HE 8/1996

1.1.Asuntomarkkinat

Omistusasuntomarkkinoilla on kysyntälama. Työttömyys on pysynyt erittäin korkeana. Kotitaloudet eivät ole halukkaita ottamaan lisää velkaa. Tämä näkyy erityisesti omistusasuntojen laimeana kysyntänä. Vuokra-asuntojen ja asumisoikeusasuntojen kysyntä on sen sijaan kasvanut voimakkaasti. Erityisesti nuoret perheet ja myös asunnonhankintansa vuoksi ylivelkaantuneet ovat yhä kiinnostuneempia vuokra- ja asumisoikeusasumisesta.

Vanhojen asuntojen hinnat ovat laskeneet edelleen vuonna 1995. Vanhojen ja uusien asuntojen hintojen ero on kasvanut ja tämä on vähentänyt edelleen asuntorakentamista. Omistusasuntojen kysynnän olisi lisäännyttävä selvästi, jotta asuntotuotanto kasvaisi.

Vaikka korkotaso on viime vuosina alentunut selvästi, vapaarahoitteinen asuntotuotanto on omakotirakentamista lukuunottamatta ollut lähes pysähdyksissä. Lähes koko asuntotuotanto on ollut valtion tukemaa. Esimerkiksi vuonna 1995 aloitettiin kaikkiaan alle 20 000 asunnon rakentaminen. Niistä 14 500 oli valtion tukemia arava- tai korkotukilainoitettuja vuokra-, asumisoikeus- tai omistusasuntoja.

Vuonna 1995 aloitettiin ennakkotietojen mukaan vain noin 1 000 vapaarahoitteisen kerros- ja rivitaloasunnon rakentaminen.

Hallitus on ohjelmansa mukaisesti panostanut erityisesti sosiaalisen vuokra- ja asumisoikeusasuntotuotannon sekä perusparantamisen lisäämiseen. Vuokra-asuntojen rakentamista varten myönnettävien pitkäaikaisten korkotukilainojen korkotukea on nostettu, asumisoikeustalolainoille myönnettävän täytetakauksen kestoaikaa on pidennetty ja vuokra-aravalainojen ehtoja on parannettu.

Hallitus on tehnyt periaatepäätöksen Suomen työllisyysohjelman edellyttämistä toimenpiteistä lokakuun 19 päivänä 1995. Valtion tukemaa asuntotuotantoa lisätään, jos lainojen kysyntä ylittää käytettävissä olevan myöntämisvaltuuden.

Toisin kuin asuntorakentaminen, teollisuus- ja korjausrakentaminen on elpynyt voimakkaasti. Korjausrakentaminen kääntyi nousuun vuonna 1993. Tänä vuonna talojen korjaustoiminnassa arvioidaan saavutettavan vuoden 1990 huipputaso, 21 miljardia markkaa. Rakennuskannan vanhenemisesta johtuva korjaustarve kasvaa jatkossakin voimakkaasti.

Korjausrakentamisen kasvu on painottunut asunto-osakeyhtiötalojen korjaukseen. Valtion laajamittaisesti myöntämät korjausavustukset ovat erityisesti lisänneet kasvua. Edellä mainitun hallituksen periaatepäätöksen mukaan korjausavustuksiin varataan määrärahoja siten, että kaikille avustuskelpoisille hankkeille voidaan avustus myös myöntää.

Kansalaisten luottamus myönteiseen taloudelliseen kehitykseen ja työpaikkojen pysyvyyteen vaikuttaa keskeisesti asuntomarkkinoiden elpymiseen. Hallitus tehostaa jo tehtyjen talouspoliittisten ratkaisujen lisäksi toimenpiteitä positiivisen talouskehityksen turvaamiseksi ja työllisyystilanteen parantamiseksi.

1.2.Asuntorahoitus

Rahoitusmarkkinat olivat maassamme pitkään tiukasti säännellyt. Sääntely koski muun muassa rahalaitosten luotonannon määrää ja korkojen muodostusta. Sääntelyn purkautuessa 1980-luvun puolivälin jälkeen asuntolainojen korot ovat määräytyneet vapaasti rahoitusmarkkinoilla, luototuksen määrää ei ole säännelty eikä ennakkosäästöjä ole edellytetty. Tämä on merkinnyt muun muassa sitä, että asunnonhankkijat ovat saaneet asuntolainoja helpommin kuin aikaisemmin.

Pankkien kotitalouksille myöntämiä asuntolainoja oli vuoden 1995 lopussa 95 miljardia markkaa. Koko asuntoluottokannasta pankkien myöntämiä luottoja oli 62 prosenttia, valtion ja kuntien myöntämiä oli 30 prosenttia sekä vakuutusyhtiöiden ja muiden rahalaitosten myöntämiä oli 8 prosenttia. Pankeilla on siten hallitseva asema yksityishenkilöiden asuntorahoituksessa, kun taas valtio on lainoittanut pääasiassa sosiaalisten vuokra- ja asumisoikeusasuntojen rakentamista ja perusparantamista. Kotitalouksien asuntoluotoista 86 prosenttia oli vuonna 1995 pankkien myöntämiä.

Suomessa ei ole ollut kiinnitysluottolaitoksia tai muita asuntorahoitukseen erikoistuneita rahoituslaitoksia siinä määrin kuin useissa muissa Euroopan maissa. Kuntien Asuntoluotto Oy:n ja Suomen Hypoteekkiyhdistyksen osuus koko asuntorahoituksesta on ollut varsin pieni. Kuntien Asuntoluotto Oy on myöntänyt lähinnä kuntien vuokra-asuntojen ja asumisoikeusasuntojen korkotukilainoja. Sen tulo rahoitusmarkkinoille on merkinnyt kilpailun lisääntymistä ja samalla korkotukilainojen korkomarginaalien alentumista.

Korkojen epävakaus ja laina-aikojen lyhyys on yleisesti koettu pankkikeskeiseen asuntorahoitusjärjestelmäämme liittyväksi ongelmaksi. Pankkien varainhankintakustannusten ja niiden asuntoluotoista perimän hinnan ero on ollut melko suuri. Osittain tämä johtunee pankkien raskaasta kustannusrakenteesta.

Pankkien myöntämät asuntolainat ovat siis olleet suhteellisen lyhytaikaisia. Vaikka uusien asuntolainojen laina-ajat ovat viime vuosina pidentyneet nykyiseen 10―15 vuoteen, laina-ajat ovat edelleen keskimääräisesti lyhyempiä kuin useimmissa muissa Euroopan maissa. Lyhyet laina-ajat ovat aiheuttaneet sen, että kotitalouksien velanhoitokustannukset ovat olleet epätarkoituksenmukaisen suuria juuri siihen aikaan, jolloin kotitalouksien kulutus on muutoinkin suurimmillaan ja tulotaso alhaisimmillaan.

Uusissa asuntolainoissa käytetään nykyisin viitekorkoina lähes yksinomaan pankkien omia prime-korkoja tai 3―12 kuukauden heliborkorkoja. Syynä vaihtuvakorkoisuuteen on ollut pankkien varainhankinnan lyhytaikaisuus. Vaihtuvakorkoisuus siirtää helposti korkoriskiä pankeilta lainansaajille, sillä korkotason noustessa pankit ovat pyrkineet nostamaan myös asuntolainoista perittäviä korkoja. Toisaalta pankit usein perivät vaihtuvakorkoisista lainoista pienemmän korkomarginaalin kuin kiinteäkorkoisista lainoista. Jotta korkojen muutokset eivät vaikuttaisi lainansaajien lainanhoitomenojen suuruuteen, lainanmyöntäjä ja lainansaaja voivat sopia, että lainansaaja maksaa lainansa kiinteissä tasaerissä. Koron muuttuminen ei tällöin vaikuta lyhennys- ja korkoerän yhteenlaskettuun määrään, vaan korkojen noustessa laina-aika pitenee ja niiden alentuessa laina-aika lyhenee.

Asuntolainojen saatavuus on viime vuosina uudelleen muodostunut ongelmaksi, kun luottolaitokset ovat taloudellisen laman myötä kiristäneet vakuusvaatimuksiaan. Rahoitustarkastuksen ohjeiden mukaan luottolaitokset voivat lukea lainat, joissa asunto on vakuutena, alhaisempaan riskiryhmään vakavaraisuuslaskelmissaan vain, jos lainan määrä on enintään 70 prosenttia vakuuden käyvästä arvosta.

Käytännössä tämä on merkinnyt sitä, että asunnonostaja ei ole voinut enää saada koko kauppahintaa lainoitettua antamalla vakuudeksi ainoastaan ostettavan asunnon. Erityisesti ensiasunnon ostajan on täytynyt joko säästää osa kauppahinnasta etukäteen tai sitten hänen on täytynyt antaa pankille asunnon lisäksi muita vakuuksia. Muiden reaalivakuuksien puuttuessa asunnonostajat ovat usein joutuneet turvautumaan sukulaisten ja tuttavien antamiin henkilötakauksiin.

