8.11.2011

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. Asianajaja X on määrätty Helsingin käräjäoikeuden 11.12.2007 antamalla päätöksellä toimittamaan pesänjakajana perinnönjako 8.4.2006 kuolleen E:n kuolinpesässä. Pesänjakajan toimesta 28.1.2008 pidetyn perinnönjakokokouksen pöytäkirjan mukaan kuolinpesän osakkaita ovat A, B ja C, joille kullekin kuuluu 1/3 suuruinen osuus kuolinpesän omaisuudesta.

2. Jakokokouksen pöytäkirjassa 28.1.2008 on todettu, että jaon kohteena ovat pankkitilillä olevat rahavarat 47 008 euroa, 50 prosentin osuus erään osakeyhtiön osakekannasta sekä Hangon kaupungin kylässä sijaitseva vapaa-ajankiinteistö Y tilalla sijaitsevine kuolinpesään kuuluvine rakennuksineen ja irtaimistoineen. Lisäksi pöytäkirjasta ilmenee, että kuolinpesän omaisuuden jaosta oli jo tehty osittaiset perinnönjakosopimukset 6.10.2006, 7.9.2006 ja 3.5.2007, joista viimeksi mainitun sopimuksen mukaan kuolinpesän osakkaille oli luovutettu ennakkona yhtä suurin osuuksin pesään kuuluneet käteisvarat 960 000 euroa.

3. Helsingin käräjäoikeus, jossa pesänjakaja on 11.11.2008 vireille tulleella hakemuksellaan pyytänyt saada perinnönjaon toimittamiseksi lupaa myydä edellä mainitun kuolinpesän kiinteistön, on pesän osakkaita kuultuaan 11.5.2009 antamallaan päätöksellä jäljempänä tässä päätöksessä selostetuilla perusteilla määrännyt, että kysymyksessä oleva Y:n tila on pesänjakajan toimesta myytävä. Helsingin hovioikeus, jonka tutkittavaksi A on valittamalla saattanut asian, on varattuaan pesänjakajalle sekä muille osakkaille tilaisuuden vastata valitukseen 16.4.2010 antamallaan päätöksellä hylännyt valituksen ja hyväksynyt käräjäoikeuden ratkaisun.

4. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, ovatko edellytykset kuolinpesään kuuluvan Y:n tilan määräämiselle myytäväksi pesänjakajan toimesta olemassa.

Esitetty selvitys kiinteistöstä

5. Myyntilupahakemuksen kohteena on 4,6010 hehtaarin suuruinen Y:n tila, joka käsittää yhden palstan meren rannalla. Tilan raja vesialuetta (vesijättöä) vastaan on noin 85 metriä. Ranta-alueella ei ole voimassa kaavaa. Kauempana rannasta olevat tilan tilukset kuuluvat oikeusvaikutteisen rantayleiskaavan alueeseen, jossa ne on osoitettu maa- ja metsätalouskäyttöön. Tilalla sijaitsee useita purkukuntoisina pidettyjä kuolinpesän omistamia rakennuksia sekä kaksi vuonna 1984 rakennettua noin 50 neliömetrin suuruista hirsimökkiä, joista toisen omistaa B ja toisen A:n kaksi poikaa. Kuolinpesään kuuluva vanha vapaa-ajanasunto ja sanotut uudemmat hirsimökit sijaitsevat rantavyöhykkeellä, joka on niin sanottua haja-asutusaluetta. Kyseiset rakennukset ovat lähellä toisiaan noin 60 - 70 metrin etäisyydellä tilan rajasta vesialuetta (vesijättöä) vastaan.

