10.9.2009

ASIAN KÄSITTELY HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUDESSA

A:n kanne

A on vaatinut, että Asunto-osakeyhtiö P:n yhtiökokouksen 24.4.2008 tekemä päätös, jolla Asunto-osakeyhtiö P oli päättänyt ottaa A:n hallinnassa olleen huoneiston yhtiön hallintaan kolmeksi vuodeksi, julistetaan pätemättömäksi.

Perustelut

Yhtiökokous on ottanut A:n huoneiston yhtiön hallintaan maksamattomien vastikkeiden johdosta. A:lla ei ollut maksamattomia vastikkeita tai niitä oli vähäinen määrä. Laiminlyönnillä on katsottava näin ollen olleen asunto-osakeyhtiölain 81 §:n tarkoittama vähäinen merkitys, joten oikeutta ottaa huoneisto hallintaan ei ole ollut.

Maksukuiteista ilmeni, että A oli maksanut yhtiövastikkeet vuosilta 2007 ja 2008. A oli maksaessaan yhtiövastikkeita käyttänyt erehdyksessä vanhaa viitenumeroa. Asunto-osakeyhtiö P ei ollut ilmeisesti tästä syystä osannut kohdentaa A:n maksuja virheellisen viitenumeron vuoksi oikein.

Asunto-osakeyhtiö P:n perimissä ja isännöitsijätoimiston ilmoittamissa maksamattomissa vastikkeissa oli mukana isännöitsijän hallinnollisia kuluja yhteensä 542 euroa, joita Asunto-osakeyhtiö P:llä ei ollut oikeutta periä A:lta. Kysymys oli kuluista, joita peritään aiemmasta haltuunottopäätöksestä. Kun tämä määrä jätettiin huomioon ottamatta, maksamattomia vastikkeita ei ollut.

Kyse ei ollut vuokra-asunnon vuokrista, joissa oikeuskäytännössä oli katsottu, että jo muutaman kuukauden vuokrien maksamattomuus oikeutti häätöön, vaan kyse oli A:n omistamasta huoneistosta ja mahdollisten maksamattomien vastikkeiden rahamäärällä oli ratkaiseva merkitys. Ketään ei voinut nykypäivän Suomessa häätää omasta omistusasunnostaan vähäisen rahamäärän vuoksi, jollaisena alle 600 euron määrää oli pidettävä.

Asunto-osakeyhtiö P:n vastaus

Asunto-osakeyhtiö P on vaatinut kanteen hylkäämistä.

Perusteet

Asunto-osakeyhtiö P:n yhtiökokous oli 24.4.2008 tekemällään päätöksellä päättänyt ottaa A:n hallinnassa olevan huoneiston C 64 yhtiön hallintaan kolmen vuoden ajaksi maksamattomien vastikkeiden johdosta. Päätös oli annettu A:lle tiedoksi 27.5.2008. Huoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan oli ollut asunto-osakeyhtiölain 81 §:ssä säädetty peruste. A oli laiminlyönyt vastikkeiden maksun toistuvasti ja päätöksentekohetkellä erääntyneiden maksamattomien vastikkeiden määrä oli 571,05 euroa.

Ennen huoneiston hallintaan ottamista koskevan päätöksen tekoa Asunto-osakeyhtiö P:n hallitus oli antanut A:lle asunto-osakeyhtiölain 82 §:ssä tarkoitetun varoituksen. Varoitus, joka oli päivätty 19.3.2008, oli annettu A:lle tiedoksi 18.4.2008. Saamastaan varoituksesta huolimatta A ei suorittanut erääntyneitä vastikkeita Asunto-osakeyhtiö P:lle, minkä johdosta yhtiö teki päätöksen huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan.

