482/1995

Denna lag tillämpas på ett avtal genom vilket en byggnad eller en del av en byggnad ( lägenhet ) hyrs ut till någon för att användas för något annat än boende ( hyresavtal för affärslokal ). En sådan lägenhet kallas i denna lag affärslokal. Användningsändamålet bestäms enligt vad som avtalats vara den huvudsakliga användningen.

Genom hyresavtalet kan också ett markområde upplåtas för att användas i samband med lokalen.

Denna lag tillämpas också enligt vad som stadgas nedan på sådana gemensamma utrymmen och anordningar i fastigheten eller byggnaden som används av hyresgästen med anledning av hyresförhållandet.

Avvikelse från denna lag kan göras i hyresavtalet, om inte något annat stadgas i denna lag eller det annars skall anses vara förbjudet.

Ett hyresavtal är tidsbestämt eller gäller tills vidare. Hyresavtalet gäller tills vidare, om inte något annat har avtalats eller avtalas eller något annat följer av annan lag.

Ett tidsbestämt hyresavtal upphör vid utgången av avtalets giltighetstid. Ett hyresavtal som gäller tills vidare och även ett tidsbestämt hyresavtal upphör med stöd av denna lag till följd av att avtalet hävs eller förfaller eller genom avtal om att det upphör samt i situationer som avses i 38 § också med anledning av uppsägning.

Om flyttningsdag stadgas i 9 kap.

Hyresavtal skall ingås och ändras skriftligen. Om hyresavtalet inte har ingåtts skriftligen, anses det vara i kraft tills vidare.

Om det skulle strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara oskäligt att tillämpa ett villkor i hyresavtalet, kan villkoret jämkas eller lämnas obeaktat. Om villkoret är sådant att det inte är skäligt att avtalet efter jämkningen av villkoret till övriga delar förblir i kraft i oförändrad form, kan avtalet jämkas också till andra delar eller också kan det bestämmas att avtalet förfaller.

På jämkning av ett hyresavtal mellan en konsument och en näringsidkare tillämpas konsumentskyddslagen (38/78) . På jämkning av hyrans belopp tillämpas denna lag.

Skadestånd som skall betalas med stöd av denna lag kan jämkas om det är oskäligt med beaktande av den skadeståndsskyldige avtalspartens möjligheter att förutse och förhindra skadans uppkomst, parternas förmögenhetsförhållanden samt andra omständigheter.

Den avtalspart som lidit skada skall vidta skäliga åtgärder för att begränsa sin skada. Om han försummar detta får han själv stå för en motsvarande del av skadan.

Om hyresgästen med stöd av hyresavtalet i god tro har tagit lokalen i sin besittning, är ett annat avtal genom vilket samma lokal hyrs ut eller någon annan annars ges rätt att använda den, utan verkan mot hyresgästen. Om en inteckning dock är i kraft som säkerhet för hyresrättens eller någon annan nyttjanderätts bestånd, har innehavaren av inteckningen företräde. I övriga fall har det tidigare avtalet företräde.

Den som när hyresavtalet ingicks var i god tro, men vars hyresavtal blir ogiltigt på grund av konkurrerande avtal, har rätt att få ersättning för skadan av hyresvärden.

Avtal kan ingås om att en skälig säkerhet skall ställas med tanke på den skada som uppstår om en avtalspart inte uppfyller sina förpliktelser. Om säkerhet inte ställs inom avtalad tid, har den avtalspart till vars förmån det har avtalats om säkerhet rätt att häva avtalet. Rätt att häva avtalet föreligger dock inte, om säkerheten har ställts innan meddelande om hävning delgavs.

Ett sådant villkor i ett hyresavtal att inteckning inte får sökas till säkerhet för hyresrättens bestånd eller att hyresgästen inte har rätt att kvitta hyra med en motfordran är ogiltigt.

9 § har upphävts genom L 15.8.2003/738 .

Om den dag då en åtgärd enligt denna lag skall vidtas är en helgfri lördag, helgdag, självständighetsdagen, första maj eller jul- eller midsommaraftonen, får åtgärden vidtas den första vardagen därefter.

Vid beräkning av en i dagar utryckt tid inom vilken en åtgärd skall vidtas, beaktas inte den dag från vilken den tid som utsatts i denna lag börjar löpa. En i månader eller år uttryckt tid inom vilken en åtgärd skall vidtas går ut den dag i den bestämda månaden som till namn eller ordningsnummer motsvarar den dag från vilken den i denna lag utsatta tiden börjar löpa. Om motsvarande dag inte finns i den månad då den bestämda tiden löper ut, anses dess sista dag vara den bestämda tidens slutdag. En bestämd tid som uttryckts i dagar, månader eller år före en nämnd dag räknas bakåt från den dagen enligt de grunder som gäller när den skall räknas framåt enligt 2 mom.

Vad som stadgas i denna paragraf gäller också den dag då hyresgästen skall flytta från lokalen.

Om inte något annat stadgas i denna lag, kan meddelanden och uppmaningar som avses i lagen sändas per post i rekommenderat brev under den adress som mottagaren vanligen använder. Om meddelandet har sänts på behörigt sätt, får avsändaren åberopa det, även om det försenas eller inte kommer fram till mottagaren.

Hyresvärden har rätt att få handräckning av en polismyndighet, om i 19 eller 20 § avsett tillträde till lokalen förvägras.

Hyresgästen har rätt att få handräckning av polismyndigheten, om hyresvärden uppenbart orättmätigt hindrar hyresgästen att utnyttja de rätt som han har enligt hyresavtalet eller denna lag.

13 § har upphävts genom L 12.7.2002/600 .

