16.5.2012

Kanne Helsingin käräjäoikeudessa

C kertoi B:tä vastaan ajamassaan kanteessa, että hänen äitinsä, myöhemmältä nimeltään A, oli 1970-luvun alkupuolella tutustunut B:hen. C:n äiti oli vuonna 1980 ostanut huoneiston Iso Roobertinkadulta omaksi asunnokseen mutta lastensa C:n ja D:n nimiin. Äiti oli avioitunut B:n kanssa vuonna 1994.

Vuonna 1998 A oli vakavasti sairas, ja 17.8.1998 oli tehty sopimus, joka kuului: ”Me allekirjoittaneet A ja B olemme sopineet siitä, että jos B on meistä kahdesta viimeksi elossaoleva puoliso: olkoon hänellä oikeus asua yhteisessä kodissamme Iso-Roobertink. 43 niinkauan, kun hän pystyy pitämään huolta itsestään, ja hallitsemaan kodinhoidon kannalta tärkeät tehtävät ja velvoitteet, jotka liittyvät asunnon asemaan osaketalon osana. Olkoon hänellä oikeus tässä kodissa asumisensa aikana, siihen turvaan, joka meillä tähänkinasti on yhteishyötynä ollut.” Sopimuksen olivat allekirjoittaneet ensin A ja B sekä D. C oli allekirjoittanut sopimuksen A:n 10.11.1998 tapahtuneen kuoleman jälkeen.

C vaati kanteessaan sopimusta kohtuullistettavaksi siten, että B:n hallintaoikeus katsotaan päättyneeksi ja hänet velvoitetaan muuttamaan huoneistosta. C oli vuonna 2006 ostanut sisarensa osuuden huoneistosta lainarahalla auttaakseen vakavasti sairastunutta sisartaan taloudellisesti, ja nyt hän oli itse ajautumassa taloudelliseen ahdinkoon. Lisäksi hän oli itse muuttamassa Helsinkiin ja tarvitsi asunnon omaan käyttöönsä. Sopimuksen voimassaolon jatkuminen oli nykyisissä olosuhteissa kohtuutonta.

Vastaus

B kiisti kanteen ja vaati sen hylkäämistä. Hän oli syntynyt vuonna 1922 ja sairasti Alzheimerin tautia. B oli vuonna 2003 luopunut huoneistoon kuuluvasta huoneesta, jossa oli oma sisäänkäynti ja WC, jotta A:n lapset voisivat käyttää sitä Helsingissä käydessään. Sopimuksen enempään kohtuullistamiseen ei ollut perustetta.

Käräjäoikeuden tuomio 7.7.2010

Käräjäoikeus totesi, että huoneisto oli A:n ostama ja maksama ja että hänellä oli elinikäinen käyttöoikeus asuntoon. Esitetyn todistelun perusteella käräjäoikeus katsoi näytetyksi, että A:n tahto oli ollut, että B sai jäädä asumaan huoneistoon. A:n ja B:n yhteinen elämä huomioon ottaen sopimus ei ollut kohtuuton, eikä se ollut myöhemminkään tullut kohtuuttomaksi osapuolten olosuhteet huomioon ottaen. Näillä perusteilla käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Susanne Möller.

Helsingin hovioikeuden tuomio 17.8.2011

Hovioikeus totesi olevan riidatonta, että A oli 17.8.1998 tehdyllä sopimuksella halunnut turvata B:n oikeuden hallita huoneistoa hänen kuolemansa jälkeen. C ja D olivat hyväksyneet sopimuksen huoneiston hankinnan rahoittaneen äitinsä pyynnöstä tämän tahtoa kunnioittaakseen. He eivät olleet tuolloin itse asuneet Helsingissä.

Hovioikeus katsoi olosuhteiden myöhemmin muuttuneen, kun D oli sairastunut ja C oli ostanut hänen osuutensa huoneistosta. C oli ottanut kauppaa varten lainaa, josta oli aiheutunut yhä paheneva taloudellinen ahdinko. Vaikka oli riidatonta, etteivät asunnon osuuden kauppa ja lainanotto olleet johtuneet B:stä, C:n taloudellisen tilanteen heikkeneminen puhui sopimuksen sovittelun puolesta. Sopimuksessa oli C:n ja D:n kannalta kysymys vastikkeettomasta, lahjan luonteisesta järjestelystä. Hovioikeus katsoi, ettei C ollut sopimukseen sitoutuessaan sen tekemiseen liittyneet olosuhteet huomioon ottaen voinut riittävästi ennakoida sen oikeudellista vaikutusta. Olosuhteiden muutoksen seurauksena B:n hallintaoikeuden jatkaminen oli C:n kannalta kohtuutonta. Näillä perusteilla hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion osittain ja sovitteli sopimusta siten, että hovioikeus vahvisti B:n hallintaoikeuden päättyneen ja velvoitti hänet häädön uhalla muuttamaan asunnosta 31.12.2011 mennessä.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Juha Paimela, Pertti Lattunen ja Liisa Lehtimäki. Valmistelija Tomi Rantasaari.

