27.6.1997

Käsittely Espoon kihlakunnanoikeudessa

Pankin kanne

Suomen Yhdyspankki Oy, nykyisin Merita Pankki Oy, kertoi, että Asunto Oy Kalamiehenpiha oli saanut pankilta lainaksi 12.2.1987 allekirjoitetulla velkakirjalla 2 500 000 markkaa, samana päivänä allekirjoitetulla toisella velkakirjalla 500 000 markkaa ja 24.11.1988 allekirjoitetulla velkakirjalla 338 030 markkaa. Luotot olivat asuntotuotantoasetuksen 11 §:n tarkoittamia ensisijaislainoja.

Velkakirjojen korkolausekkeen mukaan velasta peritään vuotuista korkoa, kahdesta ensiksi mainitusta enintään 6 prosenttia ja viimeksi mainitusta enintään 10 prosenttia yli pankin kulloinkin 24 kuukaudeksi sidotusta määräaikaistalletuksesta maksaman talletuskoron. Velkakirjoihin liittyvissä ensisijaislainasitoumuksissa mainittiin korosta lisäksi: "Milloin vastaaviin tarkoituksiin myönnettyjen lainojen korkotasossa tapahtuu muutos, muuttuu tämän lainan korko vastaavasti."

Valtion ja rahoituslaitosten edustajat olivat 9.6.1989 lakisääteisissä asuntorahoitusneuvotteluissa sopineet, että ensisijaislainojen korkoja nostettiin 1.3.1991 lukien 0.25 prosenttiyksikköä, myös ennen sopimuksen allekirjoittamista myönnettyjen luottojen osalta. Asuntohallitus oli 19.12.1990 päivätyssä yleiskirjeessään lisäksi vahvistanut edellä mainitun ensisijaislainojen koronnoston.

Mainittujen luottoasiakirjojen ehtojen mukaisesti sanottujen luottojen korko oli 1.3.1991 lukien nostettu 10 prosentista 10.25 prosenttiin.

Kysymys oli aravaensisijaislainoista. Yleisesti käsitettiin, että ensisijaislainojen korkosäätely, toisin kuin normaalien asuntolainojen osalta oli laita, oli valtiovallan ohjaama. Pankit eivät markkinoineet tällaisia lainoja eikä lainojen korkoja erikseen mainostettu. Pankit eivät myöskään kilpailleet lainojen korkotasolla, koska korko oli määrätty asuntohallituksen ja luottolaitosten välisissä neuvotteluissa. Koronmuutoksetkaan eivät siis tapahtuneet pankkien yksipuolisella päätöksellä.

Lainojen korot eivät olleet sidotut Suomen Pankin peruskorkoon, joskin peruskoron muutokset olivat vaikuttaneet valtiovallan ja rahalaitosten välisiin neuvotteluihin. Pankit olivat muuttaneet korkoa vasta sen jälkeen, kun koronmuutoksesta oli selvästi määrätty asuntohallituksen ohjeissa. Korkoja oli muutettu asuntohallituksen antamien ohjeiden mukaisesti myös, vaikka peruskorko olisi säilynyt muuttumattomana. Toisaalta korkoja oli jätetty muuttamatta, vaikka Suomen Pankin peruskorko oli muuttunut.

Kysymyksessä olevien velkakirjojen korkolauseke oli sanamuodoltaan selvä. Jotta edellä selostetulla valtion, Suomen Pankin ja luottolaitosten välisellä neuvottelumekanismilla olisi jokin merkitys, täytyi velkakirjojen ehtojen mahdollistaa korkojen muutokset sopimuksen mukaisesti.

Pankilla oli ollut oikeus korottaa asunto-osakeyhtiön ensisijaislainojen korkoa Suomen Pankin ja asuntohallituksen antamien ohjeiden mukaisesti. Korkoa ei ollut sovittu pankin ja asunto-osakeyhtiön välisissä neuvotteluissa vaan alusta alkaen korko oli määräytynyt sanotun oikeussuhteen ulkopuolella.

Asunto-osakeyhtiö oli kuitenkin laiminlyönyt suorittaa muutetun koron edellyttämän koron, mitä koron muutosta asunto-osakeyhtiö ei myöskään ennen asunto-osakeyhtiön oman kanteen vireillepanoa ollut vastustanut.