Hyresvärden och hyresgästen kan avtala om de nedan i detta kapitel stadgade rättigheter och skyldigheter som gäller lokalens användning, skick och underhåll. Om inte något annat har avtalats, iakttas i hyresförhållandet vad som stadgas i detta kapitel. Ett avtalsvillkor som begränsar hyresgästens rätt enligt 15 §, 18 § 2 och 3 mom. eller 21 § 3 mom. eller genom vilket för hyresgästen ställs strängare ansvar än vad som stadgas i 23 § 3 och 4 mom. är ogiltigt.

Hyresvärden skall ställa lokalen till hyresgästens förfogande den dag då hyresgästen har rätt att få den i sin besittning.

Om lokalen inte är färdig eller ledig när hyresgästen har rätt att få den i sin besittning, och dröjsmålet vållar hyresgästen väsentlig olägenhet, har hyresgästen rätt att häva hyresavtalet. Hyresgästen har rätt att häva hyresavtalet redan före den avtalade tillträdesdagen, om det är uppenbart att tillträdet till lokalen kommer att fördröjas på ovan nämnt sätt. Om det har avtalats att hyresvärden betalar ersättning ifall tillträdet till lokalen fördröjs, föreligger dock inte rätt att häva avtalet, utom om det skall anses vara oskäligt att avtalet hålls i kraft.

Hyresgästen får utan tillstånd av hyresvärden upplåta högst hälften av lokalen på genom underuthyrning eller för att annars användas av någon annan, om detta inte vållar hyresvärden avsevärd olägenhet eller störning.

Om hyresgästen har upplåtit lokalen helt eller delvis för att användas av någon annan, svarar hyresgästen fortfarande för de skyldigheter som hör till hyresgästen enligt hyresavtalet samt för sådan skada som den som till vilken lokalen helt eller delvis har upplåtits är skyldig att ersätta hyresvärden. Den till vilken lokalen har upplåtits svarar gentemot hyresvärden för en sådan skada som han skulle vara skyldig att ersätta, om hyresvärden hade hyrt lokalen eller en del av den till honom.

Lokalen skall när hyresförhållandet börjar och medan det består vara i ett sådant skick som hyresgästen med beaktande av lokalens ålder, skicket i lokaler på området som används för motsvarande ändamål och övriga lokala förhållanden skäligen kan kräva.

Om lokalen inte när hyresförhållandet börjar eller pågår är i det skick som krävs eller avtalats och hyresvärden är ansvarig för lokalens skick, har hyresgästen rätt att häva hyresavtalet, om bristen är av väsentlig betydelse och hyresvärden inte efter att ha fått uppmaning utan dröjsmål eller inom avtalad tid sörjer för att bristen avhjälps eller bristen inte kan rättas till. Om hyresvärden underlåter en reparation som ankommer på hyresvärden, får hyresgästen, i stället för att häva hyresavtalet, avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, utom om bristen beror på att byggnaden är halvfärdig eller en myndighet har förbjudit att lokalen används. Hyresgästen skall sörja för att de kostnader som avhjälpandet av bristen vållar hyresvärden förblir skäliga.

Om lokalen enligt villkor i hyresavtalet har hyrts ut i det skick som den befann sig i när avtalet slöts, kan hyresgästen likväl utnyttja sin ovan i denna paragraf stadgade rätt, om hyresgästen när han slöt avtalet inte visste om bristen i lokalen eller inte med normal omsorgsfullhet hade kunnat iaktta eller vänta sig bristen med hänsyn till lokalens ålder, skicket i lokaler som på området används för motsvarande syfte och de lokala förhållandena i övrigt.

Hyresgästen har inte rätt att utan tillstånd av hyresvärden utföra andra reparations- eller ändringsarbeten i lokalen än sådana som behövs för att avhjälpa en brist enligt 18 § 2 mom. Hyresgästen har dock alltid rätt att vidta åtgärder för att förhindra eller begränsa en omedelbar skada på lokalen.

Hyresvärden har rätt att omedelbart vidta en vårdåtgärd eller utföra ett reparationsarbete som inte kan skjutas upp utan att skada vållas. Också en vårdåtgärd eller ett reparations- eller ändringsarbete som inte medför väsentlig olägenhet eller störning i utövningen av hyresrätten får utföras på villkor att hyresvärden underrättar hyresgästen om det minst 14 dagar innan arbetet inleds. I de fall som avses i detta moment har hyresgästen inte rätt att häva hyresavtalet.

Om hyresvärden vill utföra något annat reparations- eller ändringsarbete i lokalen än ett som avses ovan, skall han underrätta hyresgästen om detta minst sex månader innan arbetet inleds. Om hyresgästen byts efter det meddelandet lämnades, skall också den nya hyresgästen underrättas om arbetet, men någon ny tid beräknas inte för hans del. Hyresgästen har rätt att inom 14 dagar från det han fick meddelandet häva avtalet så att det upphör när reparations- eller ändringsarbetet tidigast får inledas. Efter uppsägning får arbetet inte utföras utan samtycke av hyresgästen.

Hyresgästen skall utan dröjsmål låta hyresvärden komma in i lokalen vid en lämplig tid för att övervaka lokalens skick och vård.

Om avsikten är att lokalen skall säljas eller hyras ut på nytt, har hyresvärden rätt att visa lokalen vid en tid som är lämplig för hyresvärden och hyresgästen.

Hyresvärden skall sörja för att sådana åtgärder från hyresvärdens sida som avses ovan i detta kapitel inte vållar hyresgästen större olägenhet eller störning än vad som är nödvändigt för vidtagande av åtgärden.

Hyresgästen har rätt att få befrielse från hyresbetalningen eller skälig nedsättning av hyran för den tid under vilken lokalen inte har kunnat användas eller under vilken lokalen inte har varit i det skick som kan krävas eller i avtalat skick. Hyresgästen har dock inte denna rätt, om lokalens bristfälliga skick beror på försummelse eller annan vårdslöshet från hyresgästens sida eller om reparations- eller ändringsarbete har utförts till följd av en skada som hyresgästen skall svara för. Rätt enligt detta moment föreligger inte från en tidigare tidpunkt än den då hyresvärden har fått kännedom om en sådan brist i lokalens skick som har framkommit under tiden för hyresförhållandet.

