HE 208/2018

Aravalainoilla rahoitettu asuntokanta

Valtio on tukenut vuokra- ja asumisoikeusasuntojen rakentamista aravalainoilla. Aravalainoja on myönnetty aravalain (1189/1993) ja sitä edeltäneiden asuntotuotantolakien nojalla. Aravavuokra-asuntoja ja aravavuokrataloja koskevat käyttö- ja luovutusrajoitukset sisältyvät aravarajoituslakiin (1190/1993) . Omakustannusperusteinen vuokranmääritys ja sosiaalinen asukasvalinta ovat keskeisimmät asuntoihin liittyvät rajoitukset.

Aravalainakanta pienenee vähitellen, sillä uusia lainoja ei ole myönnetty vuoden 2007 jälkeen. Nykyään valtio tukee sosiaalisin perustein valituille asukkaille tarkoitettujen vuokra- ja asumisoikeusasuntojen rakentamista, hankintaa ja perusparantamista maksamalla tätä tarkoitusta varten otetuille lainoille korkotukea vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetussa laissa (604/2001, jäljempänä korkotukilaki ) säädetyin edellytyksin. Korkotukilainaan liittyy aina myös valtion täytetakaus. Vuoden 2017 lopulla Suomessa oli käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia arava- tai korkotukilainoitettuja asuntoja eli niin sanottuja ARA-asuntoja yhteensä 366 534 kappaletta ja näistä aravavuokra-asuntoja on noin kolme neljäsosaa.

Maaliskuun 2018 lopussa aravalainakanta oli noin 4,4 miljardia euroa, joista noin 1,1 miljardia euroa oli asumisoikeusyhteisöjen lainoja. Joulukuun 2017 lopussa korkotukilainojen ja muiden valtion takaamien vuokratalo- ja asumisoikeustaloyhteisöjen lainojen takauskanta oli noin 10,8 miljardia euroa.

Kasvukeskusten ulkopuolisilla alueilla sijaitsevat aravalainoitetut vuokra-asunnot

Kasvukeskusten ulkopuolisilla alueilla erityisesti aravalainoitettuja vuokra-asuntoja jää tyhjilleen, kun kaupungistumiskehityksen ja elinkeinoelämän muutosten aikaansaama muuttoliike suuntautuu kasvukeskuksiin. Asuntojen jäädessä tyhjilleen vuokrataloyhteisö ei kykene kattamaan asunnoista aiheutuvia kustannuksia. Vaikka vajaakäytöstä johtuvat vuokratappiot voidaan tietyssä määrin sisällyttää korkotuki- tai aravalainoitetuissa asunnoissa omakustannusperusteisiin vuokriin, asuntojen vajaakäyttö väistämättä nostaa omistajan muiden asuntojen vuokria ja korkeat vuokrat puolestaan johtavat asuntojen entistä suurempaan vajaakäyttöön. Vuoden 2017 lopulla tyhjiä ARA-asuntoja oli 8 800 kappaletta, joka on 2,4 prosenttia koko ARA-asuntokannasta. Tyhjien asuntojen määrä nousi 10,7 prosenttia vuodesta 2016.

Kasvukeskusten ulkopuolisilla alueilla toimivat vuokrataloyhteisöt, jotka omistavat aravalainoitettuja vuokrataloja, ovat kasvavassa määrin ajautumassa taloudellisiin vaikeuksiin. Tyhjät vuokra-asunnot ja aravalainojen lainaehdot voivat asettaa haasteita vuokrataloyhteisöjen toiminnalle. Vanhat vuokra-asunnot eivät aina sovellu alueella asuville asukkaille esimerkiksi huonon kuntonsa tai esteettömien asumisratkaisujen puutteen vuoksi. Myös yksin asuvien määrä on lisääntynyt ja väestön ikärakenne muuttunut. Lisäksi monet kasvukeskusten ulkopuolisilla alueilla sijaitsevat aravalainoitetut vuokratalot ovat huonossa kunnossa, ne sijaitsevat syrjäisillä paikoilla ja niiden tasearvo on korkea. Näin ollen myös lainan vakuutena olevan kohteen arvo on voinut laskea. Lisäksi jäljellä olevan aravalainan määrä voi olla suuri. Taloudellisiin vaikeuksiin ajautuneen vuokrataloyhteisön tilanteella on vaikutusta myös koko alueen asuntomarkkinoiden toimintaan. Tyhjiä asuntoja voi toisaalta sijaita myös kasvukeskusten reuna-alueilla ja tyhjistä asunnoista voi aiheutua taloudellisia haasteita myös kasvukeskuksissa sijaitseville vuokrataloyhteisöille.

Suurin osa kasvukeskusten ulkopuolella toimivista vuokrataloyhteisöistä on kuntien omistuksessa. Näin ollen väestöltään vähenevillä alueilla sijaitsevaan valtion tuella rakennettuun asunto- ja lainakantaan liittyy taloudellisia riskejä paitsi vuokrataloyhteisön, valtion ja asukkaiden näkökulmasta, myös kuntien kannalta.

Aravalainojen lainaehdot ja korot

Aravalainat ovat kiinteäehtoisia lainoja, vuosimaksulainoja tai lainaehdoiltaan vuosimaksujärjestelmään muutettuja lainoja. Suureen osaan aravalainakannasta sovelletaan vuosimaksujärjestelmää, jossa lainan vuosimaksu sisältää lainan koron ja lyhennyksen. Vuosimaksujärjestelmässä olevasta lainasta maksetaan ensin korkoa ja vuosimaksun riittäessä myös lyhennystä. Vuosimaksu määrittää pääomakustannusten suuruuden ja vuosimaksun tarkistuksen suuruus pääomakustannusten nousun. Vuosimaksun tarkistaminen määrittää siten perittäviin vuokriin vaikuttavan pääomakustannusten nousun. Aravalainat voivat olla myös kiinteäehtoisia lainoja, joiden lyhentäminen perustuu tiettyyn lyhennystaulukkoon, jolloin vuosittainen lyhennysmäärä on tietty prosenttiosuus lainan alkuperäisestä määrästä.

