5.6.2025

Asian tausta

X Oy oli vuokrannut Y Oy:ltä kolme erään kiinteistöosakeyhtiön kiinteistöllä sijaitsevaa liikehuoneistoa sekä autopaikan. Y Oy oli asetettu konkurssiin 17.12.2019.

Kanne ja vastaus Helsingin käräjäoikeudessa

Y Oy:n konkurssipesä vaati kanteessaan, että X Oy:n ja Y Oy:n välinen vuokrasopimus puretaan vuokranmaksun laiminlyönnin vuoksi ja X Oy velvoitetaan välittömästi häädön uhalla luovuttamaan vuokrakohteen hallinta konkurssipesälle. Konkurssipesä vaati lisäksi, että X Oy velvoitetaan suorittamaan sille viivästyskorkoineen Y Oy:n konkurssiin asettamisen jälkeiseltä ajalta maksamattomat ja erääntyneet vuokrat 223 498,63 euroa sekä oikeudenkäynnin aikana erääntyvät vuokrat 26 705 euroa kuukaudessa. Konkurssipesä pyysi, että käräjäoikeus ratkaisee asian vuokrasopimuksen purkamisen ja häädön osalta osatuomiolla tai välituomiolla.

X Oy vastusti kannetta sillä perusteella, että sillä ei ollut maksamatonta vuokravelkaa. Yhtiön mukaan maksamattoman vuokran määrä oli riitainen ja sillä oli tämän määrän ylittävä kuittauskelpoinen vastasaatava sekä kiinteistön homeongelmaan liittyvä vahingonkorvaussaatava Y Oy:ltä. Vuokran määrän osalta X Oy totesi, että Y Oy ja X Oy olivat vuokrasta sopiessaan tarkoittaneet, että vuokran perusteena oli kiinteistöosakeyhtiön Y Oy:ltä perimä vastike, johon lisättiin Y Oy:lle vuokranantajana kuuluva kate. Oli kuitenkin käynyt ilmi, että Y Oy:ltä ja toiselta kiinteistöosakeyhtiön vähemmistöosakkaalta oli peritty liian suuria vastikkeita ja muita maksuja, joilla oli oikeudettomasti rahoitettu kiinteistöosakeyhtiön enemmistöosakkaiden toimintaa. Todellinen vuokran määrä, joka oli sopijapuolten yhteisesti tarkoittama, selviäisi vasta sitten, kun kiinteistöosakeyhtiössä olisi suoritettu erityinen tarkastus, mitä oli vaadittu aluehallintovirastolta. Lisäksi näin arvioituun vuokran määrään tuli vielä tehdä vuokrakohteessa ilmenneeseen homeongelmaan perustuva alennus.

Käräjäoikeuden yksipuolinen tuomio 3.2.2021 nro 21/6643

Käräjäoikeus ratkaisi asian vuokrasopimuksen purkua ja häätöä koskevan vaatimuksen osalta osatuomiona antamallaan yksipuolisella tuomiolla, jolla se hyväksyi mainitun vaatimuksen.

Käräjäoikeus totesi asiassa olevan riidatonta, että vuokrat olivat kokonaan maksamatta 17.12.2019 lähtien. X Oy oli myöntänyt vuokran määräksi ilman arvonlisäveroa enintään 16 350,64 euroa kuukaudessa. X Oy oli ilmoittanut, että sillä oli konkurssipesältä kuittauskelpoinen vastasaatava. Konkurssivelkojana oleva X Oy ei kuitenkaan ollut konkurssilain 6 luvun 1 §:n nojalla oikeutettu kuittaamaan omaa konkurssin alkamisen jälkeen syntynyttä vuokravelkaansa konkurssipesälle konkurssisaatavaansa vastaan. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoi, että X Oy oli vastauksessaan vedonnut ainoastaan sellaiseen perusteeseen, jolla ei selvästi ollut vaikutusta asian ratkaisemiseen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Riitta Kiiski.

Takaisinsaantihakemus ja käräjäoikeuden päätös 31.3.2021 nro 21/17225

X Oy haki takaisinsaantia yksipuoliseen tuomioon, ja väliintulijaksi ilmoittautunut Y Oy yhtyi hakemukseen.

