13.2.2015

Pirkanmaan-Satakunnan maanmittaustoimiston kirjaamisviranomaisena antama päätös 17.10.2012

X:n kunta oli 17.6.2011 tehdyllä kauppakirjalla ostanut eräiltä kuolinpesiltä tilan Y ja yhteismetsästä osuuden, joka oli merkitty tilojen Z ja Å yhteyteen.

Kunta oli samana päivänä vahvistetulla kauppakirjalla ostanut eräiltä toisilta myyjiltä tilan Ä, johon kuului osuus yhteismetsästä.

Kunta oli hakenut lainhuutoa tilaan Y ja samalla kauppakirjalla erikseen myytyyn yhteismetsäosuuteen 9.8.2011 vireille tulleella hakemuksella.

Yhteismetsän osakaskunta oli tehnyt 1.2.2012 päätöksen etuosto-oikeuden käyttämisestä yhteismetsäosuuden osalta.

Osakaskunta toimitti 3.8.2012 kirjaamisviranomaiselle kirjallisen lausuman, jossa se esitti, että sillä tulisi olla etuosto-oikeus kaupan kohteena olevaan erikseen myytyyn yhteismetsäosuuteen. Osakaskunnan käsityksen mukaan samana päivänä tehtyä toista tilakauppaa ei voitu pitää perusteena X:n kunnan osakkuudelle yhteismetsässä.

X:n kunta ilmoitti 27.9.2012 toimittamassaan lausumassa vastustavansa osakaskunnan esittämiä näkökohtia etuosto-oikeuden olemassaolosta ja pysyvänsä alkuperäisessä lainhuutohakemuksessaan.

Kirjaamisviranomainen katsoi, että asiassa oli kysymys oikeussäännöksen tulkinnasta eli oikeuskysymyksestä. Tämän vuoksi kirjaamisviranomainen ei osoittanut asiaa tutkittavaksi erillisessä oikeudenkäynnissä.

Kirjaamisviranomainen totesi, että yhteismetsälain 18 §:n 3 momentin mukaan osakaskunnalla ei ollut pykälässä tarkoitettua etuosto-oikeutta erikseen myytyyn yhteismetsäosuuteen, jos ostajana oli yhteismetsän osakas. Asiassa oli riitaista, oliko kunta katsottava yhteismetsän osakkaaksi sillä perusteella, että se oli ostanut Ä -tilan, johon kuului osuus yhteismetsästä, samana päivänä kuin erikseen myydyn yhteismetsäosuuden.

Kirjaamisviranomaisen mukaan laissa tarkoitettu etuosto-oikeus oli selvä poikkeus pääsäännöstä, jonka mukaan yhteismetsäosuuden kauppa toteutettiin sen osapuolten tarkoittamalla tavalla, ja etuosto-oikeuden soveltamisalaa tuli tulkita suppeasti selvästi tulkinnanvaraisissa tilanteissa. Lisäksi etuosto-oikeuden tarkoituksena oli nimenomaan ehkäistä yhteismetsäosuuksien pirstoutumista. Tässä tapauksessa kauppa ei johtanut yhteismetsäosuuksien pirstoutumiseen vaan osuuksien keskittämiseen yhteen ja samaan kiinteistöön.

Vaikka kauppakirjassa, jolla kunta oli ostanut osakastilan ja tullut yhteismetsän osakkaaksi, oli ollut omistusoikeutta koskeva lykkäävä ehto, kuntaa tuli pitää osakastilan omistajana kaupantekopäivästä 17.6.2011 lukien. Oikeuskirjallisuudessa oli katsottu, että kiinteistön ostajaa pidettiin kiinteistön omistajana mahdollisen omistusoikeutta koskevan lykkäävän ehdon aikaansaaman välitilan aikana ehdon sanamuodosta riippumatta, vaikka ostajan omistusoikeus ei ollut täydellinen kyseisen välitilan aikana.