Osakkaiden esittämistä käsityksistä

6. A on myyntiluvan myöntämistä vastustaessaan lausunut, että Y:n tila on pinta-alaltaan huomattavan suuri. Tilan jakamiselle halkomalla taikka lohkomalla kolmeen osaan ei ole esitetty olevan kiinteistönmuodostamislain mukaisiin osittamisrajoituksiin perustuvaa estettä. Asiassa on selvitetty, että useampien rakennuspaikkojen muodostaminen Y:n tilalle edellyttäisi ranta-asemakaavan laatimista. Maankäyttö- ja rakennuslain 74 §:n mukaan maanomistajalla on oikeus saada ranta-asemakaava laadituksi omistamalleen rantakiinteistölle ja tällainen esitys on kunnassa käsiteltävä ilman aiheetonta viivytystä. Kuolinpesä kykenisi huolehtimaan ranta-asemakaavan laatimisesta. Näistä syistä pesänjakajan olisi pitänyt oma-aloitteisesti selvittää sekä se, mitä tällaisen kaavan laatimisen hakemiselta edellytetään, että se, mitä eri vaihtoehtoja olisi olemassa kolmen rakennuspaikan muodostamiseksi tilan alueelle. Pelkästään se seikka, että kaikki muodostettavat rakennuspaikat eivät olisi keskenään samanarvoisia, ei voisi muodostaa perustetta antaa pesänjakajalle myyntilupaa, koska kuolinpesässä on runsaasti jaettavia varoja, joilla perintöosuuksien eroja voidaan tasata osakkaiden kesken. Tätä silmällä pitäen pesänjakajan olisi pitänyt selvittää se, minkä arvoiset kolme kiinteistöä tilasta olisi halkomalla muodostettavissa. A:n ilmoituksen mukaan Y:n tila on ollut suvun hallussa noin 90 vuotta. Tilan arvoksi on arvioitu noin 1,6 miljoonaa euroa. Kaavan vahvistaminen nostaisi oleellisesti tilan arvoa ja sen jälkeisessä tilan osittamisessa muodostettujen tonttien kokonaisarvo ylittäisi mainitun arvon.

7. B on lausunut, että pesän osakkaista vain A on vastustanut Y:n tilan myyntiä vaatien sen sijasta tilan jakamista joko halkomalla taikka lohkomalla kolmeen osaan. Osakkaat eivät ole kyenneet sopimaan yhteisomistussuhteen perustamisesta, tilan myymisestä eivätkä myöskään ranta-asemakaavan laatimishankkeesta ja siihen liittyvistä kustannuksista. B on todennut, että tila on muodoltaan rantaan päin kapeneva. Tilan rantaviivan lyhyydestä johtuen tilan aluetta ei voitaisi jakaa tarkoituksenmukaisella ja tasapuolisella tavalla osakkaiden kesken kolmeen osaan siten, että kaikki osakkaat voisivat samanarvoisesti hyötyä tilasta jaonkin jälkeen. Vastoin A:n ilmoitusta Y:n tila muodostaa nyt pääosan kuolinpesän vielä jakamattomasta omaisuudesta. Tila käsittää ainutlaatuisen kokonaisuuden, mistä syystä se muodostaa arvokiinteistön, jolla on sellaisenaan kysyntää kiinteistömarkkinoilla. B on ilmoittanut suostuvansa siihen, että hänen omistamansa hirsimökki tilalla voitaisiin myydä koko tilan kaupan yhteydessä. Tilakokonaisuuden arvoksi on arvioitu noin 1,5 miljoonaa euroa. Jos tila jaettaisiin, muodostuisi tilan eri osien yhteisarvo pienemmäksi kuin sen arvo on tilakokonaisuutena. B:n mukaan perinnönjako voidaan toteuttaa vain myymällä tila pesänjakajan toimesta.

