28.1.2015

Vesijätön lunastustoimituksen päätös 15.8.2013

Anna-Maija ja Samuli H olivat 31.5.2013 hakeneet toimitusta omistamansa kiinteistön Tuulimäki 1:55 edustalla olevan vesijätön lunastamiseksi. Vesijättö oli kuulunut yhteiseen vesialueeseen 876:7:1, joka oli muodostunut vuonna 1908 vahvistetussa rajankäyntitoimituksessa.

Toimituksessa oli todettu, että toimituksen kohteena olevaa aluetta koski asemakaava ja siihen liittyvä ohjeellinen tonttijako. Kiinteistö Tuulimäki oli kaavassa osoitettu erillispientalojen rakentamiseen tarkoitetuksi AO-alueeksi siten, ettei kaavamerkintä ulottunut rantaan asti. Lunastettavaksi haettu alue oli merkitty VL- eli lähivirkistysalueeksi.

Toimituksessa Vihdin kunta oli vastustanut vesijätön lunastamisen suorittamista ja katsonut lunastamisen vaikeuttavan asemakaavan toteuttamista.

Toimitusinsinööri oli päättänyt suorittaa vesijätön lunastuksen. Kunta ei ollut käynnistänyt hankkeita virkistysalueiden hankkimiseksi itselleen. Naapurikiinteistöillä Nissola 1:248 ja Leppäranta 4:177 oli tehty vuonna 2008 vesijätön lunastustoimitus, joka oli koskenut osittain samaa asemakaava-aluetta. Lunastus ei vaikeuttanut millään tavalla mahdollisia tulevia kunnan maankäyttö- ja rakennuslakiin perustuvia lunastuksia.

Asian on ratkaissut toimitusinsinööri Teppo Rantanen.

Vantaan käräjäoikeuden maaoikeutena 7.2.2014 antama tuomio

Vihdin kunta valitti toimitusratkaisusta maaoikeuteen ja vaati toimitushakemuksen hylkäämistä ja toimituksen kumoamista. Lunastaminen vaikeutti asemakaavaan soveltuvien kiinteistöjen muodostamista, joten lunastaminen ei ollut mahdollista. Asemakaavassa osoitettua, tilaan Tuulimäki kuuluvaa rakennuspaikkaa oli tarkoitettu käytettävän sellaisena rakennuspaikkana, joka ei rajoittunut rantaan. Kunta oli lisäksi ilmoittanut hakeneensa 22.1.2014 maankäyttö- ja rakennuslain 96 §:n perusteella toimitusta riidanalaisen alueen lunastamiseksi yhteisestä vesialueesta.

Anna-Maija ja Samuli H vaativat valituksen hylkäämistä.

Vesijätön lunastamisen kiinteistönmuodostamislain 60 §:n mukaisten kiinteistökohtaisten edellytysten osalta maaoikeus totesi, että lunastettavaksi vaaditun vesijätön ei voitu katsoa vaikeuttavan kiinteistön Tuulimäki käyttöä.

Vesijättöalue oli kuitenkin tarkoituksenmukaisesti käytettävissä vain kiinteistön Tuulimäki yhteydessä, ja toinen kiinteistönmuodostamislain 60 §:ssä säädetyistä edellytyksistä täyttyi.

Asiassa tuli vielä arvioida, aiheutuiko vesijätön lunastamiselle kiinteistönmuodostamislain 64 §:ssä säädetyistä rajoituksista estettä lunastamiselle. Vesijätön lunastamisen seurauksena kiinteistöön Tuulimäki olisi tullut kuulumaan vielä nykyistäkin enemmän asemakaavassa lähivirkistysalueeksi tarkoitettua Lahnarannanpuistoa. Tällainen kiinteistönmuodostaminen johti asemakaavan tarkoituksen vastaiseen tilanteeseen. Kunnalle maankäyttö- ja rakennuslain 96 §:n mukaan kuuluvasta lunastusmahdollisuudesta huolimatta voitiin tilanteen katsoa vaikeuttavan asemakaavan toteuttamista sillä tavalla kuin kiinteistönmuodostamislain 64 §:ssä lunastamisen rajoitusta oli perusteltu.

