30.5.2014

Kaakkois-Suomen maanmittaustoimiston kirjaamisviranomaisena 6.5.2010 antama päätös

X Oy haki erityisen oikeuden kirjaamista maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdan nojalla Y Oyj:n Imatran kaupungissa omistamiin Neitsytniemen kaupunginosan korttelissa nro 1 sijaitsevaan tonttiin nro 6 ja Kaukopään kaupunginosan korttelissa nro 22 sijaitsevaan tonttiin nro 3. Hakemustensa tueksi X Oy vetosi
1) X Oy:n ja Y Oyj:n välillä solmittuun, 11.12.2009 päivättyyn sale and lease back -leasingsopimukseen ja
2) leasingsopimuksen liitteenä olevaan, 11.12.2009 päivättyyn kauppakirjaan, jolla Y Oyj on myynyt X Oy:lle edellä mainituilla kiinteistöillään olevat, leasingsopimuksessa tarkemmin yksilöidyt, kahden eri kartonkilinjan koneet ja laitteet sekä
3) Y Oyj:n antamiin, 25.1.2010 päivättyihin kirjallisiin suostumuksiin X Oy:n hakemien erityisten oikeuksien kirjaamiselle yhtiön omistamiin kiinteistöihin.

Kirjaamisviranomainen totesi, että edellä 1 kohdassa mainitulla sale and lease back -sopimuksella X Oy oli vuokrannut edellä 2 kohdassa mainitulla kauppakirjalla Y Oyj:ltä ostamansa koneet ja laitteet takaisin sanotulle yhtiölle. Vuokrauksen kohteena olevia koneita ja laitteita ei ollut osapuolten sopiman leasingjärjestelyn yhteydessä tuotu Y Oyj:n kiinteistöille, vaan ne olivat jo olleet siellä sopimusjärjestelyjen aikana.

Päätöksensä perusteluissa kirjaamisviranomainen lausui, että maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön tarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus saatiin kirjata, jos esine oli rakennettu tai tuotu kiinteistölle omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdoin taikka vuokraussopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella.

Edellä mainittuun säännökseen viitaten kirjaamisviranomainen totesi, että muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluvan oikeuden kirjaamisen edellytyksenä oli siten, että kirjattava erityinen oikeus sisältyi siihen alkuperäiseen sopimukseen, jonka perusteella esine oli tuotu kiinteistölle, tai että erityisestä oikeudesta tuli olla sovittu ainakin ennen esineen tuomista kiinteistölle. Tässä tapauksessa koneet ja laitteet olivat olleet jo valmiiksi Y Oyj:n omistamilla kiinteistöillä. Kyseinen aikajärjestys aiheutti sen, että sale and lease back -leasingsopimuksen yhteydessä X Oy:lle rahoitusleasingjärjestelyllä perustettua oikeutta Y Oyj:n kiinteistöihin ei voitu kirjata.

Näillä perusteilla X Oy:n hakemukset hylättiin.

Asian on ratkaissut kirjaamislakimies Helena Kasanen.

Etelä-Savon käräjäoikeuden maaoikeutena 30.12.2011 antama tuomio

X Oy valitti maaoikeuteen. Valituksessaan X Oy katsoi, että sen sale and lease back -sopimusjärjestelyyn perustuvat oikeudet olivat maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaisia kirjaamiskelpoisia oikeuksia. Tällainen sopimusjärjestely rinnastui niin sanottuun tavalliseen leasingjärjestelyyn, jolla rahoitettiin koneen ja laitteen rakentamista. Leasingvuokralle antajan oikeuden kirjaaminen oli edellä mainitun lainkohdan nojalla kiistatta sallittua.

Maaoikeus ottaen huomioon X Oy:n maaoikeudessa esittämän selvityksen käräjäoikeuksien ratkaisukäytännöstä ensiksikin totesi, että useiden eri käräjäoikeuksien ratkaisuissa sale and lease back -järjestely oli katsottu kirjaamiskelpoiseksi. Maaoikeuden mukaan ratkaisukäytäntöä ei kuitenkaan voitu pitää täysin vakiintuneena.

