10.10.2006

HOVIOIKEUSKÄSITTELY

RAASEPORIN KÄRÄJÄOIKEUS VÄLITUOMIO 19.10.2005

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Asia

Kiinteistöä koskeva riita

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

ASIAN TAUSTA

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Asiassa on kyse kauppahinnan alennusvaatimuksesta koskien kiinteistön kauppaa, joka on tapahtunut jo vuonna 1997. Käsittelyn yhteydessä ovat asianosaiset pyytäneet että käräjäoikeus antaisi asiassa välituomion. Välituomiolla tulisi ratkaista reklamaation - - - merkitys asiassa. Asiassa ei siis vielä ole lainkaan käsitelty sitä, onko virheitä olemassa ja siinä tapauksessa voiko kauppahinta alentaa.

Tällä välituomiolla ratkaistaan se, ovatko kantajat asianmukaisesti reklamoineet kohtuullisessa ajassa havaittuaan väitetyt virheet.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Kantaja on katsonut reklamoineensa asianmukaisesti puhelinsoitoin ja kirjein jo vuonna 1998.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Vastaaja on katsonut että asianmukaista reklamaatiota ei ole tapahtunut ennen kuin vastaajalle saapui kirje 3.11.1999.
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

TUOMIOLAUSELMA

1. Kanne hylätään koska reklamaatiota ei ole tehty kohtuullisessa ajassa.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Lainkohdat
Maakaari 2 luku 25 §
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

PERUSTELUT

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

1. Reklamaation osalta käräjäoikeus toteaa, että reklamaatio on maakaaren 2 lukun 25 §:n 1 momentin mukaan tehtävä kohtuullisessa ajassa siitä kun ostaja havaitsi virheen. Reklamaatiossa on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista. Ellei reklamaatio täytä lain vaatimuksia ostaja ei saa vedota virheeseen.

Kantajat ovat väittäneet että he olisivat reklamoineet asiassa puhelimitse vastaajalle heinäkuussa 1998 havaittuaan virheet kesä-heinäkuun vaihteessa. Puhelinsoittoja olisi useampia, joista suurin osa olisi ollut yhteydenottoja todistajana kuultuun D:hen. Kantaja A:n mukaan hän olisi esittänyt D:lle korvausvaatimuksen ja että virheet on korjattava. Hän on edelleen kertonut, että hän on lähettänyt 24.7.1998 päivätyn kirjeen D:lle jossa virheet on luetteloitu.

Todistaja D on kertonut että hän muistaa jonkun puhelinsoiton jossa hän on keskustellut ilmeisesti A:n kanssa. Varmasti hän muisti ensimmäisen puhelun ja mahdollisesti toisen. Ensimmäinen puhelu on tullut varmaankin heinäkuussa 1998 mutta ei 17.7.1998 kuten A on väittänyt koska silloin D ei ole ollut töissä. D ei myöskään pitänyt todennäköisenä että hänelle on soitettu 17.10.1998 koska kyse oli lauantaipäivästä.

Joka tapauksessa siitä tai niistä puhelinsoitoista jotka D muistaa hän muisti että A oli ilmoittanut purkutöistä joissa oli ollut ongelmia ja oli ilmennyt märkiä puruja. A oli pyytänyt D:tä saapumaan heti paikalle toteamaan tilannetta mutta D:lle jäi se käsitys että työt olivat jo täydessä käynnissä ja kun D ei myöskään ollut rakennuspuolen henkilöitä hän katsoi että on turha ylipäätään reagoida asiassa. Hän oli kehottanut A:ta dokumentoimaan tilanteen josta syntyikin 24.7.1998 päivätty kirje.

D oli ymmärtänyt että asiassa tullaan esittämään joissakin vaiheessa korvausvaatimus mutta tästä ei ollut puhetta puhelinsoittojen aikana eikä sellainen ilmene myöskään 24.7.1998 päivätystä kirjeestä.

