30.12.2014

Kanne Espoon käräjäoikeudessa

Asunto Oy X vaati, että D ja E oli velvoitettava suorittamaan asunto-osakeyhtiölle:

1) rasitetien rakentamisesta aiheutuneet kustannukset 5 724,03 euroa viivästyskorkoineen,

2) tien rakentamisen suunnittelusta aiheutunut kustannus 591,97 euroa viivästyskorkoineen,

3) tien kunnossapidosta 200 euroa viivästyskorkoineen sekä 1.1.2010 lukien 60 euroa kuukaudessa laillisine viivästyskorkoineen joka kuukauden 15. päivästä lukien siihen saakka, kunnes rasiteoikeus oli lainvoimaisesti kokonaisuudessaan lakkautettu, ja siten, että kustannus oli sidottu 12/2009 elinkustannusindeksiin.

Asunto Oy X:n oikeus saada korvaus kustannuksista perustui ensinnäkin 11.9.1998 tehtyyn rasitesopimukseen, jota D:llä ja E:llä oli velvollisuus noudattaa. Toiseksi se perustui lainvoimaiseen lohkomistoimitukseen 5.8.2002, jossa oli määrätty kustannuksista. Kustannuksia koskeva määräys oli ehdoton. Rasitteeseen liittyi oikeus, ei velvollisuus, käyttää tietä.

Asunto Oy X oli varannut D:lle ja E:lle mahdollisuuden toteuttaa kyseessä oleva 22 metrin pituinen rasitetieosuus, mutta D ja E eivät olleet rakentaneet tieosuutta. Asunto Oy X oli rakennuttanut itse tieosuuden. Tien tekemisestä aiheutui tältä osin kustannuksia yhteensä 5 724,03 euroa.

Tien suunnittelusta oli aiheutunut yhteensä 2 018,08 euron suuruinen kustannus, josta D:n ja E:n osuus oli 22/75 eli 591,97 euroa.

D ja E olivat laiminlyöneet maksaa tien rakentamisesta aiheutuneet kustannukset. Samoin he olivat laiminlyöneet kunnossapitovelvoitteensa. Sen vuoksi asunto-osakeyhtiöllä oli oikeus korvaukseen. Kyseessä oli positiivisen sopimusedun korvaaminen.

Jos D:tä ja E:tä ei velvoitettaisi korvaamaan vaadittuja kustannuksia, he saisivat perusteetonta etua asunto-osakeyhtiön kustannuksella.

Vastaus kanteeseen

D ja E vaativat kanteen hylkäämistä sillä perusteella, että he eivät tarvinneet Asunto Oy X:n rakentamaa tietä, koska heillä oli rakennusluvassa tarkoitettu toinen tieyhteys, joka perustui rivitalotontin omistajan kanssa tehtyyn sopimukseen.

Käräjäoikeuden käsittelyratkaisu

Käräjäoikeus päätti käsittelyratkaisullaan 9.3.2010 ratkaista välituomiolla seuraavat kysymykset:

1. Käräjäoikeuden toimivalta.

2. Käyttivätkö / hyödynsivätkö D ja E ja missä määrin asunto-osakeyhtiön rasitealueelle rakentamaa tietä.

3. Oliko Asunto Oy X:llä oikeus vaatia vetoamillaan perusteilla rasitealueelle rakentamansa tien rakentamisesta ja kunnossapidosta aiheutuneita kustannuksia D:ltä ja E:ltä, vaikka tien rakentamisesta ja kustannuksista ei ollut asianosaisten kesken sovittu ja ottaen lisäksi tarvittaessa huomioon, mitä kohdassa 2 katsotaan näytetyksi.

Käräjäoikeuden tuomio 29.4.2010

Riidan kohteena oleva tie ja kysymyksenasettelu

Lohkomistoimituksessa 5.8.2002 oli muodostettu tontti 17 ja perustettu tuolloin voimassa olleen kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentin 9 kohdan nojalla kulkuyhteyttä varten tarvittava rasite kantakiinteistön alueelle. Lisäksi oli määrätty muun ohessa tontille 17 johtavan tien rakentamis- ja kunnossapitokustannuksista.

Kantakiinteistölle ei ollut ositeltu rakentamis- ja kunnossapitokustannuksia rasitealueen osalta. Tämä oli johtunut lohkomisen suorittaneen toimitusinsinöörin mukaan siitä, että vain tonttia 17 oli tuossa vaiheessa ryhdytty rakentamaan. Hänen mukaansa tarkoitus oli, että mikäli muutoksia tältä osin tulisi, kustannukset tulisi osittaa uudelleen.

Tontille 17 oli rakennettu vuonna 2003 kulkuyhteys kolmannen tontin eli viereisen rivitaloyhtiön tontin kautta. Kulkuyhteyttä varten oli käytetty sittemmin lohkotun tontin 16 alueella ollutta rasitealuetta vain vähäiseltä osin eli muutaman metrin alueelta. Tämän osuuden käyttäminen oli ollut välttämätöntä, jotta rivitalotontin tieltä pääsi kääntymään tontille 17.

Tontin 16 omistaja Asunto Oy X oli sittemmin rakentanut kulkuyhteyden N-kujalta tontilleen rasitealueen kautta.

Asiassa oli kysymys siitä, olivatko tontin 17 omistajat D ja E velvollisia osallistumaan asunto-osakeyhtiön rasitealueelle rakentaman tien rakentamis- ja kunnossapitokustannuksiin siten kuin lohkomistoimituksessa 5.8.2002 oli määrätty.

Käräjäoikeuden toimivalta

Kiinteistönmuodostamislain 165 §:n 1 momentin mukaan rasitteen perustamista, poistamista tai siirtämistä taikka muut rasitetta koskevat asiat kuuluivat käsiteltäviksi rasitetoimituksessa tai muun kiinteistöntoimituksen yhteydessä.

Yleinen alioikeus oli sen sijaan toimivaltainen silloin, kun oli kysymys rasiteoikeuden käyttämisestä tai sisällöstä. Myös kunnossapitokustannuksia koskeva riita kuului yleiselle tuomioistuimelle (Majamaa - Markkula: Kiinteistönmuodostamislaki 2001, s. 118 - 199, KKO 1990:131).

Asiassa ei ollut miltään osin kysymys asunto-osakeyhtiön väittämin tavoin rasitetoimituksen tai sen määräysten muuttamisesta vaan kysymys oli siitä, oliko asunto-osakeyhtiön rakentama tie sellainen rasitetie, johon voidaan soveltaa lohkomistoimituksen kustannusten osittelua koskevia määräyksiä ja olivatko D ja E näin ollen velvollisia suorittamaan korvausta tien rakentamisesta ja kunnossapidosta. Kyseisen saamisoikeutta koskevan kysymyksen ja siihen liittyvän näyttökysymyksen ratkaiseminen kuului yleiselle tuomioistuimelle.

Kanteen kohteena olevan tien hyödyntäminen

Riidatonta oli, että D ja E olivat jo vuonna 2003 rakentaneet kulkuyhteyden tontilleen 17 viereisen rivitalotontin kautta käyttäen vain vähäisessä määrin rasitealuetta. Tuossa vaiheessa tontti 16 oli ollut vielä rakentamaton. D ja E ja tontilla 8 sijaitsevassa talossa asunut C olivat kertoneet, että sekä heidän että rivitaloyhtiön puolesta oli toivottu, että kulkuyhteys uusille tonteille olisi voitu rakentaa metsää säästäen. Sen vuoksi rivitaloyhtiö oli antanut luvan käyttää aluettaan ja jo olemassa olevaa kulkuyhteyttä. Se oli paras ja toimivin kulkuyhteys tontille 17 ja myös luonnollisin jatke tontilta ulos.

Käräjäoikeus totesi, että asianosaisten kertomukset teiden käyttämisestä poikkesivat toisistaan siten, että asian ratkaisun kannalta merkittävintä oli asiassa esitetty muu todistelu.