Kirjaamisviranomainen totesi vielä, että päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä oli tullut lainvoimaiseksi. Yhteismetsä ei kuitenkaan voinut saada laissa säädettyä parempaa oikeutta yhteismetsäosuuteen sillä perustella, että kunta ei ollut hakenut muutosta sanottuun päätökseen. Kirjaamisviranomainen voi ratkaista oikeudellisen kysymyksen siitä, täyttyivätkö edellytykset etuosto-oikeuden käyttämiselle.

Kirjaamisviranomainen myönsi kunnalle lainhuudon tilaan Y ja osuuteen yhteismetsästä, joka oli merkitty tilojen Z ja Å yhteyteen.

Asian on ratkaissut kirjaamislakimies Olli Koski.

Varsinais-Suomen käräjäoikeuden maaoikeutena 6.5.2013 antama päätös

Yhteismetsän osakaskunta valitti kirjaamisviranomaisen päätöksestä.

Maaoikeus katsoi, että kunta ei ollut ollut riidanalaista yhteismetsäosuutta ostaessaan yhteismetsän osakaskiinteistön omistaja. Yhteismetsän osakastilan omistajuus ei näin ollen ollut ollut esteenä käyttää yhteismetsän ohjesäännössä määrättyä etuosto-oikeutta.

Maaoikeus perusteli ratkaisuaan ensinnäkin sillä, että maakaaren lähtökohtana voitiin pitää kiinteistön hallinnan ja omistajan käyttövallan siirtymistä heti kaupantekohetkellä ostajalle. Kirjaamisviranomaisen katsomin tavoin kiinteistön ostajaa pidettiin luovutetun omaisuuden omistajana omistusoikeutta koskevasta lykkäävästä ehdosta huolimatta. Kunnan asema yhteismetsän osakaskiinteistön omistajana tuli näin ollen arvioitavaksi sen ajankohdan tilanteen mukaan, jolloin kaupanvahvistaja oli vahvistanut erikseen myytyä yhteismetsäosuutta koskeneen kiinteistön kaupan.

Kaupanvahvistaja oli ilmoittanut numeroivansa vuosittain luovutukset vahvistamisjärjestyksessä. Kiinteistönluovutusilmoituksista ilmeni, että kaupanvahvistaja oli vahvistanut erillisen yhteismetsäosuuden sisältäneen kaupan asianumerolla 10/2011 ja osakastilan kaupan asianumerolla 11/2011. Esitetyn selvityksen perusteella maaoikeus piti ilmeisenä, että kunta oli saanut yhteismetsän osakastilan omistukseensa vasta sen jälkeen, kun se jo oli ostanut erikseen myydyn yhteismetsäosuuden.

Erillisen yhteismetsäosuuden myyjät olivat tilat Z ja Å myydessään pidättäneet tiloihin kuuluneen yhteismetsäosuuden, mutta eivät olleet hakeneet yhteismetsäosuuden siirtämistä tilaan Y. Kunta oli vedonnut sen ja myyjien yhteiseen tarkoitukseen, että tilaan Y olisi kuulunut yhteismetsäosuus. Tällä seikalla ei ollut merkitystä harkittaessa lainhuudon myöntämisedellytyksiä käsiteltävässä asiassa.

Maaoikeus kumosi kirjaamisviranomaisen päätöksen siltä osin kuin kunnalle oli myönnetty lainhuuto yhteismetsäosuuteen. Asia palautettiin kirjaamisviranomaisen käsiteltäväksi päätöksen edellyttämien merkintöjen tekemiseksi.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Elisa Mäntysaari.

Perustelut

Asian tausta

1. X:n kunta (jäljempänä myös kunta) on 17.6.2011 vahvistetulla kiinteistön kauppakirjalla ostanut Y -nimisen tilan ja erikseen myyjien omistaman yhteismetsäosuuden yhteismetsästä. Kunta on tämän jälkeen samana päivänä vahvistetulla kauppakirjalla ostanut eräiltä toisilta myyjiltä Ä -nimisen tilan, johon on kuulunut yhteismetsäosuus yhteismetsästä ja joka siten on yhteismetsälain 3 §:ssä tarkoitettu yhteismetsän osakaskiinteistö.