Maaoikeus lausui edelleen, että erityisten oikeuksien kirjaamisella oli tarkoitus turvata oikeuden pysyvyys erilaisissa vaihdantatilanteissa ja kirjauksella vahvistettiin oikeudenhaltijan oikeusasemaa. Mikäli kirjausta ei tehty, erityinen oikeus ei ollut velkojiin nähden sitova. Kirjauksella ei voitu puuttua jälkikäteen velkojien oikeusasemaan, sillä kirjaus sai vain hakemuspäivän mukaisen etusijan. Koska kaikkia oikeuksia ei voitu kirjata, oli tehtävä valinta siitä, mitkä oikeudet olivat kirjaamiskelpoisia.

Maaoikeus katsoi, että X Oy:llä oli aito intressi saada oikeutensa kirjattua. Kirjauksella oikeus tulisi julkiseksi kiinteistönomistajan panttivelkojia ja muita erityisen oikeuden haltijoita kohtaan. Kirjaus ei heikentäisi aikaisempien oikeuksien haltijoiden oikeuksia, koska kirjaus saisi vain hakemuspäivän mukaisen etusijan. Kirjauksella ei olisi vaikutusta ainesosa- tai tarpeistosuhteen syntymisen tai estymisen kannalta. Kirjaamisjärjestelmän yleiset periaatteet tukivat tältä osin hakemuksen hyväksymistä.

Maaoikeus piti selvänä, että nyt oli kyse elinkeinotoiminnassa käytetyistä ja kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevista koneista ja laitteista, jotka olivat muun kuin kiinteistön omistajan omistuksessa. Järjestelyssä kysymyksessä olevan vuokrasopimuksen perusteella koneita tai laitteita ei ollut kuitenkaan tuotu kiinteistöille, vaan ne olivat jo olleet siellä. Maakaaren säätämiseen johtaneissa esitöissä (HE 120/1994 vp s. 97) lausuttiin, että vuokrasopimukseen otettu ehto oli pätevä ja kirjattavissa vain, jos se sisältyi alkuperäiseen sopimukseen, jonka perusteella esine oli tuotu kiinteistölle. Maaoikeus totesi tällaisen aikajärjestyksen viittaavan siihen, että sale and lease back -leasingsopimusjärjestelyyn liittyvää oikeutta ei voitu kirjata. Edelleen maaoikeus totesi hallituksen esityksessä viitatun siihen (s. 97), että jos kiinteistön omistaja myi kiinteistöön kuuluvan rakennuksen tai laitteen jollekin muulle kuin kiinteistön käyttöoikeuden haltijalle, tämä ei saanut oikeuttaan kirjatuksi. Tämänkin seikan maaoikeus katsoi puoltavan sitä, ettei sale and lease back -järjestelyä ollut tarkoitettu kirjauskelpoiseksi erityiseksi oikeudeksi.

Edellä lausutuilla perusteilla maaoikeus hylkäsi X Oy:n valituksen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Ismo Kovanen.

Perustelut

Asian tausta

1. X Oy ja Y Oyj sopivat 11.12.2009 Y Oyj:n omistamilla kiinteistöillä sijaitsevien kahden kartonkilinjan koneita ja laitteita koskevasta leasingrahoitusjärjestelystä. Solmittujen sopimusten mukaan Y Oyj myi omistamansa koneet ja laitteet X Oy:lle kauppakirjassa mainituin ehdoin. Sale and lease back -leasingsopimuksella X Oy vuokrasi ostamansa koneet ja laitteen takaisin Y Oyj:lle. Leasingsopimuksessa sovittiin muun ohella Y Oyj:n oikeudesta käyttää ja hyödyntää leasingkohdetta leasingaikana sekä Y Oyj:n oikeudesta/velvollisuudesta nimetä sopimuksessa tarkemmin kuvatuin tavoin leasingkohteelle ostaja leasingajan päättyessä.

Asian aikaisempi käsittely ja kysymyksenasettelu

2. X Oy on hakenut leasingsopimuksen kohteena olevien koneiden ja laitteiden omistusoikeuden kirjaamista maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaisena erityisenä oikeutena Y Oyj:n omistamiin kiinteistöihin. X Oy:n kirjaamisviranomaiselle antaman selvityksen mukaan koneita ei leasingsopimuksen yhteydessä ollut tuotu kiinteistöille vaan ne olivat sijainneet siellä jo aikaisemmin. Kirjaamisviranomainen on hylännyt hakemukset. Sen mukaan maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaiset kirjaamisen edellytykset eivät täyttyneet, koska koneita ja laitteita ei ollut leasingjärjestelyn yhteydessä tuotu kiinteistöille vaan ne olivat siellä jo aikaisemmin. Maaoikeus on hylännyt X Oy:n valituksen kirjaamisviranomaisen päätöksestä.

