HE 154/2014

1Johdanto

Suomen kansallisuusvarannosta kaksi kolmasosaa on rakennetussa ympäristössä ja siitä osuudesta kaksi kolmasosaa rakennuksissa. Kiinteistökannan arvon aleneminen vaikuttaa siis merkittävästi suomalaisten omaisuuteen. Asuinvarallisuuden ylläpito on ensisijaisesti kiinteistönomistajien vastuulla, mutta lähiöiden korjaaminen on myös kansantaloudellinen kysymys. Nykyisten lähiöiden arvon säilyttämisen kannalta olisi tärkeää tehdä niiden korjaaminen ja uudistaminen helpommaksi ja taloudellisesti kannattavammaksi kuin kokonaan uusien asuinalueiden rakentaminen.

Toisaalta nykyiset taloudelliset olosuhteet asettavat haasteita myös kiinteistökannan ylläpidolle. Julkisen talouden pidemmän aikavälin kestävyysvaje sekä lyhyellä ajalla valtion velkaantumis- ja alijäämäkehitys rajoittavat uusia tukimahdollisuuksia. Tästä syystä toimenpiteitä tulee toteuttaa kohdentamalla nykyisiä resursseja uudelleen siten, että niistä saadaan mahdollisimman vaikuttavia ja kustannustehokkaita. Valtio voi osaltaan helpottaa korjauksiin tarvittavan lainarahoituksen saamista.

Ympäristöministeriö asetti 15 päivänä elokuuta 2013 työryhmän, jonka tehtävänä oli tehdä esityksiä lähiöiden korjausvajetta vähentävistä toimenpiteistä sekä rahoitus- ja tukimalleista ottaen huomioon sekä lyhyen että pitkän aikavälin suunnitelmallisuus. Yksi työryhmän ehdotuksista on, että otetaan käyttöön valtion täytetakaus asunto-osakeyhtiöiden perusparannuslainoille nykyisen perusparannuslainaan myönnettävän korkotuen sijaan. Täytetakauksen saamisen edellytyksenä on pitkäjänteinen kiinteistönhoidon suunnitelma.

2Nykytila

3Esityksen tavoitteet ja keskeiset ehdotukset

Esityksen tavoitteena on helpottaa perusparannuksen aloittamista niissä taloyhtiöissä, joissa päätöksentekoa on pitkitetty ja korjausvajeen määrä on kasvanut. Esityksen keskeisin tavoite on parantaa erityisesti lähiöiden tilannetta. Ehdotettu takausjärjestelmä täydentäisi asunto-osakeyhtiöille perusparantamiseen tarkoitettujen tukimuotojen valikoimaa.

Luomalla perusparantamista varten valtion takausjärjestelmä voidaan luoton saatavuuteen ja korkoehtoihin vaikuttaa. Valtion täytetakaus vaikuttaa myös siihen, mihin riskiluokkaan lainanmyöntäjä lainansaajan arvostaa, millä on vaikutusta luoton hintaan. Poistamalla mahdollinen vakuusongelma, laskemalla luoton riskipitoisuus minimiin sekä vaikuttamalla lainan hintaan voidaan houkutella uusia taloyhtiöitä aloittamaan tarpeelliset perusparannukset.

ARA tutkisi hankkeiden taloudelliset riskit ja yhtiöiden maksukyvyn, kuten nykyisissä korkotukihankkeissa. ARA tarkastaisi, että perusparannukset olisivat tarpeellisia ja tarkoituksenmukaisia sekä taloudellisesti perusteltuja.

Esityksessä ehdotetaan, että valtio myöntää täytetakauksen niille luottolaitosten myöntämille lainoille (jäljempänä takauslaina ), jotka käytetään asuntojen perusparannukseen. Perusparannuksen tulisi perustua pitkäaikaiseen kiinteistönhoidon suunnitelmaan ja sen kustannusten tulisi olla kohtuullisia. Takauslainoja myönnettäisiin valtion talousarviossa osoitettujen hyväksymisvaltuuksien rajoissa ja lisäksi huomioon otettaisiin sekä alueelliset että muut käyttöperusteet. Esitys parantaisi varsinkin niiden asunto-osakeyhtiöiden rahoitusedellytyksiä, jotka sijaitsevat lähiöissä.

Ehdotettuun takausjärjestelmään liittyisi hankekäsittely, jonka perusteella ARA hyväksyisi takauslainan. Takauslainoituksen piiriin hyväksyttäisiin vain sellaisia hankkeita, joiden asunnoille on pitkäaikainen tarve ja perusparantamisella voidaan vaikuttaa alueen kehitykseen. Takauslaina myönnettäisiin ainoastaan sellaisille asunto-osakeyhtiöille, joilla on riittävät edellytykset takaisinmaksuun. Takauslainan enimmäismäärä olisi 70 prosenttia kohtuullisista perusparannuskustannuksista ja takausaika olisi enintään 20 vuotta. Takauslainaan liittyisi joko kiinnitysvakuus tai muu turvaava vakuus.

Lainansaajalta perittäisiin lainanmyöntäjän välityksellä takausmaksu, joka olisi kaksi prosenttia myönnetyn takauslainan pääomasta. Takausmaksusta kertyisi takausvarallisuutta, josta mahdollisesti realisoituvat takausvastuut voitaisiin maksaa. Takausmaksu maksettaisiin Valtiokonttorille, joka puolestaan tulouttaisi sen valtion asuntorahastoon.