Käräjäoikeus jätti tutkimatta X Oy:n takaisinsaantihakemuksen ja Y Oy:n väliintulovaatimuksen. Käräjäoikeus totesi, että X Oy oli vedonnut takaisinsaantihakemuksessaan kanteen kiistämisen perusteina samoihin seikkoihin kuin aiemmin antamassaan vastauksessa konkurssipesän kanteeseen. Käräjäoikeus toisti yksipuolisessa tuomiossaan lausumansa perustelut sekä totesi, ettei sillä, että X Oy oli riitauttanut vuokran määrän, ollut merkitystä arvioitaessa vuokrasopimuksen purkamista ja häätöä, kun X Oy ei ollut suorittanut tärkeintä vuokralaisen velvollisuutta eli maksanut konkurssipesälle minkäänlaista vuokraa ajalta 17.12.2019-3.2.2021.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Riitta Kiiski.

Helsingin hovioikeuden tuomio 25.1.2024 nro 114

X Oy ja Y Oy valittivat hovioikeuteen.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden päätöksen väliintulo-oi­keuden osalta ja myönsi Y Oy:lle väliintulo-oikeuden. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden päätöstä muilta osin eikä yksipuolista tuomiota.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Malla Sunell, Helena Valkama ja Maiju Päivärinne.

Perustelut

Asian tausta

1. X Oy on 12.8.2006 alkaen vuokrannut Y Oy:ltä kolme kiinteistöosakeyhtiön kiinteistöllä sijaitsevaa liikehuoneistoa sekä autopaikan. Y Oy on asetettu konkurssiin 17.12.2019.

2. Konkurssipesä on vaatinut kanteessaan vuokrasopimuksen purkamista, X Oy:n häätöä sekä sen velvoittamista suorittamaan konkurssipesälle maksamattomat vuokrat. Valmistelun kuluessa konkurssipesä on ilmoittanut vuokrasaatavia koskevan vaatimuksensa rajoittuvan vain konkurssin alkamisen jälkeiseen aikaan. Konkurssipesä on pyytänyt vuokrasopimuksen purkamista ja häätöä koskevan vaatimuksen ratkaisemista osa- tai välituomiolla.

3. Käräjäoikeus on hyväksynyt vuokrasopimuksen purkamista ja häätöä koskevan vaatimuksen osatuomiona antamallaan yksipuolisella tuomiolla. Käräjäoikeus on katsonut kyseisen vaatimuksen olevan itsenäinen vaatimus ja X Oy:n vedonneen ainoastaan sellaiseen perusteeseen, jolla ei selvästi ollut vaikutusta asian ratkaisemiseen. Muiden esitettyjen vaatimusten, kuten maksamatonta vuokraa koskevan vaatimuksen käsittely on edelleen kesken käräjäoikeudessa.

4. X Oy on hakenut takaisinsaantia yksipuoliseen tuomioon, ja väliintulijaksi ilmoittautunut konkurssivelallinen Y Oy on yhtynyt hakemukseen. Käräjäoikeus on jättänyt takaisinsaantihakemuksen ja väliintulovaatimuksen tutkimatta.

5. Hovioikeus on myöntänyt Y Oy:lle väliintulo-oikeuden. Muilta osin hovioikeus ei ole muuttanut käräjäoikeuden ratkaisua.

Kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa

6. Korkeimmassa oikeudessa on X Oy:n ja Y Oy:n valituksesta kysymys siitä, onko käräjäoikeus voinut ratkaista osatuomiona antamallaan yksipuolisella tuomiolla konkurssipesän vaatimuksen vuokrasopimuksen purkamisesta ja häädöstä.

Osatuomion antamisen edellytykset

7. Oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 5 §:n 1 momentin mukaan tuomioistuin voi ratkaista erikseen tuomiolla itsenäisen vaatimuksen asiassa, jossa on esitetty useita vaatimuksia (osatuomio). Edelleen 1 momentin mukaan tuomioistuin voi ratkaista erikseen myös vaatimuksen sen osan, joka on myönnetty. Saamisvaatimus ja sitä vastaan esitetty kuittausvaatimus on kuitenkin pykälän 2 momentin mukaan ratkaistava yhdessä, jollei juoksevaan sitoumukseen perustuvaa pääsaatavaa koskevaa vaatimusta oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 14 §:n 2 momentin nojalla ole ratkaistava yksipuolisella tuomiolla.

