11.12.1985

Kanne Halikon kihlakunnanoikeudessa

C ja D ovat kihlakunnanoikeudessa lausuneet, että he olivat 18.6.1982 vahvistetulla kauppakirjalla 50.000 markan kauppahinnasta ostaneet A:lta ja B:ltä noin 5.000 neliömetrin suuruisen määräalan Kiskon kunnan Haapaniemen yksinäistaloon kuuluvasta Langilan tilasta RN:o 1:281. C ja D olivat ostaneet määräalan vapaa-ajanviettopaikaksi ja heidän tarkoituksenaan oli ollut rakentaa määräalalle kesäasunto. Kaupan päättämisen jälkeen he olivat kuitenkin saaneet tietää, että kysymyksessä olevalle alueelle ei ollut mahdollista saada rakennuslupaa. Turun ja Porin lääninhallitus oli 11.4.1983 annetulla päätöksellä hylännyt heidän hakemuksensa, jossa he olivat pyytäneet rakentamiseen poikkeuslupaa. Sen vuoksi ja koska määräala ei ollut soveltunut siihen tarkoitukseen, johon se oli ostettu, ja koska A ja B olivat vakuuttaneet, että määräalalle saisi rakennusluvan, C ja D ovat vaatineet, että määräalan kauppa purettaisiin ja että A ja B velvoitettaisiin palauttamaan heille kauppahinta 50.000 markkaa 16 prosentin korkoineen 18.5.1983 lukien. Lisäksi C ja D ovat vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

A ja B ovat vastustaneet kannetta ja vaatineet oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

Kihlakunnanoikeuden päätös 3.4.1984

Kihlakunnanoikeus on lausunut, että C ja D olivat 18.6.1982 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostaneet A:lta ja B:ltä kanteessa mainitun määräalan 50.000 markan kauppahinnasta ja että C:n ja D:n tarkoituksena oli ollut rakentaa tuolle Isokisko nimisen järven rannalla sijaitsevalle tontille kesäasunto. C ja D olivat hakeneet määräalalle suunnittelemansa rakentamisen vaatimaa poikkeuslupaa rantakaavan tarpeellisuusalueella ilman kaavaa olevasta rakentamisrajoituksesta, mutta Turun ja Porin lääninhallitus oli 11.4.1983 annetulla päätöksellä hylännyt hakemuksen katsoen aiotun rakentamisen tuottavan huomattavaa haittaa kaavoituksen toteuttamiselle ja asutuksen muullekin järjestämiselle. C ja D eivät olleet ottaneet ennen määräalan ostamista selkoa Kiskon kunnassa tapahtuvaa talonrakentamista valvovalta viranomaiselta kysymyksessä olevan tontin rakentamista mahdollisesti koskevista rajoituksista siitä huolimatta, että tieto olisi ollut ilmeisen vaivatta hankittavissa. Jutussa ei ollut osoitettu, että A ja B olisivat ennen kauppaa tietoisesti erehdyttäneet C:tä ja D:tä myydyn alueen rakentamista koskevien rajoitusten suhteen, varsinkin kun ainakin A:lla ja B:llä Langilan tilan omistajina oli ollut ilmeinen mahdollisuus rakennusluvan saamiseen rantasaunan rakentamiseksi myydylle paikalle.

Tämän vuoksi ja koska C:n ja D:n suunnitteleman rakentamisen esteenä oli ollut kaavoituksen puuttuminen, minkä puutteen korjaamiseen heillä maanomistajina oli mahdollisuus vaikuttaa, eikä A:n ja B:n voitu katsoa vaikuttaneen siihen, että C ja D olivat laiminlyöneet heille kiinteistön ostajina kuuluvan kohtuullisen selonottovelvollisuuden ostettavan alueen soveltuvuudesta siihen tarkoitukseen, johon se oli hankittu, eikä edellytyksiä kiinteistönkaupan purkamiselle muutoinkaan ollut osoitettu, kihlakunnanoikeus on hylännyt kanteen sekä velvoittanut C:n ja D:n yhteisvastuullisesti suorittamaan A:lle ja B:lle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 6.500 markkaa.

