686/1988

Denna lag tillämpas på försäljningsuppdrag som ges fastighetsmäklare, då uppdraget gäller en fastighet eller lägenhet som är uppdragsgivarens bostad eller annars huvudsakligen i privat bruk och besittningsrätten till fastigheten eller lägenheten grundar sig på ägande av aktier eller andelar. Lagen tillämpas på mäklaren och uppdragsgivarens motpart då förmedlingsobjektet är avsett att bli motpartens bostad eller att annars huvudsakligen vara i hans privata bruk.

Lagen gäller i tillämpliga delar även uppdrag som avser köp, byte och jordlega.

Vad denna lag stadgar om fastighet skall även tillämpas på kvotdel eller outbrutet område av en fastighet, område som är samfällt för flera fastigheter eller på del eller andel i ett sådant område samt på legorätt.

Med fastighetsmäklare avses i denna lag en fysisk person eller en sammanslutning som yrkesmässigt för samman avtalsparter i syfte att få till stånd avtal om köp, byte eller jordlegoavtal i fråga om egendom som avses i 1 §.

Avvikelser från denna lag får inte göras till nackdel för uppdragsgivaren eller hans motpart, om inte något annat stadgas nedan.

Ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen i två exemplar, av vilka det ena stannar hos uppdragsgivaren och det andra hos fastighetsmäklaren. Mäklaren kan inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller annars överenskommits skriftligen. Om ändringar av förmedlingsobjektets pris och andra köpevillkor kan dock avtalas muntligen.

Uppdragsavtalet skall ingås enligt ett formulär som handels- och industriministeriet fastställer.

Uppdragsavtalet får gälla högst fyra månader i sänder. Om förlängning av avtalet därefter gäller vad som ovan stadgas om ingående av avtal. Om förlängning får överenskommas tidigast en månad innan avtalet upphör att gälla.

Har det blivit oproportionellt oförmånligt eller oändamålsenligt för uppdragsgivaren att fastighetsförmedlingsuppdraget utförs, på grund av uppdragsgivarens sjukdom, någon nära anhörigs eller annan uppdragsgivaren närstående persons sjukdom eller död, eller någon lag, en myndighets åtgärd eller någon annan omständighet som inte huvudsakligen beror av uppdragsgivaren, får denne innan han har antagit ett anbud som gäller förmedlingsobjektet säga upp avtalet så att det genast upphör att gälla. Uppdragsgivaren skall då ersätta fastighetsmäklaren för skäliga kostnader för de åtgärder som denne vidtagit för att utföra förmedlingsuppdraget.

Fastighetsmäklaren skall utföra förmedlingsuppdraget med yrkesskicklighet och omsorg samt med beaktande av uppdragsgivarens intresse. Även uppdragsgivarens motparts intresse skall beaktas. Mäklarens prestation skall också svara mot den information som lämnats vid marknadsföringen.

Fastighetsmäklaren skall ta itu med förmedlingsuppdraget utan dröjsmål sedan uppdragsavtalet ingåtts, om inte uppdragsgivarens intresse kräver att uppdraget börjar utföras vid en senare tidpunkt.

Fastighetsmäklaren skall ge uppdragsgivaren all den information som enligt vad han vet eller borde veta påverkar ett köpbeslut. Om denna information också kan påverka beslutet att ingå ett uppdragsavtal, skall informationen ges innan avtalet ingås.

När fastighetsmäklaren bjuder ut ett förmedlingsobjekt till salu, skall han ge köparen all den information som enligt vad han vet eller borde veta påverkar ett köpbeslut. Om uppgifter som skall ges vid marknadsföring av bostad som avses i 1 kap. 6 § konsumentskyddslagen (38/78) stadgas dessutom genom förordning.

Innan ett köp ingås skall mäklaren i fråga om en fastighet lägga fram

Innan ett köp ingås skall i fråga om aktier och andelar läggas fram

Har fastighetsmäklaren anledning att misstänka att sådana i 8 § nämnda uppgifter som han har fått är felaktiga eller bristfälliga, skall han förvissa sig om att informationen är riktig och rätta en eventuellt felaktig eller bristfällig uppgift. Är det inte utan oskäligt besvär möjligt att fastställa om en uppgift är riktig, skall mäklaren informera uppdragsgivarens motpart om att det inte har gått att kontrollera uppgiften.

Fastighetsmäklaren skall uppsätta köpebrev samt sköta andra uppgifter i anslutning till själva köpslutet, om inte säljaren och köparen eller köparen och mäklaren avtalar om något annat.

Har fastighetsmäklaren eller någon av hans anställda för avsikt att ingå ett köp för egen räkning eller har de något särskilt intresse att bevaka i köpet, skall detta meddelas uppdragsgivaren. Mäklaren har inte rätt till förmedlingsarvode för ett köp som har ingåtts för hans egen eller någon anställds räkning.

Fastighetsmäklarens prestation belastas av ett fel, om den inte motsvarar denna lag eller vad som kan anses vara avtalat.

Föreligger det ett fel i mäklarens prestation, har uppdragsgivaren rätt att häva uppdragsavtalet, dock inte efter det han har antagit ett anbud på förmedlingsobjektet. Avtalet får dock inte hävas, om felet är litet sett från uppdragsgivarens synpunkt.