A:n laiminlyönnin merkitys ei ollut vähäinen. A:n laiminlyönnit olivat toistuvia. Huoneiston kuukausittaisen vastikkeen määrä oli 123,64 euroa, joten yhtiökokouksen päättäessä huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan maksamattomien vastikkeiden yhteismäärä oli vastannut yli 4,5 kuukauden vastikkeita. Vastikesaatavia oli kertynyt pitkältä ajanjaksolta toistuvien laiminlyöntien seurauksena. Maksamattomia vastikkeita oli ollut jo vuonna 2006 ja A oli toistuvasti laiminlyönyt vastikkeiden maksun. Kaikki A:n esittämät maksukuitit oli otettu huomioon vastikesaatavan lyhennyksinä. Niitä maksusuorituksia, jotka ovat olleet yhtiön tilillä 24.4.2008 jälkeen, ei ole voitu ottaa huomioon päätettäessä huoneiston hallintaan ottamisesta eikä niillä ole tämän asian käsittelyn kannalta merkitystä.

Yhtiöllä on 571,05 euron vastikesaatavan lisäksi ollut muita saatavia A:lta 574,00 euroa. Saatavat ovat yhtiön aiemmin tekemään hallintaanottopäätökseen liittyviä tiedoksianto- ja isännöitsijäkuluja sekä perintäkuluja.

Tuomiolauselma

Kanne hylätään.

Perustelut

Riidattomiksi seikoiksi asianosaiset ovat todenneet seuraavaa:

1. Asunto-osakeyhtiö P:n yhtiökokous on 24.4.2008 tekemällään päätöksellä ottanut yhtiön hallintaan huoneiston, jonka hallintaan A:n omistamat osakkeet oikeuttavat, kolmen vuoden ajaksi.

2. Haltuunotto on tehty maksamattomien vastikkeiden johdosta.

3. Vastikevelka 10.12.2008 on ollut 188,09 euroa.

Riitaiset kysymykset ovat:

1. Todistustaakka

2. Maksamattomien yhtiövastikkeiden määrä 24.4.2008.

3. Onko väitetyllä A:n laiminlyönnillä maksaa erääntynyt yhtiövastike ollut vain vähäinen merkitys (asunto-osakeyhtiölain 81 § 2 mom.)

4. Mikä merkitys asiassa on sillä, että A on toistuvasti laiminlyönyt maksaa vastikkeensa oikeaan aikaan.

5. Onko sillä, että A on tällä hetkellä maksanut huomattavan osan vastikevelkaansa, merkitystä asiassa.

Johtopäätökset:

1.-2. Todistustaakka ja maksamattomien yhtiövastikkeiden määrä 24.4.2008

Yhtiökokouksen päätöksen mukaan huoneisto on päätetty ottaa yhtiön hallintaan maksamattomien vastikkeiden johdosta. Sen tarkempaan päätöksessä ei ole yksilöity, kuinka paljon ja miltä ajalta yhtiövastikkeita on maksamatta. Lain perustelujen mukaan (HE 216/1990 vp. s. 62) päätöksessä on yksilöitävä menettely, johon päätös perustuu. Oikeuskirjallisuuden (Antero Kaila: Huoneiston ottaminen asunto-osakeyhtiön hallintaan, 1995 s. 100) mukaan päätöksessä on mainittava miltä ajalta yhtiövastikkeet on maksamatta ja niiden määrä. A on vedonnut siihen, ettei hän tiedä, mikä on ollut maksamattomien yhtiövastikkeiden määrä vuoden 2006 lopussa ja mihin Asunto-osakeyhtiö P:n ilmoittama määrä perustuu.

Asunto-osakeyhtiö P:n ilmoituksen mukaan yhtiön vastikesaatava A.lta 24.4.2008 on ollut 571,05 euroa.

A on vedonnut asiassa siihen, ettei hän ole voinut olla varma siitä, onko Asunto-osakeyhtiö P:n ilmoittama vastikesaatavan määrä 571,05 euroa hallintaanottopäätöstä tehtäessä oikein, koska A oli 24.4.2008 maksanut yhtiölle vastikevelkaansa. Sitä ei ollut huomioitu ilmoitetussa vastikevelan määrässä. A:lla ei ollut myöskään tietoa siitä, mistä vastikesaatava 31.2.2007 määrältään 236,96 euroa koostui.

Oikeuskirjallisuudessa esitetyn näkemyksen mukaan (Pekka Arjasmaa-Petteri Kuhanen: Uusi asunto-osakeyhtiölaki, 1992, s. 372) osakkaalla on näyttövelvollisuus, että hän on suorittanut vastikkeensa.