Hyresgästen har också rätt att få ersättning för skada som vållats av en ovan i detta kapitel avsedd åtgärd eller försummelse från hyresvärdens sida, om lokalens bristfälliga skick eller dröjsmålet vid tillträdet till lokalen har berott på en åtgärd eller försummelse eller någon annan vårdslöshet från hyresvärdens sida. Rätt till ersättning föreligger inte, om reparations- eller ändringsarbetet har utförts till följd av en skada som hyresgästen skall svara för.

Hyresgästen skall utan dröjsmål underrätta hyresvärden om skada eller sådan brist i lokalen som hyresvärden är skyldig att avhjälpa. Anmälan skall göras genast, om reparation måste utföras utan dröjsmål för att förhindra att skadan blir större.

Om lokalen inte används under en längre tid, skall hyresgästen underrätta hyresvärden om detta och ge honom tillfälle att komma in i lokalen.

En hyresgäst som försummar sin anmälningsskyldighet svarar för den skada som försummelsen vållar.

Hyresgästen skall vårda lokalen omsorgsfullt. Hyresgästen är inte ansvarig för sedvanligt slitage som beror på att lokalen används för det ändamål som förutsätts i hyresavtalet, om hyresvärden svarar för lokalens skick och underhåll.

Hyresgästen är skyldig att ersätta hyresvärden för skada som hyresgästen uppsåtligen eller genom sin försummelse eller annan vårdslöshet vållar lokalen.

Hyresgästen är också skyldig att ersätta hyresvärden för skada som en person som vistas i lokalen med tillstånd av hyresgästen uppsåtligen eller genom sin försummelse eller annan vårdslöshet vållat lokalen. Det kan också avtalas att hyresgästens ansvar enligt detta moment är strängare, om det finns grundad anledning till detta med beaktande av lokalens användningssyfte enligt avtalet. Hyresgästen svarar dock inte för skada som vållas av den som utför arbete på uppdrag av hyresvärden eller för dens räkning som äger byggnaden, lokalen eller av de aktier som berättigar till besittningen av den.

Hyresgästens ansvar enligt denna paragraf gäller i tillämpliga delar också sådana gemensamma utrymmen eller anordningar i fastigheten eller byggnaden som används av hyresgästen med anledning av hyresförhållandet.

Hyran bestäms enligt vad som har avtalats, om inte något annat följer av denna eller någon annan lag.

Avtal om justering av hyran kan ingås med beaktande av lagen om begränsning av användningen av indexvillkor (1195/2000) . (5.12.2003/1039)

En hyresvärd eller hyresgäst som med stöd av 5 § anser att hyresbeloppet eller ett villkor som gäller bestämmande av hyran är oskäligt kan föra frågan om skäligheten till domstol för prövning. Ett yrkande som gäller prövning av om hyran är skälig får inte väckas sedan hyresförhållandet har upphört.

Hyresvärden får inte säga upp hyresavtalet under den tid då frågan om hyran är skälig prövas av underrätten på yrkande av hyresgästen. Domstolen kan när det finns något särskilt skäl tillåta att hyresvärden säger upp avtalet under tiden för behandlingen i underrätten.

Om hyresbeloppet eller ett villkor som gäller bestämmande av hyran ändras, skall domstolen i sitt beslut bestämma från vilken tidpunkt den ändrade hyran eller det ändrade villkoret träder i kraft. Om ändring söks i underrättens beslut om hyrans belopp eller villkoret för bestämmande av hyran, skall hyran dock betalas till det tidigare beloppet tills hovrätten har avgjort frågan, om inte något annat avtalas.

Om domstolen beslutar sänka hyran, skall den med beaktande av grunderna för sänkningen av hyran och övriga omständigheter som framkommit i saken samtidigt på tjänstens vägnar bestämma om hyresvärden skall återbetala den hyra som han har uppburit. Återbetalning får dock inte bestämmas ske för en tid som föregår delgivningen av yrkandet på sänkning av hyran.

Hyra i pengar skall betalas senast den andra dagen efter hyresbetalningsperiodens början, om inte något annat har avtalats om betalningstiden. Som hyresbetalningsperiod anses en månad eller någon annan tidsperiod för vilken hyran enligt avtalet skall betalas.

Om betalningen av hyra i annat än pengar skall avtalas särskilt.

Hyra skall betalas för den tid besittningsrätten till lokalen består och för tiden efter det besittningsrätten upphört, om hyresgästen eller den som härleder sin rätt från hyresgästen fortfarande använder lokalen.

Om framskjutande av hyresbetalningsdag i vissa fall stadgas i 10 §.

Hyra i pengar får betalas genom bank eller någon annan betaltjänstleverantör.

Hyra som betalats till hyresvärden genom en betaltjänstleverantör anses ha blivit betald den dag då den debiterades inbetalarens konto eller betalades kontant på betaltjänstleverantörens verksamhetsställe. I stället för vad som föreskrivs ovan i detta moment tillämpas emellertid 82 § i betaltjänstlagen (290/2010) , om hyresvärden är näringsidkare och hyresgästen är näringsidkare eller en sådan upphandlande enhet som avses i 2 § i lagen om betalningsvillkor i kommersiella avtal (30/2013) .

Om hyran betalas på något annat sätt än genom en betaltjänstleverantör, ska hyresvärden ge hyresgästen ett kvitto på betalningen.

På den ort där lägenheten finns får hyran betalas i hyresvärdens bostad, affärslokal eller på någon annan plats som hyresvärden bestämmer.