Vuosimaksujärjestelmässä ja näin ollen pääosassa aravalainakantaa lainojen korko muodostuu kuluttajahintaindeksin edellisen vuoden heinäkuun vuosimuutoksesta lisättynä tietyllä prosentilla. Suurimmassa osassa lainakantaa sovelletaan kuitenkin enimmäiskorkoja, jolloin koron määräytymismekanismi tuottaa korkean koron, jonka asetuksessa säädetty enimmäiskorko leikkaa. Enimmäiskorko suurimmassa osassa lainakantaa on vuosittain vuokra-aravalainan viitekoron mukaan määriteltävä taso. Viitekorko on sidottu valtion euromääräisten kymmenen vuoden obligaatiolainojen kolmen vuoden keskiarvokorkoa vastaavaan korkokantaan.

Maaliskuussa 2018 aravalainojen keskikorko oli 0,98 prosenttia. Kuitenkin esimerkiksi viiden prosentin korkoa maksetaan noin 14 miljoonan euron aravalainakannasta. Lisäksi esimerkiksi vuosimaksuina perittävien perusparannuslainojen keskikorko oli 1,83 prosenttia maaliskuussa 2018. Joissain lainaryhmissä on näin ollen keskimääräistä markkinakorkoa selvästi korkeampi korko.

Aravalainakannasta pääosa kuuluu sellaiseen muuttuvan enimmäiskoron ryhmään, joka rajaa enimmäiskoron 0,54 prosenttiin vuonna 2018. Vuoden 2017 vastaava enimmäiskorko oli 1,39 prosenttia. Eräissä lainaryhmissä enimmäiskorko aleni nollaan prosenttiin vuonna 2018. Kaikkiin lainaryhmiin ei kuitenkaan sovelleta enimmäiskorkoa. Näin ollen aravalainakannassa on myös sellaisia lainoja, joissa korko asettuu jopa 3-5 prosentin välille.

Lainaehtojen muuttaminen

Huomattavissa taloudellisissa vaikeuksissa olevien vuokrataloyhteisöjen aravalainojen lainaehtoja voidaan muuttaa hakemuksesta aravalainojen lainaehtojen muuttamisesta eräissä tapauksissa annetun lain (1023/2002, jäljempänä lainaehtomuutoslaki ) nojalla. Lain tarkoituksena on taloudellisen tuen avulla parantaa huomattavissa taloudellisissa vaikeuksissa olevien aravavuokrataloyhteisöjen ja asumisoikeustaloyhteisöjen asemaa. Tarkoituksena on myös vähentää luottotappioiden syntymisen riskiä valtiolle.

Lain 3 §:n mukaan laissa tarkoitetaan huomattavissa taloudellisissa vaikeuksissa olevalla aravavuokrataloyhteisöllä tai asumisoikeustaloyhteisöllä sellaista aravavuokrataloyhteisöä tai asumisoikeustaloyhteisöä, joka ei ole voinut kahtena edellisenä vuotena kattaa hyväksyttäviä vuotuisia pääoma- ja hoitomenoja vuokrilla tai käyttövastikkeilla. Lainaehtoja voidaan siten muuttaa, jos Valtiokonttori toteaa, että yhteisön tilinpäätöksen perusteella tehdyn rahoituslaskelman mukainen hoitokate ei riittäisi nykyisillä lainaehdoilla velkojen hoitamiseen. Edellytyksenä lainaehtojen muuttamiselle on, että yhteisöllä on rahoituksellisia alijäämiä kahdelta edelliseltä vuodelta ja että alijäämiä aiheuttavat syyt ovat hyväksyttäviä. Hyväksyttävä syy on se, että alijäämät ovat aiheutuneet yhteisön asuntojen tyhjänä olemisesta, vuokran tai käyttövastikkeen korkeudesta alueen yleiseen vuokratasoon verrattuna tai muusta erittäin painavasta omistajasta riippumattomasta syystä.

Lain 4 §:n mukaan lainaehtoja voidaan muuttaa myös, jos yhteisö on muutoin ajautunut sellaisiin taloudellisiin vaikeuksiin, että valtiolle voi syntyä luottotappioriski. Tällöin lainaehtoja voidaan muuttaa, jos sen arvioidaan rajoittavan valtion luottotappioita verrattuna luottotappioriskiin, jos lainaehtoja ei muuteta. Arvioitaessa luottotappioriskiä otetaan huomioon lainansaajan varallisuusasema, lainan vakuuden arvo suhteessa lainan jäljellä olevaan pääomaan ja vakuuden realisointimahdollisuudet. Lainaehtojen muuttamisen edellytyksenä on lisäksi, että taloudellisten vaikeuksien arvioitaisiin jatkuvan ilman lainaehtojen muuttamista.

Lain 8 §:ssä asetetaan edellytyksiä myös aravavuokrataloyhteisön tai asumisoikeustaloyhteisön omistajalle. Pykälän mukaan lainaehtojen muuttamisen ehtona on, että omistaja ensinnäkin huolehtii pitkäjänteisesti ja täysimääräisesti omasta taloudellisesta ja muusta vastuustaan yhteisön talouden tervehdyttämiseksi ja että omistaja on tehnyt yhdessä Valtiokonttorin kanssa talolle tervehdyttämissuunnitelman siitä, miten talo saadaan elinkelpoiseksi. Lisäksi omistaja ei saa periä sijoittamilleen omille varoille korkoa lainaehtojen muutosaikana ja sen tulee täyttää muut Valtiokonttorin lainaehtojen muuttamisen yhteydessä määräämät ehdot.