8. Osatuomiota koskevien säännösten perusteluissa (HE 154/1990 vp s. 31) on todettu osatuomion antamisen edellytyksenä olevan, että erikseen ratkaistava asian osa voidaan erottaa muusta asiasta ja ratkaista itsenäisesti. Asian osan tulee olla siis täysin itsenäinen tai, jos sillä ja asian muulla osalla on yhteisiä kysymyksiä, ne eivät saa olla riitaisia. Asiassa myöhemmin esitettävä selvitys ei siten saa ulottaa vaikutustaan osatuomiolla ratkaistuun asian osaan. Asian osan ratkaisulla ei saa olla myöskään vaikutusta asian muun osan ratkaisemiseen. Jos esitetään esimerkiksi useita samaan vahinkotapahtumaan perustuvia vahingonkorvausvaatimuksia, ei jotakin niistä yleensä voida ratkaista erikseen, jos koko vahingonkorvausvelvollisuuden perusteista on riitaa. Jos perusteiden osalta annetaan erikseen oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 6 §:ssä tarkoitettu välituomio, siinä yhteydessä on kuitenkin mahdollista antaa myös osatuomio jonkin vahingonkorvausvaatimuksen osalta.

9. Osatuomio voidaan edellä mainitun hallituksen esityksen (HE 154/1990 vp s. 31-32) mukaan antaa viran puolesta. Harkitessaan osatuomion antamista tuomioistuimen tulee kiinnittää huomiota siihen, onko asiassa esitettävä näyttö yhteinen asian eri osille. Jos näyttö on yhteinen, se saatetaan joutua ottamaan vastaan useamman kerran. Tällöin saattaa olla olemassa vaara, että näyttö arvioidaan eri kertoina eri tavoin. Lisäksi tulee kiinnittää huomiota muun muassa siihen, ovatko asianosaiset pyytäneet osatuomiota.

10. Korkein oikeus toteaa, että vaatimus osatuomion edellytyksenä olevasta vaatimuksen itsenäisyydestä tarkoittaa, että osatuomiolle ei yleensä ole edellytyksiä, jos samassa oikeudenkäynnissä esitetyt erilliset vaatimukset perustuvat osaksikin samoihin riitaisiin oikeustosiseikkoihin. Jos vaatimusten perusteiden välillä on yhteys, osatuomio on mahdollinen lähtökohtaisesti vain, jos yhteiset oikeustosiseikat ovat asianosaisten välillä riidattomia tai jos aikaisemmin on annettu taikka osatuomion kanssa samalla kertaa annetaan välituomio, jolla riitainen kanneperuste ratkaistaan (ks. Juha Lappalainen, Siviiliprosessioikeus II, 2001, s. 371 ja Jyrki Virolainen, Alioikeusuudistus I, 1993, s. 340).

11. Korkein oikeus toteaa edelleen, että estettä ei ole sille, että jokin kannevaatimuksista ratkaistaan osatuomiona annettavalla yksipuolisella tuomiolla, jos sekä osatuomion että yksipuolisen tuomion antamisen edellytykset täyttyvät. Tämä johtuu siitä, että yksipuolisen tuomion antamisen edellytyksenä on yksinomaan vastaajan jääminen passiiviseksi tai oikeudellinen arviointi siitä, että vastaaja on vastauksessaan vedonnut ainoastaan sellaiseen perusteeseen, jolla selvästi ei ole vaikutusta asian ratkaisemiseen. Vastaavasti kuin vaatimuksen myöntämiseen perustuvan osatuomion osalta yksipuolisen tuomion antaminen osatuomiona ei edellytä todistelun vastaanottamista ja arvioimista, eikä tällainen osatuomio vaikuta muiden kannevaatimusten ratkaisuun.

12. Näin ollen se, onko käräjäoikeus voinut ratkaista vuokrasopimuksen purkamista ja häätöä koskevan vaatimuksen osatuomiolla, riippuu siitä, onko käräjäoikeus voinut ratkaista sen yksipuolisella tuomiolla.

13. Oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 13 §:n 1 momentin mukaan yksipuolinen tuomio voidaan antaa muun ohella silloin, kun vastaaja, jota on kehotettu vastaamaan kirjallisesti asiassa, jossa sovinto on sallittu, vastauksessaan vetoaa ainoastaan sellaiseen perusteeseen, jolla selvästi ei ole vaikutusta asian ratkaisemiseen.

