27.5.2009

A hallitsi 11.9.1975 solmitun maanvuokrasopimuksen nojalla Espoon Suvisaaristossa meren rannalla noin 6 800 neliömetrin suuruista määräalaa X-nimisestä tilasta. Vuokrasopimus oli määräaikainen ja vuokra-aika päättyi vuonna 2050. Vuokralaisella oli oikeus siirtää vuokraoikeus vuokranantajaa kuulematta. Vuokralaisella oli vuokra-alueella vuonna 1960 valmistunut talvilämmitettävä noin 28 neliömetrin suuruinen vapaa-ajanasunto ja 8 neliömetrin suuruinen talousrakennus. Vuokrasopimusta tehtäessä vuonna 1975 maanvuokra oli ollut 1 000 markkaa vuodessa, ja se oli sidottu indeksiin. Vuonna 2007 vuosivuokra oli 674 euroa.

B ja C ostivat X:n tilan 6.7.2001 vahvistetulla kauppakirjalla 1,85 miljoonan markan eli 311 148 euron kauppahinnasta. Kauppakirjan mukaan tilan pinta-ala oli noin 8 000 neliömetriä, ja sitä rasitti edellä sanottu maanvuokraoikeus.

Kanne Espoon käräjäoikeudessa

B ja C lausuivat Espoon käräjäoikeudessa 18.11.2005 vireille panemassaan kanteessa, että alue, jolla vuokrattu maa-alue sijaitsi, oli ollut kaavoittamaton eikä alueella ollut ollut rakennusoikeutta. Espoon kaupunginhallitus oli 6.9.2005 määrännyt alueelle osayleiskaavan. Osayleiskaava mahdollisti sen, että vuokratulle alueelle sai rakentaa enintään 400 kerrosneliömetrin suuruisen omakotitalon ympärivuotiseen käyttöön. Vuokra-alueen käyttömahdollisuus oli siten kaavoituksen johdosta olennaisesti lisääntynyt, joten vuokranantajalla oli maanvuokralain 16 §:n 2 momentin nojalla oikeus saada vuokramaksu tarkistetuksi.

Maanvuokralain 29 §:n mukaan maanvuokran määrää harkittaessa oli kohtuuden mukaan otettava huomioon käypä vuokrataso, tontin käyttötapa ja tontin arvo paikkakunnalla sekä muut vuokramaksun suuruuteen vaikuttavat seikat. Erään maanmittaustoimituksen yhteydessä toimitusmiehet olivat selvittäneet Soukan ja Suvisaariston rantarakennuspaikkojen kaupat vuosilta 2002 - 2004. Alueella oli tehty kymmenen merenrantaan rajoittuvan rakennuspaikan kauppaa, joissa tontti oli joko rakentamaton taikka rakennukset arvottomia tai vähäarvoisia. Tontin hintakeskiarvoksi oli saatu 497 000 euroa poistamalla kaikkein arvokkain kauppa. Vuokralainen itse oli ilmoittanut suostuvansa vuokrasuhteen lopettamiseen 360 000 euron suoritusta vastaan. Vuokra olisi määriteltävä tontin käyvän arvon mukaan. Tällä perusteella vuokra olisi viiden prosentin tuottoarvolla laskettuna 24 850 euroa vuodessa.

B ja C vaativat, että käräjäoikeuden tuli maanvuokralain 16 §:n 2 momentin nojalla korottaa vuokra-alueen maanvuokra 20 000 euroon vuodessa 1.1.2006 alkaen.

