843/1994

Denna lag gäller köp av bostadsaktier och andra sådana andelar i en sammanslutning som ger rätt att besitta en bostadslägenhet, skydd av köparens rättsliga och ekonomiska ställning under byggnadsfasen samt vissa andra rättsförhållanden i anslutning till produktion och försäljning av ovan avsedda bostäder och övriga lokaler i en bostadssammanslutning.

Lagen gäller inte

Vad som i denna lag bestäms om köp gäller i tillämpliga delar också byte.

Bestämmelserna om bostäder och aktier i denna lag gäller även delägarbostäder och aktieandelar, om inte något annat föreskrivs nedan.

I denna lag avses med

Med stiftande delägare avses i denna lag en fysisk person eller en privat eller offentlig juridisk person som under byggnadsfasen tecknar eller annars äger en bostadsaktie eller någon annan sådan andel i en sammanslutning som ger rätt att besitta en bostadslägenhet.

Som stiftande delägare betraktas dock inte

Med byggnadsfasen avses i denna lag perioden innan en bostadssammanslutnings nya byggnad eller på ett med nybyggnad jämförbart sätt ombyggda byggnad är färdig eller de nya bostadslägenheter som senare byggs till för en sammanslutning är färdiga.

Byggnadsfasen har avslutats när byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt sammanslutningens byggnad eller byggnader i sin helhet för användning och en styrelse har valts för sammanslutningen enligt 2 kap. 23 §.

I en delägarsammanslutning har byggnadsfasen avslutats när byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt sammanslutningens byggnad eller byggnader i sin helhet för användning. Om det är fråga om tillbyggnad av nya bostadslägenheter, har byggnadsfasen avslutats när de nya bostadslägenheterna har godkänts för användning.

Detta kapitel tillämpas när en bostadsaktie eller någon annan sådan andel i en sammanslutning som ger rätt att besitta en bostadslägenhet bjuds ut till försäljning till en konsument innan byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt sammanslutningens samtliga byggnader eller tillbyggda bostadslägenheter för användning.

Med att bjuda ut till försäljning avses i detta kapitel att en andel i en sammanslutning bjuds ut

Som en i 2 mom. avsedd påföljd anses inte en skyldighet att betala ett sådant vederlag som konsumenten förbundit sig att betala för ett särskilt uppdrag som gäller planering av extra arbeten eller ändringsarbeten.

Vad som föreskrivs nedan i detta kapitel om aktiebolag och bostadsaktier gäller i tillämpliga delar även andra bostadssammanslutningar och sådana andelar i sammanslutningar som ger rätt att besitta en bostadslägenhet. Vad som föreskrivs om aktiebrev gäller i tillämpliga delar även andra dokument som visar besittnings- eller äganderätt.

Detta kapitel tillämpas inte om bolagets byggnader omfattar eller kommer att omfatta sammanlagt högst tre bostadslägenheter och det inte är fråga om ett bostadsaktiebolag eller ett bostadsandelslag. Detta kapitel tillämpas inte heller om det är fråga om sådant gruppbyggande som har formen av en bostadssammanslutning och som hör till tillämpningsområdet för lagen om gruppbyggande (190/2015) .

Om det senare byggs nya bostadslägenheter för ett bolag och om aktier som ger rätt att besitta dem börjar bjudas ut till försäljning till konsumenter innan byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt de nya bostadslägenheterna för användning, gäller bestämmelserna om stiftande delägare i denna lag den som under byggnadsfasen tecknar eller annars äger en aktie som ger rätt att besitta en ny bostadslägenhet. I ett sådant fall tillämpas dock inte 4 a § 3 mom., 6 b eller 8–10 §, 11 a § 8 punkten eller 20–23 eller 23 a §. (28.12.2018/1331)

Om det bolag för vilket det byggs nya bostadslägenheter, innan bostäderna har godkänts för användning, till konsumenter för teckning bjuder ut aktier som ger rätt att besitta en bostadslägenhet, gäller bestämmelserna om en stiftande delägares skyldigheter bolaget. I ett sådant fall tillämpas varken de bestämmelser som nämns i 1 mom. eller 19 eller 19 a–19 c §.

Ett avtalsvillkor som inskränker aktieköparens eller aktiebolagets rättigheter enligt detta kapitel är ogiltigt.

En stiftande delägare skall se till att de handlingar ( skyddsdokument ) som anges genom förordning av statsrådet och som gäller aktiebolaget och byggnadsprojektet blir deponerade enligt detta kapitel.

Om ett aktiebolag hos en depositionsbank eller något annat kreditinstitut tar upp en kredit som helt eller delvis ska betalas med medel som tas ut hos aktieägarna efter byggnadsfasen, ska det kreditinstitut som beviljat krediten förvara skyddsdokumenten. Om aktiebolaget inte tar upp en sådan kredit, ska det regionförvaltningsverk inom vars verksamhetsområde bolagets byggnader är belägna förvara dokumenten. Också i det senare fallet kan dokumenten förvaras av ett kreditinstitut som samtycker till det. Det kreditinstitut som fått i uppgift att förvara skyddsdokumenten ska hålla dem i förvar i Finland och, om möjligt, på den ort där aktiebolagets byggnader är belägna. (22.12.2009/1401)

Skyddsdokumenten skall deponeras innan bostadsaktierna bjuds ut till försäljning, om inte något annat stadgas genom förordning beträffande någon av dokumenten. Säkerheter kan dock utan hinder av detta moment ökas under byggnadsfasen enligt 17 §.

Förvararen skall så som närmare stadgas genom förordning utan dröjsmål underrättas om ändringar som gäller skyddsdokumenten eller omständigheter som framgår av dem.

4 mom. har upphävts genom L 7.10.2005/795 . (7.10.2005/795)

Den som förvarar skyddsdokumenten skall innan skyddsdokumenten tas emot för förvaring granska att de till sitt innehåll motsvarar de krav som anges genom förordning av statsrådet. En stiftande delägare skall utan dröjsmål underrättas om de fel och brister som upptäcks och ges möjlighet att rätta dem.

Den som förvarar skyddsdokumenten skall under byggnadsfasen övervaka och granska att de säkerheter som avses i 17 § motsvarar uppställda krav samt underrätta stiftande delägare och aktieköpare om de brister som upptäcks i säkerheterna.

Den som förvarar skyddsdokumenten ska också övervaka de köpeavtal som delgetts denne enligt 11 §. När förvararen delgetts köpeavtal för en fjärdedel av bostadslägenheterna och förvararen inte inom en månad efter detta fått del av en i 20 § 1 mom. avsedd kallelse till aktieköparstämma, ska förvararen utan dröjsmål upplysa aktieköparna om köparens rätt att hos regionförvaltningsverket ansöka om ett bemyndigande att sammankalla aktieköparstämma på bolagets bekostnad. (22.12.2009/1401)

När byggnadsfasen har avslutats skall skyddsdokumenten överlämnas till aktiebolaget.

Den som förvarar skyddsdokumenten och aktiebolaget skall på begäran lämna upplysningar om skyddsdokumentens innehåll samt kopior av och intyg över dem till stiftande delägare, aktieköpare, revisorer och personer som behöver upplysningar eller dokument för att köpa eller pantsätta aktier eller sköta förmedlingsuppdrag. Upplysningar om begränsningar enligt 8–10 § i detta kapitel av aktiebolagets rätt att ingå förbindelser samt kopior och intyg som gäller dessa uppgifter skall också ges den som behöver dem för att uppfylla sin undersökningsplikt enligt 10 §.

Den som förvarar skyddsdokumenten ska låta trycka de aktiebrev som utfärdas för aktierna på ett tryckeri som har godkänts för tryckning av bostadsaktiebolags aktiebrev samt förvara aktiebreven. (28.12.2018/1331)

Förvararen får inte utan säljarens samtycke överlåta aktiebrevet till köparen förrän det har utretts att denne har fullgjort sin skyldighet att betala köpesumman och uppfyllt andra förpliktelser enligt köpeavtalet som kan jämställas med detta. Detsamma gäller förvararen, om denne vet att köparen har sådana förpliktelser som följer av ett avtal med den stiftande delägaren om extra arbeten eller ändringsarbeten och som enligt avtalet skall fullgöras senast vid samma tidpunkt som köpesumman. Förvararen skall dock överlåta aktiebrevet till köparen, om de extra arbetena eller ändringsarbetena till följd av den stiftande delägarens avtalsbrott inte är utförda vid den tidpunkt då köpesumman borde betalas.

Om en aktie har pantsatts, skall aktiebrevet inte överlåtas till köparen utan till innehavaren av panträtten eller, om det finns flera av dem, till den som har den bästa förmånsrätten. Samtidigt skall den som får aktiebrevet i sin besittning ges behövliga upplysningar om de övriga innehavarna av panträttigheter. Säljaren har inte med stöd av en panträtt enligt 4 kap. 29 § 4 mom. rätt att få aktiebrevet i sin besittning. Aktier som inte har sålts skall när byggnadsfasen avslutats överlämnas till ägaren.

Den som förvarar skyddsdokumenten skall förvara aktiebreven för en delägarbostad så länge som delägarförhållandet fortgår. Aktiebreven skall överlåtas till köparen eller innehavaren av en panträtt i enlighet med 2 och 3 mom. när äganderätten till aktierna har övergått i sin helhet till köparen.

Om aktier omfattas av lagen om ett bostadsdatasystem (1328/2018) ska den som förvarar skyddsdokumenten, i stället för att låta trycka aktiebreven, utan dröjsmål för anteckning i aktielägenhetsregistret anmäla en begränsning enligt vilken registreringar och anteckningar av aktier får föras in i registret bara efter anmälan från den som förvarar skyddsdokumenten. På rättshandlingar som utförts medan en sådan begränsning gäller ska bestämmelserna i 12 § i lagen om ett bostadsdatasystem om rättsverkningar av registrering inte tillämpas. De anmälningar som görs till den som förvarar skyddsdokumenten har samma verkningar som när aktiebrev förvaras i enlighet med 6 § i detta kapitel.

På skyldigheten för den som förvarar skyddsdokumenten att anmäla köparens förvärv för att föras in i aktielägenhetsregistret tillämpas vad som i 6 § 2 och 4 mom. föreskrivs om överlåtelse av aktiebrevet till köparen. Den anteckning som avses i 1 mom. ska strykas när köparens förvärv förs in i registret.

Om en aktie är föremål för panträtt, utmätning eller säkerhetsåtgärder ska den som förvarar skyddsdokumenten anmäla pantsättningen, utmätningen eller säkerhetsåtgärden så att den på behörigt sätt blir registrerad eller antecknad i samband med att förvärvet registreras enligt uppgifterna i den förteckning som avses i 15 §. Om det finns flera panthavare ska även pantsättningarnas företrädesordning registreras. Säljarens panträtt enligt 4 kap. 29 § 4 mom. ska inte föras in i registret.

Om en aktie inte är såld när byggnadsfasen avslutas ska den anteckning som avses i 1 mom. strykas efter anmälan från den som förvarar skyddsdokumenten. Om aktien är föremål för panträtt, utmätning eller säkerhetsåtgärder tillämpas dessutom förfarandet enligt 3 mom.

Pantbrev som utfärdats för inteckning i bolagets fastighet eller i arrenderätten till marken och i byggnaderna ska överlämnas till den som förvarar skyddsdokumenten, om de inte enligt ekonomiplanen utgör säkerhet för bolagets skulder. De pantbrev som är i förvar får lämnas ut endast enligt ekonomiplanen.

När byggnadsfasen har avslutats ska de pantbrev som inte överlämnats som säkerhet för bolagets skulder överlämnas till bolaget.

Ett elektroniskt pantbrev anses ha överlämnats till den som i lagfarts- och inteckningsregistret förts in som det elektroniska pantbrevets mottagare.

Den som förvarar skyddsdokument har rätt att få ett skäligt arvode av aktiebolaget för tryckning av aktiebrev samt för förvaring av skyddsdokument, aktiebrev och pantbrev, för förande av den förteckning som nämns i 15 § och för andra motsvarande uppgifter. Förvararen har dessutom rätt att för intyg och kopior få ett skäligt arvode av den som begär dem.