Pesänjakajan kannanotto

8. Pesänjakaja on pitänyt asiassa selvitettynä, että Y:n tilasta voitaisiin muodostaa useampi kuin yksi rakennuspaikka vain sillä edellytyksellä, että osakkaat ryhtyisivät toimenpiteisiin ranta-asemakaavan laatimiseksi tilan alueelle taikka asianomaisen poikkeusluvan saamiseksi rakennusjärjestyksen määräyksistä. Pesänjakaja on pitänyt poikkeusluvan saamista erittäin epätodennäköisenä ottaen huomioon senkin, että kaupunki on pesänjakajalle antamassaan lausunnossa pitänyt ranta-asemakaavan laatimista tarpeellisena. Lisäksi osakkaat ovat olleet erimielisiä siitä, onko edes aihetta ryhtyä toimenpiteisiin kaavan laatimiseksi. Koska maanomistajalla ei voi olla oikeutta saada alueelleen vahvistetuksi haluamansa sisältöistä kaavaa, on epävarmaa myös se, voitaisiinko tilalle saada osoitetuksi edes kaavan avulla enempää kuin yksi rakennuspaikka. Yksinomaan tilan pinta-alan suuruuden perusteella asiaa ei voitaisi ratkaista kaavassakaan. Tällaisessa tilanteessa ei ole ollut mahdollista vertailla keskenään halkomisella muodostettavien tilojen arvoja, koska ilman kaavaa taikka poikkeuslupaa ei voitaisi todeta sitä, voidaanko tilasta muodostaa yhtään uutta rantaan ulottuvaa kiinteistöä tai yhtä useampaa itsenäistä rakennuspaikkaa, ja jos useamman kiinteistön muodostaminen olisikin mahdollista, jäisikö jokin muodostettavista kiinteistöistä kokonaan ilman rakennusoikeutta maa- ja metsätalouskäyttöön. Pesän osakkaat eivät ole pystyneet sopimaan tilan jakamisesta eivätkä sen myymisestä ulkopuoliselle. Pesänjakaja ei ole pitänyt määräosaisen yhteisomistussuhteen perustamista asianmukaisena, koska kaikki osakkaat eivät ole sitä hyväksyneet ja koska yksikin osakkaista voisi perinnönjaon jälkeen vaatia yhteisomistussuhteen purkamista.

Alempien oikeuksien ratkaisuperusteet

9. Käräjäoikeus on ratkaisuperusteluissaan, jotka hovioikeus on hyväksynyt, todennut ensiksikin, että kuolinpesän osakkaat eivät ole sopineet määräosaisen yhteisomistussuhteen perustamisesta Y:n tilaan. Asiassa esitettyyn selvitykseen nojautuen käräjäoikeus on todennut, että Y:n tila voitaisiin sinänsä jakaa halkomalla kolmeen osaan, mutta kolmen rakennuspaikan muodostaminen tilalle edellyttäisi ranta-asemakaavan laatimista tilan alueelle. Käräjäoikeus on Korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 1993:109 viitaten katsonut, ettei pesän osakkaita voida velvoittaa ryhtymään toimiin kaavan laatimiseksi alueelle. Edelleen käräjäoikeus on katsonut, ettei Y:n tilaa, joka muodostaa vain yhden rakennuspaikan, voida perinnönjaossa jakaa kolmeen samanarvoiseen osaan. Näillä perusteilla alemmat oikeudet ovat määränneet tilan myytäväksi pesänjakajan toimesta.

Korkeimman oikeuden punninta

Oikeudellinen lähtökohta

10. Perintökaaren 23 luvun 8 §:n 1 momentista ilmenee perinnönjaossa ensisijaisesti noudatettavan esineellisen tasajaon periaatteen mukaisesti se lähtökohta, että pesänjakajan on suoritettava jako siten, että kullekin osakkaalle annetaan osa kaikenlaatuisesta omaisuudesta. Kuitenkin on omaisuus, jota ei voida sopivasti jakaa osiin tai erotella, mikäli mahdollista, pantava samaan osaan. Jollei jakoa saada muutoin toimitetuksi, voi oikeus pykälän 2 momentin mukaan pesänjakajan esityksestä määrätä, että tietty omaisuus tai tarvittaessa koko pesän omaisuus on pesänjakajan toimesta myytävä.

