3.6.2009

Porin käräjäoikeuden tuomio 13.4.2007

Käräjäoikeus katsoi X Oy:n (jäljempänä X) Y Oy:tä (jäljempänä Y) vastaan ajamasta kanteesta näytetyksi, että X ja Y olivat maaliskuussa 2005 solmineet suullisesti liikehuoneiston vuokrasopimuksen ajalle 1.9.2005 - 31.12.2010. Y ei ollut kuitenkaan ottanut huoneistoa käyttöönsä eikä maksanut siitä vuokraa.

Käräjäoikeus katsoi X:lle aiheutuneen Y:n sopimusrikkomuksen vuoksi vahinkoa saamatta jääneestä vuokratuotosta ajalta 1.9.2005 - 31.12.2006 kunakin kuukautena 20 264,20 euroa ja tilojen saneeraamisesta aiheutuneista korjauskustannuksista 55 000 euroa sekä velvoitti Y:n suorittamaan nämä määrät korkoineen X:lle.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Leena Teljo.

Vaasan hovioikeuden tuomio 23.5.2008

Y valitti hovioikeuteen. X teki vastavalituksen.

Korvausvaatimusten perusteet

Hovioikeus katsoi jääneen näyttämättä, että X:n ja Y:n välille olisi syntynyt vuokrasopimus.

Hovioikeus totesi X:n vaatineen toissijaisesti, että Y velvoitettiin suorittamaan X:lle sopimuksentekotuottamuksen perusteella vahingonkorvausta korjauskustannuksista ja saamatta jääneistä vuokrista. Tämän kanneperusteen osalta hovioikeus lausui, että sopimuksentekotuottamus tarkoitti sopimusneuvottelujen keskeyttämiseen liittyvää vahingonkorvausvastuuta. Pääsääntöisesti sopimusneuvottelut eivät sitoneet osapuolia. Pitkälle edenneissä sopimusneuvotteluissa voitiin kuitenkin edellyttää myös toisen osapuolen etujen huomioon ottamista. Vastuu voi perustua siihen, että toinen osapuoli oli perustellusti luottanut siihen, että sopimuksen syntyminen oli varmaa ja ryhtynyt toteuttamaan sopimusta omalta osaltaan.

Asiassa esitetyn selvityksen mukaan X:n toimitusjohtaja ja Y:n toimitusjohtaja olivat aloittaneet neuvottelut liiketilan vuokraamisesta tammikuussa 2005. Y:n aluepäällikkö oli helmikuussa 2005 antanut kiinteistön remonttia koskevia ohjeita julkisivun ja valaistuksen osalta. X ja Y olivat maaliskuussa 2005 sopineet vuokran suuruudesta ja vuokra-ajasta 1.9.2005 alkaen. Y:n toimitusjohtaja oli maaliskuussa 2005 kehottanut jatkamaan remonttia. X oli tehnyt maaliskuussa vuokrasopimuksen Oy Electrolux Ab:n kanssa ainoastaan 7.8.2005 asti. Y:n edustaja oli huhtikuussa esittänyt julkisivuun peltiä ja myös valomainosten paikasta oli tuolloin keskusteltu. Edustaja oli myös esittänyt ostoskärryjen sijoittamista ulos ja kärrykatoksen laajentamista. Valaistuksen asentamisesta ristikon muotoon oli myös annettu suositus. Huhtikuussa Oy Electrolux Ab:n edustaja oli kysynyt X:n toimitusjohtajalta mahdollisuutta jatkaa vuokrasopimusta vuoden 2007 loppuun. Tämä oli kieltäytynyt jatkamasta sopimusta, koska liiketilaan oli ollut tulossa uusi pitkäaikainen vuokralainen.

Remontti oli aloitettu toukokuussa ja se oli ollut valmis 1.9.2005 mennessä. Y:n toimitusjohtaja oli kesäkuun lopussa puhelimitse kysynyt X:n toimitusjohtajalta edellisen vuokralaisen työntekijöiden terveysongelmista sekä pyytänyt selvityksen. Viimeksi mainitun pyynnöstä asiantuntija oli tehnyt tutkimuksen ja antanut lausunnot 1.8.2005 ja 12.9.2005. Oy Electrolux Ab:n edustaja oli heinäkuussa 2005 pyytänyt vuokrasopimuksen jatkamista saman vuoden elokuun loppuun. X:n toimitusjohtaja oli tuolloin soittanut Y:n edustajalle, joka ei ollut antanut suostumusta sopimuksen jatkamiseen.