Maaoikeus katsoi lunastamisen estyvän kiinteistönmuodostamislain 64 §:n perusteella. Koska vesijätön lunastaminen olisi tapahtunut yksityiseen tarpeeseen ja perustunut omaisuuden suojaa rajoittavaan poikkeussäännökseen, ei lunastamisen edellytyksiä ollut syytä tulkita laventavasti.

Maaoikeus hyväksyi valituksen ja kumosi toimituksen.

Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden jäsenet maaoikeustuomari Kimmo Vanne, maaoikeusinsinööri Sakari Haulos (eri mieltä) ja lautamiehet.

Maaoikeuden tuomio oli lopputuloksen osalta yksimielinen. Perustelujen osalta eriävän mielipiteen jättänyt maaoikeusinsinööri Haulos katsoi, että lunastettavaksi haettua vesijättöä voitiin tarkoituksenmukaisesti käyttää myös asemakaavan mukaisesti osana Lahnarannanpuistoa. Koska vesijättö oli asemakaavassa osoitettu yleisiin tarkoituksiin virkistysalueena, ei sitä voitu pitää yksinomaan kiinteistön Tuulimäki yhteydessä käytettävänä. Kun kumpikaan vesijätön lunastamiselle säädetyistä kiinteistökohtaisista edellytyksistä ei täyttynyt, valitus oli jo tällä perusteella hyväksyttävä ja toimitus jätettävä sikseen.

Näin ollen kiinteistönmuodostamislain 64 §:ssä säädettyjä vesijätön lunastamisen rajoituksia ei ollut enemmälti tarvetta tutkia. Haulos totesi kuitenkin, että vesijätön lunastaminen olisi lisäksi vaikeuttanut kiinteistönmuodostamislain 64 §:ssä tarkoitetulla tavalla asemakaavaan sopeutuvien kiinteistöjen muodostamista, joten lunastaminen ei myöskään tästä syystä ollut mahdollista.

Perustelut

Asian tausta

1. Anna-Maija ja Samuli H olivat 31.5.2013 hakeneet toimitusta kiinteistönsä Tuulimäki 1:55 edustalla olevan vesijätön lunastamiseksi. Lunastettavaksi haettu vesijättö kuuluu yhteiseen vesialueeseen 876:7:1, jonka osakaskiinteistöjä ovat muun muassa Tuulimäki ja sen naapurikiinteistöt Nissola 1:248 ja Leppäranta 4:177.

2. Pääosa 0,44 hehtaarin suuruisesta kiinteistöstä Tuulimäki on 12.6.2000 hyväksytyssä ja 5.5.2002 voimaan tulleessa Nummelan Enärannan asemakaavassa osoitettu rakennuspaikaksi erillispientalojen korttelialueella (AO-1). Loppuosa kiinteistöstä ja sen edustalla oleva noin 15 - 25 metriä leveä vesijättö on kaavassa osoitettu lähivirkistysalueeksi (VL).

3. Vesijätön lunastustoimituksessa Vihdin kunnan edustajat olivat esittäneet, että vesijätön lunastaminen vaikeutti asemakaavan toteuttamista. Kunta ei ollut käynnistänyt hankkeita alueen hankkimiseksi itselleen. Toimitusinsinööri oli katsonut, että edellytykset vesijätön lunastamiselle olivat olemassa, ja oli päättänyt suorittaa lunastuksen.

4. Maaoikeus kumosi Vihdin kunnan valituksen johdosta toimituksen lukuun ottamatta toimituskustannusten maksuvelvollisuutta koskevaa ratkaisua. Maaoikeus katsoi, että lunastettavaksi vaadittu vesijättö oli tarkoituksenmukaisesti käytettävissä vain Anna-Maija ja Samuli H:n omistaman kiinteistön Tuulimäki yhteydessä. Lunastamisen voitiin kuitenkin katsoa vaikeuttavan asemakaavaan sopeutuvien kiinteistöjen muodostamista.

Kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa

5. Anna-Maija ja Samuli H ovat perustelleet lunastamisvaatimustaan sillä, että näin he saisivat suoran kulkuyhteyden oman kiinteistönsä kautta järvelle, mikä mahdollistaisi järven virkistyskäytön. Vesijättöä voidaan heidän mielestään käyttää tarkoituksenmukaisesti vain heidän kiinteistönsä yhteydessä. He ovat katsoneet, ettei vesijätön lunastaminen ole miltään osin ristiriidassa alueen asemakaavan mukaisen virkistyskäytön kanssa eikä lunastaminen estä tai vaikeuta asemakaavan mukaista kiinteistön muodostamista tai edes käyttöä.