Lain 5 §:n mukaan kiinteäehtoisen lainan laina-aikaa voidaan pidentää ja korkoa alentaa sekä lyhennyksiin myöntää lyhennysvapaita jaksoja. Lisäksi vuosimaksulainan vuosimaksun ja ehdoiltaan vuosimaksulainaksi muutetun lainan vuosimaksun vuotuisesta tarkistamisesta voidaan luopua enintään kymmeneksi vuodeksi ja vuosimaksukorkoa alentaa ja muuttaa se kiinteäksi koroksi. Lainaehtoja voidaan muuttaa myös siten, että enimmäislaina-aika ylittyy. Vuosimaksulaina ja ehdoiltaan vuosimaksulainaksi muutettu laina voidaan muuttaa kiinteäehtoisiksi lainoiksi siten, että vuosimaksu muutetaan erikseen perittäväksi koroksi ja erilliseksi lyhennykseksi. Lainaa muutettaessa voidaan pidentää laina-aikaa, alentaa korkoa, myöntää lyhennysvapaita jaksoja ja ylittää enimmäislaina-aika. Lainaehtomuutoslain 6 §:n mukaan alennettaessa korkoa 5 §:n perusteella vuotuisen koron tulee olla vähintään kaksi prosenttia.

Lainaehtomuutoksia on haettu ja myönnetty vuosittain vaihtelevasti. Esimerkiksi vuonna 2017 hyväksyttyjen ja ehdollisten lainaehtomuutosten lukumäärä oli 31 kappaletta, joissa 26:ssa muutettiin vuosimaksulainoja kiinteäehtoisiksi lainoiksi. Vuonna 2017 lainaehtomuutoksia tehtiin 7,3 miljoonan euron lainakantaan ja vuonna 2016 15,4 miljoonan euron lainakantaan.

Tervehdyttämisavustus

Huomattavissa taloudellisissa vaikeuksissa oleva vuokrataloyhteisö tai asumisoikeustaloyhteisö voi saada tervehdyttämisavustuksen vuokra- ja asumisoikeustaloyhteisöjen talouden tervehdyttämisavustuksista annetun lain (1030/2008, jäljempänä tervehdyttämisavustuslaki ) nojalla. Valtiokonttori myöntää avustuksen hakemuksesta. Lain 2 §:n mukaan avustuksen myöntämisen tavoitteena on tervehdyttää huomattavissa taloudellisissa vaikeuksissa olevan vuokrataloyhteisön tai asumisoikeustaloyhteisön taloutta taikka vähentää valtiolle syntyvää luottotappioriskiä tai riskiä valtion takausvastuun toteutumisesta.

Tervehdyttämisavustuslain 4 §:ssä säädetään avustuksen myöntämisen edellytyksistä. Sen mukaan avustusta voidaan myöntää, jos vuokrataloyhteisö tai asumisoikeustaloyhteisö ei ole voinut kahtena edellisenä vuotena vuokrilla tai käyttövastikkeilla kattaa hyväksyttäviä vuotuisia pääoma- tai hoitomenoja. Avustusta voidaan siten myöntää jo toteutuneiden alijäämien perusteella ja avustuksen tarvetta selvitetään yhteisön tilinpäätöksen perusteella. Tervehdyttämisavustusta voidaan myöntää myös, jos yhteisö on muutoin ajautunut sellaisiin taloudellisiin vaikeuksiin, että valtiolle voi syntyä luottotappioriski tai riski valtion takausvastuun toteutumisesta. Näissä tapauksissa avustusta voidaan myöntää vain, jos sen arvioidaan rajoittavan valtion luottotappiosta tai takausvastuun toteutumisesta aiheutuvia kustannuksia verrattuna kustannuksiin, jotka valtiolle aiheutuvat, ellei avustusta myönnetä. Arvioitaessa luottotappioriskiä tai riskiä valtion takausvastuun toteutumisesta otetaan huomioon lainansaajan varallisuusasema, lainan vakuuden arvo suhteessa valtion asuntolainan, aravalainan, korkotukilainan tai lain 3 §:n 3 momentissa tarkoitetun valtiontakauksen sisältävän konvertointilainan jäljellä olevaan pääomaan ja vakuuden realisointimahdollisuudet.

Tervehdyttämisavustusta voidaan myöntää yhteisölle, jonka arvioidaan avustuksen ja omistajan oman panostuksen avulla selviytyvän taloudellisista vaikeuksistaan ja saavan taloutensa tasapainoon. Lain 5 §:ssä säädetään vuokrataloyhteisön tai asumisoikeustaloyhteisön omistajalle asetettavista edellytyksistä. Sen mukaan tervehdyttämisavustuksen myöntämisen edellytyksenä on, että omistaja huolehtii omasta taloudellisesta tai muusta vastuustaan talouden tervehdyttämiseksi pitkäjänteisellä tavalla ja että se on tehnyt yhteistyössä Valtiokonttorin kanssa yhteisölle suunnitelman, jonka tavoitteena on sen talouden tervehdyttäminen kohtuullisessa ajassa ja johon sisältyy myös omistajan toimenpiteitä. Lisäksi edellytyksenä on, että omistaja ei saa vuokrissa tai käyttövastikkeissa periä omille varoille korkoa avustuksen myöntämisvuonna eikä sitä seuraavana neljänä vuotena tai tätä pidempänä tervehdyttämissuunnitelman mukaisena aikana.

Lain 6 §:n mukaan avustusta myönnetään enintään määrä, joka yhdessä muiden tervehdyttämistoimenpiteiden kanssa tarvitaan yhteisön talouden saattamiseksi kohtuullisessa ajassa tasapainoon. Lisäksi avustusta voidaan myöntää enintään määrä, joka tarvitaan luottotappioriskin tai valtion takausvastuun toteutumisesta aiheutuvan riskin välttämiseksi.

Tervehdyttämisavustuksia on myönnetty viime vuosina muutamia vuodessa. Esimerkiksi vuonna 2016 tervehdyttämisavustuksia myönnettiin yhteensä 210 000 euroa ja vuonna 2015 yhteensä 83 800 euroa.