Yhteenvetona tuomiossa selostamastaan näytöstä käräjäoikeus totesi, ettei asunto-osakeyhtiö ollut esittänyt riittävää näyttöä siitä, että D ja E olisivat käyttäneet sen rakentamaa tietä säännöllisenä kulkuyhteytenä tontilleen. D ja E olivat sen sijaan esittäneet kahden ulkopuolisen todistajan kertomukset siitä, että he käyttivät omaa kulkuyhteystietään. Valokuva tuki näitä kertomuksia. Sillä, että esimerkiksi roska-autot ja taksit käyttivät satunnaisesti tätä tietä, ei ollut merkitystä D:n ja E:n käyttöä arvioitaessa.

Käräjäoikeuden johtopäätökset

Käräjäoikeus totesi, että rasite oli rajoitettu esineoikeus, joka tarkoitti kiinteistön oikeutta käyttää jossakin tietyssä suhteessa toista kiinteistöä. Sillä pyrittiin edistämään oikeutetun kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä. Rasite ei estänyt palvelevan kiinteistön omistajaa käyttämästä rasitealuetta esimerkiksi rakentamalla rasitealueelle tie, kunhan rasiteoikeuden käyttöönottamista ei estetä. Kustannusten jako rasitetien osalta perustui kiinteistönmuodostamislain 158 §:n mukaisesti siihen hyötyyn, jonka oikeutettu kiinteistö rasitteesta sai.

D ja E eivät olleet ilmoittaneet ottavansa rasitetta käyttöön eivätkä he myöskään käyttäneet rasite-aluetta säännöllisenä kulkuyhteytenä tontilleen. Sen sijaan asunto-osakeyhtiö oli rakentanut rasitealueelle oman kulkuyhteytensä. Kustannusten maksaminen olisi voinut tulla ajankohtaiseksi vasta sitten, jos D ja E olisivat ottaneet rasitealueen käyttöönsä pääasiallista kulkuyhteyttään varten. Tällaisesta tilanteesta ei ollut kysymys eikä asunto-osakeyhtiön rakentamaa tietä siten voitu pitää sellaisena rasitetienä, jota lohkomistoimituksen kustannusten sovittelumääräykset koskivat.

Sopimus 11.9.1998 oli merkityksetön asiaa arvioitaessa. Se koski N-kujan päässä olevaa 5 x 5 metrin aluetta, josta ei nyt ollut kysymys. Lisäksi D ja E eivät edes olleet sopimuksen osapuolia.

Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomarit Eva-Maria Anderzén, Mirja-Leena Nurmi ja Kalevi Passila.

Helsingin hovioikeuden tuomio 6.5.2011

Hovioikeus, jonne Asunto Oy X valitti, totesi, että asiassa oli kysymys siitä, olivatko D ja E maksuvelvollisia rasitetiestä aiheutuneista kustannuksista. Asianosaiset olivat erimielisiä siitä, oliko D:llä ja E:llä ollut muun muassa rasiteoikeuden, rasitesopimuksen tai perusteettoman edun palauttamisen perusteella velvollisuus osallistua tien rakentamis- ja ylläpitokustannuksiin.

Tontin lohkomista, rajankäyntiä ja rasitteen perustamista koskevan toimituksen pöytäkirjan 5.8.2002 mukaan toimituksessa oli muodostettu D:n ja E:n tontti 17 ja perustettu asemakaavan mukainen kulkuyhteyttä varten tarvittava rasite, joka osoitti kulun tontille Asunto Oy X:n hallitseman tontin 16 kautta. Kysymys oli ollut kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 3 momentin (554/1995) mukaisesta tieoikeuden perustamisesta lohkomistoimituksessa siinä muodostetun uuden kiinteistön hyväksi (tontti 17). Samassa yhteydessä oli määritelty kulkuyhteyden rakentamisesta ja kunnossapidosta niin, että tonteille 17, 8 ja 16 johtaneen tien rakentamisesta ja kunnossapidosta vastasivat tontit siten, että tontti 8 vastasi N-kujalta lähtien viiden metrin tieosuudesta rasitetiestä, tontti 17 edellisestä lähtien 22 metrin pituisesta tieosuudesta tontin rajalle ja tontti 16 rasitetien ulkopuolisesta osasta omalla alueellaan. Toimitusinsinööri oli päättänyt, ettei rasiteoikeuden perustamisesta ollut syytä maksaa korvauksia.

Hovioikeus katsoi asiassa esitettyjen kirjallisten todisteiden osoittavan, että D:n ja E:n tontille 17 oli 15.8.2003 päivätyn kulkuyhteyssopimuksen perusteella ollut toinen kulkuyhteys ennen Asunto Oy X:n toimesta vuosina 2006 - 2007 tapahtunutta rasitetien rakentamista. Näin ollen tien rakentamisen tarve ja siitä D:lle ja E::lle koitunut hyöty ei ollut enää tuolloin vastannut lohkomistoimituksen 5.8.2002 aikaan vallinneita olosuhteita. Kyseistä tien kuntoonpanokustannusten osittelussa tapahtunutta muutosta koskevaa seikkaa Asunto Oy X ei ollut ottanut huomioon ryhtyessään rakentamaan lohkomistoimituksen perusteella rasitetietä ilman D:n ja E:n antamaa lupaa tai sopimasta asiasta heidän kanssaan tai ilman yksityisistä teistä annetun lain 5 luvun mukaisen tietoimituksen järjestämistä. Tällöin tienpitovelvollisuus olisi voitu sanotun lain 23 §:n 1 momentin mukaisesti jakaa sen hyödyn mukaan, minkä tien olisi kullekin tontille katsottu tuottavan. Joka tapauksessa Asunto Oy X olisi voinut rakentaa rasitetien vain tarvitsemaltaan pituudelta, jolloin Asunto Oy X olisi vastannut tien rakentamiskustannuksista omaa hyötyään vastaavalta osalta.

Hovioikeus katsoi kuten käräjäoikeuskin, ettei perustettu rasite velvoittanut D:tä ja E:tä rakentamaan siinä määriteltyä kulkuyhteyttä, vaan tien kustannusjako voitiin määritellä vain yksityisistä teistä annetussa laissa tarkoitetussa tietoimituksessa, jotta rasitetiestä D:lle ja E:lle aiheutunut tosiasiallinen hyöty voitaisiin arvioida uudelleen.

Näillä ja muuten käräjäoikeuden mainitsemilla perusteilla hovioikeus katsoi, ettei käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ollut syytä.

Käräjäoikeuden tuomiota ei muutettu.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Antti Miettinen, Markus Nikolainen ja Pekka Haapaniemi. Esittelijä Tomi Rantasaari.

Perustelut

Asian tausta

1. Asunto Oy X omistaa Y:n kaupungissa tontin 16. Yhtiö on asemakaavan mukaisesti rakennuttanut tontilleen tien kulkuyhteydeksi asemakaavan mukaiselle rakennetulle kadulle pääsyä varten. Tonttia 16 rasittaa D:n ja E:n omistaman naapuritontin 17 hyväksi tuota tonttia koskeneessa lohkomistoimituksessa perustettu, kulkuyhteyttä samalle kadulle tarkoittava rasite. Rasitealue vastaa N-kujalta lähtien viiden metrin alkuosan ja sen jälkeisten 22 metrin matkalla edellä mainittua asunto-osakeyhtiön tontilleen rakennuttamaa tietä.

2. Asunto-osakeyhtiö on D:tä ja E:tä vastaan nostamassaan kanteessa vaatinut, että D ja E velvoitettaisiin maksamaan yhtiölle osuutensa tien rakentamisesta ja suunnittelusta aiheutuneista kustannuksista samoin kuin myös tien ylläpitämisestä johtuneista kustannuksista. D ja E ovat vastustaneet asunto-osakeyhtiön esittämiä vaatimuksia siihen vetoamalla, etteivät he ole velvollisia omistamansa tontin 17 osalta osallistumaan tällaisiin kustannuksiin miltään osin, koska he olivat jättäneet kokonaan hyödyntämättä tonttinsa hyväksi perustetun rasitteen, eivätkä he ole käyttäneet ulosajotienään asunto-osakeyhtiön tontille 16 rakentamaa tietä.