6. Vihdin kunta on puolestaan katsonut, että kaavassa osin ohjeelliseksi venevalkama-alueeksi ja osin yleiseksi lähivirkistysalueeksi osoitettua vesijättöä ei ole tarkoitettu omarantaisen omakotikiinteistön yksityiseen käyttöön. Vesijättöä voidaan käyttää kaavassa osoitettuun tarkoitukseen, koska se sijaitsee kunnan omistaman kiinteistön Leppäranta vieressä. Vesijätön ei voida myöskään katsoa vaikeuttavan huomattavasti kiinteistön Tuulimäki käyttöä. Lähivirkistysalueeksi kaavoitetun vesijätön lunastaminen yksityisessä käytössä olevaan rakennuspaikkaan vaikeuttaisi asemakaavaan sopeutuvien kiinteistöjen muodostamista. Lisäksi vesijätön lunastamisesta voisi aiheutua haittaa kiinteistöjärjestelmän selvyydelle.

7. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys vesijätön lunastamisen kiinteistökohtaisista ja yleisistä edellytyksistä ja erityisesti asemakaavan merkityksestä arvioitaessa näitä lunastamisen edellytyksiä.

Sovellettavat säännökset

Vesijätön lunastamista koskevat säännökset

8. Kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön omistajalla on oikeus lunastaa vesijättö tai osa siitä, jos kiinteistön kohdalla on yhteistä vesijättöä, joka vaikeuttaa huomattavasti kiinteistön käyttämistä tai jota voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain kiinteistön yhteydessä. Lunastettu alue siirretään kiinteistönmuodostamislain 63 §:n nojalla lunastajan omistamaan kiinteistöön.

9. Vesijättö voidaan lunastaa vain, jos kiinteistönmuodostamislain 60 §:ssä säädettyjen kiinteistökohtaisten edellytysten ohella myös 64 §:ssä säädetyt, kaikille lunastustilanteille yhteiset edellytykset täyttyvät. Kiinteistönmuodostamislain 64 §:n mukaan, jos tilussijoitus voidaan korjata tilusvaihdolla, on 60 §:ssä tarkoitetun alueen lunastamisen sijasta suoritettava tilusvaihto. Vesijätön lunastamisen edellytyksenä on lisäksi, ettei se aiheuta haittaa kiinteistöjärjestelmän selvyydelle, vaikeuta asemakaavaan sopeutuvien kiinteistöjen muodostamista eikä aiheuta kenellekään asianosaiselle huomattavaa haittaa.

Asemakaavaa koskevat säännökset

10. Maankäyttö- ja rakennuslain 50 §:n mukaan alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten laaditaan asemakaava, jonka tarkoituksena on osoittaa tarpeelliset alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä paikallisten olosuhteiden, kaupunki- ja maisemakuvan, hyvän rakentamistavan, olemassa olevan rakennuskannan edistämisen ja kaavan muun ohjaustavoitteen edellyttämällä tavalla.

11. Maankäyttö- ja rakennuslain 90 §:n 1 momentin mukaan kunnan toteutettavaksi kuuluva kunnan tarpeisiin osoitettu muu yleinen alue kuin katualue on kunnan toteutettava, kun asemakaavan mukainen maankäyttö edellyttää toteuttamista, jollei toteuttamisen lykkääminen ole kunnan taloudelliset edellytykset huomioon ottaen perusteltua. Yleisellä alueella tarkoitetaan lain 83 §:n mukaan muun muassa asemakaavassa virkistysalueeksi osoitettua aluetta.

12. Maankäyttö- ja rakennuslain 96 §:n 1 momentin mukaan kunta saa asemakaava-alueella ilman erityistä lupaa lunastaa sellaisen yleisen alueen, joka asemakaavassa on tarkoitettu kunnan laitokselle tai kunnan muihin tarpeisiin. Lunastusoikeuden lisäksi kunnalla on lain 101 §:n nojalla myös lunastusvelvollisuus, jos maa on osoitettu asemakaavassa käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin yksityiseen rakennustoimintaan eikä maanomistaja sen vuoksi voi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää hyväkseen aluettaan.

