KKO:2025:19
- Asiasanat
- Lunastuslaki - Lunastuskorvaus - Kohteenkorvaus
- Tapausvuosi
- 2025
- Antopäivä
- Diaarinumero
- M2023/36
- Taltio
- 153
- ECLI-tunnus
- ECLI:FI:KKO:2025:19
Yhtiölle oli kaupungin rakennusvalvontaviranomaisen päätöksellä myönnetty sähköisen viestinnän palveluista annetun lain mukainen oikeus sijoittaa matkaviestinverkon radiomasto siihen liittyvine laitteineen ja rakennelmineen A:n omistaman kiinteistön rakentamattomalle metsäpalstalle, jolla radiomasto oli aikaisemmin sijainnut maanvuokrasopimuksen perusteella.
Korkein oikeus katsoi, että kohteenkorvauksen arviointi ei voinut perustua metsätalousmaan kauppahintaa koskeviin tietoihin. Arviointi perustettiin tuottoarvoon, jota arvioitaessa otettiin huomioon aikaisempi vuokrasopimus.
LunastusL 30 § 1 mom
Asian käsittely lunastustoimituksessa ja maaoikeudessa
Tausta
Yhtiö oli maanvuokrasopimuksen perusteella sijoittanut kiinteistölle X matkaviestinverkon telemaston tukiasemineen. Vuokrasuhteen päätyttyä yhtiö ja kiinteistön omistaja A eivät olleet päässeet sopimukseen uudesta vuokraoikeudesta.
Yhtiön hakemuksesta kaupungin rakennusvalvontaviranomainen oli päätöksellään 15.12.2020 vahvistanut yhtiön sijoittamissuunnitelman telemastolle tukiasemineen kiinteistölle X. Yhtiö ja A eivät olleet päässeet sovintoon sijoittamisoikeudesta johtuvista korvauksista.
Lunastustoimituksen nro 2021-666331 päätös 29.11.2022
Yhtiö oli 1.6.2021 hakenut kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (lunastuslaki) mukaista toimitusta sähköisen viestinnän palveluista annetun lain 237 §:n mukaisten korvausten määräämiseksi.
Lunastustoimikunta totesi, että telemastoalueen pinta-ala on 2 500 neliömetriä ja se sijaitsee kokonaisuudessaan metsätalousalueella oikeusvaikutuksettoman osayleiskaavan mukaisella M-5 alueella.
Lunastustoimikunta totesi edelleen, että telemastoalueen arvo metsätalousmaana arvioituna olisi 0,60 euroa neliömetriltä eli 2 500 neliömetriltä yhteensä 1 500 euroa. Lunastustoimikunta katsoi, että metsämaana arvioitu käypä hinta ei vastannut luovuttajan täyttä menetystä ja täten arvioiminen oli lunastuslain 30 §:n mukaisesti perustettava omaisuuden tuottoon ja siihen pantuihin kustannuksiin.
Telemastoalueen aikaisemman vuokrasopimuksen mukainen kertakorvaus oli ollut 50 000 markkaa 25 vuoden vuokra-ajalta. Tämän mukainen 5 prosentin korolla laskettu vuosivuokra olisi nykyhetkellä noin 1 139 euroa. Lunastustoimikunnan saamien tietojen mukaan yhtiö oli tarjonnut A:lle 17 000 euron kertakorvausta uudesta vuokrasopimuksesta neuvotellessaan, mikä vastaisi noin 1 200 euron vuosivuokraa 25 vuoden vuokra-ajalla 5 prosentin korolla laskien. Lunastustoimikunta arvioi telemastoalueen tuottoarvoa pääomittamalla arvioitua vuosivuokraa. Lunastustoimikunta päätti käyttää arvioinnin perusteena 1 200 euron vuosivuokraa ja 5 prosentin korkoa kertakorvauksen laskemisessa. Pääomitettuna tulevaisuuteen kertakorvaukseksi muodostui tällöin 24 000 euroa.
Asian ovat ratkaisseet toimitusinsinööri Hanna Franssila ja uskotut miehet.
Itä-Uudenmaan käräjäoikeuden maaoikeutena 9.5.2023 antama tuomio nro 23/28797
Yhtiö vaati valituksessaan, että kohteenkorvaus alennetaan 1 500 euroksi.
A vaati valituksen hylkäämistä.
Maaoikeus lausui perusteluinaan, että käyttöoikeus oli perustettu kohdistumaan 2 500 neliömetrin alueeseen noin 23 hehtaarin suuruisesta rakentamattomasta metsäpalstasta. Käyttöoikeus poisti maanomistajan käyttövallan alueella, joten tilanne oli sama kuin lunastaminen omistusoikeudella. Kohteenkorvaus tuli määrätä käyvän hinnan mukaisesti tai jos se ei vastannut täyttä menetystä, arvioiminen tuli perustaa omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin.