Vastaus

A totesi vastauksessaan, että vuokrasopimuksessa oli ollut erityisehtona, että vuokralaisella oli oikeus lunastaa maa-alue ennen vuokrakauden loppua. Tontin arvoksi oli sopimuksessa vahvistettu viisi markkaa neliömetriltä, mikä summa oli sidottu elinkustannusindeksiin. Sopimusta tehtäessä lunastusarvoksi oli siten vahvistettu euroiksi muutettuna noin 5 757 euroa. Vaikka lunastusehto oli eri oikeudenkäynnissä todettu muotovirheen vuoksi sitomattomaksi, se kuitenkin kuvasi sitä, että alkuperäisten vuokrasopimusten osapuolten kesken oli ollut tarkoitus, ettei vuokran suuruus vastannut käypää vuokraa. Elinkustannusindeksin nousun vuoksi vuokra oli vuokrakauden aikana noussut noin nelinkertaiseksi.

Vaikka alueella ei ollut aikaisemmin ollutkaan kaavaa, sinne oli voinut rakentaa poikkeusluvalla. Esimerkiksi tilaan alunperin kuuluneelle, sittemmin omaksi tilaksi erotetulle naapuritilalle oli vuonna 1965 rakennettu ympärivuotiseen käyttöön tarkoitettu 210 kerrosneliömetriä käsittävä asuintalo. Tarkasteltaessa poikkeuslupien myöntämisen periaatteita Suvisaariston alueella ilmeni, että riidan kohteena olevalle alueelle olisi voinut aiemmin rakentaa jopa kaksi asuntoa, kun nykyisen osayleiskaavan mukaan voitiin rakentaa vain yksi asunto. Vahvistettu osayleiskaava mahdollisti rakentamisen ilman poikkeuslupamenettelyä. Osayleiskaavan mukaan alueelle voi rakentaa asuinrakennuksen ja saunarakennuksen. Käytännössä rakentaminen merkitsisi sitä, että nykyiset rakennukset olisi purettava.

Koska alueelle oli aiemmin voinut rakentaa poikkeusluvalla, kysymys ei ollut sellaisesta käyttömahdollisuuden olennaisesta muutoksesta, jota maanvuokralain 16 §:ssä tarkoitettiin. Vuokra-alueelle oli rakennettu vain vapaa-ajan käyttöön tarkoitetut rakennukset. Mahdollinen rakennusoikeus oli rakentamisen enimmäismäärä. Jos vuokrankorotuksen perusteena olisi rakennusoikeuden enimmäismäärä, tämä edellyttäisi rakentamista täyteen määrään, jotta käyttö vastaisi tilasta maksettavaa vuokraa. Tämä ei kuitenkaan ollut maanvuokralain tarkoitus. Vuokrankorotusta koskevaan asiaan tuli vaikuttaa myös se, että vuokraoikeutta oli jäljellä enää 44 vuotta sovitusta 75 vuodesta.

Alueella, johon yleiskaava oli vahvistettu, oli viime vuosina tehty yksi kiinteistönkauppa eli juuri vuokra-aluetta koskevan kiinteistön kauppa, jossa kauppahinta oli ollut 311 000 euroa.

A vaati, että kanne hylätään.

Käräjäoikeuden tuomio 10.1.2007

Käräjäoikeus totesi, että kysymyksessä oleva alue oli alunperin vuokrattu 15.10.1951 tehdyllä vuokrasopimuksella. Sopimuksen mukaan vuokraajalla oli oikeus rakentaa alueelle. Vuokraoikeus oli uusittu ja siirtynyt vuonna 1975 A:n aviopuolisolle ja tämän kuoltua A:lle.

Suvisaariston alue oli vuonna 1961 julistettu rakennuskieltoon ja rakentaminen oli ollut mahdollista vain poikkeusluvalla, kunnes alueelle vuonna 2005 tuli voimaan osayleiskaava.