Yksi nykyisen asuntorahoitusjärjestelmän ongelmista onkin, ettei se mahdollista riskien jakamista siten, että lainanottajan omarahoitusosuutta voitaisiin alentaa ilman, että lainaan sisältyvä riski kasvaisi lainanantajalle liian suureksi.

Yleinen korkotaso on laskenut viimeksi kuluneen vuoden aikana 2―3 prosenttiyksikköä. Korkotason laskusta huolimatta reaalikorot ovat edelleen korkeat. Myös tämä on työttömyyden pelon ja edellä kerrottujen asuntorahoitusjärjestelmän ongelmien lisäksi heikentänyt omistusasuntojen kysyntää.

Pankkien myöntämien uusien asuntolainojen määrä oli suurimmillaan 44 miljardia markkaa vuonna 1988. Vuonna 1994 uusia asuntolainoja nostettiin noin 30 miljardia markkaa, joista pankkien kotitalouksille myöntämiä lainoja oli noin 20 miljardia markkaa. Vuonna 1995 pankkien myöntämien uusien asuntoluottojen määrä oli enää 18,6 miljardia markkaa.

Hallitus pyrkii tällä esityksellään kehittämään asuntorahoitusjärjestelmää sekä edelleen edistämään korkotason laskua.

1.3.Aravalainojen ja korkotuen rahoitus

Vuodesta 1990 lähtien aravalainat on rahoitettu valtion talousarvion ulkopuolisesta valtion asuntorahastosta. Valtion asuntorahasto toimii valtion talousarvion ulkopuolella mutta osana valtion kassataloutta. Valtion asuntorahastosta annetun lain (1144/89) mukaan rahasto saa varansa myönnettyjen asuntolainojen koroista ja lyhennyksistä, siirtona valtion talousarviosta sekä lainanotolla ja arvopaperistamisella. Siirrolla on ollut tarkoitus korvata rahastolle sen myöntämien aravalainojen alikorkoisuudesta aiheutuva tuki. Rahaston kassavarat sijoitetaan osana valtion kassaa eikä rahastolla ole voimassa olevien säännösten mukaan mahdollisuutta saada käyttöönsä valtion keskuskirjanpidossa olevan yhdystilin varoille kertyvää tuottoa.

Asuntorahaston perustamisen yhteydessä aravalainoituksessa luovuttiin pankkien myöntämästä ensisijaislainoituksesta rahoituksen saamisessa ilmenneiden ongelmien vuoksi. Ensin vuonna 1990 otettiin käyttöön aravavuokra-asuntojen yhtenäislainalainajärjestelmä. Ensisijaislainoituksesta luovuttaessa aravalainan enimmäismäärä kasvoi 60 prosentista 95 prosenttiin hankinta-arvosta. Vuotta myöhemmin myös omistusasuntojen aravalainoituksessa siirryttiin yhtenäislainaan, jonka enimmäismäärä on 80 prosenttia hankinta-arvosta.

Valtion velkaantumisen vähentämiseksi painopistettä siirrettiin vuosina 1994 ja 1995 aravalainoituksesta korkotukilainoitukseen. Aravalainoituksen rinnalle otettiin vuonna 1994 vuokra-asuntolainoituksessa ja vuotta myöhemmin omistusasunto- ja asumisoikeustalolainoituksessa käyttöön vaihtoehtoiset korkotukijärjestelmät. Korkotukien maksamiseen tarvittavat varat on osoitettu valtion talousarviosta. Vuokra-asuntojen ja asumisoikeustalojen rakentamista varten myönnetyillä korkotukilainoilla on valtion täytetakaus. Täytetakauksen nojalla valtio vastaa lainansaajan maksukyvyttömyystilanteissa korkotukilainan pääoman ja koron lopullisista menetyksistä.

Vuoden 1996 valtion talousarviossa lainoituksen painopistettä on siirretty takaisin aravalainoitukseen. Valtion tukeman asuntotuotannon määräksi on tänä vuonna arvioitu 15 000 asuntoa, joista arava-asuntoja on noin 8 000 asuntoa ja korkotukiasuntoja noin 7 000 asuntoa. Lisäksi arava- ja korkotukilainoituksella peruskorjattavien asuntojen määrä on arviolta noin 18 500, joista aravaasuntoja on noin 15 000. Vuonna 1996 käytetään omistusaravalainoituksen hyväksymisvaltuutta arviolta noin miljardi markkaa 4 700 omistusasunnon rakentamiseen, perusparantamiseen ja hankintaan.

Vuonna 1996 asuntorahasto saa käyttää uutta myöntämisvaltuutta enintään 4 715 miljoonaa markkaa aravalainojen myöntämiseen ja uutta hyväksymisvaltuutta enintään 3 170 miljoonaa markkaa korkotukilainoihin. Asuntorahaston menot on vuonna 1996 arvioitu 6 500 miljoonaksi markaksi, joista noin 4 170 miljoonaa markkaa katetaan aravalainojen korko- ja lyhennystuloilla. Asuntolainojen korkotukeen on valtion talousarviossa vuonna 1996 varattu 575 miljoonaa markkaa.

Asuntorahastolle ei valtiontaloudellisista syistä ole vuodesta 1994 lähtien osoitettu valtion talousarviossa määrärahaa aravalainojen alikorkoisuuden maksamiseen, vaan alikorkoisuus on katettu rahaston pääomista.

Vuodesta 1995 lähtien aravarahoitus ei ole myöskään lisännyt valtion velkaantumista. Asuntorahaston ulkoisessa varainhankinnassa otettiin viime vuonna käyttöön uusi arvopaperistamismalli, jossa varainhankinnan vakuutena ovat asuntorahastolla itsellään olevat aravalainasaatavat ja niiden vakuudet. Näin toteutetusta varainhankinnasta valtio ei ole vastuussa eikä sitä niin ollen lueta valtion velkaan. Vuonna 1995 arvopaperistettiin vanhoja aravalainoja noin 1,6 miljardia markkaa.

Arvopaperistaminen yhdessä rahaston saamien aravalainojen lyhennys- ja korkotulojen kanssa kattoi viime vuonna kokonaan asuntorahaston luotonannon ja muut menot. Vuoden 1996 valtion talousarviossa on päätetty arvopaperistamisen jatkamisesta, jottei rahaston varainhankinta myöskään tänä vuonna lisäisi valtion lainanottoa. Vuonna 1996 asuntorahasto saa arvopaperistaa aravalainoja yhteensä enintään 2 030 miljoonaa markkaa. Lisäksi asuntorahasto on varautunut arvopaperistamiseen myös tulevina vuosina.

2.1.Omistusasuntolainojen valtiontakaus

Hallituksen esityksessä ehdotetaan säädettäväksi uusi laki omistusasuntolainojen valtiontakauksesta. Henkilötakausten vähentämiseksi tällä lailla laajennettaisiin rajoitettu valtionvastuu koskemaan vapaarahoitteisten omistusasuntojen asuntolainoitusta sekä korkotuettujen omistusasuntojen ja ASP-asuntojen lainoitusta.

Se osa asuntolainasta, johon liittyisi valtiontakaus, saisi olla enintään 85 prosenttia asunnon hankintahinnasta. Valtiontakaus kattaisi enintään 20 prosenttia kulloinkin jäljellä olevasta lainapääomasta, koroista ja viivästyskoroista. Samaan asuntoon kohdistuvien asuntolainojen vastuumäärän katto olisi kuitenkin aina enintään 150 000 markkaa. Lainansaajalta perittäisiin valtiontakauksesta vuosittainen maksu, joka vastaisi arvioitua riskiä.

Valtiontakaus voisi koskea edellytysten täyttyessä taannehtivasti myös tammikuun 1 päivänä 1996 tai sen jälkeen myönnettyä asuntolainaa, jos asunto on hankittu tämän ajankohdan jälkeen.

2.2.Asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuki

Hallituksen esityksessä ehdotetaan kohtuuhintaisten asunto-osakeasuntojen rakentamisen lisäämiseksi ja asuntokaupan piristämiseksi säädettäväksi myös laki asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta. Asunto-osakeyhtiöille myönnettävä korkotukilaina olisi enintään 40 prosenttia kohteen kustannuksista, mikä alentaisi asuntojen myyntihintaa vastaavalla määrällä. Korkotukea maksettaisiin enintään 15 vuodelta. Korkotuen suuruudesta määrättäisiin erikseen valtioneuvoston päätöksellä. Tarkoituksena on määrittää korkotuki niin, että se olisi samaa suuruusluokkaa kuin asunnon omistajan korkojen verovähennysoikeudesta saama etuus. Valtion asuntorahasto hyväksyisi kohteet korkotukilainoituksen piiriin.