När ett hyresavtal ingås kan av särskilda skäl avtalas att hyran skall betalas i förskott för en eller flera hyresbetalningsperioder. När villkoren i hyresavtalet ändras eller hyresgästen byts kan det av särskilda skäl avtalas att hyran skall betalas i förskott för flera hyresbetalningsperioder. Ett villkor enligt vilket för hyresgästen under tiden för hyresförhållandet uppställs skyldighet att betala hyra i förskott är ogiltigt. Hyresgästen får dock alltid betala hyran i förskott för flera hyresbetalningsperioder än de för vilka hyran har förfallit.

Angående avtal om säkerhet för uppfyllande av villkoren i hyresavtalet stadgas i 7 §.

Hyresvärden är skyldig att meddela sin hyresgäst på vad hyresvärdens rätt att hyra ut lokalen eller en del av den grundar sig eller vad som begränsar hyresvärdens rätt att hyra ut lokalen. Om hyresvärdens rätt att besitta lokalen upphör, är hyresvärden skyldig att utan dröjsmål underrätta hyresgästen om detta. Om det sistnämnda meddelandet försummas, har hyresgästen rätt att få en skälig ersättning för sina flyttningskostnader och skada som försummelsen har vållat, om inte hyresvärden kan visa att hyresgästen annars visste om att hyresvärdens besittningsrätt upphör.

Om en byggnad som omfattar en uthyrd lokal eller de aktier som berättigar till besittning av lokalen frivilligt överlåts eller övergår i någon annans ägo eller om äganderätten övergår med stöd av giftorätt, testamente eller arvsrätt eller till följd av att samäganderättsförhållande upplöses, binder hyresavtalet den nya ägaren, om

Vad som ovan föreskrivs om överlåtelse eller övergång av äganderätten gäller på motsvarande sätt överlåtelse eller övergång av annan rätt med stöd av vilken hyresvärden har haft rätt att hyra ut lägenheten. Om ett bostadsaktiebolags rätt att ta en lägenhet i sin besittning och verkningarna av detta på hyresgästens ställning under den tid lägenheten har tagits i bolagets besittning föreskrivs i lagen om bostadsaktiebolag (1599/2009) . Hyresgästens på ett med aktieägaren ingånget hyresavtal baserade rätt att hålla lägenheten i sin besittning upphör för den tid lägenheten med stöd av 8 kap. i lagen om bostadsaktiebolag har tagits i bolagets besittning. (22.12.2009/1610)

Ett hyresavtal som enligt 1 eller 2 mom. inte binder den nya ägaren eller förvärvaren av rätten, förblir dock i kraft, om inte ägaren eller förvärvaren häver avtalet inom en månad från förvärvet eller den senare tidpunkt då han fick kännedom om hyresavtalet.

Ett villkor som begränsar hyresgästens rätt enligt denna paragraf är ogiltigt.

Har en fastighet sålts på exekutiv auktion har köparen rätt att säga upp hyresavtalet för en lokal som hör till fastigheten inom en månad från det köparen tog fastigheten i sin besittning eller från den senare tidpunkt då köparen fick kännedom om hyresavtalet, om inte något förbehåll om hyresrättens bestånd har gjorts vid den exekutiva auktionen. Vad som ovan stadgas om fastighet gäller också arrenderätt till tomt samt sådan arrenderätt jämte byggnader som kan säljas på exekutiv auktion så som fast egendom.

Samma rätt att säga upp hyresavtalet har den som har köpt en byggnad som omfattar en uthyrd lokal eller de aktier som berättigar till besittning av lokalen, om byggnaden eller aktierna har mätts ut och sålts så som stadgas om utmätning och försäljning av lös egendom.

Vad som föreskrivs i denna paragraf tillämpas dock inte på hyresavtal som ett bolag har slutit om en lägenhet som bolaget har tagit i sin besittning med stöd av 8 kap. 6 § i lagen om bostadsaktiebolag. (22.12.2009/1610)

Om en byggnad som omfattar en uthyrd lokal eller de aktier som berättigar till besittning av lokalen till följd av klandertalan har frångått den som hyrt ut lokalen eller den som byggnaden eller aktierna har övergått till, får den rätta ägaren häva hyresavtalet inom en månad från det den dom som meddelades med anledning av klandertalan vann laga kraft eller från den senare tidpunkt då ägaren fick kännedom om avtalet.

Rätt att häva hyresavtal har också den som med stöd av en bestämmelse i bolagsordningen har löst in de aktier som berättigar till besittning av lokalen, om hyresavtalet har ingåtts under den tid inlösningsrätten var i kraft eller en rättegång om inlösningsrätten var anhängig. Hyresavtalet skall härvid hävas inom en månad från inlösningen av aktierna eller domstolens lagakraftvunna beslut om inlösningsrätten eller från den senare tidpunkt då inlösaren fick kännedom om avtalet.

En ändring i hyresavtalet och ett därtill fogat villkor som har lagts till i det samt en prestation enligt hyresavtalet som har förfallit efter det lokalen har överlåtits eller övergått gäller inte mot den nya hyresvärden för lokalen, om anteckning inte har gjorts om ändringen, villkoret eller prestationen i hyresvärdens avtalsexemplar eller någon annan tillförlitlig bevisning inte läggs fram om saken och den nya hyresvärden inte när överlåtelsen eller övergången skedde kände till ändringen, villkoret eller prestationen. En ändring eller ett villkor eller en prestation blir dock bindande för den nya hyresvärden, om han inte inom en månad underrättar hyresgästen om ändringen, villkoret eller prestationen efter att ha fått kännedom om att ändringen, villkoret eller prestationen inte godkänns.

Om hyresvärden lämnar ett meddelande som avses i denna paragraf, har hyresgästen rätt att inom en månad därefter häva hyresavtalet.