B ja C olivat vuonna 2001 ostaneet X:n tilan 311 148 euroa vastaavasta kauppahinnasta, kun rakennuspaikkojen keskimääräinen kokonaishinta Suvisaaristossa vuosina 2002 - 2004 tehdyissä kaupoissa oli ollut noin 581 000 euroa ja yhden asunnon tontin keskimäärin 569 000 euroa. Myydyt kohteet olivat olleet pinta-alaltaan keskimäärin 5 160 neliömetriä. B:n ja C:n ostama tila oli merkittävästi keskimääräistä kaupan kohdetta suurempi. Lisäksi tilalla oli huomattavan paljon rantaa. B ja C olivat olleet kaupan tehdessään tietoisia tilaa rasittavasta pitkäaikaisesta vuokrasopimuksesta ja siitä, että vuosivuokra oli erittäin alhainen. Tämä seikka oli ilmeisesti vaikuttanut tilasta maksettuun suhteellisen alhaiseen kauppahintaan.

Maanvuokralain 16 §:n 2 momentin mukaan, jos vuokra-alueen käyttömahdollisuus asianosaisista riippumattomista syistä olennaisesti lisääntyi, vuokranantajalla oli mahdollisuus saada vuokran määrä tarkistetuksi. Maanvuokrasuhteissa lähtökohtana oli, että vuokra säilyi sovitun suuruisena koko vuokra-ajan. Pääsäännöstä poiketen voitiin vuokran määrää lain edellyttämissä tapauksissa tarkistaa, jos muutoksen tarve aiheutui vuokraehdon kohtuuttomuudesta, yleisen hinta- ja kustannustason muutoksesta tai muutoksista itse vuokrasuhteessa.

Oikeuskirjallisuuteen viitaten käräjäoikeus totesi, että maanvuokralain 16 §:n 2 momentin soveltamisen yksi edellytys oli vuokranantajan vilpitön mieli muutoksen syistä. Jos vuokranantaja suurella todennäköisyydellä voi vuokrasopimusta tehdessään ennustaa, että alueen käyttömahdollisuudet tulivat uuden yksityiskohtaisen kaavan vaikutuksesta lähitulevaisuudessa lisääntymään, oli kyseenalaista, oliko vuokranantaja vuokralaisen käyttömahdollisuuksien parannuttuakaan oikeutettu maanvuokralain 16 §:n 2 momentin seurauksiin. Tässä tapauksessa vuokranantaja oli hankkinut kiinteistön olosuhteissa, joissa hän oli suurella todennäköisyydellä voinut ennustaa alueen käyttömahdollisuuden parantuvan lähitulevaisuudessa.

A:n vuokraama alue oli kesämökkikäytössä. Alueelle voitiin periaatteessa rakentaa talviasuttava asunto, mutta tämä edellyttäisi olemassa olevien rakennusten purkamista. Vuokra-aikaa oli jäljellä 44 vuotta. Vuokralaiselta ei voinut edellyttää alkuperäisen käyttötarkoituksen muuttamista, mikä edellyttäisi myös vuokralaisen omien varojen sijoittamista kiinteistöön. Näissä olosuhteissa käräjäoikeus katsoi, ettei alueen käyttömahdollisuus vuokralaisen kannalta katsottuna ollut olennaisesti lisääntynyt.

B ja C olivat kiinteistön ostaessaan olleet tietoisia myös kiinteistöä rasittavasta vuokrasopimuksesta, jossa määritelty vuokra oli poikkeuksellisen alhainen. Näissä olosuhteissa maanvuokran korotukseen ei ollut perustetta.

Käräjäoikeus hylkäsi kanteen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Kirsti Levo.

Helsingin hovioikeuden tuomio 22.11.2007

B ja C toistivat valituksessaan käräjäoikeudessa esittämänsä vaatimukset. Valituksensa perusteluina B ja C esittivät lisäksi, että osayleiskaava mahdollisti suuren omakotitalon rakentamisen eikä vuokran tarkistamisen kannalta ollut merkitystä sillä, käyttikö vuokramies tätä mahdollisuutta. Vuokrasopimukseen oli sovellettava maanvuokralain 3 luvun säännöksiä, koska vuokra-alue oli kaavan johdosta muuttunut asuntoalueeksi. Kaavamuutoksen ja käyttömahdollisuuden lisääntymisen vuoksi kiinteistövero oli noussut ja se oli vuokrakiinteistöstä 721,66 euroa, mikä oli enemmän kuin vuokralaisen maksama vuosivuokra 674 euroa.

