18.6.2007

Käsittely toimituksessa

Niemikunnan järjestäytynyt jakokunta (osakaskunta) haki tekemänsä päätöksen perusteella kiinteistönmuodostamislain 60 §:n mukaista vesijätön lunastustoimitusta viiden jakokuntaan kuluvan kylän alueella Hauhon kunnassa. Hakemus tarkoitti kaikkien kylien edustalla olevien vesijättöalueiden lunastamista. Toimitusmiehet päättivät suorittaa toimituksen kylittäin puheena olevan toimituksen koskiessa Alvettulan kylää.

Osakaskunta perusteli hakemustaan sillä, että kaikki rantojen epäselvyydet saataisiin selvitetyiksi ja että saataisiin venevalkama-alueet niille, joilla ei ollut omaa rantaa. Eräiden tilojen omistajat olivat jo lunastaneet tilansa edustalla olevan vesijätön ja suorittaneet siitä korvauksen, kun taas eräiden muiden tilojen omistajat olivat nauttineet vesijättöä omistajan tavoin, vaikka eivät olleetkaan lunastaneet sitä. Osakaskunnassa noin 2/3 päätökseen osallistuneista osakkaista oli ollut velvoitteellisen lunastuksen kannalla noin 1/3 vastustettua sitä.

Toimituksessa A vastusti kaikkeen vesijättöön kohdistuvia velvoitteellisia lunastuksia katsoen, että toimitukselle ei ollut lain mukaisia edellytyksiä. Velvoitteellisen lunastamisen edellytykset olivat olemassa vain, ellei jakokunta voinut käyttää vesijättöä entiseen tarkoitukseensa yhtä tarkoituksenmukaisesti kuin ennenkin. Tämä vaatimus ei täyttynyt.

Toimitusmiesten päätös 30.7.2002

Toimitusmiehet päättivät, että sikäli kuin tilusvaihto ei ollut mahdollinen, lunastettaviksi haettuja alueita voitiin tarkoituksenmukaisesti käyttää vain niihin rajoittuvien tilojen yhteydessä. Toimitusmiehet katsoivat lunastuksen edellytysten täyttyvän hakemuksen koko laajuudessa ja suorittivat lunastukset.

Asian ovat ratkaisseet toimitusinsinööri Pekka Rahkila sekä uskotut miehet.

Hämeenlinnan maaoikeuden tuomio 22.10.2002

A, B, C, D ja E yhteisesti sekä F, G, H ja I yhteisesti valittivat maaoikeuteen ja vaativat ensisijaisesti, että toimitus kumotaan kokonaisuudessaan.

Maaoikeus lausui, että kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentin toisen lauseen mukaisesti jakokunta voi vaatia kiinteistönomistajia lunastamaan vesijätön, jos sitä voitiin tarkoituksenmukaisesti käyttää vain kiinteistön yhteydessä.

Kysymys oli ratkaistava sen mukaan, minkä sisältöiseksi oli tarkoitettu sanat vesijätön tarkoituksenmukainen käyttö. Olennaista asiassa oli, että osakaskunta oli arvioinut, että sillä ei ollut vesijätöille käyttöä lukuunottamatta eräitä yhteisiksi alueiksi esitettyjä palstoja. Vaikka osakaskunnan päätös oli syntynyt äänestyksen jälkeen, edusti se lainvoimaiseksi tultuaan osakaskunnan kantaa. Eräät osakaskunnan osakkaat olivat katsoneet, että vesijättöjä voitiin yleisesti käyttää metsästykseen, kalastukseen ja virkistäytymiseen. Maaoikeus katsoi, että nämä perusteet olivat ainakin tässä tapauksessa vähämerkityksellisiä.

Nyt kysymyksessä olevilla vesijättömailla ei ollut juurikaan arvoa erillisinä yksikköinä, vaan niiden arvo perustui suurelta osin rakennusoikeuden muodostumiseen ja jakamiseen. Osa rantojen rakennusoikeudesta kuului jakokunnalle ja jotkin osat vesijätöistä olivat niin laajoja, että niille voitaisiin pinta-alojensa puolesta muodostaa jopa itsenäisiä rakennuspaikkoja. Se ei kuitenkaan vesijättöjen laadusta johtuen ollut mahdollista, eikä kukaan sellaista tarkoittanutkaan. Rakennusoikeutta voitiin käyttää vain yhdessä rantakiinteistöjen kanssa.

Joltakin osin vesijätöille syntyneitä rantaniittyjä voitiin käyttää esimerkiksi laidunalueena ja osaa niistä voitiin käyttää ainakin energiapuun tuotantoon. Suuri osa vesijätöstä oli kuitenkin niin alavaa ja märkää, ettei sitä voinut käyttää taloudellisesti järkevällä tavalla. Maaoikeuden katselmuksessa saaman käsityksen mukaan nyt kyseessä olevia vesijättömaita ei voinut käyttää muutoin kuin niiden kiinteistöjen osana, joiden kohdalla ne kulloinkin olivat. Tämä koski myös maa- ja metsätalousmaan edessä olevia vesijättöjä.