3. Asiassa on Korkeimmassa oikeudessa kysymys siitä, onko osapuolten väliseen sale and lease back -leasingsopimusjärjestelyyn perustuva X Oy:n oikeus Y Oyj:n omistamilla kiinteistöillä sijaitseviin koneisiin ja laitteisiin sellainen muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus, joka saadaan maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdan nojalla kirjata erityisenä oikeutena kiinteistön omistusoikeuteen.

Erityisten oikeuksien kirjaamisesta

4. Vuonna 1997 voimaan tulleen maakaaren säännöksillä laajennettiin kirjaamiskelpoisten oikeuksien piiriä elinkeinotoimintaan käytettävien kiinteistöjen osalta. Lain esitöistä ilmenee, että kiinteistöön kuuluvien ainesosien ja tarpeiston määrittelyongelmat olivat aikaisemmin liittyneet erityisesti elinkeinotoiminnassa käytettäviin kiinteistöihin. Lain esitöissä on muun muassa viitattu siihen, että ainesosa- tai tarpeistosuhteen syntymisen vuoksi vuokrasopimukseen perustuvat vuokralleantajan oikeudet olivat usein merkityksettömiä suhteessa kiinteistönomistajan velkojiin. Silloinkin kun kiinteistö ja jokin sille tuotu esine kuuluivat eri henkilölle, sivuesine voitiin katsoa kiinteistön ainesosaksi tai tarpeistoksi, jos liittäminen oli tapahtunut kiinteistönomistajan intressissä (HE 120/1994 vp s. 94 - 96). Kirjaamismahdollisuuksia lisäämällä pyrittiin vähentämään näitä epäkohtia.

5. Lain esitöiden mukaan kaikkien kiinteistöä koskevien oikeuksien kirjaaminen ei kuitenkaan ollut rekisterinpidon kannalta tarkoituksenmukaista (HE 120/1994 vp s. 94). Maakaaren mukaisessa kirjaamisjärjestelmässä onkin lähdetty siitä, että vain laissa nimenomaan mainitut oikeudet ovat kirjaamiskelpoisia (niin sanottu kirjaamisoikeudellinen tyyppipakko).

Maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdan mukainen erityinen oikeus

6. Maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus saadaan kirjata, jos esine on rakennettu tai tuotu kiinteistölle omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdoin taikka vuokraussopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella.

7. Maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohta koskee sanamuotonsa mukaan tilannetta, jossa rakennus, rakennelma, kone tai laite on rakennettu tai tuotu kiinteistölle lainkohdassa mainitun ehdon tai sopimuksen perusteella. Kirjauksen avulla suojataan esineen kiinteistölle toimittanutta myyjää tai vuokralleantajaa suhteessa sivullistahoon tilanteessa, jossa kiinteistölle tuotavan tai rakennettavan esineen kiinteistöön liittämisen seurauksena saattaisi syntyä ainesosa- tai tarpeistosuhde, vaikka kiinteistön ja sille tuotavan esineen omistaa eri omistaja.

8. Korkein oikeus toteaa, että lainkohdan sanamuodon nojalla kirjaamiskelpoinen ei ole sellainen järjestely, jossa kiinteistön omistaja myy kiinteistöllä jo olevat ja kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevat kiinteistön rakennukset, rakennelmat tai laitteet ja koneet toiselle taholle, kuten luotonantajalle, ja vuokraa ne takaisin itselleen kiinteistöllä käytettäväksi. Myös lain esitöissä todetaan, että jos kiinteistön omistaja myy kiinteistöön kuuluvan rakennuksen tai laitteen jollekin muulle kuin käyttöoikeuden haltijalle, tämä ei voi saada oikeuttaan kirjatuksi (HE 120/1994 vp s. 97).

9. Asiassa on esitetty, että maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohtaa ei kuitenkaan tulisi tulkita suppeasti ja ettei ole perustetta asettaa kirjaamiskelpoisuuden osalta tavallista leasingsopimusta ja sale and lease back -sopimusta eri asemaan.