13. Kiinteistönmuodostamislaissa on useita toimituslajikohtaisia säännöksiä asemakaavan noudattamisesta tai huomioon ottamisesta. Kun asemakaava-alueella sijaitsevaan kiinteistöön liitetään siihen rajautuvaa vesijättöä, sovellettaviksi voivat siten tulla toimituksesta riippuen useat eri säännökset. Vesijättöalueen vapaaehtoisen kaupan ja sitä seuraavan lohkomisen yhteydessä sovellettavaksi tulee kiinteistönmuodostamislain 32 tai 33 §, tilusvaihdon yhteydessä lain 57 §:n 2 momentti ja pakkotoimin toteuttavan lunastuksen yhteydessä edellä mainittu lain 64 §.

Vesijätön lunastamisen edellytykset asemakaava-alueella

14. Kiinteistönmuodostamislakia koskevassa hallituksen esityksessä lain tavoitteista on todettu, että asemakaava-alueella kaava määrää alueen käytön ja siellä kiinteistönmuodostuksen tavoitteena on edistää kaavan toteuttamista. Yksityiskohtaisten kaavojen alueella kiinteistötoimituksissa pyritään edistämään kaavan toteuttamista ja saamaan muodostettavat kiinteistöt voimassa olevaan kaavaan soveltuviksi (HE 227/1994 vp s. 12). Kiinteistönmuodostamislain 64 §:ään liittyen on todettu, että lunastamisesta ei saa aiheutua haittaa yksityiskohtaisen kaavan toteuttamiselle (HE 227/1994 vp s. 32). Korkein oikeus toteaa, etteivät myöhemmin säädetyt osittamisrajoitusten muutokset (914/2011) ole koskeneet asemakaava-alueita. Lohkomista ei edelleenkään saa 32 §:n mukaan suorittaa niin, että toimituksessa muodostuu rakennuskorttelin tai tonttijaon mukaisen tontin rajasta poikkeava uusi kiinteistöraja tai että toimitus vaarantaa asemakaavan toteuttamista.

15. Vesijätön lunastamisen tarkoituksena on poistaa vesijättöalueista kiinteistön käytölle aiheutuvaa haittaa ja toisaalta edistää kyseisten alueiden tarkoituksenmukaista käyttöä (HE 227/1994 vp s. 32). Asemakaavan määräykset ja sen toteuttaminen vaikuttavat siihen, mitä voidaan pitää tarkoituksenmukaisena alueiden käyttönä. Näin asemakaava voi vaikuttaa sekä kiinteistönmuodostamislain 60 §:n nojalla tehtävään lunastamisen kiinteistökohtaisten edellytysten arviointiin. Yleisenä edellytyksenä on nimenomaisesti mainittu, ettei lunastaminen vaikeuta asemakaavaan sopeutuvien kiinteistöjen muodostamista. Vaikka näitä vesijätön lunastamisen edellytyksiä arvioidaan rinnakkain, vesijätön lunastamisen yleisiä edellytyksiä on tarpeen arvioida vasta sen jälkeen, jos lunastamisen kiinteistökohtaisten edellytysten katsotaan täyttyvän.

16. Vesijättöön rajautuvan kiinteistön käyttötarkoituksella on keskeinen merkitys arvioitaessa sitä, aiheutuuko vesijätöstä kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentissa tarkoitettua huomattavaa haittaa. Lähtökohtaisesti haittaa arvioidaan kiinteistön nykyisen käytön sekä sen todennäköisten ja uskottavien kehityssuunnitelmien perusteella. Asemakaava, jota on ryhdytty toteuttamaan, on siten yleensä perusteltua ottaa arvioinnin pohjaksi. Myös arvioitaessa sitä, voidaanko vesijättöä käyttää vain sen kohdalla olevan kiinteistön yhteydessä, huomioon on otettava nykyiset ja asemakaavan mukaiset käyttötavat.

Vesijätön lunastamisen edellytysten arviointi tässä tapauksessa

17. Nummelan Enärannan asemakaavassa pääosa kiinteistöstä Tuulimäki on osoitettu rakennuspaikaksi erillispientalojen korttelialueella. Kiinteistö on rakennettu asemakaavan mukaisella tavalla vakituiseksi asunnoksi. Loppuosa kiinteistöstä ja sen edustalla oleva lunastettavaksi vaadittu vesijättö on osoitettu lähivirkistysalueeksi. Kyseisessä asemakaavassa kaava-alueeseen sisältyvä osa Enäjärven rantaa on osoitettu kokonaisuudessaan yleiseen virkistyskäyttöön uimarantana, venevalkamana tai muuna lähivirkistysalueena. Asemakaavassa ei ole osoitettu lainkaan omarantaisia rakennuspaikkoja.