Hovioikeus katsoi, että sopimusneuvottelujen, vuokran suuruudesta ja vuokra-ajasta sopimisen, Y:n edustajien remontin suunnitteluun osallistumisen ja Y:n toimitusjohtajan kehotusten perusteella X oli perustellusti voinut luottaa siihen, että sopimus oli tehty tai että se varmuudella tultiin tekemään.

Y oli vedonnut siihen, että sillä oli ollut hyväksyttävä syy vetäytyä sopimusneuvotteluista, koska X oli salannut kiinteistöllä vuosina 1999 - 2001 esiintyneet sisäilmaongelmat. Asiassa oli riidatonta, että sisäilmaongelmia oli tuolloin ollut. Asiassa oli kuitenkin näytetty, ettei kiinteistöllä ollut ollut mitään sisäilmaongelmia enää vuonna 2005. Y:n toimitusjohtaja oli saanut tiedon ongelmista kesäkuussa 2005. Hän ei ollut sanonut X:lle, että ongelmien vuoksi sopimusta ei tehdä tai että Y:n myymälän avaaminen olisi ollut epävarmaa. Hän oli vain pyytänyt selvitystä asiasta. Myös Y:n oma organisaatio oli koko ajan valmistautunut siihen, että Y:n vuokrasopimus olisi alkanut 1.9.2005. Asiantuntijan lausunto oli annettu 1.8.2005, joten Y oli saanut pyytämänsä selvityksen ennen 1.9.2005. Asiantuntijan 1.8.2005 päiväämän lausunnon mukaan rakennusta oli korjattu siten, että ilman epäpuhtauksia aiheuttavat selkeät riskitekijät oli poistettu eikä rakennuksessa ollut enää kosteusvaurioita tai riskitekijöitä, jotka aiheuttaisivat sisäilmaan terveydellisesti haitallisia epäpuhtauksia. Asiantuntijan 12.9.2005 päiväämässä lausunnossa todettiin kuitenkin, että sellainen sisäilmatutkimus, jolla saatiin lopullinen varmuus sisäilman laadusta, oli mahdollista tehdä vasta kuivan pakkaskauden aikana. Hovioikeus katsoi, ettei asiantuntijan jälkimmäisestä lausunnosta ilmenevää pientä epävarmuutta eikä useita vuosia aikaisemmin korjattujen sisäilmaongelmien ilmoittamatta jättämistä voitu pitää hyväksyttävänä syynä sopimusneuvotteluista vetäytymiselle.

Yhteenvetona hovioikeus totesi, että Y:n toimitusjohtaja ei ollut missään vaiheessa ilmoittanut X:lle, ettei sopimusta ollut tehty tai että Y:n myymälän aloittaminen puheena olevissa tiloissa olisi ollut epävarmaa, vaikka hän oli tiennyt X:n ryhtyneen täyttämään sopimusta omalta osaltaan. Y:n toimitusjohtaja oli jopa itsekin kehottanut aloittamaan remontin ja hänen oli myös täytynyt käsittää, että X oli pitänyt sopimuksen syntymistä varmana. Heinäkuussa 2005 X:lla olisi ollut mahdollisuus jatkaa vuokrasopimusta Oy Electrolux Ab:n kanssa. Y:n edustaja ei kuitenkaan ollut sallinut jatkaa vuokrasopimusta Oy Electrolux Ab:n kanssa eikä tuossakaan vaiheessa X:lle ollut kerrottu, ettei vuokrasopimusta X:n ja Y:n välillä kuitenkaan välttämättä tulla tekemään. Y ei ollut myöskään reklamoinut lähetettyyn vuokrasopimukseen, vaan se oli useita kertoja luvannut allekirjoittaa sopimuksen. Hovioikeus katsoi, että Y oli menetellyt osapuolten välillä pitkälle edenneissä sopimusneuvotteluissa vaadittavan luottamuksen vastaisesti. X:n luottamusta ja perusteltuja odotuksia oli siten loukattu ja sillä oli oikeus korvaukseen.