10. Korkein oikeus toteaa, että niin kuin lain esitöistäkin ilmenee, puheena olevaa kirjausmahdollisuutta voidaan hyödyntää myös leasingsopimuksissa (HE 120/1994 vp s. 97). Maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdassa mainittuun vuokrasopimukseen saattaa rinnastua sellainen leasingsopimus, jossa esine tuodaan tai rakennetaan kiinteistölle leasingsopimuksen perusteella. X Oy:n oikeus voidaan tällöin kirjata maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin mukaisena erityisenä oikeutena, mikäli kirjaamisen edellytykset muutoin täyttyvät.

11. Nyt esillä olevan kaltainen sale and lease back -sopimus eroaa edellä mainitusta leasingsopimuksesta siinä, että sopimuksen kohteena olevaa esinettä ei ole tuotu kiinteistölle leasingsopimuksen perusteella, vaan esine on jo ollut kiinteistöllä kiinteistön omistajan omistuksessa ja käytössä. Näissä oloissa esine on jo muodostunut kiinteistön osaksi ennen sale and lease back -sopimusjärjestelyä, mikäli ainesosa- ja tarpeistosuhteen muut edellytykset ovat täyttyneet. Tilanteet eivät ole tältä osin toisiinsa rinnastettavia.

12. Myöskään sillä seikalla, että nyt esillä olevan kaltaisissa järjestelyissä kirjaamisella sinänsä saavutettaisiin maakaaren 7 luvun 3 §:ssä säädetty julkisuusvaikutus, ei ole asiassa merkitystä. Korkein oikeus toteaa, että maakaaressa on tyhjentävästi säädetty ne erityiset oikeudet, jotka ovat kirjaamiskelpoisia ja ne oikeusvaikutukset, jotka kirjaamiseen kussakin tapauksessa liittyvät. Kysymys on lainsäädännössä tehdystä valinnasta.

13. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että leasingyhtiön oikeus ei ole maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdan perusteella kirjaamiskelpoinen silloin, kun leasingyhtiö on ostanut kiinteistöllä olleet, sen käyttötarkoitusta palvelleet koneet ja laitteet kiinteistön omistajalta ja vuokrannut ne sale and lease back -sopimuksella edelleen kiinteistöllä käytettäväksi.

Johtopäätökset esillä olevan asian osalta

14. Asiassa on riidatonta, että kirjaamishakemuksen kohteena olevia, leasingsopimuksen tarkoittamia koneita ja laitteita ei ole rakennettu taikka tuotu kiinteistöille leasingsopimusjärjestelyn perusteella, vaan ne ovat olleet jo aikaisemmin kiinteistöllä Y Oyj:n käytössä.

15. Sen perusteella, mitä edellä on esitetty, Korkein oikeus katsoo, ettei X Oy:n sale and lease back -leasingsopimusjärjestelyyn perustuvaa oikeutta koneisiin ja laitteisiin voida maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdan nojalla kirjata Y Oyj:n omistamiin kiinteistöihin.

16. Koska oikeus ei ole kirjaamiskelpoinen, kirjaamishakemukset on tullut maakaaren 14 luvun 12 §:n 1 kohdan nojalla hylätä, niin kuin alemmat asteet ovat tehneetkin. Näin ollen aihetta muuttaa maaoikeuden ratkaisua ei ole.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustav Bygglin, Ilkka Rautio, Soile Poutiainen (eri mieltä), Jorma Rudanko (eri mieltä) ja Tuula Pynnä. Esittelijä Heikki Heino.

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Oikeusneuvos Rudanko: Olen samaa mieltä kuin enemmistö lopputuloksen osalta. Perusteluina lausun kohtien 1 - 3 jälkeen seuraavaa:

Kirjaamista koskeva hakemus

X Oy ja Y Oyj ovat toteuttaneet keskinäisen rahoitusjärjestelynsä Y Oyj:n kiinteistöillä sijaitsevien koneiden ja laitteiden kaupalla X Oy:lle ja esineiden takaisin vuokrauksella Y Oyj:lle sekä takaisinotto-oikeudesta sopimisella (osto-optio). Kokonaisuutena näillä oikeustoimilla on aikaansaatu luotonanto Y Oyj:lle kiinteistövakuutta vastaan. X Oy on pyytänyt, että sille sopimusjärjestelyllä perustettu oikeus Y Oyj:n omistamilla kiinteistöillä sijaitseviin koneisiin ja laitteisiin kirjataan maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdan nojalla erityisenä oikeutena kiinteistön omistusoikeuteen.