Ett aktiebolag får under byggnadsfasen ta upp skuld, ställa sin förmögenhet som säkerhet eller ingå andra förbindelser endast enligt ekonomiplanen.

Sedan en eller flera aktier har sålts till en konsument får det sammanlagda skuldbelopp som har uppgetts i den deponerade ekonomiplanen och andra ansvarsförbindelser ökas endast om alla aktieägare skriftligen samtycker till den föreslagna ändringen. Aktieägarnas samtycke behövs dock inte för att lägga de arvoden som betalas till den revisor och den observatör för byggnadsarbetet som aktieköparna valt och övriga kostnader som deras arbete orsakar till bolagets utgifter enligt 21 § 1 mom. och 22 § 1 mom. (7.10.2005/795)

Den som förvarar skyddsdokumenten och aktieköparna skall underrättas om en ändring av ekonomiplanen innan den rättshandling som ändringen avser företas eller någon annan åtgärd med anledning av ändringen vidtas.

Beloppet av de skulder och ansvarsförbindelser som har tagits upp i ekonomiplanen kan höjas utan hinder av 8 § 2 mom., om höjningen grundar sig på

En förutsättning för en ändring av ekonomiplanen enligt 1 mom. är dessutom att det villkor som ligger till grund för ändringen framgår av köpeavtalet.

En ändring av ekonomiplanen enligt denna paragraf skall göras och meddelas förvararen av skyddsdokumenten utan dröjsmål efter att den förpliktelse som ligger till grund för ändringen har uppstått. Till meddelandet skall fogas en utredning över grunden för ändringen. Också aktieköparna skall utan dröjsmål underrättas om ändringen av ekonomiplanen och grunden för ändringen.

Om ett aktiebolag i strid med 8 eller 9 § har tagit upp kredit, ställt sin förmögenhet som säkerhet eller företagit någon annan rättshandling, binder rättshandlingen inte bolaget, om

Om bolaget annars har fullgjort en prestation på grund av en förbindelse som inte har beaktats i ekonomiplanen och som inte enligt 9 § berättigar till ändring av den, skall prestationen återbäras under de förutsättningar som anges i 1 mom.

När en stiftande delägare säljer en bostadsaktie under byggnadsfasen skall köpeavtalet göras upp skriftligen för att vara bindande för köparen. Köpeavtalet binder inte heller köparen förrän säkerhet för att avtalet fullgörs har ställts enligt 17 § eller, om det är fråga om försäljning av en bostadsaktie eller en andel i en bostadsaktie i ett delägarbolag, enligt 18 b §. En stiftande delägare skall delge den som förvarar skyddsdokumenten köpeavtalet för registeranteckning enligt 15 §, vid äventyr att avtalet upphör att vara bindande för köparen, om inte delgivningen sker utan dröjsmål. (7.10.2005/795)

2 mom. har upphävts genom L 7.10.2005/795 . (7.10.2005/795)

Pantsättning av en aktie i ett aktiebolag som befinner sig i byggnadsfasen är utan verkan, om den inte har gjorts skriftligen. En stiftande delägare får inte pantsätta en aktie beträffande vilken köp har slutits eller sälja en aktie som han har pantsatt. Om en pantsatt aktie har sålts eller en såld aktie har pantsatts i strid med förbudet, är panträtten utan verkan gentemot köparen, om han inte har gett ett sådant skriftlig samtycke till pantsättningen som individualiserar den fordran som är föremål för panträtten.

Om en stiftande delägare förbehåller sig äganderätten till en aktie som han har sålt, har aktieköparen för den händelse att köpet hävs panträtt i aktien till säkerhet för återbetalning av köpesumman jämte ränta enligt 4 kap. 36 § 1 mom.

När en stiftande delägare säljer en bostadsaktie under byggnadsfasen, skall av köpeavtalet åtminstone framgå

När en stiftande delägare under byggnadsfasen säljer en andel i en sådan delägarbostad som hör till tillämpningsområdet för lagen om delägarbostäder som finansierats med räntestödslån för hyresbostäder (232/2002) , skall av köpeavtalet, förutom de uppgifter som avses i 3 § 2 mom. i nämnda lag, även framgå de uppgifter som nämns i 11 a § 4–7 och 9 punkten.

När en stiftande delägare under byggnadsfasen säljer en andel i någon annan än en i 1 mom. avsedd delägarbostad, skall av köpeavtalet, förutom de uppgifter som nämns i 11 a § 1–7 och 9 punkten, även framgå

En stiftande delägare skall särskilt för varje byggnadsprojekt öppna ett separat konto i den depositionsbank som förvarar skyddsdokumenten. Om någon annan än en depositionsbank förvarar skyddsdokumenten, skall kontot öppnas i en depositionsbank som förvararen godkänt.

Köpesumman för aktierna skall betalas in på ett i 1 mom. nämnt konto. Köpesummor som betalts in på kontot får inte användas för ändamål som är främmande för byggnadsprojektet.

Bolagets revisor och den revisor som aktieköparna valt enligt 21 § har utan hinder av tystnadsplikten rätt att få uppgifter om användningen av det konto som nämns i 1 mom.

En bostadsaktie som en stiftande delägare har sålt får inte mätas ut för den stiftande delägarens skuld, även om denne har förbehållit sig äganderätten till aktien.

En fordran som grundar sig på ett aktieköp kan inte mätas ut för en stiftande delägares skuld till den del aktiebolaget enligt lagen om aktiebolag (734/1978) har en fordran mot den stiftande delägaren. (7.10.2005/795)

Om en stiftande delägares egendom överlåts till konkurs, skall konkursboet utan obefogat dröjsmål meddela aktieköparna, om boet vill tillträda de köpeavtal som den stiftande delägaren inte ännu har fullgjort.

Om konkursboet inte enligt 1 mom. tillträder köpeavtalen, får varje aktieköpare häva sitt köp.

De aktieköpare som inte häver köpet med stöd av 2 mom. får genast rätt att utöva beslutanderätt i aktiebolaget med stöd av de aktier som de har köpt. Detta gäller dock inte andra stiftande delägare. (7.10.2005/795)

De aktieköpare som avses i 3 mom. skall för de aktier som de har köpt betala ett belopp som motsvarar aktiernas värde vid den tidpunkt då konkursen inleddes. Från dessa belopp skall dock avdrag göras för den skuld som den stiftande delägaren har till aktiebolaget enligt lagen om aktiebolag. Avdragen skall göras i förhållande till köpesummornas storlek. De aktieköpare som redan har betalt mera av köpesumman än det ovan angivna beloppet har rätt att återfå skillnaden med ränta enligt 4 kap. 36 § 1 mom.

En stiftande delägare som har ingått ett köpeavtal eller givit en pantförbindelse som avser en bostadsaktie skall utan dröjsmål delge den som förvarar skyddsdokumenten köpeavtalet eller förbindelsen antingen i original eller som bestyrkt kopia. Aktieköparen skall på motsvarande sätt delge förvararen ett avtal genom vilket de rättigheter som köpeavtalet medför överlåts vidare eller pantsätts. Också förvärvaren eller panthavaren kan lämna uppgiften till förvararen.

Panträtten till en aktie eller till de rättigheter som avtalet om överlåtelsen av aktien medför uppkommer när pantförbindelsen har delgivits den som förvarar skyddsdokumenten. Den som förvarar skyddsdokumenten ska ge innehavaren av en panträtt ett intyg över detta. (28.12.2018/1331)

Den som förvarar skyddsdokumenten skall föra en förteckning i vilken för varje aktie antecknas

Ur förteckningen skall utan hinder av tystnadsplikten upplysningar lämnas till aktieköpare och den som behöver uppgifterna för köp eller pantsättning av en aktie eller för fullgörande av ett förmedlingsuppdrag. (7.10.2005/795)

Den som förvarar skyddsdokument är skyldig att ersätta en skada som han har vållat när han har fullgjort uppgifter enligt detta kapitel, om han inte kan visa att han har iakttagit tillbörlig aktsamhet.

2 mom. har upphävts genom L 7.10.2005/795 . (7.10.2005/795)

En stiftande delägare är skyldig att se till att säkerhet för fullgörande av avtalet om byggande och avtalen om köp av bostadsaktier ställs till förmån för aktiebolaget och aktieköparna så som anges i denna paragraf. Säkerheten skall vara en bankdeposition, bankgaranti eller en för ändamålet lämplig försäkring och den skall omfatta också säkerställande av bolagets ekonomiska ställning enligt ekonomiplanen. I fråga om skyldigheten för en stiftande delägare i ett delägarbolag att ställa säkerhet föreskrivs i 18 b §.

Säkerheten för byggnadsfasen skall när bostadsaktierna börjar bjudas ut till försäljning uppgå till minst fem procent av de byggnadskostnader som antecknas i bolagets ekonomiplan. Genom förordning av statsrådet utfärdas närmare bestämmelser om vilka byggnadskostnader som skall antecknas i ekonomiplanen. Säkerheten för byggnadsfasen skall vid varje tidpunkt motsvara minst tio procent av den sammanlagda köpesumman för de sålda aktierna. Säkerheten skall gälla till dess den frigörs, dock i minst tre månader efter det att byggnadstillsynsmyndigheterna har godkänt byggnaden för användning.

När säkerheten för byggnadsfasen upphör att gälla skall den ersättas med en säkerhet för tiden efter byggnadsfasen som skall motsvara minst två procent av den sammanlagda köpesumman för de sålda aktierna. Säkerheten skall gälla till dess den frigörs, dock minst i 15 månader efter det att byggnadstillsynsmyndigheterna har godkänt byggnaden för användning. Skyldigheten att ställa säkerhet enligt detta moment upphör när 15 månader har förflutit sedan byggnadstillsynsmyndigheten godkände byggnaden för användning.

Om köpesumman för bostadsaktierna är mindre än 70 procent av det skuldfria priset, skall köpesumman vid beräkning av säkerheten enligt 2 och 3 mom. anses vara ett penningbelopp som motsvarar 70 procent av de sålda aktiernas skuldfria pris.

En säkerhet används i första hand för att ersätta en skada som har orsakats bolaget genom att avtalet om byggande inte har fullgjorts eller genom byggfel i sådana delar av byggnaden som bolaget skall underhålla.

I andra hand används en säkerhet för att ersätta en skada som en köpare av bostadsaktier har orsakats genom en stiftande delägares avtalsbrott. Om säkerheten inte räcker till för att täcka alla ersättningar till köparna av bostadsaktier, skall säkerhetens belopp i första hand och i proportion till reparationskostnaderna användas för att täcka kostnaderna för avhjälpande av fel och i övrigt fördelas i enlighet med vad som är skäligt med beaktande av storleken och arten av den skada som varje köpare har vållats samt omständigheterna i övrigt.

I det fall som avses i 18 § 2 mom. används en säkerhet dock i första hand för att ersätta en skada som på grund av en stiftande delägares avtalsbrott har vållats de köpare av bostadsaktier vilka vägrat att ge sitt i nämnda paragrafs 1 mom. avsedda samtycke och i andra hand till förmån för bolaget för att ersätta den skada som orsakats av att avtalet om byggande inte har fullgjorts eller av byggfel i sådana delar av byggnaden som bolaget skall underhålla.

Ett villkor för att en säkerhet helt eller delvis skall kunna frigöras är att aktiebolagets styrelse och köparna av bostadsaktier skriftligen samtycker till det och, då det är fråga att frigöra en säkerhet som avses i 17 § 2 mom., att den som förvarar skyddsdokumenten tillställs en utredning över att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden för användning. Säkerheten skall frigöras om den stiftande delägaren har fullgjort sina skyldigheter enligt avtalet om byggande och avtalen om köp av bostadsaktier.

Om bolagets styrelse har gett sitt samtycke enligt 1 mom., kan den ursprungliga säkerheten ersättas med en i 17 § 2 mom. avsedd säkerhet vars belopp motsvarar tio procent eller, i fråga om en sådan säkerhet som avses i 17 § 3 mom., två procent av det sammanlagda beloppet av de köpesummor som betalts av de köpare av bostadsaktier som har vägrat att ge sitt samtycke till att säkerheten frigörs. Om köpesumman för bostadsaktierna är mindre än 70 procent av det skuldfria priset, skall 17 § 4 mom. tillämpas.

