27.4.2006

Asian tausta

Espoon kaupunki oli vuonna 1973 luovuttanut perustettavalle Kuitinmäen Huolto Oy:lle (nykyiseltä nimeltään Olarin Huolto Oy) korttelin nro 22070 tonttia nro 1 vastaavan määräalan. Asemakaavan mukaan tontille sijoitettiin autopaikkoja korttelista nro 22071. Kuitinmäen Huolto Oy ja viimeksi mainitun korttelin tontille nro 5 rakennetun asuinkerrostalon omistaja Asunto Oy Helkalax (jäljempänä Helkalax) sekä kaksi muuta asunto-osakeyhtiötä olivat 27.3.1974 tehneet sopimuksen, jonka mukaan asunto-osakeyhtiöillä oli oikeus käyttää mainitulla autopaikkatontilla nro 1 olevia autopaikkoja ja perustaa oikeuksia varten rasite. Edelleen sopimuksen mukaan Kuitinmäen Huolto Oy hoiti rasitteen kunnossapidon ja vastasi siitä erikseen sovittavaa korvausta vastaan.

Vuonna 1975 tehdyssä autopaikoitusselvityksessä oli määrätty, miten autopaikoitustontille nro 1 oli määrä rakentaa kahdessa vaiheessa maan päälle ja ylätasolle kansirakennelman päälle autopaikkoja ja mikä oli Helkalaxin tontin nro 5 osuus niistä.

Rasitetoimituksessa nro R 76/75 oli kaavoitusalueiden jakolain 85 §:n nojalla perustettu autopaikoitusselvityksen mukaisesti Helkalaxin tontille nro 5 "pysyvä oikeus sijoittaa ja käyttää 22 autopaikkaa ja niitä varten tarvittavat laitteet ja rakennelmat korttelin 22070 autopaikoitustontille nro 1, maanpinnan tasossa". Koska rasitesopimus edellytti autopaikkojen perustamista myös rakennusrasitteena, kiinteistöinsinööri oli esittänyt, että järjestysoikeus perustaisi rakennusrasitteen, jonka mukaan tontille nro 5 kuului "pysyvä oikeus 30 autopaikan ja niitä varten tarvittavien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen korttelin 22070 tontille nro 1, toiseen tasoon". Asianosaiset olivat sopineet lisäksi, että rasitteiden kunnossapitokustannusten ja lisäautopaikkojen rakennuskustannusten osittelusta sovittaisiin myöhemmin.

Espoon kaupunki oli vuonna 1977 luovuttanut Kuitinmäen Huolto Oy:lle määräaloja, joista ja tontista nro 1 oli tontinmittaustoimituksessa nro 281/79 muodostettu yhtiölle tontti nro 2. Toimituksessa oli todettu, että tonttirekisterin mukaan tontilla nro 5 oli oikeus sijoittaa ja käyttää 22 autopaikkaa tontilla nro 1, maanpinnan tasossa, ja että rakennusrasitteena oli perustettu oikeus 30 autopaikan sijoittamiseen, toiseen tasoon.

Helkalaxin tontin nro 5 rasiteoikeutta oli 12.11.1998 lopetetussa ja 28.9.2000 kiinteistörekisteriin merkityssä rasitetoimituksessa muutettu siten, että yhtiöllä oli rasitteena pysyvä oikeus autojen pitämistä varten tarvittavan alueen eli 25 autopaikan käyttämiseen tontin nro 2 alueella.

Rasitetoimituksen hakeminen

Helkalax haki rasitetoimitusta sen vahvistamiseksi, että yhtiön tontilla nro 5 oli oikeus rasitteen nojalla sijoittaa autopaikkoja varten tarvittavat rakennelmat ja laitteet eli autojen sähkölämmityspisteet ja niille tarvittavat sähköjohdot Olarin Huolto Oy:n omistaman tontin nro 2 sille alueelle, joka oli vuoden 2000 toimituksessa vahvistettu Helkalaxin oikeuteen kuuluvaksi.