Om ägaren eller någon annan hyresvärd har bytts i hyresförhållandet och hyresgästen inte skriftligen har underrättats om detta, kan hyresgästen åberopa en prestation som hyresgästen har gjort enligt gällande avtal, om hyresgästen inte har känt till att hyresvärden bytts.

När ett hyresavtal upphör av en orsak som avses i detta kapitel, har hyresgästen rätt att få ersättning av hyresvärden för skada som vållats av att hyresavtalet upphör, om hyresvärden då grunden för upphörande av hyresförhållandet uppstod var ansvarig gentemot hyresgästen för hyresförhållandets bestånd. Hyresgästen har dock inte rätt till skadestånd, om hyresgästen själv när hyresavtalet ingicks eller ändringen av eller tillägget till hyresavtalet gjordes eller en förfallen prestation betalades kände till eller borde ha känt till grunden för upphörandet.

Om endast en del av lokalen har kommit ur hyresgästens besittning till följd av att hyresvärden bytts, har hyresgästen rätt att utöver skadestånd få skälig nedsättning av hyran.

Hyresgästen får inte utan tillstånd som givits i hyresavtalet eller av hyresvärden separat överlåta sin hyresrätt, om inte något annat stadgas nedan i detta kapitel.

När hyresgästen överlåter sin hyresrätt, skall hyresgästen omedelbart skriftligen meddela hyresvärden detta. Om hyresgästen har rätt att överlåta sin hyresrätt, befrias hyresgästen från sina skyldigheter som hyresgäst räknat från det då han lämnade hyresvärden meddelande om överlåtelsen.

När hyresgästen under firma som är antecknad i handelsregistret idkar rörelse i en lokal som helt eller delvis har hyrts för detta, har hyresgästen när han överlåter sin rörelse till någon annan rätt att överlåta hyresrätten till lokalen till denne utan tillstånd av hyresvärden, om inte något annat har avtalats eller hyresvärden har grundad anledning att motsätta sig överlåtelsen av hyresrätten.

Hyresgästen skall senast två månader före den i 1 mom. avsedda överlåtelsen av hyresrätten lämna hyresvärden ett skriftligt meddelande om saken. Om hyresvärden inte godkänner överlåtelsen, skall hyresvärden inom en månad från det han fick meddelandet föra frågan om grunden för sin vägran till domstol för prövning. Om rätten att överlåta hyresrätten har förts till domstol för avgörande, fortsätter hyresförhållandet under tiden för rättegången på de tidigare villkoren. Om domstolen godkänner den orsak som hyresvärden har meddelat, skall den förbjuda överlåtelse av hyresrätten.

Om hyresgästen enligt ett villkor i hyresavtalet har rätt att i samband med överlåtelsen av rörelsen överlåta hyresavtalet utan att vidare höra hyresvärden, behövs inget meddelande enligt 2 mom. och hyresgästen befrias från sina skyldigheter sedan han skriftligen lämnat hyresvärden meddelande om överföringen.

Om hyresgästen avlider, förblir hyresförhållandet i kraft på de tidigare villkoren, ifall inte något annat stadgas nedan, och hyresgästens dödsbo svarar för uppfyllandet av hyresvillkoren. Oberoende av vad som har avtalats om hyresförhållandets bestånd eller uppsägningstidens begynnande, kan dödsboet dock alltid säga upp avtalet så som stadgas om ett hyresavtal som är i kraft tills vidare. Om hyresgästen hade hyrt lokalen tillsammans med någon annan, hör uppsägningsrätten till dödsboet och den efterlevande hyresgästen tillsammans. Vardera har också rätt att säga upp avtalet för egen del.

Med samtycke av dödsboet har delägare i det rätt att i stället för dödsboet fortsätta hyresförhållandet, om inte hyresvärden har grundad anledning att motsätta sig detta. Samma rätt till fortsatt hyresförhållande har den som har hyrt lokalen tillsammans med den avlidna hyresgästen. Den som önskar fortsätta hyresförhållande skall inom tre månader från hyresgästens död skriftligen meddela hyresvärden att han vill fortsätta hyresförhållande. När meddelandet har gjorts, upphör dödsboets ansvar för uppfyllande av hyresvillkoren och ansvaret övergår på den som har meddelat att han fortsätter hyresförhållandet.

Om hyresvärden vill motsätta sig att hyresförhållandet fortsätts, skall hyresvärden inom en månad från det han fick meddelandet om fortsättning föra frågan om grunden för sin vägran till domstol för prövning. Hyresförhållandet fortsätter under tiden för rättegången på de tidigare villkoren. Om hyresvärdens talan godkänns, skall domstolen i sitt beslut nämna när hyresförhållandet upphör och ålägga svaranden att flytta när hyresförhållandet upphört.

Ett villkor som begränsar hyresgästens, dödsboets eller dess delägares rätt att enligt denna paragraf överlåta eller fortsätta hyresförhållandet, är ogiltigt.

Om hyresgästens egendom har avträtts till konkurs och konkursboet inte inom en av hyresvärden utsatt tid om minst en månad har meddelat att det åtar sig att svara för de förpliktelser som följer av hyresavtalet efter det konkursen börjat, har hyresvärden rätt att häva hyresavtalet.

Avträdande av hyresgästens egendom till konkurs hindrar inte att hyresavtalet sägs upp eller hävs på någon annan grund som stadgas i denna lag. Hyresvärden har emellertid inte rätt att sedan konkursen börjat häva avtalet av den anledningen att hyra är obetald för tiden före konkursens början.