3. Espoon käräjäoikeus päätti 9.3.2010, että asunto-osakeyhtiön kanteen osalta asiassa ratkaistaan välituomiolla yhtäältä kysymys käräjäoikeuden toimivallasta sekä toisaalta kysymykset siitä, ovatko D ja E hyödyntäneet tai käyttäneet asunto-osakeyhtiön rakennuttamaa tietä ja ovatko yhtiön muutoin vetoamat seikat sellaisia, että yhtiöllä on mainituista syistä oikeudellinen peruste vaatia sille tien rakentamisesta aiheutuneita ja kunnossapidosta johtuneita kustannuksia D:ltä ja E:ltä. Sen jälkeen käräjäoikeus ratkaisi asian 29.4.2010 antamallaan tuomiolla. Käräjäoikeus katsoi esittämillään perusteilla, ettei D:llä ja E:llä ollut kanteen mukaista maksuvelvollisuutta asunto-osakeyhtiölle, mistä seurasi, että kannevaatimusten käsittely enemmälti oli tarpeetonta. Käräjäoikeus hylkäsi asunto-osakeyhtiön kanteen kokonaan. Hovioikeus esittämillään lisäperusteluilla hyväksyi käräjäoikeuden tuomion.

Mistä asiassa on kysymys

4. Asunto-osakeyhtiön valituksen johdosta Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, ovatko D ja E sillä perusteella, että heidän omistamansa tontin 17 hyväksi oli aikanaan perustettu tierasite tontin 16 alueelle, velvollisia maksamaan asunto-osakeyhtiölle kanteessa vaaditut rasitteen rakentamis- ja kunnossapitokustannukset. Edelleen kysymys on siitä, ovatko D ja E asunto-osakeyhtiön kanteessaan vetoamilla muilla perusteilla eli sopimuksen ja siihen liittyen tien rakennussuunnitelman laatimisvelvoitteen taikka heidän saamakseen väitetyn perusteettoman edun perusteella maksuvelvollisia yhtiölle kanteen mukaisista kustannuksista.

5. Asiassa on ensiksi kuitenkin ratkaistava kysymys siitä, onko yleinen tuomioistuin toimivaltainen tutkimaan asunto-osakeyhtiön mainitunlaisia saatavia D:ltä ja E:ltä koskevia vaatimuksia. Asunto-osakeyhtiön kanne tulee siis tarkasteltavaksi toisaalta tien rakentamis- ja kunnossapitokustannusten korvauskanteena ja toisaalta edunpalautuskanteena. Toiselta puolen on otettava huomioon myös se, mihin D ja E ovat kannetta vastustaessaan vedonneet. Tuomioistuimen toimivaltakysymyksen kannalta asiassa on arvioitava, minkä laatuisesta riidasta kanteen perusteet huomioon ottaen on kyse. Tältä kannalta voidaan todeta, että keskeisessä asemassa osapuolten välisessä erimielisyydessä ovat asianomaisten kiinteistöjen kulkuyhteysjärjestelyt.

Voimassa oleva rasiteoikeus tontin 17 hyväksi

6. Asemakaavan mukainen tontti 17 muodostettiin 9.9.2002 rekisteröidyssä lohkomistoimituksessa määräalasta, jonka D ja E olivat 8.12.2000 ostaneet kantakiinteistöstä. Toimituksessa perustettiin tontin 17 hyväksi rasiteoikeus kantakiinteistön alueelle tarkoituksin aikaansaada tontilta kulkuyhteys yleisenä katuna olevalle N-kujalle. Rasitteen perustaminen perustui asemakaavaan ja tonttijakoon, joissa tontin 17 ulospääsy kadulle oli osoitettu kantakiinteistöstä myöhemmin muodostettavan, kaavaan perustuvan tonttijaon mukaisen tontin 16 alueen kautta.

7. Rasitetta perustettaessa olivat toimituksessa edustettuina D ja E määräalan omistajina, kantakiinteistön silloiset omistajat sekä naapurikiinteistön tontti 8 edustaja. Asianosaisia kuultuaan toimitusinsinööri päätti ensiksikin, ettei rasiteoikeuden perustamisesta makseta korvauksia. Edelleen toimitusinsinööri päätti, että kadulta tonteille 8 ja 17 sekä muodostettavalle tontille 16 johtavan tien rakentamisesta ja kunnossapidosta vastasivat mainitut tontit siten, että tontti 8 vastasi kadulta lähtien 5 metrin pituiselta alkuosuudelta ja tontti 17 siitä lähtien 22 metrin pituiselta osuudelta sekä tontti 16 rasitetien ulkopuoliselta, sen omalla alueella kulkevalta tieosuudelta. Toimituspöytäkirjaan on merkitty, että mikäli tonteille tapahtuvassa liikenteessä tuli muutoksia, tien kunnossapito tuli ositella liikenteen rasittavuuden mukaan. Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin tavoin toimitusinsinööri on todistajana kertonut, että muodostettavan tontin 16 osalta ei ositeltu rasitteen kunnossapitoa, koska tontille ei ollut vielä toimituksen suorittamisaikaan rakentamisaikeita. Sen sijaan tonttien 17 ja 8 osalta asiantila asuinrakentamisen suhteen oli ollut toinen. Rasitteen osalta ei myöskään määrätty toteuttamisajankohdasta eikä siitä, kenelle rasitteen toteuttaminen kuului.

Kulkuyhteystien rakentaminen

8. Asunto-osakeyhtiö, jonka omistukseen tontin 16 alue edellä mainitun lohkomistoimituksen jälkeen siirtyi, sai tontilleen rakennusluvan 24.10.2006 ja myöhemmin 25.11.2008 toimenpideluvan tien rakentamista varten. Sittemmin tie on rakennettu yksin asunto-osakeyhtiön toimesta ja se ollut tontin 16 käytössä kulkuyhteytenä N-kujalle pääsyä varten.

9. D ja E olivat puolestaan saaneet rakennusluvan tontilleen jo 23.9.2002. D ja E olivat jättäytyneet kokonaan asunto-osakeyhtiön tien rakentamishankkeen ulkopuolelle, koska he olivat tiejärjestelyjen osalta pitäytyneet tonttinsa rakennusluvan asemapiirrokseen merkittyyn ja heidän myös tosiasiassa käyttämäänsä kulkuyhteyteen.

D:n ja E:n vetoama toinen kulkuyhteys

10. D ja E ovat 15.8.2003 kolmannen osapuolen yhtiön (seuraavassa rivitaloyhtiö) kanssa tekemällään kulkuoikeussopimuksella sopineet tontin 17 oikeudesta kulkuyhteyteen N-kujalle rivitaloyhtiön omistaman kiinteistön (seuraavassa rivitalotontti) alueella olevaa tietä pitkin. Sanottu tie ja asunto-osakeyhtiön sittemmin tontilleen rakennuttama tie sijaitsevat maastossa 22 metrin matkalla linjauksiltaan samansuuntaisina vierekkäin. Rivitalotontin oma tie kuuluu asemakaavan mukaiseen puistoalueeseen. Kyseistä tietä tontille 17 kuljettaessa joudutaan käyttämään vähäiseltä osin rasitealuetta sellaisessa kohdassa, jossa tieltä siirrytään tontin 17 alueen puolelle. Tätä kulkuyhteyttä koskevassa kulkuoikeussopimuksessa rivitaloyhtiö ja D ja E ovat sopineet myös keskinäisestä kunnossapitokustannusten jaosta.

Tiealuetta koskeva asemakaavan muutosaloite

11. Asunto-osakeyhtiön Korkeimpaan oikeuteen 12.10.2011 toimittamasta selvityksestä ilmenee, että kaupunki oli ottanut käsittelyynsä aloitteen asemakaavan muuttamiseksi. Sen mukaan puistoalueeksi merkitystä ja nykyisin rivitalotontin ja D:n ja E:n tontin tiekäytössä olevasta alueesta muodostettaisiin asemakaavassa katualue ennestään olevan katualueen N-kujan jatkeena. Järjestely mahdollistaisi suoran liitynnän katuun jokaiselta sen varrella olevalta tontilta, jolloin nykyiset tierasitteet tulisivat tarpeettomiksi. Asian käsittelyn pohjalta päädyttiin kuitenkin siihen, että hankkimalla puistoalue kaupungille joko vapaaehtoisella kaupalla tai lunastamalla varmistettaisiin alueeseen liittyvä virkistysalueyhteystarve N-kujalta lähialueeseen. Kulkuyhteydet tonteille voitaisiin sallia rasitteina puiston kautta, jolloin niistä ei muodostuisi katumaisia väyliä, vaan ne säilyisivät nykyisen kaltaisina kevyinä rakenteina. Järjestely ei edellyttäisi kaupungilta katualueeseen liittyviä rakentamis- ja kunnossapitokustannuksia, vaan maanomistajat huolehtisivat kustannuksista. Kaupunginhallitus teki 14.9.2011 päätöksen, ettei asemakaavamuutosta jatketa, vaan kaupunki hankkii omistukseensa sanotun puistoalueen.

