19.5.2023

Asian tarkastelun lähtökohdat

Valittajan markkinaoikeudessa esittämän johdosta asiassa on ensin arvioitava, onko hankinnasta ilmoitettu hankintasäännösten mukaisesti ja sen jälkeen on tarvittaessa arvioitava, onko hankintamenettelyssä menetelty hankintasäännösten vastaisesti.

Hankinnasta ilmoittaminen

Valittaja on esittänyt, että hankinnassa on ollut kysymys käyttöoikeusurakasta. Hankintayksikkö on esittänyt, että hankinnassa on ollut kysymys rakennusurakkasopimuksesta.

Julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetun lain (hankintalaki) 1 §:n 2 momentin mukaan lailla pannaan täytäntöön muun ohella käyttöoikeussopimusten tekemisestä annettu Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi 2014/23/EU (käyttöoikeussopimusdirektiivi).

Hankintalain 4 §:n 1 kohdan mukaan hankintasopimuksella tarkoitetaan kirjallista sopimusta, joka on tehty yhden tai usean hankintayksikön ja yhden tai usean toimittajan välillä ja jonka tarkoituksena on rakennusurakan toteuttaminen, tavaran hankinta tai palvelun suorittaminen taloudellista vastiketta vastaan.

Hankintalain 4 §:n 2 kohdan mukaan rakennusurakkasopimuksella tarkoitetaan hankintasopimusta, jonka tarkoituksena on mainitun lain liitteessä B tarkoitettuun toimintaan liittyvän rakennustyön tai rakennusurakan toteuttaminen taikka suunnittelu ja toteuttaminen yhdessä; rakennusurakkasopimuksella tarkoitetaan myös rakennusurakan tyyppiin tai suunnitteluun ratkaisevaa vaikutusvaltaa käyttävän hankintayksikön asettamia vaatimuksia vastaavan rakennusurakan toteuttamista millä tahansa tavalla; rakennusurakka voi olla talon-, maan- tai vesirakennustöiden muodostama taloudellinen tai tekninen kokonaisuus.

Viimeksi mainittua säännöstä koskevien esitöiden (HE 108/2016 vp s. 76) mukaan rakennusurakkasopimuksella tarkoitetaan myös rakennusten vuokrasopimuksia, mikäli vuokrattavat tilat rakennetaan hankintayksikön määritelmien ja vaatimusten mukaisesti. Hankkiminen ei välttämättä edellytä omistusoikeuden siirtoa hankintayksikölle.

Hankintalain 4 §:n 5 kohdan mukaan käyttöoikeussopimuksella tarkoitetaan kyseisen pykälän 6 ja 7 kohdassa tarkoitettua sopimusta.

Hankintalain 4 §:n 6 kohdan mukaan käyttöoikeusurakalla tarkoitetaan taloudellista vastiketta vastaan tehtyä kirjallista sopimusta, jolla yksi tai usea hankintayksikkö siirtää rakennusurakan toteuttamisen ja siihen liittyvän toiminnallisen riskin yhdelle tai usealle toimittajalle ja jossa siirtämisen vastikkeena on joko yksinomaan rakennettavan kohteen käyttöoikeus tai tällainen oikeus ja maksu yhdessä.

Hankintalain 4 §:n 5 kohdan esitöiden (HE 108/2016 vp s. 76) mukaan julkiset käyttöoikeussopimukset ovat hankintasopimusten tavoin vastikkeellisia sopimuksia yhden tai useamman hankintayksikön ja yhden tai useamman toimittajan välillä. Toimittajan suoritus hankintayksikölle sisältää urakkatyön toteuttamisen tai palvelujen tarjoamisen ja hallinnoimisen. Hankintayksikön suorituksena toimittajalle on yksinomaan rahavastikkeen sijasta kuitenkin joko rakennettavan kohteen käyttöoikeuden siirto taikka palvelukonsession osalta palvelujen käyttöoikeuden siirto. Käyttöoikeussopimuksen määritelmään kuuluu myös järjestely, jossa hankintayksikkö siirtää käyttöoikeuden ohella rahavastikkeen tai maksun.