Konkursboet svarar för betalningen av hyran enligt hyresavtalet under den tid det använder lokalen, även om det inte åtagit sig att svara för att förpliktelserna enligt hyresavtalet uppfylls. Som användning av lokalen betraktas inte att konkursboet endast lämnar kvar egendom som tillhör gäldenären i lokalen. De kostnader som avlägsnande av egendom och städning av lokalen orsakar hyresvärden är konkursfordringar. Vid vidareuthyrning av affärslokal ska den hyresgästs konkursbo som gett lokalen för vidareuthyrning svara för de förpliktelser hyresvärden orsakas av hyresavtalet från det konkursen börjar tills den hyresgäst som håller lokalen i sin besittning har underrättats om att det primära hyresförhållandet har upphört. (17.5.2019/671)

När ett hyresavtal upphävs på den grund som nämns i 1 mom. har hyresvärden rätt att få ersättning för den skada han vållats.

Om de verkningar skuldsanering för privatperson eller saneringsförfarande för företag när det gäller en hyresgäst har för hyresförhållandets fortbestånd och uppfyllande av förpliktelserna enligt hyresavtalet stadgas särskilt.

Om ett hyresavtal som gäller tills vidare sägs upp, upphör det efter uppsägningstidens utgång, om inte något annat avtalas eller följer av denna eller någon annan lag.

Ett tidsbestämt hyresavtal upphör på grund av uppsägning endast så som stadgas i 38 §. Om inte något annat stadgas eller avtalas, upphör avtalet på grund av uppsägning när uppsägningstiden har gått ut.

Om ett tidsbestämt hyresavtal sägs upp på en grund som stadgas i en annan lag, upphör det så som stadgas i den lagen.

Uppsägningstiden i fråga om hyresavtal räknas från den sista dagen i den kalendermånad, under vilken uppsägningen har skett, om inte något annat avtalas eller följer av denna eller någon annan lag.

Om inte något annat har avtalats om uppsägningstiden är den tre månader när hyresvärden säger upp hyresavtalet och en månad när hyresgästen säger upp hyresavtalet.

När hyresvärden säger upp ett hyresavtal skall hyresgästen lämnas ett skriftligt uppsägningsmeddelande i vilket nämns den tidpunkt då hyresförhållandet upphör och grunden för uppsägningen. Som uppsägningsmeddelande gäller också en sådan stämning angående vräkning av hyresgästen i vilken det krävs att hyresförhållandet skall upphöra.

När hyresgästen säger upp hyresavtalet skall hyresvärden eller den som hyresvärden har gett i uppdrag att uppbära hyran, dock inte en penninginrättning ges ett skriftligt uppsägningsmeddelande. Samtidigt skall nämnas grunden för uppsägningen, om uppsägningen förutsätter en särskild grund enligt denna eller någon annan lag.

Uppsägningen skall ske bevisligen. En uppsägning har också skett på behörigt sätt om vid delgivningen av uppsägningen har iakttagits vad som gäller om delgivning av stämning.

Om det inte är bekant vem som är hyresgäst, får uppsägningsmeddelandet också delges hyresgästen genom att det publiceras i den officiella tidningen och dessutom genom att ett tillkännagivande om det lämnas i den lokal som hyresförhållandet gäller. Meddelandet anses då ha kommit till hyresgästens kännedom den dag då tidningen kommer ut.

Om uppsägningen inte har verkställts så som denna paragraf stadgar, är uppsägningen utan verkan.

Domstolen skall på yrkande av hyresgästen förklara att en uppsägning som hyresvärden verkställt är utan verkan, om

Yrkande om att en uppsägning skall förklaras ogiltig skall väckas medan hyresförhållandet varar och senast inom en månad från delfåendet av uppsägningen. Under tiden för rättegången fortsätter hyresförhållandet på de tidigare villkoren.

Godkänns hyresgästens talan om att uppsägningen skall förklaras ogiltig, fortsätter hyresförhållandet på de tidigare villkoren, om inte domstolen beslutar något annat på yrkande av hyresgästen eller hyresvärden. Om talan förkastas, skall domstolen i sitt beslut nämna när hyresförhållandet upphör med anledning av uppsägningen och ålägga hyresgästen att flytta när hyresförhållandet har upphört.

När ett tidsbestämt hyresavtal upphör har hyresgästen rätt att få ersättning av hyresvärden för reparations- och ändringsarbeten som höjt lokalens värde, enligt deras värde vid den tidpunkt då hyresförhållandet upphör, om hyresgästen enligt denna lag har haft rätt att utföra arbetena och de inte redan har ersatts.

När ett tills vidare gällande hyresförhållande upphör på grund av en sådan av hyresvärden verkställd uppsägning som inte kan anses överensstämma med god sed som skall följas i hyresförhållanden, har hyresgästen rätt att få ersättning av hyresvärden för reparations- och ändringsarbeten samt flyttningskostnaderna och kostnaderna för anskaffning av en ny lokal. Dessutom har en hyresgäst som på basis av hyresavtalet i lokalen bedrivit handel, hantverk, industrirörelse eller annan förvärvsverksamhet minst två år rätt att få en skälig ersättning för den minskning eller förlust av kundkretsen som flyttningen vållar samt för den ökning av lokalens hyresvärde som har uppstått genom hyresgästens verksamhet, om den följande innehavaren av lokalen börjar idka i väsentligt avseende likadan förvärvsverksamhet i lokalen.

Om hyresgästen efter uppsägning försummar sina skyldigheter som hyresgäst, har hyresgästen förverkat sin rätt att få uppsägningen förklarad utan verkan eller sin rätt att få ersättning på grund av att avtalet upphör med anledning av uppsägningen. Hyresgästen förverkar dock inte sin rätt, om försummelsen är ringa.

Ett villkor som begränsar hyresgästens rätt till uppsägningsskydd eller ersättning enligt 44-46 §§ är ogiltigt. När hyresförhållandet upphör enligt detta kapitel är hyresvärden skyldig att till hyresgästen betala annan ersättning endast enligt vad som har avtalats om betalning av sådan.