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden johtopäätökset ja perusteet. Käräjäoikeuden tuomiota ei muutettu.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Ilkka Sinisalo, Merja Söderström (eri mieltä) ja Eero Nikkarinen.

Eri mieltä ollut hovioikeudenneuvos Söderström lausui, että B:n ja C:n tietoisuus alueella vireillä olleista kaava-asioista ja vuokrasopimuksen sisällöstä sekä kiinteistönkaupan tekemisessä otetusta riskistä johtivat siihen, että kaavamuutos ja sen mukanaan tuoma käyttömahdollisuuden lisääntyminen eivät olleet riittävä peruste vuokran tarkistamiseen.

Kuitenkin maanvuokralain 1 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan, jos vuokrasopimusehdon soveltamisen katsottiin olevan maanvuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muuten kohtuutonta, voitiin ehtoa sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Lain 7 §:n 3 momentin mukaan sovittelu koski myös maksuehtoa.

Mainittuja lainkohtia koskevassa hallituksen esityksessä (HE 55/1973 vp) todettiin, että 4 §:n 2 momentin säännös oli tarkoitettu turvaamaan sekä vuokramiestä että vuokranantajaa ja että sitä voitiin soveltaa kaikenlaisiin vuokrasopimusehtoihin. Vuokranantajan kannalta saattoi olla kysymys olosuhteista, joiden vallitessa maksuehto oli muodostunut sellaiseksi, että vuokranmaksu oli vähäisyytensä vuoksi menettänyt kaiken merkityksensä vuokravastikkeena ja niin ollen kohtuuttoman alhaisena edellytti maksuehdon sovittelua vuokran korottamiseksi. Hallituksen esityksen mukaan 7 §:n 3 momentti oli selventävä säännös ja tarkoitti muun ohella alhaisen vuokranmaksun aiheuttavan ehdon oikaisemista sovittelulla siten, ettei suoritettava vuokra enää olisi kohtuuton. Säännöksellä ei kuitenkaan tarkoitettu sitä, että vuokran tuli olla "käyvän" vuokran mukainen vaan ainoastaan, ettei se saanut olla kohtuuton.

Vuokrasopimuksessa vuokra oli sidottu elinkustannusindeksiin, minkä seurauksena vuokra oli kohonnut. Valituksessa oli ilmoitettu, että kiinteistövero oli kaavamuutoksen ja käyttömahdollisuuden lisääntymisen vuoksi noussut 721,66 euroon vuodessa, mitä tietoa vuokramies ei ollut vastauksessaan kiistänyt.

Kaavan vahvistamisen jälkeen kiinteistövero oli noussut ja vuokra-alueesta koituvat menot ylittivät jo pelkästään veron osalta vuokratulon. Tilanne oli muodostunut vuokranantajan kannalta kohtuuttomaksi ja oikeutti sovitteluun maanvuokralain 7 §:n 3 momentin perusteella.

Kohtuullisen vuokran määrästä ei asiassa ollut esitetty näyttöä. Sitä harkittaessa saattoi ottaa huomioon lain esitöissä esitetyn näkemyksen, ettei vuokran tarvinnut vastata käypää tasoa. Kiinteistö oli vuokrattu käytettäväksi vapaa-ajan asuntona, minkä vuoksi kaavan aiheuttamalla arvonnousulla ja käyttömahdollisuuden lisääntymisellä ei ollut vuokraa korottavaa merkitystä. Tehty vuokrasopimus, jossa vuokra-aika oli pitkä ja vuokran määrä oli sidottu elinkustannusindeksiin, osoitti, että vuokran oli ollut tarkoitus olla määrältään alhainen. Näillä perusteilla kohtuullisen vuokran määränä voitiin pitää 1 500 euroa vuodessa. Korkeimman oikeuden ratkaisusta 2004:10 ilmenevän kannan mukaisesti korotettua vuokraa oli maksettava hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.