Vahingonkorvauksen määrä

X oli vaatinut saamatta jäänyttä vuokraa siltä ajalta, jonka Oy Electrolux Ab olisi ollut vuokralaisena tiloissa. Vaatimusta voitiin pitää negatiivisen sopimusedun mukaisena. Oy Electrolux Ab:n edustajan mukaan se olisi tehnyt vuokrasopimuksen puheena olevista tiloista vuoden 2007 loppuun. Edustaja oli heinäkuussa 2005 tiedustellut vuokrasopimuksen jatkamista elokuun loppuun 2005. Y:n edustaja ei ollut siihen suostunut. Y oli siten tiennyt, että X:lla oli ollut tiloissa vuokralainen, joka oli halunnut jatkaa vuokrasuhdetta. X olisi voinut tehdä sopimuksen Oy Electrolux Ab:n kanssa, ellei se olisi luottanut sopimuksen sitovuuteen Y:n kanssa. X oli saatettava siihen asemaan, missä se olisi ollut ilman neuvotteluja Y:n kanssa. X:lla oli siten oikeus korvaukseen vuokrista, jotka se olisi saanut Oy Electrolux Ab:ltä. Oy Electrolux Ab oli maksanut vuokraa 5 euroa neliöltä. Sen vuoksi korvaus oli laskettava 5 euron neliöhinnan perusteella.

Y oli vedonnut siihen, että sisäilmaongelmien salaamisella oli myötävaikutettu vahinkoon. Hovioikeus totesi, että Y:lle oli toimitettu luotettava selvitys sisäilmatutkimuksista. X ei ollut siten myötävaikuttanut vahinkoon.

Y oli vedonnut siihen, että X:n olisi pitänyt rajoittaa vahinkoa vuokraamalla tila nopeammin tai jakamalla liiketila pienemmiksi tiloiksi. Hovioikeus katsoi, että myös X:n oman edun mukaista oli ollut saada liiketiloihin uusi vuokralainen. Hovioikeus piti uskottavana, että X oli parhaansa mukaan yrittänyt saada tiloihin uuden vuokralaisen. X oli saanut vuokrattua liiketilan vasta 1.8.2008 lukien. Hovioikeus katsoi, ettei X ollut laiminlyönyt vahingon rajoittamista.

Y:n oli korvattava kokonaan se vahinko, joka X:lle oli aiheutunut siitä, että se oli luottanut sopimuksen syntymiseen. X olisi voinut jatkaa vuokrasopimusta Oy Electrolux Ab:n kanssa vuoden 2007 loppuun. Näin ollen Y:n oli korvattava X:n menettämä vuokra 28 kuukaudelta 15 100 euron kuukausivuokran mukaisesti.

Korjauskustannukset

X oli vedonnut siihen, ettei sen olisi tarvinnut tehdä mitään remonttia, jos se olisi vuokrannut tilat Oy Electrolux Ab:lle.

X oli vaatinut ostoskärrykatoksen rakentamisesta tai laajentamisesta 7 100 euroa. Y oli myöntänyt vaatimuksesta määrällisesti 4 700 euroa. Koska kärrykatoksen rakentaminen tai laajentaminen oli tehty Y:n vaatimuksesta eikä X ollut hyötynyt katoksen laajentamisesta, hovioikeus katsoi, että Y:n oli sopimuksentekotuottamuksen perusteella korvattava X:lle kärrykatoksen laajentamisesta aiheutunut vahinko 4 700 euroa.

X oli vaatinut väliseinän purkamisesta 10 000 euroa. Hovioikeus katsoi, että väliseinä oli purettu Y:n vaatimuksesta eikä X ollut hyötynyt purkamisesta. Sen vuoksi Y:n oli korvattava X:lle väliseinän purkamistöistä aiheutunut vahinko. Y oli myöntänyt vaatimuksen määrällisesti.

Tuomiolauselma

Hovioikeus velvoitti Y:n maksamaan X:lle vahingonkorvauksena saamatta jääneistä vuokrista 28 kuukaudelta 1.9.2005 ja 31.12.2007 väliseltä ajalta 15 100 euroa kuukaudessa eli yhteensä 422 800 euroa korkoineen ja tarpeettomiksi käyneistä korjauskustannuksista 14 700 euroa korkoineen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Olli Varila, Seppo Männikkö ja Mikko Pentti.

Perustelut

Kysymyksenasettelu

1. Y on neuvotellut X:n kanssa liiketilojen vuokraamisesta X:n omistamasta kiinteistöstä. Neuvottelut on aloitettu tammikuussa 2005. Y on 3.11.2005 ilmoittanut X:lle kirjallisesti vetäytyvänsä neuvotteluista, eikä vuokrasopimusta siten ole syntynyt. Asiassa on Korkeimmassa oikeudessa ensisijaisesti kysymys siitä, onko Y menetellyt sopimusneuvotteluissa X:ää kohtaan sillä tavoin moitittavasti, että Y on velvollinen suorittamaan X:lle vahingonkorvausta.