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. A oli vuonna 1980 ostanut omaa asuinkäyttöään varten mutta lastensa nimiin huoneiston Helsingistä. Hän oli vuonna 1994 avioitunut pitkäaikaisen miesystävänsä B:n kanssa, joka oli tuolloin muuttanut A:n luo huoneistoon asumaan. A:n sairastuttua vakavasti huoneiston käytöstä on 17.8.1998 tehty seuraava kirjallinen sopimus:

”Me allekirjoittaneet A ja B olemme sopineet siitä, että jos B on meistä kahdesta viimeksi elossaoleva puoliso: olkoon hänellä oikeus asua yhteisessä kodissamme Iso-Roobertinkatu 43 niinkauan, kun hän pystyy pitämään huolta itsestään, ja hallitsemaan kodinhoidon kannalta tärkeät tehtävät ja velvoitteet, jotka liittyvät asunnon asemaan osaketalon osana. Olkoon hänellä oikeus tässä kodissa asumisensa aikana, siihen turvaan, joka meillä tähänkinasti on yhteishyötynä ollut.”

2. Sopimuksen ovat allekirjoittaneet A ja B sekä asunnon omistaneet A:n lapset C ja D. A on kuollut vuoden 1998 lopulla ja B on jäänyt huoneistoon asumaan. D on myynyt omistusosuutensa vuonna 2006 veljelleen C:lle. C on velkaantunut kyseisen kaupan johdosta ja on nykyään taloudellisissa vaikeuksissa. Lisäksi hän on muuttanut perheineen Helsinkiin ja on itse asunnon tarpeessa. B on 89-vuotias ja sairastaa keskivaikeaa Alzheimerin tautia.

3. C on kanteessaan vaatinut sopimusta kohtuullistettavaksi niin, että B:n asumisoikeus katsotaan päättyneeksi.

Oikeustoimen kohtuullistamisen yleiset lähtökohdat

4. Varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (oikeustoimilain) 36 §:n 1 momentin mukaan oikeustoimen ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta, jos ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat.

5. Pykälän säätämiseen johtaneissa esitöissä (HE 247/1981 vp s. 12) on todettu, että lähtökohtana oikeustoimen kohtuullisuuden arvioimiselle on oikeustoimen sitovuus. Sopijapuoli on yleensä velvollinen täyttämään sitoumuksensa sovitun mukaisesti. Pääsääntöisesti kohtuullistamissäännökseen ei voitaisi vedota, jos sopijapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien tasapainon järkkymiseen johtaneet seikat ja niiden seuraukset voitiin sopimusta tehtäessä ennakoida.

6. Esitöissä tarkastellaan sekä pakottavan että tahdonvaltaisen lainsäädännön merkitystä kohtuullistamista harkittaessa (HE 247/1981 vp s. 13 ja 14). Pakottavan säännöksen vastainen ehto on yleensä sinänsä tehoton, eikä tarvetta kohtuullistamiselle siten ole. Pakottavat säännökset voivat tulla kohtuullistamisen kannalta merkittäviksi silloin, kun sopimusehdolla pyritään kiertämään pakottava säännös tai kun aineelliset syyt puoltavat pakottavien säännösten soveltamista sanamuotoaan laveammin. Tahdonvaltaisilla säännöksillä on puolestaan tärkeä merkitys, jos ne ilmaisevat lainsäätäjän oikeuspoliittisen kannanoton tiettyyn ongelmaan. On syytä lähteä siitä, että tällaisilla säännöksillä on pyritty ilmaisemaan osapuolien oikeudet ja velvollisuudet tasapuolisesti huomioonottava käyttäytymismalli. Sopimus voi olla kokonaisuudessaan kohtuullinen, vaikka sen jokin ehto poikkeaa jyrkästi mallina olevasta säännöksestä, jos toiselle aiheutuva rasitus on tasapainotettu sopimuksen muilla ehdoilla.