Esitöissä (HE 108/2016 vp s. 76 ja 77) on edelleen todettu, että käyttöoikeuden ohella käyttöoikeussopimuksissa siirtyy joko rakennusurakan toteuttamiseen tai palvelujen tarjoamiseen ja hallinnoimiseen liittyvä toiminnallinen riski. Toiminnallisen riskin käsite on määritelty käyttöoikeussopimusdirektiivin 5 artiklan 1 kohdassa. Käyttöoikeuden siirrossa sen saajalle siirtyy myös toimintaan liittyvä taloudellinen riski siitä, ettei kaikkia urakoiden tai palvelujen toteuttamiseksi tehtyjä investointeja ja niistä aiheutuneita kustannuksia saada takaisin tavanomaisissa käyttöolosuhteissa, vaikka osa riskistä jäisikin hankintayksikölle. Mikäli hankintayksikkö vapauttaa sopimuskumppanin mahdollisista tappioista takaamalla tälle vähimmäistulon, joka on yhtä suuri tai suurempi kuin tehdyt investoinnit, ei järjestelyssä siirry lainkaan toiminnallista riskiä, eikä kyseessä ole julkinen käyttöoikeussopimus. Tällöin kyseessä saattaa olla 1 kohdassa tarkoitettu hankintasopimus.

Käyttöoikeussopimusdirektiivin johdanto-osan 20 perustelukappaleessa on todettu muun ohella, että toiminnallisen riskin on johduttava tekijöistä, joihin sopimuspuolet eivät voi vaikuttaa. Esimerkiksi hallinnon ongelmiin, talouden toimijan puutteisiin sopimuksen toteuttamisessa tai ylivoimaisen esteen tilanteisiin liittyvät riskit eivät ole ratkaisevia käyttöoikeussopimukseksi luokittelun kannalta, koska niitä sisältyy kaikkiin sopimuksiin riippumatta siitä, ovatko ne hankintasopimuksia vai käyttöoikeussopimuksia. Toiminnallinen riski on ymmärrettävä markkinoiden epävarmuustekijöille altistumisen riskiksi, joka voi liittyä joko kysyntään, tarjontaan tai sekä kysyntään että tarjontaan.

Kysymyksessä olevassa hankinnassa on julkaistu rakennusurakkaa koskeva EU-hankintailmoitus, jonka mukaan hankinnan kohteena on ollut Turun kaupungin Museokeskuksen kokoelmakeskuksen ja kaupunginarkiston päätearkiston vuokrakilpailutus. Hankintailmoituksessa hankinnan CPV-koodiksi on ilmoitettu rakennustöitä koskeva 450000000.

Tarjouspyynnön kohdan 1.1 ”Hankinnan kuvaus” alakohdassa ”Tarjouksen sisältö” on todettu muun ohella seuraavaa:

”Tarjoajan tulee tarjota joko kahta erillistä rakennusta joista toisessa toimii Museon kokoelmakeskus ja toisessa päätearkisto tai yhdistelmärakennusta, jossa nämä kumpikin toiminto sijaitsee. Kohde/kohteet voivat olla olemassa olevia peruskorjauskohteita lisärakennuksineen/laajennuksineen tai uudisrakennuskohteita.”

Mainitun sopimusluonnoksen kohdassa 5 ”Vuokran määrä” on todettu muun ohella seuraavaa:

”Vuokra muodostuu pääomavuokrasta ja elinkustannusindeksiin sidotusta ylläpitovuokrasta seuraavasti:

[ — — ]

Pääomavuokralla tarkoitetaan nettovuokraa, jolla katetaan pääomakustannukset sekä pääoman erilliskustannukset.”