Olarin Huolto Oy vastusti hakemusta katsoen, että vuoden 2000 toimituksessa oli perustettu uudet rasitteet eivätkä vanhat ehdot enää olleet voimassa. Sopimuksessa mainitut laitteet ja rakennelmat koskivat rakennusrasitetta, joka oli perustettu tulevaisuudessa rakennettavaa toista tasoa varten. Vain Olarin Huolto Oy tontin nro 2 omistajana voi rakentaa tontille sähköjohtoja ja lämmityspisteitä.

Rasitetoimitus 9.10.2003

Toimitusinsinööri päätti, että 12.6.1975 rekisteröidyssä toimituksessa sovittu autopaikkarasitteen (autojen pitämistä varten tarvittava alue) ehto laitteet ja rakennelmat tarkoitti muun muassa autojen sähkölämmityspisteitä sekä niitä varten tarvittavia sähköjohtoja ja niihin liittyviä laitteita. Tontti nro 5 vastasi rasitteen kuntoonpano- ja kunnossapitokustannuksista.

Vantaan käräjäoikeuden maaoikeutena antama tuomio 25.2.2004

Olarin Huolto Oy valitti rasitetoimituksesta maaoikeuteen.

Maaoikeus lausui ratkaisunsa perusteluissa, että rasitteita oli voitu eri aikoina perustaa ainoastaan niiden perustamissäännöksissä mainittuja tarkoituksia varten. Oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa tämän tyyppipakkoperiaatteen oli katsottu merkitsevän myös sitä, että rasiteoikeuden sisältöä tulkittiin suppeasti eikä haltijalla ollut katsottu olevan toisen kiinteistöön laajempaa käyttövaltaa kuin mitä asianomainen lainkohta osoitti.

Rasitetoimituksessa R 76/75 perustettu rasite oli tonttirasite, jollaisen perustamisesta säädettiin kaavoitusalueiden jakolain 85 §:ssä. Lainkohdan sanamuodon mukaan autojen pysäköimispaikkoihin ei voisi liittyä laitteita tai rakennelmia.

Rasitteesta tehdyn sopimuksen mukaan asunto-osakeyhtiöllä oli oikeus käyttää autopaikkatontilla olevia autopaikkoja. Sopimuksessa ei ollut mainintaa laitteista tai johdoista. Sen sijaan rasitetoimituksessa kiinteistöinsinööri oli perustanut Helkalaxin tontin hyväksi oikeuden sijoittaa paitsi autopaikkoja myös niitä varten tarvittavia laitteita ja rakennelmia. Toimituksessa rasitetta ei ollut merkitty kartalle, eikä päätöksessä ollut määritelty, missä autopaikkojen, laitteiden ja rakennelmien tuli tontilla sijaita. Oikeus niiden sijoittamiseen oli ollut näin ollen koko tontin nro 1 alueella.

Autopaikat oli merkitty kartalle vasta kiinteistörekisteriin 28.9.2000 merkityssä toimituksessa. Tontin nro 5 rasitetta oli muutettu merkitsemällä autojen pitämistä varten tarvittava alue kartalle ja lisäämällä autopaikkojen määrä 25:een. Tontin nro 5 osalta ei ollut ollut kysymys rasitteen perustamisesta, vaan sen muuttamisesta autojen pysäköimistä koskevan alueen osalta. Laitteiden ja rakennelmien sijoittamisoikeuden osalta rasitetoimitukseen R 76/75 ei ollut tehty muutoksia.

Tontinmittaustoimituksessa nro 281/79 oli tontista nro 1 ja Olarin Huolto Oy:n omistamista määräaloista muodostettu tontti nro 2. Koska rasite oli ollut voimassa tontin nro 1 alueella, oikeus laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen oli jäänyt voimaan sille osalle tonttia nro 2, joka vastasi alkuperäistä tonttia nro 1.