Telemastoille sopivista paikoista oli muodostunut jonkinlainen markkina, jossa hintataso oli asettunut metsätalousmaan ja asemakaava-alueen ulkopuolisten rakennuspaikkojen hintatason väliin. Ajantasaista tietoa telemastojen paikkoja koskevasta markkinainformaatiosta ei ollut kuitenkaan käytettävissä.
Maaoikeus katsoi, ettei telemastoalueen käyttöoikeuden korvaus voinut nyt käsillä olevassa tilanteessa perustua yksinomaan alueen metsätaloudelliseen arvoon, vaan korvauksen perusteena olevana parhaana ja tuottavimpana käyttönä oli pidettävä nykyisillä, joskin verraten suppeilla markkinoilla muodostuvaa telemastopaikan markkina-arvoa.
Lunastustoimikunta oli katsonut metsätalousmaan arvoksi 0,60 euroa neliömetriltä. Maanmittauslaitoksen julkaiseman kiinteistökauppojen tilastopalvelun mukaan kysymyksessä olevassa kaupungissa oli vuosina 2021-2023 tehty 39 asemakaava-alueen ulkopuolisen asuinrakennuspaikan kauppaa, joissa kaupan kohteena oli ollut keskimäärin noin 6 000 neliömetrin suuruinen rakennuspaikka. Kauppahintojen mediaani oli ollut noin 8,50 euroa neliömetriltä ja keskiarvo noin 10 euroa neliömetriltä. Maaoikeus katsoi, että mikäli telemastoalueen arvo asettuisi metsätalousmaan ja rakennuspaikan hintatason väliin, markkinatilanteessa tapahtuneen kilpailun vähenemisen huomioon ottaen telemastoalueen arvona voitaisiin pitää enintään suuruusluokaltaan 5 euroa neliömetriltä eli yhteensä 12 500 euroa.
Maaoikeus totesi, että lunastustoimikunnan käytössä olleiden telemastoalueiden vuokrasopimusten vuokratason 270-1 000 euroa/vuosi perusteella ja 5 prosentin tuottovaatimuksella pääomitettuna telemastoalueen arvo asettuisi suuruusluokkaan 5 400-20 000 euroa. Todennäköisesti telemastoalueidenkin vuokriin vaikuttavat alueen sijaintitekijät vastaavalla tavalla kuin rakennuspaikkojen arvoon. Nyt kysymyksessä olevan maa- ja metsätalousvaltaisen alueen arvo asettuisi todennäköisesti vaihteluvälin keskitason alapuolelle eli suuruusluokkaan 10 000 euroa.
Maaoikeus totesi edelleen, että aiemmassa vuokrasopimuksessa 5 000 neliömetrin alueesta 25 vuodelta maksetusta 8 409 euron korvauksesta laskien 5 prosentin tuottovaatimuksella vuosivuokraksi muodostui noin 596 euroa, joka yleisen hintatason kohoaminen huomioon ottaen vastaisi nykyarvolla 920 euron vuosivuokraa. Tämän mukaan 5 prosentin tuottovaatimuksella pääomitettuna 5 000 neliömetrin suuruisen alueen arvoksi muodostuisi noin 18 000 euroa eli 3,60 euroa neliömetriltä. Nyt kysymyksessä oleva käyttöoikeusalue on pinta-alaltaan vain noin 2 500 neliömetriä, mutta on oletettavaa, että myös telemastoalueiden arvonmuodostuksessa pinta-alan pienentyminen nostaa neliöhintaa. Mikäli pinta-alan hintavaikutus olisi samaa suuruusluokkaa kuin asuinrakennuspaikoilla, olisi 2 500 neliömetrin suuruisen alueen arvo neliömetriltä noin 40 prosenttia korkeampi kuin 5 000 neliömetrin suuruisen alueen. Näin laskien nyt kysymyksessä olevan alueen arvoksi muodostuisi 5 euroa neliömetriltä eli 12 500 euroa. Maaoikeus arvioi, että aiempi vuokrasopimus kuvasti vielä markkinatilannetta, jossa telemastoalueista vallitsi nykyistä enemmän kilpailua. Toisaalta maaoikeus arvioi, että rakennusmaan hintataso kaupungissa oli vuoden 1996 jälkeen noussut yleisen hintatason kohoamista nopeammin.