11. Lainkohdassa ilmaistu periaate edellyttää tässä tapauksessa, että kullekin osakkaalle annettaisiin ensisijaisesti osa kiinteästä omaisuudesta. Myyntimääräyksen edellytyksiä harkittaessa on siten ensin arvioitava, onko puheena oleva kiinteistö mahdollista osittaa niin, että kukin osakas saa siitä osansa. Ellei tämä ole mahdollista, kyseeseen voi tulla määräosaisen yhteisomistussuhteen perustaminen tai omaisuuden jakaminen samaan osaan. Mikäli jaon toimittaminen ei näillä keinoin ole mahdollista, voidaan omaisuus määrätä myytäväksi. Myyminen on siis viimesijainen keino perinnönjaon toimittamiseksi.

12. Tilan arvoksi on arvioitu noin 1,5 miljoonaa euroa. Edellä 2 kohdasta ilmenevin tavoin kuolinpesässä ei ole enää jakamatta muuta omaisuutta niin paljon, että tila voitaisiin jakaa kokonaisuutena yhdelle osakkaalle. Perinnönjaon toimittaminen tällä tavoin ei siten ole mahdollista. Arvioitavana on siten se, onko perinnönjaon toimittaminen mahdollista osittamalla kiinteistö tai perustamalla siihen yhteisomistussuhde.

Osittamisvaihtoehdon arviointi

13. Hangon kaupungin alueella voimassa olevan rakennusjärjestyksen mukaan kaavoittamattomalla ranta-alueella rakennuspaikan pitää olla pinta-alaltaan vähintään 5 000 neliömetriä ja rantaviivan pituuden tulee olla vähintään 50 metriä. Ranta-alueella kullekin rakennuspaikalle saa rakentaa enintään yhden yksikerroksisen ja yksiasuntoisen loma-asunnon, jonka kerrosala saa olla enintään 150 neliömetriä. Lisäksi saa rakentaa saunarakennuksen kerrosalaltaan enintään 25 neliömetriä ja muita talousrakennuksia, jolloin näiden rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 50 neliömetriä.

14. Korkein oikeus toteaa, että Y:n tila on pinta-alaltaan sen suuruinen, että rakennusjärjestyksen määräykset sallivat tilan osittamisen useammaksi tilaksi. Uusien ranta-rakennuspaikkojen muodostaminen tilan alueesta edellyttää kuitenkin tämän lisäksi rakennusjärjestyksessä määrättyä pituutta rantaviivalta. Y:n tilan ranta-alueelle 1980-luvulla rakennetuille kahdelle hirsirakennukselle aikanaan myönnetyt rakennusluvat ovat koskeneet koko tilan muodostamaa rakennuspaikkaa. Kun tilan rantaviivan pituus on alle 90 metriä, ei näiden rakennusten rakennuspaikoista voitaisi muodostaa rantaan ulottuvia itsenäisiä vapaa-ajankiinteistöjä siten, että kummankin kiinteistön rantaviiva yltäisi vaadittuun 50 metrin vähimmäispituuteen. Rakennusjärjestys ei sisällä määräystä, jonka nojalla asetetuista vähimmäisvaatimuksista voitaisiin poiketa edes silloin, kun ositettavana on ennen rakennusjärjestyksen voimaantuloa 12.9.2001 syntynyt, ennestään rakennettu rakennuspaikka, mistä nyt on kyse. Näin ollen voimassa oleva rakennusjärjestys estää Y:n tilan osittamisen siten, että kukin osakas saisi perinnönjaossa osuuteensa tilasta muodostetun itsenäisen rantarakennuspaikan.

15. Uudenmaan maanmittaustoimiston 18.4.2008 päivätyssä lausunnossa on todettu, että rantavyöhykkeellä kiinteistöjä muodostettaessa on lain mukaan pyrittävä ottamaan huomioon myös laadittava kaava ja asutuksen muu järjestäminen. Y:n tilalla ei ole vireillä kaavan laatimista. Tilan ranta-alueella olevat kaksi hirsimökkiä ja yksi vanhempi vapaa-ajanrakennus on rakennettu yli 20 vuotta sitten, joten rakentamisen suhteen tilannetta voidaan pitää vakiintuneena, mikä seikka voidaan siis ottaa huomioon tilaa ositettaessa. Lausunnon mukaan Y:n tilan jakaminen kolmeen osaan halkomalla olisi mahdollista siten, että jaossa muodostettaisiin kolme suurin piirtein yhtä suurta omarantaista tilaa tai siten, että ranta-alue erotettaisiin kaikkien muodostettavien tilojen yhteiseksi alueeksi ja loput tiluksista jaettaisiin kolmeen yhtä suureen osaan. Mikäli muodostetut kiinteistöt olisivat eriarvoisia, erotus olisi mahdollista korvata jakotileissä rahana. Halkomisessa ei kuitenkaan voitaisi päättää sitä, olisivatko kaikki muodostettavat kiinteistöt itsenäisiä rakennuspaikkoja. Tältä osin päätösvalta kuuluu maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan asianomaiselle elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselle (alueellinen ympäristökeskus).

