30.12.2014

Lohkomistoimitus Nokian kaupungin X:n kylässä

Valituksenalainen lohkomistoimitus oli tullut vireille Nokian kaupungin X:n kylässä olevan Y tilan (emäkiinteistö) omistajan A:n hakemuksesta. Hakemuksessaan A pyysi kahden määräalan lohkomista Y:n tilasta erillisiksi rakennuspaikoiksi.

Toimitusta varten pidettiin toimituskokous 6.6.2012. Toimitusinsinööri totesi, ettei alueeseen kohdistunut sellaisia kaavoja tai maankäytön rajoituksia, jotka olisivat olleet esteenä toimituksen suorittamiselle. Nokian kaupungin rakennusjärjestyksen mukaan rakennuspaikan pinta-alan tuli olla vähintään 0,5 hehtaaria. Kummallakin erotettavaksi pyydetyllä määräalalla sijaitsi vanhoja sauna- tai lomarakennuksia.

Nokian kaupunki ei pitänyt rakennuspaikkojen lohkomista kantatilatarkastelun perusteella mahdollisena. Tämän johdosta toimitusinsinööri katsoi, ettei jo olemassa olevien rakennuspaikkojen muodostaminen lohkomalla itsenäisiksi kiinteistöiksi lisännyt rakennuspaikkojen määrää emäkiinteistöllä.

Koska edellytykset pyydetyn lohkomisen suorittamiselle olivat olemassa, lohkottavien määräalojen rajat käytiin A:n osoituksen mukaisesti ja hänen omistukseensa muodostettiin lohkokiinteistöt Z ja Å. Kiinteistöt saivat maa-alueita, Z:n tila 4,5794 hehtaaria ja Å:n tila 1,6508 hehtaaria. Kantakiinteistöksi tuli Y:n tila, johon jäi kuulumaan maa-alueita 4,8818 hehtaaria.

Asian on ratkaissut toimitusinsinööri Janne Metso.

Toimituskartta liitteenä.

Kanta-Hämeen käräjäoikeuden maaoikeutena 22.5.2013 antama tuomio

Kaupunki valitti maaoikeuteen ja vaati toimituksen kumoamista. Y:n tila sijaitsi kaupungin määrittelemällä suunnittelutarvealueella, eikä kaupunki ollut antanut lohkomiseen suostumusta. Koska lohkomalla ei olisi saanut muodostaa alueelle uusia rakennuspaikkoja, lohkomista ei ollut saanut suorittaa siten, että lohkokiinteistöihin sisällytettiin rakennuksia.

A vaati, että kaupungin valitus jätetään tutkimatta kaupungin puuttuvan asianosaisaseman vuoksi, taikka ainakin hylätään. Y:n tila ei sijainnut suunnittelutarvealueella.

Maaoikeus hylkäsi esittämillään perusteilla vaatimuksen kaupungin valituksen tutkimatta jättämisestä.

Maaoikeus katsoi, että kiinteistönmuodostamislain lähtökohtana ja pääsääntönä oli, että kiinteistö saatiin lohkoa. Tässä tapauksessa emäkiinteistö Y oli asemakaava-alueen ulkopuolisella suunnittelutarvealueella sijaitseva kiinteistö.

Selostettuaan kiinteistönmuodostamislain 33 §:n 1 momentin säännöksiä maaoikeus katsoi niistä johtuvan rajoituksia rakennuspaikkalohkomiselle Y:n emäkiinteistöllä. Maaoikeuden mukaan määräalat näyttäisivät täyttävän lainkohdassa tarkoitetut maankäyttö- ja rakennuslaissa sekä Nokian kaupungin rakennusjärjestyksessä asetetut yleiset rakennuspaikkaa koskevat vaatimukset. Sen sijaan maaoikeus kiinnitettyään huomiota alueeseen suunnittelutarvealueena piti ongelmallisena kysymystä mahdollisen tulevan kaavoituksen vaikeutumisesta tai alueiden käytön muusta järjestämisestä.