Autopaikoitusselvityksen mukaan tarkoituksena oli ollut rakentaa autopaikkoja sekä maan tasoon että erityisen kannatinpilarien varaan tehtävän kansirakennelman päälle. Rasitteina perustetut oikeudet laitteiden ja rakennelmien tekemiseen olivat oletettavasti liittyneet suunniteltuun kansirakennelmaan. Koska rasitetta perustettaessa autojen sähköpistokepaikat olivat jo tavallisia, oli kansirakennelmalle sijoitettavat autopaikat tarkoitettu sähköistetyiksi. Kansirakennelmaa ei ollut kuitenkaan tehty, vaan pysäköintialuetta oli myöhemmin laajennettu ja kaikki autopaikat olivat maan tasossa. Tässä tilanteessa maaoikeus katsoi, että oikeus laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen oli sisältänyt oikeuden sähköpistokkeiden ja sähköjohtojen sijoittamiseen ja käyttämiseen. Tämä oikeus oli edelleen voimassa, vaikka kansirakennelmaa ei ollut toteutettu.

Maaoikeus muutti toimitusinsinöörin päätöksen lopputulosta seuraavasti:

• tontin nro 5 oikeus pitää tontilla nro 2 sähkölämmityspisteitä ja niiden edellyttämiä johtoja ja laitteita ei ollut rasitteen ehto, vaan kuului osana sen sisältöön
• oikeus sähkölämmityspisteiden pitämiseen ja käyttämiseen oli voimassa tontin nro 5 kiinteistörekisteriin 28.9.2000 merkityn autopaikkarasitteen alueella ja
• oikeus sähkölämmityspisteitä varten tarpeellisten sähköjohtojen ja laitteiden pitämiseen ja käyttämiseen oli voimassa sillä osalla tonttia nro 2, joka vastasi entistä tonttia nro 1, mutta sen sijaintia ei ollut lähemmin määritelty.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Marja-Leena Honkanen ja maaoikeusinsinööri Sampo Hatunen sekä lautamiehet.

Perustelut

Taustatiedot

1. Asunto Oy Helkalax (jäljempänä Helkalax) Espoon kaupungin Kuitinmäen kaupunginosan korttelissa nro 22071 olevan tontin nro 5 omistajana ja Kuitinmäen Huolto Oy (nykyiseltä nimeltään Olarin Huolto Oy) saman kaupunginosan korttelissa nro 22070 olevan autopaikoitustontin nro 1 omistajana ovat 27.3.1974 sopineet autopaikoitusta varten tarkoitettujen tilojen järjestelystä. Sopimuksen mukaan Helkalax oli oikeutettu käyttämään tontilla nro 1 olevia autopaikkoja, jotka oli varattu asemakaavassa sen omistamaa tonttia varten, siten, että samalla taattiin liikenneturvallisuus ja tyydytettiin toisten samalle autopaikkatontille osoitettujen asunto-osakeyhtiöiden paikoitustarve. Helkalaxilla oli Kuitinmäen Huolto Oy:tä enempää kuulematta oikeus perustaa mainituista oikeuksista pysyvä rasite. Edelleen sopimuksen mukaan rasitteen edellyttämän kunnossapidon hoiti ja siitä vastasi Kuitinmäen Huolto Oy erikseen sovittavaa korvausta vastaan.

2. Helkalaxin hakemuksesta on Espoon kaupungin kiinteistöinsinööri 12.6.1975 tonttirekisteriin merkityssä rasitetoimituksessa nro R 76/75 päättänyt kaavoitusalueiden jakolain 85 §:n nojalla perustaa seuraavan rasitteen: "Korttelin 22071 tontilla N:o 5 (AsOy Helkalax) on pysyvä oikeus sijoittaa ja käyttää 22 autopaikkaa ja niitä varten tarvittavat laitteet ja rakennelmat korttelin 22070 autopaikoitustontille nro 1, maanpinnan tasossa." Sen johdosta, että rasitesopimus edellytti autopaikkojen perustamista myös rakennusrasitteena, kiinteistöinsinööri on esittänyt, että järjestysoikeus perustaisi vastaavan sisältöisen rasitteen 30 autopaikalle tontille nro 1, toiseen tasoon. Toimituspöytäkirjan mukaan Kuitinmäen Huolto Oy ja Helkalax ovat sopineet muun muassa, että rasitteiden kunnossapitokustannuksista yhtiöt sopivat erikseen myöhemmin.

