1072/1994

Med bostadsrättsförening avses en sammanslutning vars syfte är att utan att ge vinst erbjuda sina medlemmar möjlighet till boende genom att överlåta bostadsrätter enligt lagen om bostadsrättsbostäder (650/90) i ett eller flera hus som ägs av föreningen.

En bostadsrättsförening kan även idka verksamhet eller vara delägare eller medlem i annan sammanslutning vars syfte är att producera tjänster i anslutning till verksamhet som avses i 1 mom.

Medlemmarna i en bostadsrättsförening svarar inte personligen för föreningens förpliktelser.

En medlem får inte i stadgarna utöver skyldighet att betala bostadsrättsavgift och bruksvederlag åläggas annan betalningsskyldighet än skyldighet att erlägga medlemsav-gift.

När en bostadsrättsförening bildas skall en stiftelseurkund uppsättas, och till den skall fogas stadgar för föreningen. Stiftelseurkunden skall dateras och undertecknas av stiftaren eller stiftarna. Fysiska personer som bildar en förening skall vara myndiga.

I bostadsrättsföreningens stadgar skall nämnas

Bostadsrättsföreningens namn skall innehålla ordet ''bostadsrättsförening''. Ingen annan förening eller sammanslutning får i sitt namn eller sin firma använda detta ord.

Om bildande av en bostadsrättsförening skall så som särskilt stadgas inom sex månader från det stiftelseurkunden undertecknats göras anmälan till patent- och registerstyrelsen för anteckning i handelsregistret.

Förrän en bostadsrättsförening har registrerats kan den inte förvärva rättigheter eller ingå förbindelser och inte heller uppträda som part inför domstolar eller andra myndigheter.

Medlemmar i en bostadsrättsförening kan vara fysiska personer, sammanslutningar eller stiftelser, dock inte andra bostadsrättsföreningar. Varje fysisk person har rätt att bli medlem i en sådan förening.

Bostadsrättshavarna är medlemmar i föreningen.

Medlemskap får inte överlåtas till någon annan.

En medlem som inte är bostadsrättshavare har rätt att utträda ur en bostadsrättsförening genom att skriftligen anmäla detta hos föreningens styrelse. I stadgarna kan bestämmas att utträdet blir gällande först en viss tid efter anmälan. Tiden får inte vara längre än ett år.

Har en medlem underlåtit att fullgöra de förpliktelser som han genom sitt inträde i föreningen har åtagit sig kan föreningen besluta förvägra medlemmen rätten att utöva de rättigheter som tillkommer medlemmarna i föreningen antingen för en viss tid eller tills vidare med undantag för beslutanderätt i ärenden som hör till boendeförvaltningen. Fortgår försummelsen efter att tidsfristen löpt ut, gäller förvägran till dess rättelse har skett.

Beslut om förvägrande av medlemsrättigheter fattas av föreningens styrelse om inte något annat bestäms i stadgarna. I beslutet skall orsaken till förvägran nämnas.

I föreningens stadgar kan bestämmas att föreningen kan anse att en annan medlem än en bostadsrättshavare har utträtt ur föreningen, om han under en tid som anges i stadgarna har underlåtit att betala sin medlemsavgift.

Innan beslut enligt denna paragraf fattas skall medlemmen ges möjlighet att ge förklaring i saken.

Styrelsen skall föra en förteckning över bostadsrättsföreningens medlemmar. I förteckningen skall införas varje medlems fullständiga namn och hemort. I förteckningen skall för fysiska personer även införas födelsedatum samt uppgift om medlemmen är bostadsrättshavare. För en juridisk person som är medlem införs även registernummer och register.

Var och en har rätt att ta del av medlemsförteckningen samt att få kopia av den eller en del av den. För kopian får uppbäras en skälig avgift som styrelsen godkänner.

En bostadsrättsförenings medlemmar utövar sin beslutanderätt vid föreningsmötet. I stadgarna kan dock bestämmas att beslutanderätten i vissa ärenden utövas av fullmäktige eller i andra ärenden än de i 16 § nämnda av styrelsen. Om utövande av beslutanderätt i ärenden som hör till boendeförvaltningen stadgas i 6 kap.

Om bostadsrättsföreningen har fullmäktige enligt 11 §, skall antalet fullmäktige eller hur antalet bestäms samt mandattiden, valsättet, sättet för komplettering av fullmäktige och uppgifterna nämnas i stadgarna. Till fullmäktige skall väljas minst ett så stort antal bostadsrättshavare att det står i proportion till den andel som bostadsrättshavarna utgör av föreningens totala antal medlemmar.

I stadgarna kan bestämmas att fullmäktige skall väljas vid föreningsmötet eller genom poströstning eller vid särskilda omröstningstillfällen. Väljs fullmäktige genom poströstning eller vid särskilda omröstningstillfällen skall i stadgarna tas in sådana bestämmelser om röstningsförfarandet som tillförsäkrar medlemmarna rösträtt och rätt att delta i uppställandet av kandidater för val.

Vad som i denna lag stadgas om föreningsmöte gäller i tillämpliga delar fullmäktigemöte.

Vid föreningsmötet har varje medlem en röst. Gäller ett beslut en sådan betalningsskyldighet till föreningen som grundar sig på bostadsrättsinnehav eller inverkar beslutet på skyldigheten, har endast bostadsrättshavarna rösträtt. I sådana fall medför varje bostadsrättsavtal en röst.

En medlem får utöva sin rösträtt vid mötet personligen eller genom ombud. En medlem får anlita biträde vid mötet.

En medlem får inte själv eller genom ombud rösta vid föreningsmötet i ett ärende som gäller beviljande av ansvarsfrihet för honom, talan mot honom, befriande av honom från skadeståndsskyldighet eller någon annan förpliktelse gentemot föreningen eller hävning av hans bostadsrättsavtal eller förvägrande av hans medlemsrättigheter. En medlem får inte heller rösta i ett ärende som gäller talan mot någon annan eller befriande av denne från en förpliktelse, om han i saken har ett väsentligt intresse som kan strida mot föreningens. Vad som här stadgas om medlem gäller även ombud.