Om samtycke till att frigöra säkerheten har förvägrats utan fog eller om det inte är möjligt att inhämta samtycke utan oskälig olägenhet eller oskäligt dröjsmål, kan en domstol på ansökan bevilja tillstånd till att säkerheten frigörs helt eller delvis. Konsumentklagonämnden kan i enlighet med lagen om konsumentklagonämnden (42/1978) ge rekommendationer i ärenden som gäller frigörande av säkerhet.

Ett bolag eller en köpare av en bostadsaktie som utan fog och i strid med konsumentklagonämndens rekommendation har vägrat att ge sitt samtycke till att säkerheten frigörs kan åläggas att med ett skäligt belopp ersätta en stiftande delägare den skada som vållats denne.

En säkerhet frigörs senast 12 månader efter årsgranskningen av bolagets samtliga byggnader, om en i 23 § avsedd styrelse har valts för bolaget. Säkerheten frigörs dock inte, om bolaget eller en ägare till en bostadsaktie motsätter sig att säkerheten frigörs och för ärendet till konsumentklagonämnden eller en domstol för behandling. Den som motsätter sig att säkerheten frigörs skall underrätta den som ställt säkerheten om detta eller, om säkerheten är en bankdeposition, depositionsbanken samt innan den ovan nämnda tidsfristen löper ut tillställa den som ställt säkerheten eller depositionsbanken ett av konsumentklagonämnden eller domstolen utfärdat intyg över att ärendet anhängiggjorts. Om detta inte sker, frigörs säkerheten.

En stiftande delägare i ett delägarbolag är skyldig att se till att det till förmån för köparna ställs en säkerhet som avses i denna paragraf för fullgörande av avtalen om köp av bostadsaktier eller andelar i dem. Säkerheten skall vara en bankdeposition, en bankgaranti eller en för ändamålet lämplig försäkring.

Säkerheten för byggnadsfasen skall ställas innan aktierna eller aktieandelarna börjar bjudas ut till försäljning till konsumenter, och den skall till sitt belopp motsvara minst tio procent av entreprenadpriset enligt avtalet om byggande. Säkerheten frigörs tre månader efter det att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden för användning. Den stiftande delägaren skall tillställa den som förvarar skyddsdokumenten en utredning om godkännandet för användning.

När säkerheten för byggnadsfasen upphör att gälla skall den ersättas med en säkerhet för tiden efter byggnadsfasen som skall motsvara minst två procent av entreprenadpriset enligt avtalet om byggande. Säkerheten frigörs två år efter det att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden för användning, om inte köparen på det sätt som föreskrivs i 18 a § motsätter sig att säkerheten frigörs.

Om säkerheten inte räcker till för att täcka alla ersättningsfordringar, skall den fördelas i proportion till fordringarnas storlek.

En stiftande delägare ska innan bostadsaktierna bjuds ut till försäljning se till att det till förmån för aktiebolaget och köparna av bostadsaktier som säkerhet för den stiftande delägarens insolvens i överensstämmelse med denna paragraf tecknas en för ändamålet lämplig försäkring eller att det ges en bankgaranti eller någon annan garanti enligt de villkor som Konkurrens- och konsumentverket fastställer. Försäkringen eller garantin ska gälla i tio år efter det att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden för användning. Om en statlig eller kommunal myndighet är stiftande delägare, är den dock inte skyldig att arrangera säkerhet för sin insolvens. (30.11.2012/682)

Den som har beviljat en säkerhet enligt 1 mom. svarar gentemot aktiebolaget och aktieköparna för sådana kostnader som en stiftande delägare med stöd av denna lag eller ett avtal svarar för och som är försvarliga för utredning av ett sådant byggnadsfel i aktiebolagets bostads-, förvarings- och servicebyggnad som nämns i 4 kap. 14 § 2–5 punkten och för reparation av felet och de skador det har åsamkat byggnaden. Dessutom svarar den som beviljat säkerheten för aktieköparens och hans familjemedlems försvarliga extra boendekostnader under den tid bostaden inte kan användas på grund av felet, skadan eller en reparation av dem. I 19 a och 19 b § bestäms om begränsning av ansvaret hos den som beviljat säkerheten. (17.10.1997/941)

Om en reparation av felet eller skadan orsakar oskäliga kostnader i jämförelse med felets eller skadans betydelse för aktiebolaget och aktieköparna, får den som beviljat säkerheten i stället för reparationskostnaderna betala en ersättning som motsvarar felets eller skadans betydelse. (17.10.1997/941)

Om säkerheten inte räcker till för att täcka alla de ersättningar som aktiebolaget och aktieköparna har rätt till, skall säkerhetens belopp delas mellan bolaget och aktieköparna i förhållande till ersättningsfordringarna. Ersättningar som har betalts ur säkerheten kan inte krävas tillbaka. (17.10.1997/941)

Den som har beviljat en säkerhet enligt 19 § svarar inte för sådana kostnader som kan täckas med övriga säkerheter till förmån för aktiebolaget och aktieköparna. Den som har beviljat säkerheten svarar inte heller för kostnader för sådana fel som borde ha upptäckts senast vid den årsgranskning som avses i 4 kap. 18 § eller, om årsgranskning inte förrättas inom den föreskrivna tiden, senast vid utgången av den tid som föreskrivs för förrättande av årsgranskning. Den som har beviljat säkerheten svarar inte för en stiftande delägares avtalsbaserade ansvar till den del den stiftande delägaren har åtagit sig ett ansvar som är mera vidsträckt än enligt gällande rätt.

Den som har beviljat säkerheten får begränsa sitt ansvar för aktieköparens och dennes familjemedlems boendekostnader så att behövliga extra kostnader ersätts ur säkerheten under en tid av högst sex månader. Den som beviljat säkerheten kan begränsa totalbeloppet av sitt ansvar så att ansvaret under säkerhetens hela giltighetstid är 25 procent av de byggnadskostnader som avses i 17 § 2 mom. Maximibeloppet av ansvaret får justeras kalenderårsvis enligt ändringen i hustypsindexet bostadsvåningshus i Statistikcentralens byggnadskostnadsindex (2000=100). (7.10.2005/795)

Den som har beviljat säkerheten får i enlighet med denna paragraf från sitt ansvar enligt 19 § 2 och 3 mom. dra av aktiebolagets och aktieköparnas självrisk. Aktiebolagets självrisk får vara högst två procent av byggnadskostnaderna enligt 17 § 2 mom. och en aktieköpares självrisk högst en och en halv procent av det skuldfria priset i det första köpet av bostadsaktien. Aktiebolagets och aktieköparens självriskbelopp får justeras kalenderårsvis enligt ändringen i det index som nämns i 19 a § 2 mom. (7.10.2005/795)

Från ansvaret dras av aktiebolagets självrisk, om ett byggnadsfel visar sig i sådana delar av byggnaden för vilka bolaget har underhållsansvaret, och aktieköparens självrisk, om felet visar sig i sådana delar av byggnaden för vilka aktieköparen har underhållsansvaret. Utan hinder av vad som föreskrivs i bolagsordningen om fördelningen av underhållsansvaret, ska ansvarsfördelningen i 4 kap. 2 och 3 § i lagen om bostadsaktiebolag (1599/2009) tillämpas när självrisken dras av. (22.12.2009/1606)

Självrisken får dras av i fråga om varje byggnadsfel. Upptäcks emellertid i samband med utredningen eller reparationen av ett byggnadsfel andra sådana fel i samma byggnad som den som beviljat säkerheten svarar för, dras självrisken av från det sammanlagda belopp som den som beviljat säkerheten svarar för. Om sådana fel visar sig delvis i sådana delar av byggnaden som aktiebolaget har underhållsansvaret för och delvis i sådana delar av byggnaden som aktieköparen har underhållsansvaret för, dras endast aktiebolagets självrisk av från ansvaret.

4 mom. har upphävts genom L 7.10.2005/795 . (7.10.2005/795)

En i 19 § avsedd försäkring eller säkerhet måste vid tillbyggnad som avses i 1 c § 1 mom. gälla i tio år från det att byggnadstillsynsmyndigheten godkände de nya bostadslägenheterna för användning.

Den som har beviljat säkerheten svarar för de i 19 § 2 mom. avsedda kostnader som orsakas köparna av bostadsaktier, bolagets övriga aktieägare och bolaget, oberoende av i vilken del av byggnaden de skador som orsakats av ett byggfel vid tillbyggnad framträder.

Maximibeloppet enligt 19 a § 2 mom. för det ansvar som den som beviljat säkerheten har och bolagets självrisk enligt 19 b § 1 mom. räknas utifrån de byggnadskostnader som enligt statsrådets förordning skall antecknas i ekonomiplanen för ett tillbyggnadsprojekt.

Ett aktiebolags styrelse ska utan dröjsmål sammankalla en aktieköparstämma sedan överlåtelseavtal slutits för minst en fjärdedel av bolagets bostadslägenheter. Aktieköparstämman ska sammankallas med ett rekommenderat brev som sänds till varje köpare eller annars bevisligen. Kallelsen ska sändas för kännedom till den som förvarar skyddsdokumenten. I kallelsen ska anges att aktieköparna har rätt att välja revisor och observatör för byggnadsarbetet och vilka andra ärenden som behandlas vid stämman. Vid aktieköparstämman medför de aktier som berättigar till varje enskild lägenhet en röst. Aktieköparstämma behöver inte hållas i ett delägarbolag.

Om aktieköparstämman inte har sammankallats i föreskriven ordning, ska regionförvaltningsverket på ansökan av en medlem i bolagets styrelse, en revisor, aktieägare eller aktieköpare bemyndiga sökanden att sammankalla stämman på bolagets bekostnad.

Aktieköparna har vid den stämma som nämns i 20 § utan hinder av bolagsordningen rätt att välja en revisor för bolaget. Revisorns mandatperiod varar till utgången av den räkenskapsperiod under vilken byggnadsfasen avslutas. För den av aktieköparna valda revisorn gäller i övrigt vad som föreskrivs om revisorer valda av en bolagsstämma. Aktiebolaget svarar för revisorns arvode och för de övriga kostnader som revisorns arbete orsakar, och dessa kostnader får oberoende av ekonomiplanen läggas till bolagets utgifter. (7.10.2005/795)

Aktieköparstämman har samma rätt som bolagstämman att få uppgifter av revisorn.

Aktieköparna har vid den stämma som nämns i 20 § rätt att välja en observatör för byggnadsarbetet. Observatörens uppgift är att följa att bolagets byggnad färdigställs enligt avtalet om byggande. Observatörens mandatperiod pågår till slutet av byggnadsfasen. Aktiebolaget svarar för observatörens arvode och för de övriga kostnader som observatörens arbete orsakar och dessa kostnader får oberoende av ekonomiplanen läggas till bolagets utgifter. (7.10.2005/795)

Observatören skall ha den yrkesskicklighet som uppdraget kräver och han får inte stå i beroendeförhållande till den som utför byggnadsarbetet eller till en stiftande delägare. Observatören har rätt att få de upplysningar av aktiebolaget och en stiftande delägare som behövs för övervakningen av hur arbetet framskrider samt rätt att få tillträde till bygget.

När byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt aktiebolagets byggnader för användning, skall bolagets styrelse utan obefogat dröjsmål sammankalla bolagsstämman, till vilken också alla aktieköpare skall kallas. I kallelsen skall nämnas vilka ärenden som behandlas vid stämman samt den tidpunkt vid vilken en säkerhet frigörs enligt 18 a § utan köparens samtycke och hur en köpare skall förfara om köparen vill hindra att säkerheten frigörs. Vid kallelsen skall i övrigt iakttas lagen om bostadsaktiebolag. Vid bolagsstämman skall

Vid val av styrelse utövas aktieägarens rösträtt i fråga om aktier som en stiftande delägare har överlåtit av den som har köpt aktien.