Kysymyksenasettelu

3. Kysymys on siitä, sisältääkö tontin nro 5 hyväksi rasitetoimituksessa perustettu rasite Helkalaxille oikeuden sijoittaa tontille nro 1 sähkölämmityspisteitä sekä niitä varten tarvittavia sähköjohtoja ja laitteita.

Rasitetta koskevat säännökset

4. Rasitetta perustettaessa voimassa olleen kaavoitusalueiden jakolain 85 §:n 1 momentin 1 kohdan (101/1960) mukaan tonttia varten voidaan toiselle tontille perustaa rasitteena pysyvä oikeus vedenottopaikkaan, veden johtamiseen, tiehen tai muuhun kulkupaikkaan sekä autojen säilytys- ja pysäköimispaikkojen, sähkö-, vesi-, viemäri-, kaasu-, lämpö- ja muun sellaisen johdon, johtoihin liittyvien laitteiden ja muuntajien ynnä väestönsuojelua varten tarvittavien rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen.

5. Nykyisin voimassa olevan kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen rekisteriyksikön alueelle pysyvänä rasitteena oikeus puhelin-, sähkö-, kaasu-, lämpö- tai muun sellaisen johdon sekä johtoihin liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen (5 kohta) sekä autojen pitämistä, venevalkamaa, laituria, uimapaikkaa, puutavaran varastointia, lastauspaikkaa ja kalastusta varten tarvittavan alueen käyttämiseen (6 kohta).

Korkeimman oikeuden kannanotto

6. Kaavoitusalueiden jakolain 85 §:n 1 momentissa, samoin kuin kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentissa, on lueteltu ne oikeudet, jotka voidaan perustaa pysyvinä rasitteina toisen rekisteriyksikön alueelle. Vakiintuneen tulkinnan mukaan luettelo on tyhjentävä, joten muuhun kuin luettelosta ilmeneviin tarkoituksiin ei rasitetta voida perustaa (KKO 2003:125).

7. Lain sanamuodosta ja siihen tukeutuvasta tulkintaperiaatteesta seuraisi siten, ettei autojen pysäköimispaikkoihin pysyvinä rasitteina voisi liittyä oikeutta laitteiden tai rakennelmien sijoittamiseen.

8. Olarin Huolto Oy on vedonnut myös siihen, että oikeus sähkölämmityspisteiden ja sähköjohtojen sijoittamiseen autopaikkoja varten voi perustua ainoastaan sopimukseen, jota tässä tapauksessa ei ole tehty. Tämän johdosta Korkein oikeus toteaa, että edellä kohdassa 6 mainitusta syystä asianosaisten keskinäisten sopimuksen mukaisia oikeuksia ei voida vahvistaa kiinteistöön kuuluviksi pysyviksi rasitteiksi niiltä osin kuin asianosaiset ovat sopineet muista kuin lain mukaisista käyttöoikeuksista.

9. Tässä tapauksessa on lainvoimaisessa rasitetoimituksessa 76/75 perustettu kerrotuin tavoin autopaikkarasite, joka on sisältänyt sekä oikeuden autopaikkoihin että niitä varten tarvittaviin laitteisiin ja rakennelmiin. Sitä, mitä laitteilla ja rakennelmilla on tarkoitettu, ei ilmene toimitusasiakirjoista edellä lausuttua tarkemmin.