Arvioinnin lähtökohdat

Omistaja voi lain mukaan käyttää omaisuuden vakuusarvoa hyödykseen rahamääräisen kiinnityksen eli kiinteistöpantin (kiinteä omaisuus) ja yrityskiinnityksen (irtain omaisuus) kautta. Sen sijaan kiinteistön taikka sen ainesosa- ja tarpeisto-omaisuuden omistusoikeuden siirtäminen vakuustarkoituksessa on laissa erityistyyppisenä oikeustoimena sääntelemätön.

Lähtökohtaisesti kiinteistönomistaja voi perustaa kiinteistöönsä haluamiaan erityisiä oikeuksia. Kirjaamisjärjestelmällä turvataan erityisen oikeuden pysyvyys suhteessa myöhempiin kiinteistönomistajiin sekä määrätään etusija suhteessa toisiin erityisten oikeuksien oikeudenhaltijoihin ja kiinteistönomistajan pantti- ja muihin velkojiin nähden. Kirjauksesta seuraa erityisen oikeuden julkistaminen.

Kaikkien kiinteistöön perustettujen erityisten oikeuksien ottamista maakaaren kirjaamisjärjestelmän piiriin ei kuitenkaan ole pidetty rekisterinpidon kannalta tarkoituksenmukaisena. Lain esitöiden mukaan maakaaressa toteutettu keskeinen uudistus koskee kirjaamiskelpoisten oikeuksien piirin laajentamista erityisesti elinkeinotoiminnassa käytettävien kiinteistöjen osalta (hallituksen esitys maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi 120/1994 vp s. 30, 94). Rajanveto kirjattavien ja kirjaamiskelvottomien erityisten oikeuksien välillä ilmenee maakaaren 14 luvusta, jossa luetellaan tyhjentävästi kirjaamiskelpoiset etuudet (niin kutsuttu tyyppipakkoperiaate).

Sovellettava säännös ja muut kirjaamiskelpoiset etuudet

Asiassa sovellettavan maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin mukaan elinkeinotoiminnassa käytettävää, kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevaa rakennusta, rakennelmaa, konetta tai laitetta koskeva muulle kuin kiinteistön omistajalle kuuluva oikeus saadaan kirjata, jos: 1) esine on rakennettu tai tuotu kiinteistölle omistuksenpidätys- tai takaisinottoehdoin taikka vuokraussopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella, tai 2) esine on luovutettu kiinteistöön kohdistuvan käyttöoikeuden haltijalle käyttöoikeuteen kuuluvaksi.

Lisäksi kirjauskelpoisia ovat sanotun luvun 1 §:n 1 momentin mukaan sopimukseen taikka muuhun oikeustoimeen perustuvat vastikkeelliset taikka vastikkeettomat oikeudet käyttää toisen kiinteistöä sekä eräät rajoitetummat kiinteistön käyttöoikeudet. Luvun 3 §:n mukaan kirjauskelpoinen on myös kiinteistön yhteisomistajien hallinnanjakosopimus. Luvun 5 §:n mukaan kirjata saadaan kiinteistön omistajan ilmoitus siitä, että hänen omistamansa tai myöhemmin saamansa elinkeinotoiminnassa käytettävä, kiinteistöllä pysyvästi sijaitseva kone tai laite, joka on ilmoituksessa yksilöity taikka lajiltaan tai muutoin ominaisuuksiltaan määritelty, joko ei kuulu kiinteistöön, vaikka se muutoin olisi katsottava kiinteistön ainesosaksi tai tarpeistoksi, taikka kuuluu kiinteistöön, vaikka sitä muutoin ei olisi katsottava kiinteistön ainesosaksi tai tarpeistoksi.