2.3.Asp-järjestelmä

Esityksessä ehdotetaan muutettavaksi asuntosäästöpalkkiolakia siten, että ASP-sopimuksen tehneen ensiasunnonhankkijan ennakkosäästöosuus lasketaan nykyisestä 20 prosentista 15 prosenttiin asunnon kauppa- tai hankintahinnasta. Asuntokaupan edistämiseksi alennettua omarahoitusosuutta voitaisiin soveltaa myös ennen lain voimaantuloa tehtyihin asuntosäästösopimuksiin. Valtiontakaus tulisi myös ASP-korkotukilainoitukseen.

2.4.Valtion asuntorahasto

Esityksessä ehdotetaan valtion asuntorahastosta annettua lakia muutettavaksi siten, että asuntorahastosta voitaisiin lisätalousarvioehdotuksen mukaisesti vuodesta 1996 lukien maksaa aravalainojen lisäksi myös kaikkien vanhojen ja uusien korkotukilainojen korkotuet sekä asuntolainoihin liittyvistä valtionvastuista aiheutuvat korvaukset. Jotta rahasto selviytyisi sille asetettavista velvoitteista, on rahastolla oltava riittävät varainhankintavaltuudet maksuvalmiutensa turvaamiseksi. Varainhankinta on tarkoitus hoitaa pääosin arvopaperistamisella.

Koska arvopaperistamismenettely on suhteellisen raskas ja siitä aiheutuvat kertaluonteiset kustannukset ovat jonkin verran suuremmat kuin obligaatiolainoja liikkeelle laskettaessa, ei ole tarkoituksenmukaista, että rahasto hankkisi varoja arvopaperistamalla vuoden aikana useammassa erässä. Talousarviosta tapahtuvan määrärahasiirron poisjäämisen ja arvopaperistamisen vuoksi rahastoon joudutaan maksuvalmiuden turvaamiseksi hankkimaan kerrallaan useankin kuukauden maksatukseen tarvittavat varat. Varainhankinnasta aiheutuvista koroista rahasto joutuu vastaamaan varojen nostopäivästä lukien. Tämän vuoksi ehdotetaan, että rahaston valtion keskuskirjanpidossa olevan yhdystilin varoille ryhdyttäisiin maksamaan korkoa.

3.1.Taloudelliset vaikutukset

Laskelmat:

Tapaus 1: Asunto-osakeyhtiö rahoittaa omistukseensa tulevan talon rakentamisen 40 %:lla ehdotetulla uudella korkotukilainalla ja tulevat osakkeenomistajat maksavat hankintakustannuksista loput eli 60 %, joka on myös osakkeen kauppahinta ja osakkeenomistajan omaa rahaa. Osakkeenomistajalla ei ole muita asumismenoja kuin vastike.

1.1.Vuokratontti:

1.2.Omistustontti:

2.1.Vuokratontti:

2.2.Omistustontti:

3.1.Vuokratontti:

3.2.Omistustontti:

Pääkaupunkiseutu:

Tontin hankintahintaolettama 1 300 markkaa neliöltä ja liittymiskustannukset 200 markkaa neliöltä.

1.1.Vuokratontti:

2.1.Omistustontti:

Muu maa:

Tontin hankintahintaolettama 570 markkaa neliöltä ja liittymiskustannukset 200 markkaa neliöltä.

1.1.Vuokratontti:

2.1.Omistustontti:

3.2.Organisaatio- ja henkilöstövaikutukset

Hallituksen esityksessä ehdotetaan muutettavaksi budjetointia jo vuodesta 1996 lukien siten, että valtion talousarvion sijasta kaikki vanhat ja uudet asuntotoimen korkotuet ja valtionvastuusta aiheutuvat korvaukset maksettaisiin valtion asuntorahaston varoista. Vuoden 1997 alusta lukien on tarkoituksena luopua omistusaravalainoituksesta ja siirtyä valtion tukemassa omistusasuntojen lainoituksessa yksinomaan jo olemassa olevaan korkotukilainoitukseen.

Nämä muutokset eivät vaikuta tehtävien määrään valtion asuntorahastossa tai valtiokonttorissa. Sen sijaan ehdotetut uudet lait omistusasuntolainojen valtiontakauksesta ja asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta lisäävät asuntorahaston lainoitukseen ja sen valvontaan liittyviä tehtäviä. Rahastossa erityisesti uusien valtiontakausten valvontaan liittyvät tehtävät vaativat lisäresursseja. Vuoden 1996 ensimmäisessä lisätalousarvioesityksessä on ehdotettu lisämäärärahaa kolmen työntekijän palkkaamiseen määräajaksi. Valtiokonttorissa omistusaravalainoituksen poisjääminen vähentää sen verran tehtäviä, että uudet tehtävät voidaan hoitaa nykyisellä henkilöstöllä.

Ehdotettu muutos omistusaravalainojen korvaamisesta korkotukilainoituksella ei käytännössä myöskään vaikuttaisi kunnan tehtäviin, koska korkotukilainoituksessa lainoitusmenettely on varsin pitkälle samankaltainen kuin aravalainoituksessa. Lisäksi jo nyt pääosa valtion tukemasta omistusasuntojen lainoituksesta on korkotukilainoitusta.

1.1.Laki omistusasuntolainojen valtiontakauksesta

1 §. Soveltamisala . Pykälä sisältää lain yleisen soveltamisalan määrittelyn. Ensimmäisessä momentissa määritellään ne yhteisöt, joiden myöntämiä asuntolainoja laki koskisi. Tarkoituksena on, että valtio vastaisi kaikista pykälässä mainittujen yhteisöjen yksityishenkilöille myöntämistä lainoista, jos ne vain muutoin täyttävät tämän lain edellytykset.

Laki koskisi vain yksityishenkilöille myönnettyjä lainoja. Yhteisöille myönnettyihin lainoihin liittyvistä valtion täytetakauksista säädettäisiin erikseen vuokra-asuntolainojen korkotuesta annetussa laissa (867/80) ja asumisoikeustalojen korkotuesta annetussa laissa (1205/93) .

2 §. Omistusasuntolaina. Pykälän ensimmäisessä momentissa määriteltäisiin lain mukaiseksi omistusasuntolainaksi se osa lainansaajan asuntolainasta, joka vastaa enintään 85 prosenttia asunnon hankintahinnasta. Laki koskisi pääsääntöisesti lainansaajan koko asuntolainaa, sillä tarkoituksena on, että lainansaajan omarahoitusosuus olisi vähintään 15 prosenttia asunnon hankintahinnasta. Pakollista omasäästöosuutta ei kuitenkaan vaadittaisi, joten etenkin ensiasunnon ostajat saattaisivat kuitenkin halutessaan rahoittaa koko hankintahinnan lainalla. Osuus kokonaislainasta, jota valtionvastuu koskisi, voisi kuitenkin aina olla enintään 85 prosenttia asunnon hankintahinnasta. Tätä osuutta lainansaajan kokonaislainasta kutsuttaisiin tässä laissa omistusasuntolainaksi.

Asunnonvaihtotilanteissa, joissa lainansaajilla on vielä jäljellä vanhaa asuntolainaa, on usein edullisempaa ottaa uutena lainana vain tarvittava väliraha ja käyttää vanha laina sellaisenaan uuden asunnon hankintaan. Jotta lainansaaja voisi tällaisessa tilanteessa halutessaan saada valtiontakauksen koko sille asuntolainan määrälle, jonka hän tarvitsee uuden asunnon rahoittamiseen, ehdotetaan säädettäväksi, että sellainen asuntolaina, josta valtio ei ole alunperin ollut miltään osin vastuussa, mutta joka asunnonvaihtotilanteessa käytetään uuden asunnon hankintaan, voitaisiin katsoa omistusasuntolainaksi.

Edellytyksenä olisi luonnollisesti, että laina täyttäisi tämän lain edellytykset ja että lainansaaja maksaisi 14 §:ssä säädettäväksi tarkoitetun takausmaksun myös vanhan lainansa omistusasuntolainaksi katsottavalta osalta.

Tällöin omistusasuntolainaksi katsottava osuus lainojen yhteismäärästä voisi olla enintään 85 prosenttia tilalle hankitun asunnon hinnasta. Säännös tästä olisi pykälän toisessa momentissa.

Pykälän kolmanteen momenttiin ehdotetaan säännöstä siitä, että lainanlyhennykset olisi luettava ensisijaisesti kattamaan omistusasuntolainan osuus kokonaislainasta. Säännös on tarpeen, jotta se osa lainasta, josta valtio olisi vastuussa, tulisi maksettua pois ennen muuta osaa lainasta.