Sopimusjärjestelyllä turvattu lesken asumisoikeus

7. Oikeustoimen kohtuullistamista koskeva kanne koskee vuonna 1998 tehtyä sopimusta, jossa asunnon omistajat sitoutuivat siihen, että heidän äitinsä aviomies saa leskeksi jäätyään jatkaa asumistaan asunnossa entisin ehdoin. Sopimus on ollut lahjanluontoinen, koska B on maksanut nyt jo noin 14 vuotta kestäneestä asumisoikeudestaan vain asunnosta menevän yhtiövastikkeen. Sopimus on estänyt omistajia itse hyödyntämästä asuntoa tai siihen sidottuja varoja. Korkein oikeus toteaa kuitenkin, ettei vuonna 1998 tehdyn sopimuksen kohtuullisuutta voida tarkastella irrallaan siitä sopimuksesta, jolla C sisarineen on aikanaan saanut asunnon omistukseensa, eikä siitä tavasta, jolla asuntoa on siitä pitäen käytetty.

8. C on sisarensa kanssa saanut asunnon lahjana äidiltään ja järjestelyyn on kuulunut suullinen sopimus siitä, että äidillä on elinikäinen hallintaoikeus asuntoon. Asuntoa onkin jatkuvasti käytetty äidin ja myöhemmin myös hänen aviomiehensä kotina. Vuonna 1998 tehdyn sopimuksen tarkoituksena on ollut turvata eloonjääneelle puolisolle mahdollisuus jatkaa asumista puolisoiden yhteisenä kotina käyttämässä asunnossa tilanteessa, jossa hänellä ei ole ollut muuta asuntoa.

9. Perintökaaren 3 luvussa säädetään puolison perintöoikeudesta ja oikeudesta hallita jäämistöä. Perintökaaren 3 luvun 1 a §:n 2 momentin mukaan eloonjäänyt puoliso saa pitää jakamattomana hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käytetyn tai muun jäämistöön kuuluvan hänen kodikseen sopivan asunnon silloinkin, kun rintaperillinen on esittänyt jakovaatimuksen tai kun asunnosta on määrätty toisin testamentilla. Lesken asumisen mainittu suoja on pakottavaa lainsäädäntöä. Korkein oikeus toteaa, että toteutetuilla sopimuksilla on saatu aikaan samankaltainen lesken asumisen suoja, jota sanottu perintökaaren säännös merkitsee. Korkein oikeus on ratkaisussaan 2009:91 lisäksi perustuslain 10 §:ään ja Euroopan ihmisoikeussopimuksen 8 artiklaan viitaten katsonut, että kodissa asumiseen voidaan puuttua vain lailla säädetyin perustein silloin, kun se on välttämätöntä esimerkiksi toisen omistus- tai muun oikeuden suojelemiseksi.

Olosuhteet sopimusta tehtäessä

10. Hovioikeuden tuomioon on kirjattu C:n ja D:n kertoneen hovioikeudessa, että he olivat suostuneet B:n asumisoikeuden jatkumiseen asunnon hankinnan rahoittaneen äitinsä pyynnöstä. Tätä seikkaa ei ole Korkeimmassa oikeudessa kiistetty.

11. Kirjallinen sopimus B:n oikeudesta jäädä huoneistoon asumaan on laadittu A:n sairastuttua vakavasti ja vain muutamia kuukausia ennen hänen kuolemaansa. C on kertonut, että sopimus oli tuotu hänen allekirjoitettavakseen äidin perunkirjoitustilaisuudessa. Hän oli kertomansa mukaan ollut surun murtama eikä hän ollut tuolloin kyennyt neuvottelemaan asiasta tai hankkimaan oikeudellisia neuvoja sopimuksen merkitystä harkitakseen.

12. Korkein oikeus toteaa, että C on esittänyt kirjallisena todisteena B:n lapsille lähettämänsä 13.4.2009 päivätyn kirjeen, jossa hän on ilmoittanut muun muassa seuraavaa: ”Aikoinaan silloin ennen kuin B ja äitini eivät vielä olleet naimisissa, B halusi varmistua siitä, että kun hän muuttaa IsoRoobertinkadun asuntoon hän ei joudu lähtemään siitä ulos mikäli äidille tapahtuisi jotain vakavaa. Minä ja siskoni hyväksyimme sen asian ja koimme, että ei siinä ole mitään ongelmaa meidän puoleltamme. Hyväksyimme siis suullisesti asian.”

13. Korkein oikeus toteaa kirjeen osoittavan, että vuonna 1998 allekirjoitetussa sopimuksessa on ollut kysymys jo vuosia aikaisemmin tehdyn suullisen sopimuksen saattamisesta kirjalliseen muotoon. Tämän vuoksi ei ole syytä päätyä arvioon, että sopimus olisi tehty olosuhteissa, joissa C:llä ja hänen sisarellaan ei äidin sairauden ja kuoleman johdosta ole inhimillisesti katsoen ollut tosiasiallista mahdollisuutta olla allekirjoittamatta sopimusta tai ryhtyä toimenpiteisiin sen sisällöstä neuvottelemiseksi tai sen tarkistamiseksi.