Käräjäoikeudelle esitetyn selvityksen mukaan A on lyhentänyt vastikevelkaansa ja tällä hetkellä velka on 188,09 euroa.

Käräjäoikeus katsoo, että A:n asiana on näyttää, että hän on maksanut vastikkeensa. Vastikevelka 24.4.2008 on ollut Asunto-osakeyhtiö P:n ilmoittama 571,05 euroa. Vaikka A on 24.4.2008 lyhentänyt velkaansa 262,28 euroa, määrä ei ole vielä ollut tuolloin yhtiön tilillä.

Vaikkei haltuunottopäätöksessä ollut mainittu maksamattomien vastikkeiden määrää ja aikaa, miltä vastike oli maksamatta, käräjäoikeus katsoo, ettei A ole esittänyt sellaisia seikkoja, joiden perusteella Asunto-osakeyhtiö P:n ilmoittamaa määrää 571,05 euroa ei voitaisi pitää uskottavana. A:n asiana on näyttää, että hän on maksanut kaikki vastikkeensa.

3.- 4. Onko väitetyllä A:n laiminlyönnillä maksaa erääntynyt yhtiövastike ollut vain vähäinen merkitys (asunto-osakeyhtiölain 81 § 2 mom.)

Mikä merkitys asiassa on sillä, että A on toistuvasti laiminlyönyt maksaa vastikkeensa oikeaan aikaan.

Asunto-osakeyhtiölain 81 §:n 2 momentin mukaan huoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.

Oikeuskirjallisuuden mukaan (Pekka Arjasmaa ym. s. 357) vähäisyyttä arvioitaessa voidaan pitää jonkinlaisena pääsääntönä, että noin kolmen kuukauden vastikkeiden pitää olla maksamatta. Vähäisyyden arviointiin myös vaikuttavat, miten usein osakas on vastikkeensa jättänyt maksamatta, yhtiön koko jne. Sen sijaan osakkeenomistajan henkilökohtaisilla asioilla kuten maksukyvyttömyydellä ei ole merkitystä asiassa. Helsingin hovioikeus on ratkaisussaan 29.1.1986 katsonut, että menettely on ollut vähäistä, kun joulukuun vastike maksettiin tammikuun 20 päivänä. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 1943 II 102 katsonut, että yhtiöllä oli oikeus ottaa huoneisto hallintaansa kolmen vuoden ajaksi. Osakas oli laiminlyönyt viidentoista kuukauden vastikkeen. Osakas väitti, että koska yhtiö oli laiminlyönyt huoneiston ulkoseinään ilmestyneen vian korjaamisen, osakkaalla ei ollut vastikkeen maksuvelvollisuutta. Korkein oikeus katsoi, että osakas ei kokonaan voinut vapautua tällä perusteella vastikkeen maksusta. Vähäisenä vastikkeen maksulaiminlyöntiä ei pidetty, kun vastike oli maksamatta viideltä kuukaudelta (Helsingin hovioikeuden ratkaisu 1.3.1989 nro 1141) tai kolmelta kuukaudelta (Vaasan hovioikeuden ratkaisu 18.5.1989 nro 546).

Edellä lainatun kirjallisuusviittauksen mukaan vähäisyyden arviointiin vaikuttaa myös miten usein osakas on jättänyt vastikkeensa maksamatta.

Asiassa ilmenee, että A:n osalta on tehty aikaisempi haltuunottopäätös noin puolivuotta aikaisemmin ja haltuunotto on rauennut.

