoikeutta.

Yhtiön vaatima muutos toteuttaa osayleiskaavan tavoitteita ja mitoitusperusteita, eikä se ole voimassa olevan lainsäädännön vastainen. Ratkaisu turvaa maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun. Koska yhtiö ja sen intressipiiriin kuuluvat henkilöt eivät omista muita maa-alueita osayleiskaava-alueella, osayleiskaava aiheuttaa yhtiölle maanomistajana kohtuutonta haittaa.

4) D ja E ovat valituksessaan vaatineet, että Kalliolan tilan RN:o 1:86 kaavamerkintä muutetaan AO-2-merkinnäksi.

Vaatimuksensa tueksi valittajat ovat esittäneet seuraavaa:

Itäniemen tila RN:o 10:0 on kaavoitusprosessin aikana saanut RA-2-paikan muutettua AO-2-paikaksi, joten perustetta olla muuttamatta Kalliolan tilan merkintää ei ole tasavertaisuuden ja omaisuudensuojan vuoksi. Valittajien tilalla on hyvä ajotie, vesijohto ja oma lainmukainen jätevesien puhdistusjärjestelmä.

Naantalin kaupunginhallitus on valitusten johdosta antamassaan selityksessä esittänyt, että valitukset hylätään.

A, B ja C Oy ovat antaneet vastaselitykset. D:lle ja E:lle on varattu tilaisuus vastaselityksen antamiseen.

A ja B ovat toimittaneet lisäselvitystä.

Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu

1. Korkein hallinto-oikeus ei tutki A:n valitusta siltä osin kuin valituksessa on vaadittu Turun hallinto-oikeuden ja Naantalin kaupunginvaltuuston päätösten kumoamista sillä perusteella, että J on osallistunut kaavan käsittelyyn kaupunginhallituksessa ja muissa kaupungin luottamustoimissa.

Korkein hallinto-oikeus on muutoin tutkinut asian.

2. C Oy:n vaatimus katselmuksen toimittamisesta hylätään.

3. Valitukset hylätään. Hallinto-oikeuden päätöksen lopputulosta ei muuteta.

4. A:n, B:n ja C Oy:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset hylätään.

Perustelut

1. Tutkimatta jättäminen

A ei ole valituksessaan Turun hallinto-oikeudelle vaatinut Naantalin kaupunginvaltuuston päätöksen kumoamista sillä perusteella, että J on valtuustokäsittelyn lisäksi osallistunut kaavan käsittelyyn kaupunginhallituksessa ja muissa kaupungin luottamustoimissa. Kuntalain 90 §:n 3 momentti huomioon ottaen tämä valitusperuste on vasta täällä esitettynä jätettävä tutkimatta.

2. Katselmus

Hallintolainkäyttölain 41 §:n mukaan asian selvittämiseksi voidaan toimittaa katselmus. Kun otetaan huomioon perusteet, joiden vuoksi C Oy on pyytänyt katselmuksen toimittamista, sekä asiakirjoista saatava selvitys, katselmuksen toimittaminen ei ole asian selvittämiseksi tarpeen.

3. Naantalin kaupunginvaltuuston päätöksen lainmukaisuus

3.1 Mitoitusperusteet

3.1.1 Rantaviivan mittaustapa

Velkuanmaan osayleiskaavan laadinnan perustana olevat yleiset mitoitusperusteet ja niihin sisältyvä rantaviivan mittaustapa ilmenevät kaavaselostuksen kohdasta "Rantarakentamisen mitoitus". Selostuksessa on todettu muun ohella, että valittu mitoitus perustuu Velkuan yleiskaavan mitoitukseen ja sen pohjana olleeseen osittain muunnettuun rantaviivan pituuteen. Silloisessa mittausmenetelmässä rantaviivaa suoristettiin poistamalla pituudesta kapeimpia niemiä, mutta rantarakennusoikeutta alentavia läheisyyskertoimia ei käytetty. Selostuksen mukaan rantaviivatarkastelu tehtiin uudelleen tietokoneohjelman avulla keväällä 2010. Uudessa tarkastelussa pyrittiin huomioimaan toisaalta seutukaavassa ja maakuntakaavassa esitetyt rantarakentamisen mitoitusperiaatteet ja toisaalta yhdenmukaiset mitoitusperusteet muiden Naantalin kaupungin alueella laadittujen rantayleiskaavojen kanssa. Selostuksen mukaan uusi rantaviivatarkastelu aiheutti vain yhden täsmennyksen rakennusoikeuden määrään. Selostuksen liitteenä on rantaviivan mittaamista koskeva kartta.