Hyresvärden har rätt att häva hyresavtalet, om

Den hävningsgrund som ansluter sig till användningen av lokalen gäller i tillämpliga delar också sådana gemensamma utrymmen och anordningar i fastigheten eller byggnaden vilka hyresgästen använder med omledning av hyresförhållandet.

Om det förfarande som utgör en hävningsgrund är av ringa betydelse, föreligger dock inte rätt att häva hyresavtalet.

Hyresvärden skall åberopa grunden för hävning av hyresavtalet inom en skälig tid från det att den kom till hans kännedom. Hyresvärden förlorar dock inte sin hävningsrätt så länge det förfarande som avses i 1 mom. 1 eller 4-7 punkten fortgår.

Om hyresvärdens rätt att häva hyresavtalet stadgas dessutom i 7, 32 och 39 §§.

Hyresvärden får inte häva hyresavtalet på en i 48 § 1 mom. 3-7 punkten nämnd grund, om inte hyresvärden har givit hyresgästen en skriftlig varning. Varningen skall delges så som i 43 § 3-5 mom. stadgas om delgivning av uppsägningsmeddelande.

Om hyresgästen med anledning av varningen utan dröjsmål uppfyller sin skyldighet eller rättelse annars sker, har hyresvärden inte rätt att häva hyresavtalet.

Varning behövs dock inte, om det förfarande från hyresgästens sida som utgör hävningsgrund har upprepats och hyresgästen redan tidigare har getts en varning på grund av förfarandet eller om hyresgästen i det fall som avses i 48 § 1 mom. 4, 6 eller 7 punkten har förfarit synnerligen klandervärt.

Hyresgästen har rätt att häva hyresavtalet, om

Om den omständighet som utgjort hävningsgrund endast är av ringa betydelse, föreligger dock inte rätt att häva hyresavtalet.

Hyresgästen kan när som helst åberopa en hävningsgrund som avses i 1 mom. 1 punkten. En hävningsgrund som avses i 2 punkten i samma moment får åberopas av hyresgästen inom en månad från det grunden framkom. En i 3 punkten i momentet avsedd hävningsgrund skall åberopas av hyresgästen inom skälig tid från det att den kom till hans kännedom. Hyresgästen förlorar dock inte sin hävningsrätt så länge det förfarande som avses i 3 punkten fortgår.

Om hyresgästens rätt att häva hyresavtalet stadgas dessutom i 7, 15, 18, 19 och 34 §§.

Hyresvärden har rätt att av hyresgästen få ersättning för skada som hyresvärden vållas genom att hyresavtalet hävs med stöd av 48 § 1 mom.

Hyresgästen har rätt att av hyresvärden få ersättning för skada som vållas hyresgästen på grund av att hyresavtalet hävs med stöd av 50 § 1 mom., om hävningen har berott på en orsak, försummelse eller annan vårdslöshet som skall räknas hyresvärden till last. Om hyresgästens rätt att få ersättning med avledning av hävning av avtalet stadgas också i 21 och 35 §§.

Ett villkor enligt vilket hyresvärden kan häva hyresavtalet på någon annan än i denna lag stadgad grund är ogiltigt.

Parterna kan avtala att hyresgästen har rätt att häva hyresavtalet även på någon annan än i denna lag stadgad grund.

Ett villkor enligt vilket hyresgästen är skyldig att sedan hyresavtalet har hävts betala hyra för tiden efter det hyresförhållandet har upphört är ogiltigt.

En hyresvärd eller hyresgäst som vill utnyttja den i denna lag stadgade rätten att häva hyresavtalet skall lämna ett skriftligt hävningsmeddelande. I det skall nämnas hävningsgrunden och tidpunkten när hyresförhållandet upphör, om avsikten är att hyresförhållandet skall upphöra senare än vid tidpunkten för delgivningen av hävningsmeddelandet. Som hävningsmeddelande anses också en stämning i vilken det krävs att hyresförhållandet skall hävas.

Hävningsmeddelande skall delges bevisligen. Hävningsmeddelandet har också delgivits på behörigt sätt, om vid delgivning av den har iakttagits vad som gäller om delgivning av stämning.

Hyresavtalet förfaller, om lokalen förstörs eller en myndighet förbjuder dess användning för det ändamål som förutsätts i hyresavtalet. Om detta beror på en orsak, försummelse eller vårdslöshet som skall räknas hyresvärden till last, har hyresgästen rätt att få ersättning för den skada som sålunda vållats.

Om hyresavtalet förfaller innan hyresgästen har rätt att få lokalen i sin besittning och hyresvärden inte, när han fått kännedom om grunden för att avtalet förfaller utan dröjsmål meddelar hyresgästen detta, har denne rätt att få ersättning av hyresvärden för den skada som beror på hyresvärden.

Flyttningsdag är vardagen efter det hyresförhållandet upphörde.

I ett tidsbestämt hyresförhållande kan flyttningsdagen inte framskjutas.

Skulle hyresgästens utkomstmöjligheter när det är fråga om i ett hyresförhållande som är i kraft tills vidare försvåras oskäligt om han före flyttningsdagen måste skaffa en annan lokal och upphöra med den verksamhet som bedrivs i lokalen, kan domstolen på yrkande av hyresgästen framskjuta flyttningsdagen med högst sex månader.

Flyttningsdagen får inte framskjutas, om detta vållar hyresvärden eller någon annan betydande olägenhet eller skada. Flyttningsdagen får inte heller framskjutas, om hyresvärden med stöd av 48 § 1 eller 2 mom. har rätt att häva hyresavtalet eller om hyresgästen själv har sagt upp eller hävt hyresavtalet.

Talan om framskjutande av flyttningsdagen för en hyresgäst skall väckas vid domstolen inom sju dagar från delfåendet av uppsägningen eller hävningen och före den flyttningsdag som anhållan om framskjutande av flyttningsdagen gäller.