3 §. Asunto . Asunto määriteltäisiin samoin kuin se on määritelty asuntosäästöpalkkiolaissa (1634/92) eli lainansaajan olisi hankittava vähintään puolet asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavista osakkeista tai osuuksista taikka omakotitalosta, jotta asuntolainaan sovellettaisiin tätä lakia. Tämä mahdollistaisi sen, että esimerkiksi avio- tai avopari voisivat hankkia yhteisen asunnon myös siten, että vain toinen heistä ottaisi tässä laissa tarkoitettua omistusasuntolainaa tai siten, että molemmat ottavat erikseen tässä laissa tarkoitetun lainan.

Asunnon olisi sijaittava Suomessa.

4 §. Valtiontakauksen kohde. Valtiontakaus koskisi kaikkia yksityishenkilöiden ottamia lainoja, joilla on tarkoitus rakentaa omakotitalo tai hankkia valmis omakotitalo.

Valtiontakauksen voisi saada myös osakkeiden tai osuuksien omistamiseen perustuvan hallintaoikeuden hankintaan vanhasta, rakenteilla olevasta tai uudesta talosta. Sillä, olisiko kyseessä asunto-osakeyhtiö, asunto-osuuskunta vai keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö, ei olisi merkitystä. Ajallisesti rajoitetun hallintaoikeuden perustavien lomaosakkeiden kauppaan tai sellaisen osuuskunnan osuuden hankkimiseen, joka antaa oikeuden hallita asuntoa huoneenvuokrasuhteen perusteella, lakia ei sovellettaisi.

Valtiontakaus koskisi samalla tavoin niitä lainoja, joille maksetaan korkotukea joko omistusasuntolainojen korkotuesta annetun lain (1204/93) perusteella tai oman asunnon hankintaan myönnettävien lainojen korkotuesta annetun lain (639/82) perusteella kuin kaikkia muitakin lain edellytykset täyttäviä asuntolainoja. Valtiontakauksen edellytykseksi ei ole tarkoitus asettaa mitään lainansaajan tuloihin tai varallisuuteen liittyviä rajoituksia eikä myöskään mitään asunnon laatua tai esimerkiksi kokoa koskevia rajoituksia.

Valtiontakaus syntyisi ilman erillistä hakumenettelyä suoraan lain nojalla. Pykälän 2 momentin mukaan valtiontakauksen edellytyksenä olisi kuitenkin, että lainansaaja lainasopimusta tehtäessä ilmoittaisi luotonmyöntäjälle haluavansa valtiontakauksen lainalleen. Koska valtiontakauksesta on tarkoitus periä takausmaksu, ei ole katsottu voitavan edellyttää, että valtiontakaus koskisi kaikkia niitäkin lainoja, joissa lainansaaja ei takausta tarvitse tai sitä halua.

5 §. Valtiontakauksen suuruus. Valtiontakauksen suuruus olisi rajoitettu. Se olisi enintään 20 prosenttia omistusasuntolainan kulloinkin jäljellä olevasta pääomasta eli se sulaisi kokonaan pois vasta omistusasuntolainan viimeisen erän maksun yhteydessä. Käytännössä valtiontakauksen merkitys ja riski valtion vastuun toteutumiseen pienenisi sitä mukaan kuin lainapääoma lyhenee. Lainan muun vakuuden eli yleensä lainoitetun asunnon arvon pitäisi riittää kattamaan lainanmyöntäjän menetykset lainansaajan maksukyvyttömyystilanteissa jo silloin, kun lainapääoma on lyhentynyt pienemmäksi kuin 70 prosenttia asunnon käyvästä arvosta. Valtion vastuu olisi aina ― myös niissä tapauksissa, joissa samaan asuntoon kohdistuvia lainoja olisi useita ― enintään 150 000 markkaa yhtä asuntoa kohden otetuista omistusasuntolainojen pääomista. Tämän lisäksi valtiontakaus kattaisi tähän pääomaosuuteen kohdistuvat korot ja mahdolliset viivästyskorot. Valtio vastaisi siis maksamatta jääneistä koroista ja viivästyskoroistakin vain siltä osin kuin ne kohdistuisivat valtion korvattavaksi tulevaan pääomaosuuteen.

6 §. Valtiontakauksen yleiset edellytykset . Valtiontakauksen edellytyksenä olisi, että lainansaaja hankkii asunnon omaksi tai perheensä pääasialliseksi asunnoksi. Valtio ei siten vastaisi loma-asuntojen hankintaan otetuista lainoista eikä myöskään sijoitusasuntojen lainoista. Käyttö- tai luovutusrajoituksia järjestelmään ei ole tarkoitus asettaa, joten valtiontakaus ei lakkaisi, vaikka lainoitettu asunto annettaisiin myöhemmin vuokralle esimerkiksi työn tai opintojen vuoksi toiselle paikkakunnalle siirtymisen vuoksi. Estettä ei olisi myöskään sille, että osa asunnosta olisi luovutettu perheen ulkopuolisen henkilön käyttöön, kunhan pääosa asunnosta olisi omassa käytössä.

7 §. Valtiontakauksen sisältö. Valtiontakaus kattaisi 5 §:n mukaiseen enimmäismäärään asti lainanmyöntäjän tappion lainan pääoman lopullisista menetyksistä. Vastuun syntyminen edellyttäisi lainan vakuuksien realisoimista ja niiden riittämättömyyttä. Lisäksi edellytettäisiin, että lainansaaja olisi maksukyvytön. Lainansaajan maksukyvyttömyys voitaisiin todeta ulosottoviranomaisen antamalla varattomuustodistuksella. Valtion vastuu toteutuisi, kun lyhennysten ja korkojen saamatta jääminen olisi käynyt lopulliseksi. Tällöin valtio olisi lainanantajalle vastuussa saamatta jääneestä pääomasta 5 §:n mukaiseen enimmäismäärään asti sekä menetettyyn valtion vastuulle kuuluvaan pääomaosuuteen kohdistuvista koroista ja viivästyskoroista.

8 §. Omistusasuntolainan vakuus. Lainanmyöntäjä olisi velvollinen vaatimaan lainalle valtiontakauksen lisäksi riittävän reaalivakuuden. Käytännössä vakuutena olisi yleensä ostettu asunto. Kun asunnon vakuusarvoksi voidaan rahoitustarkastuksen antamien ohjeiden mukaan katsoa enintään 70 prosenttia sen käyvästä arvosta ja kun omistusasuntolainan suuruus voi olla enintään 85 prosenttia asunnon hankintahinnasta, ei lainansaajilla pitäisi pääsääntöisesti olla tarvetta asettaa lainalle muita vakuuksia.

Muunkin riittävän turvaavan esinevakuuden käyttö olisi mahdollista esimerkiksi sellaisissa tilanteissa, joissa ostettava kiinteistö ei olisi vapaa rasitteista, vaan siihen kohdistuisi kiinnityksiä asuntolainaa paremmalla etuoikeudella. Vakuus ei saisi vastata omistusasuntolainaa paremmalla tai sen kanssa yhtä hyvällä etuoikeudella lainansaajan muista mahdollisista vastuista. Yleispanttaussitoumus ei siten olisi mahdollinen.

Sen sijaan valtiolla ei olisi mitään syytä estää omistusasuntolainan vakuuden käyttämistä muidenkin vastuiden vakuutena siinä vaiheessa, kun asuntolainasta on maksettu pois niin paljon, että vakuuden arvo tähän riittää, kunhan varmistutaan siitä, että tällaiset saatavat ovat etuoikeusjärjestyksessä asuntolainaa huonommalla sijalla.

9 §. Asunnon luovutus. Lainansaajalla olisi mahdollisuus säilyttää tämän lain mukainen omistusasuntolainansa asunnon vaihtotilanteissa ja ottaa lisärahoitusta tarvitessaan uutta lainaa vain välirahan määrä. Tämä saattaa olla lainansaajalle edullisempaa kuin vanhan lainan poismaksaminen ja koko uuden asunnon rahoittaminen uudella lainalla esimerkiksi silloin, kun vanhan lainan korkoehdot ovat edullisemmat kuin mitä uuden lainan korkoehdot olisivat. Joka tapauksessa täten vältettäisiin ylimääräisten kulujen ja leimaverojen maksaminen.

Uusi asunto olisi hankittava kohtuullisessa ajassa. Kohtuullisena aikana uuden asunnon hankintaan voitaisiin pääsääntöisesti pitää enintään kuutta kuukautta, joka vastaa oman asunnon hankintaan myönnettävistä korkotuista annetun lain mukaisiin korkotukilainoihin valtiokonttorissa käytännössä sovellettua järjestelyä.