Rajoitus- ja purkuakordi

Aravalainansaaja voi hakea myös aravarajoituslain mukaista rajoitusakordia tai purkuakordia eli lainojen osittaista anteeksiantoa. Valtiokonttori voi myöntää rajoitusakordin aravarajoituslain mukaisista rajoituksista vapauttamisen yhteydessä. Aravarajoituslain 16 §:n mukaisesti talo voidaan vapauttaa asuntoja koskevista käyttö- ja luovutusrajoituksista, jos se edistää alueen asuntomarkkinoiden toimivuutta tai ehkäisee asuntojen tyhjinä olemista ja tästä aiheutuvia taloudellisia menetyksiä tai jos siihen on muu erityinen syy. Pykälän mukaan rajoituksista vapauttamisen edellytyksenä on, että valtion asuntolaina tai aravalaina maksetaan kokonaan takaisin tai valtio vapautetaan valtiontakauksesta aravalainojen takaisinmaksamiseksi annetun lain (868/2008) mukaisesta takausvastuusta vapautettavan asunnon tai talon osalta, jollei lain 16 a §:stä muuta johdu. Jos lainasaatavaa ei ole kyetty turvaamaan pakkotäytäntöönpanossa tai sen sijaan tehtävässä Valtiokonttorin hyväksymässä vapaaehtoisessa luovutuksessa, ei rajoituksista vapautumisen edellytyksenä kuitenkaan ole tällaisen saatavan maksaminen tai valtion vapauttaminen takausvastuusta. Käyttö- ja luovutusrajoituksista vapauttamista haetaan ja siitä päättää Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (jäljempänä ARA ).

Aravarajoituslain 16 a §:n mukaan luottotappioiden syntymisen ennaltaehkäisemiseksi ja vuokrataloyhteisön talouden tervehdyttämiseksi Valtiokonttori voi, asettamillaan ehdoilla, päättää valtion talousarviossa vuosittain vahvistetun enimmäismäärän rajoissa lainansaajan hakemuksesta, että jäljellä olevasta valtion asuntolainasta tai aravalainasta osa, kuitenkin enintään 50 prosenttia, jää valtion vastuulle (rajoitusakordi). Rajoitusakordin kokonaismäärä harkitaan kohteittain hakijan laatiman kokonaissuunnitelman ja muun selvityksen perusteella. Rajoitusakordi voidaan myöntää vain, jos sen arvioidaan akordikustannukset mukaan lukien rajoittavan valtion luottotappioita verrattuna ilman akordia aiheutuvaan luottotappioriskiin. Luottotappioriskiä arvioitaessa otetaan huomioon lainansaajan varallisuusasema, lainan vakuuden arvo suhteessa valtion asuntolainan jäljellä olevaan pääomaan ja vakuuden realisointimahdollisuudet. Rajoitusakordin myöntämisen edellytyksenä on lisäksi, että lainan kohteena oleva talo tai asunto on vapautettu rajoituksista lain 16 §:n perusteella ja että omistajayhteisö on taloudellisissa vaikeuksissa vähentyvän asuntokysynnän alueella sijaitsevan kohteen pitkäaikaisesta vajaakäytöstä tai ilmeisestä pitkäaikaisen vajaakäytön uhasta johtuen sekä että loppuosa lainasta maksetaan takaisin valtiolle akordin yhteydessä.

Kyseeseen voi tulla myös aravavuokratalon purkaminen. ARA voi myöntää aravarajoituslain 17 §:n mukaisesti purkuluvan, jos asunto tai talo on kunnoltaan niin huono, ettei sen perusparantaminen tai korjaaminen ole tarkoituksenmukaista. Purkulupa voidaan myöntää myös, jos asunto tai suurin osa sellaisen talon asunnoista, joka sijaitsee väestöltään vähenevällä alueella, on ollut pitkäaikaisesti tyhjillään ja tyhjillään olon arvioidaan olevan pysyvää ja purkaminen on perusteltua alueen asuntomarkkinatilanne huomioon ottaen. Lisäksi purkulupa voidaan myöntää muusta erityisestä syystä.

Aravarajoituslain 17 a §:n mukaan, jos asunnolle tai talolle on myönnetty 17 §:n mukainen purkulupa, Valtiokonttori voi päättää valtion talousarviossa vuosittain vahvistetun enimmäismäärän rajoissa lainansaajan hakemuksesta, että jäljellä olevasta valtion asuntolainasta tai aravalainasta enintään 60 prosenttia jää valtion vastuulle (purkuakordi). Loppuosan lainasta lainansaaja on velvollinen maksamaan takaisin valtiolle. Erityisestä syystä Valtiokonttori voi vahvistaa lainan loppuosalle lyhennyssuunnitelman ja hyväksyä tarvittaessa saatavalle vakuuden. Jos lainansaajalla on enintään 200 valtion tuella rakennettua vuokra-asuntoa, kohteelle ei ole kysyntää vuokra-asuntona ja lainansaajan taloudellinen tilanne on heikko, voi kyseeseen tulla 70 prosentin suuruinen purkuakordi. Lisäksi purkuakordin myöntämisen edellytyksenä on, että purkuluvan myöntämiseen johtaneet syyt ovat aiheuttaneet lainansaajalle huomattavia taloudellisia vaikeuksia ja akordi on tarpeen lainansaajan talouden tervehdyttämiseksi. Purkuakordi voidaan kuitenkin tästä huolimatta myöntää, jos yksittäisen kohteen käyttöasteen merkittävästä ja pitkäaikaisesta alenemisesta aiheutuneet taloudelliset ongelmat uhkaavat lainansaajan taloudellista toimintakykyä kokonaisuudessaan. Purkuakordin kohteena olevan lainan pääoma muodostuu akordin päätöshetkellä jäljellä olevasta valtion asuntolainan tai aravalainan pääomasta ja erääntyneistä koroista.

Purku- ja rajoitusakordeja on myönnetty lukumääräisesti ja euromääräisesti vaihtelevasti eri vuosina. Esimerkiksi vuonna 2015 purkuakordeja myönnettiin yhteensä noin 420 000 euroa ja rajoitusakordeja yhteensä noin 53 000 euroa. Vuonna 2016 purkuakordeja myönnettiin yhteensä noin 500 000 euroa ja rajoitusakordeja yhteensä noin 600 000 euroa.