2. Yhteismetsän osakaskunnan (jäljempänä myös osakaskunta) ohjesäännön 43 §:ssä on yhteismetsälain 18 §:n 1 momentin nojalla määrätty, että osakaskunnalla on etuosto-oikeus erikseen myytyyn yhteismetsäosuuteen kaupassa sovituin ehdoin. Yhteismetsälain 18 §:n 3 momentin ja osakaskunnan ohjesäännön 43 §:n mukaan osakaskunnalla ei kuitenkaan ole etuosto-oikeutta yhteismetsäosuuteen, jos ostajana on yhteismetsän osakas. Yhteismetsälain 3 §:n 1 momentin mukaan yhteismetsän osakkaita ovat osakaskiinteistöjen omistajat.

3. Yhteismetsän hoitokunta on kokouksessaan 1.2.2012 päättänyt käyttää osakaskunnan ohjesäännön 43 §:n perusteella etuosto-oikeutta kunnalle erikseen myytyyn yhteismetsäosuuteen. Kunta ei ole hakenut muutosta hoitokunnan päätökseen moittimalla sitä yhteismetsälain 44 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla.

4. Kunta on hakenut 9.8.2011 lainhuutoa erikseen myytyyn yhteismetsäosuuteen. Osakaskunta on kirjaamisviranomaisen pyytämässä lausumassa katsonut, että sillä oli ollut oikeus käyttää etuosto-oikeutta. Kirjaamisviranomainen on mainitsemillaan perusteilla katsonut kunnan olleen tilan Ä omistaja ja siten yhteismetsän osakas kaupantekopäivästä 17.6.2011 alkaen. Kirjaamisviranomainen on lisäksi katsonut, ettei yhteismetsä voinut saada laissa säädettyä parempaa oikeutta yhteismetsäosuuteen sillä perusteella, ettei kunta ollut hakenut muutosta etuosto-oikeuden käyttämistä koskevaan päätökseen. Kirjaamisviranomainen on myöntänyt kunnalle lainhuudon erikseen myytyyn yhteismetsäosuuteen.

5. Osakaskunnan valituksen johdosta maaoikeus on katsonut, ettei kunta vielä ollut ollut yhteismetsän osakaskiinteistön omistaja ostaessaan erikseen yhteismetsäosuuden. Maaoikeus on kumonnut kirjaamisviranomaisen päätöksen lainhuudon myöntämisestä yhteismetsäosuuteen.

6. Korkeimmassa oikeudessa kunta on lainhuudon saamiseksi vedonnut edelleen siihen, että se oli ollut yhteismetsän osakas riidanalaisen yhteismetsäosuuden ostaessaan.

Kysymyksenasettelu

7. Asiassa on kysymys siitä, onko kirjaamisviranomainen voinut tutkia lainhuudon myöntämisen edellytyksenä sen, oliko yhteismetsän hoitokunta käyttänyt etuosto-oikeutta yhteismetsän osakkaan ostamaan yhteismetsäosuuteen vastoin yhteismetsälain 18 §:n 3 momentin säännöstä. Mikäli kirjaamisviranomainen on voinut tutkia tämän edellytyksen, kysymys on myös siitä, onko kunnalle myönnettävä lainhuuto yhteismetsäosuuteen.