16. Asiassa on lisäksi esitetty Hangon kaupungin teknisen johtajan 17.10.2008 antama lausunto, joka käsittelee kaupungin suostumusta rakennuspaikkojen muodostamiseen, ja Karttaako Oy:n 24.4.2009 antama ranta-asemakaavan laatimisen edellytyksiä koskeva lausunto. Kaupungin lausunnon mukaan Y:n tila voitaisiin pinta-alan puolesta jakaa rakennuspaikoiksi, mutta tilan rantaviiva on liian lyhyt rantaan ulottuvan uuden kiinteistön muodostamiseen. Tila muodostaa yhden rakennuspaikan, jolla sijaitsee kolme erillistä vapaa-ajanasuntoa. Tilan osittaminen rakennuspaikoiksi ei ole tarkoituksenmukaista ilman ranta-asemakaavaa, joten halkominen tai lohkominen tulisi toteuttaa vasta kaavan tultua voimaan. Karttaako Oy:n lausunnon mukaan tavoitteena olisi aikaansaada tilan alueelle sellainen ranta-asemakaava, jonka perusteella yhteisomistussuhde voitaisiin purkaa jakamalla tila kolmeksi rakennuspaikaksi. Tällöin lähtökohtana voisi olla kahden rakennuspaikan muodostaminen siten, että toinen sijaitsisi ranta-alueella ja toinen kaukana rannasta tilan takaosassa. Jos alueen kaavoitus taas suunniteltaisiin siten, että rannalta noin 150 - 200 metriä sisämaahan päin ulottuva rantavyöhyke varattaisiin kaavan mukaisten rakennuspaikkojen yhteiseksi alueeksi, johon sallittaisiin vain yksi sauna, voitaisiin kaavassa osoittaa kauemmaksi rannasta tilan taustamaastoon kolme uutta rakennuspaikkaa. Lisäksi lausunnossa on todettu, ettei tilan aluetta voitaisi jakaa kolmeksi rantaan ulottuvaksi itsenäiseksi rakennuspaikaksi.

17. Kuten edellä esitetystä selvityksestä ilmenee, kaupunki ei ole suostunut siihen, että tilan kaavoittamattomalle rantavyöhykkeelle muodostettaisiin useampia omarantaisia rakennuspaikkoja, koska ne eivät täyttäisi rakennusjärjestyksen edellyttämää rantaviivan vähimmäispituutta. Kaupungin kielteinen kanta huomioon ottaen voidaan päätellä, että maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:ssä tarkoitetun alueellisen ympäristökeskuksen poikkeusluvan saaminen rakennusjärjestyksen määräyksistä poikkeamista varten on varsin epätodennäköistä. Näin ollen lähtökohtana on, että Y:n tilan jakaminen halkomalla tai lohkomalla useammaksi itsenäiseksi rakennuspaikaksi edellyttää ranta-asemakaavan laatimista. Korkein oikeus on havainnut lisäksi, että asiassa on jäänyt vähemmälle huomiolle Y:n tilan maa- ja metsätaloudellisten alueiden nykykäyttö sekä se, miten kyseiset alueet olisivat tulevaisuudessa osakkaan hyödynnettävissä. Voidaan kuitenkin arvioida, että itsenäisen kiinteistön muodostaminen pelkästään Y:n tilan maa- ja metsätalouskäyttöön kaavoitetuista tiluksista voisi johtaa tällaisen kiinteistön osuuteensa saavan osakkaan kannalta tilan käyttömahdollisuuksien vähenemiseen aikaisempaan käyttöön verrattuna. Esitetyn selvityksen mukaan kuolinpesässä on ollut muuta omaisuutta huomattava määrä, mutta osakkaiden sopimat osittaiset perinnönjaot ovat johtaneet pesän varojen selvään vähentymiseen. Sen vuoksi on epävarmaa, mahdollistaisivatko pesässä vielä jakamatta olevat varat osakkaiden osuuksien tasaamisen, jos kaikki tilan osittamisessa muodostettavat uudet kiinteistöt eivät saisi rakennusoikeutta.