Ajan kuluminen ja olosuhteiden muutokset

14. C on vedonnut kohtuuttomuuden perusteena siihen, että B on käyttänyt asuntoa pidemmän ajan kuin mitä sopimuksessa oli tarkoitettu. Muutoksenhakuasteissa kysymys ei kuitenkaan enää ole sopimuksen sisällön tulkintaa koskevasta asiasta. Toisen sopijapuolen saaman vastikkeettoman hallinta-ajan pituus ja edun suuruus voivat kuitenkin sinänsä olla sopimuksen osapuolten oikeuksien ja velvollisuuksien tasapainoon vaikuttavia seikkoja.

15. Sopimuksessa on ollut kysymys perheen sisäisestä järjestelystä, jolla on haluttu turvata leskeksi jäävän B:n asuminen kodissaan. Sopimus on ollut B:n kannalta edullinen, mikä on ollut sopimuksen tarkoituskin. B:n jatkaessa asumistaan huoneistossa sopimus on toteutunut tarkoitetulla tavalla. Sopijapuolten velvollisuudet eivät ole muuttuneet ajan kuluessa.

16. Korkein oikeus toteaa, että vastikkeettomat, alihintaiset tai muulla tavalla yhtä osapuolta suosivat sopimukset ovat perheenjäsenten tai muutoin läheisten kesken melko tavanomaisia. Elinikäistä hallintaoikeutta koskevia tai niihin verrattavia sopimuksia tehdään eri syistä ja niihin väistämättä liittyy epävarmuutta koskien hallintaoikeuden pituutta. Tällaisen sopimuksen pitkääkään kestoa ei voida pitää ennakoimattomana vaan sen tarkoitusta vastaavana osana. Kuten kohdassa 10 on todettu, tässä tapauksessa sopimuksella on saatu aikaan laissa tavoiteltu lopputulos eli se, että leski on saanut pitää puolisonsa asuntoa hallinnassaan ja kotinaan tarpeellisten kustannusten korvausta vastaan. Osapuolten keskinäinen asema tai se seikka, ettei B ole muuttanut asunnosta C:n mahdollisesti olettamassa ajassa, eivät ole sopimuksen sovittelun puolesta puhuvia seikkoja.

17. C n vedonnut heikentyneeseen taloudelliseen tilanteeseensa ja pitänyt sopimuksen voimassaolon jatkumista kohtuuttomana. Korkein oikeus toteaa, että C:n taloudelliset vaikeudet ovat hänen oman kertomuksensa mukaan seurausta enimmäkseen siitä, että hän on ostanut sisarensa osuuden kyseessä olevasta asunnosta ja ottanut kauppaa varten huomattavan määrän lainaa. C on vedonnut asiassa myös siihen, että hän on muuttanut perheineen Helsinkiin ja tarvitsee asunnon omaan ja perheensä käyttöön. B on puolestaan vedonnut ikäänsä ja muistisairauteensa, joiden vuoksi muuttaminen toiseen asuntoon olisi hänelle erityisen vaikeaa.

18. C:n taloudellisissa olosuhteissa ja asumistilanteessa sopimuksen tekemisen jälkeen tapahtuneita muutoksia voidaan lähtökohtaisesti pitää sopimuksen kohtuullistamisen puolesta puhuvina seikkoina. Ne ovat kuitenkin seurausta hänen omista vapaaehtoisista toimistaan, joihin hän on ryhtynyt tietäen B:n hallintaoikeudesta. Sopimuksen kohtuullisuutta arvioitaessa vertailukohtana voidaan tältäkin osin käyttää perintökaareen perustuvaa lesken asumisen suojaa, jota ei voida poistaa tai sovitella asunnon omistavien perillisten taloudellisten tarpeiden perusteella. Kodin suojalla on puolestaan korostunut merkitys, kun kysymys on ikääntyneestä ja terveydentilaltaan heikentyneestä ihmisestä.

Johtopäätös

19. Edellä mainittuja asiassa esitettyjä seikkoja kokonaisuutena harkittuaan Korkein oikeus katsoo, ettei sopimuksen kohtuullistamiseen ole oikeustoimilain 36 §:n mukaisia perusteita.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Pasi Aarnio, Juha Häyhä, Marjut Jokela ja Jorma Rudanko. Esittelijä Risto Niemiluoto.