Yleisen tuomioistuimen toimivalta

12. Huomioon ottaen vaihtoehtoiset kanneperusteet kysymys on ensiksikin siitä, onko D:n ja E:n maksuvelvollisuus syntynyt sopimuksen perusteella tai sen johdosta, että D ja E olisivat saaneet asunto-osakeyhtiön rakennuttamasta tiestä perusteetonta etua yhtiön kustannuksella. Tältä osin yhtiön vetoamat seikat ovat tavanmukaiselle velkomus- ja edunpalautusriidalle tyypillisiä. On selvää, että asian tutkiminen tältä osin kuuluu käräjäoikeuden yleiseen toimivaltaan riita-asioissa ja siten käräjäoikeus on voinut ottaa kanteen tältä osin tutkittavakseen.

13. Muutoin kanne perustuu siihen, että rasitetien rakentamisen ja kunnossapidon kustannusten jaosta on päätetty tontin 17 lohkomistoimituksessa. Kuten edellä kohdassa 7 on esitetty, toimituksessa oli tehty ratkaisu mainittujen kustannusten eli tienpidon osittelusta. Toimitusinsinöörin päätös merkitsi tienpidon toteuttamista tonttien kesken tienjaon perusteella, jolloin siis kukin tien käyttäjä oli vastuussa määrätyn tienosan tienpidosta. D ja E ovat puolestaan katsoneet, ettei heillä ole velvollisuutta osallistua tien rakentamis- ja kunnossapitokustannuksiin, koska rasitetie on ollut heidän kannaltaan muun kulkuyhteyden vuoksi tarpeeton eivätkä he ole todellisuudessa rasitetietä käyttäneet.

14. Korkein oikeus toteaa lähtökohtana olevan, että rasitealueen kuntoonpano rasitteen käyttöä varten sekä alueen kunnossapito kuuluivat rasiteoikeuden haltijalle. Kuitenkin niissä tapauksissa, joissa myös rasitettu kiinteistö saattoi käyttää hyväkseen rasitetta, alueen kuntoonpano ja kunnossapito voi järjestyä eri tavoin. Esimerkiksi lakiin voi sisältyä säännökset velvollisuudesta osallistua rasitealueen kuntoonpanoon ja kunnossapitoon ja siinä voi myös olla säädettynä tällaisten asioiden käsittelyä varten yksinomaan noudatettava menettely.

15. Korkein oikeus toteaa, ettei kiinteistönmuodostamislaissa ole säännöksiä siitä, minkälaisessa menettelyssä erimielisyydet todellisista rakentamis- ja kunnossapitokustannuksista voidaan ottaa käsiteltäväksi ja miten kustannusosuuksia voidaan periä takautuvasti niiltä, jotka eivät ole kustannuksia miltään osin suorittaneet. Asunto-osakeyhtiön kanteessa on kysymys kertaluontoisten tien rakentamiskustannusten sekä tien käyttöönoton jälkeisten kunnossapitokustannusten korvaamista koskevista vaatimuksista. Tällaisella riidalla ei ole sellaisenaan vaikuttavuutta kiinteistön oikeuksiin ja ulottuvuuteen muutoin. Siten asia soveltuu sinänsä ratkaistavaksi yleisessä tuomioistuimessa.

16. Osapuolilla on oikeudellinen intressi saada ratkaisu erimielisyyteen, joka koskee sitä, onko rasiteoikeuden haltijalla korvausvelvollisuus maanomistajalle rasitealueen rakentamis- ja kunnossapitokustannuksista, ja toiselta puolen sitä, onko maanomistajalla oikeus saada aiheutuneet todelliset kustannukset korvatuiksi viranomaismenettelyssä annetun, vastuunjakoa koskevan ratkaisun perusteella. Kanteen tutkiminen tälläkin perusteella kuuluu yleisen tuomioistuimen toimivaltaan. Näin ollen käräjäoikeus on saanut ottaa asunto-osakeyhtiön kanteen kokonaisuudessaan tutkittavakseen.

Sopimus ja perusteettoman edun palautus kanneperusteena

17. Asunto-osakeyhtiö on kannevaatimuksensa perusteena vedonnut erityisesti 11.9.1998 tehtyyn rasitesopimukseen, jonka olivat allekirjoittaneet tonttien 17 ja 16 kantakiinteistönä olevan kiinteistön silloiset omistajat ja tontin 8 omistaja. Sopimuksesta ilmenevin tavoin sopimuksen kohteena ollut rasitealue käsitti 5 x 5 metrin alueen N-kujan päässä. Asunto-osakeyhtiö on erityisesti vedonnut sopimuksen osalta rasitteen kunnossapitoa ja kustannuksia käsittelevään sopimuskohtaan, jossa esitettiin, että saman korttelin tontin 17 ja rasitetun kaavatontin 16 kulkuyhteys järjestettäisiin vahvistetun asemakaavan mukaisesti sopimuksessa tarkoitettua kulkuyhteyttä käyttäen. Korkein oikeus toteaa, että kysymyksessä olevan kaltainen sopimus on henkilökohtaisena velvoitteena sitova vain siihen osallisten kesken. Koska D ja E eivät olleet sanotun sopimuksen osapuolia, sopimus ei tullut heitä sitovaksi.

18. Kaupungin rakennustarkastajan 21.12.2006 antama lausunto on alempien oikeuksien toteamin tavoin asiaan vaikuttamaton, eikä lausunnossa esitetty käsitys tiesuunnitelman tarpeellisuudesta ennen tien rakentamisen aloittamista selvästikään synnytä kenellekään velvoitetta osallistua tien rakentamiskustannuksiin. Niin kuin myös alemmat oikeudet ovat katsoneet selvitetyksi, D:n ja E:n ja asunto-osakeyhtiön välillä ei ole missään vaiheessa tehty sopimusta tien rakentamisesta eivätkä D ja E myöskään ole käyttäneet tai hyödyntäneet asunto-osakeyhtiön rakennuttamaa tietä asian ratkaisemiseen vaikuttavalla tavalla. Näin ollen asunto-osakeyhtiön korvausvaatimukset sopimuksen tai perusteettoman edun perusteella ajettuna eivät voi menestyä, ja ne on tullut siten hylätä, niin kuin alemmat oikeudet ovat tehneetkin.

Lohkomistoimituksessa tehty tienpidon ositteluratkaisu kanneperusteena

19. Kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentin 11 kohdan mukaan (1159/2005) kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen rekisteriyksikön alueelle rasitteena pysyvä oikeus kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen asemakaava-alueella. Lainkohta vastaa asiallisesti säännöstä aikaisemmassa muodossaan (322/1999), jolloin se oli pykälän 1 momentin 9 kohdassa. Lain 156 §:n 3 momentista (914/2011) ilmenee, että kiinteistötoimituksessa on kullekin kiinteistölle järjestettävä tarpeellinen kulkuyhteys kadulle, maantielle tai sellaiselle yksityistielle pääsemiseksi, jota varten on perustettu tiekunta, perustamalla 154 §:n 1 momentin 11 kohdassa tarkoitettu rasite taikka perustamalla yksityisistä teistä annetussa laissa (yksityistielaki) tarkoitettu pysyvä tai määräaikainen tieoikeus tai muu kulkuyhteyttä varten tarpeellinen oikeus. Tällaisen oikeuden perustamisen edellytyksiin sovelletaan lainkohdan mukaan, mitä yksityistielaissa säädetään. Sen sijaan menettelyä koskevilta osin yksityistielaki ei tule sovellettavaksi. Kyseiset säännökset, joita ovat koskeneet useat lainmuutokset (1188/1996, 273/1998, 322/1999, 1159/2005), ovat asiallisesti samansisältöisiä kuin nyt kyseessä olevan lohkomistoimituksen suorittamisen aikaan voimassa olleet säännökset.