Korkeimman oikeuden arviointi tässä asiassa

14. Edellä lausutusta seuraa, että yksipuolisen tuomion osatuomiona antamisen edellytyksiä on tässä asiassa arvioitava ennen kaikkea siltä kannalta, onko vuokrasopimuksen purkamista ja häätöä koskeva vaatimus ollut oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 5 §:n 1 momentissa tarkoitetuin tavoin itsenäinen suhteessa muihin samassa kanteessa esitettyihin vaatimuksiin. Tämän kysymyksen arvioinnin kannalta merkityksellistä puolestaan on, onko vuokrasopimuksen purkamista ja häätöä koskevat vaatimukset voitu ratkaista yksipuolisella tuomiolla eli onko niitä vastustettu vain selvästi asiaan vaikuttamattomilla perusteilla.

15. Korkein oikeus toteaa, että X Oy on käräjäoikeudessa vastustanut konkurssipesän kannetta usealla eri perusteella. Se on todennut, että sillä oli kuittauskelpoinen vastasaatava, minkä lisäksi se on vedonnut siihen, että vuokran määrä oli kokonaisuudessaan riitainen, kun kuukausivuokran määrät, joita Y Oy:n ja X Oy:n välillä oli ennen konkurssia sovellettu, olivat osoittautuneet pätemättömäksi, ja pätemättömyydelle tuli antaa sekä takautuva vaikutus että vaikutus oikeudenkäynnin aikana kuukausittain erääntyvän vuokran määrää arvioitaessa. X Oy:n mukaan Y Oy ja X Oy olivat vuokrasta sopiessaan tarkoittaneet, että vuokran asettamisen perusteena olisi rakennuksen omistajana olevan kiinteistöosakeyhtiön Y Oy:ltä perimä vastike, johon lisätään Y Oy:lle vuokranantajana kuuluva kate. Kiinteistöosakeyhtiö oli kuitenkin perinyt Y Oy:ltä ja toiselta vähemmistöosakkaalta liikaa vastikkeita ja muita maksuja, joilla oli oikeudettomasti rahoitettu kiinteistöosakeyhtiön enemmistöosakkaiden toimintaa. Oli epäselvää, kuinka paljon Y Oy:tä oli laskutettu liikaa, sillä sen selvittämiseen tarvittiin yksityiskohtaisia tietoja kiinteistöosakeyhtiön hallinnosta ja kirjanpidosta. Todellinen vuokran määrä, joka oli sopimuspuolten yhteisen tahdon mukaisesti tarkoitettu X Oy:n maksettavaksi, selviäisi vasta sitten, kun kiinteistöosakeyhtiössä olisi suoritettu aluehallintovirastolta vaadittu erityinen tarkastus. Vuokran määrään tuli lisäksi tehdä kiinteistöllä ilmenneeseen homeongelmaan perustuva alennus. Näissä olosuhteissa X Oy on katsonut olevansa oikeutettu pidättäytymään vuokranmaksusta kokonaan.

16. Konkurssilain 6 luvun 1 §:n mukaan velkojalla on luvun 2 ja 5 §:ssä säädetyin poikkeuksin oikeus käyttää konkurssisaatavaansa kuittaukseen velalliselle konkurssin alkaessa olevaa velkaansa vastaan. Kuten myös säännöksen perusteluissa (HE 26/2003 vp s. 79) on todettu, kuitattavien saamisoikeuksien on oltava vastakkain konkurssin alkaessa eivätkä konkurssin alkamisen jälkeen syntyvät tai siirretyt saatavat oikeuta kuittaukseen. Velkojalla ei siten ole oikeutta kuitata konkurssisaatavaansa konkurssin alkamisen jälkeen syntynyttä konkurssipesän saatavaa vastaan.

17. Korkein oikeus toteaa, että konkurssivelkoja ei konkurssilain 6 luvun 1 §:n säännöksestä ilmenevästi voi kuitata konkurssin alkamisen jälkeen syntynyttä velkaansa, kuten vuokravelkaa konkurssipesälle, omaa konkurssisaatavaansa vastaan. Käräjäoikeuden päätelmä siitä, että X Oy ei voi kuitata vuokravelkaansa vetoamaansa saatavaa vastaan, on siten oikea.

