8.3.1989

Kanne Ylivieskan kihlakunnanoikeudessa

C ja D ovat A:lle ja B:lle 7.11.1985 tiedoksi toimitetun haasteen nojalla lausuneet, että he olivat ostaneet 18.7.1979 vahvistetulla kauppakirjalla A:lta ja B:ltä 14.000 markan kauppahinnasta 2.000 neliömetrin suuruisen määräalan Lehtihaka I nimisestä tilasta RN:o 7:29 Kalajoen kunnan Rahjan kylässä. C:n ja D:n tarkoituksena oli ollut rakentaa määräalalle lomarakennus. Kaupantekotilaisuudessa A ja B olivat vakuutelleet, että rakennuslupa varmasti myönnetään. Siinä tapauksessa että rakennuslupaa ei saataisi, A ja B olivat luvanneet osoittaa C:lle ja D:lle omistamaltaan maalta toisen määräalan rakennuspaikaksi. Oulun lääninhallitus oli 26.4.1984 annetulla päätöksellä hylännyt C:n ja D:n poikkeuslupahakemuksen lomarakennuksen rakentamiseksi. Korkein hallintooikeus oli 27.3.1985 antamallaan päätöksellä pysyttänyt lääninhallituksen päätöksen lopputuloksen. Vaikka C ja D eivät olleet saaneet kauppaa tehtäessä edellyttämäänsä rakennuslupaa lomarakennukselle, A ja B eivät olleet suostuneet tekemään C:n ja D:n kanssa sopimusta toisesta määräalasta eivätkä purkamaan kauppaa.

Tämän vuoksi C ja D ovat vaatineet, että määräalan kauppa julistettaisiin puretuksi ja että A ja B velvoitettaisiin yhteisvastuullisesti suorittamaan C:lle ja D:lle takaisin heidän maksamansa kauppahinta 14.000 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.

Kihlakunnanoikeuden päätös 23.1.1986

Kihlakunnanoikeus, jossa A ja B ovat vastustaneet kannetta ja asianosaiset vaatineet puolin ja toisin oikeudenkäyntikulujensa korvaamista, on lausunut selvitetyksi, että C ja D olivat ostaneet 18.7.1979 vahvistetulla kauppakirjalla 14.000 markan kauppahinnasta 2.000 neliömetrin suuruisen määräalan Lehtihaka I nimisestä tilasta RN:o 7:29 Kalajoen kunnan Rahjan kylässä.

X:n todistajankertomuksen perusteella kihlakunnanoikeus on katsonut selvitetyksi, että kauppakirja oli laadittu C:n ja D:n toimesta samana iltana, jolloin C ja D olivat käyneet määräalaa katsomassa. Näin ollen C ja D eivät olleet ottaneet rakennusviranomaisilta selkoa siitä, voivatko he rakentaa lomarakennuksen määräalalle. Todistajana kuullun Kalajoen kunnan rakennustarkastajan Y:n kertomuksen perusteella oli selvitetty, että A:n ja B:n tilalta aiemmin myydyille määräaloille oli saatu rakennuslupa ja että kysymyksessä oleva määräala oli ollut ensimmäisiä, jolle oli tarvittu poikkeuslupa. Siten A ja B eivät olleet voineet tietää, ettei määräalalle myönnettäisi rakennuslupaa.

Kihlakunnanoikeus on katsonut, ettei A:n ja B:n lupaus antaa toinen tontti määräalan sijaan ollut sitova, koska sitä ei ollut otettu kauppakirjan ehdoksi, ja että C:llä ja D:llä oli ollut selonottovelvollisuus rakennusluvan suhteen. Tämän vuoksi kihlakunnanoikeus on hylännyt kanteen ja velvoittanut C ja D yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle ja B:lle oikeudenkäyntikulujen korvaukseksi 3.500 markkaa.

Vaasan hovioikeuden tuomio 28.5.1987

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi C ja D olivat saattaneet jutun, on perusteluinaan lausunut, että A:n ja B:n sekä C:n ja D:n 18.7.1979 tekemä määräalan kauppa oli syntynyt lehti-ilmoituksen pohjalta, jossa A ja B olivat kaupitelleet määräalaa huvilatontiksi. Niinpä C ja D olivat noin puoli vuotta kaupan päättämisen jälkeen ostaneet hirsikehikon. Sen he olivat noin vuotta myöhemmin kunnan rakennustarkastajan luvalla pystyttäneet määräalalle pukkien päälle heidän rakennuslupahakemuksensa ollessa edelleen ratkaisematta rakennuslautakunnassa. Myös A ja B olivat olleet yhteydessä kunnan rakennusviranomaisiin kiirehtiäkseen C:n ja D:n rakennuslupahakemuksen käsittelyä. Rakennusluvan myöntämisen oli kuitenkin katsottu vaativan poikkeusluvan. Oulun lääninhallitus oli 26.4.1984 antamallaan päätöksellä hylännyt C:n ja D:n poikkeuslupahakemuksen. Korkein hallinto-oikeus oli 27.3.1985 antamallaan päätöksellä pysyttänyt lääninhallituksen päätöksen todeten muun muassa, että kysymyksessä olevalla alueella oli tarpeen rakennuslain 123 a §:n nojalla laatia rantakaava ja että suunniteltu rakentaminen tuottaisi huomattavaa haittaa kaavoituksen toteuttamiselle ja asutuksen muulle järjestämiselle. Asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan tilanne oli ollut sama jo kaupantekohetkellä. Määräalaa oli siten rasittanut virhe, joka oli ilmennyt siinä, etteivät C ja D lain säännöksen johdosta olleet voineet rakennuttaa sille osapuolten kauppaa tehtäessä edellyttämällä tavalla.