Koneet ja laitteet kiinteistön ainesosa- ja tarpeistoesineinä

Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 8, 31) todetaan, että kiinteistö on totuttu erottamaan ainesosiin ja tarpeistoon, joita ovat muun muassa kiinteistöllä pysyvästi sijaitsevat, sen käyttötarkoitusta palvelevat rakennukset, rakennelmat, laitteet ja koneet. Ainesosan ja tarpeiston käsitteitä ei ole määritelty lainsäädännössä. Niiden osalta oikeussuhteiden sääntely perustuu oikeuskäytännössä kehittyneisiin tavanomaisoikeudellisiin sääntöihin. Myöskään maakaareen ei otettu säännöksiä siitä, mitä kiinteistöön kuuluu sen ainesosana ja tarpeistona.

Kielletyt ehdot

Lain esitöissä (HE 120/1994 vp s. 20, 25 - 26) on viitattu tarpeeseen turvata kiinteistön omistussuhteiden selvyys ja vakaus, missä tarkoituksessa laissa on säädetty rajoituksista sellaisten ehtojen käytölle kiinteistön kaupassa, joiden katsotaan aiheuttavan epävarmuutta omistussuhteiden pysyvyydessä. Maakaaren 2 luvun 11 §:n 1 momentin 1 kohdassa on kielletty kiinteistön luovutus lunastus- ja etuosto-oikeusehdoin, joiden mukaisesti jo luovutettu omistus palautuisi takaisin luovuttajalle.

Näkökohtia leasingsopimusjärjestelyistä

Rahoitusleasingtyyppisen sopimusmuodon mukaisessa kolmikantajärjestelyssä ovat yleensä mukana kohteen myyjä sekä kohteen ostaja, joka rahoittaa kaupan, ja kohteen käyttäjä, joka vuokraa kohteen rahoittajalta. Kohde-esineen omistusoikeuden siirto rahoittajalle tapahtuu yleensä vakuustarkoituksessa. Irtaimen rahoitusleasingjärjestelyä ja sen osapuolten asemaa ei ole laissa yleisesti säännelty (KKO 2008:53 kohdat 6 - 8).

Sale and lease back -sopimusjärjestely on omatyyppinen rahoitusmuoto, joka on laissa sääntelemätön, eikä sitä koskevaa Korkeimman oikeuden ennakkopäätöskäytäntöä ole. Järjestelyä käytetään muun muassa siten, että elinkeinotoiminnassa käytettävällä kiinteistöllä olevien koneiden ja laitteiden omistus siirretään rahoittajalle tältä saadun luoton vakuudeksi. Kiinteistönomistaja myy koneet ja laitteet rahoittajalle, joka puolestaan vuokraa ne välittömästi takaisin kiinteistönomistajalle. Järjestelyyn liittyy koneiden ja laitteiden takaisinotosta sopiminen lunastuksella taikka etuosto-oikeudella yleensä kaupasta muodollisesti erillisessä leasingsopimuksessa. Ominaista järjestelylle on, että koneet ja laitteet on tarkoitettu pysymään koko sopimusjärjestelyn ajan kiinteistöllä kiinteistönomistajan käytössä.

Kannanottoni

Kuten edeltä ilmenee, maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin mukaan muulle kuin kiinteistönomistajalle kuuluva oikeus rakennukseen, rakennelmaan, koneeseen tai laitteeseen saadaan kirjata. Edellytyksenä kirjaukselle on kuitenkin, että kirjattavan oikeuden kohdetta käytetään elinkeinotoiminnassa ja että se palvelee kiinteistön käyttötarkoitusta. Oikeus kirjataan kiinteistön omistusoikeuteen (1 kohta) taikka kiinteistöön perustettuun käyttöoikeuteen (2 kohta).

Pykälän 1 momentin 1 kohtaa koskevien esitöiden mukaan kiinteistönomistaja voi yleensä pätevästi sopia elementti- tai laitetoimittajan kanssa, että kiinteistölle rakennettavat rakennukset ja rakennelmat sekä sinne tuotavat koneet ja laitteet pysyvät toimittajan omistuksessa siihen saakka, kunnes kauppahinta on kokonaan maksettu. Vastaavasti koneet ja laitteet, jotka on asennettu vuokraussopimuksen tai muun siihen verrattavan sopimuksen perusteella kiinteistöön tai sillä olevaan rakennukseen, pysyvät vuokralleantajan omistuksessa vuokrakauden ajan. Laitemyyjän ja vuokralleantajan omistusoikeus kohde-esineeseen kirjataan erityisenä oikeutena kiinteistön omistusoikeuteen. Kirjaamismenettelyä voidaan hyödyntää myös vastaavissa konetta ja laitetta koskevissa leasingsopimuksissa (HE 120/1994 vp s. 96 - 97). Näissä järjestelyissä kohde-esine on tyypillisesti lähtöisin rahoittajatahoon ja esineen vuokralleottajaan nähden ulkopuoliselta tavarantoimittajalta.