Under den rättegång som gäller framskjutande av flyttningsdagen fortsätter hyresförhållandet på de tidigare villkoren. Om hyresgästens yrkande på framskjutande av flyttningsdagen avslås och den i 55 § avsedda flyttningsdagen har gått, skall domstolen ålägga hyresgästen att omedelbart flytta från lokalen.

Ändring får inte sökas genom besvär i ett domstolsavgörande som gäller framskjutande av flyttningsdagen.

När flyttningsdagen har framskjutits, fortsätter hyresförhållandet på de tidigare villkoren högst till den flyttningsdag som domstolen har bestämt och upphör utan uppsägning. När flyttningsdagen skjuts fram skall domstolen ålägga hyresgästen att flytta när hyresförhållandet har upphört.

Om hyresgästen enligt hyresavtalet eller ett av hyresvärden givet särskilt tillstånd har hyrt ut hela lokalen vidare till en eller flera egna hyresgäster tillsammans eller genom att begränsa vars och ens användningsrätt till endast en del av lokalen, upphör rätten att använda lokalen för den eller de hyresgäster som har lokalen i sin besittning samtidigt som den vidareuthyrande hyresgästens rätt att besitta lokalen upphör.

Om hyresavtalet för den hyresgäst som har hyrt ut lokalen vidare upphör med anledning av att

är hyresgästen skyldig att ersätta den hyresgäst som har lokalen i sin besittning för den skada som vållas av att besittningen till lokalen upphör.

Hyresvärden har rätt att häva hyresavtalet mellan den hyresgäst som har hyrt ut lokalen vidare och den hyresgäst som har lokalen i sin besittning, om den hyresgäst som besitter lokalen förfar på det sätt som avses i 48 § 1 mom. 2-7 punkten. Också den hyresgäst som har hyrt ut lokalen vidare skall underrättas.

Med underhyresförhållande avses ett hyresförhållande som uppstår när hyresgästen upplåter en del av den lokal han hyr eller någon annan än en hyresgästen upplåter en del av en lokal som han besitter att användas av någon annan mot vederlag. Parterna i ett underhyresförhållande är underhyresvärd och underhyresgäst.

På underhyresförhållandet tillämpas vad som annanstans i denna lag stadgas om hyresförhållande, om inte något annat följer av detta kapitel. Vad som i 44-46 §§ stadgas om uppsägningsskydd och skadestånd för hyresgästen tillämpas dock inte på underhyresförhållandet.

Underhyresvärden är skyldig att meddela sin underhyresgäst vad underhyresvärdens hyresrätt eller annan rätt att använda lokalen och att hyra ut en del av lokalen baserar sig på.

När underhyresvärden säger upp underhyresavtalet är uppsägningstiden en månad. När underhyresgästen säger upp underhyresavtalet är uppsägningstiden 14 dagar. Om det dock i underhyresavtalet har överenskommits om någon annan uppsägningstid eller att hyresförhållandet skall upphöra vid en bestämd tidpunkt utan uppsägning, skall detta iakttas.

Underhyresgästen skall flytta senast vardagen efter det underhyresförhållandet upphörde, och rätt att skjuta fram flyttningsdagen finns inte.

Om underhyresvärden utan någon orsak som skall anses vara godtagbar i underhyresförhållande har sagt upp underhyresavtalet, har underhyresgästen rätt att av underhyresvärden få skälig ersättning för flyttningskostnaderna och kostnaderna för anskaffning av en ny hyreslokal.

Ett villkor som begränsar rätten till skadestånd på grund av uppsägning av underhyresförhållande är ogiltigt.

Ett underhyresförhållande upphör utan uppsägning samtidigt som underhyresvärdens hyresrätt eller annan rätt att använda lokalen.

Underhyresvärden skall utan dröjsmål meddela underhyresgästen när underhyresvärdens hyresrätt eller annan rätt att använda lokalen och underhyresförhållandet upphör. Om underhyresvärden försummar meddelandet, har underhyresgästen rätt att av underhyresvärden få skälig ersättning för flyttningskostnaderna, om inte underhyresvärden kan visa att underhyresgästen annars visste att underhyresvärdens rätt har upphört.

Denna lag träder i kraft den 1 maj 1995.

Åtgärder som verkställigheten av lagen förutsätter får vidtas innan den träder i kraft.

Denna lag tillämpas också på sådana hyresavtal enligt 1 § för affärslokaler som ingåtts före lagens ikraftträdande, om inte något annat stadgas nedan.

Om en hyresvärd redan före ikraftträdandet i hyresavtalet eller separat har meddelat samtycke till att hela lokalen hyrs ut vidare och hyresgästen med stöd av detta samtycke hyr ut lokalen efter lagens ikraftträdande, tillämpas 59 och 60 §§ också på avtal som har ingåtts före lagens ikraftträdande.

En hyresvärd har dock under sex månader efter ikraftträdandet rätt att bestämma att lokalen efter lagens ikraftträdande inte längre får hyras ut med stöd av samtycke som han meddelat före ikraftträdandet. Detta meddelande skall göras skriftligen och delges så som stadgas i 43 § 3-5 mom.

Vad som stadgas i 5 § 2 mom. i denna lag tillämpas på ett sådant före ikraftträdandet slutet avtal som har ingåtts den 1 januari 1995 eller därefter.

Om den bestämda tiden för ett meddelande eller en åtgärd enligt hyreslagen upphör först sedan denna lag har trätt i kraft, skall verkan av att den bestämda tiden upphör samt av meddelandet eller åtgärden bestämmas enligt hyreslagen.

Ett ärende som när denna lag träder i kraft är anhängigt vid domstol och som gäller hyresförhållandet för en affärslokal behandlas och avgörs enligt hyreslagen.