Yllä kuvattu lainkohta edellyttää että reklamaation yhteydessä ilmoitetaan virheeseen perustuvista vaatimuksista. Vaatimusten ei tarvitse olla markka- tai euromääräisiä mutta on ilmoitettava jonkinlainen vaatimus eli vaaditaanko hinnanalennusta vai tullaanko kenties pyytämään kaupan purkua tai muuta vastaavaa. Tällä kannalla on myös oikeuskirjallisuus. Näin ollen reklamaatio ei saa olla yleisreklamaatio vaan siinä tulee luetella virheitä, sikäli kun ne ovat jo tuolloin tiedossa ja esittää jonkinlainen vaatimus. Käräjäoikeus on katsonut ettei käräjäoikeudessa ole näytetty, että kantajat olisivat reklamoineet lain vaatimalla tavalla koska todistelusta ei selkeästi ilmennyt että vastaajayhtiölle olisi ilmoitettu virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksista ennen kuin vaatimus on kirjattu 3.11.1999 tehtyyn kirjeeseen, jonka vastaajakin on hyväksynyt reklamaatioksi katsoen sen kuitenkin olevan liian myöhään tehty.

Käräjäoikeus on katsonut että ensimmäinen varsinainen lain määräykset täyttävä reklamaatio on tuo kirje ja kun se on päivätty 3.11.1999 eli lähes puolitoista vuotta virheiden havaitsemisen jälkeen ei ostajilla enää ole oikeutta esittää kauppaan ja sen virheisiin perustuvia vaatimuksia. Käräjäoikeus on katsonut että kyseinen aika on liian pitkä reklamaatioajaksi. Kohtuulliseksi ajaksi voitaisiin yleisesti ottaen katsoa kenties muutaman kuukauden reklamaatioaika riippuen olosuhteista. Kun aikaa kuluu reilusti yli vuosi on aika liian pitkä.

Näin ollen kanne on hylätty jo tällä perusteella.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Asian ratkaisseet käräjäoikeuden jäsenet

Käräjätuomari Klaus Ekelund

TURUN HOVIOIKEUS PÄÄTÖS 10.10.2006

RATKAISU, JOHON ON HAETTU MUUTOSTA

Raaseporin käräjäoikeus 19.10.2005 nro 2459
(liitteenä)

ASIA

Kiinteistön kauppa

VALITTAJAT

A
B
Yhtiö C

VASTAPUOLET

Yhtiö C
A
B

VAATIMUKSET HOVIOIKEUDESSA

Valitukset

A ja B

A ja B ovat vaatineet, että käräjäoikeuden välituomio kumotaan ja asia palautetaan käräjäoikeuteen edelleen käsiteltäväksi, koska he olivat reklamoineet asianmukaisesti kohtuullisessa ajassa kiinteistökaupan kohteessa olleesta virheestä.

Yhtiö C

Yhtiö C on vaatinut, että A:n ja B:n sille yhteisvastuullisesti maksettavaksi tuomittu korvaus oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa korotetaan 5.319,97 euroksi korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen. Lisäksi yhtiö C on vaatinut, että A ja B velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.

Perusteenaan yhtiö C on esittänyt, että yhtiön käräjäoikeuden osalta vaatima korvaus perustuu asian hoitamisen kannalta tarpeellisiin toimenpiteisiin ja on kohtuullinen.

Vastaukset

Yhtiö C

Yhtiö C on vaatinut, että A:n ja B:n valitus hylätään ja että nämä velvoitetaan korvaamaan yhtiö C:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.

Perusteenaan yhtiö C on esittänyt, että A ja B olivat menettäneet oikeuden vedota väitettyihin kaupan kohteen virheisiin ja vaatia niiden perusteella hinnanalennusta, koska he eivät olleet reklamoineet virheistä maakaaren 2 luvun 25 §:ssä tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa siitä, kun he olivat havainneet ne.

A ja B

A ja B ovat vaatineet, että yhtiö C:n valitus hylätään ja että yhtiö C velvoitetaan korvaamaan heidän vastauskulunsa 274,50 eurolla korkoineen.