Mainitun sopimusluonnoksen kohdan 5 alakohdassa ”Vuokran maksu laskutus” on todettu muun ohella seuraavaa:

”Vuokranmaksuvelvollisuus alkaa, kun kohde hyväksytty käyttöönotettavaksi ja hallintaoikeus tiloihin on siirtynyt vuokralaiselle.

Vuokranmaksukausi on kalenterikuukausi ja vuokra maksetaan kuukausittain etukäteen Vuokranantajan osoittamalle tilille.

Vuokranmaksun eräpäivä on kunkin kuukauden toinen (2.) päivä.”

Markkinaoikeus toteaa, että hankinnassa on ollut kysymys siitä, että hankintayksikkö on pyytänyt tarjouksia joko kahdesta erillisrakennuksesta Museokeskuksen kokoelmatiloille sekä päätearkiston tiloille tai yhdistelmärakennuksesta, johon mainitut tilat on tullut sijoittaa. Asianosaiset eivät ole olleet erimielisiä siitä, että vuokrattavat tilat on ollut tarkoitus rakentaa hankintayksikön määritelmien ja vaatimusten mukaisesti. Saadun selvityksen mukaan hankinta on ollut tarkoitus toteuttaa vuokrahankintana siten, että vuokra on koostunut pääomavuokrasta ja elinkustannusindeksiin sidotusta ylläpitovuokrasta. Vuokralaisen eli hankintayksikön on tullut suorittaa vuokran maksu kuukausittain vuokranantajalle eli valitulle tarjoajalle. Vuokranmaksuvelvollisuus on alkanut siitä, kun kohde on hyväksytty käyttöönotettavaksi ja hallintaoikeus tiloihin on siirtynyt vuokralaiselle eli hankintayksikölle. Valitun tarjoajan urakan toteuttamiseksi tekemien investointien ja urakasta aiheutuneiden kustannusten takaisin saaminen ei saadun selvityksen perusteella ole ollut riippuvaista kohteen tosiasiallisesta kysynnästä tai tarjoamisesta.

Edellä vuokranmaksusta ja vuokranantajan eli valitun tarjoajan tulonmuodostuksesta esitettyyn nähden kysymyksessä olevaan rakennusten vuokraukseen liittyvän toiminnallisen riskin ei ole katsottava johtuvan sellaisista markkinoiden epävarmuustekijöille altistumisesta, joihin sopimuspuolet eivät voi vaikuttaa siten, että hankintaa voitaisiin pitää hankintalaissa tarkoitettuna käyttöoikeusurakkana. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella markkinaoikeus katsoo, että hankinnassa on ollut kysymys hankintalain mukaisesta rakennusurakkasopimuksesta. Hankintayksikkö ei näin ollen ole menetellyt virheellisesti ilmoittaessaan nyt kysymyksessä olevan hankinnan rakennusurakkana käyttäen hankintasopimuksille varattua ilmoituslomaketta.

Tarjouspyynnön arviointi

Valittaja on ensimmäisenä perusteena hankintapäätöksen virheellisyydelle esittänyt, että hankintayksikkö on menetellyt virheellisesti, kun se on sulkenut valittajan tarjouksen tarjouskilpailusta, koska valittajan tarjouksessa ei ollut ilmoitettu tuottovaatimusprosenttia, jolla on tarkoitettu tontin arvolle asetettua tuottovaatimusprosenttia. Valittajan mukaan tarjouspyynnössä ei ole edellytetty tuottovaatimusprosentin ilmoittamista, eikä sille ole ollut omaa kohtaa tarjouslomakkeella. Valittajan mukaan tuottovaatimusprosentti on kuitenkin ollut laskettavissa sen tarjouksesta.

Hankintayksikkö on esittänyt, ettei se ole menetellyt virheellisesti sulkiessaan valittajan tarjouksen tarjouskilpailusta muun ohella tuottovaatimusprosentin ilmoittamatta jättämisen perusteella. Hankintayksikön mukaan lopullista vuokraa on ollut mahdotonta määrittää ilman tuottovaatimusprosenttia.