20. Kiinteistönmuodostamislain 158 §:n 2 momentin (597/2011) mukaan, jos rasitteen tai 156 §:n 3 momentissa tarkoitetun oikeuden (tieoikeus, muu oikeus kulkuyhteyttä varten) käyttäminen edellyttää tien tekemistä tai rakennuksen, rakennelman tai laitteen rakentamista taikka rasitealueen muuta kuntoonpanoa, eikä kysymys ole tiestä, jonka osakkaat muodostavat tiekunnan tai tiekunnan osakkaille yhteisesti kuuluvasta oikeudesta, toimituksessa on annettava tarpeelliset määräykset oikeutettujen kiinteistöjen omistajien ja rasitetun alueen omistajan osallistumisesta kuntoonpanokustannuksiin ja kunnossapitokustannuksiin, jos joku asianosaisista sitä vaatii tai jos se on muutoin tarpeellista. Jolleivät asianosaiset sovi kuntoonpanokustannusten osittelusta, on ositteluperusteena kunkin asianosaisen rasitteesta saama hyöty. Voimassa oleva säännös vastaa asiallisesti lainkohtaa lohkomistoimituksen suorittamisen aikaan voimassa olleessa muodossaan (554/1995, 273/1998).

21. Asemakaava-alueella tierasitteen perustamisen tarkoituksena on yleensä liikenneyhteyksien aikaansaaminen kiinteistöltä yleiselle kadulle pääsyä varten myös kaavan vahvistamisen ja toteuttamisen välisenä aikana. Tämä välivaihe voi muodostua useitakin vuosia kestäväksi ennen kuin kunta ryhtyy toimiin alueiden ottamiseksi kaavan mukaiseen käyttöön. Tässä tapauksessa tontin 17 ulosajotie N-kujalle on järjestetty D:n ja E:n rivitaloyhtiön kanssa tekemän sopimuksen perusteella rivitalotontin omaa tietä pitkin. Järjestely on sinänsä vastoin asemakaavaa, jossa tontin 17 kulkuyhteys on osoitettu rasitetien kautta. Kuitenkin vuoden 2011 kaavamuutoshankkeen yhteydessä kaupungin taholta katsottiin parhaaksi vaihtoehdoksi, että puistoalueen läpi kulkeva tie säilytettäisiin rivitalotontin ja muiden sanottua tietä pääsytienään käyttävien kiinteistöjen kulkuyhteytenä N-kujalle. Näin ollen kunta on pitänyt mahdollisena, että alueella on käytössä muitakin kuin asemakaavaan perustuvia kulkuyhteysjärjestelyjä. Rivitalotontin puistoksi osoitetulla alueella vallitsevat tiejärjestelyt näyttävät kaupungin myötävaikutuksella jääneen ennalleen.

22. Korkein oikeus toteaa, että kiinteistötoimituksessa perustetun rasitteen haltijalle kuuluu lähtökohtaisesti oikeus vapaaehtoisesti luopua rasitteen hyväksikäyttämisestä. Asiantila on kiinteistönmuodostamislaissa sääntelemätön. Luopuminen voi merkitä sitä, että rasitealue jää kokonaan rakentamatta rasitetta perustettaessa ajateltuun käyttötarkoitukseensa. Rasitteen käyttämättä jättäminen voi perustua siihen, että rasite ei ole oikeutetun tilan käyttämiselle tarpeellinen, koska tarve, jonka vuoksi rasite on perustettu, voidaan tyydyttää muulla tavalla. Rasitteen hyväksikäytöstä luopuminen ei sellaisenaan aikaansaa rasitteen lakkauttamista, jota koskevista edellytyksistä ja menettelystä on säädetty laissa. Tästä ei kuitenkaan seuraa, ettei rasitteeseen oikeutetun kiinteistön omistaja voisi luopua kokonaankin rasitteen käytöstä.

23. Asunto-osakeyhtiön toimesta rakennettu tie on nykykäytöltään vain tontin 16 kulkuyhteystarvetta palveleva ja yksinomaan sen alueella kulkeva tie. Lohkomistoimituksessa tehty päätös tienjakoperusteisesta tienpitovastuusta merkitsi kuitenkin sitä, että tontti 16 vapautettiin kokonaan rasitteen kuntoonpanosta ja kunnossapidosta siltä tienosalta, joka alkaa N-kujalta ensin 5 metrin matkalla ja jatkuu sen jälkeen 22 metrin matkalla. Näillä tien osilla tienpito on toimitusratkaisulla jaettu vain tonttien 8 ja 17 kesken. Ratkaisulla ei kuitenkaan ole asetettu D:lle ja E:lle tontin 17 omistajina rasitetien rakentamisvelvoitetta jossakin määräajassa. Tienpidon osittelupäätös tuli koskemaan vain tonttien 8 ja 17 keskinäisiin suhteisiin kuuluvia oikeuksia, eikä tuossa vaiheessa ollut kysymys välittömästi tontin 16 oikeuksista. Tontti 16 on kuitenkin sanotun ratkaisun jälkeen ryhtynyt käyttämään ulosajotienään paitsi kokonaan sen omalla alueella sijaitsevaa tienosaa, myös sen jatkeena olevaa, rasitealueella kulkevaa tienosaa. Toimitusratkaisua noudatettaessa tontti 16 voisi siis käyttää rasitealuetta ulosajotienään tienpidon kustannuksiin miltään osin osallistumatta ja siten tonttien 17 ja 8 kustannuksella.

24. Sen sijaan D ja E eivät ole käyttäneet tontilta 17 N-kujalle pääsemiksi asunto-osakeyhtiön rasitealueelle rakennuttamaa tietä. D:llä ja E:llä on sopimusperusteisesti käytössään toinen ajokelpoinen kulkuyhteys N-kujalle. Tämän valossa rasitetie on jäänyt tontille 17 tarpeettomaksi. Vaikka rasitealue on kaavassa osoitettu molempien tonttien 17 ja 16 pääsytieksi, tontilla 17 ei kuitenkaan ole yksinomaan kaavamääräysten perusteella velvollisuutta rakentaa rasitetietä, joka on osoittautunut todellisuudessa sille tarpeettomaksi. Tien rakentamisvelvollisuutta ei ole tontille 17 myöskään asetettu toimitusratkaisulla rasitteen perustamisen yhteydessä. Rasitteen käyttämättömyydestä johtuu, ettei tontilla 17 ole myöskään velvollisuutta osallistua säännönmukaisiin rasitetien ylläpitokustannuksiin. Sen sijaan rasitetien rakentaminen ja kunnossapito on ollut selvästi tarpeen tontin 16 käytön kannalta.

25. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, ettei asunto-osakeyhtiöllä ole pelkästään tontin 17 muodostamista koskeneessa lohkomistoimituksessa rasitteen perustamisesta ja tienpidon osittelusta tehtyjen päätösten perusteella ollut oikeutta rakentaa rasitetietä tontin 17 omistajien D:n ja E:n kustannuksella. Sen vuoksi asunto-osakeyhtiön vaatimus tien rakentamisesta aiheutuneiden kustannusten velkomisesta on tullut hylätä. Siitä seuraa, ettei samalla perusteella ajettu korvausvaatimus rasitetien kunnossapitokustannuksista ole myöskään voinut menestyä.

Johtopäätös

Sen perusteella, mitä edellä on esitetty, kanne on tullut kokonaisuudessaan hylätä, niin kuin alemmat oikeudet ovat tehneetkin.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kati Hidén, Gustav Bygglin (eri mieltä), Pasi Aarnio (eri mieltä), Soile Poutiainen ja Timo Esko (eri mieltä). Esittelijä Matti Sepponen (mietintö).

Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Esittelijäneuvos Sepponen: Mietintöni vastaa Korkeimman oikeuden ratkaisun perustelujen kohtia 1 - 18. Sen jälkeen Korkein oikeus lausunee seuraavan.

