758/1989

Om förvaltning och nyttjande av samfällda områden och särskilda förmåner som är gemensamma för flera fastigheter gäller vad som stadgas i denna lag.

Lagen gäller inte samfälld skog som avses i lagen om samfällda skogar (485/69), ej heller förvaltning och nyttjande av andra samfälligheter eller gemensamma särskilda förmåner till den del därom stadgas särskilt.

Med samfällighet avses i denna lag områden som hör till två eller flera fastigheter gemensamt.

Med gemensam särskild förmån avses en sådan rätt till vattenkraft, fiske eller annat dylikt nyttjande av mark- eller vattenområde inom en annan fastighets område som hör till två eller flera fastigheter gemensamt. Som särskild förmån betraktas även en här nämnd nyttjanderätt som gäller en samfällighet, men som inte bygger på delägarskap i en samfällighet.

Delägarfastigheternas ägare är delägare i samfälligheten eller i den gemensamma särskilda förmånen. Delägarna utgör ett delägarlag.

Delägarlaget skall sköta förvaltningen av samfälligheten eller den gemensamma särskilda förmånen samt övriga angelägenheter som gäller området eller förmånen.

För delägarlagets verksamhet kan godkännas stadgar. Ett sådant delägarlag kallas nedan konstituerat delägarlag. Ett delägarlag av annat slag är ett icke konstituerat delägarlag.

För nyttjandet eller skötseln av en samfällighet eller gemensam särskild förmån eller för andra kostnader som är nödvändiga för delägarlaget kan delägarna åläggas att betala avgifter som bestäms enligt varje delägares andelstal eller på någon annan av delägarlaget fastställd grund.

Delägarlaget kärar och svarar i ärenden som gäller samfälligheten eller den gemensamma särskilda förmånen och kan i sitt namn förvärva rättigheter och ingå förbindelser för fullgörande av sina uppgifter enligt denna lag.

Delägarna i samfälligheten är inte personligen ansvariga för delägarlagets förpliktelser.

Delägarlagets beslutanderätt utövas av delägarstämman. I stadgarna kan föreskrivas att beslutanderätten i stället utövas av fullmäktige som väljs av delägarna.

Utan hinder av 1 mom. kan delägarna även annars besluta i angelägenheter som gäller delägarlaget, om alla delägare är ense om beslutet.

Vid delägarstämman har varje delägare rösträtt i enlighet med sin andel. När ordförande för stämman väljs har varje delägare likväl en röst.

För en samägd fastighet utövas rösträtten av de närvarande samägarna gemensamt. Om dessa inte är ense i en fråga som behandlas, har varje samägare rösträtt endast enligt den andel som han äger.

Har en delägare från sin fastighet överlåtit en andel eller del därav i en samfällighet eller gemensam särskild förmån, får mottagaren rätt att med stöd av den förvärvade andelen föra talan vid delägarstämman när andelen vid lantmäteriförrättning har överförts till hans fastighet eller har förordnats höra till den eller när en lägenhet har bildats med stöd av andelen.

Ett konstituerat delägarlags stämma sammankallas av delägarlagets styrelse eller ombudsman.

Ett konstituerat delägarlags stämma skall sammankallas, om delägare som tillsammans företräder minst en tiondel av samtliga andelar skriftligen begär det för behandling av ett visst ärende.

Ett icke konstituerat delägarlags stämma sammankallas av någon av delägarna. Denne sköter också om övriga uppgifter som gäller ordnandet av stämman.

En delägare som inte själv vill sköta om sammankallandet av ett icke konstituerat delägarlag och de övriga arrangemangen i samband därmed kan hos lantmäteribyrån anhålla om att byrån skall förordna en diplomingenjör, som är anställd vid byrån och har till uppgift att utföra lantmäteriförrättningar, att sammankalla stämman och sköta arrangemangen på det sätt som delägaren har meddelat.

Delägarstämma tillkännages genom brev till varje deltagare eller på något annat sätt bevisligen. Kallelse till stämman kan också delges så att stämman kungörs i en eller flera på orten allmänt spridda tidningar och att de delägare från någon annan kommun vilkas adress är känd underrättas genom brevkort.

Om två eller flera tillsammans äger en delägarfastighet, får kallelsebrev i fråga om fastigheten tillställas en av samägarna. Kallelsebrev skall dock tillställas alla samägare som begär det och som meddelar sin adress.

Kallelsen har delgivits riktigt när breven har postats och meddelandet annonserats minst 14 dagar före stämman.

I stadgarna för ett konstituerat delägarlag kan det bestämmas att meddelande om stämma skall delges delägarna på något annat tillförlitligt sätt.

Vid delägarstämman får beslut fattas endast i de ärenden som har nämnts i kallelsen.

Ordförande vid delägarstämman är en person som har valts av stämman.

Över stämman skall sättas upp ett protokoll som undertecknas av ordföranden och minst en av stämman vald protokollsjusterare.