18. Korkein oikeus katsoo, että kiinteistönmuodostamislain 60 §:n mukaisten vesijätön lunastamisen edellytysten arviointi tulee tässä tapauksessa perustaa kiinteistön Tuulimäki kaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen lähivirkistysalueeseen rajautuvana rakennuspaikkana. Taajama-alueella sijaitsevan asuinkiinteistön käyttö ei edellytä sitä, että kiinteistö ulottuisi vesirajaan saakka, vaikka näin voitaisiinkin lisätä kiinteistön arvoa ja mahdollisuuksia käyttää rantaa yksityiseen virkistykseen. Vesijätön ei voida katsoa huomattavasti haittaavan Anna-Maija ja Samuli H:n omistaman kiinteistön käyttöä.

19. Toisena lunastusperusteena oleva yksinomaisen käytön edellytys täyttyy lähinnä silloin, kun vesijättöä voidaan käyttää ainoastaan viereisen kiinteistön yhteydessä (KKO 2007:57). Mainitussa ratkaisussa on korostettu sitä, että kun kyse on lunastusvelvollisuuden asettamisesta, vesijätön tarkoituksenmukaista käyttöä on arvioitava kiinteistökohtaisesti suhteessa yhteisen vesijätön omistavaan osakaskuntaan. Korkein oikeus katsoo, että tässä tapauksessa, kun kysymys on oikeudesta lunastaa, käytön yksinomaisuutta tulee tarkastella laajemmin. Vesijättöä voidaan käyttää myös naapurikiinteistöjen eduksi tai niiden kautta. Vesijättöalueelle rakennettu tie, venevalkama tai uimapaikka voi olla muidenkin kuin jakokunnan osakkaiden käytössä.

20. Tässä tapauksessa vesijättö on osa asemakaavaan merkittyä, koko taajama-alueen käyttöön tarkoitettua yleistä lähivirkistysaluetta. Kaikki kaava-alueen rannat on varattu lähivirkistysalueiksi, myös kiinteistön Tuulimäki vieressä oleva kunnan omistuksessa oleva kiinteistö, josta on suora pääsy vesijättöalueelle. Noin 15 - 25 metriä leveä vesijättö ei ole kooltaan niin vähäinen, että sitä ei tästä syystä voitaisi käyttää kaavan mukaisena lähivirkistysalueena, kun otetaan huomioon sitä ympäröivät muut lähivirkistysalueeksi osoitetut alueet. Ranta-alueella on myös luonnontilaisena merkitystä ulkoilu- ja virkistysalueena. Asiassa esitetyt näkökohdat vesijättöalueen ominaisuuksista, toisella naapurikiinteistöllä sijaitsevasta vanhasta rantasaunasta ja rantareitin tosiasiallisesta sijainnista ovat olleet ainakin pääosin tiedossa jo voimassa olevaa asemakaavaa laadittaessa. Nämä seikat eivät siten anna aihetta arvioida kiinteistön Tuulimäki tai sen edustalla olevan vesijätön käyttötarkoitusta tai -mahdollisuuksia asemakaavasta poikkeavalla tavalla. Korkein oikeus katsoo, että lunastettavaksi vaadittua vesijättöä voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää myös asemakaavan mukaisesti osin ohjeellisena venevalkama-alueena ja osin yleisenä lähivirkistysalueena.

Korkeimman oikeuden johtopäätös

21. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei vesijättö huomattavasti vaikeuta Anna-Maija ja Samuli H:n omistaman kiinteistön käyttöä vakituisena asuntona ja että vesijättöä voidaan käyttää tarkoituksenmukaisesti muutoinkin kuin vain kyseisen kiinteistön yhteydessä. Koska kiinteistönmuodostamislain 60 §:ssä säädetyt edellytykset eivät siten täyty, lunastuksen edellytyksiä ei ole tarpeen arvioida lain 64 §:n säännösten nojalla.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Liisa Mansikkamäki, Ilkka Rautio, Marjut Jokela, Pekka Koponen ja Tuula Pynnä. Esittelijä Tuire Taina.