Perusteinaan A ja B ovat esittäneet, että yhtiö C:n oikeudenkäyntikululaskussa käräjäoikeuden osalta ei ilmene kuhunkin toimenpiteeseen kulutettu aika eikä se, paljonko kustakin toimenpiteestä on veloitettu. Yhtiö C:n vaatima palkkio 4.173,50 euroa ilman arvonlisäveroa vastaa 27,8 tunnin työskentelyä, jos laskutusperusteena käytetään Helsingin seudun asianajotoimistojen keskimääräistä arvonlisäverotonta tuntiveloitushintaa 150 euroa. Jutun laatuun ja suoritettuihin toimenpiteisiin nähden vaatimus on kohtuuton.

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Reklamointi

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin säännös on sanamuotonsa perusteella tulkittavissa niin,
a) että säännöksessä tarkoitettu kohtuullinen määräaika on sama niin virheestä kuin siihen perustuvista vaatimuksista ilmoittamisenkin osalta, tai niin,
b) että sanottu määräaika voi päättyä virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista ilmoittamisen osalta eri ajankohtina.

Säännöstä koskevasta hallituksen esityksestä, oikeuskäytännöstä tai oikeustieteellisestä kirjallisuudesta ei ole riittävällä varmuudella pääteltävissä, kumman vaihtoehdon mukaisesti säännöstä on tulkittava.

Kun ostaja ei tee reklamaatiota kiinteistön kaupan kohteen virheestä puheena olevassa määräajassa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen. Tähän nähden säännöstä on perusteltua tulkita epäselvissä tapauksissa ostajan eduksi.

Ostajan vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen määrä ilmenee tavallisesti vasta myöhemmin kuin ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Sen vuoksi ostajalla ei sanotuissa tilanteissa ole mahdollisuutta ilmoittaa myyjälle virheeseen perustuvia yksilöityjä vaatimuksiaan vielä silloin, kun hän voi ilmoittaa tälle itse virheestä.

Ostajan reklamaatio myyjälle kaupan kohteen virheestä viittaa vahvasti siihen, että ostajalla on virheeseen perustuvia vaatimuksia. Näin ollen myyjän oikeusturva ei ainakaan pääsääntöisesti vaadi, että ostajan olisi jo virheestä myyjälle yllä mainitussa säännöksessä tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa ilmoittaessaan samalla vielä erikseen ilmoitettava virheeseen perustuvista vaatimuksistaan yksilöimättömästi. Virhetilanteiden nopean selvittämisen tavoite edellyttää kuitenkin, että ostaja ilmoittaa myös yksilöidyt vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsee virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Kerrotut seikat huomioon ottaen hovioikeus tulkitsee maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momenttia edellä b) kohdassa tarkoitetulla tavalla niin, että tilanteissa, joissa ostajalta ei voida kohtuudella edellyttää yksilöidyn vaatimuksen esittämistä jo virheestä ilmoittamisen yhteydessä, säännöksessä tarkoitettu kohtuullinen aika vaatimusten ilmoittamiseen voi päättyä myöhemmin kuin aika virheestä ilmoittamiseen. Arvioitaessa kohtuullista aikaa vaatimusten ilmoittamiseen on otettava huomioon, että ostajalla on oltava riittävästi aikaa vaatimusten perusteen ja määrän selvittelyyn.

Asiassa on riidatonta, että A ja B ovat havainneet osan väittämistään virheistä aikaisintaan kesäkuussa 1998. Sen jälkeen he ovat ilmoittaneet näistä virheistä yhtiö C:lle lähettämällään 24.7.1998 päivätyllä kirjeellä. Näin ollen A ja B ovat ilmoittaneet yhtiö C:lle kyseisistä virheistä maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetuin tavoin kohtuullisessa ajassa siitä, kun he olivat ne havainneet. Asiassa ei ole edes väitetty, että A:n ja B:n olisi pitänyt havaita virheet aikaisemmin.