En bostadsrättsförenings möte skall hållas på en lämplig plats på föreningens hemort, om det inte i stadgarna bestäms att mötet skall eller får hållas på någon annan namngiven ort i Finland. Av synnerligen vägande skäl får mötet hållas även på någon annan plats.

Ordinarie bostadsrättsföreningsmöte skall hållas inom sex månader efter utgången av räkenskapsperioden. Vid mötet skall bokslutet och revisionsberättelsen läggas fram. Boendekommitténs berättelse och övervakarens övervakningsberättelse för varje boendeförvaltningsområde samt protokollet som berör dessa skall hållas tillgängliga vid mötet.

Vid mötet skall beslutas om

I stadgarna får bestämmas att flera än ett ordinarie möte kan hållas under räkenskapsperioden. Härvid får beslut i de ärenden som avses i 2 mom. 4 och 6 punkten fattas vid ett möte som hålls senare än vad som stadgas i 1 mom.

Extra föreningsmöte skall hållas när föreningsmötet så beslutar eller när styrelsen anser att det finns skäl eller när en revisor eller minst en tiondedel av föreningens medlemmar eller en i stadgarna bestämd mindre del av medlemmarna yrkar det för behandling av ett angivet ärende. Yrkandet skall framställas skriftligen till föreningens styrelse. Kallelse till mötet skall utfärdas inom 14 dagar från det yrkandet framställdes.

En medlem i bostadsrättsföreningen har rätt att få ett ärende upptaget vid föreningsmötet, om han skriftligen kräver det av styrelsen i så god tid att ärendet kan anges i möteskallelsen.

Föreningsmötet sammankallas av styrelsen. I det fall som avses i 32 § 3 mom. har en styrelsemedlem rätt att sammankalla mötet. Om ett möte som skall hållas enligt denna lag, stadgarna eller ett beslut av föreningsmötet inte har blivit sammankallat i stadgad ordning, skall länsstyrelsen på ansökan av en styrelsemedlem, disponenten, en revisor eller en föreningsmedlem berättiga sökanden att sammankalla mötet på föreningens bekostnad.

Kallelse till bostadsrättsföreningsmöte skall utfärdas tidigast fyra veckor och, om inte en längre tid är bestämd i stadgarna, senast en vecka före mötet. Uppskjuts fattande av beslut i ett ärende som skall behandlas vid mötet till ett fortsatt möte, skall en särskild kallelse utfärdas till det, om mötet hålls mer än fyra veckor senare. Kräver stadgarna att ett beslut för att vara giltigt skall fattas vid två möten, får kallelse till det senare mötet inte utfärdas förrän det första mötet har hållits. I kallelsen skall anges det beslut som har fattats på det första mötet.

Kallelsen skall utfärdas så som anges i stadgarna. Skall mötet behandla ett ärende som gäller en på bostadsrätt grundad betalningsskyldighet gentemot föreningen eller som inverkar på skyldigheten, skall dessutom en skriftlig kallelse sändas till varje bostadsrättshavare under den adress som har meddelats föreningen.

I kallelsen skall nämnas de ärenden som behandlas vid mötet. Om ärendet gäller ett förslag till ändring av stadgarna, skall förslagets huvudsakliga innehåll anges i kallelsen.

Om bokslutet skall behandlas vid bostadsrättsföreningsmötet, skall de i 16 § 1 mom. nämnda bokslutshandlingarna eller kopior av dem tillställas föreningsmedlemmarna med kallelsen eller under minst en vecka före mötet hållas tillgängliga för medlemmarna hos disponenten eller styrelsens ordförande eller på någon annan plats som anges i kallelsen. I sistnämnda fall skall i kallelsen även anges under vilka tider handlingarna är tillgängliga, om inte föreningen har ett kontor med regelbundna öppettider.

En kopia av handlingarna skall sändas per post till en medlem som begär det. För detta får uppbäras en skälig avgift som styrelsen godkänner.

I ett ärende i fråga om vilket stadgandena i denna lag eller bestämmelserna i stadgarna om kallelse till ett möte eller om tillhandahållande av handlingar inte har iakttagits får beslut inte fattas utan samtycke av de medlemmar som berörs av försummelsen. Skall ärendet enligt stadgarna behandlas vid mötet, får det fatta beslut i saken även om ärendet inte har nämnts i kallelsen.

Föreningsmötets ordförande skall se till att ett protokoll sätts upp över mötets beslut. Protokollet skall undertecknas av ordföranden och minst en av mötet utsedd justerare.

Om fullmäktige väljs genom poströstning eller vid särskilda omröstningstillfällen, skall styrelsen se till att ett daterat och av styrelsens ordförande undertecknat protokoll sätts upp över röstningsförfarandet, rösträkningen och valresultatet.

Disponenten eller styrelsens ordförande skall senast en månad efter mötet visa protokollet för en medlem som begär det. En medlem har rätt att få en kopia av protokollet eller en del av det. För kopian får uppbäras en skälig avgift som styrelsen godkänner.

Protokollen skall förvaras på ett betryggande sätt.

Som föreningsmötets beslut gäller, om inte något annat följer av denna lag, den mening som har fått mer än hälften av de avgivna rösterna eller, vid lika röstetal, den mening som ordföranden omfattar. Vid val anses de ha blivit valda som har fått de flesta rösterna. Mötet kan dock före valet besluta att endast den blir vald som får mer än hälften av de avgivna rösterna. Vid lika röstetal avgörs val genom lottning.

Ett i denna lag stadgat krav på majoritet får i stadgarna skärpas och i fråga om val även lindras.

Ett beslut som ändrar en medlems rätt enligt ett bostadsrättsavtal att besitta en bostadsrättsbostad eller som ändrar det ändamål för vilket en bostad får användas kräver utöver kvalificerad majoritet som avses i 1 mom. även samtycke av medlemmen.

Utan samtycke av samtliga bostadsrättshavare får bostadsrättsföreningsmötet inte besluta om sådan ombyggnad eller renovering vars enda syfte är att höja boendestandarden i de lägenheter som bostadsrättshavarna besitter.