Purkuavustus

Aravavuokratalojen purkamiskustannuksiin myönnettävästä avustuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen (79/2006, jäljempänä purkuavustusasetus ) nojalla voidaan myöntää purkuavustusta aravavuokratalon purkamisesta aiheutuvien kustannusten kattamiseen. Avustuksen myöntää ARA ja avustusta voidaan myöntää enintään 70 prosenttia ARA:n hyväksymistä talon purkamisesta aiheutuvista kohtuullisista kokonaiskustannuksista.

Purkuavustusasetuksen 2 §:n mukaan avustusta voidaan myöntää, jos ARA on myöntänyt aravarajoituslain 17 §:n nojalla luvan purkaa talo. Jos vuokratalo on vapautunut aravarajoituslaissa tarkoitetuista käyttö- ja luovutusrajoituksista, avustus voidaan myöntää, jos talon purkamiseen on mainitun lain 17 §:n 1 momentissa tarkoitettu peruste, toisin sanoen purkuluvan myöntämiseen verrattavat olosuhteet. Aravarajoituksista vapautuneen vuokratalon purkamiskustannusten avustamiseen tulee lisäksi olla muu erityisen painava syy.

Purkuavustusasetuksen 2 §:n mukaan avustuksen myöntämisen edellytyksenä on lisäksi, että avustus on vuokratalon omistajayhteisön huomattavien taloudellisten vaikeuksien vuoksi tarpeen purkamisesta aiheutuvien kustannusten kattamiseen. Yhteisön taloudellisia vaikeuksia arvioidaan tapauskohtaisesti siten, että taloudellisten vaikeuksien tulee olla jatkunut pitkään ja niiden täytyy olla omiaan vaarantamaan yhteisön koko talouden, jotta ne olisivat asetuksessa tarkoitetulla tavalla huomattavia.

Aravarajoituslain 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan purkulupa voidaan myöntää, jos asunto tai suurin osa sellaisen talon asunnoista, joka sijaitsee väestöltään vähenevällä alueella, on ollut pitkäaikaisesti tyhjillään ja tyhjillään olon arvioidaan olevan pysyvää sekä purkaminen on perusteltua alueen asuntomarkkinatilanne huomioon ottaen. Purkuavustusasetuksen 2 §:n mukaan, jos kohteelle on myönnetty purkulupa kyseisen kohdan perusteella, avustuksen myöntämisen edellytyksenä on, että avustus on tarpeen omistajayhteisön taloudellinen tilanne huomioon ottaen purkamisesta aiheutuneiden kustannusten kattamiseen ja taloudellisissa vaikeuksissa olevan omistajayhteisön talouden tervehdyttämisen edesauttamiseksi tai omistajayhteisön taloudellisten vaikeuksien ennaltaehkäisemiseksi.

Avustusta ei voida myöntää veroista tai jätteen sijoittamisesta kaatopaikalle aiheutuvien kustannusten kattamiseen. Avustuksen hakijan on laadittava avustushakemuksen liitteeksi kokonaisselvitys purkamiskustannuksista sekä purkamisen, mahdollisen purkuakordin ja avustuksen vaikutuksista yhteisön taloudelliseen tilaan.

Vuonna 2016 purkuavustuksia myönnettiin yhteensä noin 0,5 miljoonaa euroa. Vuonna 2017 purkuavustuksia myönnettiin noin kaksi miljoonaa euroa, ja arvion mukaan myös vuonna 2018 purkuavustuksia tullaan myöntämään noin kaksi miljoonaa euroa. Valtion talousarvioissa purkuavustuksille on viime vuosina vahvistettu enimmäismääräksi kaksi miljoonaa euroa.

Tukitoimenpiteet ARA-asuntoja omistaville vuokrataloyhteisöille

Valtion taloudelliset tukitoimenpiteet taloudellisissa vaikeuksissa oleville ARA-asuntoja omistaville vuokrataloyhteisöille on koettu tarpeellisiksi sekä pääsääntöisesti myös tehokkaiksi ja toimiviksi. Erityisesti viimeisimmät lainaehtomuutoslakiin vuonna 2013 tehdyt muutokset on koettu hyviksi. Muutoksilla joustavoitettiin lainaehtojen muuttamismahdollisuuksia sekä täydennettiin lainaehtojen muutoksen myöntämisedellytyksiä. Tukitoimenpiteiden lisäksi ARA:n ja Valtiokonttorin neuvonta- ja muu toiminta vuokrataloyhteisöjen taloudellisten vaikeuksien ennaltaehkäisemiseksi on valtion riskienhallinnan näkökulmasta erittäin tärkeää.

Aravalainaa saaneiden yhteisöjen ongelmat ovat kuitenkin edelleen lisääntyneet, ja yhteisöillä on vaikeuksia selviytyä velvoitteistaan. Yhteisöjen lisääntyneet ongelmat näkyvät esimerkiksi erityisen pitkinä maksuviiveinä. Kaupungistumiskehityksen on arvioitu jatkuvan ja myös tyhjien ARA-vuokra-asuntojen määrän ennustetaan kasvavan väestöltään vähenevillä alueilla. Tästä johtuen osa aravalainaa saaneista yhteisöistä ei todennäköisesti kykene maksamaan lainoja maksuohjelmiensa mukaisesti. Aravalainojen lyhennysohjelmien takapainotteisuus ja eräiden aravalainojen korkeat korot myös vaikeuttavat lainojen hoitamista. Näin ollen myös aravalainojen maksuviiveet oletettavasti kasvavat.

On havaittu, että tukitoimenpiteiden käyttö tulee usein mahdolliseksi vasta, kun se on vuokrataloyhteisön talouden tervehdyttämisen tai taloudellisten vaikeuksien ennaltaehkäisemisen kannalta liian myöhäistä. Lähtökohtaisesti tervehdyttämistoimien toteuttamisen edellytyksenä on se, että yhteisö on huomattavissa taloudellisissa vaikeuksissa. Tavoitteena on, että tervehdyttämistoimenpiteiden toteuttamisen jälkeen yhtiö olisi jälleen taloudellisesti ja toiminnallisesti elinkelpoinen, mutta tämä ei kuitenkaan ole mahdollista, jos yhteisö on liian suurissa taloudellisissa vaikeuksissa jo tukitoimenpiteen hakuhetkellä. Vaatimus huomattavista taloudellisista vaikeuksista ei myöskään kannusta yhteisöjä huolehtimaan pitkäjänteisesti talouden- ja kiinteistönpidostaan. Tukitoimenpiteitä ei aina ole mahdollista lain mukaan myöntää, vaikka olisi selkeästi nähtävissä, että yhteisö on todennäköisesti ajautumassa taloudellisiin vaikeuksiin ja toimenpide olisi tarpeellinen.