A ja B ovat 3.11.1999 päivätyllä kirjeellään ilmoittaneet yhtiö C:lle myös sellaisista kanteen perusteena olevista virheistä, joita ei ole mainittu heidän 24.7.1998 päivätyssä kirjeessään. Merkittävin näistä virheistä on liittynyt märkien purujen löytymiseen eristeistä. Todistaja D, joka on ollut kysymyksessä olevaan aikaan yhtiö C:n palveluksessa hoitaen kysymyksessä olevaa asiaa, on käräjäoikeudessa kertonut, että A oli soittanut hänelle purkutöissä ilmenneestä märästä purusta ja pyytänyt häntä tulemaan paikalle toteamaan tilanne. Kerrotut seikat huomioon ottaen asiassa on näytetty, että A ja B ovat ilmoittaneet yhtiö C:lle myös 24.7.1998 päivätyssä kirjeessä tarkoittamattomistaan kanteen perusteena olevista virheistä kohtuullisessa ajassa siitä, kun he ovat nuo virheet havainneet.

A ja B ovat edellä mainitussa 3.11.1999 päivätyssä kirjeessään viitanneet 17.10.1998 D:n kanssa käymäänsä puhelinneuvotteluun. D on puolestaan pitänyt epätodennäköisenä, että hänelle olisi tuolloin soitettu, koska sanottu päivä oli ollut lauantai. Ottaen kuitenkin huomioon, että D on kertonut käyneensä asiassa korkeintaan kaksi puhelinneuvottelua ja että ensimmäinen niistä on D:n kertomuksesta päätellen tapahtunut viimeistään 24.7.1998, että A ja B eivät ole 24.7.1997 päivätyssä kirjeessään viitanneet märkiin puruihin, että D on edellä kerrotuin tavoin kertonut keskustelleensa puhelimitse A:n kanssa märistä puruista ja tämän pyytäneen häntä saapumaan paikalle toteamaan tilanne sekä että A ja B ovat 3.11.1999 päivätyssä kirjeessään viitanneet 17.10.1998 käytyyn puhelinkeskusteluun, asiassa on selvitetty viimeksi mainittujen havainneen märkään puruun liittyvät virheet lokakuussa 1998 ja reklamoineen niistä yhtiö C:lle pian sen jälkeen eli kohtuullisessa ajassa niiden havitsemisesta. Asiassa ei ole edes väitetty, että A:n ja B:n olisi pitänyt havaita virheet aikaisemmin.

A ja B ovat ilmoittaneet yhtiö C:lle virheisiin perustuvan yksilöidyn vaatimuksensa 3.11.1999 päivätyllä kirjeellään eli noin yksi vuosi neljä kuukautta ensimmäisten virheiden ja runsas vuosi muiden virheiden havaitsemisen jälkeen. A ja B ovat ilmoittaneet, että he eivät olleet voineet esittää yksilöityä vaatimusta aikaisemmin, koska kaikki virheiden korjaamisesta aiheutuneeet kustannukset eivät tuolloin olleet olleet heidän tiedossaan. Yhtiö C ei ole kiistänyt ilmoitusta ja se on muutoinkin olosuhteet, vanhan talon korjaaminen, huomioon ottaen uskottava, minkä vuoksi hovioikeus pitää sitä myös totena.

Asiassa on edellä lausutun perusteella kysymys siitä, ovatko A ja B ilmoittaneet kaupan kohteen virheisiin perustuvat vaatimuksensa yhtiö C:lle maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetuin tavoin kohtuullisesssa ajassa virheet havaittuaan. Tässä arvioinnissa on edellä todetun mukaisesti otettava huomioon myyjän, yhtiö C:n, etujen mukainen tavoite selvittää virhetilanteet nopeasti, ja toisaalta se, että ostajilla, A:lla ja B:llä, on ollut riittävästi aikaa vaatimusten perusteen ja määrän selvittämiseen aineellisen totuuden tavoitteen toteutumiseksi.