Kiinteistönmuodostamislain 33 §:n 2 momentin 4 kohdan mukaan rakennuspaikaksi tarkoitettu määräala saatiin 1 momentin estämättä lohkoa kiinteistöksi, jos lohkottavaa aluetta varten oli toimitusta aloitettaessa voimassa tai toimituksen kuluessa saatiin muuta kuin tilapäistä rakennusta koskeva rakennuslupa.

Maaoikeus, joka toimitti paikalla katselmuksen, totesi, että Å:n lohkokiinteistön alueelle sijoittui 21.5.1957 myönnetty rakennuslupa Y:n tilan saunarakennukselle. Saunarakennus, joka nyt oli purettu, liittyi selvästi ja kiinteästi tilan talouskeskuksen käyttöön. Å:n aluetta ei voitu pitää erilliseksi rakennuspaikaksi tarkoitettuna kiinteistönä.

Maaoikeus totesi, että Z:n lohkokiinteistöllä sijaitseva, 29.5.2002 myönnetyn rakennusluvan perusteella rakennettu taukotupa oli melko suurikokoinen pohjapinta-alaltaan 41 neliömetrin ja tilavuudeltaan 130 kuutiometrin rakennus. A:n kertoman mukaan rakennus oli liittynyt alueella aikanaan harjoitettuun poronhoitoon.

Maaoikeus totesi, ettei taukotuparakennus suoranaisesti palvellut Y:n emäkiinteistön talouskeskusalueen käyttöä, vaan oli käyttötarkoitukseltaan erityisrakennus. Rakennus ei sijainnut emätilan talouskeskuksen pihapiirissä eikä se ollut tilapäinen. Maaoikeus katsoi, että Z:n lohkokiinteistön kohdalla lohkominen voi perustua kiinteistönmuodostamislain 33 §:n 2 momentin 4 kohdan säännökseen.

Y:n emäkiinteistö sijaitsi tällä hetkellä varsin syrjäisellä alueella. Rantarakentamisesta ei myöskään ollut kysymys. Mainittavaa rakennustoimintaa oli vasta muutaman kilometrin päässä kaupungin keskustan suuntaan kuljettaessa.

Å:n lohkokiinteistön pinta-ala oli 1,6508 hehtaaria ja sen alueen halkaisi pieni lampi, jonka pohjoispuolelle jäi varsin pieni osa lohkokiinteistön maa-alueesta suurimman osan jäädessä lammen eteläpuolelle. Lammen rannalle oli Y:n tilasta lohkottu aikaisemmin kiinteistöt 43 ja 47 sekä kauemmas kiinteistö 39.

Z:n lohkokiinteistön pinta-ala oli 4,5794 hehtaaria ja se oli muodoltaan varsin yhtenäinen ja selkeä alue. Pinta-ala oli niin suuri, ettei lohkomisen voitu arvioida vaikeuttavan kaavoitusta. Jos alueelle tullaan vastaisuudessa toteuttamaan yksityiskohtainen kaava, Z:n tilan muodostamisella ei tulisi olemaan tilan suuren pinta-alan vuoksi mainittavaa merkitystä kaavan tai maanomistajien tasapuolisen kohtelun kannalta. Y:n emäkiinteistön pinta-ala oli ennen lohkomista ollut 11,112 hehtaaria ja lohkomisen jälkeen siihen kantakiinteistönä jäi vielä maa-alueita 6,5326 hehtaaria.

Maaoikeus kumosi toimituksen Å:n lohkokiinteistön muodostamisen osalta. Z:n lohkokiinteistön osalta maaoikeus hylkäsi kaupungin valituksen.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari, maaoikeusasioiden vastuutuomari Jari Kirmo, maaoikeusinsinööri Jukka Lahtinen (eri mieltä) ja lautamiehet.

Eriävässä mielipiteessään maanoikeusinsinööri Lahtinen katsoi, ettei A:n hakeman lohkomisen suorittamiselle Y:n tilalla ollut ollut edellytyksiä, minkä vuoksi toimitus tuli lohkomisten osalta kokonaan kumota ja jättää sikseen.

