22.11.1978

Säätiö A on osakeyhtiö B:tä vastaan Helsingin AO:ssa ajamassaan kanteessa kertonut, että B hallitsi vuokrasopimuksen ja testamentin nojalla A:n saman testamentin perusteella omistukseensa saamaa kiinteistöä. Vuokrasta oli testamentissa ollut määräys, että sitä perittiin se määrä, mikä säätiön perustajan kuolinhetkellä eli 18.7.1965 oli voimassa, ja ettei vuokraa saanut korottaa suuremmalla määrällä kuin mitä virallinen elinkustannusindeksi edellytti. A oli 10.1.1974 ilmoittanut B:lle korottavansa 4.965 mk kuukausivuokran 7.695 mk:ksi 1.1.1974 lukien. Edelleen A oli 30.12.1976 ilmoittanut B:lle, että sen tuli testamentin ehtojen mukaisesti suorittaa korotettuna vuokrana 11.285 mk kuukaudessa 1.4.1977 lukien. B oli jättänyt maksamatta ensiksi mainitun vuokrankorotuksen 1.1.1974 ja 31.12.1975 väliseltä ajalta eli yhteensä 65.520 mk suorittaen vaaditun 7.695 mk:n kuukausivuokran vasta 1.1.1976 lukien ja niin ikään jättänyt maksamatta viimeksi mainitun 3.590 mk määräisen vuokrankorotuksen huhti- ja toukokuulta 1977 eli yhteensä 7.180 mk. Tämän vuoksi A on vaatinut, paitsi muuta, että B velvoitettaisiin suorittamaan sille maksamatta olevat vuokrankorotukset.

AO on tuomiossaan 17.11.1977 lausunut, että vuokrasopimuksen mukaan sopimus jatkui vuoden kerrallaan 31.12.1972 jälkeen, mikäli sitä ei irtisanottu 12 kuukautta ennen vuokra-ajan umpeenkulumista.
HVL:n muuttamisesta 13.11.1970 annetun lain voimaanpanosäännöksen mukaan sopimuksen irtisanomispäivä oli vuokrakauden viimeinen päivä eli 31.12. Tammikuun 10 päivänä 1974 tehdyn korotusilmoituksen nojalla vuokra oli noussut vuoden 1976 alusta lukien, joten vaatimukset vuosilta 1974 ja 1975 olivat perusteettomat. Joulukuun 30 päivänä 1976 tapahtuneen korotusilmoituksen nojalla vuokran määrä voi muuttua aikaisintaan 1.1.1978 lukien, joten myöskin vuoden 1977 osalta vaatimukset olivat perusteettomat. AO on sen vuoksi hylännyt kanteen.

A haki muutosta.

HO: B:n hallintaoikeus ko. liiketiloihin perustuu sekä vuokrasopimukseen että testamenttiin. Testamentista johtuu, ettei sopimuksen irtisanominen A:n taholta ole mahdollista ilman B:n suostumusta ellei B ole rikkonut sopimusta ja siten menettänyt vuokraoikeuttaan. Testamentilla on toisaalta A:lle annettu oikeus korottaa liiketilojen vuokraa elinkustannusindeksin nousua vastaavasti, mikä vuokrasopimuksen nojalla ei olisi mahdollista muulla tavoin kuin B:n suostumuksella tai asettamalla vuokrasuhteen jatkuminen sopimuksen irtisanomisen jälkeen riippuvaiseksi B:n suostumisesta vuokran korotukseen.
Pääteltävissä oli, että testamentin määräykset, niihin sisältyvine vuokrankorotusta koskevine lausumineen olivat kumpaakin osapuolta sitovasti jossakin vaiheessa 31.12.1972 jälkeen tulleet vuokrasopimuksen osaksi. Indeksikorotusten voimaansaattaminen ei siten ollut riippuvainen vuokrasopimuksessa mainituista irtisanomisajoista. Indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetut lain säännökset sekä vuokrasäännöstelymääräykset ovat kuitenkin koskeneet myös näitä korotuksia. A:n 10.1.1974 tekemän indeksikorotusvaatimuksen osalta HO totesi, että vaatimus oli ollut huoneenvuokrien valvonnasta ja säännöstelystä tuolloin voimassa olleiden säännösten vastainen. Jutussa ei ollut näytetty, että A olisi B:n kieltäydyttyä 5.3.1974 päivätyllä kirjeellä suorittamasta vaadittua korotusta, ilmoittanut B:lle sännöstelymääräysten lakattua olemasta voimassa, että tuo korotus tulisi voimaan jostakin myöhemmästä ajankohdasta lukien, joskin oli selvitetty, että B oli suorittanut vaaditun suuruista vuokraa 1.1.1976 lukien. Mitä tuli A:n 30.12.1976 tekemään korotusvaatimukseen, jossa korotettua vuokraa oli vaadittu 1.4.1977 lukien, HO totesi, että korotus olisi tuolloin ajankohdan suhteen ollut toteuttamiskelpoinen. Vuokran määrä oli vuokrasopimuksen mukaan ollut 1.200 mk kuukaudessa.
Testamentin mukaan oli vuokrana perittävä se vuokra, joka säätiön perustajan kuolinhetkellä oli voimassa ja mahdolliset indeksikorotukset olisi laskettava tälle vuokralle. A ei ollut ilmoittanut minkä suuruinen kysymyksessä oleva perusvuokra oli ollut, eikä tuo seikka ilmennyt muutoinkaan asiakirjoista.
Kun B oli vastineessaan AO:ssa ilmoittanut, että sen 1.1.1971 maksama vuokra oli ollut 4.965 mk, mitä ilmoitusta ei ollut kiistetty, oli pääteltävissä ainoastaan, että vuokra oli 18.7.1965 ollut 1.200 mk:n ja 4.965 mk:n välillä. Näyttämättä oli siten jäänyt, että B olisi 1.4.1977 lukien ollut velvollinen maksamaan vuokraa enemmän kuin mitä se oli tuolloin maksanut eli 7.695 mk kuukaudessa. HO katsoi näin ollen, ettei ollut syytä muuttaa AO:n tuomion lopputulosta.

Läsnä: Poukka - Seppälä - Iirola - Pohjola - Kaarni

ES.