Lohkomistoimituksessa 5.8.2008 toimitusinsinööri on asianosaisia kuultuaan päättänyt, että kysymyksessä olevan tien, joka johtaisi kadulta tonteille 17, 8 ja 16, rakentamisesta ja kunnossapidosta vastaavat mainitut tontit siten, että tontti 8 vastaa kadulta lähtien 5 metrin pituiselta osuudelta, tontti 17 vastaa edellisestä lähtien 22 metrin pituiselta osuudelta ja tontti 16 rasitetien ulkopuoliselta osuudelta. Toimitus on saanut lainvoiman ja on merkitty kiinteistörekisteriin 9.9.2002.

Asunto-osakeyhtiö on vedonnut kiinteistönmuodostamislain 158 §:n 2 momentin säännökseen ja lohkomistoimituksessa annettuun määräykseen rakennus- ja kunnossapitokuluista. Lainkohdassa säädetään, että jos rasitteen tai 156 §:n 3 momentissa tarkoitetun oikeuden, millä tarkoitetaan kulkuyhteyttä, käyttäminen edellyttää tien tekemistä tai rakennuksen, rakennelman tai laitteen rakentamista taikka rasitealueen muuta kuntoonpanoa, eikä kysymys ole tiestä, jonka osakkaat muodostavat tiekunnan, tai tiekunnan osakkaille yhteisesti kuuluvasta oikeudesta, toimituksessa on annettava tarpeelliset määräykset oikeutettujen kiinteistöjen omistajien ja rasitetun alueen omistajan osallistumisesta kuntoonpanokustannuksiin ja kunnossapitokustannuksiin, jos joku asianosaisista sitä vaatii tai jos se on muutoin tarpeellista. Asunto-osakeyhtiö on viitannut toimitusinsinöörin lohkomistoimituksessa tekemään päätökseen ja katsonut, että tien rakentamis- ja kunnossapitokustannukset on määrätty kiinteistönmuodostamislain 158 §:n 2 momentin tarkoittamalla tavalla. Asunto-osakeyhtiö on ilmoittanut esittämänsä vaatimuksen tarkoittavan D:lle ja E:lle määrätyn osuuden perimistä näistä kustannuksista.

Korkein oikeus todennee, että ennen kiinteistönmuodostamislain voimaantuloa 1.1.1997 asemakaava-alueella usean kiinteistön käyttöä varten kulkuyhteys muodostettiin, jollei katua perustettu, rasitteena, ja muualla yksityisistä teistä annetussa laissa (jäljempänä yksityistielaki) tarkoitetussa järjestyksessä. Kiinteistönmuodostamislain esitöissä (HE 227/1994 vp s. 56) todetaan, että kuntien ja kaupunkien erot haluttiin rasitteiden osalta poistaa. Samalla todetaan (s. 57), että kulkuyhteyksien järjestäminen oli nimenomaisesti säännelty yksityistielaissa. Niinpä yksityistielain 3 §:n 2 momentin mukaan myös asemakaava-alueelle voitiin perustaa usean kiinteistön käyttöä palveleva yksityinen tie, johon sovellettiin yksityistielakia. Poikkeuksena edellä sanottuun haluttiin kuitenkin säilyttää mahdollisuus siihen, että asemakaava-alueella kulkuyhteys voitiin järjestää myös rasitteen avulla. Tätä koskeva säännös otettiin kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momenttiin, sen nykyiseen 11 kohtaan.

Asunto-osakeyhtiön viittaaman kiinteistönmuodostamislain 158 §:n 2 momentin esitöissä (HE 227/1994 vp s. 56) todetaan, että rasitealue vaatii monesti kunnossapitotöitä. Jos samaan rasitteeseen on oikeus usealla kiinteistöllä, toimenpiteet edellyttävät kiinteistöjen omistajien yhteistoimintaa. Sen varalta, että kiinteistöjen omistajat eivät sovi toimenpiteiden suorittamisesta, ei aikaisemmassa laissa ollut säännöksiä. Lakiin ehdotettiin otettavaksi 158 §:n 2 momentin säännös. Lain säännöksestä ilmenee, että toimenpiteeseen voidaan velvoittaa sekä rasitteeseen oikeutetut kiinteistöt että rasitetun alueen omistaja. Kuntoonpano- ja kunnossapitokustannusten ositteluperusteena on, jos siitä ei sovita, kunkin asianosaisen rasitteesta saama hyöty.

Tässä tapauksessa lohkomistoimituksessa perustettiin asemakaavan mukaisesti tontin 17 hyväksi rasitteena tieoikeus tontin 16 alueella. Koska asemakaavan mukaan samaa tietä käyttäisivät myös tontti 8 ja rasitettu tontti 16 ja tien rakentaminen ja kunnossapito siten edellyttivät asianosaisten yhteistoimintaa, tien rakentamis- ja kunnossapitokustannukset ositeltiin kiinteistönmuodostamislain 158 §:n 2 momentin määräyksen perusteella lohkomistoimituksessa tonttien 17, 8 ja 16 kesken.

Korkein oikeus todennee, että edellytykset tien rakentamis- ja kunnossapitokustannusten määräämiseksi ja ositteluksi ovat olleet olemassa. Usein saattaa olla hyvinkin tarkoituksenmukaista lohkomistoimituksessa käsitellä ja ratkaista myös tien kuntoon saattamiseen ja kunnossapitoon syntyvät jännitteet tietä käyttävien kiinteistöjen välillä. Osittelu on kuitenkin tässä lohkomistoimituksessa tehty varsin poikkeuksellisella tavalla yksityistielain mukaiseen tavanomaiseen ositteluun ja säännöksen esitöissä mainittuun ositteluperusteeseen verrattuna. Toimitusinsinööri on käräjäoikeudessa kertonut, että tontin 16 osalta ei ositeltu kunnossapitoa, koska tontille ei ollut vielä tuossa vaiheessa rakentamisaikeita. Lohkomistoimituksessa tehtyyn päätökseen ei ole haettu muutosta ja se on siten lainvoimainen.

Edelleen Korkein oikeus todennee, ettei asunto-osakeyhtiö vielä lohkomistoimituksen aikana omistanut tonttia 16 eikä siten ollut asianosaisena lohkomistoimituksessa. Asemakaavan mukainen kulkuyhteys tontille 16 edellytti tien rakentamista sinne, mihin lohkomistoimituksessa on määritelty tontin 17 rasitteen mukainen tie. Oikeusvarmuusnäkökohdat puoltavat vahvasti ratkaisua, joka perustuu virallisten kiinteistöä koskevien asiakirjojen luotettavuuteen ja niistä ilmenevien voimassa olevien, lainvoimaisten oikeussuhteiden pätevyyteen. Näin ollen oikeussuhteiden arvion perusteeksi on perusteltua ottaa lohkomistoimituksessa määritelty vastuunjako.

Vaihtoehtoisen tien merkitys

D ja E ovat vastustaneet lohkomistoimituksessa määrättyä tien rakentamis- ja kunnossapitovastuuta vetoamalla rivitalotontin omistajan kanssa tekemäänsä sopimukseen asemakaavan mukaan puistoalueella olevan tien käyttämisestä ja selittämällä, että tämä tie on rakennusluvassa määritelty heidän tonttinsa 17 kulkutieksi. Korkein oikeus todennee, ettei rakennusluvassa ole muutettu eikä voida muuttaa lohkomistoimituksessa määrättyä tien rakentamis- ja kunnossapitovelvollisuutta. Sillä seikalla, että D ja E ovat rivitalotontin omistajan kanssa sopineet toisesta kulkuyhteydestä, ei ole tässä asiassa merkitystä, kun lohkomistoimituksessa tehty tieratkaisu on pysynyt voimassa.

Siltä osin kuin D ja E ovat katsoneet, että myös asunto-osakeyhtiö olisi voinut käyttää puistoalueella olevaa tietä, jolloin nyt kysymyksessä oleva tieosuus olisi voinut jättää rakentamatta, Korkein oikeus katsonee, ettei asunto-osakeyhtiöllä ole ollut velvollisuutta vastoin asemakaavassa sen omalle alueelle määriteltyä tieyhteyttä ryhtyä toimenpiteisiin saadakseen hyödyntää puistoalueella olevaa tietä, jonka käyttö vastaisuudessa oli epävarmaa.