Markkinaoikeus toteaa, että asianosaiset ovat viitanneet lausumissaan tarjouspyynnön tulkintaan kuitenkaan esittämättä suoraan väitettä tarjouspyynnön epäselvyydestä nimenomaan liittyen tuottovaatimusprosenttiin. Markkinaoikeus toteaa, että vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan markkinaoikeuden tulee valitusperusteesta riippumatta ensimmäiseksi ratkaista tarjouspyynnön hankintalain mukaisuus, koska hankintalain vastainen epäselvä tarjouspyyntö ei voi muodostaa perustaa virheettömälle hankintamenettelylle (ks. KHO 2015:151). Edellä esitetyn perusteella markkinaoikeus arvioi ensin, onko tarjouspyyntö ollut epäselvä tontin tuottovaatimusprosentin ilmoittamiseen liittyviltä osin.

Hankintalain 3 §:n 1 momentin mukaan hankintayksikön on kohdeltava hankintamenettelyn osallistujia ja muita toimittajia tasapuolisesti ja syrjimättömästi sekä toimittava avoimesti ja suhteellisuuden vaatimukset huomioon ottaen.

Hankintalain 67 §:n 1 momentin mukaan tarjouspyyntö, neuvottelukutsu ja niiden liitteet on laadittava niin selviksi, että niiden perusteella voidaan antaa keskenään vertailukelpoisia tarjouksia.

Hankintayksikkö on edellä todetusti pyytänyt tarjouksia rakennusurakkana toteuttavasta Turun kaupungin Museokeskuksen kokoelmatiloista ja päätearkistosta.

Tarjouspyynnön kohdassa 2.4 ”Tarjouksien vertailuperusteet ja arviointikohteet” on todettu muun ohella seuraavaa:

”Kokoelmakeskus ja päätearkisto arvioidaan hinta (50 %) — laatupisteytyksellä (50 %) taulukko 1 mukaan. Edullisin hinta saa pisteytyksessä eniten hinta-arvioinnissa pisteitä.”

Tarjouspyynnön kohdan 2.4 ”Tarjouksien vertailuperusteet ja arviointikohteet” alakohdasta ”Arviointikohde: Museon kokoelmakeskus ja päätearkisto/yhdistelmärakennus” käy ilmi, että tarjousten hintavertailussa on otettu huomioon seuraavat hintatiedot seuraavilla painoarvoilla: ”1. Tarjoajan kehitysvaiheen kiinteä palkkio”, jonka painoarvo on ollut 2 prosenttia, ”2. Projektinjohtourakoitsijan palkkio % tavoitekustannuksista (toteutusvaiheessa kiinteä palkkio määritettynä tavoitehinnasta)”, jonka painoarvo on ollut kaksi prosenttia, ”3. Suunnitteluhinta: kehitysvaiheen suunnittelu + toteutusvaiheen suunnittelu eriteltynä”, jonka painoarvo on ollut kaksi prosenttia ja ”4. Vuokrahinta, €/m² = Pääomavuokra (eriteltynä toteutuskustannus ja perusvuokra erikseen) + Ylläpitovuokra (lämmitys+ jäähdytys yms. (ks. vastuurajataulukko liite 9), korotus elinkustannusindeksillä) Selkeä erittely pääomavuokrasta ja ylläpitovuokrasta rakennuksittain tai yhdistelmärakennuksena ja yhteenlaskettu hinta”, jonka painoarvo on ollut 44 prosenttia.

Tarjouspyynnön kohdan 2.4 ”Tarjouksien vertailuperusteet ja arviointikohteet” alakohdan ”Taulukko 1. Tarjouksen vertailuperusteet ja painoarvot” alakohdassa 4 ”Vuokrahinta” on todettu muun ohella seuraavaa:

”Tarjoajilta vaaditaan, että ilmoitettuihin vuokrahintoihin pitää sisällyttää seuraavat kustannukset alv 0 %:

Kiinteistöstä perittävä pääomavuokra sisältäen mm. seuraavat kulut

- kiinteistöverot sekä tontin että vuokrattavan rakennuksen osalta

- mahdolliset tontin vuokrakustannukset tai liittyvä tontin vuokra tai tontin arvolle asetettu tuottovaatimus.