Asunto-osakeyhtiö P on esittänyt vastauksessaan, että A:lla on ollut vastikesaatavaa vuoden 2006 lopussa 236,96 euroa. A on maksanut vastikesaatavaansa yhtiölle 350 euroa toukokuussa 2007, 429,08 euroa lokakuussa 2007, 536,80 euroa marraskuussa 2007, 33,65 euroa joulukuussa 2007, 134,20 euroa tammikuussa 2008, 123,54 euroa maaliskuussa 2008 ja 33,78 euroa huhtikuussa 2008. Maksu 24.4.2008 on näkynyt Asunto-osakeyhtiö P:n tilillä vasta haltuunottopäätöksen jälkeen. A ei ole maksanut vastiketta tammi-, helmi- ja maaliskuussa 2007 eikä kesä-, heinä ja elokuussa 2007. A on maksanut vastiketta pitkähkön ajan epäsäännöllisesti. Päätöksentekohetkellä A:lla oli vastikevelkaa noin neljän kuukauden ajan. Yhtiön väittämää muuta saatavaa ei ole huomioitu tässä määrässä. Käräjäoikeus katsoo, ettei laiminlyöntiä voida pitää vähäisenä.

A on vedonnut siihen, että hän sairastaa syöpää. A:n maksuvaikeudet ovat johtuneet hänen sairaudestaan. Oikeuskirjallisuudessa esitetyn näkemyksen mukaan osakkaan maksukyvyttömyydellä ei ole merkitystä asiassa.

Merkitystä ei voi olla myöskään sillä seikalla, että A katsoo, ettei taloyhtiö ole putkiremontin yhteydessä huomioinut A:n tekemää kylpyhuoneremonttia eikä hyvittänyt A:ta siitä kuten A on käräjäoikeudessa esittänyt.

5. Onko sillä, että A on tällä hetkellä maksanut huomattavan osan vastikevelkaansa, merkitystä asiassa.

Lain perusteluissa (HE 216/1990 vp. s. 63) todetaan, että jos osakkeenomistaja muuttaa menettelynsä asianmukaiseksi, huoneistoa ei voida ottaa yhtiön hallintaan. Jos siten osakkeenomistaja, ennen kuin asiaa yhtiökokouksessa käsitellään, esimerkiksi maksaa erääntyneen vastikesaatavan tai lopettaa huoneiston yhtiöjärjestyksen vastaisen käyttämisen, ei päätöstä huoneiston hallintaan ottamisesta voida yhtiökokouksessa tehdä. Sen sijaan yhtiökokouksen päätöksen jälkeen tapahtuva oikaisu ei estä hallintaan ottamista koskevan päätöksen täytäntöönpanoa.

A on esittänyt selvitystä, että hän on maksanut vastikevelkaansa viimeksi joulukuun alussa 2008 siten, että sitä on tällä hetkellä jäljellä 188,09 euroa.

Vaikka A on tällä hetkellä vähentänyt vastikevelkaansa, asialla ei lain perustelujen mukaan ole merkitystä. Ratkaisevaa on päätöksentekoajankohta.

Yhteenveto

Käräjäoikeus katsoo, että Asunto-osakeyhtiö P:llä on ollut asunto-osakeyhtiölain 81 §:n mukaiset perusteet ottaa A:n huoneisto hallintaan kolmen vuoden ajaksi. Käräjäoikeus hylkää kanteen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Sirpa Ahola

MUUTOKSENHAKU HOVIOIKEUDESSA

A:n valitus

A on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja hänen käräjäoikeudessa esittämänsä kanteen mukaisesti Asunto-osakeyhtiö P:n yhtiökokouksen 24.4.2008 tekemä päätös A:n hallinnassa olevan huoneiston C 64 ottamisesta yhtiön hallintaan julistetaan pätemättömäksi.

Asunto-osakeyhtiö P:n yhtiökokouksen päätöksessä ei ollut yksilöity hallintaan ottamisen perusteita vastikemaksujen laiminlyönnin määrän ja ajan osalta. Vastikkeita oli ollut maksamatta yhtiökokouksen päätöksentekohetkellä vastoin käräjäoikeuden kantaa vain 308,77 euroa, mikä vastasi alle 2,5 kuukauden vastikkeita. A oli 24.4.2008 lyhentänyt velkaansa 262,28 eurolla ja esittänyt maksua osoittavan tiliotteen yhtiökokouksessa, joten vastikkeiden maksun laiminlyönnin vähäisen merkityksen vuoksi yhtiökokouksella ei ollut ollut oikeutta tehdä päätöstä huoneiston hallintaan ottamisesta. A:n vakava syöpäsairaus oli ollut osasyynä hänen maksuvaikeuksiinsa, ja sairaudesta johtuen hänen häätämisensä omasta omistusasunnostaan olisi kohtuutonta.