Valtio olisi vastuussa takauslainasta lainanmyöntäjälle velallisen maksukyvyttömyydestä johtuvista lopullisista menetyksistä. Valtiokonttori maksaisi takauksen lainanmyöntäjälle, kun maksukyvyttömyys on todettu ja vakuus myyty. Valtiokonttorilla olisi oikeus periä takauskorvaus takaisin laissa tarkemmin määritetyillä perusteilla.

4Esityksen vaikutukset

5Asian valmistelu

6Riippuvuus muista esityksistä

Esitys liittyy vuoden 2015 talousarvioesitykseen ja on tarkoitettu käsiteltäväksi sen yhteydessä.

1Lakiehdotuksen perustelut

1 §.Soveltamisala. Pykälässä säädettäisiin, että valtio vastaisi luottolaitokselle, vakuutusyhtiölle, eläkelaitokselle tai kunnalle sellaisista niiden myöntämistä lainoista, jotka käytettäisiin asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009) tarkoitetun asunto-osakeyhtiön omistaman ja hallitseman rakennuksen tai sen osan perusparantamiseen siten kuin ehdotetussa laissa säädetään.

Luottolaitoksella tarkoitettaisiin luottolaitostoiminnasta annetussa laissa (121/2007) tai ulkomaisen luotto- ja rahoituslaitoksen toiminnasta Suomessa annetussa laissa (1608/1993) tarkoitettuja luottolaitoksia. Vakuutusyhtiöitä olisivat vakuutusyhtiölaissa (1062/1979) , työeläkevakuutusyhtiöistä annetussa laissa (354/1997) ja vakuutusyhdistyslaissa (1250/1987) tarkoitetut vakuutustoimintaa harjoittavat yhteisöt. Eläkelaitoksia olisivat eläkesäätiölaissa (1774/1995) tarkoitetut eläkesäätiöt, vakuutuskassalaissa (1164/1992) tarkoitetut kassat ja kunnallisessa eläkelaissa (549/2003) tarkoitettu kunnallinen eläkelaitos.

2 §.Takauslainojen hyväksymisvaltuus. Pykälässä säädettäisiin valtion takaamien lainojen hyväksymisvaltuudesta. Valtion talousarviossa vahvistettaisiin euromäärä, jonka rajoissa lainoja voitaisiin hyväksyä valtiontakauksen piiriin. Valtioneuvosto voisi vahvistaa lainojen hyväksymisvaltuuden alueelliset ja muut käyttöperusteet.

Takauslainat olisi suunnattava eri alueilla ja eri kunnissa esiintyvän asuntojen perusparannustarpeen mukaan.

3 §.Perusparantamisen määritelmä. Pykälässä perusparantaminen määriteltäisiin samalla tavalla kuin asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta annetun lain (205/1996) 3 §:n 3 momentissa.

Perusparantamisella tarkoitettaisiin ensiksikin asunnon, asuinrakennuksen tai niiden piha-alueen tai muun välittömän ympäristön varuste- tai muun laatutason nostamista alkuperäisestä tasosta tai palauttamista muilla kuin vuosikorjaustoimenpiteillä uudenveroiseen tai alkuperäiseen tasoon. Vuosikorjaustoimenpiteillä tarkoitetaan säännöllisesti toistuvia rakennusten kulumisesta tai asuntojen käytöstä johtuvia korjaustoimenpiteitä. Uudenveroisen tai alkuperäisen tason saavuttamisessa on kyse kertaluonteisista toimenpiteistä, joilla vaikutetaan asumistason parantamiseen. Rajatapauksissa jäisi ARA:n tulkittavaksi, mikä on perusparantamista ja mikä on vuosikorjaustoimenpiteitä.

Perusparantamisella tarkoitettaisiin toiseksikin olemassa olevien tilojen muuttamista tai laajentamista pääasiassa asunnoiksi tai niihin liittyviksi tiloiksi. Näillä toimenpiteillä lisättäisiin asuntopinta-alaa tai niihin liittyviä tiloja. Kysymyksessä on lisärakentaminen. Pohjana tulee olla olemassa olevat tilat. Milloin niiden muuttaminen tai laajentaminen muodostuu uudisrakentamiseksi, jäisi käytännössä ARA:n harkintaan. Rakennusluvan vaatimisella ei tässä olisi olennaista merkitystä. Jos asuinrakennuksen ulkokuorta ei tarvitse muuttaa, asuntojen lisääminen olisi yleensä perusparantamista. Mutta perusparantamiseksi voitaisiin myös hyväksyä rakennuksen ulkokuoren laajentaminen esimerkiksi lisäkerroksella, jos kysymyksessä ei ole olennainen lisärakentaminen suhteessa jo olemassa oleviin tiloihin.

4 §.Takauslainaksi hyväksymisen yleiset edellytykset. Pykälän 1 momentin mukaan perusparantamisen on perustuttava asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:ssä tarkoitettuun kunnossapitotarveselvitykseen pitkäjänteiselle kiinteistönhoidolle, minkä lisäksi asunto-osakeyhtiön on kilpailutettava hanke. ARA voisi antaa erityisestä syystä poikkeuksen kilpailumenettelystä.