Vahingonkorvausvastuusta silloin, kun sopimusta ei synny

2. Sopimusneuvottelut eivät lähtökohtaisesti sido osapuolia ja osapuolet voivat niistä vetäytyä yleensä ilman haitallisia seuraamuksia. Neuvotteluja ei kuitenkaan ole lupa käydä vilpillisesti eikä niin, että toinen osapuoli tulee harhaanjohdetuksi ja kärsii sen johdosta turhia kustannuksia tai vahinkoa. Varsinkin silloin, kun toinen osapuoli on tahallaan tai huolimattomuudesta synnyttänyt neuvottelukumppanissaan perustellun luottamuksen sopimuksen solmimiseen ja se on jo johtanut valmistelu- tai muihin toimiin, perusteeton vetäytyminen neuvotteluista voi johtaa korvausvastuuseen sopimuksentekorikkomusta koskevien periaatteiden mukaisesti. Tällaisessa tapauksessa lähtökohtana korvauksen määräämisessä on saattaa loukattu osapuoli sellaiseen asemaan kuin jos sopimusneuvotteluihin ei olisi ryhdytty.

Menettelystä sopimusneuvotteluissa

3. Hovioikeus on katsonut selvitetyksi, että Y:n ja X:n edustajat olivat sopineet puhelimitse maaliskuussa 2005 vuokran suuruudesta ja siitä, että vuokra-aika alkoi 1.9.2005. X:n puolesta oli laadittu 11.4.2005 päivätty ja allekirjoitettu vuokrasopimus, joka oli lähetetty Y:n allekirjoitettavaksi. X:n toimitusjohtajan mukaan Y:n toimitusjohtaja oli luvannut allekirjoittaa vuokrasopimuksen, mutta tämä ei ollut kuitenkaan sitä tehnyt. Y:n edustaja oli jo helmikuussa 2005 nähnyt liiketilojen remontointia koskevat suunnitelmat ja tuolloin esittänyt niihin muutoksia sekä antanut korjaustöihin liittyviä ohjeita. Sovittuaan kerrotuin tavoin vuokran suuruudesta ja vuokra-ajasta Y:n edustaja oli kehottanut jatkamaan remonttia. Tämän jälkeenkin liiketilojen korjaamista oli suunniteltu Y:n edustajan kanssa. Korjaustyöt oli aloitettu toukokuussa 2005 ja ne olivat valmistuneet ennen 1.9.2005.

4. Edelleen hovioikeuden mukaan Y:n edustaja oli pyytänyt kesäkuussa 2005 selvitystä rakennuksessa ilmenneistä sisäilmaongelmista. X oli tämän johdosta toimittanut Y:lle 1.8. ja 12.9.2005 päivätyt asiantuntijan lausunnot rakennuksessa tehdyistä korjauksista ja sisäilmaan liittyvistä riskitekijöistä. Hovioikeus on katsonut olevan riidatonta, että sisäilmaongelmia oli esiintynyt vuosina 1999 - 2001. Asiassa oli kuitenkin näytetty, että niitä ei ollut ollut enää vuonna 2005.

5. Edellä olevan perusteella Korkein oikeus katsoo, että X ja Y ovat jo maaliskuussa 2005 päässeet sopimukseen vuokrasopimuksen olennaisiin ehtoihin kuuluvista vuokra-ajasta ja vuokran määrästä. Tämän jälkeen Y on osallistunut tiiviisti rakennuksen korjaussuunnitelmien tekemiseen niin, että korjaustyöt ovat vastanneet sen tarpeita. Y ei ole allekirjoittanut X:n lähettämää kirjallista vuokrasopimusta, mutta se ei ole myöskään ilmoittanut vaativansa vuokrasopimuksen mukaisiin vuokraehtoihin muutoksia. Näistä syistä X on voinut jo keväällä 2005 perustellusti luottaa siihen, että vuokrasopimus solmittaisiin.