Mainituilla perusteilla pankki on vaatinut, että

1) vahvistetaan, että haastehakemuksen laatimishetkellä 19.11.1991 korko oli ollut 10.25 prosenttia ja että pankilla oli ollut oikeus muuttaa lainan korkoa sanotusta valtion, Suomen Pankin ja luottolaitosten välillä 9.6.1989 allekirjoitetusta sopimuksesta ilmenevällä tavalla,

2) asunto-osakeyhtiö velvoitetaan suorittamaan sen maksamatta jättämää korkoa kanteessa yksilöidyt määrät korkoineen.

Asunto-osakeyhtiön vastaus

Asunto-osakeyhtiö vastusti pankin kannetta jäljempänä kanteessaan mainituilla perusteilla.

Asunto-osakeyhtiön kanne

Asunto-osakeyhtiö puolestaan pankille tiedoksi toimitetun haasteen nojalla kanteenaan ja sitä kehittäessään esitti, että asuntohallituksen 9.6.1989 tehdyn sopimuksen perusteella ensisijaislainojen korosta antamat kirjeet olivat ainoastaan suosituksia. Sopimuksissa ei ollut velallisosapuolen allekirjoitusta eivätkä ne sitoneet yksittäisen lainasopimuksen osapuolia. Pankin koron nosto oli lakiin ja sopimukseen perustumaton.

Velkakirjan korkoehto oli sidottu Suomen Pankin peruskorkoon eikä pankin toteuttama koronnosto siten sitonut asunto-osakeyhtiötä: asuntohallituksen kirje oli velkakirjojen ehtojen vastainen.

Lainojen korot olivat seuranneet Suomen Pankin peruskoron muutoksia. Tämä puolestaan osoitti, että pankki oli lainasopimusten tekohetkellä ja 1 - 2,5 vuotta sen jälkeenkin asunto-osakeyhtiön ohella mieltänyt lainat peruskorkosidonnaisiksi.

Lainojen nostamishetkellä asunto-osakeyhtiöllä ei ollut mitään tietoa siitä, että lainan korko voisi olla peruskoron lisäksi sidoksissa pankkien ja asuntohallituksen välisiin päätöksiin. Sanotulla sopimuksella ei myöskään voitu puuttua sitä aikaisempien lainojen korkoihin. Velkakirjojen korkolausekkeissa ei ollut selkeästi ilmoitettu, miten korkoa laina-aikana muutettiin. Korkolausekkeissa ei ollut määrätty, kuka uudesta korkoprosentista päätti ja millä edellytyksillä muutos saattoi tapahtua. Korkolausekkeissa ei mainittu, että korko voisi muuttua pankin ja kolmansien tahojen välisen sopimuksen nojalla. Asunto-osakeyhtiö ei ollut käsittänyt eikä sen pitänytkään käsittää, että lauseke oikeuttaisi pankin ilman asunto-osakeyhtiön suostumusta muuttamaan koron suuruutta muutoinkin kuin peruskoron muuttuessa. Asunto-osakeyhtiö oli ymmärtänyt koron olevan sidottu Suomen Pankin peruskorkoon.

Lakimääräinen asuntorahoituksen neuvottelujärjestelmä ei voinut antaa kuin ainoastaan suosituksia kunakin kalenterivuonna aloitettavan asuntotuotannon rahoituksesta. Kesäkuussa 1989 ei siten voitu antaa suosituksia vuonna 1987 tai 1988 aloitetun asuntotuotannon rahoituksesta eikä siten nyt kysymyksessä olevista lainoista.

Pankilla ei ole velkakirjaehtojen nojalla ollut oikeutta korottaa mainittujen luottojen korkoa muutoin kuin peruskoron muuttuessa eikä asunto-osakeyhtiöllä myöskään ollut ollut velkasitoumuksia allekirjoittaessaan syytä ottaa huomioon pankin yksipuolista koron nostamismahdollisuutta.

Mainituilla perusteilla asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että

1) kihlakunnanoikeus vahvistaa puheena olevien luottojen olevan peruskorkoon sidottuja siten, että ainoastaan peruskoron muutos oikeutti muuttamaan lainasta perittävää korkoa ja että korkoa muutetaan aina peruskoron muuttumista vastaavasti siten, että peruskoron noustessa lainan korko nousee ja vastaavasti peruskoron laskiessa lainan korko laskee, ja että

2) Suomen Yhdyspankki Oy velvoitetaan palauttamaan sanotuista lainoista liikaa maksetut korot korkoineen haasteen tiedoksiannosta 11.2.1993 lukien.