Toisen momentin mukaan perusparannettavien asuntojen on oltava perusparannuskustannuksiltaan kohtuullisia. Takauslainaksi voitaisiin hyväksyä vain laina, jonka rahoittaja on kilpailutettu.

Pykälän 3 momentin mukaan päällekkäisen valtion tuen estämiseksi takauslainaksi ei voitaisi hyväksyä lainaa, jos samaan tarkoitukseen maksetaan korkotukea tai jos lainansaajalle on samaan tarkoitukseen myönnetty valtion varoista lainaa muun lain nojalla.

5 §.Takauslainan hyväksyminen. ARA hyväksyisi asunto-osakeyhtiölle myönnettävän lainan takauslainaksi.

Takauslainan hyväksyminen edellyttää, että ARA arvioi asunto-osakeyhtiön vakavaraiseksi ja sillä olevan riittävät edellytykset takauslainan takaisinmaksamiseen.

Laki tilaajan selvitysvelvollisuudesta ja vastuusta ulkopuolista työvoimaa käytettäessä (1233/2006) ja laki verotusmenettelystä (1558/1995) sekä niihin liittyvät verohallinnon päätökset koskevat asunto-osakeyhtiöitä ja ne ovat kyseisten säädösten ja ohjeiden perusteella velvollisia raportoimaan tilaamistaan rakennustöistä verohallinnolle.

Jos asunto-osakeyhtiön omistaman ja hallitseman rakennuksen tai sen osa on rakennettu vuokramaalle, laina voitaisiin hyväksyä takauslainaksi vain, jos maanvuokrasopimuksessa on kielletty sopimuksen irtisanominen ehdotetun lain mukaisena takausaikana ja tämän jälkeen vähintään viiden vuoden aikana. Takausajasta säädettäisiin 10 §:n 1 momentissa. Maanvuokraoikeus olisi voitava siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta.

Pykälän 4 momentin mukaan Valtiokonttori voisi hyväksyä muutoksia takauslainan lyhennysohjelmaan, korkoon ja muihin lainaehtoihin kesken laina-ajan. Tällaisia muutoksia voitaisiin hyväksyä esimerkiksi silloin, jos lainansaajan vuotuiset lainanhoitomenot muuttuvat merkittävästi kesken laina-ajan rahoitusmarkkinoista johtuvista tai lainansaajakohtaisista syistä.

6 §.Takauslainan määrä. Takauslainan määrä voisi olla enintään 70 prosenttia kohteeseen sisältyvien asuntojen ja niihin liittyvien asumista välittömästi palvelevien tilojen kohtuullisista perusparannuskustannuksista. Asumista välittömästi palvelevia tiloja voisivat olla esimerkiksi varastokomerot, saunatilat, pyykkituvat ja vastaavat tilat. Liiketiloja ei voitaisi katsoa asumista palveleviksi tiloiksi. Hyväksyttävän takauslainan suuruuden päättää lopullisesti ARA hyväksyessään lainan.

7 §.Takauslainan yleiset ehdot. Takaus- lainaksi hyväksyttävän lainan lainaehtojen, koron ja lainanmyöntäjän perimien mahdollisten muiden lainaan liittyvien kustannusten olisi oltava kohtuulliset verrattuna vastaaviin tarkoituksiin yleisesti myönnettävien lainojen ehtoihin, korkoon ja kustannuksiin. Säännöksellä estettäisiin se, että lainanmyöntäjä hyötyisi valtion takauksesta ja lainansaajan kulut nousisivat. Samansisältöinen säännös sisältyy myös asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta annettuun lakiin. Takauslainaksi voitaisiin hyväksyä ainoastaan euromääräinen laina.

Takauslaina saataisiin nostaa perusparannustyön valmiusastetta vastaavina erinä tai yhtenä eränä työn valmistuttua.

8 §.Vakuudet. Pykälässä säädettäisiin takauslainaksi hyväksytyn lainan ensisijaisesta vakuudesta sekä kohteen vakuuttamisesta.

Pääsääntöisesti ensisijaisen vakuuden olisi oltava turvaava reaalivakuus, kuten kiinteistökiinnitys tai vastaava vakuus. Kiinnitysvakuuden olisi oltava lainansaajan muita lainoja paremmalla etuoikeudella. Toisaalta muukin turvaava vakuus voitaisiin hyväksyä.

ARA voisi erityisestä syystä päättää, että takauslainan kiinnitysvakuus voisi olla huonommalla etuoikeudella kuin yksi tai useampi muu hanketta varten otettu laina. Koska asunto-osakeyhtiöillä on usein myös aiemmin otettua lainaa, edellä mainittu voisi koskea myös tällaista lainaa, mikäli laina on otettu asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettua toimintaa varten. Tällaisen päätöksen tekeminen edellyttäisi aina, että takauslainan ja sitä paremmalla etuoikeudella olevan lainan tai lainojen yhteismäärä olisi enintään 50 prosenttia kohteen käyvästä arvosta. Kohteen käyvän arvon ratkaisisi lainansaajan selvityksen perusteella viime kädessä ARA.