En bolagsstämma som avses i denna paragraf behöver inte ordnas i ett delägarbolag.

Om bolagets styrelse har försummat att sammankalla bolagsstämman enligt 23 § 1 mom., är medlemmarna av styrelsen skyldiga att ersätta den skada som detta orsakat bolaget och aktieköparna.

På jämkning av skadestånd och fördelning av skadeståndsansvaret mellan två eller flera skadeståndsskyldiga skall 2 och 6 kap. i skadeståndslagen (412/1974) tillämpas.

När byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt ett delägarbolags byggnader för användning, skall bolagets styrelse utan obefogat dröjsmål sända de uppgifter och utredningar som avses i 23 § 1 mom. 1 och 2 punkten till köparna av aktier eller aktieandelar för kännedom. Dessutom skall köparna underrättas om den tidpunkt vid vilken en säkerhet frigörs enligt 18 b § utan köparens samtycke och hur en köpare skall förfara om köparen vill förhindra att säkerheten frigörs.

24 § har upphävts genom L 7.10.2005/795 .

Detta kapitel skall tillämpas, om

Bestämmelser om förmedlingsrörelsers rättigheter och skyldigheter beträffande reserveringsavgift, handpenning och standarersättning finns i lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter (1074/2000) .

Avvikelser från bestämmelserna i detta kapitel kan inte genom avtal göras till nackdel för en konsument som har gett ett anbud på eller reserverat en bostad, om inte något annat föreskrivs nedan. Detsamma gäller säljaren, om den bostad som är till salu inte hör till dennes näringsverksamhet.

Om köpet sluts, skall hela handpenningen räknas som en del av priset.

Om det beror på anbudsgivaren att köpet inte kommer till stånd, har säljaren rätt att behålla handpenningen eller få avtalad standardersättning, om inte något annat följer av 6 §.

Om säljaren inte godkänner anbudet eller om köpet inte kommer till stånd av en orsak som inte beror på anbudsgivaren, skall säljaren utan dröjsmål återbetala handpenningen. Om säljaren av en orsak som inte beror på anbudsgivaren vägrar att sluta köpet på de villkor som har avtalats med säljaren eller för säljarens räkning i samband med att handpenningen togs emot, skall säljaren förutom att han eller hon återbetalar handpenningen gottgöra anbudsgivaren med ett belopp som motsvarar den avtalade handpenningen, om inte något annat följer av 6 §. Har det i stället för handpenning avtalats om standardersättning, skall säljaren under de förutsättningar som anges i detta moment betala anbudsgivaren ett belopp som motsvarar den avtalade standardersättningen.

En motpart till den som drar sig ur köpet har inte rätt till andra påföljder än de som nämns i 2 och 3 mom. Om säljaren är en enskild person och anbudsgivaren är konsument, kan de dock avtala särskilt om att den som drar sig ur köpet skall ersätta sin motpart för den faktiska skada som orsakats denne.

Om köpet sluts, skall hela reserveringsavgiften räknas som en del av priset. Om köpet inte kommer till stånd, skall säljaren utan dröjsmål återbetala reserveringsavgiften.

En växelförbindelse eller någon annan förbindelse får inte tas emot som handpenning eller reserveringsavgift, om överlåtelse eller pantsättning av förbindelsen begränsar den rätt som anbudsgivaren eller den som gjort en reservering har att på grundvalen av en reservering, ett köpeanbud eller ett avtal som avses i 1 § 1 mom. göra invändningar mot den som i god tro har fått förbindelsen i sin besittning. (7.10.2005/795)

Vad som stadgas i 1 mom. gäller inte av en bank utställd egen växel.

Den som i strid med 1 mom. tar emot en växel eller löpande förbindelse, får inte åberopa denna. Om gäldenärens rätt att göra invändningar mot den på vilken växeln eller förbindelsen har överförts stadgas särskilt.

När säljaren har tagit emot en handpenning får han inte för samma bostad ta emot någon annan handpenning eller något annat anbud förrän den första handpenningen har återbetalts till anbudsgivaren eller det har blivit klart att handpenningen skall räknas säljaren till godo. Om säljaren har tagit emot flera handpenningar är anbud som dessa avser inte bindande för anbudsgivarna.

Det belopp som en anbudsgivare kan förlora enligt 3 § 2 mom. är högst fyra procent av köpesumman enligt anbudet. Samma övre gräns gäller den gottgörelse som säljaren kan bli skyldig att betala till anbudsgivaren enligt 3 § 3 mom. (7.10.2005/795)

Det belopp som avses i 1 mom. kan i enskilda fall jämkas, om det annars skulle vara oskäligt med beaktande av orsakerna till att något köp inte kom till stånd, den skada motparten har lidit eller omständigheterna i övrigt.

Detta kapitel tillämpas när

Vad som i detta kapitel föreskrivs om bostadsköp tillämpas också om det i samband med en bostad säljs en aktie eller andel som ger rätt att besitta lokaler eller utrymmen med nära anknytning till boende, såsom garage eller förrådsrum i anslutning till bostadsbyggnaderna.

I 6 kap. 1 § 1 mom. 2 punkten föreskrivs om tillämpningen av bestämmelserna om köp av begagnade bostäder på köp av nya bostäder i vissa fall.

Avtalsvillkor som till konsumentens nackdel avviker från detta kapitel är utan verkan, om inte något annat stadgas nedan.

Om en bostad säljs i en bostadssammanslutning som har varit föremål för reglering enligt 2 kap. och mindre än ett år har förflutit efter byggnadsfasen, skall säljaren före köpslutet ställa en säkerhet till köparens och sammanslutningens förmån enligt 2 kap. 17 § för att avtalet om köp av bostad fullgörs. Särskild säkerhet behöver dock inte ställas, om den säkerhet som har ställts i enlighet med 2 kap. 17 § är tillräcklig för att täcka ett köp som avses i denna paragraf eller om en bostad säljs i en delägarsammanslutning.

På den säkerhet som avses i 1 mom. skall på motsvarande sätt tillämpas 2 kap. 17, 17 a, 18 och 18 a §. Säkerheten skall dock gälla i minst sex månader efter det att bostaden har överlåtits i köparens besittning. Om skyldigheten att hålla säkerheten i kraft enligt 2 kap. 17 § 3 mom. upphör tidigare, gäller säkerheten under den återstående tiden endast till förmån för köparen.

Om en bostad i en bostadssammanslutning som inte har omfattats av bestämmelserna i 2 kap. säljs eller annars marknadsförs till en konsument, är säljaren skyldig att se till att det till förmån för sammanslutningen och köparna ställs en säkerhet som avses i 2 kap. 19 § för den händelse att säljaren inte kan fullgöra sin prestationsskyldighet. Säkerheten skall ställas innan ansökan om slutsyn av bostadssammanslutningens byggnad eller tillbyggda bostäder lämnas till byggnadstillsynsmyndigheten. En säkerhet behövs dock inte när det är fråga om tillbyggnad och bostäderna säljs eller marknadsförs av den bostadssammanslutning för vilken de nya bostäderna har byggts.

Om ingenting har avtalats om den tidpunkt då köparen skall få bostaden i sin besittning, skall besittningsöverlåtelsen ske inom skälig tid efter köpslutet. Vid bedömningen av vad som är skäligt skall hänsyn tas till den tid som vanligen krävs för färdigställande av en motsvarande bostad samt omständigheterna i övrigt.

Om inte något annat har avtalats, är säljaren inte skyldig att överlåta besittningen av bostaden förrän köpesumman har betalats eller den post som nämns i 29 § 3 mom. har deponerats enligt momentet. Med köpesumman jämställs köparens sådana förpliktelser som grundar sig på ett avtal med säljaren om extra arbeten eller ändringsarbeten och som enligt avtalet skall betalas senast vid samma tidpunkt som köpesumman. Säljaren skall dock överlåta besittningen av bostaden till köparen, om de extra arbetena eller ändringsarbetena till följd av säljarens avtalsbrott inte har slutförts då köpesumman skall betalas. (7.10.2005/795)

Bestämmelser om köparens rätt att efter att byggnadsfasen har avslutats få aktiebrevet eller andelsbrevet i sin besittning av den som förvarar skyddsdokumenten och om registrering av köparens förvärv i aktielägenhetsregistret finns i 2 kap. 6 och 6 a §. I övriga fall ska säljaren samtidigt som besittningen av bostaden överlåts, om inte något annat har avtalats, till köparen överlämna aktiebrevet eller andra handlingar som visar ägande- eller besittningsrätten eller ge sitt samtycke till att köparens förvärv förs in i aktielägenhetsregistret. Ett samtycke som behövs för registrering av köparens förvärv som villkorligt i aktielägenhetsregistret ska, om inte något annat avtalats, ges omedelbart efter köpslutet. (28.12.2018/1331)

Om inte annat har avtalats skall säljaren svara för

Om besittningsöverlåtelsen försenas på grund av en omständighet på köparens sida, svarar köparen dock för de kostnader som nämns i 1 mom. från det överlåtelsen enligt avtalet borde ha skett.

Om en ny aktieägares ansvar för att bolagsvederlaget betalas till bostadsaktiebolaget stadgas i lagen om bostadsaktiebolag.

Om köparens skyldighet att betala överlåtelseskatt bestäms i lagen om överlåtelseskatt (931/1996) . (7.10.2005/795)

Säljaren bär risken för att bostaden före besittningsöverlåtelsen förstörs eller skadas av någon orsak som inte beror på köparen. Om besittningsöverlåtelsen försenas på grund av någon omständighet på köparens sida, bär köparen dock risken för att bostaden, efter det att besittningsöverlåtelsen borde ha skett, förstörs eller skadas av någon orsak som inte beror på säljaren, under förutsättning att säljaren har gjort det som ankommer på honom för att överlåtelsen skall kunna ske.

Om köparen bär risken och bostaden förstörs eller skadas av någon orsak som inte beror på säljaren, skall köparen trots detta betala köpesumman.

Om en del av köpesumman enligt avtalet förfaller till betalning vid en viss tidpunkt innan besittningen av bostaden skall överlåtas, men det finns grundad anledning att anta att besittningsöverlåtelsen kommer att fördröjas, har köparen rätt att hålla inne betalningen till dess säljaren gör sannolikt att han förmår fullgöra avtalet i tid eller att den säkerhet som har ställts för fullgörelsen förslår för att säkerställa köparens rättigheter.

Om säljaren vid en tidpunkt då någon del av köpesumman förfaller till betalning befinner sig i dröjsmål med överlåtelsen av besittningen av bostaden eller med överlämnandet av en handling enligt 4 § 3 mom., får köparen hålla inne betalningen till dess fullgörelse sker. Också därefter får köparen hålla inne en sådan del av betalningen som behövs som säkerhet för köparens skadeståndskrav på grund av dröjsmålet.

Köparen får häva köpet på grund av säljarens dröjsmål, om avtalsbrottet är väsentligt.

Har köparen förelagt säljaren en bestämd tilläggstid för fullgörelsen och den inte är oskäligt kort, får köparen även häva köpet om säljaren inte fullgör köpet inom tilläggstiden. Medan tilläggstiden löper får köparen häva köpet endast om säljaren meddelar att han inte kommer att fullgöra köpet inom tilläggstiden.

Om säljaren visar att dröjsmålet beror på att byggnadsarbetet har drabbats av ett hinder som ligger utanför säljarens, de deltagande entreprenörernas och av dem anlitade varuleverantörers kontroll och som inte skäligen har kunnat beaktas vid köpslutet och vars följder inte heller skäligen kunde ha undvikits eller övervunnits, får köparen inte häva köpet, om inte dröjsmålet överskrider 60 dagar. Om köparen råkar i en oskälig situation ifall han måste hålla fast vid köpet, får han dock häva köpet utan hinder av detta moment.

Köparen får inte häva köpet på grund av säljarens dröjsmål efter det att han har fått bostaden och de handlingar som nämns i 4 § 3 mom. i sin besittning.

Om det på förhand finns vägande skäl att anta att ett dröjsmål som ger rätt till hävning kommer att inträffa, får köparen häva köpet redan innan den avtalade tiden för fullgörelsen är inne.