Även om vars och ens samtycke inte fås kan vid mötet dock fattas beslut om att vidta åtgärden i föreningens namn, om de bostadsrättshavare som önskar att åtgärden skall vidtas beträffande deras lägenheter förbinder sig att betala kostnaderna. De bostadsrättshavare som är med om åtgärden kan avtala om att skyldigheten att stå för kostnaderna skall fördelas mellan dem.

Beslut om att ändra stadgarna fattas av föreningsmötet. Om inte något annat stadgas i denna lag eller enligt 24 § bestäms i stadgarna, är ett beslut om att ändra stadgarna giltigt, såvida det har biträtts av de medlemmar som företräder minst två tredjedelar av de avgivna rösterna.

För ett beslut om ändring av föreningens stadgar så att i föreningen inte tillämpas stadgandena om boendeförvaltning eller för ändring av grunderna för bestämmande av bruksvederlaget krävs utöver kvalificerad majoritet enligt 1 mom. att minst två tredjedelar av samtliga bostadsrättshavare har samtyckt till det.

Ett beslut om att ändra föreningens stadgar så att bestämmelsen att avstå från boendeförvaltning utgår ur stadgarna är giltigt, om det har biträtts av de medlemmar som företräder minst hälften av de avgivna rösterna.

Ett beslut om ändring av stadgarna skall utan dröjsmål anmälas för registrering, och det får inte tillämpas förrän ändringen har registrerats.

Bostadsrättsföreningsmötet får inte fatta ett beslut som är ägnat att bereda en medlem eller någon annan otillbörlig fördel på föreningens eller en annan medlems bekostnad.

Har ett beslut vid föreningsmötet inte tillkommit i behörig ordning eller strider det annars mot denna lag, lagen om bostadsrättsbostäder eller föreningens stadgar, får en medlem, föreningens styrelse, en styrelsemedlem eller disponenten väcka talan mot föreningen för att få beslutet ogiltigförklarat eller ändrat.

Talan skall väckas inom tre månader från det beslutet fattades. Har en medlem haft en godtagbar orsak till dröjsmål och är det uppenbart oskäligt mot honom att beslutet blir i kraft, får talan väckas inom ett år från beslutet. Om talan inte väcks inom här nämnd tid, skall beslutet anses giltigt, om inte annat följer av 30 § eller av annan lag.

En domstols avgörande genom vilket ett beslut har förklarats ogiltigt eller ändrats gäller även de medlemmar som inte har biträtt talan. Domstolen kan ändra föreningsmötets beslut endast om det kan fastställas vilket innehåll beslutet borde ha haft.

Ett beslut av bostadsrättsföreningsmötet är ogiltigt oberoende av klandertalan, om

En föreningsmedlem, styrelsen, en styrelsemedlem, disponenten eller den som anser att ett beslut som avses i 1 punkten kränker hans rätt, får väcka talan mot föreningen för att få fastställt att mötets beslut är ogiltigt.

En bostadsrättsförening skall ha en styrelse med minst tre medlemmar. Mandattiden för styrelsemedlemmarna skall bestämmas i stadgarna. Mandattiden skall gå ut senast under den fjärde räkenskapsperioden efter valet, antingen när det föreningsmöte vid vilket nyval äger rum avslutas eller vid utgången av räkenskapsperioden.

Styrelsen väljs vid föreningsmötet. I stadgarna får bestämmas att en del av styrelsens medlemmar, dock mindre än hälften, väljs i någon annan ordning.

Vad som i denna lag stadgas om styrelsemedlemmar skall på motsvarande sätt tillämpas på suppleanter.

En styrelsemedlem kan avgå från sitt uppdrag innan mandattiden går ut. Anmälan om avgång i förtid skall göras till styrelsen och, om den avgående medlemmen inte är vald av föreningsmötet, även till den som valt honom. En styrelsemedlem kan skiljas från sitt uppdrag av den som valt honom.

Blir en plats i styrelsen ledig under mandattiden eller förlorar en styrelsemedlem sin behörighet enligt 34 § och finns det inte någon suppleant, skall styrelsens övriga medlemmar se till att en ny medlem väljs för den återstående mandattiden, om inte styrelsen är beslutför med de återstående medlemmarna och suppleanterna. Styrelsen skall dock föreslå val av en ny medlem senast på det följande ordinarie föreningsmötet.

Om alla styrelsemedlemmar avgår, svarar var och en av dem för att föreningsmötet sammankallas för val av en ny styrelse.

I bostadsrättsföreningens stadgar kan bestämmas eller föreningsmötet kan besluta att föreningen skall ha en disponent.

Disponenten utses och skiljs från uppdraget av styrelsen.

Minst hälften av styrelsemedlemmarna samt disponenten skall vara bosatta inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet, om inte handels- och industriministeriet beviljar föreningen undantag.

Den som är omyndig eller försatt i konkurs får inte vara styrelsemedlem eller disponent.

Styrelsen sköter föreningens förvaltning och svarar för att dess verksamhet är ändamålsenligt organiserad. Om föreningen har en disponent skall han sköta föreningens löpande förvaltning enligt styrelsens anvisningar och föreskrifter.

Åtgärder som med beaktande av omfattningen och arten av föreningens verksamhet är osedvanliga eller vittomfattande eller som har en väsentlig inverkan på boendet eller boendekostnaderna får av styrelsen eller disponenten vidtas endast enligt föreningsmötets beslut, utom när mötets beslut inte kan inväntas utan att föreningens verksamhet orsakas avsevärd olägenhet. Om ansökan av inteckning i och pantsättning av föreningens egendom beslutar styrelsen.

Styrelsen skall sörja för att tillsynen över bokföringen och medelsförvaltningen är ordnad på behörigt sätt. Disponenten skall se till att bokföringen är lagenlig och att medelsförvaltningen är ordnad på ett betryggande sätt.

Styrelsen skall ha en ordförande. Ordföranden väljs av styrelsen, om inte något annat bestäms i stadgarna eller besluts vid valet av styrelsen. Vid lika röstetal inom styrelsen avgörs ordförandevalet genom lottning. Disponenten får inte vara styrelseordförande.

Ordföranden skall se till att styrelsen sammanträder när det behövs. Han skall sammankalla styrelsen, om en styrelsemedlem eller disponenten kräver det. Om en ordförande inte har blivit vald eller om ordföranden är förhindrad eller trots yrkande underlåter att sammankalla styrelsen, får en styrelsemedlem eller disponenten göra det. Disponenten har rätt att vara närvarande och yttra sig vid styrelsens sammanträden, om inte styrelsen i ett enskilt fall beslutar något annat.