Takauslainasta vapautuvan vakuuden tai takauslainan vakuutta paremmalla etuoikeudella olevan vakuuden uudelleen käyttämiseen takauslainaa paremmalla etuoikeudella olisi saatava takausaikana Valtiokonttorin lupa.

Takauslainoitettava kohde olisi pidettävä riittävästi vakuutettuna.

9 §.Takausmaksu. Pykälässä säädettäisiin, että lainansaaja olisi velvollinen maksamaan valtiolle takausmaksun. Takausmaksu perittäisiin lainansaajalta lainanmyöntäjän välityksellä lainan nostamisen yhteydessä. Takausmaksu olisi 2 prosenttia myönnetyn takauslainan pääomasta. Takausmaksua suoritettaisiin koko takauslainaksi hyväksytyn luoton pääoman osalta siitä riippumatta, nostetaanko koko myönnetty luotto vai ei. Takausmaksu maksettaisiin Valtiokonttorille, joka tulouttaisi sen valtion asuntorahastoon.

10 §.Takausaika. Valtion vastuu takauslainasta kestäisi enintään 20 vuotta lainan hyväksymisestä takauslainaksi. Takaus lakkaisi aikaisemmin, jos takauslaina maksettaisiin sitä ennen takaisin.

Jotta lainansaajat voisivat hyvin ja joustavasti käyttää hyväkseen markkinoilla vallitsevaa kilpailua ja pyrkiä aina ehdoiltaan mahdollisimman edullisiin lainoihin, ehdotetaan 2 momentissa, että myös takauslainan tilalle takausaikana otettu uusi laina olisi 7 §:n mukaiset yleiset ehdot täyttäessään takauksen piirissä, jos Valtiokonttori hyväksyisi sen takauslainaksi.

11 §.Takauskorvaus. Valtio olisi lainanmyöntäjälle vastuussa velallisen maksukyvyttömyydestä johtuvista sellaisista takauslainan lopullisista menetyksistä, joita takauslainan ensisijaisista vakuuksista kertyvät varat eivät riittäisi kattamaan. Valtion vastuu koskisi tällöin maksamatta jääneitä lyhennys-, korko- ja muita maksuja, jotka ovat erääntyneet takausaikana, sekä niille kertyviä enintään korkolain (633/1982) 4 §:n 1 momentin mukaisia viivästyskorkoja siihen asti, kunnes lainanmyöntäjä saa suorituksen saamisistaan.

12 §.Takauskorvauksen maksaminen. Valtiokonttori maksaisi luotonmyöntäjälle korvauksen tämän lopullisista menetyksistä valtion asuntorahaston varoista tai jos niitä ei olisi riittävästi, valtion muista varoista. Vakuuden myyntiä ei edellytettäisi, jos velallinen saisi yrityksen saneerauksesta annetun lain (47/1993) mukaisessa saneerausmenettelyssä säilyttää kyseisen vakuutena olevan omaisuuden. Valtiokonttori voi rinnastaa vapaaehtoisen saneerausmenettelyn lain mukaiseen menettelyyn.

Jos luotonmyöntäjä onnistuisi saatuaan valtion hyvityksen vielä perimään lainansaajalta kertymättä jääneitä lyhennyksiä tai korkoja, sen tulisi tilittää valtionvastuuta vastaava osuus valtion asuntorahastoon.

Valtiokonttori voisi pienentää tai jättää takauskorvauksen kokonaan maksamatta, jos lainanmyöntäjä ei olisi noudattanut lakia taikka hyvää pankki- ja perintätapaa ja tämä olisi loukannut valtion etua.

13 §.Takautumisoikeus. Valtiokonttorilla olisi oikeus periä lainansaajalta lainanmyöntäjälle maksettu takauskorvaus korkoineen takaisin. Korko olisi korkolain 4 §:n 1 momentin mukainen viivästyskorko ja se laskettaisiin siitä päivästä, jona valtio on maksanut takauskorvauksen lainanmyöntäjälle. Takautumisoikeuden perusteella valtiolle mahdollisesti tulevat suoritukset ja niille maksetut korot tuloutettaisiin valtion asuntorahastoon.

Valtio voisi luopua takautumisvaatimuksesta kokonaan tai osittain silloin, jos takautumisvaatimuksen esittämisen olisi kohtuutonta ottaen huomioon lainansaajan muut vastuut tai takausvastuiden toteutumiseen johtaneet syyt. Kohtuuttomuutta olisi mahdollista arvioida myös kohteen osakkeenomistajien ja heidän asumiskulujensa näkökulmasta.

Valtiokonttori tekisi lainansaajan hakemuksesta päätöksen takautumissaatavan perimättä jättämisestä. Ennen päätöksen tekemistä sen olisi varattava lainanmyöntäjälle ja ARA:lle tilaisuus tulla kuulluiksi hallintolain (434/2003) 34 §:n mukaisesti.

14 §.Valvonta ja tiedonantovelvollisuus. Pykälässä säädettäisiin ehdotetun lain mukaisen toiminnan valvonnasta. Pääasiallinen valvontavelvollisuus olisi ARA:lla sekä Valtiokonttorilla. Niillä olisi velvollisuus valvoa, että lainanmyöntäjä ja lainansaaja toimisivat ehdotetun lain mukaisesti. Niiden lisäksi myös lainanmyöntäjän olisi valvottava lainavarojen lain mukaista käyttöä.