Omistusasuntolainaksi katsottaisiin tällöinkin, samoin kuin 2 §:n 2 momentissa tarkoitetuissa tilanteissa, enintään 85 prosenttia tilalle hankitun asunnon hankintahinnasta.

Asunnon luovutuksesta sekä mahdollisesti tilalle hankittavan asunnon kaupasta tai muusta saannosta, esimerkiksi vaihdosta, olisi ilmoitettava valtiokonttorille. Ilmoitusvelvollisuus olisi ensisijaisesti lainansaajalla, sillä asunnon luovutus ja uuden hankinta eivät välttämättä tule lainanmyöntäjän tietoon. Myös lainanmyöntäjä voisi tehdä ilmoituksen.

10 §. Lainanmyöntäjän velvollisuudet. Lainanmyöntäjä olisi velvollinen huolehtimaan valtion takaamasta lainasta ja sen vakuuksista tämän lain, sen nojalla annettujen säännösten ja määräysten ja hyvän pankkitavan mukaisesti eli kaikin puolin asianmukaisesti ja huolellisesti, jotta valtiontakaus pysyisi voimassa.

Lainanmyöntäjä olisi myös velvollinen valvomaan valtion etua, kun omistusasuntolainan vakuutena oleva omaisuus muutetaan rahaksi. Tämä on tärkeää, jotta valtion riski ei tarpeettomasti kasvaisi. Koska käytännössä vakuutena olevasta omaisuudesta saadaan usein paras hinta vapaaehtoisella kaupalla ja kauppa voidaan joutua tekemään hyvinkin nopeasti, tarkoitus on, että lainanmyöntäjä ei olisi velvollinen hankkimaan valtiokonttorin tai valtion asuntorahaston suostumusta omaisuuden myynnille. Tämä ei olisi tarpeen senkään vuoksi, että lainanmyöntäjän intressissä on saada vakuudesta mahdollisimman hyvä hinta, sillä valtiontakaus on tarkoin rajoitettu ja lainanmyöntäjä kantaisi lainansaajan maksukyvyttömyystilanteessa pääriskin.

Jos lainansaajan asuntolainan kokonaismäärä olisi suurempi kuin valtionvastuun kattama omistusasuntolainan osuus, vakuutena olevan omaisuuden myynnistä saatava tuotto olisi käytettävä ensisijaisesti kattamaan valtion vastuulla oleva osa luotosta. Tästä olisi otettava merkintä lainasopimukseen.

11 §. Korvauksen maksaminen. Valtiokonttori maksaisi luotonmyöntäjälle korvauksen tämän lopullisista menetyksistä valtion asuntorahaston varoista tai jos niitä ei olisi riittävästi, valtion muista varoista.

Jos luotonmyöntäjä onnistuisi saatuaan valtion hyvityksen vielä perimään lainansaajalta kertymättä jääneitä lyhennyksiä tai korkoja, sen tulisi tilittää valtionvastuuta vastaava osuus valtion asuntorahastoon.

Jos asuntolainan myöntämisessä, lainan hoitamisessa tai lainan vakuuksien hoitamisessa ei olisi noudatettu lakia, määräyksiä ja hyvää pankkitapaa, luotonmyöntäjälle maksettavaa korvausta voitaisiin alentaa tai korvaus voitaisiin jättää jopa kokonaan maksamatta. Jos esimerkiksi lainansaajan maksukykyä ei selvitettäisi asianmukaisesti tai maksuhäiriötilanteissa ei ryhdyttäisi hyvän pankki- ja perintätavan mukaisiin toimiin, voitaisiin päättää, ettei luotonmyöntäjä saisi valtionvastuun perusteella korvausta lainkaan tai sitä ainakin alennettaisiin. Esimerkiksi viivästyskorot, joita aiheutuisi siltä ajalta, jolloin perintätoimia on aiheettomasti viivytelty, voitaisiin jättää korvaamatta. Korvausta voitaisiin alentaa myös silloin, jos luotonmyöntäjä laiminlöisi 1 momentin mukaisen velvollisuutensa valvoa valtion etua. Sellaisella sinänsä moitittavalla menettelyllä, jolla ei kuitenkaan voitaisi katsoa olevan mitään merkitystä valtionvastuun toteutumisen tai suuruuden kannalta ei kuitenkaan olisi tällaista vaikutusta.

Päätöksen siitä, että valtiontakauksen perusteella maksettava korvaus evättäisiin tai sitä alennettaisiin, tekisi valtion asuntorahasto. Muutoksenhausta tähän päätökseen säädettäisiin lakiehdotuksen 16 §:ssä.

12 §. Takautumisoikeus . Valtiolla olisi oikeus periä lainansaajalta lainanmyöntäjälle maksamansa korvaukset. Lisäksi valtiokonttori voisi periä tälle takautumissaatavalle korkolain (633/82) 4 §:n 3 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä päivästä lukien, jolloin valtio maksoi korvauksen lainanantajalle.

Takautumisoikeuden perusteella valtiolle mahdollisesti tulevat suoritukset ja niille maksetut korot tuloutettaisiin valtion asuntorahastoon.

13 §. Takautumisvaatimuksesta luopuminen. Valtio voisi luopua takautumissaatavastaan silloin, kun sen periminen johtaisi lainansaajan tilanteeseen, josta tämä ei taloudellisesti voisi kohtuudella selviytyä. Tällaisia syitä voisivat ehdotuksen mukaan olla pysyvä työkyvyttömyys, pitkäaikainen työttömyys, huoltovelvollisuus tai muu näihin verrattava syy.

Päätöksen perimättä jättämisestä tekisi lainansaajan hakemuksesta valtion asuntorahasto.

Käytännössä säännös tulisi todennäköisesti harvoin sovellettavaksi, sillä säännöksessä tarkoitetussa tilanteessa olevat lainansaajat hakeutuisivat todennäköisesti yksityishenkilön velkajärjestelystä annetun lain mukaiseen velkajärjestelyyn jo siinä vaiheessa, kun heidän maksuvaikeutensa pahenisivat siihen pisteeseen, etteivät he selviä lainoistaan.

14 § Takausmaksu . Valtionvastuusta on tarkoitus periä lainansaajalta takausmaksu. Takausmaksua ehdotetaan perittäväksi lainan tai sen ensimmäisen erän noston yhteydessä sekä tämän lisäksi vuosittain jälkikäteeen viideltä vuodelta lainanmyöntäjän välityksellä. Lainanmyöntäjä laskisi takausmaksun suuruuden ja perisi ensimmäisen maksun lainapääomasta samalla tavoin kuin leimaveron ja omat kulunsa. Myös vuosimaksut perittäisiin lainanmyöntäjän välityksellä.

Valtionvastuun perusteella maksettaviksi tulevat korvaukset on tarkoitus kattaa takausmaksuilla. Takausmaksun oikeaa suuruutta on vaikea arvioida. Sen pitäisi olla riittävän suuri kattamaan valtion maksettaviksi tulevat korvaukset, mutta toisaalta se ei saisi olla niin suuri, että se nostaisi lainansaajan maksettavaksi tulevia kustannuksia niin paljon, että valtionvastuun käyttäminen lainanvakuutena muuttuisi kannattamattomaksi.

Takausmaksun ensimmäisen erän suuruudeksi ehdotetaan 0,5 prosenttia myönnettyyn lainaan liittyvästä valtionvastuun määrästä. Vuosimaksu olisi 0,5 prosenttia kulloinkin jäljellä olevan takauksen määrästä.

Takausmaksun suuruutta voitaisiin tarvittaessa muuttaa asetuksella, jos se osoittautuisi joko tarpeettoman suureksi tai riittämättömäksi. Asetuksella voitaisiin säätää myös ensimmäiselle, lainan tai sen ensimmäisen erän noston yhteydessä perittävälle takausmaksulle vähimmäismäärä sekä myöskin markkamääräinen raja, jota pienempiä takausmaksuja ei perittäisi.

Takausmaksua ei perittäisi, jos valtio maksaisi omistusasuntolainalle korkotukea. Muutoin lainansaaja menettäisi korkotuen muodossa saamansa edun takausmaksuna takaisin valtiolle.

Takausmaksut tuloutettaisiin valtion asuntorahastoon.

15 §. Valvonta ja tietojenantovelvollisuus. Lainanmyöntäjän tulisi ilmoittaa luotosta, sen ehdoista ja niihin mahdollisesti myöhemmin tehtävistä muutoksista sekä lainasaajan maksuviivästyksistä valtiokonttorille tämän antamien ohjeiden mukaisesti. Maksuviivästysten aiheuttamista perintätoimista pitäisi myös ilmoittaa, jotta voitaisiin valvoa, että asianmukaisiin, valtion etua vaarantamattomiin perintätoimiin ryhdytään.