Pankin vastaus

Pankki vastusti asunto-osakeyhtiön kannetta omassa kanteessaan mainituilla perusteilla.

Pankki totesi vielä, että ensisijaislainojen myöntämisvaiheet erosivat tavallisten asuntolainojen myöntämisvaiheista selvästi. Ensisijaislainasitoumuksessa pankki ilmoitti myöntäneensä hakijalle lainaa asunto-osakeyhtiötalon rakentamista varten sitoumuksesta ilmenevillä ehdoilla. Pankki ja asiakas eivät neuvotelleet ensisijaislainan korosta vaan korko määräytyi asuntohallituksen antamien ohjeiden mukaisesti. Koron osalta pankin ja asiakkaan neuvotteluasema oli yhtä heikko: osapuolet eivät voineet vaikuttaa koron suuruuteen vaan koron määräsivät viranomaiset.

Kun otettiin vielä huomioon Suomen Pankin asema Suomen korkopolitiikan määrääjänä, asunto-osakeyhtiönkin oli täytynyt ymmärtää, että lainojen korko saattoi muuttua valtiovallan antamien ohjeiden mukaisesti. Lainoja koskeneet velkakirjojen ehdot eivät olleet ristiriidassa pankin näkemyksen kanssa eikä velkakirjoissa ollut sanottu, että lainojen korko olisi sidottu peruskorkoon.

Kihlakunnanoikeuden päätös 5.10.1993

Päätöksen perustelut 1. Tosiseikasto Asiassa oli riidatonta, että pankki oli kanteessaan kerrotuin tavoin korottanut mainittujen lainojen korkoa asuntorahoituksen neuvottelujärjestelmän tuloksena syntyneen 9.6.1989 allekirjoitetun sopimuksen perusteella ja että asunto-osakeyhtiö oli laiminlyönyt suorittaa korotettua korkoa vastaavan koron.

2. Pankin oikeus koron yksipuolisiin korotuksiin 2.1 Sopimuksen 9.6.1989 perusteella Asiassa todistajana kuullun asuntorahoituksen neuvottelujärjestelmästä annetun lain valmistelutyöhön osallistuneen virkamiehen mukaan sanotun lain tarkoituksena oli ainoastaan turvata tulevaisuudessa annettavat lainat määrittelemällä enimmäiskorot ja toimia keskusteluforumina. Jotta lailla olisi voitu taannehtivasti puuttua jo myönnettyjen lainojen korkoihin, laki olisi edellyttänyt sen säätämistä perustuslain säätämisjärjestyksessä. Sopimukseen liittyvän pöytäkirjan 6 §:n mukaan sopimus ei velvoita korottamaan ensisijaislainojen korkoa, vaan oikeuttaa korkojen korottamiseen edellyttäen, että korottaminen on velkakirjaehtojen mukaan mahdollista. Todistajan mukaan sopimuksella ei voitu puuttua yksipuolisesti velallisen ja velkojan välillä solmitun velkasitoumuksen ehtoihin, elleivät velkakirjaehdot sitä nimenomaisesti sallineet.

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella oli päädyttävä siihen, ettei sanottu nyt kysymyksessä olevan velkasuhteen ulkopuolella tehty sopimus ollut oikeuttanut pankkia muuttamaan pankin ja asunto-osakeyhtiön välisen velkasuhteen korkoa koskevaa ehtoa Suomen Pankin peruskoron muutoksista poikkeavasti: sanotulla sopimuksella ei ole voitu asunto-osakeyhtiötä sitovasti määrätä oikeudesta koron korotukseen.

2.2 Velkakirjan korkoehdon perusteella Edellisestä kohdasta seurasi, että pankin oikeus kanteessa mainitsemiinsa korotuksiin oli ratkaistava itse velkakirjan ehtojen tulkinnan ja sen perusteella mitä velkakirjojen osapuolet sanottujen ehtojen perusteella ja muutoinkin olivat ymmärtäneet lainojen mahdollisesta peruskorkosidonnaisuudesta.