Uppdragsgivaren har rätt att på grund av felet kräva nedsättning av förmedlingsarvodet och av den kostnadsersättning som eventuellt avtalats, om felet har medfört men för uppdragsgivaren. Är det men som åsamkats uppdragsgivaren väsentligt, har mäklaren inte rätt till arvode eller ersättning.

Uppdragsgivaren har rätt till ersättning av mäklaren för skada som ett fel i mäklarens prestation har orsakat honom.

Uppdragsgivarens motpart har rätt att få ersättning av fastighetsmäklaren för skada som ett fel i mäklarens prestation har orsakat honom.

Har uppdragsgivaren uppsåtligen eller av oaktsamhet lämnat fastighetsmäklaren felaktiga upplysningar eller låtit bli att underrätta mäklaren om en omständighet som han kände till och som han insåg eller borde ha insett vara av betydelse för motparten, har mäklaren rätt till ersättning av uppdragsgivaren för vad han har betalt med stöd av 13 §, i den mån det prövas skäligt med beaktande av arten av uppdragsgivarens och mäklarens vårdslöshet samt den förmån som uppdragsgivaren har fått.

En uppdragsgivare, som på grund av ett fel i mäklarens prestation har betalt ersättning till sin motpart, har rätt att av mäklaren kräva denna ersättning till den del mäklaren enligt 1 mom. ensam hade blivit ansvarig för skadan, om ersättning hade krävts av honom.

När fastighetsmäklaren tar emot ett köpeanbud på förmedlingsobjektet, får han för uppdragsgivarens räkning bära upp en handpenning av anbudsgivaren, om detta har överenskommits i uppdragsavtalet. Sedan mäklaren har tagit emot en handpenning, får han inte bära upp någon annan handpenning förrän den förstnämnda har återställts till anbudsgivaren eller det har blivit klart att handpenningen skall tillfalla uppdragsgivaren.

Om ett köp inte kommer till stånd av någon orsak som beror av anbudsgivaren och handpenningen tillfaller uppdragsgivaren, får den andel som enligt förmedlingsavtalet eventuellt tillfaller mäklaren vara högst hälften av denna handpenning, dock högst lika stor som det avtalade förmedlingsarvodet.

När fastighetsmäklaren tar emot en handpenning som säkerhet för ett anbud skall han sköta om att en handling, som svarar mot ett av handels- och industriministeriet fastställt formulär, sätts upp över anbudet och att i handlingen tas in alla villkor som gäller anbudet jämte ett eventuellt villkor om förlust av handpenningen. En handling behöver inte sättas upp, om anbudet har gjorts under sådana förhållanden att skyldigheten att sätta upp en sådan handling skulle medföra oskäligt besvär. När förmedlingsobjektet är en fastighet, skall dessutom tillämpas vad som gäller vid fastighetsköp.

Har mäklaren tagit emot en handpenning och uppfylls inte villkoren i anbudet eller godkänner säljaren inte köpeanbudet, skall mäklaren betala tillbaka handpenningen till anbudsgivaren. Om säljaren har antagit anbudet, men något köp inte kommer till stånd av en orsak som beror av honom, skall mäklaren betala tillbaka handpenningen till anbudsgivaren till den del den inte har överlämnats till säljaren.

Fastighetsmäklaren har rätt till förmedlingsarvode endast när ett köp kommer till stånd, om inte något annat har överenskommits i uppdragsavtalet. Arvodet skall vara skäligt med beaktande av förmedlingsuppdragets art, det arbete som har utförts, om uppdraget skötts på ett ekonomiskt ändamålsenligt sätt och andra omständigheter. I uppdragsavtalet får inte tas in ett villkor enligt vilket mäklaren skall ha rätt att som arvode få den del av köpesumman som överstiger det försäljningspris för förmedlingsobjektet som nämns i uppdragsavtalet eller en viss del av priset.

För samma förmedlingsobjekt får mäklaren bära upp ett belopp som motsvarar endast ett förmedlingsarvode, när både köparen och säljaren var för sig är hans uppdragsgivare.

För ett köp som har slutits efter uppdragsavtalets giltighetstid har fastighetsmäklaren rätt att av uppdragsgivaren få arvode endast om han har kommit överens med uppdragsgivaren om detta och om det kan antas att hans åtgärder under uppdragsavtalets giltighetstid väsentligt har bidragit till att köpet kom till stånd. Mäklaren har dock inte rätt till arvode för ett köp som har slutits senare än sex månader efter det uppdragsavtalets giltighetstid löpte ut.

Har uppdragsgivaren i det fall som avses i 1 mom., sedan uppdragsavtalets giltighetstid löpt ut, ingått ett uppdragsavtal med en annan mäklare, är han dock skyldig att betala förmedlingsarvode endast till den mäklare med vilken ett uppdragsavtal var gällande när han antog anbudet på förmedlingsobjektet. Mäklarna skall då sinsemellan fördela förmedlingsarvodet i förhållande till sina prestationer.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1989.

I förhållandet mellan en fastighetsmäklare och hans uppdragsgivare tillämpas lagen på uppdragsavtal som ingås efter det lagen har trätt i kraft.