När ordförande valts skall vid stämman uppgöras en förteckning över de närvarande delägarna och deras fastigheter samt storleken av fastigheternas andelar (röstlängd). Röstlängden blir godkänd, om majoriteten av de närvarande delägarna understöder detta.

En delägare kan befullmäktiga ett ombud att företräda honom vid delägarstämman. Om inte något annat bestäms i stadgarna, får ingen rösta med ett röstetal som överskrider fem procent av de närvarande delägarnas sammanlagda röstetal.

Som stämmans beslut gäller den mening för vilken flertalet röster har avgivits. Om rösterna faller lika, gäller den mening som har biträtts av majoriteten beräknad enligt huvudtalet. Faller rösterna lika även då, gäller den åsikt som ordföranden omfattar, om han är delägare. Om ordföranden inte är delägare eller då det är fråga om val, avgör lotten.

För delägarlagets beslut krävs att beslutet understöds av minst två tredjedelar av det sammanlagda röstetalet för de delägare som tagit del i omröstningen samt av minst en tredjedel av de röstande, om beslutet gäller

Ett beslut som avses i 15 § 2 mom. 1 punkten skall underställas domstol, om någon av de vid stämman närvarande delägarna kräver det. Beslutet skall fastställas om det är fattat i enlighet med lag och inte medför ekonomisk skada för en delägare som inte har understött beslutet.

Ett ärende som har underställts kan upptas av domstol först sedan den tid för väckande av talan som avses i 23 § 1 mom. har gått ut. Underställningen och talan skall behandlas tillsammans.

Vid fullmäktiges möte har en fullmäktig rösträtt enligt antalet delägare som han företräder och deras sammanräknade röstetal.

En fullmäktig kan inte ställa ombud för sig vid mötet.

Om fullmäktiges möten, möteskallelser och beslut gäller i övrigt i tillämpliga delar vad som stadgas om delägarstämman och dess beslut.

I stadgarna för ett konstituerat delägarlag skall nämnas

Om beslutanderätten enligt delägarlagets stadgar utövas av fullmäktige och inte av en delägarstämma, skall i stadgarna dessutom nämnas fullmäktiges och suppleanternas antal och mandatperiod samt hur de väljs.

Delägarlagets stadgar skall underställas lantbruksdistriktets lantbruksbyrå. Byrån skall fastställa stadgarna, om de överensstämmer med lag och inte medför skada för någon delägare. När stadgarna ändras skall det förfaras på samma sätt.

Styrelsen skall bereda och verkställa delägarlagets beslut och sköta annan praktisk verksamhet.

Styrelsen skall föra delägarlagets talan vid domstolar och andra myndigheter samt i övrigt företräda delägarlaget.

Om inte något annat föreskrivs i stadgarna, är styrelsen beslutför då ordföranden och minst hälften av de övriga medlemmarna eller deras suppleanter är närvarande.

Som beslut gäller den mening som har omfattats av flertalet eller, vid lika röstetal, den mening som ordföranden har biträtt.

Varje styrelsemedlem skall ha en personlig suppleant. Styrelsen väljer inom sig en ordförande och en vice ordförande.

Delägarstämman kan befria en styrelsemedlem eller suppleant från uppdraget före mandattidens utgång och välja en ny medlem eller suppleant för den återstående tiden. Om en styrelsemedlem eller suppleant avgår eller blir varaktigt förhindrad att sköta sitt uppdrag, väljs någon annan i hans ställe för den återstående mandattiden.

I delägarlagets stadgar kan bestämmas att delägarlaget har en ombudsman i stället för en styrelse. Ombudsmannen skall ha en suppleant.

Angående ombudsmannen gäller vad 19 § stadgar om styrelsen.

Vad som stadgas i 21 § 2 mom. tillämpas även på ombudsmannen och dennes suppleant.

En delägare, som anser att ett beslut av delägarstämman eller fullmäktige inte har tillkommit i laglig ordning eller att beslutet på något annat sätt strider mot lag eller delägarlagets stadgar, har rätt att klandra beslutet genom att vid allmän underrätt väcka talan mot delägarlaget inom sextio dagar från beslutet.

Har delägarlagets eller fullmäktiges beslut klandrats, kan domstolen innan saken slutligt avgörs samtycka till att beslutet verkställs genast, om det finns särskilda skäl och ändringssökande inte genom verkställigheten blir onyttigt.

Om ett icke konstituerat delägarlag har inlett rättegång, är en delägare som har motsatt sig denna skyldig att delta i rättegångskostnaderna högst med värdet av den fördel som han i egenskap av delägare vinner genom rättegången.

Beslutar delägarlaget att rättegång om en samfällighet eller gemensam särskild förmån inte skall inledas eller fullföljas, har varje delägare dock rätt att föra talan i saken. Vad som vinns genom en sådan rättegång kommer delägarlaget till godo. Övriga delägare är skyldiga att delta i rättegångskostnaderna högst med värdet av den nytta som rättegången tillför dem.