Sen sijaan pykälän 1 momentin 2 kohdassa säännellyssä niin sanotussa omistuksen hajautustilanteessa luovutuksen kohde-esine saadaan kirjata kuulumaan kiinteistöön kohdistuvaan määräaikaiseen vuokraoikeuteen. Koska X Oy:lle ei ole leasingsopimusjärjestelyllä perustettu käyttöoikeutta kiinteistöihin eikä koneita ja laitteita ole siten luovutettu tällaiseen oikeuteen kuuluvaksi, yhtiön hakema kirjaus ei kuulu tämän säännöksen soveltamisen piiriin.

Tässä tapauksessa on riidatonta, että leasingsopimusjärjestelyn kohteena olevat koneet ja laitteet ovat palvelleet jo ennen osapuolten sopimusjärjestelyä Y Oyj:n tehdaskiinteistöjen käyttötarkoitusta yhtiön yritystoiminnassa. Koneiden ja laitteiden käyttötarkoituksen sekä tosiasiallisen käytön kannalta asiantila on säilynyt sopimusjärjestelystä huolimatta entisen kaltaisena. Lisäksi leasingrahoitusmuodolle tyypillinen kolmikanta-asetelma puuttuu tästä sopimuskokonaisuudesta. Koneiden ja laitteiden omistuksen siirtoa rajoittaa Y Oyj:lle myönnetty oikeus ottaa esineet takaisin (osto-optio) vuokrakauden päättyessä. Kokonaisuutena oikeustoimien tarkoituksena on ollut X Oy:n myöntämän yritysluoton turvaaminen kiinteistövakuudella. Jo näistä seikoista ilmenee, että sopimusjärjestely poikkeaa maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kirjattavasta sopimusjärjestelystä.

Lainkohdan sanamuodon mukaan kirjattavan oikeuden kohde tulee olla rakennettu taikka tuotu kiinteistölle kyseisen oikeustoimen perusteella. Säännös on yhdenmukainen lain esitöiden kanssa. Esitöiden mukaan omistuksenpidätysehto on pätevä ja kirjattavissa vain, jos se sisältyy alkuperäiseen sopimukseen, jonka perusteella esine on rakennettu taikka tuotu kiinteistölle (HE 120/1994 vp s. 97). Ilmaisun sanamuoto johtaa perustellusti päätelmään, jonka mukaan sale and lease back -leasingsopimusjärjestelmää ei voida lainkohdan nojalla kirjata, koska kohde-esinettä ei tuoda eikä rakenneta kiinteistölle kyseisentyyppisen järjestelyn perusteella.

Sale and lease back -järjestelyn kirjauskelpoisuuden puolesta on tässä tapauksessa muun ohella vedottu järjestelmän tarkoituksenmukaisuuteen vakuuskeinona yritystoiminnassa sekä mahdollisuuteen saada järjestelmä tehokkaasti julkistetuksi. Lain esitöiden mukaan kiinteistönomistajan määräämisvaltaa rajoittavat taikka sisällöltään ja sitovuudeltaan muutoin epäselvät sopimusjärjestelyt jäävät oikeuksien kirjaamisjärjestelmän ulkopuolelle (HE 120/1994 vp s. 94). Lainsäätäjä on suhtautunut yhtäältä pidättyvästi kiinteistön omistussuhteen yhteisyyden hajauttamispyrkimyksiin sekä toisaalta kielteisesti sellaisiin luovutuksiin, joissa ei tarkoiteta omistusoikeuden lopullista siirtymistä, vaan myyjällä on oikeus palauttaa omistus itselleen.