Tervehdyttämisavustuslaissa ja lainaehtomuutoslaissa oleva vaatimus kahdesta alijäämäisestä vuodesta ennen tukitoimenpiteen myöntämistä on koettu liian pitkäksi ajaksi. Usein olisi nähtävissä jo nykyisistä tai ennustettavissa olevista kohteiden käyttöasteista, että kohteet omistava yhteisö on ajautumassa taloudellisiin vaikeuksiin. Ennuste käyttöasteen kehittymisestä on arvioitavissa yhteisön tilanteen, sijaintialueen väestörakenteen sekä alueen vuokra-asuntotarjonnan laadun ja määrän avulla.

Tervehdyttämisavustushakemuksia on viime vuosina hylätty jonkin verran. Hylkäysten perusteena on ollut usein se, että edellytys huomattavista taloudellista vaikeuksia ei ole täyttynyt. Avustusta ei myönnetä, ellei sen ja mahdollisten muiden toimenpiteiden avulla yhteisön toimintaa saada elinkelpoiseksi. Joissain tapauksissa ongelmana on ollut myös yhteisön omistajan haluttomuus antaa omaa sijoitustaan valtion avustuksen lisäksi. Erityisesti yhdistysten kohdalla on esiintynyt tätä ongelmaa, kun omistajatahon puuttuessa vastaantuloa on edellytetty kunnalta. Osaltaan tervehdyttämisavustuksen käyttötarvetta ovat vähentäneet vuonna 2013 voimaantulleet säädösmuutokset, joiden myötä lainaehtomuutosten avulla on voitu saada joustavasti poistettua yhteisön alijäämäkertymät.

Lainaehtomuutoslain 6 §:n mukainen vähimmäiskorko, kaksi prosenttia, on korkea verrattuna nykyiseen markkinakorkoympäristöön. Koron ollessa korkea muihin perittäviin korkoihin verrattuna lainaehtomuutoksilla ei ole mahdollista saavuttaa tehokkainta mahdollista lopputulosta yhteisön talouden tervehdyttämisen kannalta.

Purku- ja rajoitusakordit

Purkuakordien ja rajoitusakordien osalta on käytännössä havaittu, että aravarajoituslain 16 a ja 17 a §:n mukaiset enimmäismäärät eivät aina ole riittäviä vuokrataloyhteisöjen tapauskohtaisen tilanteen huomioon ottamiseksi tehokkaasti. Lisäksi purkuakordien osalta ongelmalliseksi on koettu se, että aravarajoituslain 17 §:n mukainen edellytys purkuakordille on purkulupa. Monet väestöltään vähenevällä alueella toimivat vuokrataloyhteisöt hakevat vapautusta käyttö- ja luovutusrajoituksista osana asuntokantansa sopeuttamistoimenpiteitä ja jotta kohde voitaisiin myydä taloudellisten vaikeuksien helpottamiseksi. Joskus kuitenkin käy niin, ettei ostajaa kohteelle löydy, jolloin usein käytännössä ainoaksi vaihtoehdoksi muodostuu kohteen purkaminen. Purkuakordin saaminen ei tällöin kuitenkaan ole mahdollista, sillä aravarajoituslain 17 a §:n mukaan edellytyksenä purkuakordin saamiselle on purkulupa. Jos kohde on kuitenkin jo vapautettu rajoituksista, kohteen purkamiseksi ei tarvitsisi enää hakea purkulupaa ARA:lta. On mahdollista, että yhteisö ajautuu ilman akordia entistä vakavampiin taloudellisiin vaikeuksiin, ja vastaavasti valtion luottotappioriskin realisoituminen on todennäköisempää.

Aravalainojen lainaehdot ja korot

Myös aravalainojen lainaehdot voivat aiheuttaa ongelmia aravalainansaajille. Lainaehtojen keskeiset ongelmat ovat lainojen lyhennysohjelmien takapainotteisuus sekä eräiden aravalainojen keskimääräisiä markkinaehtoisten lainojen korkoja korkeammat korot. Tietyissä lainaryhmissä korot ovat huomattavasti korkeampia kuin markkinakorot, vaikka aravalainojen ehtojen tulisi olla kohtuullisia vastaavaan käyttötarkoitukseen myönnettävistä lainoista yleisesti perittäviin korkoihin verrattuna. Yleisesti viitekorkona käytetty 12 kuukauden euribor on tällä hetkellä negatiivinen. Suomen Pankin 2.5.2018 julkaiseman tilaston mukaan yrityksille myönnettyjen lainojen keskikorko on 1,41 prosenttia.

Vuosimaksujärjestelmään kuuluvan aravalainan koron ollessa korkea vuosimaksussa ei välttämättä jää tilaa pääoman lyhentämiseen. Tällaisia korkeakorkoisia lainoja onkin pystytty lyhentämään hyvin vähän, ja lainojen lyhentäminen loppuun enimmäislaina-ajassa ei monessakaan tapauksessa ole mahdollista. Joidenkin lainojen ehtona on, että lainan jäljellä oleva pääoma maksetaan kertasuorituksena takaisin valtiolle laina-ajan päättyessä. Näin ollen lainat ovat käytännössä bullet-lainojen tyyppisiä lainoja, joissa laina maksetaan takaisin kerralla laina-ajan päättyessä.

