30.10.2014

RATKAISUN KESKEINEN SISÄLTÖ

Liikehuoneiston vuokrasopimus oli sovittu voimassaolevaksi kolme vuotta jatkuen sen jälkeen toistaiseksi kuuden kuukauden irtisanomisajalla. Irtisanomisaikaa koskeva ehto ei ollut sovellettavissa ennen kolmen vuoden määräajan päättymistä. Vrt. KKO:2004:34.

ITÄ-SUOMEN HOVIOIKEUDEN TUOMIO 30.10.2014

Asian aiempi käsittely

Hyvinkään käräjäoikeus on tuomiollaan velvoittanut A Oy:n suorittamaan B Oy:lle erääntynyttä liikehuoneiston vuokrasaatavaa viivästyskorkoineen ja hylännyt A Oy:n vastakanteessa esitetyn vaatimuksen vuokravakuuden palauttamisesta. A Oy:n valitettua tuomiosta hovioikeuteen hovioikeus ei ole päätöksellään 3.1.2013 myöntänyt A Oy:lle jatkokäsittelylupaa.

Korkein oikeus 5.2.2014 kumonnut hovioikeuden päätöksen ja myöntänyt A Oy:lle jatkokäsittelyluvan sekä palauttanut asian hovioikeuteen uudelleen käsiteltäväksi.

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

A Oy on vaatinut, että B Oy:n kanne hylätään ja se velvoitetaan käräjäoikeudessa esitetyn vastakanteen mukaisesti palauttamaan A Oy:lle vuokravakuus 999,01 euroa viivästyskorkoineen 1.4.2011 lukien. Lisäksi A Oy on vaatinut, että B Oy velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 10.847,76 eurolla sekä hovioikeudessa 6.296 eurolla, molemmat määrät viivästyskorkoineen.

A Oy on perustellut vaatimuksiaan sillä, että asianosaisten välillä on solmittu määräaikainen liikehuoneiston vuokrasopimus, jonka ehtojen mukaan sopimus on ollut voimassa kolme vuotta jatkuen sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana kuuden kuukauden irtisanomisajalla. Sopimus on alkanut 1.4.2008 ja A Oy on ennen kolmen vuoden määräajan päättymistä ilmoittanut, ettei se jatka sopimusta vaan päättää sopimuksen määräajan päättyessä. Näin ollen sopimus on päättynyt 31.3.2011 ilman irtisanomisaikaa. A Oy ei ole vastuussa määräaikaisen sopimuksen päättymisen jälkeisistä vuokrista. Osapuolet ovat tarkoittaneet, että sopimuksen jatkuminen määräajan päätyttyä toistaiseksi voimassa olevana olisi ollut ehdollinen. B Oy ei ole palauttanut A Oy:n sille antamaa vuokravakuutta.

Vastaus

B Oy on vastustanut muutosvaatimuksia ja vaatinut, että A Oy velvoitetaan korvaamaan sille hovioikeudessa aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 5.511,49 eurolla viivästyskorkoineen.

B Oy on perustellut vastustamistaan sillä, että osapuolet ovat sopineet vuokrasuhteen vähimmäiskestoajaksi kolme vuotta, minä aikana sopimusta ei ole saanut toisen osapuolen yksinomaisella tahdonilmaisulla päättää. Vaikka sopimusta ei ole voitu irtisanomisella päättää ennen määräaikaa, on irtisanominen voitu toimittaa ennen määräajan päättymistä noudattaen kuuden kuukauden irtisanomisaikaa siten, että sopimus on voinut päättyä heti kolmen vuoden määräajan päätyttyä. A Oy on irtisanonut sopimuksen 19.1.2011, jolloin sopimuksen on katsottava päättyneen kuuden kuukauden kuluttua irtisanomisesta.

- - - - - - - - - - -

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

B Oy vuokranantajana ja A Oy vuokralaisena olivat 8.5.2007 allekirjoittaneet liikehuoneiston vuokrasopimuksen, jonka ehdon mukaan "Varsinainen vuokra-aika alkaa tilojen vapauduttua nykyiseltä vuokralaiselta ja on voimassa kolme (3) vuotta jatkuen sen jälkeen toistaiseksi kuuden (6) kuukauden irtisanomisajalla". Kolmen vuoden määräaika on päättynyt 31.3.2011.