Maaoikeus totesi, että sillä ei ollut käytössään luotettavaa markkinainformaatiota telemastoalueiden markkina-arvoista ja markkinavuokrista. Todennäköisesti liikesalaisuuksien vuoksi vuokramarkkinasta ei olisi tällaista tietoa saatavissakaan, joten toimituksen palauttaminen uudelleen käsiteltäväksi korvauksen tarkempaa arviointia varten ei ollut perusteltua. Arvio jää väistämättä epävarmaksi.
Maaoikeus arvioi lunastuslain lunastuskorvauksen täyden korvauksen vaatimus ja perusoikeusmyönteinen tulkinta huomioon ottaen käyttöoikeusalueesta määrättävän kohteenkorvauksen perusteeksi 5 euroa neliömetriltä ja siten kohteenkorvaukseksi yhteensä 12 500 euroa.
Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Joachim Holmström, maaoikeusinsinööri Sakari Haulos ja lautamiehet.
Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa
Yhtiölle ja A:lle myönnettiin valituslupa.
Yhtiö vaati valituksessaan, että kohteenkorvaus alennetaan 1 500 euroon.
A vaati valituksessaan, että maaoikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään lunastustoimikunnan päätöksen varaan.
Yhtiö ja A vaativat vastauksissaan toistensa valitusten hylkäämistä.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Perustelut
Asian tausta
- Yhtiö on sijoittanut matkaviestinverkon telemaston tukiasemineen ja huoltorakennuksen kiinteistölle X noin 5 000 neliömetrin suuruista maa-aluetta koskevan 25 vuoden määräaikaisen maanvuokrasopimuksen perusteella. Maanvuokrasopimus on päättynyt 31.12.2020, eivätkä yhtiö ja kiinteistön omistaja A ole päässeet sopimukseen alueen uudelleen vuokraamisesta.
- Kaupungin rakennusvalvontaviranomainen on yhtiön hakemuksesta sähköisen viestinnän palveluista annetun lain 233 §:n nojalla vahvistanut yhtiön sijoittamissuunnitelman päätöksellään, jolla yhtiölle on annettu olemassa olevalle telemastolle tukiasemineen sekä niihin liittyville laitteille ja rakennuksille sijoittamisoikeus 2 500 neliömetrin suuruiselle alueelle kiinteistöllä X. Yhtiö ja A eivät ole sijoittamissuunnitelman vahvistamisen jälkeen päässeet sovintoon sijoittamisoikeudesta maksettavista korvauksista, vaan korvaukset on ratkaistu kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain (lunastuslaki) mukaisessa järjestyksessä.
- Lunastustoimituksessa telemastoalueen kohteenkorvaus on arvioitu tuottoarvoperusteisesti 24 000 euroksi. Maaoikeus on valituksesta alentanut kohteenkorvauksen 12 500 euroon.
Kysymyksenasettelu
- Korkeimmassa oikeudessa on kysymys telemastoalueesta määrättävän kohteenkorvauksen määrästä ja erityisesti korvauksen määräämisessä käytettävästä arviointimenetelmästä.
Telemaston sijoittamista ja siihen perustuvia korvauksia koskevat säännökset
- Sähköisen viestinnän palveluista annetun lain 229 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan teleyrityksellä on lain 28 luvussa säädetyin edellytyksin oikeus sijoittaa toisen omistamalle tai hallitsemalle alueelle yleisiä tietoliikenneyhteyksiä palveleva matkaviestinverkon radiomasto tukiasemineen sekä niihin liittyvä laite, kaapeli ja vähäinen rakennelma. Lain 233 §:n 1 momentin mukaan jos sijoittamisesta ei päästä sopimukseen, kunnan rakennusvalvontaviranomainen voi teleyrityksen hakemuksesta päätöksellään antaa teleyritykselle sijoittamisoikeuden vahvistamalla sijoittamissuunnitelman. Lain 237 §:n 2 momentin mukaan kiinteistön omistajalla on oikeus saada täysi korvaus 229 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta sijoittamisesta. Korvauksesta säädetään lunastuslaissa. Pykälän 3 momentin mukaan jollei korvauksesta sovita, asia ratkaistaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä.
- Kuten mainitun lain esitöistä ilmenee, sijoittamisluvalla teleyritykselle myönnettävä oikeus korvaa maanomistajan suostumuksen sijoittamiselle. Ennen lain voimaantuloa telemastojen sijoittaminen on perustunut osapuolten välisiin yksityisoikeudellisiin sopimuksiin. Uudesta sääntelystä huolimatta pääsääntönä on edelleen tarkoitettu säilyvän sen, että sijoittamisesta sovitaan osapuolten välillä. (ks. HE 221/2013 vp s. 175-176 sekä LiVM 10/2014 vp s. 28.)