18. Korkein oikeus toteaa, että asiassa on nimenomaan tuotu esiin Y:n tilan käyttö vapaa-ajanviettopaikkana ja sen huomattava arvo tällaisena kiinteistönä. Tämän johdosta myös laadittavalta kaavalta on ensisijaisesti edellytetty, että sen avulla Y:n tilan alueelle voitaisiin muodostaa kullekin osakkaalle itsenäinen rantarakennuspaikka. Asiassa esitetyn selvityksen pohjalta arvioiden kolmen omarantaisen rakennuspaikan sisällyttämistä laadittavaan kaavaan ei voida pitää todennäköisenä. Osakkaat eivät ole voineetkaan sopia kaavan laatimishankkeeseen ryhtymisestä. Vain A on myyntilupaa vastustaessaan vaatinut kaavoitukseen liittyvien seikkojen selvittämistä. Edellä esitetty huomioon ottaen Korkein oikeus ei pidä perusteltuna sitä, että muut osakkaat velvoitettaisiin ryhtymään toimenpiteisiin kaavan laatimiseksi (ks. KKO 1993:109). Kokonaisharkinnassaan Korkein oikeus päätyy katsomaan, ettei edellytyksiä perinnönjaon suorittamiselle tila osittamalla ole olemassa.

Tilan jakaminen määräosiin

19. B on vastustanut Y:n tilan jakamista määräosiin ja ilmoittanut myös C:n olevan samalla kannalla, kuten käräjäoikeuden ratkaisustakin voidaan havaita. Siten vain A on myyntilupaa vastustaessaan vaatinut määräosaisen yhteisomistussuhteen perustamista tilaan. Tilalla olevien kuolinpesälle kuuluvien rakennusten on ilmoitettu olevan purkukuntoisia. Osakkaista vain B omistaa tilalla vapaa-ajanasunnon, mutta hänkin on ilmoittanut suostuvansa sen myymiseen tilakokonaisuuden yhteydessä. Korkein oikeus toteaa, että mainitut seikat vähentävät osakkaiden mahdollisuutta tilan yhteiskäyttöön vapaa-ajankiinteistönä. Korkein oikeus on katsonut, ettei perinnönjaon toimittaminen Y:n tilan osittamisella tule kyseeseen. On perusteltua otaksua, että nyt arvioidut ongelmat tilan osittamisessa tulisivat uudelleen esiin, kun kyse olisi jaon jälkeen suoritettavasta yhteisomistuksen purkamisesta osakkaiden välillä. Korkein oikeus katsoo, ettei yhteisomistussuhteen perustamista osakkaille Y:n tilaan voida näissä oloissa pitää tarkoituksenmukaisena.

Johtopäätös

20. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että perintökaaren 23 luvun 8 §:n 2 momentissa tarkoitetut edellytykset Y:n tilan määräämiselle myytäväksi pesänjakajan toimesta ovat olemassa. Aihetta muuttaa hovioikeuden päätöksen lopputulosta ei ole.

Päätöslauselma

Hovioikeuden päätöksen lopputulos jää pysyväksi.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kati Hidén, Liisa Mansikkamäki, Pasi Aarnio, Hannu Rajalahti ja Soile Poutiainen. Esittelijä Elisa Mäntysaari.