Kunta voi hyväksyä kaavan laadinnan perustaksi yleiset mitoitusperusteet. Näissä mitoitusperusteissa voidaan päättää esimerkiksi tietynlaisesta rantaviivan mittaustavasta. Mitoitusperusteiden suhteen kunnalla on laaja liikkumavara, kunhan mitoitusperusteita soveltaen laadittu kaava täyttää maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:ssä ja perustuslain 6 §:ssä säädetyt vaatimukset.

Muunnetun rantaviivan käyttämisellä rakennusoikeuksia mitoitettaessa pyritään muun ohella sovittamaan rakentamisen määrä alueen luonnonoloihin ja vesistön sietokykyyn sekä erityisesti ottamaan huomioon vastarannan läheisyys kapeiden vesistönosien rannoilla ja se, että kapeilla maa-alueilla, kuten kannaksilla ja niemissä, rakennusta ei kenties voida sijoittaa riittävän välimatkan päähän rantaviivasta. Rantaviivan muuntaminen on laskennallinen apuväline, jonka eräänä tarkoituksena on turvata rakennusoikeuden jakautuminen tasapuolisesti eri maanomistajille. Muunnetun rantaviivan laskennassa voidaan käyttää erilaisia menetelmiä, sillä sitovia normeja muuntamisen suorittamistavasta ei ole. Olennaista on, että valittua menetelmää käytetään kaava-alueella eri maanomistajien kohdalla johdonmukaisesti ja tasapuolisesti.

Velkuanmaan osayleiskaavaa hyväksyttäessä maakuntakaavana voimassa olleessa Varsinais-Suomen seutukaavassa ja sittemmin voimaan tulleessa Turun seudun kehyskuntien maakuntakaavassa ei ole annettu kaavamääräyksiä yksityiskohtaisemmissa kaavoissa sovellettavasta rantaviivan mittaustavasta. Velkuanmaan osayleiskaavan mitoitusperusteiden mukaan samaa rantaviivan mittaustapaa on noudatettu koko osayleiskaava-alueella.

3.1.2 Hongan tilan AO/3-alue

Velkuanmaan osayleiskaavassa on osoitettu Hongan tilan RN:o 15:0 alueella Tiurlanlahden rannalle omakotialue rantavyöhykkeellä (AO/3). Velkuan yleiskaavassa samoille kohdin on osoitettu asumiseen tai loma-asumiseen varattu korttelialue (A). Osayleiskaavan selostuksessa on näiltä osin todettu, että tälle alueelle ei Velkuan yleiskaavassa ole osoitettu rakennuspaikkojen lukumäärää. Koska alue kuitenkin sijoittuu kahden silloisen tilan alueelle, voidaan todeta, että tarkoitus on ollut osoittaa ainakin kaksi rakennuspaikkaa. Lisäksi selostuksessa on todettu, että maanomistajan toivomuksesta kolmannen rakennuspaikan sijasta poistetaan samalla tilalla sijaitsevan sisämaan RA2-alueen toinen rakennuspaikka.

Osayleiskaavan selostuksessa esitetyn perusteella Tiurlanlahden rannalla sijaitsevan AO/3-alueen kolmas rakennuspaikka on siten peräisin Hongan tilan Velkuanmaan saaren eteläosassa sijaitsevalta palstalta, jolle on osayleiskaavassa osoitettu RA/1-alue Velkuan yleiskaavassa osoitetun RA2-alueen sijaan. Näin ollen Hongan tilan kohdalla on näiltä osin noudatettu osayleiskaavan selostuksesta ilmenevää suunnitteluperiaatetta, jonka mukaan tilakohtaista rakennusoikeutta ei vähennetä Velkuan yleiskaavasta osoitetusta.

3.2 Täydentävät perustelut ja lopputulos

Tämän vuoksi ja kun muutoin otetaan huomioon edellä ilmenevät hallinto-oikeuden päätöksen perustelut ja niissä mainitut oikeusohjeet sekä korkeimmassa hallinto-oikeudessa esitetyt vaatimukset ja asiassa saatu selvitys, hallinto-oikeuden päätöksen lopputuloksen muuttamiseen ei ole A:n, B:n, C Oy:n sekä D:n ja E:n valitusten johdosta perusteita.

4. Oikeudenkäyntikulut

Asian näin päättyessä ja kun otetaan huomioon hallintolainkäyttölain 74 §, A:lle, B:lle ja C:lle ei ole määrättävä maksettavaksi korvausta oikeudenkäyntikuluista korkeimmassa hallinto-oikeudessa.

Asian ovat ratkaisseet hallintoneuvokset Riitta Mutikainen, Hannu Ranta, Tuomas Lehtonen, Mika Seppälä ja Janne Aer. Asian esittelijä Jukka Reinikainen.