Jotta valtiokonttori ja valtion asuntorahasto saisivat valtionvastuiden seurannan ja valvonnan kannalta riittävät ja tarpeelliset tiedot, ehdotetaan, että sekä lainanmyöntäjä että lainansaaja olisivat velvollisia antamaan tietosuojasäännösten estämättä tarpeellisiksi katsotut tiedot lainansaajista, lainoitettavista asunnoista, lainoista sekä niiden ensisijaisista vakuuksista. Koska saman asunnon hankintaan voidaan ottaa useampia lainoja eri lainanmyöntäjiltä, olisi tärkeää, että valtiokonttori ja valtion asuntorahasto saisivat myös lainoitettavasta asunnosta riittävät yksilöintitiedot, jotta muun muassa valtionvastuun enimmäismäärää voitaisiin valvoa.

Luottolaitosten sekä vakuutus- ja eläkelaitosten valvonnasta on säädetty erikseen. Rahoitustarkastus valvoo rahoitustarkastuslain (503/93) mukaisesti luottolaitosten toimintaa ja vakuutusyhtiöiden valvonta kuuluu vakuutusyhtiölaissa (1062/79) säädetyllä tavalla sosiaali- ja terveysministeriölle. Tämän lisäksi ehdotetaan, että valtion asuntorahasto voisi valvoa lainanmyöntäjien toimintaa siltä osin kuin se on tarpeen valtionvastuita käytettäessä. Valtion asuntorahasto sopisi käytännön menettelytavoista muiden valvontaviranomaisten kanssa erikseen.

16 §. Muutoksenhaku. Valtion asuntorahaston päätöksistä, jotka koskevat 11 §:n mukaista korvauksen suorittamista tai alentamista sekä 13 §:n mukaisesta takautumisvaatimuksesta luopumista sosiaalisista syistä saataisiin valittaa lääninoikeudelle siten kuin muutoksenhausta hallintoasioissa on säädetty. Lääninoikeuden päätös jäisi lopulliseksi. Siihen ei saisi hakea muutosta valittamalla.

17 §. Täydentävät säännökset. Tässä pykälässä säädettäisiin asetuksenantovaltuudesta. Asetuksella annettaisiin lain täytäntöönpanosta tarkemmat säännökset. Lakiehdotuksen 14 §:n mukaan asetuksella ehdotetaan voitavan muuttaa takausmaksun suuruutta.

18 §. Valtiontakausten enimmäismäärä. Valtion talousarviossa vahvistettaisiin valtionvastuiden enimmäismäärä. Jos tällaista vahvistusta ei jonain vuonna talousarvioon otettaisi, kyseisenä vuotena ei voitaisi myöntää tämän lain mukaisia omistusasuntolainoja. Valtion talousarvioon otetulla takausvastuiden enimmäismäärällä voitaisiin siten säännellä takausvastuiden määrän lisäksi myös tämän lain mukaisten lainojen myöntämistä.

Ympäristöministeriö vahvistaisi kyseisen enimmäismäärän jakautumisen lainanmyöntäjien kesken. Ehdotuksen jaosta tekisi valtion asuntorahasto.

19 §. Voimaantulo. Lain ehdotetaan tulevan voimaan siten, että sen mukaisia lainoja voitaisiin myöntää jo kuluvan kevään aikana.

Jottei esityksen antamisella olisi asuntolainoitusta ja sen myötä asuntokauppaa tai asuntorakentamista lamaannuttavaa vaikutusta, ehdotetaan, että valtiontakauksen saisi halutessaan myös niihin lain edellytykset täyttäviin lainoihin, jotka on myönnetty 1 päivänä tammikuuta 1996 tai sen jälkeen, jos asunto on hankittu tai rakentaminen on aloitettu kyseisenä ajankohtana tai sen jälkeen. Tämän lain 2 §:n 2 momentin mukaisissa tilanteissa, joissa vanhaa lainaa, josta valtio ei ole ollut vastuussa, käytetään asunnon hankkimiseen, voidaan lakia soveltaa jo tätä ennenkin myönnettyihin lainoihin. Edellytyksenä olisi lisäksi, että lainansaaja maksaisi 14 §:n mukaisen takausmaksun, ellei kyseessä olisi 14 §:n 2 momentissa tarkoitettu korkotukilaina.

Ennen lain voimaantuloa ehdotetaan voitavan ryhtyä sen täytäntöönpanon edellyttämiin toimenpiteisiin. Tällaisia toimenpiteitä voisivat olla esimerkiksi tarvittavien velkakirjalomakkeiden ja ohjeiden laatiminen sekä tietoliikennejärjestelmien suunnittelu ja toteuttaminen.

1.2.Laki asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta

1 §. Soveltamisala. Ehdotettava säännös vastaa lainanmyöntäjän ja yleisen soveltamisalansa osalta omistus-, vuokra- ja asumisoikeusasuntojen korkotukijärjestelmien vastaavia säännöksiä. Korkotukilainan tulisi kohdistua asunto-osakeyhtiölain (809/91) mukaan sen soveltamispiiriin kuuluvaan taloon.

Tämän lain nojalla maksettavat korkotuet on tarkoitus kattaa ensisijaisesti valtion asuntorahaston varoista ja toissijaisesti valtion muista varoista, jos valtion asuntorahaston varat eivät tähän riitä.

Päällekkäisen valtion tuen estämiseksi korkotukea ei maksettaisi, jos samaan tarkoitukseen samanaikaisesti maksetaan korkotukea muun lain nojalla tai jos lainansaajalle on samaan tarkoitukseen myönnetty valtion asuntorahaston tai valtion muista varoista lainaa, jota ei ole maksettu takaisin. Ehdotettu säännös ei kuten eivät em. muutkaan korkotukijärjestelmien vastaavat säännökset estäisi korkotuen myöntämistä, jos samaan tarkoitukseen on myönnetty tai tullaan myöntämään myös avustusta.

2 §. Korkotukilainan hyväksymisvaltuus. Toiminnan laajuuden säätelemiseksi ehdotetaan, että valtion talousarviossa vahvistettaisiin markkamäärä, jonka rajoissa myös näitä korkotukilainoja voitaisiin hyväksyä.

3 §. Korkotukilainan käyttötarkoitus . Korkotukea ehdotetaan myönnettäväksi asuntoosakeyhtiötalon rakentamista tai asunto-osakeyhtiölain 1 ja 2 §:ssä tarkoitetun rakennuksen perusparantamista varten. Asunto-osakeyhtiötalon omistukseen tuleva rakennus voidaan hankkia monella tapaa. Osakkeenomistajat voivat itse perustaa yhtiönsä ja rakentaa tai rakennuttaa yhtiön omistukseen tulevan rakennuksen tai hankkia sen valmiina. Aravalainoitukselle rinnakkaisessa korkotukilainsäädännössä uudisrakentamista koskevin ehdoin voidaan myöntää lainaa, jos ei ole kulunut yhtä vuotta pitempää aikaa siitä, kun rakennustarkastusviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöön otettavaksi. Erityisestä syystä tämä aika on voinut olla jopa kaksi vuotta. Rakentamista varten myönnettävän korkotukilainan määrittelyssä on siten perusteltua omaksua sama näkemys.

Lähiöparannuksen toteuttaminen taloudellisesti tulee vaatimaan laajojen aluekokonaisuuksien käsittävien työmaitten avaamista ja myös hankkeiden toteuttamisen ketjuttamista, joten myös asunto-osakeyhtiötalojen mahdollisuuksia olla mukana tällaisissa hankkeissa tulee nykyisestään helpottaa. Myös asuntoosakeyhtiöitten omana toteutuksena hoidettavat perusparannushankkeet muodostuvat usein liian kalliiksi. Vaikka on ollut ja on edelleen mahdollista saada avustusta peruskorjaushankkeisiin, asunto-osakeyhtiöitten rahoitusvaihtoehdot eivät ole vielä tarpeeksi hyvät kohtuullisiin vastikkeisiin pääsemiseksi ja hankkeitten toteuttamiseksi. Molemmissa tapauksissa tilannetta voidaan helpottaa mahdollistamalla asunto-osakeyhtiöille oikeus saada korkotuettua lainaa.

Asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan sen 1 ja 2 §:n mukaisiin yhtiöihin. Näiden yhtiöiden omistamien rakennusten perusparannuksen rahoittamista tarkasteltaessa ei ole perusteltua erotella asunto-osakeyhtiöitä niistä em. lain 2 §:ssä tarkoitetuista kiinteistöosakeyhtiöstä, joihin myös asunto-osakeyhtiölakia sovelletaan. Tämän lain mukaista korkotukilainaa ehdotetaan siis voitavan myöntää asunto-osakeyhtiölain soveltamisen piiriin kuuluvissa yhtiöissä edellyttäen myös näissä tapauksissa, että hanke muutoin täyttää korkotuen saamiselle asetetut ehdot.