Perustelut

Kysymyksenasettelu ja sovellettavat säännökset

1. Asiassa on kysymys ensi sijassa siitä, onko maanvuokrasopimuksella vuokratun alueen käyttömahdollisuus lisääntynyt kaavoituksen johdosta niin olennaisesti, että vuokranantajilla on oikeus saada vuokran määrää maanvuokralain 16 §:n 2 momentin nojalla korotetuksi vuokramaksua tarkistamalla.

2. Maanvuokralain 16 §:n 2 momentin mukaan vuokranantajalla on oikeus saada vuokramaksu tarkistetuksi, jos vuokra-alueen käyttömahdollisuus kaavoituksesta tai muusta asianosaisista riippumattomasta syystä olennaisesti lisääntyy. Tällöin vuokramaksun tarkistamisesta samoin kuin vuokrasopimuksen irtisanomisoikeudesta on voimassa, mitä lain 15 §:n 3 momentissa säädetään. Viimeksi mainitun säännöksen mukaan vuokramaksu on tarkistettava muuttuneita olosuhteita vastaavaksi. Jollei vuokrasopimuksen pysyttämistä voida pitää kohtuullisena, saa vuokramaksun tarkistamiseen oikeutettu irtisanoa vuokrasopimuksen edellyttäen, että hän on tehnyt sopimuksen vilpittömässä mielessä.

3. Vuokramaksun tarkistamisen edellytyksenä on mainittujen säännösten perusteella yhtäältä se, että vuokra-alueen käyttömahdollisuus on kaavoituksen johdosta olennaisesti lisääntynyt, ja toisaalta vuokranantajalle asetettu vilpittömän mielen vaatimus. Jälkimmäinen edellytys tarkoittaa sitä, että jos vuokranantaja jo vuokrasopimusta tehdessään joko tietää tai voi aluetta koskevista kunnan kaavoitussuunnitelmista perustellusti ennakoida, että vuokra-alueen käyttömahdollisuus tulee kaavoituksen muutoksen johdosta olennaisesti parantumaan, vuokranantaja ei voi vuokramaksun tarkistamiseksi vedota kaavoituksen muuttumiseen.

Vuokra-alueen käyttömahdollisuuden lisääntyminen

4. B:n ja C:n (jäljempänä vuokranantajat) kanteessa vaaditaan maanvuokran korottamista maanvuokralain 16 §:n 2 momentin nojalla. Kannevaatimus perustuu siihen, että vuokrasopimusta 11.9.1975 tehtäessä vuokra-aluetta saattoi käyttää vain loma-asuntorakentamiseen, kun taas Espoon kaupungin vahvistettua vuonna 2005 alueelle sittemmin lainvoiman saaneen rantaosayleiskaavan, vuokra-alueelle saadaan rakentaa 400 kerrosneliömetrin käsittävä, ympärivuotiseen asumiseen käytettävä asuinrakennus. Vuokra-alueella sijaitsee vuonna 1960 valmistunut 28 neliömetrin suuruinen vapaa-ajan asunto ja pieni liiteri.

5. Vuokraoikeuden nykyinen haltija A (jäljempänä vuokramies) on puolestaan katsonut, ettei rantaosayleiskaava ole lisännyt vuokra-alueen käyttömahdollisuutta, koska alueelle olisi käytännössä aikaisemminkin voinut rakentaa asuinrakennuksen poikkeusluvan turvin.