Turun hovioikeuden tuomio 28.12.1984

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi C ja D ovat jutun saattaneet, on lausunut, että A ja B olivat tarjonneet kanteessa tarkoitettua määräalaa myytäväksi eräässä sanomalehdessä 11.6.1982 julkaistulla ilmoituksella. C ja D olivat ilmoituksen perusteella käyneet tutustumassa määräalaan ja neuvotelleet kaupasta A:n ja B:n kanssa. C ja D olivat kertoneet, että A ja B olivat tuolloin antaneet heille sen käsityksen, että määräalalle oli saatavissa rakennuslupa. C:n ja D:n todistajana kuultu poika oli myös kertonut C:n sanoneen hänelle ennen kaupan päättömistä, että myymien ilmoituksen mukaan alueelle saisi rakentaa. A ja B olivat puolestaan kihlakunnanoikeudessa kertoneet, ettei rakennusoikeudesta ollut ollut puhetta ennen kaupantekoa. C ja D olivat kihlakunnanoikeudessa edelleen ilmoittaneet, etteivät he yrityksistään huolimatta olleet tavoittaneet Kiskon kunnan rakennustarkastajaa ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Kaupan päättämisen jälkeen C ja D olivat saaneet tietää, että alue, jossa määräala sijaitsi, oli rakennuskiellossa ja että rakennusluvan saamiseksi tarvittiin rantakaava tai poikkeuslupa rakentamiseen. Turun ja Porin lääninhallitus oli 11.4.1983 annetulla päätöksellä hylännyt C:n ja D:n poikkeuslupahakemuksen.

Jutussa todistajana kuultu Kiskon kunnan rakennustarkastaja oli kertonut, että Langilan tilasta oli aikaisemmin muodostettu useita loma-asuntotontteja ja että lähiympäristöön oli muutenkin rakennettu loma-asutusta. Alueelle ei ollut saanut rakentaa ilman poikkeuslupaa noin vuoden 1975 jälkeen. A:n ja B:n oli Langilan tilan omistajina täytynyt tietää alueella voimassa olevasta rakennuskiellosta. C:n ja D:n kanssa käymiensä kauppaneuvottelujen aikana he olivat myös saaneet tietää, että C:n ja D:n tarkoituksena oli rakentaa määräalalle kesämökki. A ja B olivat kuitenkin laiminlyöneet ilmoittaa C:lle ja D:lle rakennuskiellosta, vaikka heidän oli täytynyt ymmärtää, että tällä seikalla oli ollut määräalan suunnitellun käytön kannalta C:lle ja D:lle olennainen merkitys. C ja D eivät muutenkaan olleet ennen kaupan päättämistä saaneet tietää rakennuskiellosta. Jutussa ei ollut selvitetty, oliko alueelle mahdollista laatia rantakaava. C:llä ja D:llä ei ollut ollut kaupan edellytyksiä harkitessaan kuitenkaan syytä varautua rantakaavan laatimisesta aiheutuviin kustannuksiin tai rakentamisen viivästymiseen. C:llä ja D:llä oli edellä selostetut olosuhteet huomioon ottaen siten oikeus saada kysymyksessä olevan määräalan kauppa puretuksi.

Tämän vuoksi hovioikeus on julistanut kanteessa tarkoitetun määräalaa koskevan 18.6.1982 vahvistetun kaupan puretuksi ja velvoittanut A ja B yhteisvastuullisesti palauttamaan C:lle ja D:lle kauppahinta 50.000 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 25.1.1983. Lisäksi C ja D on vapautettu velvollisuudesta suorittaa A:lle ja B:lle oikeudenkäyntikulujen korvausta 6.500 markkaa. Koska asianosaiset olivat jutussa vuoroin voittaneet ja hävinneet, C:n ja D:n oikeudenkäyntikuluvaatimus on hylätty. Koska kihlakunnanoikeuden päätöstä oli muutettu, A:n ja B:n vaatimus saada korvausta vastauskuluistaan hovioikeudessa on myös hylätty.

Perustelut

Alueella, jolla Langilan tila sijaitsee, on ollut kesähuvila-asutusta. Siellä ei kuitenkaan esitetyn selvityksen mukaan ole vuoden 1975 jälkeen saanut rakentaa kesähuvilaa ilman poikkeuslupaa, koska alueella oli rantakaava tarpeellinen. C:n ja D:n asiana on ollut ennen kaupan päättämistä ottaa selville asianomaiselta rakennusviranomaiselta, voivatko he rakentaa määräalalle aikomansa kesähuvilan. He ovat kuitenkin laiminlyöneet tämän selonottovelvollisuutensa, joka olisi vaatinut ainoastaan vähäisen toimenpiteen. Vaikka A:n ja B:n Langilan tilan omistajina on täytynyt tietää aluetta koskevasta rakentamisrajoituksesta ja he ovat jättäneet sen kauppaa tehtäessä ilmoittamatta, C ja D eivät tämän takia ole vapautuneet selonottovelvollisuudestaan. Edellä olevilla ja muutoin kihlakunnanoikeuden mainitsemilla perusteilla C:llä ja D:llä ei ole oikeutta saada määräalan kauppaa puretuksi ja kappahintaa palautetuksi.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään kihlakunnanoikeuden päätöksen lopputuloksen varaan.