X oli todistajana kihlakunnanoikeudessa kertonut, että A:n ja B:n sekä C:n ja D:n välisissä kauppaneuvotteluissa oli keskusteltu rakennusoikeudesta. C ja D olivat ilmoittaneet aikovansa rakentaa tontille loma-asunnon. Tähän A oli ilmoittanut, että tontille sai rakennusluvan ja että hän voi antaa toisen tontin sen sijaan, mikäli rakennuslupaa ei myönnetty. A oli vielä lisännyt, että hänellä oli yksi saarikin omistuksessaan.

Tämän johdosta hovioikeus on todennut, että A:n lupaus tontin vaihtamisesta toiseen oli sitoumuksena pätemätön, koska sitä ei ollut mainittu kauppakirjassa luovutuksen ehtona. Lupaus ei ollut kuitenkaan vailla oikeudellista vaikutusta, vaan sen merkitys oli siinä, että se oli antanut rakennusluvan saamista koskevalle ilmoitukselle sellaisen painon, että lausuma kokonaisuutena oli ollut käsitettävä vakuutteluna oikeudesta rakentaa määräalalle loma-asunto. Tällöin kauppaneuvotteluissa annettu vakuuttelu sitoi suullisenakin ja se oli vapauttanut C ja D ottamasta selvää ennen kaupan päättämistä asianomaisilta rakennusviranomaisilta, saivatko he rakentaa määräalalle aikomansa lomarakennuksen.

C ja D olivat A:lle ja B:lle 7.11.1985 tiedoksi annetulla haasteella esittäneet vaatimuksia virheen johdosta. Vaatimukset oli katsottava tehdyiksi kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun virhe oli tullut lopullisesti vahvistetuksi Korkeimman hallinto-oikeuden hylätessä 27.3.1985 C:n ja D:n poikkeuslupahakemuksen. C:n ja D:n ei ollut väitettykään viivytelleen rakennus- ja poikkeusluvan saamiseen tähtäävien ja samalla virheen todentamiseen tarvittavien hakemusten hoidossa.

Kaiken edellä olevan perusteella C:llä ja D:llä oli katsottava olevan oikeus saada kauppa puretuksi ja kauppahinta palautetuksi.

Tämän vuoksi hovioikeus on, kumoten kihlakunnanoikeuden päätöksen, julistanut määräalan kaupan puretuksi ja velvoittanut A:n ja B:n yhteisvastuullisesti palauttamaan C:lle ja D:lle kauppahinnan 14.000 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 7.11.1985 lukien. C ja D on vapautettu velvollisuudesta suorittaa A:lle ja B:lle oikeudenkäyntikulujen korvausta 3.500 markkaa. Asian laatuun nähden C ja D saivat pitää jutusta olleet kulunsa vahinkonaan.

Perustelut

C ja D ovat etsineet kesänviettopaikkaa Kalajoelta kotoisin olevan D:n kotiseudulta. Kun A ja B ovat lehti-ilmoituksella kaupitelleet huvilatonttia Rahjan kylästä, C ja D ovat neuvotelleet kaupasta A:n ja B:n kanssa ja tutustuneet määräalaan. C ja D ovat A:lle ja B:lle ilmoittaneet tarkoituksenaan olevan rakentaa määräalalle lomarakennus. A on hovioikeuden tuomiossa mainituin tavoin vakuuttanut, että määräalalle sai rakennusluvan. Tämä vakuutus on osaltaan vaikuttanut siihen, että C ja D ovat heti päättäneet ostaa määräalan. Neuvottelun yhteydessä on kirjoitettu kauppakirjan teksti ja kauppa on vahvistettu joko neuvottelua seuranneena tai sitä seuranneena päivänä.

Kaupan päättämisen jälkeen on kuitenkin ilmennyt, että määräalalle sai rakentaa vain poikkeusluvalla. C:n ja D:n poikkeuslupahakemus on hylätty siten kuin hovioikeuden tuomiossa on selostettu.

Rakennusluvan saamista koskeneen vakuutuksen vuoksi C:n ja D:n ei ole ollut tarpeellista ennen kaupan päättämistä ottaa selville asianomaiselta rakennusviranomaiselta, saavatko he rakentaa määräalalle tarkoittamansa lomarakennuksen. Kauppaa tehtäessä ei myöskään ole ilmennyt sellaisia seikkoja, joiden johdosta C:n ja D:n olisi pitänyt tietää, että määräalalle rakentaminen oli rajoitettua.

Näillä perusteilla C:llä ja D:llä on oikeus saada määräalan kauppa puretuksi ja kauppahinta palautetuksi.

Koska A ja B ovat hävinneet jutun Korkeimmassa oikeudessa, tulee heidän korvata C:n ja D:n kulut täällä.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta. A ja B velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan C:lle ja D:lle yhteisesti vastauksen antamisesta olleista kuluista Korkeimmassa oikeudessa 800 markkaa 16 prosentin korkoineen tuomion antopäivästä.