6. Tämän johdosta Korkein oikeus toteaa seuraavan. Suvisaariston alue oli vuonna 1961 määrätty rakennuskieltoon kaavan laatimista varten. Vuonna 1978 Espoon kaupunginvaltuusto oli hyväksynyt yleiskaavan, mutta tämä kaava oli Uudenmaan lääninhallituksen päätöksellä sittemmin kumottu. Vuonna 1980 lainvoiman saaneessa seutukaavassa oli tavoitteena vielä ollut alueen säilyttäminen virkistyskäytössä. Espoon kaupunginvaltuusto oli uudestaan 4.5.1985 hyväksynyt Suvisaariston alueelle osayleiskaavan, joka olisi mahdollistanut rakentamisen pysyvää asumista varten. Ympäristöministeriö ei ollut kuitenkaan vahvistanut kaavaa nyt kysymyksessä olevan Svartholmenin osalta.

7. Vuokramiehen esittämistä rakennus- ja huoneistorekisterin otteista ilmenee, että Svartholmenin alueelle oli 1960-luvulla myönnetty rakennuslupa kahdelle asuinrakennukselle. Vuokramies ei ole kuitenkaan esittänyt näiden lupien perusteluita eikä pelkästään yksittäisten lupien myöntämisestä voida päätellä sitä, että asuinrakennusta tarkoittavien rakennuslupien saaminen olisi ollut vuokra-alueella jo vuokrasopimusta 1970-luvulla tehtäessä niin selvää kuin vuokramies on väittänyt. Kaavoituksen edellä selostetut vaiheet viittaavat pikemminkin siihen, että vuokrasopimuksen tekoaikana oli yleinen käsitys ollut se, että alue tulisi edelleen säilymään lähinnä virkistyskäytössä. Ei ole aihetta epäillä, etteikö tämä olisi ollut myös vuokrasopimuksen alkuperäisten osapuolten käsitys. Rakentamisen edellytysten voidaan siten katsoa muuttuneen vasta silloin, kun oikeusvaikutteinen rantaosayleiskaava oli vahvistettu.

8. Asianosaiset ovat yksimielisiä rantaosayleiskaavan sisällöstä sekä siitä, ettei vuokrasopimus estä vuokramiestä käyttämästä vuokra-aluetta osayleiskaavan tarkoittamalla tavalla rakentamiseen pysyvää asumista varten.

9. Korkein oikeus katsoo edellä lausutun perusteella näytetyksi, että vuokra-alueen käyttömahdollisuus on rantaosayleiskaavan johdosta kanteessa esitetyin tavoin olennaisesti lisääntynyt. Vuokranantajilla on siten maanvuokralain 16 §:n 2 momentin nojalla oikeus saada vuokramaksu tarkistetuksi, jollei vuokranantajille asetetusta vilpittömän mielen vaatimuksesta muuta johdu.

Vuokranantajien vilpittömän mielen vaatimus

10. Tässä tapauksessa vuokramies on vedonnut siihen, että vuokranantajat olisivat jo vuonna 2001 kiinteistön ostaessaan tienneet tuolloin suunnitteilla olleen kaavan aiheuttamasta muutoksesta vuokra-alueen käyttömahdollisuuteen. Tämän johdosta Korkein oikeus toteaa, että vilpittömän mielen vaatimusta on kuitenkin tarkasteltava vuokrasopimuksen tekohetken tilanteen mukaan. Vuokrasopimus oli tehty jo vuonna 1975. Asiassa esitetty selvitys ei viittaa siihen, että vielä tuolloin olisi ollut ennakoitavissa, että vuokra-alue tullaan kaavoituksessa aikanaan varaamaan pysyvän asumisen käyttöön. Sillä seikalla, mitä vuokranantajat ovat vuonna 2001 mahdollisesti voineet tietää kaavoitustilanteesta, ei ole asiassa merkitystä. Vilpittömän mielen vaatimus ei tässä tapauksessa siten estä vuokramaksun tarkistamista.