Perustelut

Asian tausta

1. Y:n tila (emäkiinteistö) sijaitsee Nokian kaupungin X:n kylässä, joka on Nokian kaupunkirakenteessa syrjäinen alue kapean yksityistien varrella. Alueella ei vielä ole yleiskaavaa eikä alueelle olla laatimassa asemakaavaa. Alueelle on muodostunut etenkin lähiympäristöön lukuisia vakinaisia asuinrakennuspaikkoja ja vapaa-ajan rakennuspaikkoja. Y:n tilalla sijaitsee asuinrakennuspaikan käsittävä talouskeskuksen alue ja lisäksi tilasta on aikaisemmin lohkottu itsenäisiksi kiinteistöiksi kolme vapaa-ajan rakennuspaikkaa. Tilalla ja sen lähiympäristössä on Korkeimman oikeuden katselmushavaintojen perusteella todettavissa selvä rakennuspaikkojen tiivistymä. Tilaan kuuluu maa-alueita 11,112 hehtaaria.

2. Z:n lohkokiinteistö on toimituksessa erotettu Y:n emäkiinteistöstä A:n osoituksen mukaisesti itsenäiseksi rakennuspaikaksi. Lohkokiinteistö on saanut maa-aluetta 4,5794 hehtaaria ja sen alueella sijaitsee aikaisemmin rakennettu taukotuparakennus. Y:n kantakiinteistöön on jäänyt maa-alueita 6,5326 hehtaaria. Nokian kaupunki on katsonut, että Y:n tila on suunnittelutarvealuetta ja ettei toimituksessa ole ollut edellytyksiä muodostaa alueelle ilman asemakaavaa uutta itsenäistä rakennuspaikkaa.

Rakennuspaikan lohkomista koskevat säännökset

3. Maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:n 2 momentin mukaan rakennuspaikan tulee asemakaava-alueen ulkopuolella olla tarkoitukseen sovelias, rakentamiseen kelvollinen ja riittävän suuri, kuitenkin vähintään 2 000 neliömetriä. Rakennuspaikan soveliaisuutta ja kelvollisuutta harkittaessa on muun muassa otettava huomioon, ettei rakennuspaikalla ole tulvan, sortuman tai vyörymän vaaraa. Lisäksi rakennukset on voitava sijoittaa riittävälle etäisyydelle kiinteistön rajoista, yleisistä teistä ja naapurin maasta.

4. Kiinteistönmuodostamislain 33 §:n 1 momentin mukaan asemakaava-alueen ulkopuolella rakennuspaikaksi tarkoitettu kiinteistö saadaan muodostaa lohkomalla, jos muodostettava kiinteistö täyttää maankäyttö- ja rakennuslaissa sekä sen nojalla annetuissa säännöksissä ja määräyksissä rakennuspaikalle asetetut vaatimukset. Saman momentin toisessa virkkeessä ja 2 kohdassa asetetaan maankäyttö- ja rakennuslain 16 §:ssä tarkoitetulla suunnittelutarvealueella tapahtuvalle lohkomiselle erityiset lisäedellytykset. Jos lohkominen koskee tällaista aluetta, on nimittäin lisäksi katsottava, ettei vaikeuteta kaavoitusta, kaavan toteuttamista tai alueiden käytön muuta järjestämistä.

5. Maankäyttö- ja rakennuslain 16 §:n 1 momentin mukaan suunnittelutarvealueella tarkoitetaan aluetta, jonka käyttöön liittyvien tarpeiden tyydyttämiseksi on syytä ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, kuten teiden, vesijohdon tai viemärin rakentamiseen taikka vapaa-alueiden järjestämiseen.

6. Kiinteistönmuodostamislain 33 §:n 2 momentin 4 kohdan mukaan rakennuspaikaksi tarkoitettu määräala saadaan kiinteistönmuodostamislain 33 §:n 1 momentin estämättä kuitenkin lohkoa kiinteistöksi, jos lohkottavaa aluetta varten on toimitusta aloitettaessa voimassa tai toimituksen kuluessa saadaan muuta kuin tilapäistä rakennusta koskeva rakennuslupa.

Kysymyksenasettelu

7. Asiassa on riidatonta, että lohkokiinteistöksi Z muodostettu määräala on täyttänyt maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:n 2 momentissa ja Nokian kaupungin rakennusjärjestyksessä asemakaava-alueen ulkopuoliselle rakennuspaikalle asetetut vaatimukset. Lohkomiselle on siten ollut olemassa kiinteistönmuodostamislain 33 §:n 1 momentin ensimmäisessä virkkeessä tarkoitetut yleiset edellytykset.