18. Konkurssipesä on kuitenkin vaatinut vuokrasopimuksen purkamista ja häätöä ainoastaan maksamattomien vuokrien perusteella. Vuokrasopimuksen purkamisperusteen täyttyminen on arvioitavana olevassa tilanteessa edellyttänyt merkitykseltään vähäistä suuremman vuokravelan olemassaoloa. X Oy on edellä kerrotusti kiistänyt sekä vuokrasopimuksen purkamista ja häätöä koskevan vaatimuksen että vuokrasaatavia koskevan vaatimuksen vetoamalla paitsi edellä kuvattuun kuittausväitteeseen myös muihin seikkoihin siten, että maksamattomien vuokrien määrä on ollut kokonaisuudessaan riitainen. Se seikka, että X Oy on käräjäoikeudessa ilmoittanut vuokran määrän olevan ilman arvonlisäveroa enintään 16 350,64 euroa kuukaudessa, ei ole merkinnyt vaatimuksen myöntämistä miltään osin. X Oy onkin takaisinsaantihakemuksessaan todennut, että se ei ollut myöntänyt vaatimusta tämänkään määräisenä oikeaksi. X Oy on nimennyt todistelua, jolla se on pyrkinyt osoittamaan, ettei vuokravelkaa ole.

19. Johtopäätöksinään Korkein oikeus toteaa, että perusteet, joilla yhtäältä vuokrasopimuksen purkamista ja häätöä ja toisaalta maksamattomia vuokria koskevia vaatimuksia on vastustettu kokonaisuudessaan, ovat olleet kaikilta osin yhteiset ja vaatimukset siten kaikilta osin riitaiset. Vaikka maksamatta jätettyjen vuokrien rahamäärän ei tarvitse vuokrasopimuksen purkamisen edellytyksiä arvioitaessa olla määritettävissä samalla tarkkuudella kuin sen tulee olla maksamattomia vuokria koskevaa maksutuomiota annettaessa, myös vuokrasopimuksen purkamista ja häätöä koskevien vaatimusten oikeellisuuden arviointi on edellyttänyt kannanottoa esitettyihin kiistämisperusteisiin. Esitettyjä kiistämisperusteita ei siten voida pitää vuokrasopimuksen purkamista ja häätöä koskevien vaatimustenkaan arvioinnin kannalta oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 13 §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla selvästi ratkaisuun vaikuttamattomina. Näin ollen asiaa ei ole ollut edellytyksiä ratkaista osatuomiona annetulla yksipuolisella tuomiolla.

20. Käräjäoikeus on siten menetellyt virheellisesti ratkaistessaan vuokrasopimuksen purkamista ja häätöä koskevan vaatimuksen mainituissa olosuhteissa erikseen osatuomiona antamallaan yksipuolisella tuomiolla.

21. Oikeudenkäymiskaaren 24 luvun säännökset osatuomion antamisesta eivät ole ehdottomia vaan harkinnanvaraisia. Asianosaiset eivät toisaalta voi tuomioistuinta sitovasti sopia osatuomion antamisesta vaan tuomioistuimen tulee viran puolesta harkita, onko osatuomion antamiselle edellytykset. Myös hovioikeuden olisi sen vuoksi tullut X Oy:n sekä Y Oy:n, jonka väliintulovaatimuksen se on hyväksynyt, yhteisen valituksen perusteella arvioida, onko osatuomiona annettavan yksipuolisen tuomion antamiselle ollut edellytyksiä.

Lopputulos ja asian käsittelyn jatkaminen

22. Edellä lausutuilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että käräjäoikeuden ratkaisut sekä hovioikeuden tuomio tulee kumota ja asia palauttaa käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi yhdessä maksamattomia vuokria koskevien vaatimusten kanssa.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan muutoin kuin Y Oy:lle myönnetyn väliintulo-oikeuden osalta. Käräjäoikeuden päätös ja yksipuolinen tuomio kumotaan.

Asia palautetaan Helsingin käräjäoikeuteen, jonka on omasta aloitteestaan otettava asia edelleen käsiteltäväkseen ja ottaen huomioon palautuksen syy siinä laillisesti meneteltävä.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Jukka Sippo, Tuomo Antila, Eva Tammi-Salminen, Alice Guimaraes-Purokoski ja Heli Melander. Esittelijä Paula Jutila.