Frågar säljaren, om köparen trots dröjsmålet godtar fullgörelse av köpet inom en viss tid och svarar köparen inte inom skälig tid efter det att han fick förfrågan, får köparen inte häva köpet, om säljaren fullgör köpet inom den tid som han har angett.

Köparen har rätt till ersättning för den skada han lider genom säljarens dröjsmål, om inte säljaren visar att dröjsmålet beror på ett hinder utanför hans kontroll som han inte skäligen kunde förväntas ha räknat med vid köpet och vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit.

Beror dröjsmålet på entreprenören eller någon annan som säljaren eller entreprenören har anlitat vid fullgörelsen av köpet eller en del av det, är säljaren fri från skadeståndsskyldighet endast om också den som anlitats skulle vara fri från ansvar enligt 1 mom.

Säljaren är dock skyldig att ersätta indirekt skada som köparen lider endast om dröjsmålet eller skadan beror på vårdslöshet från hans sida. Som indirekt skada anses

En förlust som avses i 3 mom. 1-2 punkten anses dock inte som indirekt förlust i den mån den orsakas av åtgärder för att begränsa annan typ av skada.

Om säljarens fullgörelse drabbas av ett hinder enligt 1 eller 2 mom. och säljaren inte utan dröjsmål lämnar köparen meddelande om hindret och dess inverkan på möjligheterna till fullgörelse, har köparen rätt till ersättning för en skada som kunde ha undvikits om han hade fått meddelandet i tid.

Om en medlem av köparens familj lider skada på grund av dröjsmålet, har han samma rätt till ersättning som köparen.

Om en tidpunkt då bostaden beräknas vara färdig har angivits, skall stadgandena om dröjsmål tillämpas, om överlåtelsen av besittningen av bostaden försenas mera än 30 dagar från den beräknade tidpunkten. När stadgandena i 7 § 2 mom. om köparens rätt att hålla inne betalningen tillämpas, skall den beräknade tidpunkten för färdigställandet dock jämställas med en avtalad tidpunkt för besittningsöverlåtelsen.

Säljaren får åberopa 1 mom. endast om ett villkor som motsvarar stadgandet ingår i köpeavtalet.

Om säljarens egendom överlämnas till konkurs innan byggnadsfasen har upphört, skall 2 kap. 14 § tillämpas.

Om säljarens egendom annars överlämnas till konkurs innan säljaren har fullgjort köpet får köparen häva köpet, om inte konkursboet utan ogrundat dröjsmål meddelar att det tillträder köpet och ställer säkerhet som skydd för att det fullgörs.

En bostad är behäftad med fel, om

Bostaden är också behäftad med fel, om

Stadgandena om fel skall på de villkor som anges i 1 mom. 1-3 punkten tillämpas också när säljaren har lämnat en oriktig eller vilseledande uppgift om bostadens omgivning eller servicen på området eller har underlåtit att lämna upplysning om en sådan omständighet som gäller dessa förhållanden och som påverkar användningen av bostaden eller dess värde.

Stadgandena om fel i 1 mom. skall tillämpas också om säljaren efter köpet men före överlåtelsen av besittningen av bostaden har lämnat uppgifter eller underlåtit att lämna upplysningar och förfarandet kan antas ha inverkat på köparens beslut.

På säljarens ansvar för upplysningar som någon annan än han själv har lämnat eller underlåtit att lämna tillämpas på motsvarande sätt 6 kap. 27 §.

Köparen får inte som fel åberopa en omständighet som han måste antas ha känt till vid köpslutet.

Om bostaden är färdig när den säljs, skall 6 kap. 12 och 19 § tillämpas.

Fel i bostaden skall bedömas på grundvalen av vilka egenskaper bostaden har när risken övergår på köparen. Säljaren svarar för fel som bostaden har haft vid denna tidpunkt, även om felet visar sig först senare. Försämras bostaden efter att risken har övergått på köparen, anses bostaden vara behäftad med fel, om försämringen beror på säljarens avtalsbrott.

Har säljaren genom en garanti eller liknande utfästelse åtagit sig att under en viss tid svara för användbarheten eller andra egenskaper hos bostaden, en del av den eller en anordning som hör till bostaden skall bostaden, ifrågavarande eller anordning anses vara behäftad med fel, om bostaden, en del av den eller en anordning under denna tid försämras i det avseende som utfästelsen omfattar. Ansvar för fel uppkommer dock inte, om säljaren gör sannolikt att försämringen beror på en olyckshändelse eller på att bostaden, en del av den eller en anordning har behandlats felaktigt eller på någon annan omständighet på köparens sida.

Om någon i ett tidigare försäljningsled eller om någon för säljarens räkning har gett en garanti eller någon annan utfästelse enligt 2 mom., skall under de förutsättningar som nämns i 2 mom. bostaden, en del av den eller en anordning som hör till bostaden också anses vara behäftad med fel. På grundvalen av en utfästelse av någon i ett tidigare försäljningsled svarar säljaren dock inte för ett sådant fel som han inte annars med stöd av denna lag skulle svara för, om säljaren visar att han på ett tydligt sätt har informerat köparen om detta före köpslutet.

Av garantin skall klart framgå

På begäran av köparen skall garantin ges skriftligen eller elektroniskt på ett sådant sätt att uppgifterna inte kan ändras ensidigt och att köparen har varaktig tillgång till dem.

Köparen har rätt att åberopa garantin även om den inte uppfyller kraven enligt denna paragraf.

Säljaren skall ordna en årsgranskning där fel som har upptäckts i bostaden och i andra delar av fastigheten konstateras. Årsgranskningen skall ske tidigast 12 och senast 15 månader efter det att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden eller de tillbyggda bostäderna för användning. Säljaren skall minst en månad innan årsgranskningen förrättas lämna meddelande om tidpunkten för granskningen till köparen, bostadssammanslutningen och den som beviljat en säkerhet enligt 2 kap. 19 § eller 4 kap. 3 a §. En företrädare för den som beviljat säkerheten har rätt att närvara vid årsgranskningen. (7.10.2005/795)

Säljaren skall sätta upp ett protokoll över årsgranskningen. I protokollet skall antecknas de fel som köparen och bostadssammanslutningen har anmält och de fel som eventuellt observeras vid årsgranskningen. Köparen, bostadssammanslutningen och den som beviljat säkerhet enligt 2 kap. 19 § eller 4 kap. 3 a § skall ges tillfälle att granska protokollet och framföra anmärkningar över protokollet inom skälig tid, som uppgår till minst tre veckor räknat från delfåendet av protokollet. (7.10.2005/795)

Om årsgranskningen inte hålls inom den tid som föreskrivs i 1 mom., har den som beviljat säkerheten rätt att ordna årsgranskningen på säljarens bekostnad. Vad som i 1 och 2 mom. föreskrivs om de skyldigheter som säljaren har i anslutning till årsgranskningen gäller härvid i tillämpliga delar för den som beviljat säkerheten.

Om ett fel visar sig i en sådan del av en fastighet som omfattas av en bostadssammanslutnings underhållsansvar, har sammanslutningen rätt att åberopa felet i stället för köparen. För sammanslutningens del gäller i detta fall vad som föreskrivs om köparen i 19, 20, 22–24 § och 26 §.

Köparen har dock rätt att kräva avhjälpande av ett fel som avses i 1 mom. eller andra påföljder av fel till dess att en i 2 kap. 23 § avsedd styrelse har valts för bostadssammanslutningen. Också efter det att talerätten till följd av förvaltningens överlåtelse har övergått till sammanslutningen har köparen rätt till ersättning för kostnader som han eller hon orsakats av de åtgärder som vidtagits på grund av ett fel. Vad som föreskrivs i detta moment gäller inte den som köpt en bostad i en delägarsammanslutning.

Om sammanslutningen inte utnyttjar sin rätt enligt 1 mom., har köparen rätt att åberopa ett sådant fel som har direkta menliga verkningar på den bostad som är i köparens besittning.

Bostadssammanslutningen har rätt att för köparens räkning kräva avhjälpande av ett fel som visar sig i en sådan del av fastigheten som köparen har underhållsansvar för, om det är nödvändigt att avhjälpa felet.

Köparen får inte åberopa ett fel, om han inte vid årsgranskningen eller inom den tid som anges i 18 § 2 mom. anmäler ett fel som han borde ha upptäckt senast vid årsgranskningen (reklamation).

Visar det sig att bostaden är behäftad med ett fel som köparen inte kan förutsättas ha upptäckt vid årsgranskningen eller tidigare, förlorar köparen sin rätt att åberopa felet, om köparen inte anmäler felet och sina krav på grund av felet inom skälig tid efter det att köparen upptäckte eller borde ha upptäckt felet. (7.10.2005/795)

Vid bedömning av när ett fel har upptäckts eller borde ha upptäckts, skall den tid anses vara avgörande då köparen insåg eller borde ha insett felets betydelse.

En felanmälan skall lämnas till säljaren eller till den som enligt avtalet om byggande eller ombyggande eller någon annan utfästelse är skyldig att för säljarens räkning svara för att felet avhjälps.

Köparen får utan hinder av 19 § åberopa ett fel, om

Om bostaden är behäftad med fel, får köparen hålla inne den del av köpesumman som är obetald. Köparen får dock inte hålla inne ett belopp som uppenbart överskrider vad han har rätt att kräva på grund av felet.

Köparen har rätt att kräva att ett fel avhjälps eller annars rättas till utan kostnad för honom. Säljaren får avvisa ett krav på rättelse av felet, om rättelsen skulle medföra kostnader som är oskäligt höga i förhållande till felets betydelse för köparen.

Om en rättelse av ett fel orsakar någon annan delägare eller medlem i sammanslutningen olägenhet som är oskäligt stor i förhållande till felets betydelse för köparen eller bostadssammanslutningen, kräver rättelsen samtycke av denna delägare eller medlem. Om rättelsen medför olägenhet av nämnt slag i byggnadens gemensamma lokaler eller utrymmen, kräver rättelsen samtycke av bostadssammanslutningen. (7.10.2005/795)

3 mom. har upphävts genom L 7.10.2005/795 . (7.10.2005/795)

Även om köparen inte kräver det, får säljaren på egen bekostnad avhjälpa ett fel, om säljaren efter köparens reklamation utan dröjsmål erbjuder sig att göra detta. Köparen får vägra låta felet avhjälpas, om detta medför väsentlig olägenhet för honom eller henne, nedgång i bostadens värde eller risk för att hans eller hennes kostnader inte blir ersatta eller om det finns något annat särskilt skäl till vägran. I fråga om det samtycke som krävs av bostadssammanslutningen och någon annan delägare eller medlem i den, tillämpas 22 § 2 mom. (7.10.2005/795)

Säljaren får inte åberopa att han inte har fått tillfälle att rätta ett sådant fel som avses i 1 mom., om köparen har låtit avhjälpa felet och det med hänsyn till omständigheterna inte skäligen kunde krävas att köparen skulle avvakta rättelse från säljarens sida.

Ett fel skall avhjälpas inom skälig tid efter köparens reklamation. Rättelse av ett fel som har upptäckts före årsgranskningen kan dock skjutas upp för att ske utan dröjsmål efter årsgranskningen, om den olägenhet som uppskovet åsamkar köparen är liten och det inte heller annars finns något särskilt skäl att avhjälpa felet tidigare.

Köparen kan förelägga säljaren en skälig tid inom vilken rättelsen skall inledas. Om felet är sådant att säljaren enligt 1 mom. får skjuta upp rättelsen av felet till efter årsgranskningen, får köparen förelägga tidsfristen tidigast vid årsgranskningen eller vid den tidpunkt då årsgranskningen senast borde ha ägt rum.

Om säljaren inte inom den tid som förelagts enligt 2 mom. har vidtagit effektiva åtgärder för att avhjälpa felet trots att han är skyldig att göra det, har köparen rätt att låta någon annan avhjälpa felet och kräva ersättning för detta enligt 26 §.