8. Korkeimmassa oikeudessa kysymys on ensiksikin siitä, sijaitseeko emäkiinteistö Y tai ainakin lohkokiinteistö Z maankäyttö- ja rakennuslain 16 §:n 1 momentissa tarkoitetulla suunnittelutarvealueella. Jos näin on, lohkominen on saatu suorittaa vain, jos kiinteistönmuodostamislain 33 §:n 1 momentin toisessa virkkeessä mainitut erityiset edellytykset ovat täyttyneet.

9. Tämän jälkeen on ratkaistava riitainen kysymys siitä, onko lohkominen saatu mainittujen erityisten edellytysten estämättä kuitenkin suorittaa kiinteistönmuodostamislain 33 §:n 2 momentissa säädetyn poikkeusperusteen nojalla. Korkeimmassa oikeudessa on tällaisena poikkeusperusteena kysymys sanotun momentin 4 kohdasta eli siitä, onko lohkottavaa aluetta varten ollut voimassa tai toimituksen kuluessa saatu muuta kuin tilapäistä rakennusta koskeva rakennuslupa. Ellei tällaista rakennuslupaa ole ollut, kysymys on siitä, täyttyvätkö nuo erityiset edellytykset suunnittelutarvealueella tapahtuvalle lohkomiselle.

Onko kysymys suunnittelutarvealueesta

10. Y:n tila ei kuulu niihin alueisiin, jotka on Nokian kaupunginvaltuuston 22.10.2001 alun perin ja 18.6.2007 muutettuna hyväksymässä kaupungin rakennusjärjestyksessä osoitettu maankäyttö- ja rakennuslain 16 §:n 3 momentin nojalla suunnittelutarvealueiksi.

11. Nokian kaupunki on kuitenkin katsonut, että Y:n tila sijaitsee maankäyttö- ja rakennuslain 16 §:n 1 momentin mukaisella suunnittelutarvealueella, koska alueella on alueen käyttöön liittyvien tarpeiden tyydyttämiseksi jo ryhdytty erityisiin toimenpiteisiin, kuten teiden rakentamiseen, ja alueella on painetta vesihuollon järjestämiseen. Kaupungin aikaisemmassa lupakäytännössä ja hallinto-oikeuskäytännössä, kuten Hämeenlinnan hallinto-oikeuden 8.9.2008 antamassa päätöksessä, jossa on ollut kysymys A:n rakennuslupahakemuksesta tilan alueella, aluetta on käsitelty suunnittelutarvealueena.

12. A on katsonut, ettei Y:n tila kokonaisuudessaan tai ainakaan lohkokiinteistö Z ole suunnittelutarvealuetta. Y:n tila sijaitsee syrjäisellä alueella, ja noin kaksi kilometriä pitkän yksityistien varrella on rakennuspaikkoja harvakseltaan. Alueen tieverkosto on jo valmis. Yhden rakennuspaikan lohkominen ei vaadi tiejärjestelyjä eikä yhden kiinteistön lohkominen vesi- tai viemäriverkoston rakentamista. Hallinto-oikeuden päätös on koskenut eri osaa tilasta, eikä se muutoinkaan ole jo virheellisten pohjatietojensa takia vertailukelpoinen.

13. Korkein oikeus toteaa, että toimituksen kohdealueella ei ole yleiskaavaa eikä rakennusjärjestyksessä ole aluetta koskevia suunnittelutarvemääräyksiä. Alue sijaitsee varsin syrjäisellä paikalla Nokian kaupunkirakenteessa kapean yksityistien varressa. Asiakirjoista saatavan selvityksen mukaan tien varrella on kuusi vakinaista asuntoa ja seitsemän vapaa-ajan asuntoa, joista kolme sijaitsee lähellä olevan Kuloveden rannalla. Y:n tilan lammen eteläpuolista aluetta on Hämeenlinnan hallinto-oikeuden 8.9.2008 antamassa päätöksessä käsitelty suunnittelutarvealueena. Kaupungin ilmoituksen mukaan Y:n tilasta on jo aikaisemmissa lohkomisissa muodostettu enimmäismäärä asuinrakennuspaikkoja, ja vain asemakaavalla voidaan muodostaa tiiviimpää asutusta.