Pykälän 3 momentin säännöksen mukaan perusparannus myös määriteltäisiin muutoin samoin kuin aravalainan myöntämisen yhteydessä, mutta hankkeen luonne ei muuttuisi, vaikka se sisältäisikin myös jonkin verran vuosikorjausluontoisia toimenpiteitä.

4 §. Korkotukilainaksi hyväksymisen yleiset edellytykset. Pykälä vastaisi sanonnaltaan aravalainoitukseen ja sen korvaaviin muihin korkotukijärjestelmiin liittyvää, lähinnä asuntojen teknisiin ratkaisuihin ja kustannusten kohtuullisuuteen sekä kilpailumenettelyyn liittyviä edellytyksiä, mutta asetuksella on tarkoitus tarkemmin säätää näistä edellytyksistä. Korkotuen piiriin on tarkoitus hyväksyä laatu-, kustannus- ja hintatasoltaan korkealuokkaisia hankkeita. Hankkeitten tulisi hinta- ja laatusuhteeltaan olla myös hyviä ja paikkakunnan kysyntä huomioon ottaen kannattavia ja kilpailukykyisiä koko laina-ajan.

Muihin lainoituksiin tai eräisiin korkotukiin liittyvää asukasvalintaa ei ole tarkoitus asettaa lainan korkotukilainaksi hyväksymisen seuraamukseksi.

Pykälän 2 ja 3 momentti vastaavat muiden korkotukijärjestelmien vastaavia säännöksiä. Niin uudisrakentamisen kuin perusparannuksenkin tulee perustua kilpailumenettelyyn, jollei siitä poikkeamista ole pidettävä perusteltuna.

5 §. Korkotukilainan suuruus. Korkotukilainan suuruudeksi ehdotetaan enintään 40 prosenttia kohteen kustannuksista. Uudisrakennuskohteessa hanke yleensä sisältää myös tontin hankinnan, josta luonnollisesti myös aiheutuu kustannuksia. Niinpä korkotuella voitaisiin lainoittaa myös tontin hankintaa ja sen kunnallisteknisestä kuntoonpanosta johtuvia kustannuksia. Tontti voidaan saada hallintaan ostamalla tai maanvuokraoikeuksin. Asetuksella on tarkoitus tarkemmin säätää maanvuokrasopimuksen kestolle asetettavista vaatimuksista.

6 §. Korkotukilainan ehdot. Korkotukilainan koron kohtuullisuutta koskeva pykälän 1 momentin yleissäännös vastaisi muissa korkotukijärjestelmissä voimassa olevia säännöksiä.

Pykälän 2 momenttiin ehdotetaan säännöstä, joka tukee pykälän 1 momentin säännöstä ja rajoittaa lainanmyöntäjän oikeutta periä lainaan liittyviä muita kustannuksia.

7 §. Korkotuki. Korkotukea ehdotetaan maksettavaksi enintään 15 vuodelta. Aika laskettaisiin lainan ensimmäisen erän nostamisesta.

Korkotuen suuruuden määräämistä ja korkotuen maksatuksen toimivaltaista viranomaista koskeva säännös vastaisi muissa korkotukijärjestelmissä voimassa olevia säännöksiä. Valtioneuvosto antaisi tarkemmat määräykset korkotuen määrästä, maksuajasta ja yleisistä ehdoista. Korkotuen maksaisi lainanmyöntäjälle tai tämän valtuuttamalle valtiokonttori. Tämän lain mukaisille lainoille ei kuitenkaan ole tarkoitus määrätä vähimmäislaina-aikaa.

8 §. Korkotukilainan hyväksyvä viranomainen. Korkotukeen oikeuttavat lainat hyväksyisi valtion asuntorahasto. Ennen korkotukilainaksi hyväksymistä rahasto luonnollisesti tarkistaisi, että korkotukilainaksi hyväksymisen edellytykset ovat olemassa. Asetuksella on tarkoitus tarkemmin säätää korkotukilainan hyväksymismenettelystä ja rahaston tehtävistä siinä.

9 §. Korkotuen lakkaaminen ja jatkuminen. Pääsääntö olisi myös näissä korkotukilainoissa, että korkotuen maksaminen lakkaisi, jos korkotukilaina maksetaan takaisin. Jotta kukin lainansaaja voisi itse ottaa vastuun järjestämänsä rahoituksen edullisena pysymisestä ja siinä tarkoituksessa hyödyntää olemassa olevia rahamarkkinoita, ei korkotuen lakkaamista lainan takaisinmaksamisen vuoksi voida pitää ainoana vaihtoehtona. Niinpä maksettaessa korkotukilaina pois ottamalla samalta tai toiselta lainanmyöntäjältä uusi laina, jatkuisi korkotuen maksaminen ottaen kuitenkin huomioon uuden lainan ehdot, jos valtion asuntorahasto hyväksyy myös uuden lainan korkotukilainaksi. Jotta korkotuen maksaminen voisi jatkua lainanmyöntäjän muulla tavoin muutettua laina-aikana korkotuen ehtoja, tulisi uusienkin ehtojen täyttää tämän lain ja sen nojalla annettujen säännösten ja määräysten mukaiset ehdot. Valtion asuntorahaston hyväksyntää ei kuitenkaan tällaiseen lainaehtojen muuttamiseen vaadittaisi.

Korkotukilainaa saanut asunto-osakeyhtiön omistama rakennus voidaan luovuttaa toiselle. Uusi omistajayhteisö voi olla toinen asunto-osakeyhtiö, mutta muukin kuin asunto-osakeyhtiö. Tällöin korkotuen maksaminen on syytä lakkauttaa, jos omistajayhteisö on joku muu kuin asunto-osakeyhtiölain soveltamisen piirissä oleva yhtiö. Korkotuen maksamisen jatkumisen edellytyksenä olisi lisäksi, että uusi omistaja on ottanut korkotukilainan vastattavakseen.

10 §. Korkotuen lakkauttaminen. Tämän lain mukaan myönnettävien korkotukilainojen osalta ehdotetaan vastaavaa oikeutta kuin on muissakin korkotukijärjestelmissä lakkauttaa korkotuen maksaminen lainansaajan moitittavan menettelyn vuoksi. Korkotuen lakkauttamisesta päättäväksi viranomaiseksi ehdotetaan kuitenkin valtiokonttorin sijasta valtion asuntorahastoa. Takaisin maksettavalle määrälle perittäisiin myös viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 3 momentin korkokannan mukaan. Viivästyskorkoa perittäisiin kunkin korkotuen eräpäivän mukaan ja myös takaisinmaksuajankohdasta lukien, jollei palautusta ja sen korkoa maksettaisi eräpäivänä.

11 §. Valvonta. Valtion asuntorahaston, valtiokonttorin ja lainanmyöntäjän tehtävänä olisi valvoa lainavarojen käyttöä ja korkotuen lainmukaisuutta. Tältä osin valvontavelvoite vastaa muissa korkotukijärjestelmissä näille tahoille asetettua velvoitetta.

12 §. Muutoksenhaku. Valtion asuntorahaston lakiehdotuksen 10 §:n nojalla tekemään päätökseen korkotuen lakkauttamisesta saataisiin hakea muutosta valittamalla lääninoikeudelle. Sitävastoin valtion asuntorahaston muuhun kuin 10 §:ssä tarkoitettuun asiaan antamaan tai lääninoikeuden päätökseen ei saisi hakea muutosta valittamalla. Muutoksenhakuun ehdotetut rajoitukset vastaisivat sitä, mitä muiden korkotukijärjestelmien osalta on voimassa.

13 §. Tarkemmat säännökset. Lain täytäntöönpanoa koskevia tarkempia säännöksiä on tarkoitus antaa muun muassa korkotukilainojen hyväksymismenettelystä, maanvuokrasopimuksen kestosta ja hankkeen hyväksymisedellytyksistä. Nämä säännökset ehdotetaan annettavaksi asetuksella.

14 §. Voimaantulo. Laki on tarkoitettu tulemaan voimaan siten, että näitä lainoja voitaisiin myöntää jo vuoden 1996 aikana.

Jottei esityksen antamisella olisi asuntorakentamista tai asuntokauppaa lamaannuttavaa vaikutusta, ehdotetaan, että tämän lain mukaan korkotukilainaksi voitaisiin hyväksyä laina, joka on myönnetty 1 päivänä tammikuuta 1996 tai sen jälkeen. Ennen lain voimaantuloa myönnettyihin lainoihin lakia kuitenkin sovellettaisiin vain, jos rakentaminen tai perusparantaminen on aloitettu 1 päivänä tammikuuta 1996 tai sen jälkeen.