Vid styrelsens sammanträde skall föras protokoll som undertecknas av sammanträdets ordförande samt av en av styrelsen därtill utsedd medlem eller av disponenten, om han har varit närvarande. Varje styrelsemedlem och disponenten har rätt att få sin avvikande mening antecknad i protokollet. Protokollen skall förses med löpande nummer och förvaras på betryggande sätt.

Disponenten eller styrelsens ordförande skall senast en månad efter mötet visa protokollet för en medlem som begär det. En medlem har rätt att få en kopia av protokollet eller en del av det. För kopian får uppbäras en skälig avgift som styrelsen godkänner.

Styrelsen är beslutför när mera än hälften av dess valda medlemmar är närvarande, om inte stadgarna kräver ett större antal. Beslut får dock inte fattas, om inte samtliga styrelsemedlemmar i mån av möjlighet har getts tillfälle att delta i behandlingen av ärendet. Om en styrelsemedlem är förhindrad, skall hans suppleant ges tillfälle att delta i behandlingen.

Som styrelsens beslut gäller, om inte stadgarna kräver kvalificerad majoritet, den mening som mer än hälften av de närvarande har biträtt eller, vid lika röstetal, den mening som ordföranden omfattar.

En styrelsemedlem eller disponenten får inte delta i behandlingen av ett ärende som gäller

Den som är rättegångsombud för föreningen eller som annars för dess talan är likaså jävig i de fall som nämns i 1 mom. 1 och 2 punkten.

Styrelsen företräder föreningen och tecknar dess firma. Disponenten har rätt att företräda föreningen i de ärenden som enligt 35 § hör till honom.

I föreningens stadgar får bestämmas att en styrelsemedlem eller disponenten har rätt att teckna föreningens firma eller att styrelsen får bemyndiga någon av sina medlemmar, disponenten eller någon annan person att göra det. På en sådan person tillämpas 34 § 2 mom. och 38 §. Rätten att teckna föreningens firma kan begränsas så att två eller flera personer endast gemensamt har rätt att teckna firman. Andra begränsningar får inte antecknas i handelsregistret. Styrelsen får när som helst återkalla ett bemyndigande att teckna firman.

Stämning och annan delgivning anses ha tillställts föreningen när den har delgivits en styrelsemedlem, föreningens disponent eller någon annan som är berättigad att ensam eller tillsammans med någon annan teckna firman. Om föreningen inte har en i handelsregistret antecknad styrelsemedlem, disponent eller annan person med rätt att ensam eller tillsammans med någon annan teckna föreningens firma, skall vid delgivning med föreningen i tillämpliga delar iakttas 11 kap. 7 § rättegångsbalken.

Styrelsemedlemmarna, disponenten och andra i 39 § angivna företrädare för föreningen får inte företa en rättshandling eller vidta någon annan åtgärd som är ägnad att bereda en föreningsmedlem eller någon annan otillbörlig fördel på föreningens eller annan medlems bekostnad.

Styrelsemedlemmarna, disponenten och andra i 39 § angivna företrädare för föreningen får inte iaktta ett av föreningsmötet, styrelsen eller disponenten fattat beslut som är ogiltigt på grund av att det strider mot denna lag eller stadgarna.

I en bostadsrättsförening skall stadgandena om boendeförvaltning i detta kapitel tillämpas, om det inte i föreningens stadgar har bestämts att boendeförvaltning inte tillämpas i föreningen.

Boendeförvaltningens uppgift är att sörja för underhåll och skötsel av de bostadsrättshus, fastigheter och övriga byggnader som bostadsrättsföreningen besitter på boendeförvaltningsområdet. Boendeförvaltningen får dessutom besluta om sådan ombyggnad och renovering genom vilken områdets fastigheter och byggnader sätts i ett skick som motsvarar sedvanliga krav vid tidpunkten i fråga.

Vad som stadgas i 1 mom. hindrar inte att föreningsmötet beslutar om utförande av en enskild uppgift som gäller underhåll och skötsel eller om ombyggnad eller renovering enligt 1 mom.

Beslut om fördelning av bostadsrättsföreningens bostadsrättshus på flera boendeförvaltningsområden skall fattas vid föreningsmötet.

Beslut som boendeförvaltningsområdets boendestämma eller boendekommitté fattar i ärenden som hör till deras behörighet är bindande för föreningen. Föreningen svarar för de avtal och andra rättshandlingar som boendeförvaltningsområdets företrädare har fattat beslut om inom ramen för sin behörighet.

Ett boendeförvaltningsområde skall antecknas i handelsregistret så som stadgas särskilt.

Föreningens beslutanderätt i de ärenden som hör till boendeförvaltningen utövas av de medlemmar som har ett gällande bostadsrättsavtal för en lägenhet i ett bostadsrättshus på ifrågavarande boendeförvaltningsområde. Bostadsrättshavarna utövar sin beslutanderätt i de ärenden som hör till boendeförvaltningen vid boendestämman.

Beslut som fattats vid boendestämman skall dock underställas bostadsrättsföreningsmötet, om minst en tredjedel av de närvarande vid boendestämman eller en tiondedel av samtliga bostadsrättshavare inom boendeförvaltningsområdet yrkar det. Föreningsmötet kan endast godkänna eller förkasta ett underställt beslut.

Ordinarie boendestämma skall hållas inom tre månader efter räkenskapsperiodens utgång. För boendestämman, framläggande av handlingar och stämmans beslut gäller i övrigt på motsvarande sätt vad som stadgas om föreningsmötet, framläggande av handlingar och mötets beslut. Utomstående har dock inte rätt till klandertalan enligt 30 § när det gäller beslut av boendestämman.

Boendestämman väljer en boendekommitté som enligt boendestämmans beslut sköter det praktiska fullgörandet av boendeförvaltningens uppgifter och som företräder boendeförvaltningsområdet. Boendestämman beslutar om antalet medlemmar i boendekommittén och dess mandattid, om inte därom har bestämts i föreningens stadgar. Om boendekommittén gäller i övrigt på motsvarande sätt vad som stadgas om bostadsrättsföreningens styrelse.