14. Y:n tilan talouskeskuksen alueen käsittävä rakennuspaikka ja tilasta aikaisemmin erotetut kolme vapaa-ajan rakennusten rakennuspaikkaa sijaitsevat lähellä toisiaan. Y:n emätilan alueelle on muodostunut siten varsin tiivis rakennusryhmä ilman alueen suunnittelua. Edellä mainitussa Hämeenlinnan hallinto-oikeuden päätöksessä Y:n tilaa on käsitelty suunnittelutarvealueena. Tämän vuoksi ja kun otetaan vielä huomioon muut olemassa olevat rakennuspaikat tilan ympäristössä, teille asetettavat vaatimukset sekä mahdolliset myöhemmät kunnallistekniikan ja vapaa-alueiden tarpeet, Korkein oikeus katsoo, että Y:n emäkiinteistön alue on maankäyttö- ja rakennuslain 16 §:n 1 momentissa tarkoitettua suunnittelutarvealuetta, jolla toimitettavan lohkomisen on täytettävä kiinteistönmuodostamislain 33 §:n 1 momentin toisessa virkkeessä tarkoitetut erityiset edellytykset. Näin ollen lohkominen ei saa vaikeuttaa kaavoitusta, kaavan toteuttamista tai alueen käytön muutakaan järjestämistä.

Taukotupaa varten myönnetyn rakennusluvan merkitys lohkomiselle

15. A on katsonut, että lohkominen on voitu suunnittelutarvealuetta koskevien erityisten edellytysten estämättä toimittaa kiinteistönmuodostamislain 33 §:n 2 momentin 4 kohdan säännöksen nojalla, koska Z:n lohkokiinteistön alueella on voimassa oleva rakennuslupa ja sen perusteella alueelle on laillisesti rakennettu taukotuparakennus. Rakennus ei toiminnallisesti palvele Y:n tilan päärakennusta tai muita rakennuksia. Lohkokiinteistö muodostaa rakentamiskelpoisen kiinteistön, jolla on niin sanottu perusrakennusoikeus.

16. Kaupunki on katsonut, että kysymyksessä olevaa poikkeussäännöstä ei voida soveltaa, koska siinä tarkoitettu rakennuslupa ei ole ollut lohkomista aloitettaessa voimassa. Y:n emäkiinteistön talouskeskuskokonaisuutta palveleva taukotuparakennus, joka on nyt tullut kuulumaan lohkokiinteistöön, on rakennettu Y:n kiinteistöä kokonaisuudessaan koskeneen, vuonna 2002 myönnetyn rakennusluvan perusteella. Tämän rakennusluvan voimassaolo on päättynyt, kun rakennus on valmistunut, lopputarkastettu ja saanut käyttöönottoluvan 9.8.2007.

17. Korkein oikeus toteaa, että Z:n lohkokiinteistöllä sijaitsee 29.5.2002 myönnetyn rakennusluvan perusteella rakennettu 41 neliömetrin suuruinen taukotupa. Nokian kaupungin ilmoituksen mukaan lopputarkastus oli pidetty vuonna 2007. Rakennusluvan voimassaolo oli tällöin päättynyt. Lohkomistoimituksen toimitusmääräys on annettu 14.6.2010 ja lohkomistoimitus on pidetty 6.6.2012.

18. Mainittu aikanaan poronhoitoa palvellut taukotuparakennus on selvästi erillään Y:n tilan varsinaisesta talouskeskuksen alueesta. Tästä huolimatta kysymys on ollut tilan talouskeskusta palvelevan talousrakennuksen luvasta. Rakennuslupapäätöksen mukaan rakennuspaikkana on ollut koko Y:n tila, jonka pinta-ala on ollut rakennuslupapäätöksen mukaan 11,112 hehtaaria.

19. Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, toisin kuin maaoikeus, että rakennuslupa taukotuvan rakentamiseen ei ole ollut kiinteistönmuodostamislain 33 §:n 2 momentin 4 kohdassa tarkoitettu lohkottavaa määräalaa varten toimitusta aloitettaessa voimassa oleva tai toimituksen kuluessa saatu muuta kuin tilapäistä rakennusta koskeva rakennuslupa, joka olisi oikeuttanut lohkomiseen mainitun pykälän 1 momentissa asetetuista erityisistä edellytyksistä riippumatta.

Onko lohkominen voitu suorittaa suunnittelutarvealueella

20. Nokian kaupunki on katsonut, että lohkomiselle suunnittelutarvealueella asetetut erityiset edellytykset eivät ole täyttyneet. Kaupungin mukaan Nokialla oli noudatettu suunnittelutarveratkaisuissa nykyisin käytäntöä, jonka mukaan yksi rakennuspaikka kantatilan vähintään neljää hehtaaria kohti takasi haja-asutusalueella riittävän väljyyden, ilman että maankäytön järjestäminen edellyttäisi asemakaavan laatimista. Kun toimituksen kohteena oleva Y:n kantatila oli jo ennen maankäyttö- ja rakennuslain voimaantuloa jaettu neljäksi rakennuspaikaksi, lohkomisen hyväksyminen johtaisi siihen, että kutakin tilan 2,53 hehtaaria kohden voitaisiin muodostaa yksi rakennuspaikka. Tämä vaarantaisi maanomistajien tasapuolisen kohtelun ja mitätöisi kantatilatarkastelua koskevat periaatteet.

21. A on katsonut, että lohkominen on voitu erityiset edellytyksetkin huomioon ottaen suorittaa. Hänen mukaansa kantatilatarkastelu ei ole ollut kaupungissa johdonmukaista ja vakiintunutta eikä esitettyä neljän hehtaarin pinta-alavaatimusta ole todellisuudessa olemassa. Alueelle laaditaan tuskin koskaan asemakaavaa, eikä yhden rakennuspaikan muodostaminen maanomistajan omaan lukuun tämän oman lapsen käyttöön vaarantaisi millään tavoin kaavoitusta tai maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatetta.

22. Korkein oikeus toteaa, että edellä kohdassa 13 viitatussa Y:n tilaa koskevassa hallinto-oikeuden päätöksessä on otettu huomioon selvitys rakennuspaikasta, sen emätilan alueella jo tapahtunut rakentaminen, maisemalliset arvot ja vaatimus maanomistajien tasapuolisesta kohtelusta sekä suunnitteluvaran jättäminen asemakaavoitusta varten. Päätöksen mukaan aiottu rakentaminen aiheutti maankäyttö- ja rakennuslain 137 §:ssä tarkoitettua haittaa kaavoitukselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle.

23. Korkein oikeus katsoo, että Y:n tilasta, joka itsessäänkin muodostaa rakennuspaikan, on edellä kerrotuin tavoin muodostettu aikaisemmin lohkomalla kolme itsenäistä rakennuspaikkaa. Kysymyksessä olevan Z:n määräalan lohkominen rakennuspaikaksi johtaisi tässä tapauksessa siihen, että Y:n emätilan alueelle muodostettaisiin todennäköisesti enemmän rakennuspaikkoja kuin mikä olisi mahdollista sen ympäristössä olevien muiden tilojen alueille. Tämän lisärakennuspaikan lohkominen voi tässä vaiheessa olosuhteet kokonaisuutena huomioon ottaen vaikeuttaa kaavoitusta, kaavan toteuttamista tai alueiden käytön muuta järjestämistä.

24. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei Z lohkokiinteistön muodostamiselle lohkomalla se rakennuspaikaksi ole edellytyksiä. Koska maaoikeus on lainvoimaiseksi jääneellä tuomiollaan kumonnut toimituksen siltä osin kuin siinä on lohkomalla muodostettu Å:n lohkokiinteistö, lohkokiinteistöjen muodostamiselle ei ole lainkaan perusteita.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomio ja lohkomistoimitus kumotaan siltä osin kuin kysymys on Z:n lohkokiinteistön muodostamisesta. Toimitus jätetään lohkomisten osalta kokonaan sikseen.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Kitunen, Liisa Mansikkamäki, Pertti Välimäki, Soile Poutiainen ja Jorma Rudanko. Esittelijä Heikki Heino.