Voiko rasitteesta seurata velvollisuuksia

Asiassa on myös vedottu siihen, että rasite on oikeus eikä siitä voi seurata oikeutetun tilan omistajalle velvollisuuksia, ellei tämä käytä rasitteeseen liittyviä oikeuksia. Korkein oikeus katsonee, ettei mainitulle säännölle voida antaa ratkaisevaa merkitystä tässä asiassa johtuen tiehankkeen erityispiirteistä. Nyt kysymyksessä oleva rasite ei ole uinuva oikeus, vaan rasite on perustettu asemakaavan mukaisesti tarkoituksena osaltaan toteuttaa kaavaa. Rasite on nähtävä osana kokonaisjärjestelyä, jossa turvataan myös tonttien 8 ja 16 kulkuyhteys kadulle. Se seikka, että toimitusinsinööri on katsonut aiheelliseksi antaa tien kuntoon saattamista ja kunnossapitämistä koskevia määräyksiä ja että nämä määräykset ovat lainvoimaisina kiinteistön omistajia sitovia, merkitsee, että kiinteistönomistajien välillä vallitsee monisäikeinen oikeuksien kokonaisuus. Näissä olosuhteissa ei ole perusteltua ratkaista asiaa puhtaasti rasiteoikeuden luonteen perusteella ottamatta huomioon oikeussuhteisiin vaikuttavia oikeustosiseikkoja kokonaisuutena.

Oikeutetun tilan omistajan myötävaikuttamisvelvollisuus

Käräjäoikeuden välituomiossaan ratkaistavaksi ottama kysymys asunto-osakeyhtiön oikeudesta vaatia tien rakentamisesta ja kunnossapidosta aiheutuneita kustannuksia D:ltä ja E:ltä on lähestyttävä selvittämällä, onko tontilla 16 ollut velvollisuus osallistua nyt kysymyksessä olevan tiehankkeen toteuttamiseen. Osallistumisen puolesta puhuu vahvasti yhtäältä se, että tiehanke toteuttaa tieverkoston siten kuin sen on asemakaavassa suunniteltu parhaiten palvelevan kiinteistöjen yhteisiä tarpeita ja toisaalta se, että hanke perustuu lohkomistoimituksessa vahvistettuun, asemakaavaa noudattavaan tien kuntoon saattamista koskevaan nimenomaiseen lainvoiman saaneeseen määräykseen. Tien rakentaminen rasitteen kohdalla on välttämätöntä tontin 17 käytölle eli hankkeen toisen osallisen kulkuoikeuden turvaamiseksi. Oikeus jättäytyä hankkeesta tien rakentamisvaiheessa aiheuttaisi oikeudellisen epävarmuuden myös siltä osin kuin vastaisuudessa syntyisi tarvetta hyödyntää rasitetta. Osallistumisvelvollisuutta vastaan puhuu se, että D ja E ovat ottaneet käyttöön toisen kulkutien kiinteistölleen ja siten jättäneet käyttämättä rasitteen heille antaman kulkuoikeuden. Osallistumisvelvollisuutta vastaan voidaan esittää myös se, että tie sijaitsee tontin 17 alueella, mikä merkitsee, ettei kulkuyhteyden saamiseksi tälle tontille tarvita yhteistoimintaa tien rakentamiseksi asemakaavan mukaiseksi.

Vastakkaisia näkökohtia punnitessaan Korkein oikeus päätynee katsomaan, että järkevän yhteiskuntasuunnittelun intressit tässä tapauksessa painavat enemmän kuin kiinteistönomistajan valinnanvapaus. Koska tie rakennettuna asemakaavan mukaisesti pysyvällä tavalla palvelee tonttia 16, voidaan edellyttää tämän tontin myötävaikutusta tien toteuttamiseen sen mukaisesti kuin lohkomistoimituksessa on määrätty.

Korvauksien velkominen ilman teettämisoikeutta

Asiassa on kysymys viime kädessä siitä, voidaanko D:tä ja E:tä velvoittaa kustannusten maksamiseen, kun tien rakentamiskustannusten kattaminen on ollut riitaista eikä asunto-osakeyhtiötä ole tuomiolla tai viranomaisen määräyksellä oikeutettu teettämään tietä D:n ja E:n kustannuksella.

Korkein oikeus todennee tältä osin, että asiaa on arvioitava ottaen lähtökohdiksi toisaalta, että D:n ja E:n velvollisuus osallistua tien kustannuksiin on lainvoimaisesti ratkaistu lohkomistoimituksen päätöksellä ja toisaalta, että asunto-osakeyhtiö on ollut oikeutettu omalla kiinteistöllään rakentamaan kulkuyhteyksiä varten asemakaavan mukaisen tien. Kysymys rajoittuu näin ollen siihen, onko D:lle ja E::lle varattu mahdollisuus täyttää lohkomistoimituksessa tontille 16 asetettu velvollisuus tai onko heille ainakin annettu mahdollisuus riittävästi vaikuttaa tietä koskeviin päätöksiin.

Vuonna 2006 asunto-osakeyhtiö on varannut D:lle ja E:lle tilaisuuden tien rakentamiseen. D ja E ovat siihen vastanneet joulukuussa 2006, etteivät he hyväksy kustannuksia, joita he eivät ole etukäteen kirjallisesti hyväksyneet maksettavakseen. Asunto-osakeyhtiö on pannut kanteensa vireille käräjäoikeudessa 3.7.2008. D ja E ovat johdonmukaisesti vastustaneet velvollisuutta osallistua tien rakentamiseen. Tämä ilmenee paitsi siitä, että he ovat tässä oikeudenkäynnissä katsoneet, ettei heillä ole velvollisuutta osallistua tien rakentamiseen, myös siitä, että he olivat hakeneet muutosta Y:n rakennuslautakunnan 25.11.2008 tietä koskevaan toimenpidelupaan ja olleet aloitteellisia alueen asemakaavan muuttamiseksi.

Erillisen teettämisoikeutta koskevan oikeudenkäynnin vaatiminen sen varmistamiseksi, että D:lle ja E:lle olisi turvattu mahdollisuus vaikuttaa tien rakentamistapaan ja kustannuksiin, olisi tässä tapauksessa hyödytöntä. Rakentaminen tapahtui asunto-osakeyhtiön omalla alueella ja tässä oikeudenkäynnissä D ja E ovat vastustaneet vaadittujen kustannusten määriä. Siten kustannusten kohtuullisuus tulee erikseen ratkaistavaksi. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsonee, ettei tässä poikkeusluonteisessa tilanteessa voida edellyttää, että tässä oikeudenkäynnissä ratkaistavat asiat olisivat vaatineet erillistä oikeudenkäyntiä siitä, onko asunto-osakeyhtiöllä oikeus teettää tie osin D:n ja E:n kustannuksella.

Mietinnön lopputulos

Korkein oikeus katsonee, että D ja E ovat tontin 17 omistajina velvolliset maksamaan asunto-osakeyhtiölle 5.8.2002 pidetyssä lohkomistoimituksessa tontille 17 määrätyn osuuden asunto-osakeyhtiön rakentaman tien rakentamis-, suunnittelu- ja kunnossapitokustannuksia. Kanteen käsittelemiseksi enemmälti tämän perusteella asia palautettaneen käräjäoikeuteen.

Oikeusneuvos Esko: Hyväksyn mietinnön.

Oikeusneuvos Aarnio: Olen ratkaisun perustelujen kohtien 1 - 18 osalta Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevällä kannalla. Sen jälkeen lausun seuraavan.

D ja E ovat vastustaneet korvausvaatimusta, koska kulkuyhteys heidän tontilleen oli järjestetty muuta kautta, eivätkä he siten olleet käyttäneet heidän tonttinsa hyväksi perustettua rasitetta. He ovat katsoneet, että kysymyksessä oli vain heidän tonttinsa hyväksi perustettu oikeus, jota heillä ei kuitenkaan ollut velvollisuutta käyttää. Asunto-osakeyhtiöllä ei ollut oikeutta teettää työtä heidän kustannuksellaan ja kustannusten osittaminen oli lisäksi virheellinen.