- Lunastuslain 29 §:n 1 momentissa säädetään, että lunastettavan omaisuuden omistajalla on oikeus saada täysi korvaus (lunastuskorvaus) lunastuksen vuoksi aiheutuvista taloudellisista menetyksistä. Pykälän 2 momentin mukaan lunastuskorvaus muodostuu kohteen- ja haitankorvauksesta sekä vahingonkorvauksesta sen mukaan kuin lunastuslaissa säädetään.
- Lain 30 §:n 1 momentin mukaan lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä omaisuuden käyvän hinnan mukainen täysi korvaus (kohteenkorvaus). Mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin. Kohteenkorvausta koskevan arvioinnin lähtökohdat
- Lunastuslain mukainen täyden korvauksen periaate sisältää pääsääntöisesti kaikkien rahana arvioitavissa olevien etujen menetysten korvaamisen. Lain 29 ja 30 §:stä ilmenevällä täyden korvauksen periaatteella tarkoitetaan sitä, että luovuttajan varallisuusasema ei saa lunastuksen vuoksi huonontua eikä myöskään parantua. Täyden korvauksen tarkoituksena on saattaa omaisuuden luovuttaja lunastuksen jälkeen taloudellisesti yhtä edulliseen asemaan kuin missä hän oli ennen lunastusta. Korvaus on määrättävä sen mukaan, mitä luovuttaja menettää, eikä sen mukaan, mitä lunastaja saa. (Ks. HE 179/1975 II vp s. 18 ja 20, KKO 2002:69 ja KKO 2021:63, kohta 8.)
- Kuten Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2002:69 todennut, lähtökohtana arviointimenetelmää valittaessa on lunastuslain 30 §:n 1 momentissa tarkoitettu käypä arvo, jolla tarkoitetaan kohteen todennäköistä kauppahintaa vapailla markkinoilla arviointihetkellä. Korvauksen arviointi lainkohdan perusteella tapahtuu siis ensisijaisesti kauppa-arvomenetelmällä, jolloin määrättävä arvo perustuu kohteen todennäköiseen hintaan. Toissijaisesti arvo voidaan määrätä tuottoarvomenetelmällä, jolloin arvo perustuu kohteesta saatavaan tuottoon. Arvioinnissa voidaan käyttää myös kustannusarvomenetelmää, jolloin arvo perustuu kohteen aikaansaamisesta aiheutuviin kustannuksiin. Arvo voidaan määrätä myös mainittuihin menetelmiin perustuvalla yhdistelmämenetelmällä.
- Korkein oikeus on todennut ratkaisussaan KKO 1992:127, että arvioimisen on perustuttava omaisuuden tuottoon, mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä. Omaisuuden tuottoa käytetään siis arviointiperusteena, jos sen mukainen arvo on korkeampi kuin omaisuuden käypä hinta. Edellytyksenä omaisuuden tuoton käyttämiselle arviointiperusteena on kuitenkin, että se osoittaa luotettavasti omaisuuden arvon. Lunastuslain perustelujen mukaan tuottoarvomenetelmää sovellettaessa on selvitettävä, millaisen puhtaan tuoton arvioitava kohde olisi todennäköisesti antanut. Todistusaineistona voidaan käyttää muista samanlaisista kohteista saatuja tuottoja taikka itse arvioitavasta omaisuudesta aikaisemmin saatua tuottoa. (HE 179/1975 II vp s. 19.)
Kohteenkorvaus tässä asiassa 12. Korkein oikeus toteaa, että viranomaispäätöksellä myönnetty sijoittamisoikeus alueella jo olleen telemaston ja siihen liittyvien rakennelmien pitämiseksi on korvannut A:n suostumuksen ja poistanut häneltä mahdollisuuden hyödyntää kyseistä aluetta. Sijoittamisluvan mukainen maa-ala on pienentynyt 2 500 neliömetriin vuokrasopimuksen kohteena olleesta 5 000 neliömetristä. Toisaalta sijoittamisluvalla yhtiölle annetun käyttöoikeuden on todettu olevan toistaiseksi voimassa oleva, joten käyttöoikeus voi muodostua hyvinkin pitkäksi.