- kiinteistön vahinkovakuutukset

- investointikustannus

- rahoituskustannus

- kaikki Määräaikaisella vuokrakaudella vuokranantajan vastuulle (liite 9) kiinteistöön tehtävät korjaus- ja uudistamistyöt sisältyvät pääomavuokraan, eivätkä nosta vuokraa. Määräaikaisen vuokrakauden jälkeen pääomavuokraan mahdollisesti tehtävät muutokset määräytyvät vuokrasopimuksen mukaisesti.

- Kiinteistö ja siihen liittyvät laitteet ja varusteet, jotka ovat vuokranantajan vastuulla on pidettävä koko vuokrakauden ajan hyvässä kunnossa.

- Hankinnan aikana tiloille asetetut tekniset olosuhdemääritteet (lämpö, kosteus yms.) tulee toteutua tiloissa koko sopimuskauden ajan.”

Tarjouspyynnön kohdan 2.4 ”Tarjouksien vertailuperusteet ja arviointikohteet” alakohdan ”Taulukko 1. Tarjouksen vertailuperusteet ja painoarvot” alakohdassa ”Arviointikohde: Hinta” on todettu arviointiperusteina käytettävän muun ohella tarjoajan kehitysvaiheen kiinteää palkkiota, suunnitteluhintaa ja vuokratarjoushintaa sopimuskaudelle. Viimeksi mainitun arviointiperusteen osalta kyseisessä alakohdassa on muun ohella todettu seuraavaa:

”Vuokratarjoushinta sopimuskaudelle (laskukaava aiemmin esitetty kohta 2.4 Arviointikohde, painoarvo)

Mukana vuokrassa: tuottovaatimus % x pääomakustannukset + ylläpitovuokra eriteltyinä. Tarjoajan tarjotessa kahta erillistä rakennusta tulee suunnitteluhinnat olla esitettynä rakennuskohtaisesti sekä yhteenlaskettuna summana.

Pääomavuokralla tarkoitetaan nettovuokraa, jolla katetaan pääomakustannukset sekä pääoman erilliskustannukset. Nettovuokrasuhteessa vuokralainen maksaa siis itse kaikki ylläpidon kustannukset ottaen huomioon jäljempänä liitteellä 9 olevan ylläpitovastuunrajataulukon mukaiset Vuokranantajan ja Vuokralaisen vastuunjaot.

Selvyyden vuoksi todetaan, että pääomavuokralla tarkoitetaan vuokraa, jolla katetaan pääomakustannukset, jotka muodostuvat kiinteistöön sijoitetun pääoman tuottovaatimuksen mukaisesti (rakennus, maapohja, poistot). Lisäksi pääomavuokraan sisältyvät pääoman erilliskustannukset (esim. verot ja vakuutukset)

Arviointiperusteet:

Halvin/pienin hinta/prosentti voittaa

Tarjoajan kehitysvaiheen kiinteä palkkio (euroa),

palkkioprosentin suuruus (%)

suunnitteluhinta (euroa),

vuokrahinta eriteltynä pyynnön mukaisesti (euroa)”.

Tarjouspyynnön liitteenä 3 on ollut ”Hinnoitteluliite”-niminen asiakirja, joka tarjoajien on tullut toimittaa täytettynä. Kyseisellä liitteellä ei ole ollut omaa kohtaansa tontin tuottovaatimusprosentille.

Tarjouspyynnön liitteenä olleen vuokrasopimusluonnoksen kohdassa 5 ”Vuokran määrä” on todettu muun ohella seuraavaa:

”Vuokra muodostuu pääomavuokrasta ja elinkustannusindeksiin sidotusta ylläpitovuokrasta seuraavasti:

Mikäli kyseessä on uudisrakennus, pääomavuokra muodostuu x % pääomituksella vuokrauksen kohteen todellisista toteutuskustannuksista [ — — ] ja siihen liittyvä tontin vuokra tai tontin kustannukselle asetettu tuottovaatimus.