Yhteismetsälain säännökset

8. Yhteismetsälain 18 §:n 1 momentissa säädetään etuosto-oikeutta koskevien ja siihen liittyvien määräysten ottamisesta osakaskunnan ohjesääntöön. Kun ohjesääntöön otetaan etuostolauseke, siinä on lainkohdan mukaan määrättävä lisäksi kaupat, joita etuosto-oikeus ei koske, se enintään kolmen kuukauden aika, jonka kuluessa hoitokunnan tulee antaa myyjälle ja ostajalle tieto etuosto-oikeuden käyttämisestä, sekä miten hoitokunnan tulee antaa myyjälle ja ostajalle tieto etuosto-oikeuden käyttämisestä. Pykälän 2 momentissa säädetään ostajan velvollisuudesta ilmoittaa yhteismetsäosuuden luovutuksesta yhteismetsän hoitokunnalle. Momentissa säädetään edelleen kauppakirjan mukaisen oikeuden saamisen ajankohdasta siinä tapauksessa, ettei etuosto-oikeutta käytetä. Pykälän 3 momentti sisältää edellä kohdassa 2 todetun poikkeuksen etuosto-oikeuteen.

9. Yhteismetsälain 44 §:n 2 momentin mukaan yhteismetsäosuuden ostajalla tai myyjällä, joka katsoo, ettei lain 18 §:ssä tarkoitettu hoitokunnan päätös etuosto-oikeuden käyttämisestä ole syntynyt laillisessa järjestyksessä taikka että se on lain tai ohjesäännön vastainen, on oikeus moittia päätöstä nostamalla osakaskuntaa vastaan kanne osakaskunnan kotipaikan käräjäoikeudessa 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksi saamisesta.

10. Yhteismetsälain 45 §:n 1 momentin mukaan aika, jonka kuluessa osakaskunnan on haettava lainhuutoa etuostolla hankitulle yhteismetsäosuudelle, luetaan siitä, kun etuosto on lainvoimaisesti loppuun suoritettu.

Lainhuudatusmenettely

11. Kuten maakaaren 10 luvun 1 §:n 1 momentista ilmenee, omistusoikeus kiinteistöön kirjataan myöntämällä kiinteistöä koskevalle saannolle lainhuuto. Lainhuudatusmenettelyn yhteydessä ei ratkaista omistusoikeuden saamista ja siirtymistä koskevaa riitaa. Kirjaamisviranomaisen velvollisuutena on selvittää kirjaamisen edellytykset laajasti. Maakaaren 6 luvun 4 §:n mukaan kirjaamisviranomaisen on omasta aloitteestaan hankittava selvitys sellaisista asian ratkaisemiseksi tarpeellisista seikoista, joita koskevat tiedot ovat saatavissa lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä taikka muista kirjaamisviranomaisen käytettävissä olevista rekistereistä.

12. Jos kirjaamisasiassa esitetään väite kirjaamisen estävästä toisen oikeudesta ja väitteelle esitetään todennäköisiä syitä taikka jos hakijan oikeus on tullut muutoin riitaiseksi, on kirjaamisviranomaisen maakaaren 6 luvun 6 §:n 2 momentin mukaan osoitettava se, jolla asiassa on näyttövelvollisuus, määräajassa saattamaan asia tutkittavaksi oikeudenkäynnissä. Lainkohtaa koskevassa hallituksen esityksessä säännöstä on perusteltu sillä seikalla, ettei kirjaamismenettelyssä voida kuulla todistajia eikä annettavalla ratkaisulla ole oikeusvoimaa (HE 120/1994 vp s. 73).

Korkeimman oikeuden johtopäätökset

13. Yhteismetsälain 44 §:n 2 momentissa on edellä kerrottu nimenomainen säännös yhteismetsän hoitokunnan etuosto-oikeuden käyttämistä koskevan päätöksen moittimisesta. Korkein oikeus katsoo, että kysymys päätöksen lainmukaisuudesta tulee näin ollen ensisijaisesti saattaa tutkittavaksi yhteismetsälain 44 §:n 2 momentin mukaisessa menettelyssä. Tässä tapauksessa kunta ei ole käyttänyt moiteoikeuttaan, mutta se on kuitenkin ilmoittanut kirjaamisviranomaiselle vastustavansa osakaskunnan etuosto-oikeutta.