Tarkistetun vuokran määrä

11. Kuten edellä on todettu, vuokramaksu on tarkistettava muuttuneita olosuhteita vastaavaksi. Maanvuokralaissa ei ole tarkempia säännöksiä siitä, mitä seikkoja on tässä arvioinnissa otettava huomioon. Lähtökohtana voidaan tässä tapauksessa pitää kaavasta seuraavan rakentamisoikeuden vaikutusta vuokra-alueen käyttömahdollisuuksiin ja tuotto-odotuksiin. Kuten maanvuokralaissa säädetystä irtisanomisoikeudesta on pääteltävissä, ei vuokran määrää aina voida tarkistaa niin korkeaksi, että se täysin vastaisi alueen muuttunutta arvoa ja kiinteistön omistajan kohtuullisia tuotto-odotuksia. Vuokran määrän tarkistuksessa on siten otettava huomioon paitsi paikkakunnan yleinen vuokrataso ja maan käyttötapa myös kyseisen vuokrasopimuksen sisältö. Kun sovittua vuokraa poikkeuksellisesti korotetaan kesken sopimuskauden, vuokran määrän on tarkistamisen jälkeenkin oltava vuokramiehen kannalta kohtuullinen.

12. Vuokranantajat ovat vaatineet vuokran korottamista 10 000 euroon vuodessa. Perusteena he ovat esittäneet tilastotietoja meren rantaan rajoittuvien asuinrakennuspaikkojen kauppahinnoista Espoossa vuosilta 2002 - 2003. Näiden kauppojen keskihinta, kun kallein hinta oli jätetty huomiotta, oli ollut 497 000 euroa. Lisäksi vuokranantajat ovat vedonneet vuonna 2004 suoritettuun vesijätön lunastustoimitukseen, jossa toimitusinsinööri oli arvioinut nyt kysymyksessä olevan alueen arvoksi 300 000 euroa. Vuokranantajat ovat esittäneet näkemyksenään, että vuosivuokran tulisi olla viisi prosenttia alueen arvosta. Nykyinen vuokra, joka on alhaisempi kuin kiinteistöstä perittävä kiinteistövero, on heidän mielestään kohtuuttoman alhainen.

13. Vuokramies on puolestaan vedonnut siihen, että vuokran taso asetettiin vuokrasopimusta tehtäessä tarkoituksellisesti tavanomaista alhaisemmaksi. Vuokramies on todennut, että vuokrasopimukseen sisältyi lunastusehto, jonka mukaan vuokramiehellä oli oikeus lunastaa vuokra-alue viiden markan neliömetrihinnasta. Elinkustannusindeksillä korotettuna vuokra-alueen lunastushinta olisi nyt 23 000 euroa, joten viiden prosentin tuotolla laskettuna vuokramaksu voisi olla enintään 1 150 euroa. Vaikka lunastusehto oli lainvoimaisella tuomiolla todettu pätemättömäksi, vuokramiehen mielestä ehto olisi kuitenkin otettava huomioon vuokramaksun tarkistuksen määrää arvioitaessa, koska ehto kuvasi alkuperäisen vuokrasopimuksen tarkoitusta asettaa vuokramaksu tavanomaista alemmaksi.

14. Vuokramies on vedonnut myös siihen, että vuokra-aika oli vuokrasopimuksessa määrätty päättymään vuonna 2050, joten vuokra-aikaa on jäljellä enää vähän yli 40 vuotta. Vuokrasopimuksen mukaan vuokranantajilla ei myöskään ole velvollisuutta lunastaa vuokra-alueella olevia rakennuksia vuokra-ajan päätyttyä.

15. Tämän johdosta Korkein oikeus toteaa ensinnäkin sen, että koska vuokrasopimuksen lunastusehto oli kokonaisuudessaan katsottu pätemättömäksi, ei myöskään tästä ehdosta ilmenevän lunastushinnan määrästä voida vuokranantajia sitovasti päätellä, mikä vuokrasopimuksen tarkoitus oli ollut. Tästä huolimatta on ilmeistä, kuten vuokramies on väittänyt, että vuokra oli aikanaan sovittu tavanomaista vuokratasoa alemmaksi. Sen perusteella, mitä asianosaiset ovat Korkeimman oikeuden suullisessa käsittelyssä esittäneet, Korkein katsoo kuitenkin jääneen epäselväksi, miksi näin oli tapahtunut.