Mikäli kyseessä on olemassa oleva rakennus ja siihen liittyvät muutostyöt/uudisrakennusosa, pääomavuokra muodostuu x % pääomituksella olemassa olevan rakennuksen perusvuokrasta ennen siihen tehtäviä muutostöitä/uudisrakentamista ja siihen liittyvästä tontinvuokrasta tai tontin kustannukselle asetetusta tuottovaatimuksesta, joka on x euroa. Tämän lisäksi pääomavuokraan lisätään Tilaajan muutostöistä aiheutuvat todelliset kustannukset x euroa x %:n pääomituksella, jotka johtuvat siitä, että tilat räätälöidään Vuokralaisen tarpeita vastaaviksi tämän sopimuksen mukaisesti. Pääomavuokralla tarkoitetaan nettovuokraa, jolla katetaan pääomakustannukset sekä pääoman erilliskustannukset.

[ — — ]”

Tarjoajat ovat voineet tarjouskilpailun aikana esittää tarjouspyyntöä koskevia lisätietokysymyksiä. Tarjouspyynnöstä on esitetty muun ohella seuraava kysymys, johon on annettu seuraava vastaus:

”Kysymys 3:

A. Vuokrasopimuksen kohdan 5 mukaan: ’-pääomavuokra muodostuu x% pääomituksella olevan rakennuksen perusvuokrasta ennen siihen tehtäviä muutostöitä/uudisrakentamista ja siihen liittyvästä tontinvuokrasta tai tontin arvolle asetetusta tuottovaatimuksesta, joka on x euroa. Tämän lisäksi pääomavuokraan lisätään Tilaajan muutostöistä aiheutuvat todelliset kustannukset x euroa x % pääomituksella, jotka johtuvat siitä, että tilat räätälöidään Vuokralaisen tarpeita vastaaviksi tämän sopimuksen mukaisesti. — ’ Miten kyseiset pääomitusprosentit ilmoitetaan tarjouksessa?”

”Vastaus 3:

A. Pääomitusprosenttien esittämisen tapa on vapaa mutta siitä tulee selkeästi käydä esille mitkä osuudet pääomitetaan mitenkin. Jos käytetään erilaisia prosentteja, tulee selkeästi määritellä mikä tulee lunastushinnan määritteeksi.”

Hankintayksikkö on 29.8.2023 tekemällään päätöksellä valinnut Turun Teknologiakiinteistöt Oy:n tarjouksen ja sulkenut valittajan tarjouksen tarjouskilpailusta. Hankintapäätöksen perusteluissa on todettu muun ohella seuraavaa:

”Lisäksi tarjouspyynnössä oli edellytetty ilmoittamaan vuokrakohteen tuottovaatimusprosentti. Tuottovaatimus on oleellinen osa tarjottua kokonaisuutta, vaikkakaan se ei itsessään ollut tarjousten vertailuperuste. Lopullinen vuokrahinta määräytyy rakentamiskustannusten/bruttovuokran kustannuksista lisättynä tuottovaatimuksella. Rakennus-Salaman tarjoamasta vuokrahinnasta ei voida suoraan päätellä tarjottua tuottovaatimusta.”

Markkinaoikeus toteaa, että hankintayksiköllä on laaja harkintavalta määritellä tarjouksen tekemistä koskevat vaatimukset tarkoituksenmukaiseksi katsomallaan tavalla. Hankintayksikön on kuitenkin otettava huomioon hankintasäännösten vaatimukset tarjouspyynnön selvyydestä. Tarjouskilpailuun osallistuvien tasapuolisen ja syrjimättömän kohtelun turvaamiseksi tarjouksen tekemistä koskevat vaatimukset tulee kuvata tarjouspyynnössä sellaisella tarkkuudella, että tarjouspyyntö on omiaan tuottamaan yhteismitallisia ja vertailukelpoisia tarjouksia ja että hankintayksikölle ei anneta rajoittamatonta valinnanvapautta tarjousten arvioinnissa. Hankintamenettelyn avoimuus edellyttää, että tarjoajat tietävät jo tarjouksia laatiessaan, millä seikoilla on merkitystä tarjouskilpailua ratkaistaessa. Vastuu mahdollisista tarjouspyynnön epäselvyyksistä ja tulkinnanvaraisuuksista on lähtökohtaisesti hankintayksiköllä.