Kiinteistöön kohdistuva oikeustoimi koskee yleensä kiinteistöä ainesosineen ja tarpeistoineen. Näiden esineiden on kuvattu sivullissuhteissa, kuten suhteessa velkojiin, jakavan koko kiinteistön kohtalon. Kielteistä suhtautumista ainesosa- ja tarpeisto-omaisuuden erillisjärjestelyjen sivullissitovuuteen on yleensä perusteltu muun ohella taloudellisten kokonaisuuksien pirstomisesta aiheutuvilla haittavaikutuksilla (HE 120/1994 vp s. 96 - 97). Esimerkiksi rakennuksen erillistä luovutusta ei ole vakiintuneesti pidetty sitovana sivullissuhteissa. Myös esitöissä (HE s. 97) todetaan, että jos kiinteistön omistaja myy kiinteistöön kuuluvan rakennuksen taikka laitteen muulle kuin kiinteistöön perustetun vuokraoikeuden haltijalle, tämä ei voi saada oikeuttaan esineeseen kirjatuksi kiinteistöön.

Maakaaressa on lähtökohtana kiinteistön vakuusluovutuskielto. Tämä ilmenee esimerkiksi maakaaren 2 luvun 1 §:n 2 momentin säännöksestä, jossa edellytetään kiinteistön kaupalta luovutustarkoitusta, ja 11 §:stä, jossa kielletään sellaiset ehdot, jotka johtavat omistuksen palautumiseen takaisin luovuttajalle.

Maakaaren esitöissä otettiin kantaa (HE 120/1994 vp s. 26, 46) sellaisiin kiinteistöä koskeviin leasingrahoitussopimuksiin, joissa todellisena tarkoituksena oli käyttää kiinteistön omistuksensiirtoa vakuuskeinona. Tällöin todettiin, että viime vuosikymmenenä käyttöön tulleet niin sanotut kiinteistöleasingsopimukset, joiden sitovuus oli voimassa olevan oikeuden mukaan epävarma, olivat kiellettyjä. Sopimusjärjestelyä, jossa todellisena tarkoituksena oli käyttää omistuksensiirtoa vakuuskeinona, ei pidetty tehokkaana. Tällaisiin riippuvuussuhteisiin liittyi useita oikeudellisia ongelmia, joita varten tarvittaisiin laajaa erityislainsäädäntöä. Kiinnitysperusteinen panttioikeus katsottiin riittäväksi ja osapuolten hallittavissa olevaksi keinoksi vakuuden järjestämiseen.

Johtopäätökseni

Sen perusteella, mitä edellä on lausuttu, katson, että maakaarta säädettäessä on kirjauskelpoiseksi tarkoitettu vain sellainen rakennusta, rakennelmaa, konetta ja laitetta koskeva sopimusjärjestely, joka on perusteena esineen rakentamiselle taikka tuomiselle kiinteistölle. Maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdan säännöksen sanamuoto on yhdenmukainen lainsäätäjän tahdon kanssa. Jo yksistään tästä seuraa, että sale and lease back -leasingsopimusjärjestelyn ei voida katsoa kuuluvan lainkohdan nojalla kirjattavien oikeuksien piiriin. Tulkinta saa tukea myös lainsäätäjän kielteisestä kannasta kiinteistöön kohdistuviin vakuusluovutuksiin. Sale and lease back -leasingsopimusjärjestelyyn kuuluvia oikeustoimia on perusteltua arvioida yhtenä oikeussuhteena ja kokonaisuutena arvioiden oikeustoimilla pyritään omistusoikeuden lopullisen siirtymisen asemesta omistuksen siirtoon vakuustarkoituksessa.

Y Oyj:n omistamilla kiinteistöillä sijaitsevat, leasingsopimusjärjestelyn kohteena olevat koneet ja laitteet ovat olleet jo ennestään ainesosa- ja tarpeistosuhteessa kiinteistöihin. Osapuolet ovat muodollisesti erillisillä oikeustoimilla tarkoittaneet perustaa osapuolten väliselle yritysluottojärjestelylle kiinteistövakuuden. Koneita ja laitteita ei ole rakennettu taikka tuotu kiinteistöille leasingsopimusjärjestelyn perusteella. X Oy:n oikeus koneisiin ja laitteisiin ei ole sellainen erityinen oikeus, joka voidaan maakaaren 14 luvun 4 §:n 1 momentin 1 kohdan nojalla kirjata Y Oyj:n omistamiin kiinteistöihin.

Näillä perusteilla päädyn samaan lopputulokseen kuin Korkeimman oikeuden enemmistö.

Oikeusneuvos Poutiainen: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Rudanko.