Boendekommitténs medlemmar skall antecknas i handelsregistret så som stadgas särskilt.

Boendekommittén skall för varje räkenskapsperiod göra upp en berättelse över omständigheter som är viktiga för bedömning av boendeförvaltningsområdets verksamhet och dess ekonomiska ställning samt över händelser som är av väsentlig betydelse ur boendeförvaltningens synvinkel. Berättelsen skall tillställas boendeförvaltningsområdets övervakare minst en månad före den boendestämma som behandlar berättelsen. På boendekommitténs berättelse tillämpas i tillämpliga delar vad 58 § stadgar om föreningens verksamhetsberättelse. Boendekommittén gör upp en budget för boendeförvaltningsområdet för varje räkenskapsperiod.

Om inte något annat bestäms i bostadsrättsföreningens stadgar, får boendekommittén på föreningens vägnar bevilja tillstånd enligt 11 § lagen om bostadsrättsbostäder och utöva den rätt som avses i lagens 13 § samt ta emot anmälningar som avses i 11 och 15 §§.

I bostadsrättsföreningens stadgar kan bestämmas eller vid boendestämman beslutas att boendeförvaltningsområdet skall ha en disponent. Disponenten utses och skiljs från uppdraget av boendekommittén. Om disponenten gäller i övrigt på motsvarande sätt vad som stadgas om en bostadsrättsförenings disponent.

Boendeförvaltningsområdets disponent skall antecknas i handelsregistret så som stadgas särskilt.

På disponenten tillämpas på motsvarande sätt vad 46 § 4 mom. stadgar om boendekommittén.

För att övervaka och följa boendeförvaltningsområdets ekonomi och förvaltning väljer boendestämman minst en övervakare för området. Boendestämman bestämmer övervakarens mandattid, om detta inte har bestämts i bostadsrättsföreningens stadgar.

På övervakaren tillämpas i tillämpliga delar vad 10, 21 och 23-26 §§ revisionslagen (936/94) stadgar om revisors behörighet, närvaro vid möte, oberoende ställning, jäv, tystnadsplikt samt skiljande från uppdrag och avgång.

En övervakare skall avge en övervakningsberättelse för varje räkenskapsperiod för behandling vid boendestämman. Övervakningsberättelsen skall innehålla ett yttrande om boendekommitténs verksamhet under den gångna räkenskapsperioden och om den berättelse som boendekommittén uppgjort över den gångna räkenskapsperioden. Övervakningsberättelsen skall lämnas till boendekommittén och delges föreningens styrelse och revisor senast två veckor före den boendestämma där berättelsen behandlas.

Övervakaren skall även under räkenskapsperioden lämna boendestämman och boendekommittén samt föreningens styrelse och revisor sådana uppgifter som är väsentliga för boendeförvaltningsområdets förvaltning och övervakningen av skötseln av ekonomin och som övervakaren fått reda på. En övervakare har för fullgörande av sitt uppdrag rätt att få behövliga uppgifter av föreningens och dess dottersamfunds organ.

I en bostadsrättsförening består bruksvederlaget av

Boendestämman skall besluta om storleken på det i 1 punkten nämnda bruksvederlaget enligt de grunder som bostadsrättsföreningen fastställt vid sitt möte. Innan bostadsrättsföreningens ordinarie möte skall styrelsen inom en månad efter räkenskapsperiodens utgång lämna boendekommittén ett förslag till grunderna för bruksvederlaget.

Bruksvederlaget betalas till bostadsrättsföreningen, som skall ställa till boendeförvaltningsområdets förfogande den del av bruksvederlaget som området har rätt till.

Om de uppgifter som hör till boendeförvaltningen inte sköts på behörigt sätt kan föreningsmötet, om rättelse trots anmärkning inte skett, innehålla bruksvederlaget och tills vidare överta uppgifterna att skötas av föreningen. Beslutet skall utan dröjsmål anmälas för anteckning i handelsregistret.

Om revision av en bostadsrättsförening gäller vad som stadgas i detta kapitel och i revisionslagen.

En bostadsrättsförening skall ha minst en revisor som väljs av föreningsmötet. Föreningsmötet kan dessutom välja en eller flera revisorssuppleanter.

Mandattiden för en revisor skall bestämmas i stadgarna. Revisorns uppdrag upphör vid slutet av det ordinarie föreningsmöte som hålls efter utgången av den sista räkenskapsperioden under hans mandattid eller, om han valts tills vidare, när en ny revisor har valts i hans ställe.

Till revisor skall väljas av Centralhandelskammaren eller en handelskammare godkänd revisor eller en sammanslutning som avses i 5 och 6 §§ revisionslagen,

Länsstyrelsen skall på anmälan förordna en sådan revisor för föreningen som uppfyller behörighetsvillkoren, om

Anmälan får i de fall som nämns i 2 mom. 1 punkten göras hos länsstyrelsen av vem som helst och i de fall som nämns i 2 punkten av en medlem. I sistnämnda fall skall anmälan göras inom en månad från föreningsmötet. Styrelsen är skyldig att göra anmälan, om inte föreningsmötet utan dröjsmål väljer en behörig revisor.

Innan länsstyrelsen förordnar en revisor skall föreningens styrelse ges tillfälle att bli hörd. Förordnandet gäller till dess att för föreningen i stadgad ordning har utsetts en revisor i stället för den som länsstyrelsen har förordnat.

En medlem i en bostadsrättsförening kan yrka särskild granskning av föreningens förvaltning och bokföring under en viss förfluten tid eller av vissa åtgärder eller omständigheter. Förslag om detta skall läggas fram vid det ordinarie föreningsmötet eller vid det föreningsmöte där ärendet enligt kallelsen till möte skall behandlas. Om förslaget har biträtts av minst en tiondedel av samtliga medlemmar eller en tredjedel av de vid mötet närvarande medlemmarna, kan en medlem inom en månad från mötet hos länsstyrelsen anhålla om att en granskare förordnas.