Tällä hetkellä aravalainojen korot määräytyvät useiden eri asetusten nojalla, joten ne ovat vaikeasti löydettävissä lainsäädännöstä. Lisäksi korkojen määräytymisperusteet eroavat toisistaan, joka vaikeuttaa korkojen laskemista ja aiheuttaa turhaa hallinnollista työtä. Lisäksi lainoihin sovelletaan eri tasoisia enimmäiskorkoja, jotka myös osaltaan vaikeuttavat korkojen laskemista ja niiden hallinnointia.

Vaikutukset julkiseen talouteen

Ehdotetut muutokset valtion tukitoimenpiteisiin ennaltaehkäisisivät valtion tukemia asuntoja omistavien vuokrataloyhteisöjen taloudellisia vaikeuksia sekä parantaisivat niiden toimintaedellytyksiä ja mahdollisuuksia lyhentää lainapääomia. Koska valtio on aravalainojen lainanantaja, esitys edesauttaisi näin ollen myös valtion luottotappioriskin pienenemistä ja ennaltaehkäisisi suurempien luottotappioiden syntymistä. Ehdotetut muutokset vuokrataloyhteisöjen taloudellisiin tukitoimenpiteisiin parantaisivat vuokrataloyhteisöjen mahdollisuuksia jatkaa toimintaansa sekä lyhentää lainapääomia. Näin ollen, vaikka ehdotetuista muutoksista seuraisi kustannuksia valtiolle lyhyellä aikavälillä, voisivat ne tulla edullisemmaksi pidemmällä aikavälillä tarkasteltuna. Kustannusvaikutukset kohdistuisivat talousarvion ulkopuoliseen valtion asuntorahastoon.

Akordien enimmäismääriä ehdotetaan nostettaviksi. Vuoden 2018 talousarvion mukaan purettaessa pysyvästi tyhjilleen jääneitä aravavuokrataloja väestöltään vähenevillä alueilla tai, mikäli on välttämätöntä suurempien luottotappioiden estämiseksi asuntotarpeeltaan supistuvilla alueilla, saa vuonna 2018 valtion vastuulle jättää aravalainapääomia yhteensä enintään 5 000 000 euroa, kuitenkin siten, että rajoitusakordien määrä on yhteensä enintään 2 000 000 euroa. Akordeja on myönnetty vuosittain huomattavasti vähemmän kuin valtion talousarvion mukaan olisi mahdollista. Akordeja voitaisiin jatkossakin myöntää vain vuosittain vahvistettavan talousarvion mukaisen enimmäismäärän mukaisesti. Voidaan kuitenkin olettaa, että purkuakordeja tultaisiin myöntämään määrällisesti jatkossa enemmän, mikäli myöntämisedellytyksiä joustavoitettaisiin. Purku- ja rajoitusakordien enimmäismäärien nostamisen myötä anteeksiannettavien lainapääomien suuruuksien voidaan olettaa kasvavan.

Vuonna 2018 saa valtion asuntorahaston varoista myöntää tervehdyttämisavustuksia yhteensä enintään 2 600 000 euroa. Tästä Valtiokonttori saa käyttää enintään 200 000 euroa taloudellisissa vaikeuksissa olevien asuntoyhteisöjen talouden tervehdyttämistä ja kunnossapidon suunnittelua edistävistä selvityksistä ja toimenpiteistä aiheutuviin kustannuksiin. Myös tervehdyttämisavustuksia on myönnetty vähemmän kuin valtion talousarvion mukaan olisi mahdollista. Tervehdyttämisavustusta voitaisiin jatkossakin myöntää ainoastaan talousarvioissa asetetun enimmäismäärän rajoissa. Myönnettyjen tervehdyttämisavustuksien määrän voidaan olettaa kasvavan, mikäli sen myöntämisedellytyksiä joustavoitetaan.

Kustannusvaikutuksia aiheutuisi myös vuokrataloyhteisöjen lainaehtojen muuttamisesta. Lainaehtomuutoksissa esimerkiksi korkoja voidaan alentaa ja laina-aikaa pidentää. Koska lainaehtoja muutettaisiin tapauskohtaisesti ja kunkin vuokrataloyhteisön tarpeen mukaan, lainaehtomuutosten kustannusvaikutuksia on vaikea arvioida. Lainaehtomuutoksiin ehdotettavien muutosten myötä esimerkiksi korkoja voitaisiin alentaa yhä useammalta lainansaajalta. Tämä vähentäisi valtion asuntorahaston korkotuloja. Lainaehtojen muuttamisen avulla valtion luottotappioriski kuitenkin pienenisi.

Lisäksi on huomattava, että Valtiokonttori myöntää lainaehtomuutoksia, tervehdyttämisavustuksia sekä purku- ja rajoitusakordeja ainoastaan hakemusten perusteella. Näin ollen niistä johtuvat kustannukset riippuvat paljon Valtiokonttorille tulevien hakemusten määrästä. Valtiokonttorille tulevaisuudessa tulevien hakemusten määrää on vaikea arvioida, mutta voidaan olettaa, että myöntöedellytysten joustavoittaminen kasvattaa hakemusten määrää. Hakemusten määrää ja tukitoimenpiteille varattujen valtuuksien käyttöä seurattaisiin aktiivisesti myös jatkossa.

Kustannusvaikutuksia syntyisi erityisesti aravalainojen korkeimpien korkojen alentamisesta. Esityksessä ehdotettu muuttuva enimmäiskorko koskisi noin 852 miljoonan euron lainakantaa. Tämä on noin viidesosa koko aravalainakannasta. Muuttuvan enimmäiskoron säätäminen ehdotetulla tavalla vähentäisi valtion asuntorahaston korkotuloja. Mikäli korko olisi koko jäljellä olevan laina-ajan 1,39 prosenttia, koko lainakannassa korkotulot pienenisivät nimellisesti yhteensä arviolta noin 227 miljoonaa euroa. Korkojen nimellinen kokonaismäärä olisi muutoksen jälkeen yhteensä noin 100 miljoonaa euroa. Ensimmäisen kymmenen vuoden aikana korkomenetykset olisivat nimellisesti keskimäärin 12,7 miljoonaa euroa vuodessa. Reaalisesti koko lainakannan korkotulot pienenisivät yhteensä noin 191 miljoonaa euroa, kun inflaationa on käytetty kahta prosenttia. Korkojen reaalinen kertymä olisi muutoksen jälkeen yhteensä arviolta noin 90 miljoonaa euroa.