Hankintayksikkö on edellä todetusti sulkenut valittajan tarjouksen tarjouskilpailusta muun ohella sillä perusteella, että valittajan tarjouksessa ei ole ilmoitettu vuokrakohteen tuottovaatimusprosenttia. Kysymyksessä oleva tarjouspyyntöaineisto on ollut laaja ja sisältänyt runsaasti hintojen ilmoittamiseen liittyviä ohjeita. Tarjoajien on tullut edellä todetusti toimittaa tarjouspyynnön liitteenä 3 ollut hinnoitteluliite täytettynä. Mainitussa hinnoitteluliitteessä ei ole ollut mainintaa tai erillistä kohtaa tuottovaatimusprosentin ilmoittamiselle. Edellä kuvatulla tavalla tarjouspyyntöasiakirjoissa on viitattu eri yhteyksissä tuottovaatimusprosenttiin ja korostettu sen sisältyvän pääomavuokraan vaihtoehtona tilanteelle, jossa pääomavuokraan sisältyy tontin vuokra tai vuokrakustannukset. Näistä tarjoushinnoittelun taustaa koskevista maininnoista huolimatta tarjouspyyntöasiakirjoissa ei kuitenkaan ole yksilöity selkeästi, onko tuottovaatimusprosentti tullut ilmoittaa tarjouksissa ja jos on tullut ilmoittaa, millä tavalla. Tällaisena tuottovaatimusprosentin ilmoittamisen edellytyksenä ei voida pitää edellä kuvattuja tarjouspyynnön kohdan 2.4 toteamuksia taikka tarjoajien esittämiin kysymyksiin annettua vastausta. Mainittuna tuottovaatimusprosentin ilmoittamisen edellytyksenä ei myöskään voida pitää tarjouspyynnön edellä mainitun kohdan toteamusta siitä, että vuokrassa on mukana ”tuottovaatimus % x pääomakustannukset + ylläpitovuokra eriteltyinä”, sillä kyseisessä kohdassa ei ole edellytetty kyseisen tuottovaatimusprosentin ilmoittamista, vaikka ”tuottovaatimus %” on mainittu sen sisältöä kuitenkaan yksilöimättä.

Edellä todettuun nähden markkinaoikeus katsoo, että ammattimaisestikin toimiville elinkeinonharjoittajille on voinut tarjouspyynnön ja tarjouspyynnöstä esitettyyn kysymykseen annetun vastauksen perusteella jäädä epäselväksi, onko tontin tuottovaatimusprosentti tullut ilmoittaa tarjouksissa ja jos on tullut ilmoittaa, millä tavoin ja missä muodossa. Tarjouspyynnön on katsottava olleen tontin tuottovaatimusprosentin osalta hankintasäännösten vastainen ja siten epäselvä, etteivät tarjoajat ole sen perusteella voineet antaa keskenään vertailukelpoisia tarjouksia.

Johtopäätös

Edellä mainituilla perusteilla hankintayksikkö on menetellyt hankinnassaan hankintasäännösten vastaisesti. Asiassa on näin ollen harkittava hankintalaissa säädettyjen seuraamusten määräämistä.

Edellä mainittu hankintamenettelyn virheellisyys sekä jäljempänä seuraamusten osalta lausuttu huomioon ottaen asiassa ei ole tarpeen lausua muista hankintamenettelyn virheellisyyttä koskevista väitteistä.