Länsstyrelsen skall ge föreningens styrelse tillfälle att bli hörd. Om ansökan gäller åtgärder av en viss person, skall även denne ges tillfälle att bli hörd. Ansökan skall bifallas om vägande skäl för en granskning anses föreligga. Länsstyrelsen kan förordna en eller flera granskare. En granskare har rätt till arvode av föreningen.

På en granskare skall tillämpas vad denna lag och revisionslagen stadgar om revisor. Föreningsmötet får dock inte skilja honom från uppdraget.

Över granskningen skall ett utlåtande ges till föreningsmötet och sändas till de medlemmar som begär det. Disponenten eller styrelsens ordförande skall se till att medlemmarna under minst en vecka före föreningsmötet har möjlighet att på begäran ta del av utlåtandet. Detta skall hållas framlagt vid föreningsmötet.

För varje räkenskapsperiod skall uppgöras ett bokslut som omfattar ett bokslut och en verksamhetsberättelse enligt bokföringslagen (655/73). Bokslutet skall uppgöras enligt bokföringslagen och detta kapitel. Bokföringsnämnden kan så som stadgas i bokföringslagen ge anvisningar och utlåtanden om uppgörande av bokslut för en bostadsrättsförening.

Ett förslag till resultaträkning och balansräkning för föreningen skall lämnas till boendeförvaltningsområdets boendekommitté inom en månad efter räkenskapsperiodens utgång.

Bokslutshandlingarna skall ges revisorerna minst en månad före föreningens ordinarie möte.

Styrelsen och disponenten skall datera och underteckna bokslutet. Har en styrelsemedlem eller disponenten anmält avvikande mening om bokslutet, skall denna på hans yrkande fogas till bokslutet.

I bokslutet skall tas upp resultaträkningen och balansräkningen för den närmast föregående räkenskapsperioden. Har specificeringen av poster i resultaträkningen eller balansräkningen ändrats under räkenskapsperioden, skall uppgifterna i det tidigare bokslutet i mån av möjlighet rättas så att de kan jämföras med det senare bokslutet.

I resultat- eller balansräkningen eller i en bilaga till dem skall utöver vad som annars gäller lämnas uppgift om

Verksamhetsberättelsen skall uppgöras med iakttagande av god bokföringssed. I den skall lämnas upplysningar om sådana för bedömningen av föreningens ställning och verksamhetsresultat viktiga omständigheter för vilka redogörelse inte skall lämnas i resultaträkningen eller balansräkningen samt om händelser som är väsentliga för föreningen, även om de skulle ha inträffat efter räkenskapsperiodens utgång.

I verksamhetsberättelsen skall anges det genomsnittliga antalet personer som varit anställda hos föreningen under räkenskapsperioden. Dessutom skall anges det sammanlagda beloppet av löner och ersättningar som under räkenskapsperioden betalts till styrelsen och disponenten. Tantiem som betalts till styrelsen och disponenten skall anges särskilt. I verksamhetsberättelsen skall lämnas upplysning om

Verksamhetsberättelsen skall innehålla en redogörelse för de väsentliga förändringar som skett i föreningens verksamhet under föregående verksamhetsperiod samt en bedömning av hur verksamheten kommer att utvecklas under den räkenskapsperiod som börjat. Har föreningen under räkenskapsperioden förvärvat bestämmanderätten i en annan sammanslutning, skall redogörelse för detta lämnas i verksamhetsberättelsen.

Styrelsen skall i verksamhetsberättelsen göra förslag till åtgärder beträffande föreningens överskott eller underskott.

Till en byggnadsfond skall avsättas de till föreningen betalda bostadsrättsavgifterna samt det belopp som enligt stadgarna eller föreningsmötets beslut skall avsättas till byggnadsfonden.

Byggnadsfonden får nedsättas endast för att bostadsrätter som avses i 23 § lagen om bostadsrättsbostäder skall kunna inlösas.

En förening får inte ge penninglån till den som är föreningsmedlem, medlem av styrelsen eller boendekommittén, föreningens eller boendeförvaltningsområdets disponent, revisor eller övervakare, inte heller till någon som är i släktskap eller svågerlag med dem på sådant sätt som avses i 24 § 1 mom. 3 punkten revisionslagen. Detsamma gäller ställande av säkerhet för skuld.

Föreningen får bevilja andra än dem som nämns i 1 mom. penninglån eller ställa säkerhet för skuld endast om penninglånet eller ställandet av säkerheten behövs för underhållet eller användningen av en byggnad eller fastighet som tillhör föreningen.

Beträffande uppgörande av koncernbokslutet skall utöver bokföringslagen i tillämpliga delar iakttas stadgandena i 55 § 3 mom. samt 56 och 57 §§.

I verksamhetsberättelsen för modersammanslutningen skall beträffande koncern i tillämpliga delar lämnas de upplysningar som avses i 58 §. I verksamhetsberättelsen för en dottersammanslutning skall anges namnet på modersammanslutningen.

För att trygga att den som innehar en bostadsrätt får inlösning för sin bostadsrätt i det fall som avses i 23 § lagen om bostadsrättsbostäder finns bostadsrättsföreningarnas inlösningsgarantifond.

Varje bostadsrättsförening som ingått ett bostadsrättsavtal är medlem i inlösningsgarantifonden. Även en annan sammanslutning som äger ett bostadsrättshus har rätt att bli medlem i fonden. En sådan annan sammanslutning som vill bli medlem skall ansluta hela sitt bostadsrättshusbestånd till systemet inom fem år efter att den har blivit medlem eller inom en av inlösningsgarantifonden uppställd kortare tid.

Garantifonden får förvärva rättigheter och ingå förbindelser samt uppträda som part inför domstolar och andra myndigheter.

När två bostadsrättsföreningar har antecknats i handelsregistret skall dessa bilda en inlösningsgarantifond. Stiftare av fonden kan även vara en i 62 § 2 mom. avsedd annan sammanslutning som äger bostadsrättshus.

Registermyndigheten skall meddela de föreningar som avses i 1 mom. att de är skyldiga att bilda en inlösningsgarantifond. Registermyndigheten skall tillställa miljöministeriet uppgift om meddelandena.