Asiaa ratkaistaessa tulkintaohjeena oli käytetty Korkeimman oikeuden ratkaisua KKO 1992:50. Mainitun ratkaisun katsotaan oikeudellisesti merkittävien oikeustosiseikkojen osalta olevan analogisesti sovellettavissa nyt kysymyksessä olevaan tapaukseen: molemmissa velkakirjojen korkolausekkeet ovat vastaavat, vakioehtojen mukaiset. Sanotun ratkaisun otsikosta tai perusteluista ei ilmene, että ratkaisu rajoittuisi koskemaan ainoastaan muuta kuin ensisijais- eli aravalainaa.

Mainitussa korkolausekkeessa ei nimenomaisesti mainittu, että laina olisi sidottu Suomen Pankin peruskorkoon. Lausekkeen sanamuoto viittasi kuitenkin välillisesti Suomen Pankin peruskorkoon ja sen muutoksiin, kun koron yläraja on määrätty riippuvaksi käytännössä peruskorkoon sidotun 24 kuukauden määräaikaistalletuksen korosta. Korkolausekkeessa oli jätetty avoimeksi, miten korkoa laina-aikana muutetaan. Siinä ei ollut määrätty, kuka päättää uudesta korkoprosentista ja millä edellytyksillä muutos voi tapahtua. Lausekkeessa ei myöskään ollut mainittu, että pankilla olisi oman harkintansa mukaan oikeus muuttaa lainan korkoa: vaikka kysymys olisikin ns. aravalainasta, muutokset puheena olevaan korkoon olivat tässäkin tapauksessa tapahtuneet pankin ja asunto-osakeyhtiön välisessä velkasuhteessa pankin omasta harkinnasta, kun mainitulla sopimuksella ei edellä kerrotuin tavoin ollut voitu puuttua sitovasti sanotun velkasuhteen ehtoihin. Sillä seikalla, että pankki ns. ensisijaislainasitoumuksen perusteella oli tullut sidotuksi itse lainan myöntäjään asuntohallitukseen, ei ollut merkitystä arvioitaessa koron muuttamisoikeutta pankin ja asunto-osakeyhtiön välisessä suhteessa.

Pankkitarkastusviraston asiassa 1.6.1992 antaman lausunnon mukaan koron määräytymisestä sen mukaan, mitä velkasuhteen sopimuspuolten ulkopuolisten tahojen, tässä asuntoviranomaisten, kanssa sovitaan, oli sellainen velkasuhteeseen vaikuttava olennainen ehto, joka tulisi kirjata itse asiakkaan ja pankin välillä solmittavaan sopimukseen, myös nyt kysymyksessä olevassa tapauksessa.

Asunto-osakeyhtiön ilmoituksen mukaan yhtiö oli mieltänyt kysymyksessä olevan peruskorkosidonnaiset lainat. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan yleinen käsitys kanteessa tarkoitetuista lainoista oli ollut ja oli edelleenkin, että ne olivat peruskorkosidonnaisia: Suomen Pankin tiedotteessa 28.11.1986 tiedotusvälineille oli mm. todettu, "että kaikissa asuntoluotoissa ja pitkäaikaisissa, yli viiden vuoden luotoissa edellytetään peruskorkosidonnaisuutta tai kiinteäkorkoisuutta". Tiedotteessa ei tehty eroa aravalainojen ja vapaarahoitteisten luottojen välillä. Edelleen Helsingin Sanomissa 4.8.1993 julkaistussa artikkelissa oli todettu, että "Aravatalot rakennettiin 80-luvun loppupuolelle saakka valtion asuntolainoilla ja rahoituslaitosten ensisijaislainoilla, jotka oli sidottu peruskorkoon." Edelleen asuntohallituksen ohjekirjassa D 2.2 aravavuokratalojen vuokranmäärityksestä vuodelta 1992 (s. 4 alaviite 4) viitataan edellä mainittuun 9.6.1989 valtiovallan ja rahoituslaitosten edustajien tekemään sopimukseen ensisijaislainoista. Korkotason ilmoitetaan olevan sidotun Suomen Pankin peruskorkoon siten, että peruskoron muuttuessa ensisijaislainojen korkoja muutetaan vastaavasti.

Sanottu tiedote, artikkeli ja ohjekirja yhdessä velkakirjan ehtojen kanssa vahvistivat todeksi asunto-osakeyhtiön väitteen yleisestä käsityksestä ko. lainojen peruskorkosidonnaisuudesta.