Sopimus on sisältänyt määräaikaisen ja kestoltaan kolmivuotisen osuuden sekä toistaiseksi voimassaolevan osuuden, johon on liittynyt irtisanomisaika. Tällaisella vuokrasopimuksella tähdätään siihen, että vuokralaisella on ennen sopimuksen päättymistä etuoikeus neuvotella vuokranantajan kanssa sopimuksen jatkamisesta. Näin molemmat osapuolet ovat sopimuksen tarkoituksen ymmärtäneetkin todistelusta ilmenevällä tavalla. Vuokranantaja on käynnistänyt neuvottelut marraskuussa 2010 pyrkimällä uuteen määräaikaiseen sopimukseen, kun taas vuokralainen on pitänyt parempana toistaiseksi voimassaolevaa sopimusta. Neuvotteluissa ei ole päästy yhteisymmärrykseen ja vuokralainen on 19.1.2011 irtisanonut sopimuksen päättymään 31.3.2011. Vuokranantaja on puolestaan katsonut, että tuosta irtisanomisesta on alkanut kulua sopimuksessa tarkoitettu kuuden kuukauden irtisanomisaika ja sopimus on sen mukaisesti päättynyt 31.7.2011. Kysymys on siitä, onko irtisanomisaikaa koskeva sopimusehto ollut sovellettavissa ennen kolmen vuoden määräajan päättymistä.

Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksen KKO:2004:34 mukaan vastaus kysymykseen olisi myönteinen. Päätös ei ole kuitenkaan ollut yksimielinen. Hovioikeus katsoo, että ennakkopäätöksen mukainen tulkinta ei vastaa sopimuksen sanamuotoa eikä tämänkaltaisen sopimusjärjestelyn järkevää tarkoitusta. Sopimuksen määräaikaisella osuudella varmistetaan osapuolten keskinäinen luottamus siihen, että sopimus pysyy voimassa ja osapuolilla on häiriötön aika neuvotella ja saavuttaa yhteisymmärrys sopimuksen jatkamisesta aina määräajan päättymiseen saakka. Kun tällaista yhteisymmärrystä ei kuitenkaan tässä tapauksessa ole saavutettu ja vuokralainen on ilmoittanut ennen määräajan päättymistä tahtonsa päättää sopimus määräajan päättyessä, ei vuokranantaja voi vedota irtisanomisaikaa koskevaan ehtoon niin, että sopimus sillä perusteella jatkuisikin pidempään kuin se määräaika johon osapuolet ovat sopimusta tehtäessä ensisijaisesti sitoutuneet.

Vuokralaisella on oikeus luottaa siihen, että sopimus sen niin tahtoessa päättyy määräajan päättyessä, koska se on sopeuttanut oman toimintansa sen mukaisesti eikä siltä voida samalla edellyttää, että sen on sopimuksen määräaikaisen osion vielä voimassa ollessa jo varauduttava sen kannalta ennakoimattomiin erilaisiin irtisanomisehdon mukaisiin sopimuksen päättymisajankohtiin. Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että sopimuksen toistaiseksi voimassaolevan osion irtisanomisaikaa koskeva ehto ei ole ollut sovellettavissa ennen määräajan päättymistä. Sillä, että vuokralainen on sopimuksen päättämistä tarkoittavassa ilmoituksessaan 19.1.2011 käyttänyt sanaa "irtisanominen" ei ole merkitystä, koska ilmoituksesta ilmenee vuokralaisen tarkoitus päättää sopimus määräajan eikä irtisanomisajan mukaisesti.

Osapuolten välinen vuokrasopimus on siis päättynyt 31.3.2011 ja B Oy:n tulee palauttaa A Oy:n sille maksama vuokravakuus, joka on määrältään riidaton. Asian näin päättyessä B Oy on velvoitettava korvaamaan A Oy:lle asiasta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut, joiden määrää ei ole riitautettu.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan.

B Oy:n kanne hylätään ja A Oy:n kanne hyväksytään.

A Oy vapautetaan velvollisuudesta maksaa oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa viivästyskorkoineen B Oy:lle.

B Oy velvoitetaan suorittamaan A Oy:lle vuokravakuus 999,01 euroa. Määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 1.4.2011 alkaen.

B Oy velvoitetaan korvaamaan A Oy:n oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 10.847,76 eurolla ja hovioikeudessa 6.296 eurolla. Oikeudenkäyntikulujen korvauksille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet:

Tuomo Kurki, Aki Rasilainen, Anssi Savilampi

Lainvoimaisuustiedot:

Korkeimman oikeuden ratkaisu 16.12.2016 nro 2559, diaarinumero S2015/4: Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.