I ärenden där delägarlaget är part vid domstol eller någon annan myndighet har även delägarna rätt att föra egen talan om sin andel.

I fråga om ett konstituerat delägarlag anses stämning och andra meddelanden ha tillställts delägarlaget när stämningen eller meddelandet har delgivits någon medlem av styrelsen eller ombudsmannen.

Delägarna i ett icke konstituerat delägarlag kan i enlighet med 11 kap. 14 § 1 mom. rättegångsbalken instämmas som svarande i ett mål som gäller delägarlaget. Utan hinder härav kan rätten vid handläggningen av målet bestämma att käranden skall stämma in en delägare att höras, som inte särskilt har delgivits stämning.

Om inte något annat stadgas, kan ett meddelande delges ett icke konstituerat delägarlag i den ordning som gäller delgivning av stämning eller så att meddelandet delges någon delägare och tillkännages i minst en på orten allmänt spridd tidning.

En samfällighet eller gemensam särskild förmån kan mätas ut för delägarlagets skulder. På utsökningen tillämpas vad utsökningslagen stadgar om utmätning och försäljning av fast egendom.

Genom beslut av delägarstämman får en delägare eller någon annan inte beviljas en uppenbart obefogad fördel på delägarnas eller delägarlagets bekostnad.

Om styrelsen eller ombudsmannen inte sammankallar en delägarstämma eller ett fullmäktigemöte som enligt stadgarna eller enligt beslut vid tidigare stämma eller möte skall hållas vid en viss tidpunkt, har varje delägare eller fullmäktig rätt att utfärda kallelse på delägarlagets bekostnad. Detsamma gäller sammankallande av stämma när yrkande har framställts i enlighet med 9 § 2 mom., om inte kallelse har utfärdats inom tre veckor från det yrkandet om att stämma skall hållas framställdes till styrelsen eller ombudsmannen.

Om en delägare med anledning av ett meddelande om stämma eller möte, med anledning av en i 10 § 2 mom. nämnd anhållan eller av något annat dylikt skäl har varit tvungen att använda egna medel för skötseln av delägarlagets angelägenheter, har han rätt att av delägarlaget få ersättning för sina kostnader.

Är det uppenbart att en delägare utan orsak har sammankallat delägarstämman, skall han själv stå för kostnaderna för den.

Delägarlaget kan förvärva en andel i en samfällighet eller gemensam särskild förmån som hör till en delägarfastighet. Den förvärvade andelen skall anslutas till delägarfastigheterna i förhållande till deras andelar, vilket sker vid en förrättning som hålls på ansökan av delägarlaget och på vilken skall tillämpas vad 31 kap. lagen om skifte stadgar om överföring av andelar eller förmåner från en fastighet till en annan. Överföring kan ske även om någon delägarfastighet finns i en annan kommun.

Har ersättning som har utbetalts till delägarlaget delats ut till delägarna, är varje delägare personligen ansvarig för återbetalningen av de medel som han lyft jämte ränta, om medlen med stöd av en förbindelse eller dom eller på någon annan liknande grund skall betalas tillbaka till utbetalaren eller till den på vilken hans rätt har övergått. En sådan betalning får indrivas hos delägarna i samma ordning som i fråga om delägarlaget.

Till lantmäterikontoret skall lämnas ett utdrag ur delägarlagets stadgar, av vilket i 18 § 1 mom. 1 och 2 punkten nämnda upplysningar framgår. Lantmäterikontoret skall även få upplysningar om styrelsens ordförande och vice ordförande eller ombudsmannen och dennes suppleant samt om deras adresser.

Närmare stadganden om verkställigheten av denna lag utfärdas vid behov genom förordning.

Denna lag träder i kraft den 1 september 1989. Genom den upphävs lagen den 9 maj 1940 om vissa slag av samfälligheter och därmed jämförliga gemensamma förmåner (204/40) jämte ändringar.

Åtgärder som verkställigheten av lagen förutsätter kan vidtas innan den träder i kraft.

Om en samfällighet eller gemensam särskild förmån innan denna lag trätt i kraft har ställts under stadigvarande förvaltning i enlighet med 7 § lagen om vissa slag av samfälligheter och därmed jämförliga gemensamma förmåner, anses delägarna i samfälligheten eller förmånen utgöra ett sådant konstituerat delägarlag som nämns i denna lag. På sådana delägarlag tillämpas vad denna lag stadgar om konstituerade delägarlag, om inte något annat följer av ett fastställt reglemente.

Om delägarna innan denna lag trätt i kraft har kommit överens om förvaltningen av en samfällighet eller gemensam särskild förmån, förblir överenskommelsen i kraft.

Har i någon lag eller förordning hänvisats till ett lagrum som ersatts med ett stadgande i denna lag, skall detta tillämpas.