Asiassa todistajana kuullun asianomaisen pankin pankinjohtajan mukaan ensisijaislainan ollessa kysymyksessä pankin ja asiakkaan välillä ei korosta juuri keskustella, kun koron määräsi asuntohallitus. Pankki piti lainoja yksinkertaisesti peruskorkositomattomina. Aravalainojen ja ensisijaislainojen osalta yleinen tietoisuus esimerkiksi koron määräytymisestä oli todistajan mukaan heikohko.

Tässä tilanteessa pankilla oli ollut erityinen velvollisuus huolehtia siitä, että pankin ja asunto-osakeyhtiön käsitykset korkolausekkeen sisällöstä olivat yhteneväiset.

Asunto-osakeyhtiö ei ollut käsittänyt, eikä sen ole pitänytkään käsittää, että mainittu lauseke oikeuttaisi pankin sen väittämällä tavalla yksipuolisesti muuttamaan koron suuruutta, paitsi peruskoron muutoksen perusteella, myös pankin harkitsemasta muusta syystä. Jotta pankki olisi saanut muulloinkin kuin peruskoron muuttuessa yksipuolisesti korottaa lainan korkoa, olisi se edellyttänyt, että pankin puolesta olisi selvästi ilmoitettu siitä asunto-osakeyhtiölle lainaneuvotteluissa tai velkakirjaa allekirjoitettaessa. Tätä pankki ei ollut edes väittänyt, saati näyttänyt näin tapahtuneen.

Pankilla ei ole ollut oikeutta koron korottamiseen.

Maksamalla osittain korotettua korkoa asunto-osakeyhtiö ei ollut menettänyt oikeuttaan vedota korotusten osittaiseen perusteettomuuteen ja esittää kanteessa tarkoitettuja velkasuhteeseen liittyviä vaatimuksia. Asuntoosakeyhtiöllä oli oikeus saada liikaa maksamansa korko takaisin.

Pankin kanne oli hylättävä.

Tuomiolauselma Kihlakunnanoikeus vahvisti, että Asunto Oy Kalamiehenpihan Suomen Yhdyspankki Oy:ltä saamat nyt kysymyksessä olevat luotot olivat Suomen Pankin peruskorkoon sidottuja siten, että ainoastaan peruskoron muutos oikeutti muuttamaan lainasta perittävää korkoa ja että korkoa muutetaan aina peruskoron muuttumista vastaavasti siten, että peruskoron noustessa lainan korko nousee ja vastaavasti peruskoron laskiessa lainan korko laskee.

Kihlakunnanoikeus velvoitti pankin suorittamaan Asunto Oy Kalamiehenpihalle kysymyksessä olevista lainoista 17.8.1992 mennessä liikaa maksettuja korkoja yhteensä 69 119,38 markkaa 16 prosentin korkoineen 11.2.1993 lukien.

Helsingin hovioikeuden tuomio 13.12.1995

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi pankki asian saattoi, lausui:

Kysymyksessä oleva aravarahoitukseen liittyvä ensisijaislaina oli rahalaitoksen asiakkaalleen myöntämä laina. Valtiovallan taholta oli lainan ehdoista säädetty vain, että niiden oli lainaa myönnettäessä voimassa olleen asuntotuotantoasetuksen (88/68) 11 §:n mukaan tullut olla kohtuulliset, jotta rakennushanketta oli voitu rahoittaa myös valtion varoista tuolloin voimassa olleen asuntotuotantolain (247/66) tarkoittamalla tavalla. Näin ollen kysymyksessä oli sinänsä pankin ja asiakkaan välinen yksityisoikeudellinen velkasuhde, jonka korko- ja muut ehdot määräytyivät pankin ja asiakkaan välisen sopimuksen mukaisesti.

Valtiovallan ja rahoituslaitosten välisissä neuvotteluissa oli sovittu ensisijaislainojen korkotasosta. Pankki oli muuttanut lainan korkoa velkakirjan korkoehdon ja asuntohallituksen neuvottelujen pohjalta vahvistamien ohjeiden rajoissa eikä pankin oman harkinnan mukaan. Yleinen käsitys ensisijaislainoista, jotka liittyivät aravarahoitusjärjestelmään, oli, että niiden korkotaso voi muuttua siten kuin asiasta valtiovallan toimesta tai myötävaikutuksella erikseen päätetään. Tämä seikka oli asunto-osakeyhtiönkin pitänyt ymmärtää. Tätä tukee sekin, että yhtiö ei ollut huomauttanut pankille aikaisemmista lainakoron muutoksista, jotka olivat poikenneet Suomen Pankin peruskoron muutoksista.