Om rättelse av felet inte kommer i fråga eller inte sker eller om det finns vägande skäl att anta att rättelsen inte kommer att ske inom den tid som anges i 24 §, får köparen

Om ett fel i en delägarbostad inte avhjälps och felet inte är av sådan art att det ger köparen rätt att häva köpet, har köparen i stället för prisavdrag rätt till skälig ersättning för den olägenhet som felet medför. (7.10.2005/795)

Köparen har rätt att på den köpesumma som skall återbetalas som prisavdrag få ränta enligt 3 § 2 mom. i räntelagen (633/1982) från den dag då säljaren tog emot köpesumman. (7.10.2005/795)

Köparen har rätt till ersättning för den skada som han lider på grund av att bostaden är behäftad med fel. Säljaren är dock skyldig att ersätta en indirekt skada som avses 11 § 3 mom. endast om felet eller skadan är en följd av vårdslöshet på hans sida.

Rätten till skadestånd enligt denna paragraf omfattar också person- och sakskador som köparen har lidit på grund av felet. Säljaren är dock inte enligt denna paragraf skyldig att ersätta

Om någon annan än säljaren har åtagit sig att på säljarens vägnar avhjälpa ett fel i bostaden eller att annars svara för egenskaperna hos bostaden eller någon anordning som hör till den, är den som har gjort åtagandet skyldig att enligt denna paragraf ersätta köparen en skada som denne lider genom att åtagandet inte fullgörs.

Samma rätt till ersättning som köparen har den av hans familjemedlemmar som lider skada på grund av felet samt en sådan annan invånare som lider skada på grund av felet eller på grund av att felet avhjälps.

Köpeobjektet är behäftat med ett ekonomiskt fel, om säljaren före köpet

Köpeobjektet är behäftat med ett ekonomiskt fel också om en bostadssammanslutning på vilken 2 kap. tillämpas har en sämre ekonomisk ställning när byggnadsfasen upphör än vad den gällande ekonomiplanen förutsätter. (7.10.2005/795)

Om köpeobjektet är behäftat med ett ekonomiskt fel, skall 19 § 3 mom. samt 21, 25 och 26 § tillämpas. Köparen får inte åberopa ett ekonomiskt fel, om köparen inte anmäler felet och sina krav på grund av felet inom skälig tid efter det att köparen upptäckte felet eller borde ha upptäckt det. Köparens försummelse har dock inte sådan verkan, om säljaren eller någon på säljarens sida har handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder. (7.10.2005/795)

Köpeobjektet är behäftat med ett rättsligt fel, om tredje man äger det eller en del av det eller har panträtt eller någon annan rätt i det och det inte följer av avtalet att köparen skall ta emot köpeobjektet med de begränsningar som tredje mans rätt medför. Köparen kan också göra gällande påföljder av ett rättsligt fel, om tredje man påstår att han har en sådan rätt som avses ovan och det finns sannolika skäl för påståendet.

Köparen får inte åberopa ett rättsligt fel, om köparen inte underrättar säljaren om felet och sina krav på grund av felet inom skälig tid efter det att köparen upptäckte felet eller borde ha upptäckt det. Köparens försummelse har dock inte sådan verkan, om säljaren eller någon på säljarens sida har handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder. Bestämmelserna i 19 § 3 mom. och 21 § tillämpas också om köpeobjektet är behäftat med ett rättsligt fel. (7.10.2005/795)

Om inte säljaren utan dröjsmål ser till att tredje mans rätt upphör eller att felet annars avhjälps, får köparen häva köpet eller, om felet inte är väsentligt, kräva motsvarande prisavdrag.

Om ett rättsligt fel förelåg redan vid köpslutet, har köparen rätt till skadestånd, om han varken kände eller borde ha känt till felet. Om felet har uppkommit efter köpslutet, har köparen rätt till skadestånd, om inte säljaren visar att felet eller skadan inte beror på hans förfarande.

Om inte något annat har avtalats, ska köparen betala köpesumman vid samma tidpunkt som köparen får bostaden i sin besittning och aktiebrevet eller någon annan handling som bekräftar ägande- eller besittningsrätten till bostaden överlämnas till köparen eller samtycket till registrering av köparens förvärv i aktielägenhetsregistret ges. Vederlag som uppbärs för de tilläggs- och ändringsarbeten som inte ingår i köpesumman ska betalas när arbetena har slutförts. (28.12.2018/1331)

Om det avtalas att köpesumman till någon del förfaller till betalning innan besittningen av bostaden överlåts, får förskottsposterna inte vara så stora att de står i missförhållande till värdet av säljarens prestation vid de tider då posterna skall betalas.

Ett belopp som motsvarar minst tio procent av köpesumman får förfalla till betalning först när köparen har haft skälig möjlighet att granska bostaden och besittningen av bostaden överlämnas till köparen. En av parterna överenskommen del av köpesumman, minst två procent av priset, skall betalas genom att den deponeras för säljarens räkning i en bank som säljaren väljer. Om köpesumman för bostaden är mindre än 70 procent av det skuldfria priset, anses vid beräkning av ovan nämnda poster av köpesumman, köpesumman vara ett belopp som motsvarar 70 procent av det skuldfria priset för den sålda bostaden. Säljaren får lyfta det deponerade beloppet jämte eventuell depositionsränta tidigast en månad efter det att köparen har fått bostaden i sin besittning, om inte köparen utnyttjar sin rätt enligt 21 § att hålla inne betalning och förbjuder banken att betala ut beloppet eller en del av det till säljaren. (7.10.2005/795)

Ett avtalsvillkor enligt vilket säljaren till säkerhet för sin fordran som gäller köpesumman förbehåller sig äganderätten till köpeobjektet eller får panträtt i det, gäller högst till dess köparen har deponerat den del av köpesumman i banken som avses i 3 mom. och betalt den återstående delen till säljaren.

Vid försäljning av en bostad i en bostadssammanslutning på vilken bestämmelserna om ekonomiplan i 2 kap. tillämpas eller har tillämpats, är ett villkor enligt vilket säljaren på vissa grunder får höja det avtalade priset ogiltigt. Om ändring av en sammanslutnings ekonomiplan föreskrivs i 2 kap 8 och 9 §.

Vid försäljning av en bostad i någon annan bostadssammanslutning under byggnadsfasen är ett prishöjningsvillkor giltigt om höjningen följer av

Prishöjningen och dess grunder skall meddelas köparen utan dröjsmål.

Om köparen enligt avtalet skall specificera någon egenskap hos bostaden eller dess utrustning, men underlåter att göra det vid avtalad tid eller inom skälig tid efter att säljaren har bett om det, får säljaren göra specifikationen i överensstämmelse med vad som kan antas ligga i köparens intresse.

Säljaren skall underrätta köparen om den specifikation han gör och förelägga köparen en skälig tid inom vilken denne kan ändra den. Ändrar köparen inte specifikationen inom den förelagda tiden, blir säljarens specificering bindande.

Om köparen bryter mot avtalet genom att frånträda köpet innan han har fått bostaden i sin besittning, har säljaren rätt till skadestånd enligt 35 § för den skada han vållats.

Vid köparens dröjsmål med betalningen av köpesumman har säljaren rätt till dröjsmålsränta enligt räntelagen (633/82) , om köpet inte frånträds eller hävs.

Säljaren får häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen, om avtalsbrottet är väsentligt.

Om säljaren har förelagt köparen en bestämd tilläggstid för betalningen och den inte är oskäligt kort, får säljaren även häva köpet om köparen inte betalar inom tilläggstiden. Medan tilläggstiden löper får säljaren häva köpet endast om köparen meddelar att han inte kommer att betala inom denna tid.

Säljaren får inte häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen efter det att aktiebrevet eller andra handlingar som bekräftar ägande- eller besittningsrätten till bostaden har överlämnats till köparen eller samtycket till registrering av köparens förvärv i aktielägenhetsregistret har getts, och inte heller efter det att köparen har fått bostaden i sin besittning, om inte något annat följer av ett äganderättsförbehåll. (28.12.2018/1331)

Säljaren får inte häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen efter det att den försenade betalningen jämte ränta har erlagts.

Om säljaren häver köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen eller om köparen frånträder köpet enligt 32 §, har säljaren rätt till skadestånd för de kostnader som orsakas av att bostaden säljs på nytt och för de särskilda kostnader han har haft av att ingå och fullgöra avtalet och som han sannolikt inte kan dra nytta av på annat sätt. För andra skador har säljaren rätt till en ersättning som är skälig med hänsyn till det avtalade priset, tidpunkten för köpets återgång eller hävningen samt övriga omständigheter.

Säljaren har dock inte rätt till skadestånd, om köparens dröjsmål med betalning eller frånträdandet av köpet beror på stadganden i lag, avbrott i den allmänna samfärdseln eller betalningsrörelsen eller andra liknande hinder som köparen inte skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit.

Ett avtal enligt vilket köparens skadestånd fastställs schematiskt som en viss andel av köpesumman eller enligt någon annan standard är giltigt, om den avtalsenliga ersättningen är skälig med hänsyn till den skada som hävningen eller frånträdandet av avtalet i allmänhet medför och stadgandena i denna paragraf.

Om jämkning av skadestånd stadgas i 38 §.

Om köpet hävs eller köparen frånträder det, skall säljaren återbetala den del av köpesumman som säljaren har fått. Om köpet hävs, skall säljaren dessutom på det belopp som skall återbetalas betala ränta enligt den räntesats som anges i 3 § 2 mom. i räntelagen från den dag säljaren tog emot betalningen. Om köparen har fått bostaden eller de handlingar som avses i 4 § 3 mom. i sin besittning, skall köparen återlämna dem till säljaren.

Om köpet hävs efter det att bostaden överlåtits i köparens besittning och köparen har fått väsentlig avkastning på bostaden eller haft väsentlig nytta av den, skall köparen betala säljaren en skälig ersättning för detta. När köparen häver köpet skall vid bestämmande av ersättningen hänsyn tas till den olägenhet som köparen har vållats genom det avtalsbrott som ligger till grund för hävningen samt omständigheterna i övrigt.

Om köparen har lagt ner nödvändiga eller nyttiga kostnader på bostaden, skall säljaren vid hävning av köpet betala köparen en skälig ersättning för dem.

Om bostadens skick under den tid som köparen har haft den i sin besittning har försämrats mera än vad som kan anses vara normalt slitage eller om bostaden under denna tid har skadats på grund av vårdslöshet från köparens sida, får köparen inte häva köpet, om han inte ersätter säljaren för den värdeminskning som detta medför.

Skadestånd på grund av avtalsbrott kan jämkas, om skadeståndet är oskäligt med hänsyn till orsaken till avtalsbrottet, motpartens eventuella medverkan till skadan, avtalsparternas ekonomiska förhållanden, priset på bostaden, den skadevållande partens möjligheter att förutse och hindra uppkomst av skadan samt omständigheterna i övrigt.

Skadestånd som köparen skall betala enligt 35 § kan jämkas i synnerhet om dröjsmålet med betalning eller frånträdandet av köpet beror på betalningssvårigheter som köparen huvudsakligen utan egen förskyllan har råkat i på grund av sjukdom, arbetslöshet eller någon annan särskild omständighet.

39 § har upphävts genom L 7.10.2005/795 .

På detta kapitel grundad talan som gäller

skall väckas inom tre år efter det att den som yrkar ersättning fick kännedom om att skadan uppstått och om den skadeståndsskyldige. Talan skall dock väckas inom tio år efter det att den skadeståndsskyldige släppte ut på marknaden det material eller den beståndsdel eller anordning som har orsakat skadan.

Detta kapitel begränsar inte den skadelidandes rätt att yrka ersättning enligt skadeståndslagen (412/74) , produktansvarslagen (694/90) eller någon annan lag.

En bostadssammanslutning har rätt att åberopa innehållet i byggnads- eller ombyggnadsavtalet, även om sammanslutningen inte är part i avtalet och även om sammanslutningens förvaltningsorgan har godkänt avvikelser från avtalet till nackdel för sammanslutningen innan sammanslutningens förvaltning ha övergått till dem som har köpt andelar i sammanslutningen.

