272/2022

I denna förordning föreskrivs om bestämmande av hyran enligt ett hyresavtal mellan ett välfärdsområde och en kommun under den hyresperiod som avses i 22 § 2 mom. i lagen om genomförande av reformen av social- och hälsovården och räddningsväsendet och om införande av den lagstiftning som gäller reformen. Vad som i denna förordning föreskrivs om kommuner tillämpas på de samkommuner som avses i 32 § i den lagen.

Den månatliga hyran enligt hyresavtalet är en totalhyra som består av kapitalhyra och hyra för underhåll.

Kapitalhyran bildas på basis av det tekniska värdet på den byggnad eller verksamhetslokal som hyrs ut.

I kapitalhyran används ett avkastningskrav på 6 procent beräknat på byggnadens tekniska värde enligt 4 §.

En byggnads tekniska värde baserar sig på de uppgifter enligt kommunens bokföring som kommunen meddelat och som gäller kostnaderna för byggnaden eller verksamhetslokalen, justerat med förändringen i byggnadskostnadsindex och med det förväntade slitaget. Det förväntade slitaget är 1,75 procent årligen. För byggnader eller verksamhetslokaler som är i bruk beräknas ett slitage på högst 70 procent. Det förväntade slitaget beräknas från den tidpunkt då investeringen har tagits i bruk. Det på bokföringen baserade värdet justeras genom ett tillägg av kostnaderna för investeringar under hyresperioden.

Om det i kommunen har fastställts ett tekniskt värde som bildats genom kalkylmetoder som är allmänt godtagna inom branschen och som beskriver byggnadens värde, kan kommunen meddela att detta värde används i stället för det tekniska värdet enligt i 1 mom. I det i detta moment avsedda tekniska värde som kommunen använder ska slitage och annan värdeminskning samt investeringar och andra värdehöjande reparationer beaktas.

Om en byggnad inte har något på bokföringen baserat tekniskt värde eller ett tekniskt värde som fastställts enligt allmänt godtagna principer, bildas ett kalkylerat tekniskt värde för byggnaden genom att det förväntade slitaget enligt 1 mom. dras av från återanskaffningsvärdet. Återanskaffningsvärdet beräknas enligt en formel där det regionala byggnadstypspecifika återanskaffningsvärdet i enlighet med bilagan multipliceras med en ålderskoefficient och en storlekskoefficient och värdet av investeringarna i byggnaden läggs till det erhållna värdet.

De underhållskostnader som ingår i hyran omfattar kostnader för administration, drift, underhållsreparation, service, skötsel av utomhusområden, uppvärmning, el, vatten och avfallshantering. Hyresgästen ansvarar dock för specialavfall och farligt avfall.

Underhållskostnaderna för en fastighet beräknas med hjälp av genomsnittliga byggnadstypspecifika underhållspriser i enlighet med bilagan.

I hyresavtalet kan det av grundad anledning avtalas om fastställande av underhållskostnaderna på ett sätt som avviker från 2 mom., om den beräkningsgrund som anges i 2 mom. leder till en hyresnivå som väsentligen avviker från de faktiska kostnaderna.

Av grundad anledning kan det i hyresavtalet avtalas om att andra tjänster än de som avses i 1 mom. ska inkluderas i hyran för underhåll eller att hyresgästen ska ansvara för de kostnader som avses i 1 mom.

Med avvikelse från vad som föreskrivs i 4 och 5 § kan kommunen och välfärdsområdet avtala om att hyran enligt hyresavtalet bestäms i enlighet med det system för interna hyror som används i kommunen i fråga. Med kommunens system för interna hyror avses kommunens interna beräkningssystem genom vilket kostnaderna till följd av ägandet och användningen av en fastighet hänförs till dem som använder lokalerna. Den hyra som bestäms enligt kommunens system för interna hyror kan tillämpas om hyran har tagits i bruk i kommunen genom ett beslut av ett behörigt organ senast vid ingången av 2022 och systemet även i övrigt används enligt enhetliga principer i kommunens verksamhet.

Hyran justeras kalenderårsvis vid ingången av året i enlighet med förändringen i levnadskostnadsindex (oktober 1951=100). Den årliga förändringen beräknas enligt levnadskostnadsindexets poängtal för oktober året före justeringen av hyran och för oktober året före det året.

Om verksamhetslokalerna används av kommunen på basis av aktieinnehav i ett kommunalt bostadsaktiebolag eller ömsesidigt fastighetsaktiebolag som avses i lagen om bostadsaktiebolag (1599/2009) , bestäms hyran på det sätt som föreskrivs i 2–7 §.

Till den del bestämmelserna i aravabegränsningslagen (1190/1993) eller lagen om räntestöd för hyresbostadslån och bostadsrättshuslån (604/2001) tillämpas på bestämmande av hyran för en verksamhetslokal ska dessa bestämmelser, i stället för bestämmelserna i denna förordning, också tillämpas vid bestämmande av hyran enligt ett hyresavtal mellan välfärdsområdet och kommunen.

Denna förordning träder i kraft den 1 januari 2023 och gäller till och med den 31 december 2026.