10. Kysymys on siten siitä, mitä toimituksessa perustettuun autopaikkarasitteeseen voidaan katsoa sisältyvän. Arvioitaessa tätä kysymystä on merkitystä annettava rasitetta koskeville yleisille periaatteille.

11. Rasitteella tarkoitetaan yleensä sellaista kiinteistöön kohdistuvaa käyttöoikeutta, jolla pyritään edistämään oikeutetun kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä. Rasite on oikeutetulle kiinteistölle sen tavanomaisen käytön kannalta hyödyllinen. Toisaalta rasitettua kiinteistöä ei tule rasittaa enempää kuin on tarpeen. Kaavoitusalueiden jakolain 87 §:n (101/1960) mukaan rasitteen perustamisen edellytyksenä on, että se katsotaan tarpeelliseksi oikeutetulle kiinteistölle eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa rasitetulle kiinteistölle. Vastaava säännös sisältyy kiinteistönmuodostamislain 156 §:ään.

12. Rasite tarjoaa tässä tapauksessa Helkalaxin asukkaille oikeuden tarpeellisiin autojen pysäköintipaikkoihin. Niiden mahdollisimman tehokas käyttäminen edellyttää Suomen sääolosuhteissa, että ne on varustettu sähkölämmitysjärjestelmällä. Tavanomaisesti asuinkiinteistöjen autopaikat on varustettu vastaavin tavoin. Rasitettu kiinteistö eli tontti nro 2 on asemakaavan mukainen autojen pysäköintialue. Rasite on siten tontin käyttötarkoituksen mukainen eikä sellaisenaan vaikeuta tontin asianmukaista käyttämistä, vaikka katsottaisiinkin rakennelmien ja laitteiden tarkoittavan sähkölämmitysjärjestelmään liittyviä laitteita. Nämä näkökohdat huomioon ottaen on perusteltua tulkita rasitetoimituksessa R 76/75 perustetun rasitteen mukaisten laitteiden ja rakennelmien tarkoittavan myös sähkölämmityspisteitä sekä niitä varten tarvittavia sähköjohtoja ja laitteita.

13. Sähkölämmityspisteiden rakentamisesta ja kunnossapidosta aiheutuu jonkinasteista haittaa rasitetulle kiinteistölle ja myös muille rasiteoikeuden haltijoille. Tätä haittaa ei voida pitää tontin nro 2 käyttötarkoitus huomioon ottaen niin huomattavana, että sen johdosta rasiteoikeuden sisältöä olisi arvioitava toisin.

14. Mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että rasitetoimituksessa R 76/75 perustettu rasite sisältää oikeuden sähkölämmityspisteiden sekä niitä varten tarvittavien sähköjohtojen ja laitteiden sijoittamiseen.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Eri mieltä olevien jäsenten lausunnot

Oikeusneuvos Krogerus: Kuten maaoikeuden tuomiostakin ilmenee, autopaikkojen varustaminen sähkölämmitysjärjestelmällä on Suomessa ollut tavanomaista jo vuosikymmenien ajan. Sääolosuhteiden vuoksi tämä kehitys on ollut tarpeen ja luonnollista. Sähkölämmitysjärjestelmän vaatimat laitteet ovat kooltaan pienet ja rakenteeltaan yksinkertaiset.

Katson, että autopaikkarasitteeseen sellaisenaankin ilman mainintaa tarvittavista laitteista ja rakennelmista kuuluu oikeus varustaa autopaikat sähkölämmitysjärjestelmällä, ellei sitä ole rasitetta perustettaessa nimenomaisesti suljettu pois.

Näillä perusteilla päädyn samaan lopputulokseen kuin enemmistö.

Oikeusneuvos Lehtimaja : Olen samaa mieltä kuin oikeusneuvos Krogerus.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustaf Möller, Lauri Lehtimaja (eri mieltä), Kari Kitunen, Mikael Krogerus (eri mieltä) ja Juha Häyhä. Esittelijä Leo Olkkonen.