Stiftarna skall över bildandet av inlösningsgarantifonden uppsätta en stiftelseurkund som skall dateras och undertecknas av stiftarna, och till den skall fogas de stadgar som har utarbetats för fonden och som uppfyller kraven i 64 §. Stiftarna skall välja fondens första styrelse och revisorer samt sända miljöministeriet fondens stadgar för fastställelse. De åtgärder som enligt detta moment ålagts stiftarna skall vidtas inom sex månader efter att föreningarna har antecknats i handelsregistret.

Om föreningarna åsidosätter skyldigheterna enligt denna paragraf, kan miljöministeriet förena skyldigheterna med vite. Vitet döms ut av miljöministeriet.

Miljöministeriet fastställer stadgar för inlösningsgarantifonden och ändringar i dem. I stadgarna skall nämnas

Garantifondens beslutanderätt utövas av fullmäktige, om inte beslutanderätt i denna lag eller i fondens stadgar överförts på styrelsen. Varje medlem i garantifonden tillsätter på de grunder som anges i stadgarna ett visst antal fullmäktige och för var och en av dem en personlig suppleant. Fullmäktiges mandattid är ett kalenderår.

Fonden har en styrelse vars medlemmar och suppleanter utses av fullmäktige.

Fonden skall ha minst två revisorer och revisorssuppleanter som väljs av fullmäktige. Minst två av revisorerna skall vara av Centralhandelskammaren godkända revisorer eller revisionssammanslutningar.

Statskontoret övervakar den verksamhet som inlösningsgarantifonden bedriver. Statskontoret har rätt att av fonden och dess revisorer få de handlingar, upplysningar och utredningar som behövs för övervakningen. Garantifonden skall inom fyra månader efter räkenskapsperiodens utgång sända statskontoret en kopia av sitt bokslut och revisorernas däröver avgivna revisionsberättelse.

Inlösningsgarantifonden skall lämna statskontoret uppgift om fondens namntecknare samt deras personuppgifter.

Finner statskontoret att garantifondens styrelse har förfarit i strid med lag eller fondens stadgar eller åsidosatt sina skyldigheter enligt denna lag, kan statskontoret ålägga styrelsen att vidta åtgärder för att åstadkomma rättelse eller förbjuda att ett felaktigt beslut verkställs. Statskontoret kan förelägga styrelsemedlemmarna vite för att förstärka åläggandet eller förbudet. Vitet döms ut av länsstyrelsen i det län där garantifonden har sin hemort.

En fondmedlem skall till inlösningsgarantifonden betala en fondavgift som är minst fem procent av de nya bostadsrättsavgifter som årligen betalts till medlemmen.

Fullmäktige kan dock besluta, om minst två tredjedelar av de närvarande fullmäktige biträder beslutet, att fondens medlemmar inom en i beslutet angiven tid skall betala en extra fondavgift.

Fullmäktige fastställer årligen fondavgiftens storlek, och grunderna för bestämmande av fondavgiften skall vara lika för alla medlemmar.

Fondavgiften jämte dröjsmålsränta får indrivas i utsökningsväg utan dom eller beslut med iakttagande av lagen om indrivning av skatter och avgifter i utsökningsväg (367/61).

Medel från inlösningsgarantifonden får anvisas en fondmedlem för inlösning av bostadsrätter, om medlemmen genom framförda krav på inlösning skulle åsamkas oskäligt stora betalningssvårigheter. Fondens styrelse beslutar om användning av medel för inlösning.

Då en bostadsrätt som inlösts med garantifondens medel överlåts på nytt skall den bostadsrättsavgift som betalas av mottagaren överföras till garantifonden.

En medlem av garantifonden har inte rätt att yrka att de avgifter som denna betalt till fonden eller att någon annan andel i fonden skall avskiljas för medlemmen och inte heller överlåta en sådan andel till någon annan. En andel i fonden får inte räknas som en fondmedlems tillgångar.

Garantifondens medel skall placeras på ett säkert och för fondens likviditet betryggande sätt.

Inlösningsgarantifonden är bokföringsskyldig. För fondens bokföring, bokslutet och revision gäller i tillämpliga delar vad som stadgas i bokföringslagen och revisionslagen. Fondens räkenskapsperiod är kalenderåret.

Ett beslut om att upplösa en förening är giltigt endast om samtliga bostadsrättshavare samtycker till det och medlemmarna med minst två tredjedelar av de avgivna rösterna har biträtt det. Ett beslut om överlåtelse av ett bostadsrättshus som ägs av föreningen eller en sådan fastighet i dess besittning eller ägo på vilken bostadsrättshuset är beläget är giltigt endast om samtliga bostadsrättshavare som bor i bostadsrättshuset samtycker därtill och medlemmarna med minst två tredjedelar av de avgivna rösterna har biträtt det. Om en överlåtelse avser en fastighetsdel som skall lämnas obebyggd eller någon annan byggnad eller fastighet, krävs dock inte ovan nämnt samtycke eller kvalificerad majoritet.

Samtliga bostadsrättshavares samtycke till ett beslut som avses i 1 mom. krävs inte heller om föreningen skulle lida avsevärd skada av att den fortsätter sin verksamhet. Beslutet är i detta fall giltigt, om minst fyra femtedelar av bostadsrättshavarna i fråga ger sitt samtycke till det.

Om tillstånd av myndighet till upplösning och överlåtelse som avses i denna paragraf stadgas i 46 och 47 §§ lagen om bostadsrättsbostäder.

Har en förening beslutat upplösa sig och fått tillstånd till det enligt 72 § 3 mom., skall styrelsen vidta de likvidationsåtgärder som upplösningen föranleder, om inte föreningen i styrelsens ställe har utsett en eller flera likvidatorer. En förening som har fattat beslut om att upplösa sig får fortsätta med ekonomisk verksamhet endast i den utsträckning som behövs för nödvändigt underhåll av fastigheterna och byggnaderna. Likvidatorerna skall söka offentlig stämning på borgenärer och de har rätt att överlämna föreningens egendom till konkurs. Likvidatorerna skall ge en slutredovisning för upplösningen. Föreningen anses ha upphört när anteckning om upplösningen har införts i handelsregistret.