Korkojen alentaminen vaikuttaisi myös lainojen lyhennysten ajoittumiseen. Lainapääomat, joiden nimellinen arvo on noin 852 miljoonaa euroa, lyhenisivät muutoksen jälkeen nykyistä nopeammin, ja lainojen takaisinmaksujen reaaliarvo olisi muutoksen jälkeen arviolta noin 727 miljoonaa euroa, kun se olisi nykyehdoin arviolta noin 691 miljoonaa euroa.

Koron alentaminen vuosimaksulainojen kohdalla ei vaikuttaisi lainasta perittävän vuosimaksun suuruuteen tai valtion asuntorahaston tuloutuvaan kassavirtaan eikä pienentäisi yhteisöjen pääomamenoja tai vuokria tällä hetkellä. Kuitenkin pitkällä aikavälillä muutos merkitsisi vuosimaksuun sisältyvän lyhennysosuuden kasvamista ja siten laina-aikojen lyhentymistä jonkin verran ainakin osassa lainoista. Nopeamman lyhennysaikataulun kautta valtiolle saatava kassavirta kompensoisi osaltaan korkojen kohtuullistamisen aiheuttamia kustannuksia. Lainojen lyhentyessä myös valtion riski pienenisi. Pääomariskin pieneneminen olisi tärkeää talojen ikääntyessä ja korjaustarpeiden kasvaessa.

Vaikutukset vuokra- ja asumisoikeustaloyhteisöihin

Nyt esitetyt muutokset parantaisivat taloudellisissa vaikeuksissa olevien vuokrataloyhteisöjen taloudellista asemaa ja elinkelpoisuutta. Erityisesti väestöltään vähenevillä alueilla sijaitsevien vuokrataloyhteisöjen mahdollisuudet kiinteistökantansa kehittämiseen ja sitä kautta toiminnan jatkamiseen parantuisivat ehdotettujen muutosten myötä. Purkuakordin, tervehdyttämisavustuksen ja lainaehtomuutosten myöntöedellytysten joustavoittaminen sekä aravalainojen korkeimpien korkojen alentaminen parantaisivat vuokrataloyhteisöjen mahdollisuuksia keventää lainarasitustaan ja selviytyä lainanmaksusta aiempaa joustavammin. Ehtojen joustavoittamisen myötä suurempi osa vuokrataloyhteisöistä tulisi kyseisten tervehdyttämistoimien piiriin. Korkeakorkoisten aravalainojen korkojen alentaminen helpottaisi myös kasvukeskuksissa sijaitsevien vuokrataloyhteisöjen lainarasitusta, mikäli niillä on kyseisiin lainaryhmiin kuuluvia lainoja.

Ehdotetut muutokset mahdollistaisivat aiempaa paremmin vuokrataloyhteisöjen tapaus- ja asiakaskohtaisten tilanteiden huomioon ottamisen. Näin olisi myös helpompaa räätälöidä pitkän aikavälin suunnitelmia taloudellisissa vaikeuksissa oleville vuokrataloyhteisöille. Esimerkiksi Savonlinnassa on voimakkaan rakennemuutoksen ja kaupungistumisen myötä paljon tyhjiä valtion tuella rahoitettuja vuokra-asuntoja. Tyhjien asuntojen määrää on entisestään nostanut Itä-Suomen yliopiston opettajakoulutuksen siirtyminen pois Savonlinnasta. Tyhjistä asunnoista johtuen alueen vuokrataloyhteisöt ovat ajautuneet taloudellisiin vaikeuksiin. Ehdotetut muutokset ennaltaehkäisisivät Savonlinnan kaltaisia kuntia ja niiden vuokrataloyhteisöjä joutumasta jatkossa valtion lainoista tai tyhjistä vuokra-asunnoista johtuviin taloudellisiin vaikeuksiin. Lisäksi ehdotetuilla muutoksilla voitaisiin tukea taloudellisiin vaikeuksiin jo joutuneiden vuokrataloyhteisöjen toimintaedellytyksiä.

Korkeimpien aravakorkojen alentaminen esitetyllä tavalla lisäisi lyhennysten maksamista. Tämä parantaisi valtion tukemien vuokrataloyhteisöjen taloudellista asemaa ja helpottaisi tarvittavien perusparannusten rahoittamista. Se myös ehkäisisi ennakolta vuokra- ja asumisoikeustalojen joutumista taloudellisiin vaikeuksiin erityisesti alueilla, joilla asuntojen kysyntä on vähäistä. Muutos merkitsisi vuoksimaksuun sisältyvän lyhennysmäärän suurenemista ja näin ollen myös laina-ajan lyhentymistä jonkin verran. Ehdotettu korkojen alentaminen ei vaikuttaisi lainasta perittävän vuosimaksun suuruuteen eikä siten alentaisi vuokrissa perittäviä pääomamenoja tällä hetkellä.

Vaikutukset asukkaisiin

Esityksellä helpotettaisiin erityisesti väestöltään vähenevillä alueilla sijaitsevien vuokrataloyhteisöjen taloudellisia, esimerkiksi asuntojen vajaakäytöstä aiheutuneita ongelmia ja siten helpotettaisiin vuokrataloyhteisöjen taloudellista tilannetta. Tämä vähentäisi myös yhteisöjen asuntojen vuokrankorotuspaineita, edesauttaisi tasaista vuokrankehitystä sekä sitä, että vuokrataso säilyisi kilpailukykyisenä alueen muuhun vuokratasoon nähden. Lisäksi vuokrataloyhteisöjen parempi taloudellinen tilanne edesauttaisi parantamaan asumisen laatua esimerkiksi peruskorjausten avulla ja sitä kautta vaikuttaisi positiivisesti asukkaiden elinoloihin. Näin ollen ehdotetuilla muutoksilla parannettaisiin sosiaalisin perustein valittujen ja pienituloisten vuokralaisten asemaa ja elinoloja.