Lainanmyöntäjän olisi ilmoitettava lainasta, sen ehdoista ja sen ehtoihin myöhemmin mahdollisesti tehtävistä muutoksista, takauslainan takaisinmaksamisesta sekä lainansaajan maksuviivästyksistä ja niiden aiheuttamista perintätoimista Valtiokonttorille sen antamien ohjeiden mukaisesti. Näitä seikkoja koskeva ilmoitusvelvollisuus on tarpeellinen esimerkiksi sen valvomiseksi, että asianmukaisiin valtion edun mukaisiin perintätoimiin ryhdytään ajoissa.

Jotta viranomaiset saisivat sekä takauslainan hyväksymisen että takausvastuiden seurannan ja valvonnan kannalta riittävät ja tarpeelliset tiedot, ehdotetaan, että niin lainanmyöntäjä kuin lainansaajakin olisivat velvollisia antamaan salassapitovelvollisuuden estämättä ARA:lle ja Valtiokonttorille niiden välttämättömiksi katsomat tiedot.

Tällaisia tietoja olisivat esimerkiksi kaikki lainan hyväksymisen kannalta oleelliset tiedot. Myöhemmän valvonnan näkökulmasta tällaisia tietoja olisivat esimerkiksi lainansaajia, lainoitettavia kohteita, lainoja ja niiden vakuuksia sekä kohteitten muita luottoja ja muuta rahoitusta koskevat järjestelyt. Tällaisia tietoja olisivat myös hyvän perusparannus - ja urakointitavan noudattamisen valvonnan kannalta välttämättömät tiedot sekä lainansaajan lainan hoitokykyyn liittyvät tiedot.

15 §.Lainanmyöntäjän muut velvollisuudet. Takauksen voimassaolo edellyttäisi, että lainanmyöntäjä huolehtii takauslainaksi hyväksytystä lainasta ja sen vakuuksista tämän lain sekä hyvän pankki- ja perintätavan mukaisesti. Valvonta- ja tiedonantovelvoitteista säädettäisiin tarkemmin 14 §:ssä.

Valtion riskin pienentämiseksi lainan- myöntäjä olisi velvollinen valvomaan valtion etua, jos takauslainoitettu kohde muutettaisiin rahaksi. Käytännössä vakuutena olevan omaisuuden vapaaehtoisella kaupalla saadaan usein omaisuuden realisoinnissa paras hinta.

Akordi tai siihen verrattava muu järjestely taikka takauslainan vakuutena olevan omaisuuden vapaaehtoinen rahaksi muuttaminen lainan takaisinperintää vaarantavalla tavalla olisi kuitenkin toimenpide, johon olisi saatava Valtiokonttorin suostumus.

Jos lainan kokonaismäärä olisi suurempi kuin tämän lain mukainen takauslainan määrä, olisi vakuutena olevan omaisuuden myynnistä saatu tuotto käytettävä ensisijaisesti kattamaan takauslainan osuus tästä lainasta, ellei takauslainaa paremmalla etuoikeudella ole muuta lainaa. Tästä olisi otettava ehto myös lainasopimukseen.

16 §.Seuraamusmaksu. Pykälässä ehdotetaan, että ARA voisi velvoittaa lainansaajan maksamaan valtiolle sanktioluonteisen seuraamusmaksun, jos lainansaaja toimisi 1 momentissa kuvatulla tavalla.

ARA voisi määrätä seuraamusmaksun, jos lainansaaja on takauslainaa hakiessaan antanut sellaisia vääriä tai harhaanjohtavia tietoja tai salannut sellaisia tietoja, joilla on ollut oleellista vaikutusta ARA:n tekemään päätökseen hyväksyä laina takauslainaksi. Väärien tai harhaan johtavien tietojen antaminen tai tietojen salaaminen voi loukata valtion etua. Samoin perustein on perusteltua sanktioida tilanne, jossa lainansaaja antaa ARA:lle tai Valtiokonttorille oleellisesti vääriä tai harhaanjohtavia tietoja taikka kieltäytyy antamasta pyydettyjä tietoja niiden täyttäessä ehdotetun lain mukaista valvontavelvollisuuttaan.

Seuraamusmaksu olisi voitava periä myös, jos lainansaaja olisi käyttänyt takauslainaa johonkin muuhun tarkoitukseen kuin ARA:n hyväksymään perusparantamiseen.

Seuraamusmaksuksi ehdotetaan 1 prosentti alkuperäisen myönnetyn takauslainan suuruudesta rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Tarkistettua suuruutta laskettaessa voidaan käyttää myös Tilastokeskuksen vahvistamaa luovutushintakerrointa.

Seuraamusmaksu perittäisiin kultakin sellaiselta kalenterikuukaudelta, jonka kuluessa lainansaaja on toiminut 1 momentin mukaisella tavalla tai ei ole oikaissut antamiaan vääriä tai harhaanjohtavia tietoja. Jos lainansaaja esimerkiksi antaisi ehdotetun 1 momentin mukaisia vääriä tietoja takaus- lainaa myönnettäessä, seuraamusmaksu voitaisiin määrätä maksettavaksi jokaiselta kuukaudelta siihen saakka, kunnes lainansaaja toimittaisi ARA:lle oikeat tiedot. Seuraamusmaksu olisi määrättävä maksettavaksi kahden vuoden kuluessa siitä, kun 1 momentin mukainen asia on tullut ARA:n tietoon. Jos virheellisen toiminnan päättymisestä on kulunut yli 20 vuotta, seuraamusmaksua ei kuitenkaan enää voitaisi määrätä maksettavaksi.