On pääteltävissä, että A ja B ovat viipymättä virheet havaittuaan ryhtyneet niitä korjaamaan ja että työt on saatettu myös loppuun niitä aiheettomasti viivyttämättä. A ja B ovat lisäksi ilmoittaneet yhtiö C:lle virheisiin ja niiden todellisina pitämiinsä korjauskustannuksiin perustuvat vaatimuksensa mahdollisimman pian sen jälkeen, kun he ovat saaneet tiedon mainituista kustannuksista. Yhtiö C on ainakin joiltain osin ollut tietoinen korjaustöiden tekemisestä ja sille on varattu tilaisuus tutustua havaittuihin virheisiin tai niiden korjauksiin. Yhtiö C on myös A:n ja B:n yhteydenottojen perusteella päätellyt, että nämä tulevat virheiden perusteella esittämään vaatimuksia. Selostetuissa olosuhteissa niin A:n ja B:n kuin yhtiö C:nkin olisi ollut epätarkoituksenmukaista ryhtyä virhetilanteen selvittämiseen ennen korjauskustannusten lopullista selvittämistä. Kerrotut seikat huomioon ottaen ja olosuhteita edellä mainittujen tavoitteiden toteutumisen kannalta kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoo, että A ja B ovat ilmoittaneet virheisiin perustuvat vaatimuksensa yhtiö C:lle maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa siitä, kun he olivat virheet havainneet. Käräjäoikeuden ei olisi näin ollen tullut mainitsemillaan perusteilla hylätä välituomiollaan A:n ja B:n kannetta. Asia on sen vuoksi palautettava käräjäoikeuteen.

Hovioikeus on ratkaissut asian päätöslauselmasta ilmenevällä tavalla.

Päätöslauselma

Käräjäoikeuden välituomio kumotaan.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

MUUTOKSENHAKU

Oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 6 §:n 2 momentin ja 19 §:n nojalla tähän ratkaisuun ei saa hakea muutosta.

Vahvistetaan hovioikeuden leimalla ja säädetyllä allekirjoituksella.

Asian ratkaiseet hovioikeuden jäsenet:
hovioikeudenneuvos Juhani Saarinen (eri mieltä)
hovioikeudenneuvos Pentti Mäkinen
hovioikeudenneuvos Sinikka Linnavuori

Esittelijä: viskaali Esko Junnila (mietintö)

ESITTELIJÄN MIETINTÖ JA ERI MIELTÄ OLEVAN JÄSENEN LAUSUNTO ASIASSA S 05/2661

Viskaali Esko Junnila:

Hovioikeus antanee seuraavan tuomion:

Perustelut

Reklamointi

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa kiinteistön kaupassa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle (reklamaatio) kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Jollei ostaja reklamoi ajoissa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Edellä mainittua säännöstä koskevan hallituksen esityksen (HE 120/vp 1994) mukaan ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee. Ostajan on myös ilmoitettava, minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen markkamääräinen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää. Ostaja voi tehdä ilmoituksen haluamallaan tavalla. Suositeltavaa on reklamoida kirjallisesti tai muutoin niin, että se voidaan tarvittaessa myöhemmin todistaa.

Edellä kerrotusta ilmenee, että ostajalla on näyttövelvollisuus reklamaatiosta, koska reklamoinnin laiminlyönnin haitallinen seuraamus koituu hänen vahingokseen, ja että maakaaressa tarkoitettu asianmukainen reklamaatio edellyttää ostajalta paitsi virheilmoituksen eli niin sanotun neutraalin reklamaation myös ilmoituksen ostajan vaatimuksista.

Asiassa on riidatonta, että A oli kesä-heinäkuun vaihteessa 1998 havainnut 29.4.1997 yhdessä B:n kanssa ostamassaan asuinkiinteistössä yläpohjan eristyksessä seikkoja, joita hän yhdessä ulkoseinien lisälämpöeristeen ja yläpohjan kulmassa havaitsemansa kylmäsillan kanssa piti rakennusvirheenä. Samoin on riidatonta, että A oli kirjeellä 24.7.1998 ilmoittanut tästä rakennusvirheestä yhtiö C:lle. Vaikka kirjeessä ei ollut nimenomaista mainintaa virheilmoituksesta eikä siinä ollut selkeästi luetteloitu virheitä, on kirje kuitenkin sen sisältö huomioon ottaen tulkittava virheilmoitukseksi. Koska A oli lähettänyt sanotun kirjeen yhtiö C:lle vain kolme - neljä viikkoa siitä, kun hän oli väittämänsä rakennusvirheen havainnut, on katsottava, että virheilmoitus oli tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa.