6. Y on kesäkuussa 2005 saanut tiedon rakennuksessa aikaisemmin ilmenneistä sisäilmaongelmista ja vaatinut niistä selvitystä. X on kerrotuin tavoin ennen vuokrasuhteen aiottua alkamisaikaa 1.9.2005 toimittanut Y:lle selvityksen, joka on hovioikeuden toteamin tavoin osoittanut, ettei ongelmia tässä suhteessa enää ollut. Selvityspyynnöstään huolimatta Y on tässäkin vaiheessa osallistunut liiketilojen korjauksen suunnitteluun ja heinäkuussa 2005 kieltänyt X:ää suostumasta liiketilojen tuolloisen vuokralaisen Oy Electrolux Ab:n vuokra-ajan jatkamiseen elokuun 2005 loppuun. Y on vasta 3.11.2005 ilmoittanut, ettei se solmikaan vuokrasopimusta. Näin ollen Y on aina neuvotteluista vetäytymiseensä saakka perusteettomasti ylläpitänyt synnyttämäänsä luottamusta vuokrasopimuksen solmimiseen. Y:llä ei myöskään ole ollut X:n menettelystä johtuvaa syytä neuvotteluista vetäytymiseen.

7. Y on siten sopimusneuvotteluihin liittyvän menettelynsä johdosta velvollinen suorittamaan X:lle vahingonkorvausta.

Korvattava vahinko

8. Vahingonkorvausta määrättäessä lähtökohtana on, että loukattu osapuoli saatetaan samanlaiseen asemaan, missä hän olisi ollut, jos sopimusneuvotteluihin ei olisi ryhdytty. Kysymys on siitä, onko X oikeutettu saamaan korvausta vuokratuottojen menetyksestä ja korjauskustannuksista siten kuin hovioikeus on katsonut.

9. Hovioikeus on katsonut selvitetyksi, että X oli maaliskuussa 2005 solminut kysymyksessä olevista liiketiloista vuokrasopimuksen Oy Electrolux Ab:n kanssa. Tämän vuokralaisen tiedusteltua huhtikuussa 2005 vuokra-ajan jatkamisesta vuoden 2007 loppuun X ei ollut siihen suostunut, koska tiloihin oli tulossa uusi pitkäaikainen vuokralainen. Oy Electrolux Ab oli vielä heinäkuussa 2005 pyytänyt vuokra-ajan jatkamista seuraavan elokuun loppuun, mutta tällöin Y ei ollut antanut X:lle siihen lupaa.

10. Korkein oikeus katsoo, että X on edellä todetuin tavoin jo huhtikuussa 2005 ollut Y:n menettelyn vuoksi perustellusti siinä käsityksessä, että yhtiöt solmisivat vuokrasopimuksen. X:llä on ollut siten perusteltu syy kieltäytyä jatkamasta Oy Electrolux Ab:n kanssa tehtyä vuokrasopimusta. Y:n ylläpidettyä edellä kerrotuin tavoin sanottua käsitystä X:llä ei ole ollut tämän jälkeenkään ennen vuokrasuhteen päättymistä syytä muuttaa suhtautumistaan tuon vuokrasuhteen jatkamiseen. Y:n on täytynyt käsittää, että sen menettely on estänyt X:ää jatkamasta vuokrasuhdetta Oy Electrolux Ab:n kanssa. Kieltämällä X:ää jatkamasta vuokrasopimusta elokuun loppuun 2005 Y on nimenomaisesti osoittanut suhtautumisensa vuokrasuhteen jatkamiseen. Näin ollen X on Y:n menettelyn vuoksi menettänyt ne vuokratuotot, jotka olisivat kertyneet Oy Electrolux Ab:n kanssa sovitun vuokrasuhteen jatkamisesta vuoden 2007 loppuun. Kuten hovioikeus on todennut, X ei ole myötävaikuttanut vahinkoon tai laiminlyönyt rajoittaa vahinkoaan. X:lle on vuokratuottojen menettämisestä aiheutunut hovioikeuden tuomiossa mainittu 422 800 euron määräinen vahinko.

11. Hovioikeus on katsonut, että kärrykatoksen rakentaminen ja laajentaminen sekä väliseinän purkaminen oli tehty Y:n vaatimuksesta eikä X ollut hyötynyt sanotuista rakennus- ja korjaustöistä. Korkein oikeus katsoo, että X on tehnyt nämä rakennus- ja korjaustyöt Y:n menettelyn synnyttämän vuokrasopimuksen solmimista koskeneiden perusteltujen odotusten johdosta. X:lle on aiheutunut mainituista töistä hovioikeuden tuomiossa mainittu 14 700 euron määräinen vahinko.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Mikko Tulokas, Kati Hidén, Kari Kitunen, Pasi Aarnio ja Hannu Rajalahti. Esittelijä Anna-Liisa Hyvärinen.