14. Kysymys on siitä, koskeeko yhteismetsälain 44 §:n 2 momentin säännös myös sellaista yhteismetsän hoitokunnan päätöstä, jota voidaan pitää mitättömänä. Mainitussa säännöksessä säädetään edellä kohdassa 9 todetuin tavoin, että yhteismetsäosuuden ostajalla on oikeus moittia määräajassa yhteismetsän hoitokunnan päätöstä etuosto-oikeuden käyttämisestä, jos hän katsoo päätöksen olevan lain vastainen. Mainitusta säännöksestä tai sen esitöistä (HE 240/2002 vp s. 18 - 19 ja HE 111/2007 vp s. 13) ei ilmene, että moitekanteen nostamiselle säädetty määräaika koskisi myös tilannetta, jossa ostaja katsoo hoitokunnan päätöksen olevan lain nojalla mitätön. Päätöksen lainvastaisuus moiteoikeuden perusteena on sisältynyt myös aikaisempiin lakeihin, mutta niidenkään esitöissä sanottua asiaa ei ole käsitelty (HE 151/1968 vp s. 3 ja HE 97/1990 vp s. 11).

15. Tämän vuoksi Korkein oikeus katsoo, että yhteismetsäosuuden ostajalla on oikeus vedota hoitokunnan etuosto-oikeuden käyttämistä koskevan päätöksen mitättömyyteen moiteoikeuden käyttämistä koskevan kanteen nostamiselle säädetystä määräajasta riippumatta. Päätöksen mitättömyyttä voidaan vaatia osakaskuntaa vastaan ajettavalla kanteella. Yhteismetsälain 18 §:n 3 momentin mukaan osakaskunnalla ei ole etuosto-oikeutta, jos ostajana on yhteismetsän osakas. Tällaisessa tapauksessa ei siten saa lain mukaan tehdä päätöstä etuosto-oikeuden käyttämisestä, ja sitä tarkoittava päätös on mitätön.

16. Tässä tapauksessa osakaskunta on kirjaamisviranomaiselle kunnan lainhuutohakemuksen johdosta antamassaan lausumassa katsonut, että sillä on etuosto-oikeus kaupan kohteena olleeseen yhteismetsäosuuteen. Kunta on vastustanut yhteismetsän etuosto-oikeutta, koska kunta on katsonut ostaneensa yhteismetsäosuuden yhteismetsän osakkaana. Korkein oikeus katsoo, että kunnan oikeus lainhuutohakemuksen kohteena olleeseen yhteismetsäosuuteen on kirjaamisviranomaisen kuulemismenettelyssä tullut riitaiseksi siten kuin maakaaren 6 luvun 6 §:n 2 momentissa säädetään. Kirjaamisviranomaisen olisi näin ollen tullut osoittaa kunta nostamaan määrätyssä ajassa kanne asian saattamiseksi tutkittavaksi oikeudenkäynnissä.

Päätöslauselma

Maaoikeuden ja kirjaamisviranomaisen päätökset kumotaan. Asia palautetaan Maanmittauslaitokselle, jonka tulee kirjaamisviranomaisena huomioon ottaen palauttamisen syy ottaa asia omasta aloitteestaan uudelleen käsiteltäväkseen ja siinä laillisesti menetellä.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Kitunen, Juha Häyhä, Jorma Rudanko, Ari Kantor (eri mieltä) ja Mika Huovila (eri mieltä). Esittelijä Tuire Taina (mietintö).

Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Määräaikainen oikeussihteeri Taina: Mietintö oli kohtien 1 - 12 osalta Korkeimman oikeuden päätöksen mukainen. Kohdan 12 jälkeen Korkein oikeus lausunee seuraavan.

Kirjaamisviranomainen ja maaoikeus ovat tässä asiassa tutkineet lainhuudon edellytyksenä, onko X:n kunta ostaessaan erikseen yhteismetsäosuuden yhteismetsästä ollut yhteismetsän osakas. Arvioitavana on ollut viime kädessä se, onko yhteismetsän osakaskunta käyttänyt etuosto-oikeutta osakkaan ostamaan yhteismetsäosuuteen vastoin yhteismetsälain 18 §:n 3 momentissa säädettyä kieltoa.