Rätten för en bostadssammanslutning och dess delägare eller medlem att kräva skadestånd med stöd av tillämpliga associationsrättsliga stadganden påverkas inte av att det förfarande som ligger till grund för skadeståndsyrkandet har godkänts av ledningen för sammanslutningen innan sammanslutningens förvaltning har övergått till dem som har köpt andelar i sammanslutningen eller av att sammanslutningens förvaltningsorgan innan övergång av sammanslutningens förvaltning till köpare av andelar har beviljat ansvarsfrihet som omfattar förfarandet.

Den som köper en bostad har rätt att åberopa stadgandena om fel i 4 kap. gentemot en sådan säljare som avses i 4 kap. 1 § ( den första säljaren ), även om han har köpt den av tredje man.

Köparen har dock inte sådan rätt

Köparen förlorar sin rätt att framställa yrkanden enligt 3 §, om köparen inte anmäler felet och sina krav på grund av felet till den första säljaren av bostaden inom skälig tid efter det att köparen upptäckte eller borde ha upptäckt felet och fick tillgång till sådana uppgifter om den första säljaren som behövs för att yrkandet skall kunna framställas. (7.10.2005/795)

Köparen får dock utan hinder av 1 mom. åberopa ett fel, om

En säkerhet enligt 2 kap. 17, 18 b, 19 eller 19 c § eller 4 kap. 3 och 3 a § gäller också till förmån för en sådan köpare som under den tid som säkerheten enligt nämnda bestämmelser är giltig har köpt bostaden av tredje man.

Om det föreligger fel i en anordning som hör till bostaden, får bostadsköparen i enlighet med 5 kap. 31 § (16/94) konsumentskyddslagen på grund av felet rikta krav mot en näringsidkare som i ett tidigare säljled har överlåtit anordningen för återförsäljning eller bostadsproduktion.

Bostadsköparen har dock inte den rätt som anges i 1 mom., om bostadens tidigare ägare på grund av försummad reklamation inte kunde åberopa felet. Försummelse hos den första säljaren begränsar dock inte en senare köpares rätt att åberopa felet.

Ett avtalsvillkor som begränsar de rättigheter som en bostadssammanslutning eller konsument har enligt detta kapitel är ogiltigt.

Detta kapitel tillämpas när

Den som köper en begagnad bostad av en stiftande delägare har rätt att ställa krav på grund av fel i bostaden enligt bestämmelserna i 4 kap. I 5 kap. föreskrivs om rätt för den som har köpt en begagnad bostad av någon annan än en stiftande delägare att rikta krav mot den första säljaren.

Om säljaren är näringsidkare och köparen konsument, är ett avtalsvillkor som till köparens nackdel avviker från detta kapitel ogiltigt, om inte något annat stadgas nedan.

Om säljaren inte är näringsidkare, kan avvikelse från kapitlet göras genom skriftligt avtal. Om köparen är konsument får dock

Anordningar och andra föremål som hör till den normala utrustningen i en bostad och som finns i bostaden när den visas för köparen ingår i köpet, om inte något annat har avtalats.

Säljaren ska vid avtalad tidpunkt överlåta bostaden i köparens besittning samt överlåta aktiebrevet eller andra dokument som bekräftar ägande- eller besittningsrätten till bostaden eller ge sitt samtycke till att köparens förvärv förs in i aktielägenhetsregistret. Om ingenting annat har avtalats, ska dessa handlingar överlåtas eller samtycket ges till köparen samtidigt som besittningen av bostaden ska överlåtas. Ett samtycke som behövs för registrering av köparens förvärv som villkorligt i aktielägenhetsregistret ska, om inte något annat avtalats, ges omedelbart efter köpslutet.

Säljaren är dock inte skyldig att överlåta bostaden i köparens besittning, att överlåta de handlingar som avses i 1 mom. eller att ge sitt samtycke till att köparens förvärv registreras i aktielägenhetsregistret förrän köparen har betalat köpesumman, om det inte har avtalats att köpesumman eller en del av den ska betalas först senare.

Om inte annat har avtalats, svarar säljaren för

Om besittningsöverlåtelsen försenas på grund av en omständighet på köparens sida, svarar köparen dock för de kostnader som avses i 1 mom. från det överlåtelsen enligt avtalet borde ha skett.

Om bostaden redan vid köp är i köparens besittning, övergår ansvaret för de kostnader som avses i denna paragraf på köparen vid tidpunkten för köpslutet, om inte annat avtalas.

Om en ny aktieägares ansvar för att bolagsvederlaget betalas till bostadsaktiebolaget stadgas i lagen om bostadsaktiebolag.

I fråga om köparens skyldighet att betala överlåtelseskatt föreskrivs i lagen om överlåtelseskatt. (7.10.2005/795)

6 § har upphävts genom L 7.10.2005/795 .

Säljaren bär risken för att bostaden före besittningsöverlåtelsen förstörs eller skadas av någon orsak som inte beror på köparen. Om besittningsöverlåtelsen försenas på grund av någon omständighet på köparens sida, bär köparen dock risken för att bostaden, efter det att besittningsöverlåtelsen borde ha skett, förstörs eller skadas av någon orsak som inte beror på säljaren.

Om bostaden är i köparens besittning redan vid köp, övergår risken för bostaden på köparen vid tidpunkten för köpslutet.

Om köparen bär risken och bostaden förstörs eller skadas av någon orsak som inte beror på säljaren, skall köparen trots detta betala köpesumman.

Om säljaren vid en tidpunkt då, enligt avtalet, köpesumman eller en del av den förfaller till betalning befinner sig i dröjsmål med överlåtelsen av besittningen av bostaden eller av ett aktiebrev eller en annan handling som bekräftar ägande- eller besittningsrätten till bostaden, får köparen hålla inne betalningen till dess fullgörelse sker. Om säljaren befinner sig i dröjsmål med sitt samtycke till registreringen i aktielägenhetsregistret får köparen på motsvarande sätt hålla inne betalningen tills samtycket ges. Också därefter får köparen hålla inne en sådan del av betalningen som behövs som säkerhet för köparens skadeståndskrav på grund av dröjsmålet.

Om en del av köpesumman enligt avtalet förfaller till betalning vid en viss tidpunkt innan besittningen av bostaden eller de handlingar som nämns i 1 mom. ska överlåtas eller samtycket ges, men det finns grundad anledning att anta att besittningsöverlåtelsen eller samtycket kommer att fördröjas, har köparen rätt att hålla inne betalningen till dess säljaren gör sannolikt att denne förmår fullgöra avtalet i tid.

Vid säljarens dröjsmål med överlåtelsen av besittningen av bostaden eller en sådan handling som avses i 4 § 1 mom. har köparen

Om säljaren är näringsidkare, har köparen dock rätt att häva köpet och få skadestånd på de grunder som anges i 4 kap. 8 och 11 §§.

Köparen får inte häva köpet på grund av säljarens dröjsmål efter det att han har fått bostaden och de handlingar som avses i 4 § 1 mom. i sin besittning.

Om det på förhand finns vägande skäl att anta att ett dröjsmål som ger rätt till hävning kommer att inträffa, får köparen häva köpet redan innan den avtalade tiden för fullgörelsen är inne.

En bostad är behäftad med fel, om

Stadgandena om fel skall på de villkor som anges i 1 mom. 2 och 3 punkten tillämpas också när säljaren har lämnat en oriktig eller vilseledande uppgift om bostadens omgivning eller servicen på området eller, har underlåtit att lämna upplysning om en omständighet beträffande dessa förhållanden som påverkar användningen av bostaden eller dess värde.

Om säljaren är näringsidkare, är bostaden behäftad med fel också när säljaren före köpet har underlåtit att lämna köparen en sådan upplysning om bostaden som han enligt förordningen om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder borde ha lämnat, och försummelsen kan antas ha inverkat på köpet.

Köparen får inte som fel åberopa en omständighet som han måste antas ha känt till vid köpslutet.

Om köparen före köpet har granskat bostaden eller utan godtagbar anledning har underlåtit att utnyttja den möjlighet till granskning som säljaren har erbjudit, får köparen inte som fel åberopa omständigheter som han borde ha märkt vid granskningen.

Köparen är inte utan säljarens uppmaning eller annan särskild anledning skyldig att kontrollera riktigheten i de uppgifter som säljaren har lämnat eller att utsträcka granskningen av bostaden till omständigheter som kan undersökas endast genom särskilda tekniska åtgärder eller andra arrangemang som avviker från det sedvanliga.

Stadgandena i 1 och 2 mom. tillämpas inte, om köparen inte vid köpslutet kan förutsättas ha insett betydelsen av en sådan omständighet eller, om han har haft anledning att anta att den rättas till innan besittningen av bostaden överlåts. Dessa stadganden tillämpas inte heller om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder och inte heller i den mån något annat följer av 19 § i detta kapitel.

Vad 4 kap. 17 § stadgar om avgörande tidpunkt för felbedömning skall också tillämpas på bedömning av fel enligt detta kapitel.

Köparen får inte åberopa ett fel, om köparen inte anmäler felet och sina krav på grund av felet till säljaren inom skälig tid efter det att köparen upptäckte eller borde ha upptäckt felet. Vid bedömningen av när ett fel har upptäckts eller borde ha upptäckts, skall den tidpunkt anses vara avgörande vid vilken köparen insåg eller borde ha insett felets betydelse.

Köparen förlorar sin rätt att åberopa ett fel, om köparen inte underrättar säljaren om felet och sina krav på grund av felet inom två år efter det att köparen fick bostaden i sin besittning. Om bostaden redan vid köpslutet är i köparens besittning, börjar den föreskrivna tiden på två år löpa vid tidpunkten för köpslutet. Vad som föreskrivs i detta moment gäller dock inte om säljaren är näringsidkare.

Köparen får utan hinder av 1 och 2 mom. åberopa ett fel, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid med tro och heder.

Om bostaden är behäftad med fel får köparen hålla inne den del av köpesumman som är obetald. Köparen får dock inte hålla inne ett belopp som uppenbart överskrider vad han har rätt att kräva på grund av felet.

Köparen har rätt till ett prisavdrag som motsvarar felet eller annars är skäligt i förhållande till felet. Köparen har rätt att på den köpesumma som återbetalas såsom prisavdrag få ränta enligt 3 § 2 mom. i räntelagen från den dag då säljaren tog emot köpesumman.

I fråga om den rätt som köparen av en delägarbostad har att i stället för prisavdrag få ersättning för olägenhet föreskrivs i 4 kap. 25 § 2 mom.

Köparen får häva köpet, om felet medför väsentlig olägenhet för honom eller henne och någon annan påföljd inte kan anses vara skälig.

Om säljaren är näringsidkare, har köparen rätt att häva köpet på de villkor som nämns i 4 kap. 25 §.

Köparen har rätt till ersättning för skada som han lider på grund av fel i bostaden, om inte säljaren visar att felet inte beror på vårdslöshet på hans sida.

Om säljaren är näringsidkare, har köparen rätt till skadestånd på de villkor som nämns i 4 kap. 26 § 1 och 2 mom.

Om säljaren är näringsidkare och säljaren före köpet har utfört eller låtit utföra reparations- eller förbättringsarbeten i bostaden, har köparen rätt att kräva att ett fel som visar sig i dessa arbeten avhjälps och säljaren har rätt att avhjälpa felet på det sätt som föreskrivs i 4 kap. 22–24 §.

Om säljaren är näringsidkare och säljaren på beställning av köparen utför reparations- och förbättringsarbeten i bostaden, gäller bestämmelserna om vissa konsumenttjänstavtal i 8 kap. i konsumentskyddslagen.

Om köparen åberopar en omständighet i fråga om vilken säljaren har försummat sin upplysningsskyldighet enligt 11 § och köparen å sin sida har gjort sig skyldig till försummelse eller annan vårdslöshet vid den granskning av bostaden som avses i 12 §, får köparen utan hinder av 12 § kräva ett prisavdrag som är skäligt med hänsyn till omständigheterna.

Köpeobjektet är behäftat med ett ekonomiskt fel, om

Om säljaren är näringsidkare, är köpeobjektet oberoende av 1 mom. 2 punkten alltid behäftat med ett ekonomiskt fel, om säljaren har underlåtit att lämna köparen upplysning om en sådan omständighet som avses i 1 mom. 1 punkten och som säljaren enligt statsrådets förordning om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder borde ha lämnat, och försummelsen kan antas ha inverkat på köpet.