Asunto Oy Kalamiehenpiha ei ollut näyttänyt, että ensisijaislainan korko olisi ollut sillä tavoin sidottu Suomen Pankin peruskorkoon, että se voisi muuttua vain peruskoron muutosten mukaisesti.

Edellä selostetuilla perusteilla velkakirjan korkolauseketta oli tulkittava niin, että pankilla oli ollut oikeus soveltamillaan tavoin nostaa korkoa, eikä se näin menetellessään ollut rikkonut pankin ja asuntoosakeyhtiön välisen lainasopimuksen ehtoja. Asunto Oy Kalamiehenpihan oli siten maksettava korotetun koron mukaiset maksamattomat korot pankille.

Tuomiolauselma Hovioikeus kumosi kihlakunnanoikeuden päätöksen, hylkäsi asunto-osakeyhtiön kanteen ja vahvisti pankin kanteen mukaisesti, että puheena olevien lainojen korko oli haastehakemuksen laatimishetkellä 19.11.1991 ollut 10,25 prosenttia ja että pankilla oli ollut oikeus muuttaa lainojen korkoa mainitusta valtion, Suomen Pankin ja luottolaitosten välillä 9.6.1989 allekirjoitetusta sopimuksesta ilmenevällä tavalla, minkä sopimuksen sisällön asuntohallitus oli kirjeellään 19.12.1990 luottolaitoksille vahvistanut.

Hovioikeus velvoitti asunto-osakeyhtiön suorittamaan pankille korkoineen pankin kanteessa vaaditut korkoerät.

Esittelijän mietintö. Viskaali Mirja Sormunen: Hovioikeus lausunee tuomiossaan seuraavaa:

Pankki on valituksessaan muun ohella väittänyt, että pankin ja asunto-osakeyhtiön välinen luottosopimus sisältää myös ensisijaislainasitoumuksesta, joka on pankin antama sitoumus asuntohallitukselle, ilmenevät ehdot. Velkakirjassa ei ole kuitenkaan mitään viittausta ensisijaislainasitoumukseen eikä asiassa ole näytetty, että asunto-osakeyhtiölle olisi kerrottu velkakirjan allekirjoitustilaisuudessa tai ennen sitä pankin antaman ensisijaislainasitoumuksen sitovuudesta myös pankin ja asunto-osakeyhtiön välillä. Lisäksi pankki on valituksessaan väittänyt, että asunto-osakeyhtiön on pitänyt ymmärtää, että korkotaso määrätään tosiasiallisesti valtion viranomaisten toimesta, koska aravarakentaminen on yhteiskunnan tukemaa toimintaa. Aravarahoitukseen liittyvä ensisijaislaina on pankin ja asiakkaan välinen yksityisoikeudellinen velkasuhde, jonka korko ja muut ehdot määräytyvät pankin ja asiakkaan välisen sopimuksen mukaisesti. Pankki sen enempää kuin asiakaskaan ei saa ensisijaislainan osalta valtiolta rahallista tukea.

Kihlakunnanoikeudessa on kuultu todistajana pankinjohtajaa, joka on ollut vuodesta 1985 lähtien mukana jäsenenä asuntorahoituksen neuvottelujärjestelmästä annetun lain tarkoittamissa neuvotteluissa ja sitä ennen pari vuotta varajäsenenä. Todistaja on kihlakunnanoikeuden päätöksessä kerrotun lisäksi muun muassa kertonut, että yleisesti ei tunneta aravalainojen, ensisijaislainojen ja niiden korkojen sitoutumista mainittuihin neuvotteluihin. Todistaja on kuitenkin kuvitellut, että ainakin silloin, kun kysymyksessä on ammattirakennuttaja, koron määräytyminen on jossakin määrin tunnettua. Lisäksi todistaja on kertonut, että näissä valtiovallan ja rahalaitosten välisissä neuvotteluissa alunperin keskusteltiin ensisijaislainojen saatavuudesta vielä 1980-luvun puoliväliin saakka. Korkokysymys nousi esille vasta 1980-luvun jälkipuoliskolla, kun pankeissa syntyi tarvetta näiden korkojen saamiseksi ylöspäin.