Kysymys kunnan osakasasemasta ja yhteismetsän osakaskunnan etuosto-oikeudesta on tulkinnanvarainen. Osakaskunnan etuostopäätöstä ei voitane pitää ilmeisen vääränä tai osakkaiden yhdenvertaisuutta loukkaavana, vaikka painavia perusteita voidaan esittää kannalle, ettei osakaskunnalla ole ollut etuosto-oikeutta.

Etuostopäätöksen väitetty lainvastaisuus tarkoittaa tässä tilanteessa juuri sellaista virhettä etuostopäätöksessä, jonka perusteella kunta olisi voinut moittia päätöstä yhteismetsälain 44 §:n 2 momentin nojalla. Kunta ei kuitenkaan ole moittinut päätöstä lainkohdassa säädetyssä määräajassa, ja etuosto on siten tullut loppuun suoritetuksi. Lainvoimaisten ratkaisujen pysyvyyttä sekä muutoksenhakuun ja moitekanteisiin liittyviä määräaikoja koskevien sääntelyjen taustalla olevat periaatteet ja tavoitteet puoltavat vahvasti kantaa, ettei yhteismetsäosuuden kaupan osapuolilla ole enää myöhemmin uudessa menettelyssä oikeutta murtaa etuostopäätöksen pysyvyyttä riitauttamalla se samoilla perusteilla, joilla päätöstä olisi voitu moittia sitä varten säädetyssä menettelyssä.

Yhteismetsän osakaskunnan etuosto-oikeuden voitaneen katsoa rinnastuvan kirjaamismenettelyn kannalta etuostolain mukaiseen kunnan etuosto-oikeuteen kiinteistön kaupassa. Jos kunta päättää käyttää etuostolain mukaista etuosto-oikeutta, kiinteistön ostajalla ja myyjällä on oikeus hakea muutosta valittamalla hallinto-oikeuteen 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista (etuostolaki 22 § 1 momentti). Etuostolain 20 §:ssä on vastaavat säännökset etuostolla hankitun kiinteistön lainhuudatusajasta ja saantokirjasta kuin yhteismetsälain 45 §:ssä on etuostolla hankitun yhteismetsäosuuden osalta. Selvää on, ettei kirjaamisviranomainen voi tutkia etuostolain mukaisen etuostopäätöksen lainmukaisuutta tai kohtuullisuutta siltä osin kuin se olisi ollut tutkittava muutoksenhaussa hallinto-oikeuteen, vaan kirjaamisratkaisun on perustuttava lainvoimaiseen etuostopäätökseen.

Lainhuutomenettelyssä on kysymys omistusoikeuden kirjaamisesta. Riita omistusoikeudesta saadaan lainhuudatusasian ratkaisun estämättä tutkia oikeudenkäynnissä (maakaari 13 luku 2 §). Lainhuudon myöntäminen yhteismetsäosuuden ostajalle vastoin lainvoimaista etuostopäätöstä johtaisi siten ristiriitaan kirjauksen ja omistusoikeutta koskevan etuostopäätöksen välillä.

Näillä perusteilla Korkein oikeus katsonee, etteivät kirjaamisviranomainen ja maaoikeus olisi saaneet tutkia, oliko yhteismetsän osakaskunta käyttänyt etuosto-oikeutta yhteismetsän osakkaan ostamaan yhteismetsäosuuteen vastoin yhteismetsälain 18 §:n 3 momentin säännöstä. Lainhuudon tulee tällaisessa tapauksessa perustua yhteismetsän osakaskunnan lainvoimaiseen etuostopäätökseen.

Maaoikeuden päätöksen lopputulosta ei muutettane. Asia palautettaneen Maanmittauslaitoksen käsiteltäväksi tämän päätöksen edellyttämien merkintöjen tekemiseksi.

Oikeusneuvos Huovila: Hyväksyn esittelijän mietinnön.

Oikeusneuvos Kantor: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Huovila.