Mainituilla perusteilla maaoikeus arvioi, että puheena oleva velvoitteellinen lunastus oli kiinteistömuodostamislain 60 §:n tarkoituksen ja hengen mukainen. Vaikka toimitus oli laaja, sen perustana olevat syyt olivat sellaisia, jotka sopivat kaikkiin tällä suhteellisen suppealla alueella oleviin kiinteistöihin. Erillistä kiinteistökohtaista arviointia ei tällöin tarvittu. Lunastus pikemminkin selvensi kuin sekoitti alueen kiinteistöjärjestelmää. Lunastusta ei ollut perusteltua kumota miltään osin.

Mainitsemillaan perusteilla maaoikeus jätti toimitusmiesten päätöksen voimaan.

Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden jäsenet maaoikeustuomari Jari Kirmo, maaoikeusinsinööri Sakari Nikander sekä lautamiehet.

Perustelut

Kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa

1. Kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentissa säädetään yhteisen vesijätön niin sanotusta velvoitteellisesta lunastamisesta seuraavaa: Jos kiinteistön kohdalla on yhteistä vesijättöä, jota voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain kiinteistön yhteydessä, kiinteistön omistaja on osakaskunnan vaatimuksesta velvollinen lunastamaan vesijättöalueen tai sen osan. Tässä asiassa on riidanalaista, täyttyykö hakijoiden omistamien kiinteistöjen osalta lainkohdan mukainen lunastamisen niin sanottu yksinomaisen käytön edellytys eli, että vesijättöä voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain kiinteistön yhteydessä.

Vesijätön velvoitteellisesta lunastamisesta

2. Vesijättö on vesialuetta, joka on muuttunut maa-alueeksi esimerkiksi maankohoamisen tai järven laskemisen vuoksi. Koska vesijättö on edelleen vesialuetta, sen omistaa vesialueen omistaja eikä rantakiinteistön omistaja.

3. Rantakiinteistön omistajalla on oikeus kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentissa säädetyin edellytyksin lunastaa muun muassa yhteinen eli osakaskunnan omistama vesijättö liitettäväksi hänen kiinteistöönsä. Tässä asiassa on kuitenkin kysymys sanottuun nähden käänteisestä, samassa lainkohdassa mainitusta tilanteesta, jossa vesijätön omistaja vaatii, että viereisten kiinteistöjen omistajat velvoitetaan lunastamaan heille entuudestaan kuulumaton alue.

4. Sekä tapauksessa, jossa kiinteistön omistaja saa lunastusoikeuden vesijättöalueeseen että tapauksessa, jossa hänet velvoitetaan lunastamaan vesijättöä, on kysymys omistajanvaihdoksen kannalta pakkotoimesta, jossa lunastajasta tulee omistaja, vaikka vesijätön omistaja tai lunastaja ei sitä tahtoisikaan. Näistä syistä lunastusoikeuden ja yksityiselle asetetun lunastusvelvollisuuden on katsottu olevan ristiriidassa omaisuuden perustuslain suojan kanssa (HE 227/1994 vp s. 14 ja 96 - 97). Kiinteistönmuodostamislain 60 § onkin voitu säätää tavallisessa lainsäätämisjärjestyksessä sen vuoksi, että sen säätäminen on perustunut samanaikaisesti kiinteistönmuodostamislain kanssa annettuun niin sanottuun valtuuslakiin eli lakiin kiinteistötoimituksessa tapahtuvasta lunastamisesta (553/1995), joka on säädetty perustuslainsäätämisjärjestyksessä eli silloin voimassa olleen valtiopäiväjärjestyksen 67 §:ssä määrätyllä tavalla.

Yksinomaisen käytön edellytys

5. Kiinteistön omistaja voidaan kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentin nojalla velvoittaa lunastamaan vesijättöalue, jos kiinteistöön rajoittuvaa yhteistä vesijättöä voidaan tarkoituksenmukaisesti käyttää vain tuon kiinteistön yhteydessä. Lunastuksen tarkoituksena on poistaa sanotunlaisesta alueesta kiinteistön käytölle aiheutuva haitta ja edistää kyseisten alueiden tarkoituksenmukaista käyttöä. Tarkoituksenmukaisena käyttönä voivat tulla kysymykseen esimerkiksi rakentaminen, laiduntaminen, puun tuottaminen, metsästys, kalastus ja muu virkistys. Voidaanko vesijättöä tosiasiassa käyttää jollakin tai useammalla käyttötavalla, riippuu monesta seikasta kuten rantakiinteistön käyttötarkoituksesta sekä vesijätön ja vesistön laadusta ja laajuudesta. On myös mahdollista, että eri syiden takia vesijättöaluetta ei voida käyttää mihinkään järkevään tarkoitukseen.