Ennen lain voimaantuloa ehdotetaan voitavan ryhtyä sen täytäntöönpanon edellyttämiin toimenpiteisiin. Tällaisia toimia ovat esimerkiksi lainan korkotukilainaksi hakemisen ja hyväksymisen edellyttämät erilaiset lomakkeet ja niihin liittyvät ohjeet.

1.3.Asuntosäästöpalkkiolaki

5 §. Omasäästöosuus. Pykälän 1 momentissa säädettäisiin, että asuntosäästösopimuksessa tallettaja sitoutuu tallettamaan asuntosäästöpalkkiotililleen talletuksia määrän, joka vastaa 15 prosenttia hankittavan asunnon kauppa- tai hankintahinnasta. Asuntosäästöpalkkiojärjestelmän alkuperäinen omarahoitusosuus oli vuoteen 1988 saakka 20 prosenttia. Vuosina 1988―1992 omarahoitusosuus oli 15 prosenttia. Asuntosäästöpalkkiojärjestelmän uudistuksen yhteydessä omarahoitusosuus nostettiin vuoden 1993 alusta taas 20 prosenttiin. Nykyisen 20 prosentin omarahoitusosuuden säästäminen 2―3 vuodessa tässä taloudellisessa tilanteessa on osoittautunut monelle nuorelle asuntosäästäjälle liian raskaaksi tehtäväksi. Ei ole olemassa myöskään perusteita sille, että omarahoitusosuus asuntosäästöpalkkiojärjestelmässä olisi suurempi kuin muissa asunnonhankinnan tukimuodoissa.

Lain voimaantulo- ja siirtymäsäännöksen mukaan lakia sovellettaisiin ennen lain voimaantuloa tehtyihin asuntosäästösopimuksiin vain jos asuntosäästötallettaja ja rahalaitos niin sopivat. Mahdollisuus sopia alemmasta omarahoitusosuudesta on perusteltua siksi, että tällöin lainmuutos vaikuttaisi välittömästi asuntokauppaa edistävästi.

1.4.Laki omistusasuntolainojen korkotuesta

3 §. Nykyisen pykälän 1 momentin 3 kohdassa edellytetään, että uuden asunto-osakeyhtiötalon asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden hankintaan voidaan myöntää korkotukilainaa vain valtion asuntorahaston aravalainoituskelpoiseksi aravalain (1189/93) 8 §:n mukaisesti hyväksymästä asunto-osakeyhtiötalosta eli niin sanotusta HK-talosta. Kun omistusaravalainoituksesta on tarkoitus luopua kokonaan vuoden 1997 alusta, viittaus aravalakiin esitetään poistettavaksi.

Asuntorahasto hyväksyisi ehdotetun muutoksen jälkeen asunto-osakeyhtiötalot edelleen lainoituskelpoiseksi. Lain 3 §:n 1 momentin 3 kohdan mukainen menettely olisi käytännössä sama kuin uuden asunto-osakeyhtiötalojen korkotuesta annetun lain mukainen menettely. Tällöin voitaisiin myöntää omistusasuntojen korkotukilainoja yksityishenkilöille kaikkiin asuntorahaston hyväksymiin asunto-osakeyhtiötaloihin.

Siirtymäsäännöksen mukaan aikaisemmin hyväksytyt kohteet säilyttäisivät lainoituskelpoisuutensa.

1.5.Laki valtion asuntorahastosta

1 §. Nykyisin voimassaolevassa 2 momentissa on säädetty, että valtion talousarvion ulkopuolisten varojen käyttämisestä lainojen myöntämiseen ja muuhun asunto-olojen kehittämiseen säädetään erikseen. Nyt ehdotetaan, että myös valtion talousarvion määräyksellä voitaisiin osoittaa asuntorahastolla olevia varoja erilaisiin asunto-olojen kehittämistoimenpiteisiin. Muutostarve liittyy siihen, että vuoden 1996 I lisätalousarviossa esitetään kaikki asuntotoimen korkotuet siirrettäväksi rahastosta maksettavaksi. Lisäksi rahaston varoista on tarkoitus kattaa asuntolainoihin liittyvät valtionvastuut.

Pykälän 3 momentti, jossa säädetään asuntorahastoviraston tehtävistä avustusten ja muiden tukien myöntämisessä jää ennalleen.

2 §. Nykyisen säännöksen mukaan asuntorahasto voi hankkia varoja lainanotolla ja arvopaperistamisella ainoastaan rahaston varoista myönnettyjen lainojen rahoittamiseksi. Tarkoituksena on, että rahaston varoista ryhdytään maksamaan myös asuntolainojen korkotuet sekä kattamaan asuntolainoihin liittyvistä valtionvastuista aiheutuvat korvaukset. Rahastolle ei ole valtiontaloudellisista syistä enää viime vuosina osoitettu määrärahaa valtion talousarviossa. Näin ollen rahastolle on tarpeen antaa mahdollisuus varainhankintaan myös maksuvalmiutensa turvaamiseksi. Vaikka varainhankinta on tarkoitus hoitaa lähinnä arvopaperistamisella, on myös rahaston lainanottoa koskeva säännös tarkistettava vastaavan sisältöiseksi, koska rahoitusmarkkinasyistä rahaston varainhankintavaltuus on tarpeen talousarviossa antaa yhteisesti molempia varainhankintamuotoja koskevana. Lisäksi rahaston on voitava uusia jo ottamiaan lainoja, mikä ei kuitenkaan lisää rahaston velan määrää.

Pykälään ehdotetaan lisättäväksi uusi 5 momentti, jonka mukaan rahaston valtion keskuskirjanpidossa olevan yhdystilin varoille maksettaisiin korkoa. Korkoa ei kuitenkaan maksettaisi talousarviosta rahastoon siirretylle määrärahalle. Koska rahaston varat sijoitettaisiin edelleen osana valtion kassaa ehdotetaan, että korko määräytyisi valtion sijoituksista keskimäärin saatavan tuoton perusteella. Koron suuruudesta määrättäisiin tarkemmin valtion talousarviossa ja korko tilitettäisiin rahastolle vuosittain jälkikäteen.

7 §. Tarkoituksena on, että valtio ryhtyisi antamaan asuntolainoihin liittyviä valtiontakauksia, joista aiheutuvat korvaukset maksettaisiin asuntorahaston varoista. Valtiontakaus voidaan hallitusmuodon 64 §:n 2 momentin mukaan antaa vain lain tai eduskunnan suostumuksen nojalla.

Pykälän nykyisen 1 momentin mukaan asuntorahaston varoista myönnettävien tai tuettavien lainojen enimmäismäärästä samoin kuin rahaston varainhankintavaltuuksien enimmäismäärästä päätetään valtion talousarvion käsittelyn yhteydessä. Näin ollen ehdotetaan, että eduskunta päättäisi myös rahaston varoista katettavien asuntolainoihin liittyvien valtionvastuiden enimmäismäärästä vastaavasti talousarviota käsiteltäessä. Lisäksi pykälään ehdotetaan lisättäväksi maininta niin ikään talousarvion yhteydessä käsiteltävästä rahaston yhdystilin varoille maksettavasta korosta. Näin asuntorahaston taloutta koskeva päätöksenteko tapahtuisi kootusti samassa yhteydessä ja rahaston kytkentä valtion talousarvioon säilyisi mahdollisimman selkeänä.

Asuntosäästöpalkkiojärjestelmän mukaiseen korkotukilainoitukseen ei kuitenkaan liity lainojen hyväksymisvaltuuden enimmäismäärän vahvistamista, koska jokaisella lain mukaiset edellytykset täyttävällä lainansaajalla on oikeus korkotuen saamiseen. Näin ollen muista korkotukilainoista poiketen asp-lainoille ei ehdoteta talousarviossa vahvistettavaksi hyväksymisvaltuuden enimmäismäärää, vaikka näidenkin lainojen korkotuet on tarkoitus siirtää asuntorahaston varoista maksettaviksi.

Pykälän nykyisen 2 momentin mukaan talousarviossa rahastoon siirrettävä määräraha on mitoitettava siten, että sen yhdessä rahaston lainanoton ja arvopaperistamisen kautta hankittavien varojen sekä rahastolle muutoin kertyvien rahavarojen kanssa arvioidaan riittävän rahaston varoista myönnettyjen lainojen ja korkotukien sekä rahaston varainhankinnasta aiheutuvien menojen maksamiseen. Asuntorahaston varoille maksettava korko ei siis sinänsä lisäisi rahaston käytettävissä olevia varoja, vaikkakin se parantaisi rahaston mahdollisuuksia hyvään taloudenhoitoon. Momentin sanontaa ehdotetaan tarkistettavaksi siten, että rahaston maksuvalmiutta mitoitettaessa otetaan huomioon kaikki rahastoiduista varoista maksettaviksi säädetyt tai määrätyt velvoitteet.