ARA voisi alentaa seuraamusmaksua, jos se muutoin muodostuisi kohtuuttomaksi. Kohtuullistamisessa voitaisiin ottaa huomioon esimerkiksi maksuvelvollisuuden vaikutus osakkailta perittäviin vastikkeisiin ja virheelliseen menettelyyn johtaneet syyt.

17 §.Muutoksenhaku. Pykälän 1 momentissa säädettäisiin oikaisuvaatimuksesta ARA:n sekä Valtiokonttorin päätökseen. Ehdotuksen mukaan säännöksessä viitattaisiin hallintolakiin. Yleiset säännökset oikaisuvaatimusmenettelystä ovat hallintolain 7 a luvussa. Oikaisuvaatimuksen määräaika olisi yleissäännöksen mukaisesti 30 päivää päätöksen tiedoksisaannista, ja oikaisuvaatimus on osoitettava päätöksen tehneelle viranomaiselle.

Pykälän 2 momentin mukaan oikaisuvaatimukseen annettuun päätökseen saisi hakea muutosta valittamalla hallinto-oikeuteen siten kuin hallintolainkäyttölaissa (586/1996) on säädetty. Lain 5 §:ssä tarkoitettuun päätökseen, joka koskee lainan hyväksymistä takauslainaksi, ei kuitenkaan saisi hakea muutosta valittamalla. Tämä valituskielto olisi yhdenmukainen muiden ympäristöministeriön hallinnonalalle kuuluvien, asuntorahoitusta koskevien lakien kanssa, sillä mikään näistä laeista ei anna mahdollisuutta hakea valittamalla muutosta etuuden myöntämis- tai hylkäämispäätökseen.

Ehdotetun 3 momentin mukaan hallinto-oikeuden päätökseen saisi hakea muutosta valittamalla pääsääntöisesti vain, jos korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan. Näiden asioiden merkitys ja laatu on sellainen, että valituslupamenettelyn soveltamista voidaan pitää perusteltuna, ja ehdotus kehittäisi osaltaan korkeimman hallinto-oikeuden roolia hallintolainkäyttöä ylimmän asteen linjaratkaisuin ohjaavan tuomioistuimen suuntaan. Valituslupamenettelyä sovellettaisiin esimerkiksi vakuuteen liittyviin päätöksiin ja takautumisoikeudesta päättämiseen. Valituslupasääntelyn ulkopuolelle jäisivät takauskorvauksen maksamatta jättämistä ja seuraamusmaksun määräämistä koskevat päätökset. Ne ovat asianosaisen oikeusturvan kannalta erityisen merkittäviä, ja siksi niitä koskevista hallinto-oikeuden päätöksistä saisi valittaa korkeimpaan hallinto-oikeuteen ilman valituslupaa. Ehdotetut muutokset ovat linjassa oikeusministeriössä valmistellun, hallintoasioiden muutoksenhakusäännösten tarkistamista koskevan hallituksen esityksen kanssa.

18 §.Tarkemmat säännökset. Tarkemmat säännökset takauslainojen haku-, hyväksymis-, valvonta- ja tiedonantomenettelyistä sekä maanvuokrasopimuksesta ja seuraamusmaksun perinnästä annettaisiin tarvittaessa valtioneuvoston asetuksella.

19 §.Voimaantulo. Pykälässä on tavanomainen voimaantulosäännös.

2Voimaantulo

Laki ehdotetaan tulevaksi voimaan 1 päivänä tammikuuta 2015.

Edellä esitetyn perusteella annetaan eduskunnan hyväksyttäväksi seuraava lakiehdotus:

Tässä laissa säädetään valtiontakauksesta luottolaitokselle, vakuutusyhtiölle, eläkelaitokselle ja kunnalle ( lainanmyöntäjä ) lainoista, jotka käytetään asunto-osakeyhtiölaissa (1599/2009) tarkoitetun asunto-osakeyhtiön omistaman ja hallitseman rakennuksen tai sen osan perusparantamiseen. Tämän lain mukaisen valtion takauksen saaneita lainoja kutsutaan takauslainoiksi.

Lainoja voidaan hyväksyä takauslainoiksi valtion talousarviossa vahvistetun hyväksymisvaltuuden rajoissa. Valtioneuvosto voi vahvistaa lainojen hyväksymisvaltuuden alueelliset ja muut käyttöperusteet. Takauslainat on suunnattava eri alueilla ja eri kunnissa esiintyvän asuntojen perusparannustarpeen mukaan.

Perusparantamisella tarkoitetaan toimenpiteitä, joilla:

Perusparantamisen on perustuttava asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdassa tarkoitettuun selvitykseen ja kilpailumenettelyyn, jollei Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus erityisestä syystä myönnä poikkeusta kilpailumenettelystä.

Takauslainalla perusparannettavien asuntojen on oltava perusparannuskustannuksiltaan kohtuullisia. Takauslainaksi voidaan hyväksyä vain laina, jota koskeva sopimus on kilpailutettu.