Velkakirjassa olevan korkolausekkeen voidaan katsoa välillisesti viittaavan peruskorkoon. Luottojen maksusuunnitelmista, jotka ovat Asunto Oy Kalamiehenpihan allekirjoittamia, ilmenevät myös lainojen korot allekirjoitushetkellä. Pankki ei ole näyttänyt, että asunto-osakeyhtiö olisi tiennyt koron määräytyvän valtion viranomaisten toimesta muulla tavoin kuin peruskoron muuttuessa, kun velkakirjassa ei ole siitä mainintaa, eikä pankki ole myöskään näyttänyt, että yleisesti olisi tiedetty tai käsitetty näin olevan ja että asuntoosakeyhtiönkin olisi pitänyt tämä käsittää. Yleistä käsitystä ensisijaislainan peruskorkosidonnaisuudesta tukevat kihlakunnanoikeuden päätöksessä mainitut Suomen Pankin tiedote 28.11.1986 ja asuntohallituksen ohjekirja. Lisäksi epäselviä korkolausekkeita on tulkittava laatijansa vahingoksi.

Näillä ja muutoin kihlakunnanoikeuden mainitsemilla perusteilla kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputulosta ei muutettane.

Perustelut

Kysymys on siitä, onko pankki sen ja asunto-osakeyhtiön välisen velkasuhteen ehtojen mukaan ollut oikeutettu nostamaan lainojen korkoja kanteessa kerrotuin tavoin.

Valtion tukema asuntorakentaminen

Kysymyksessä ovat valtion osaksi lainoittamaan asuntorakentamiseen liittyvät pankin myöntämät niin sanotut ensisijaislainat. Aravalainojen myöntämisen edellytyksenä oli, kuten valtion asuntorahoitusjärjestelmän uudistamiseksi asetetun Asuntorahoitustoimikunnan mietinnössä (Kom. 1989:21 s. 28 - 30) todetaan, että kohteelle on sitouduttu myöntämään rahoituslaitosten taholta ensisijaislainat. Edellytyksistä säädettiin asuntotuotantoasetuksen (88/68) 11 §:ssä, että ensisijaislainaehtojen tuli olla kohtuulliset. Ehtojen kohtuullisuutta valvoi asuntohallitus. Ennen lopullisen aravalainapäätöksen tekoa rakennuttajan oli esitettävä asuntohallitukselle todistus asuntohallituksen määräämillä ehdoilla myönnetystä ensisijaislainasta. Käytännössä pankit ovat voineet toimittaa sitoumuksen suoraan asuntohallitukselle ja antaa siitä rakennuttajalle kappaleen.

Asunto Oy Kalamiehenpihan lainoihin liittyvät asiakirjat

Velkakirjoissa olevan korkolausekkeen mukaan veloista peritään vuotuista korkoa, kahdesta ensimmäisestä lainasta enintään 6 ja viimeisestä enintään 10 prosenttia yli pankin kulloinkin 24 kuukaudeksi sidotusta määräaikaistalletuksesta maksaman talletuskoron. Velkakirjoissa ei mainita, kuka päättää koron muuttamisesta ja millä edellytyksillä muutos voi tapahtua.

Pankin näiden lainojen osalta asuntohallitukselle osoittamissa sitoumuksissa on seuraava korkoehto: "Milloin vastaaviin tarkoituksiin myönnettyjen lainojen korkotasossa tapahtuu yleinen muutos, muuttuu tämän lainan korko vastaavasti".

Velkakirjoissa ei tosin ole viittausta ensisijaislainasitoumukseen ja siitä ilmeneviin ehtoihin. Vaikka pankki olisi käytännössä toimittanut sitoumuksen asuntohallitukselle, tämä on kuitenkin tapahtunut asuntoosakeyhtiön intressissä ja ollut olennainen edellytys rakennushankkeen koko aravarahoitukselle, mistä ensisijaislainat ovat muodostaneet osan. Tämä asunto-osakeyhtiön on täytynyt tietää. Sille on myös toimitettu kappale sitoumusta. Asunto-osakeyhtiö ei näin ollen voi vedota tietämättömyyteensä ensisijaislainasitoumuksen sisällöstä. Siitä ilmenevät ehdot ovat siten tulleet asunto-osakeyhtiötä sitoviksi velkasuhteen ehdoiksi.