16. Korkein oikeus toteaa edelleen, että maa-alue oli aikanaan vuokrattu lähinnä vapaa-ajan käyttöä eikä pysyvää asumista varten. Maanvuokrasopimukseen on siten sovellettava maanvuokralain 5 luvun "muuta maanvuokraa" koskevia säännöksiä. Mainittuun lukuun sisältyvän 76 §:n 2 momentin mukaan vuokranantajalla ei ole velvollisuutta vuokrakauden päätyttyä lunastaa vuokramiehen vuokra-alueelle rakentamia rakennuksia. Tällaista velvollisuutta ei ole myöskään nyt kysymyksessä olevan vuokrasopimuksen perusteella. Uuden rantaosayleiskaavan mukainen rakentamismahdollisuus ei ole voinut muuttaa puheena olevaa vuokrasopimusta maanvuokralain 3 luvussa tarkoitetuksi "asuntoalueen" maanvuokrasopimukseksi, jonka perusteella vuokranantajalla olisi velvollisuus lunastaa vuokralaisen rakentamat rakennukset vuokrakauden päättyessä. Vaikka nyt kysymyksessä oleva vuokrasopimus ei osapuolten yhteisen käsityksen mukaan sinänsä estäkään vuokralaista rakentamasta vuokra-alueelle myös ympärivuotiseen käyttöön tarkoitettua asuinrakennusta, vuokranantajilla ei ole velvollisuutta lunastaa tällaista rakennusta vuokrakauden päättyessä. Näin ollen rakentamismahdollisuuden vuokramiehelle tarjoamaa taloudellista hyötyä vähentää se, että vuokra-aikaa on jäljellä vain vähän yli 40 vuotta. Vuokramiehen oikeudet ovat nyt kysymyksessä olevan vuokrasopimuksen perusteella siten heikommat kuin ne olisivat varsinaista asuntoaluetta koskevan maanvuokrasopimuksen nojalla.

17. Vuokranantajat eivät ole esittäneet kattavaa selvitystä asuntoalueiden yleisestä maanvuokratasosta Espoossa. Harkittaessa aikanaan sovitun maanvuokran tarkistamista maanvuokralain 16 §:n 2 momentin nojalla on joka tapauksessa otettava huomioon, ettei nyt puheena oleva maanvuokrasopimus tuota vuokramiehelle kaikkia niitä oikeuksia, jotka maanvuokralain 3 luvussa tarkoitettu asuntoalueen maanvuokrasopimus olisi tuottanut. Lisäksi on huomattava, että kaavoituksesta johtuvasta vuokra-alueen käyttömahdollisuuden lisääntymisestä aiheutuva vuokrankorotustarve on suhteutettava siihen, mikä aikanaan sovitun vuokran määrä oli verrattuna tuolloin vallinneeseen yleiseen vuokratasoon. Kun jo alkuperäisen vuokran on selvitetty olleen tavanomaista vuokratasoa alempi, on perusteltua, että sama koskee myös tarkistetun vuokran määrää eli korotuksen jälkeenkin vuokratason tulee olla tavanomaista vuokratasoa jonkin verran alempi. Nämä seikat ja kesken vuokrakauden tapahtuvalta vuokrankorotukselta edellytettävä kohtuullisuus huomioon ottaen Korkein oikeus tarkistaa maanvuokran 5 000 euroon vuodessa.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota muutetaan.

X-nimistä tilaa koskevan, 11.9.1975 solmitun maanvuokrasopimuksen vuokramaksun määrä tarkistetaan siten, että vuokramaksu on 5 000 euroa vuodessa Korkeimman oikeuden tuomion antopäivästä alkaen.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Lauri Lehtimaja, Kari Kitunen, Pasi Aarnio, Juha Häyhä ja Marjut Jokela. Esittelijä Matti Sepponen