- Kyseisellä paikalla on sijainnut telemasto jo yli 25 vuoden ajan ennen sijoittamissuunnitelman vahvistamista. Telemastojen sijoittaminen on perustunut aikaisemmin sopimuksiin, ja sopimuksiin perustuvan sijoittamisen on tarkoitettu olevan pääsääntö myös nykyisin. Telemastojen sijoittamiseen liittyvästä vuokrauskäytännöstä on syntynyt omaa markkinakäytäntöään. Tästä vuokramarkkinoiden hintatasosta erilaisilla alueilla ei ole maaoikeuden toteamin tavoin esitetty tässä asiassa kuitenkaan luotettavaa selvitystä.
- Lunastuslain mukaisena ensisijaisena kohteenkorvauksen määrittämistapana pidettävän kauppa-arvomenetelmän soveltaminen edellyttää tietoja saman kaltaisten kohteiden arvostuksesta markkinoilla. Koska telemastojen sijoittaminen on aikaisemmin perustunut maa-alueen vuokraamiseen, vapaaehtoisiin kauppoihin perustuvaa hintavertailua ei ole tehtävissä. Kun kysymyksessä oleva telemasto sijaitsee metsätalouteen tarkoitetulla alueella, asiassa on esitetty selvitystä hinnoista metsämaan kaupoissa. Korkein oikeus katsoo kuitenkin, että telemastoalueiden osalta on syntynyt pitkäaikaisen sopimusmenettelyn perusteella sellaista erityistä markkina-arvoa, joka ylittää alueen metsätaloudellisen arvon. Kauppa-arvomenetelmän mukaisena vertailukohteena ei siten voida käyttää kysymyksessä olevan alueen metsätalousmaan arvoa 0,60 euroa neliömetriltä.
- Toisena vertailukohtana asiassa on esitetty tietoja asemakaava-alueen ulkopuolisten asuinrakennuspaikkojen hintatasosta, jonka keskiarvon on todettu olleen 10 euroa neliömetriltä. Korkein oikeus katsoo, ettei telemaston sijoittamislupaan perustuvaa kohteenkorvausta voida tässä tapauksessa perustaa suoraan myöskään telemaston metsätalousmaalla olevasta sijoituspaikasta olennaisesti eroavan asuinrakennuspaikan kauppahintatietoihin.
- Korkein oikeus toteaa edellä mainituilla perusteilla, että korvauksen arvioiminen käyvän hinnan perusteella ei ole kysymyksessä olevassa tapauksessa mahdollista. Sen vuoksi kohteenkorvauksen arvon määrittämisessä on perusteltua käyttää tuottoarvoa.
- Lunastustoimituksessa käytössä ollut ja maaoikeudelle esitetty selvitys telemastoalueiden vuokrasopimuksista on ollut vähäistä. Yhtiö olisi todennäköisesti voinut jo lunastustoimituksen aikana tai viimeistään maaoikeudessa esittää vuokrauskäytännöstä selvitystä, mutta ei ole näin tehnyt. Tuottoarvoon perustuvan korvauksen arvioinnissa voidaan kuitenkin ottaa huomioon myös kysymyksessä olevaa kohdetta koskenut aikaisempi 1.1.1996-31.12.2020 voimassa ollut vuokrasopimus.
- Maaoikeuden tuomiossa esitetyin tavoin 5 prosentin tuottovaatimuksella pääomitettuna aikaisemman vuokrasopimuksen mukaisen 5 000 neliömetrin suuruisen alueen tuottoarvoksi muodostuisi noin 18 000 euroa. Nyt kysymyksessä oleva käyttöoikeusalue on pinta-alaltaan noin 2 500 neliömetriä. Asiassa ei ole esitetty, että alueen pinta-alan pienentyminen heikentäisi mahdollisuuksia käyttää aluetta telemaston ja siihen liittyvien rakennelmien sijoituspaikkana. Pinta-alan pienentymisen ei siten voida katsoa vaikuttavan merkittävästi tuottoarvoperusteella arvioitavan kohteenkorvauksen määrään. Huomioon on otettava myös se, että yhtiölle on myönnetty sijoittamisoikeus toistaiseksi aikaisemman vuokrasopimuksen mukaisen 25 vuoden vuokra-ajan asemesta.
- Edellä lausutuilla perusteilla Korkein oikeus harkitsee kohteenkorvaukseksi 18 000 euroa, jonka voidaan tässä tapauksessa katsoa vastaavan omaisuuden käypää arvoa.
Tuomiolauselma
Maaoikeuden tuomiota muutetaan seuraavasti:
Kohteenkorvaus 2 500 neliömetrin alueesta korotetaan 12 500 eurosta 18 000 euroksi.
Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Mika Huovila, Kirsti Uusitalo, Eva Tammi-Salminen, Timo Ojala ja Pasi Pölönen. Esittelijä Heikki Heino.