Ensisijaislainasitoumuksessa oleva korkolauseke

Asunto-osakeyhtiö on katsonut, että sitoumuksen korkoa koskevan lausekkeen viittaus vastaaviin tarkoituksiin myönnettyjen lainojen korkotasoon tarkoitti asuntolainojen korkoja yleensä, joiden osalta Suomen Pankki edellytti joko kiinteää korkoa tai koron sitomista peruskorkoon. Pankki puolestaan on katsonut lausekkeen viittaavan nimenomaan aravarahoitukseen liittyviin lainoihin.

Korkein oikeus pitää luontevimpana tulkintana lausekkeelle, ottaen huomioon asiakirjan, jolla se on, että vastaaviin tarkoituksiin myönnetyillä lainoilla tarkoitetaan juuri aravalainoitukseen liittyviä rahalaitosten myöntämiä ensisijaislainoja.

Päätöksenteko korkotason muutosten osalta

Luottojen korkotason muutokset ovat tapahtuneet sen perusteella mitä asuntohallitus kulloinkin on päättänyt. Pankit eivät oman harkintansa mukaisesti ole voineet korottaa nyt kysymyksessä olevan kaltaisten luottojen korkoa. Käytännössä ensisijaislainojen korkotason muutokset ovat yleensä seuranneet peruskoron muutoksia. Tämä on johtunut jo siitä, että Suomen Pankki tuolloin edellytti pitkäaikaisten asuntolainojen korkojen olevan joko kiinteitä tai peruskorkoon sidottuja.

Valtion, Suomen Pankin ja luottolaitosten välillä on asuntorahoituksen neuvottelujärjestelmästä annetun lain (411/78) mukaan neuvoteltu aravarahoituksen järjestämisestä. Nyt kysymyksessä olevia korotuksia edeltäneessä neuvottelussa 9.6.1989 sovittiin, että ensisijaislainojen korkoja saatiin nostaa 1.3.1991 lukien 0.25 prosenttiyksikköä, myös ennen sopimuksen allekirjoittamista myönnettyjen luottojen osalta. Sen lisäksi korkotaso oli sidottu peruskorkoon siten, että peruskoron muuttuessa ensisijaislainojen korkoja muutettiin vastaavasti. Tämän koronnoston asuntohallitus on 19.12.1990 päivätyssä yleiskirjeessään vahvistanut.

Neuvotteluissa on tosin edellä mainitun lain 3 §:n mukaan tullut pyrkiä sopimaan kunakin kalenterivuonna aloitettavan rakennustuotannon rahoitusta koskevista suosituksista. Laki ei sinänsä oikeuttanut neuvotteluosapuolia päättämään etenkään jo myönnettyjen lainojen koroista. Neuvottelujen perusteella annetut suositukset ja uusien lainojen osalta toteutetut koron korotukset ovat kuitenkin merkinneet sellaista yleistä muutosta ensisijaislainojen korkotasossa, joka ensisijaislainasitoumusten edellä todetun korkoehdon mukaan on voinut oikeuttaa korottamaan korkoja.

Edellytyksenä aikaisemmin myönnettyjen lainojen korkojen korotukselle oli luonnollisesti, kuten neuvotteluihin liittyvässä pöytäkirjassakin todetaan, että asianomaisessa velkakirjassa olevat ehdot mahdollistavat sen. Näin ollen korotusta ei voitu toteuttaa esimerkiksi sellaisten lainojen osalta, joiden korko velkakirjassa oli sidottu suoraan peruskorkoon. Asunto Oy Kalamiehenpihaa koskevissa velkakirjoissa korkoehtoa ei näin ollut kirjoitettu.

Asunto-osakeyhtiön käsitys korkoehdosta

Asunto-osakeyhtiö on selittänyt ymmärtäneensä velkakirjojensa korkoehdon nimenomaan niin, että korot oli sidottu peruskorkoon.

Pankki ei ole erityisesti markkinoinut ensisijaislainoja, joiden ehdot olivat lainansaajille edullisemmat kuin asuntolainoissa yleensä. Asianosaisten kesken ei ollut lainoista neuvoteltaessa lainkaan keskusteltu koroista eikä asunto-osakeyhtiön mahdollinen käsitys koron sitomisesta peruskorkoon siten ole voinut perustua pankin antamaan tietoon. Ei ole myöskään näytetty pankilla olleen aihetta olettaa asunto-osakeyhtiön olleen siinä käsityksessä, että korko olisi sidottu peruskorkoon.

Korkojen korotusten sitominen peruskorkoon ei siten tälläkään perusteella ole muodostunut asianosaisten välisen sopimuksen ehdoksi.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.