Takauslainaksi ei hyväksytä lainaa, jos lainansaajalle on samaa tarkoitusta varten myönnetty korkotukea tai lainaa valtion varoista muun lain perusteella.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus päättää asunto-osakeyhtiöille myönnettävän lainan hyväksymisestä takauslainaksi.

Takauslainaksi hyväksyminen edellyttää, että lainansaajalla arvioidaan olevan riittävät edellytykset takauslainan takaisin maksamiseen.

Jos asunto-osakeyhtiön omistama ja hallitsema rakennus tai sen osa on rakennettu vuokramaalle, laina voidaan hyväksyä takauslainaksi vain, jos maanvuokrasopimuksessa on kielletty sopimuksen irtisanominen 10 §:n 1 momentin mukaisena takausaikana ja tämän jälkeen vähintään viiden vuoden aikana. Maanvuokraoikeus on voitava siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta.

Takauslainan lyhennysohjelmaa, korkoa tai muita lainaehtoja voidaan muuttaa kesken laina-ajan, jos Valtiokonttori hyväksyy muutoksen.

Takauslainan määrä on enintään 70 prosenttia kohteeseen sisältyvien asuntojen ja niihin liittyvien asumista välittömästi palvelevien tilojen kohtuullisista perusparannuskustannuksista.

Takauslainaksi hyväksyttävän lainan lainaehtojen, koron ja lainanmyöntäjän perimien muiden lainaan liittyvien kustannusten on oltava kohtuulliset verrattuna vastaaviin tarkoituksiin yleisesti myönnettävien lainojen ehtoihin, korkoon ja kustannuksiin.

Takauslainaksi voidaan hyväksyä vain euromääräinen laina.

Takauslainaa saadaan nostaa perusparannustyön valmiusastetta vastaavina erinä tai yhtenä eränä työn valmistuttua.

Takauslainalla on oltava Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen hyväksymä lainansaajan muita lainoja paremmalla etuoikeudella oleva kiinnitysvakuus tai muu turvaava vakuus.

Jos hankkeen toteuttamista varten on takauslainan lisäksi otettu muuta lainaa tai yhtiöllä on aiemmin otettua, asunto-osakeyhtiölaissa tarkoitettuun toimintaan tarkoitettua muuta lainaa, Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus voi erityisestä syystä päättää, että takauslainan kiinnitysvakuus on huonommalla etuoikeudella kuin muun lainan kiinnitysvakuus. Tämä edellyttää, että takauslainan ja sitä paremmalla etuoikeudella olevien lainojen yhteismäärä on enintään 50 prosenttia kohteen käyvästä arvosta.

Takauslainasta vapautuvan vakuuden tai takauslainan vakuutta paremmalla etuoikeudella olevan vakuuden uudelleen käyttämiseen takauslainaa paremmalla etuoikeudella on saatava Valtiokonttorin lupa.

Takauslainoitettu kohde on pidettävä riittävästi vakuutettuna.

Lainansaajalta peritään lainanmyöntäjän välityksellä valtiolle takausmaksu lainan tai sen ensimmäisen erän nostamisen yhteydessä. Takausmaksu on kaksi prosenttia myönnetyn takauslainan pääomasta.

Takausmaksu maksetaan Valtiokonttorille, joka tulouttaa sen valtion asuntorahastoon.

Takausaika on enintään 20 vuotta lainan ensimmäisestä hyväksymisestä takauslainaksi.

Jos lainansaaja maksaa takausaikana takauslainan pois uudella lainalla, Valtiokonttori voi hyväksyä myös uuden lainan takauslainaksi, jos se täyttää 7 §:n 1 ja 2 momentin mukaiset yleiset ehdot. Takausaika säilyy tällöin alkuperäisen takauslainan mukaisena.

Valtio on lainanmyöntäjälle vastuussa velallisen maksukyvyttömyydestä johtuvista lopullisista menetyksistä siltä osin kuin lainan vakuuksista kertyvät varat eivät riitä kattamaan lainasta maksamatta olevia:

Valtiokonttori maksaa valtion varoista lainanmyöntäjälle 11 §:n mukaisen takauskorvauksen, kun lainanmyöntäjän lopullinen menetys on velallisen ja mahdollisen muun takaajan maksukyvyttömyyden toteamisen ja vakuutena olevan omaisuuden myynnin jälkeen selvitetty. Vakuuden myyntiä ei edellytetä, jos velallinen saa yrityksen saneerauksesta annetun lain (47/1993) mukaisessa saneerausmenettelyssä säilyttää vakuutena olevan omaisuuden.

Jos lainanmyöntäjä saa takauskorvauksen maksamisen jälkeen perityksi lainansaajalta kertymättä jääneitä lyhennyksiä, korkoja tai muita maksuja, lainanmyöntäjän on tilitettävä ne Valtiokonttorille. Valtiokonttori tulouttaa varat valtion asuntorahastoon.

Jos lainanmyöntäjä ei ole noudattanut lakia taikka hyvää pankki- tai perintätapaa takauslainan myöntämisessä tai takauslainan taikka sen vakuuksien hoitamisessa ja menettely on loukannut takaajan etua, Valtiokonttori voi päättää, että takauskorvaus jätetään osittain maksamatta. Jos lainanmyöntäjän toiminta on ollut törkeä, takauskorvaus voidaan jättää kokonaan maksamatta.