6. Jos vesijättö on käytettävissä tarkoituksenmukaisella tavalla, voidaan käyttäjän ja käytön yksinomaisuuden kannalta erottaa ainakin seuraavat tilanteet: ainoastaan osakaskunta voi käyttää vesijättöä sellaisenaan tai osana muuta vesijättöä; vesijättöä voidaan käyttää ainoastaan viereisen kiinteistön yhteydessä; vesijättöä voi käyttää osakaskunta ja samalla sitä voidaan käyttää myös viereisen kiinteistön yhteydessä; vesijättöä ei voida käyttää viereisen kiinteistön yhteydessä eikä sitä voi käyttää myöskään osakaskunta. Korkein oikeus toteaa, että kiinteistönmuodostamislain 60 §:n 1 momentissa tarkoitettu yksinomaisen käytön edellytys täyttyy lähinnä silloin, kun vesijättöä voidaan käyttää ainoastaan viereisen kiinteistön yhteydessä.

Yksinomaisen käytön edellytyksen arviointi

7. Kun lunastusvelvollisuuden asettamisesta seuraa, että lunastavan kiinteistön omistaja on velvollinen suorittamaan vesijätöstä käyvän korvauksen, kyse on lunastajan varallisuuspiiriin puuttumisesta pakkotoimin, jolloin tällaisen poikkeuksellisena pidettävän velvoitteen asettamisen tulee perustua täsmällisiin ja yksilöityihin perusteisiin. Lähtökohtana tulee tällöin olla se, että kunkin lunastajan osalta on ratkaistava erikseen, täyttyykö hänen kiinteistönsä osalta yksinomaisen käytön edellytys. Vesijätön tarkoituksenmukaista käyttöä on siten arvioitava yleensä aina kiinteistöittäin. Edellytyksen arviointi on lisäksi perustettava ensisijaisesti objektiivisiin seikkoihin eikä asianosaisten subjektiivisiin lausumiin.

Maaoikeuden ratkaisun arviointi

8. Maaoikeus on tässä tapauksessa yleisperustelunaan todennut, että vesijätön käyttö metsästykseen, kalastukseen ja virkistäytymiseen on vähämerkityksellistä; vesijättöalueiden rakennusoikeutta voidaan käyttää vain rantakiinteistöjen kanssa; joitakin rantaniittyjä voidaan käyttää laidunalueena ja joitakin energiapuun tuotantoon; suurin osa vesijätöstä oli niin alavaa ja märkää, ettei sitä voida käyttää taloudellisesti järkevällä tavalla. Maaoikeus on antanut olennaisen merkityksen jakokunnan eli osakaskunnan arvioinnille siitä, että sillä ei ollut vesijätölle käyttöä lukuunottamatta eräitä yhteiseksi alueiksi esitettujä palstoja. Lisäksi maaoikeus on katsonut, että vaikka toimituksen kohteena oleva alue oli laaja, sen perustana olevat syyt olivat sellaiset, jotka sopivat kaikkiin kiinteistöihin. Tämän vuoksi maaoikeus on katsonut kuten toimitusmiehetkin, että kiinteistökohtaista arviointia ei tarvittu.

9. Maaoikeus on siis todennut yhtäältä, että suurimmaksi osaksi vesijättöä ei voida taloudellisesti järkevästi käyttää, ja toisaalta, että eräin osin vesijätöllä on joitakin erilaisia käyttömahdollisuuksia, jotka riippuvat sekä rantakiinteistöstä että vesijätöstä. Kun vesijätön käyttömahdollisuudet eroavat toisistaan ja kun kiinteistöjä käytetään eri tarkoituksiin, maaoikeuden olisi tullut erikseen kunkin hakijan kiinteistön osalta arvioida, mitkä käyttömahdollisuudet voivat kussakin tapauksessa tulla kyseeseen vai puuttuuko tarkoituksenmukainen käyttömahdollisuus kokonaan. Lisäksi maaoikeus on jättänyt kunkin hakijan kiinteistön osalta arvioimatta käyttömahdollisuuksien yksinomaisuuden. Näin ollen maaoikeus on riittämättömin perustein katsonut, että hakijat ovat velvolliset lunastamaan heidän kiinteistöjensä kohdalla olevan vesijätön.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomio ja toimitusmiesten päätös kumotaan siltä osalta kuin A:n omistamaan tilaan, B:n omistamaan tilaan, D:n omistamaan tilaan , C:n omistamaan tilaan, E:n omistamiin tiloihin, on siirretty vesijättöä sekä sikäli kuin F:n ja G:n omistamaan tilaan ja F:n ja H:n sekä I:n omistamaan tilaan on siirretty maa- ja metsätalousmaiden kohdalla olevaa vesijättöä. Toimitus palautetaan näiltä osin toimitusmiehille uudelleen käsiteltäväksi.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Pertti Välimäki, Pasi Aarnio, Juha Häyhä ja Hannu Rajalahti. Esittelijä Eeva-Liisa Sarvilinna-Heimonen.