Om köpeobjektet är behäftat med ett ekonomiskt fel, tillämpas vad som i detta kapitel föreskrivs om fel.

Köpeobjektet är behäftat med ett rättsligt fel, om tredje man äger det eller en del av det eller har panträtt eller någon annan rätt i det, och det inte följer av avtalet att köparen skall ta emot köpeobjektet med de begränsningar som tredje mans rätt medför. Köparen kan också göra gällande påföljder av ett rättsligt fel, om tredje man påstår att han har en sådan rätt som avses ovan och det finns sannolika skäl för påståendet.

Om inte säljaren utan dröjsmål ser till att tredje mans rätt upphör, får köparen häva köpet eller, om felet inte är väsentligt, kräva motsvarande prisavdrag. Vad 14 § 1 och 3 mom. stadgar om reklamation samt 15 § om rätten att hålla inne betalning tillämpas också om köpeobjektet är behäftat med ett rättslig fel.

Om ett rättsligt fel förelåg vid köpslutet, har köparen rätt till skadestånd, om han inte kände till och inte heller borde ha känt till felet. Om felet har uppkommit efter köpslutet, har köparen rätt till skadestånd, om inte säljaren visar att felet eller skadan inte beror på hans förfarande.

Om inte något annat har avtalats ska köparen, efter att ha fått skälig möjlighet att granska bostaden och aktiebrevet eller övriga handlingar som bekräftar ägande- eller besittningsrätten till bostaden, betala köpesumman samtidigt som

Vid köparens dröjsmål med betalningen av köpesumman har säljaren rätt till dröjsmålsränta enligt räntelagen.

Säljaren får häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen, om avtalsbrottet är väsentligt.

Om säljaren har förelagt köparen en bestämd tilläggstid för betalningen och den inte är oskäligt kort, får säljaren även häva köpet om köparen inte betalar inom tilläggstiden. Medan tilläggstiden löper får säljaren häva köpet endast om köparen meddelar att han inte kommer att betala inom denna tid.

Säljaren får inte häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen efter det att aktiebrevet eller andra handlingar som bekräftar ägande- eller besittningsrätten till bostaden har överlämnats till köparen eller samtycket till registrering av köparens förvärv i aktielägenhetsregistret har getts. (28.12.2018/1331)

Säljaren får inte häva köpet på grund av köparens dröjsmål med betalningen efter det att den försenade betalningen jämte ränta har erlagts.

Säljaren har rätt till ersättning för den skada som han lider genom köparens dröjsmål med betalningen, om inte köparen visar att dröjsmålet beror på ett stadgande i lag, avbrott i den allmänna samfärdseln eller betalningsrörelsen eller något annat liknande hinder som köparen inte skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit.

Om säljaren är näringsidkare och köparen konsument, gäller beträffande köparens skadeståndsskyldighet 4 kap. 35 §. (7.10.2005/795)

Om säljaren är näringsidkare och köparen konsument, gäller beträffande frånträdande av köp 4 kap. 32 §. Köparens skadeståndsskyldighet med anledning av att köpet frånträds bestäms då enligt 4 kap. 35 §.

Bestämmelserna om säljarens ansvar för de uppgifter som denne har lämnat eller låtit bli att lämna före köpslutet tillämpas också, om uppgifter har lämnats eller upplysningsplikten försummats av en fastighetsförmedlingsrörelse som på uppdrag av säljaren förmedlat köpet eller av någon annan som företräder säljaren, och även om de uppgifter som har lämnats av säljaren eller dennes företrädare ingår i ett disponentintyg eller annars har lämnats av en företrädare för den sammanslutning vars aktier eller andelar köpet gäller.

Bestämmelser om fastighetsförmedlingsrörelsers skadeståndsansvar finns i lagen om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter.

Bestämmelser om skadeståndsansvaret för den sammanslutning som avses i 1 mom. och dess företrädare finns i 7 kap.

Om köpet hävs eller köparen frånträder köpet, skall säljaren återbetala den betalda delen av köpesumman. Vid hävning av köpet skall säljaren på den köpesumma som skall återbetalas betala ränta enligt den räntesats som anges i 3 § 2 mom. i räntelagen från den dag då säljaren tog emot betalningen. Om köparen har fått bostaden eller de handlingar som avses i 4 § 1 mom. i sin besittning, skall köparen återlämna dem till säljaren. (7.10.2005/795)

Om köpet hävs efter det att bostaden har överlåtits i köparens besittning och köparen har fått väsentlig avkastning på eller haft väsentlig nytta av bostaden, skall köparen betala säljaren en skälig ersättning för detta. Om köparen häver köpet, skall, när ersättningen bestäms, hänsyn tas till den olägenhet som köparen har vållats genom det avtalsbrott som ligger till grund för hävningen samt omständigheterna i övrigt. (7.10.2005/795)

Om köparen har lagt ned nödvändiga eller nyttiga kostnader på bostaden, skall säljaren vid hävning av köpet betala köparen en skälig ersättning för dem.

Om bostadens skick under den tid som köparen har haft den i sin besittning har försämrats mera än vad som kan anses vara normalt slitage eller om bostaden under denna tid har skadats på grund av vårdslöshet på köparens sida, får köparen inte häva köpet, om han inte ersätter säljaren för denna värdeminskning.

Vad 4 kap. 38 § stadgar om jämkning av skadestånd skall också tillämpas på skadestånd enligt detta kapitel.

Om säljaren av en bostad har blivit ansvarig för ett fel på grund av en uppgift som har ingått i ett disponentintyg som säljaren har lämnat köparen eller som annars härrör från en företrädare för den sammanslutning vars aktier eller andelar köpet gäller, har säljaren rätt till skadestånd av sammanslutningen eller personen i fråga, om denna inte visar att vårdslöshet inte har förekommit när intyget eller uppgiften lämnades till säljaren.

Om säljaren eller hans företrädare har varit vårdslös när han lämnade köparen intyget eller uppgiften, kan skadeståndet jämkas enligt vad som är skäligt med hänsyn till omständigheterna.

Om säljaren av en bostad på basis av denna lag har blivit ansvarig för ett sådant fel i bostaden som beror på ett fel av den som har utfört byggnads- eller ombyggnadsarbetet eller av en entreprenör eller annan näringsidkare som har deltagit i arbetet eller planeringen av det, har säljaren rätt att få ersättning av en sådan näringsidkare för den skada som han har lidit, oberoende av om säljaren står i avtalsförhållande till näringsidkaren eller inte.

Om det är fråga om fel i det material som har använts vid byggandet eller ombyggnaden eller i en anordning som hör till bostaden, har säljaren motsvarande rätt att få ersättning av den som har tillverkat eller importerat det felaktiga materialet eller den felaktiga anordningen, eller när felet beror på en senare återförsäljares förfarande, av återförsäljaren. Om säljaren av en bostad har blivit skyldig att ersätta en sakskada som har orsakats av fel i materialet eller i en anordning, övergår den skadelidandes rätt till ersättning enligt produktansvarslagen (694/90) till motsvarande del på säljaren.

Om orsakerna till felet i bostaden eller till den skada som har uppstått genom felet kan hänföras till ansvarsområdet för flera än en person som avses i 1 eller 2 mom., skall vars och ens skadeståndsskyldighet bestämmas enligt vad som är skäligt med hänsyn till omständigheterna.

Vad som i denna lag föreskrivs om säljarens ansvar, gäller inte en panthavare som säljer en pantsatt bostad.

Panthavaren skall före köpslutet upplysa köparen om att det är fråga om försäljning av en pant och att panthavarens ansvar grundar sig på de uppgifter som panthavaren lämnat eller borde ha lämnat vid försäljning av bostaden. Om panthavaren är yrkesmässig kreditgivare och bostaden marknadsförs till konsumenter, gäller i fråga om upplysningsskyldigheten dessutom vad som föreskrivs i statsrådets förordning om uppgifter som skall lämnas vid marknadsföring av bostäder.

Panthavaren är skyldig att ersätta köparen för den skada som köparen orsakats av att upplysningsskyldigheten enligt 2 mom. har försummats. Detsamma gäller om panthavaren har lämnat köparen oriktiga uppgifter om bostaden eller försummat att upplysa köparen om en sådan omständighet som väsentligt påverkar köpet, som panthavaren måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om.

Ett villkor enligt vilket en tvist mellan en näringsidkare och en konsument skall behandlas genom skiljeförfarande binder inte konsumenten, om villkoret är en del av ett avtal som ingåtts innan tvisten uppstått.

Bestämmelser om behörig domstol och om avtal om behörig domstol finns i 10 kap. i rättegångsbalken.

Om en stiftande delägare i strid med 2 kap. 11 § 1 eller 2 mom. överlåter eller pantsätter en andel i en sammanslutning som ger rätt att besitta en bostadslägenhet, eller underlåter att fullgöra sin anmälningsskyldighet enligt 2 kap. 15 §, skall den stiftande delägaren, om inte strängare straff för gärningen föreskrivs någon annanstans i lag, för brott mot bestämmelserna om skydd för köpare dömas till böter eller fängelse i högst ett år.

För brott mot bestämmelserna om skydd för köpare döms också

Bestämmelserna i 2 mom. 3 punkten til lämpas inte på konsulter för gruppbyggande som till konsumenter marknadsför sådant gruppbyggande som avses i lagen om gruppbyggande. (6.3.2015/191)

Bestämmelser om påföljdsavgift som påförs för brott mot 2 kap. 19 § 1 mom. och 19 c § 1 mom. samt 4 kap. 3 a § finns i lagen om vissa befogenheter för konsumentskyddsmyndigheterna (566/2020) .

Konkurrens- och konsumentverket ska utarbeta en anvisning om säkerheter som avses i 2 och 4 kap. och i samråd med kommunernas byggnadstillsynsmyndigheter se till att de som bygger eller låter bygga bostäder har tillgång till anvisningen innan byggnadsarbetet påbörjas.

Stiftande delägare och andra i 4 kap. avsedda säljare ska se till att byggnadstillsynsmyndigheten i samband med slutsyn lämnas ett intyg över insolvenssäkerhet som ställts enligt 2 kap. 19 § eller 4 kap. 3 a §. Den som förvarar skyddsdokument eller i 4 kap. 3 a § avsedda fall den som beviljat säkerhet ska på begäran utfärda ett intyg över säkerheten. Av intyget ska det framgå vilket byggnadsprojekt intyget gäller, vilket slags säkerhet som har ställts och till förmån för vem säkerheten gäller. Bestämmelser om byggnadstillsynsmyndighetens skyldighet att underrätta Konkurrens- och konsumentverket om att intyg saknas finns i 124 § i bygglagen (751/2023) .

Denna lag träder i kraft den 1 september 1995. Stadgandena i 2 kap. 19 § träder likväl i kraft vid en tidpunkt som bestäms genom förordning. (17.7.1995/979)

Åtgärder som verkställigheten av lagen förutsätter får vidtas innan den träder i kraft.

Stadgandena i 2 kap. tillämpas inte, om aktier i bolaget i fråga har börjat bjudas ut till försäljning innan denna lag träder i kraft.

Det som stadgas i 3 kap. tillämpas inte på anbud som har givits eller avtal om handpenning som har ingåtts innan denna lag träder i kraft.

Stadgandena i 4 och 6 kap. tillämpas inte på avtal som har ingåtts innan denna lag träder i kraft.

Det som stadgas i 5 kap. 3 och 4 §§ tillämpas inte, om den mot vilken yrkandet riktas har sålt bostaden innan denna lag träder i kraft. Stadgandena i 5 kap. 6 § tillämpas inte på ett yrkande av en sådan köpare som inte kan åberopa 5 kap. 31 § konsumentskyddslagen, om den mot vilken yrkandet riktas har sålt anordningen vidare innan denna lag träder i kraft.

Stadgandena i 7 kap. tillämpas inte på ett yrkande vars grund har uppstått innan lagen träder i kraft.