Asunto-osakeyhtiö P:n vastaus

Asunto-osakeyhtiö P on vaatinut, että valitus hylätään ja A velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 732 eurolla korkoineen.

Asunto-osakeyhtiö P:n yhtiökokous oli tehnyt jo lokakuussa 2007 päätöksen A:n huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan maksamattomien vastikkeiden johdosta. Päätöstä ei ollut pantu täytäntöön, koska A oli maksanut suuren osan rästeistään. Maksujen laiminlyönnit olivat kuitenkin jatkuneet välittömästi tämän jälkeen.

Yhtiökokouksen 24.4.2008 aikaan Asunto-osakeyhtiö P:n vastikesaatavat A:lta olivat olleet 571,05 euroa, mikä määrä vastasi 4,5 kuukauden vastikkeita. Määrä oli tarkistettu ennen yhtiökokousta. A:n 262,28 euron määräinen maksu Asunto-osakeyhtiö P:lle oli saapunut sen tilille vasta 25.4.2008, minkä vuoksi sitä ei ollut voitu ottaa huomioon huoneiston hallintaan ottamisesta päätettäessä. A ei ollut osallistunut 24.4.2008 pidettyyn yhtiökokoukseen henkilökohtaisesti eikä ollut ollut siellä edustettuna. Hän ei ollut myöskään toimittanut yhtiökokoukselle tiliotetta, tositetta eikä muutakaan aineistoa. Tiliotteen toimittamista koskeva väite oli täysin uusi seikka, joka oli esitetty ensimmäistä kertaa vasta hovioikeudelle tehdyssä valituskirjelmässä, ja väite tuli oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n nojalla jättää huomioon ottamatta. Joka tapauksessa käräjäoikeudelle esitetty tiliote oli päivätty vasta 5.5.2008, joten se ei ollut voinut olla käytettävissä yhtiökokouksessa 24.4.2008.

Koska A:n vastikkeiden maksua koskeneet laiminlyönnit olivat olleet toistuvia ja jatkuneet useiden vuosien ajan, laiminlyönneillä ei voida katsoa olevan vain vähäinen merkitys.

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

(Käsittelyratkaisu)
---------------------------------------------------------------------------------

Pääasia

Asunto-osakeyhtiö P on käräjäoikeuden tuomiossa selostetuin tavoin näyttänyt, että maksamattomien vastikkeiden määrä on yhtiökokousta pidettäessä 24.4.2008 ollut 571,05 euroa. Tämän lisäksi Asunto-osakeyhtiö P on perinyt A:lta muita saamisia määrältään 574 euroa. A:n 24.4.2008 pankkiin tekemä 262,28 euron määräinen suoritus on kirjautunut Asunto-osakeyhtiö P:n pankkitilille 25.4.2008, eikä yhtiökokouksella ole ollut tästä suorituksesta tietoa. Kun vastikkeen määrä on keväällä 2008 ollut 123,64 euroa/kk, maksamatta ollut vastikkeiden määrä vastaa noin neljän ja puolen kuukauden vastikkeita.

Tämän jälkeen kysymys on siitä, onko A:n kerrotulla vastikemaksun laiminlyönnillä asunto-osakeyhtiölain 81 §:n 2 momentissa tarkoitetuin tavoin vähäinen merkitys.

Asuntoyhtiö on vedonnut siihen, että maksamattomat vastikkeet ovat kertyneet pitkältä ajanjaksolta vuodesta 2006 lähtien ja että laiminlyönti on ollut toistuvaa. Lisäksi asuntoyhtiö on aiemmin lokakuussa 2007 tehnyt A:n huoneistoa koskevan hallintaanottopäätöksen niinikään maksamattomien vastikkeiden johdosta, mutta A:n maksettua suuren osan rästeistä, hallintaanottoa ei ollut pantu täytäntöön.