Kiinteistötoimituksen aikaan voimassa olleen kiinteistönmuodostamislain 158 §:n 2 momentin (273/1998) mukaan, jos rasitteen tai 156 §:n 3 momentissa tarkoitetun oikeuden käyttäminen edellyttää tien tekemistä tai rakennuksen, rakennelman tai laitteen rakentamista tai rasitealueen muuta kuntoonpanoa, eikä kysymys ole tiestä, jonka osakkaat muodostavat tiekunnan tai tiekunnan osakkaille yhteisesti kuuluvasta oikeudesta, toimituksessa on annettava tarpeelliset määräykset oikeutettujen kiinteistöjen omistajien ja rasitetun alueen omistajan osallistumisesta kuntoonpanokustannuksiin, jos joku asianosaisista sitä vaatii tai se on muutoin tarpeellista. Jolleivät asianosaiset sovi kuntoonpanokustannusten osittelusta, on ositteluperusteena kunkin asianosaisen rasitteesta saama hyöty.

Kiinteistönmuodostamislain esitöissä (HE 227/1994 vp s. 56) on perusteltu kiinteistönmuodostamislain 158 §:n 2 momentin säännöksen ottamista lakiin toteamalla, että useasti rasitteen käyttäminen edellyttää tien tekemistä, laiturin tai muun rakennelman rakentamista taikka rasitteen muuta kuntoonpanoa. Samoin rasitealue vaatii monesti kunnossapitotoimenpiteitä. Jos samaan rasitteeseen on oikeus usealla kiinteistöllä, toimenpiteet edellyttävät kiinteistöjen omistajien yhteistoimintaa. Sen varalta, että kiinteistöjen omistajat eivät sovi toimenpiteiden suorittamisesta, ei nykyisessä laissa ole säännöksiä.

Säännöksen perustelu viittaa siihen, että sen perusteella on tarkoitettu osapuolia sitovasti järjestää rasitteen kuntoonpano ja kunnossapito. Laissa ei ole kuitenkaan säännöksiä siitä, millä tavoin rasitteen kuntoonpanosta ja kunnossapidosta tällaisessa tapauksessa päätetään, elleivät asianosaiset näistä sovi. Yksityisistä teistä annetun lain 3 §:n 2 momentin mukaan sanottua lakia ei sovelleta kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentin 11 kohdassa tarkoitettuun rasitteeseen kulkuyhteyttä varten asemakaava-alueella, joten tässä laissa säädettyä menettelyä ei voida käyttää.

Kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen rekisteriyksikön alueelle pysyvänä rasitteena oikeus muun muassa kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen asemakaava-alueella. Kysymys on siten kiinteistön oikeudesta käyttää toisen kiinteistön aluetta kulkemiseen. Tavanomaisessa tilanteessa, jossa rasite on perustettu vain yhden kiinteistön hyväksi ja rasitteen kuntoonpano on vain tämän kiinteistön asiana, kiinteistön omistaja voi vapaasti päättää siitä, käyttääkö hän rasitetta hyväkseen vai ei.

Nyt kysymyksessä olevassa tilanteessa tämä oikeus on kuitenkin perustettu kahden kiinteistön hyväksi ja sitä käyttää hyväkseen myös rasitettu kiinteistö. Kulkuyhteyden käyttäminen on edellyttänyt yhteyden kuntoonpanoa. Rasitteen kuntoonpano ja käyttäminen koskee useita asianosaisia. Rasitteen kuntoonpanon ja kunnossapidon kustannukset on rasitetta perustettaessa ositeltu. Olisi sinänsä perusteltua, että rasitteen käyttöön oikeutetuilla olisi myös velvollisuus osallistua rasitteen kuntoonpanemiseen ja kunnossapitämiseen.

Tässä tapauksessa lohkomistoimituksessa on määrätty vain siitä, kuinka kustannukset jakaantuvat rasitteen kuntoonpanon ja kunnossapidon osalta. Toimituksessa ei ole annettu tarkempia määräyksiä kulkuyhteyden kuntoonpanosta ja kunnossapidosta. Lohkomistoimituksen tehnyt toimitusinsinööri on käräjäoikeudessa todistajana kertonut, ettei rasitteen osalta ollut määrätty toteuttamisajankohdasta eikä siitä, kenelle rasitteen toteuttaminen kuuluu.

D ja E ovat sopineet tontilleen tieyhteyden viereisen rivitalotontin kautta. Alue on asemakaavassa merkitty puistoalueeksi. Kaupunki ei ole ryhtynyt valmistelemaan alueelle asemakaavan muutosta. Nykyinen tieyhteys ei siten ole asemakaavan mukainen.

Rasitteen mukainen kulkuyhteys on taas alueelle vahvistetun asemakaavan mukainen. Lohkomispäätöksenkin mukaan rasitteen perustaminen on perustunut voimassa olevaan asemakaavaan. Tämä seikka puoltaisi sitä, että D ja E olisivat velvollisia järjestämään kulkuyhteyden tontilleen rasitteen avulla.

Toisaalta rasitteen perustaminen ei kuitenkaan liity suoraan asemakaavan toteuttamiseen. Kunnalla on mahdollisuus hyväksyä myös muita kulkuoikeusratkaisuja. Sen vuoksi velvollisuutta ottaa rasite käyttöön ei voida johtaa yksinomaan asemakaavan määräyksistä.

Asiassa on esitetty selvitystä siitä, että olosuhteet ovat rasitteen perustamisen jälkeen muuttuneet, koska asunto-osakeyhtiön omistama tontti on rakennettu. Lohkomisen toimittanut toimitusinsinööri on käräjäoikeudessa todistajana kertonut, että tontin 16 osalta ei ollut lohkomisessa ositeltu kunnossapitoa, koska sille ei vielä tuossa vaiheessa ollut rakentamisaikeita. Lohkomispäätöksessä onkin todettu, että mikäli tonteille tapahtuvassa liikenteessä tulee muutoksia, tien kunnossapito tulee ositella liikenteen rasittavuuden mukaan.

Lohkomistoimitus ja siten myös siinä toimitettu kuntoonpano- ja kunnossapitokustannusten osittelu on sinänsä lainvoimainen. Rasitteen kuntoonpano on kuitenkin toimitettu olosuhteiden muuttumisen jälkeen. Rasitteen perustamispäätöksessä on edellytetty, että olosuhteiden muuttuminen otetaan asianmukaisesti huomioon. Asunto-osakeyhtiön korvausvaatimuksessa ei muuttuneita olosuhteita ole otettu huomioon.

Katson, että kiinteistönmuodostamislain 158 §:n 2 momentin säännöksellä on sinänsä pyritty siihen, että osapuolten erimielisyys voitaisiin ratkaista tämänkaltaisessa tapauksessa. Siitä, miten ja missä vaiheessa kuntoonpanosta ja kunnossapidosta päätetään ja miten se toteutetaan, ei ole kuitenkaan laissa säädetty. Tässä tapauksessa myöskään rasitetta perustettaessa ei ole näistä seikoista annettu määräyksiä. Osapuolet eivät ole siten voineet varautua rasitteesta heille aiheutuviin velvollisuuksiin tavanomaisesta poikkeavalla tavalla. Lisäksi olosuhteet ovat päätöksen tekemisen jälkeen ennen rasitteen kuntoonpanoa muuttuneet niin, että niillä olisi ollut vaikutusta päätöksen sisältöön. Näihin seikkoihin nähden katson, että D ja E ovat tontin 17 omistajina voineet lähteä siitä, että he voivat jättää perustetun rasitteen myös käyttämättä. Sen vuoksi katson, että heitä ei voida velvoittaa osallistumaan rasitteen kuntoonpanemisesta ja kunnossapitämisestä aiheutuneisiin kustannuksiin.

Näillä perusteilla katson, ettei hovioikeuden tuomion lopputulosta ole syytä muuttaa ja päädyn Korkeimman oikeuden tuomiolauselmasta ilmenevään lopputulokseen.

Oikeusneuvos Bygglin: Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Esko.