När en förening upplöses, skall skulderna först betalas och därefter bostadsrättsavgifterna återbetalas till dem som avstår från sin bostadsrätt. De tillgångar som blir kvar i föreningen sedan skulderna har betalts och bostadsrättsavgifterna återbetalts övergår till den i 62 § avsedda inlösningsgarantifonden.

Om en tiondedel av föreningens medlemmar vill klandra likvidatorernas åtgärder, skall de väcka talan mot likvidatorerna inom sex månader efter det slutredovisningen avgivits. Talan skall väckas vid domstolen på föreningens hemort.

Om överlämnande av en bostadsrättsförenings egendom till konkurs beslutar föreningens styrelse.

Domstolen skall till godman utse även en av statskontoret föreslagen person, om statskontoret gör framställning om det.

Har en bostadsrättsförenings egendom avträtts till konkurs och återstår egendom när konkursen avslutas, skall styrelsen så snart som möjligt sammankalla ett föreningsmöte för att fatta beslut om föreningen skall fortsätta sin verksamhet eller om föreningen skall upplösas. Om föreningsmötet fattar beslut om att fortsätta föreningens verksamhet, skall styrelsen utan dröjsmål göra anmälan om detta för registrering.

Återstår ingen egendom när konkursen avslutas, har föreningen upplösts när konkursförvaltaren har avgivit slutredovisning. Konkursförvaltningen skall utan dröjsmål för registrering göra anmälan om föreningens upplösning.

Styrelsemedlemmarna och medlemmarna i en boendekommitté, föreningens och boendeförvaltningsområdets disponent, revisorerna och övervakarna är skyldiga att ersätta skada som de vid fullgörandet av sitt uppdrag uppsåtligen eller av oaktsamhet har orsakat bostadsrättsföreningen. Detsamma gäller skada som har vållats en föreningsmedlem eller någon annan genom brott mot denna lag eller föreningens stadgar. Angående skadeståndsskyldighet för den som har ställning som arbetstagare gäller vad som stadgas särskilt.

Om jämkning av skadestånd samt om fördelning av skadeståndsansvaret mellan två eller flera skadeståndsskyldiga gäller 2 och 6 kap. skadeståndslagen (412/74).

Talan om ersättning för skada som har vållats föreningen kan även väckas vid domstolen på föreningens hemort.

Även om vid föreningsmötet har beviljats ansvarsfrihet eller annars fattats beslut om att inte väcka skadeståndstalan, kan talan dock väckas på föreningens vägnar, om minst en tiondedel av samtliga medlemmar eller en tredjedel av de närvarande medlemmarna vid mötet har röstat emot beslutet.

Talan kan väckas av en tiondedel av medlemmarna eller minst det antal medlemmar som motsvarar den tredjedel vid mötet närvarande medlemmar som avses i 1 mom. Avstår en medlem från talan sedan den väckts, kan dock övriga medlemmar som väckt talan fullfölja denna.

Talan skall väckas inom tre månader från föreningsmötets beslut eller, när granskning enligt 54 § yrkats, från det utlåtandet om granskningen har framlagts vid föreningsmötet eller ansökan om förordnande av granskare avslagits.

De medlemmar som väckt talan svarar för de rättegångskostnader som de ålagts att betala. De har dock rätt att av föreningen få ersättning för kostnaderna i den mån de medel som föreningen vunnit genom rättegången räcker för ändamålet.

Talan på föreningens vägnar skall, om inte talan grundar sig på en straffbar gärning, väckas mot

En minoritet får väcka talan mot personer som nämns i 1 mom. 1 punkten även senare, om en majoritet vid föreningsmötet förhindrat att beslut fattats i ärende som avses i 77 § 1 mom.

Har en bostadsrättsförenings styrelsemedlem eller en medlem i en boendekommitté, föreningens eller ett boendeförvaltningsområdes disponent eller någon annan företrädare för föreningen vid företagande av en rättshandling på föreningens vägnar överskridit sin befogenhet, är rättshandlingen inte gällande mot föreningen, om den gentemot vilken rättshandlingen företogs insåg eller borde ha insett att befogenheten överskreds.

En bostadsrättsförenings rätt att välja byggherre eller leverantör av nyttigheter som föreningen behöver får inte begränsas genom arrangemang som grundar sig på medlemskap eller delägarskap i en annan sammanslutning eller på avtal eller någon annan förbindelse. Boendestämmans eller en boendekommittés motsvarande valfrihet får inte begränsas genom bostadsrättsföreningens stadgar eller genom arrangemang som grundar sig på avtal eller någon annan förbindelse. Bestämmelser, villkor eller förbindelser som står i strid med förbudet är ogiltiga.

En bostadsrättsförening har rätt att åberopa innehållet i ett avtal som gäller uppförande av bostadsrättshus och fastigheter för föreningen eller underhåll, service, ombyggnad eller annan renovering av hus och fastigheter som den äger även om föreningen inte skulle vara part i avtalet.

En byggherre är skyldig att se till att en säkerhet för byggnadsskedet och tiden efter byggnadsskedet ställs till förmån för bostadsrättsföreningen för fullgörande av ett byggnadsavtal så som anges i denna paragraf. Säkerheten skall vara en bankdeposition, bankgaranti eller en för ändamålet lämplig försäkring.

Säkerheten för byggnadsskedet skall när bostadsrätter börjar bjudas ut uppgå till minst tio procent eller en genom förordning fastställd större minimiandel av entreprenadpriset enligt avtalet om byggande. Säkerheten skall gälla till dess föreningen frigör den. Säkerheten skall dock gälla minst tre månader efter att ifrågavarande byggnad har godkänts för använd-ning.

När säkerheten för byggnadsskedet upphör, skall den ersättas med säkerhet för tiden efter byggnadsskedet som skall uppgå till minst två procent eller en genom förordning fastställd större minimiandel av entreprenadpriset enligt avtalet om byggande. Säkerheten skall gälla till dess föreningen frigör den. Säkerheten skall dock gälla minst ett år efter att byggnadsskedets säkerhet upphört.

Om föreningen utan skäl har vägrat att frigöra säkerheten eller om det inte är möjligt att erhålla föreningens samtycke utan oskäligt men eller dröjsmål, kan domstolen på ansökan ge tillstånd till att säkerheten frigörs helt eller delvis.

Den som