Rakennusvirheen lisäksi A oli kirjeessä kertonut jo suorittamistaan ja vielä suoritettavista toimenpiteistä. Mitään väittämäänsä virheeseen perustuvia vaatimuksia A ei kuitenkaan ollut kirjeessä esittänyt. Yhtiö C on myös kiistänyt A:n väitteen, jonka mukaan A olisi esittänyt virheeseen perustuvia vaatimuksia ilmoittamissaan puhelinkeskusteluissa. Näin ollen ja muun näytön puuttuessa A ja B eivät ole voineet todistaa, että he olisivat virheilmoitukseksi katsottavan kirjeen 24.7.1998 lisäksi tehneet ilmoituksen väittämäänsä rakennusvirheeseen perustuvista vaatimuksista. Se, että yhtiö C:n edustaja on myöntänyt ymmärtäneensä, että asiassa tullaan jossain vaiheessa esittämään korvausvaatimus, ei osoita, että vaatimus olisi esitetty ennen kuin 3.11.1999 päivätyssä kirjeessä. Koska on jäänyt näyttämättä, että A tai B olisivat esittäneet yhtiö C:lle väittämäänsä virheeseen perustuvia vaatimuksia ennen 3.11.1999 päivättyä kirjettä, A ja B eivät ole reklamoineet 24.7.1998 päivätyssä kirjeessä väitetystä rakennusvirheestä maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa edellytetyllä tavalla.

Kirjeessä 24.7.1998 A oli muun ohella ilmoittanut myös, että yläpohjan lämpöeristys on sovittu suoritettavaksi elokuun (1998) ensimmäisellä viikolla. A ei ole myöhemmin ilmoittanut tälle toimenpiteelle muuta suoritusajankohtaa. Kirjeessä 3.11.1999 A on ilmoittanut, että hänen kirjeessään 24.7.1998 esittämänsä rakennusvirheen korjauksen yhteydessä kaupan kohteessa oli ilmennyt lahovikoja ja muita vaurioita. Edellä kerrotun perusteella on pääteltävissä, että A oli havainnut nämä väittämänsä lahoviat ja muut vauriot jo elokuussa 1998. Yhtiö C on niidenkin osalta kiistänyt A:n väitteen, että A olisi reklamoinut niistä asianmukaisesti puhelimitse jo vuoden 1998 puolella. Näin ollen ja muun näytön puuttuessa on katsottava, että A ja B eivät ole voineet todistaa, että he olisivat reklamoineet maakaaressa edellytetyllä tavalla jo elokuussa 1998 havaitsemistaan ja väittämistään lahovioista ja muista vaurioista ennen kuin kirjeellä 3.11.1999 eli noin yhden vuoden ja kahden - kolmen kuukauden kuluttua virheen havaitsemisesta.

Hallituksen esityksestä (HE 120/vp 1994) ei saa selkeää johtoa harkittaessa kohtuullista reklamaatioaikaa. Hallituksen esityksen mukaan maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin tavoitteena kuitenkin on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti. Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin. Oikeuskirjallisuudessa (Marianne Palo - Leena Linnainmaa 2002, s. 143 - 145) on hovioikeuksien ja kuluttajavalituslautakunnan käytännön pohjalta lähdetty siitä, että asuinkiinteistön kaupassa reklamaatiota voitaneen pitää oikea-aikaisena vielä, jos ilmoitus virheestä on tehty neljän - seitsemän kuukauden kuluttua virheen havaitsemisesta.

Nämä seikat sekä havaittujen virheiden laatu ja laajuus huomioon ottaen on katsottava, että A:n ja B:n reklamointia yli vuoden kuluttua väitetyn virheen havaitsemisesta ei voida pitää tehtynä maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Hovioikeudenneuvos Juhani Saarinen:

Hyväksyn mietinnön.

Vakuudeksi

Esko Junnila