Valtiokonttorilla on oikeus, jollei 2 momentista tai muusta laista muuta johdu, periä lainansaajalta lainanmyöntäjälle maksettu takauskorvaus korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen takaisin. Viivästyskorko lasketaan siitä, kun takauskorvaus on maksettu lainanmyöntäjälle.

Valtiokonttori voi lainansaajan hakemuksesta päättää, että lainanmyöntäjälle maksettu takauskorvaus jätetään osittain tai kokonaan perimättä, jos periminen olisi kohtuutonta ottaen huomioon lainansaajan muut vastuut ja takausvastuiden toteutumiseen johtaneet syyt.

Valtiokonttorin on tuloutettava takautumis- korvaus korkoineen valtion asuntorahastoon.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus sekä Valtiokonttori valvovat, että lainanmyöntäjä ja lainansaaja toimivat tämän lain mukaisesti. Myös lainanmyöntäjän on valvottava, että lainavarojen käyttö on tämän lain mukaista.

Lainanmyöntäjän on ilmoitettava lainasta, sen ehdoista ja sen ehtoihin myöhemmin mahdollisesti tehtävistä muutoksista, takauslainan takaisinmaksamisesta sekä lainansaajan maksuviivästyksistä ja niiden aiheuttamista perintätoimista Valtiokonttorille sen antamien ohjeiden mukaisesti.

Lainanmyöntäjä ja lainansaaja ovat velvollisia salassapitovelvollisuuden estämättä antamaan Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle sekä Valtiokonttorille niiden tämän lain noudattamisen valvonnan kannalta välttämättömiksi katsomat tiedot.

Tämän lain mukaisen takauksen voimassaolon edellytyksenä on, että lainanmyöntäjä huolehtii takauslainasta ja sen vakuuksista tämän lain sekä hyvän pankki- ja perintätavan mukaisesti.

Lainanmyöntäjä on velvollinen valvomaan valtion etua, jos takauslainan vakuutena oleva omaisuus muutetaan rahaksi pakkohuutokaupassa tai konkurssimenettelyssä. Akordi tai siihen verrattava muu järjestely taikka takauslainan vakuutena olevan omaisuuden vapaaehtoinen rahaksi muuttaminen lainan takaisinperintää vaarantavalla tavalla saadaan tehdä vain Valtiokonttorin suostumuksella.

Jos lainan kokonaismäärä on suurempi kuin 6 §:n mukainen takauslaina, vakuutena olevan omaisuuden myynnistä saatava tuotto on käytettävä ensisijaisesti kattamaan takauslainan osuus tästä lainasta, paitsi jos kyse on 8 §:n 2 momentissa tarkoitetun takauslainaa paremmalla etuoikeudella olevan lainan kattamisesta. Tästä on otettava merkintä lainasopimukseen.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus voi määrätä lainansaajalle seuraamusmaksun, jos lainansaaja:

Seuraamusmaksu on yksi prosentti myönnetyn takauslainan 6 §:n mukaisesta määrästä rakennuskustannusindeksillä tarkistettuna. Seuraamusmaksu peritään kultakin alkavalta kalenterikuukaudelta, jonka aikana lainansaaja on toiminut 1 momentin mukaisesti, taikka ei ole oikaissut 1 momentin 1 tai 2 kohdan mukaisia vääriä tai harhaanjohtavia tietoja. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus voi alentaa seuraamusmaksua, jos se muutoin muodostuisi kohtuuttomaksi.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen on määrättävä seuraamusmaksu kahden vuoden kuluessa siitä, kun 1 momentin mukainen toiminta on tullut sen tai Valtiokonttorin tietoon, kuitenkin viimeistään 20 vuotta virheellisen toiminnan päättymisen jälkeen. Seuraamusmaksu maksetaan Valtiokonttorille, joka tulouttaa sen valtion asuntorahastoon.

Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen tai Valtiokonttorin päätökseen saa vaatia oikaisua päätöksen tehneeltä viranomaiselta siten kuin hallintolaissa (434/2003) säädetään.

Oikaisuvaatimukseen annettuun päätökseen saa hakea muutosta valittamalla hallinto-oikeuteen siten kuin hallintolainkäyttölaissa (586/1996) säädetään. Oikaisuvaatimukseen annettuun päätökseen 5 §:ssä tarkoitetussa asiassa ei kuitenkaan saa hakea muutosta valittamalla.

Hallinto-oikeuden päätökseen takauskorvauksen maksamatta jättämistä ja seuraamusmaksua koskevassa asiassa saa hakea muutosta valittamalla siten kuin hallintolainkäyttölaissa säädetään. Hallinto-oikeuden muuhun päätökseen saa hakea muutosta valittamalla vain, jos korkein hallinto-oikeus myöntää valitusluvan.

Tarkemmat säännökset takauslainojen haku-, hyväksymis-, valvonta- ja tiedonantomenettelyistä sekä maanvuokrasopimuksesta ja seuraamusmaksun perinnästä annetaan tarvittaessa valtioneuvoston asetuksella.

Tämä laki tulee voimaan päivänä kuuta 20 .

—————