A on vedonnut siihen, että hallintaanottopäätöstä ei voida tehdä rahamäärältään vähäisen maksulaiminlyönnin johdosta, vaikka kyse olisi useamman kuukauden maksulaiminlyönnistä. Lisäksi A on vedonnut siihen, että vakavasti sairaan osakkeenomistajan kohdalla on otettava huomioon myös kohtuusnäkökohdat.

Arvioitaessa, mitä asunto-osakeyhtiölain 82 §:n 2 momentissa tarkoitetaan vähäisellä merkityksellä, keskeistä on arvioida laiminlyönnin merkitystä asunto-osakeyhtiön kannalta. Tällöin arvioinnissa on kiinnitettävä huomiota ensiksikin laiminlyönnin taloudelliseen merkitykseen eli laiminlyödyn vastikkeen suhteeseen yleisesti asunto-osakeyhtiölle kertyviin vastikkeisiin ja maksuihin, jolloin on otettava huomioon myös yhtiön rahoitusasema laajemmin. Toiseksi tässä arvioinnissa on kiinnitettävä huomiota osakkeenomistajien keskinäiseen yhdenvertaisuuteen eli siihen lähtökohtaan, että yksittäisen huoneiston osakkeenomistaja ei voi vyöryttää huoneistonsa osalle kuuluvia yhtiön menoja toisten osakkeenomistajien vastattavaksi. On siten selvää, että määrältään pienenkin kuukausivastikkeen pitkään jatkuvaa ja piittaamatonta maksulaiminlyöntiä ei lähtökohtaisesti voida pitää merkitykseltään vähäisenä.

Nyt kysymyksessä olevaa moitekannetta käsiteltäessä Asunto-osakeyhtiö P:n tehtävänä on esittää edellä tarkoitettu vastikkeen taloudellista merkitystä koskeva selvitys. Asunto-osakeyhtiö P ei nyt edes ole vedonnut tällaisiin seikkoihin.

Sen sijaan Asunto-osakeyhtiö P on vedonnut ja käräjäoikeuden tuomiossa selostetuin tavoin näyttänyt, että A on jo vuonna 2006 laiminlyönyt vastikemaksujaan ja vasta edellisen hallintaanottopäätöksen jälkeen maksanut rästejä, mutta yhtiön luovuttua hallintaanottopäätöksen täytäntöönpanosta, uudelleen laiminlyönyt vastikemaksujaan.

Edellä kerrottu osoittaa ensiksikin sen, että A:n menettelyä ei voi pitää tilapäisenä. A:n sairaus on jatkunut useampia vuosia, joten hänellä on nyt tarkasteltavassa suhteessa ollut mahdollisuus varautua hoitamaan sairaudestaan mahdollisesti johtuvia maksuvaikeuksia.

A on hovioikeudessa väittänyt, että vastikkeita on voinut olla maksamatta korkeintaan 308,77 euroa ottaen huomioon maksu 24.4.2008. Hän ei ole kuitenkaan kiistänyt, etteikö vastikkeita ole ollut maksamatta, mitä maksamattomuutta osoittaa myös A:n suoritus 24.4.2008. Näin ollen käräjäoikeuden tuomiossa kerrottujen maksulaiminlyöntien jatkuminen aikaisemmasta, niinikään vastikemaksujen laiminlyöntiin perustuvasta hallintaanottopäätöksestä huolimatta merkitsee, ettei A:n laiminlyöntiä voida pitää merkitykseltään vähäisenä.

Se A:n vetoama seikka, että hallintaanottopäätöksessä ei ole mainittu laiminlyötyjen vastikemaksujen määrää ja maksukuukausia, on edellä kerrotussa arvioinnissa merkityksetön seikka.

Käräjäoikeuden tuomion johtopäätösten kohdan 5 osalta hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut.

Näillä perustein syytä käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen muuttamiseen ei ole.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet :

hovioikeudenlaamanni Pauli Viitanen
hovioikeudenneuvos Teemu Paasikoski
määräaikainen hovioikeudenneuvos Timo Vuojolahti
viskaali Jussi Nyman

Lainvoimaisuustiedot :

Lainvoimainen. Korkeimman oikeuden ratkaisu 18.12.2009 : Ei valituslupaa