3.2.2004

Kanne Espoon käräjäoikeudessa

Kiinteistö Oy Lintuvaaran Linturivi (Linturivi) kertoi Liikekiinteistöt Oy Espoon Lintuvaaraa (Liikekiinteistöt) vastaan ajamassaan kanteessa, että se oli 19.11.1993 tehdyllä vuokrasopimuksella vuokrannut Liikekiinteistöiltä Espoon kaupungin Suurhuopalahden kylässä olevat kaksi tilaa. Vuokra-ajaksi oli sovittu 100 vuotta ja elinkustannusindeksiin sidotun vuokran määräksi 220 000 markkaa vuodessa.

Sekä Linturivi että Liikekiinteistöt oli perustettu 14.10.1993. Kummankin yhtiön perustajana oli ollut Geoferm Oy, joka oli myös merkinnyt molempien yhtiöiden koko osakekannan. Vuokrasopimusta tehtäessä yhtiöt olivat olleet rekisteröimättömiä. Vuokrasopimuksen oli molempien yhtiöiden puolesta allekirjoittanut K ilmoittaen toimivansa Linturivin puolesta hallituksen puheenjohtajana ja Liikekiinteistöjen puolesta toimitusjohtajana.

Geoferm Oy oli marraskuussa 1993 ostanut vuokrasopimuksessa tarkoitetun maa-alueen sillä sijaitsevine rakennuksineen perustettavien yhtiöiden lukuun 1 650 000 markan kauppahinnalla. Perustettuaan Linturivin ja Liikekiinteistöt Geoferm Oy oli myynyt uusille osakkeenomistajille Linturivin osakkeita, jotka oikeuttivat tiettyjen huoneistojen hallintaan. Geoferm Oy oli siten toiminut perustajaurakoitsijan tavoin.

Kohteen käyväksi vuokraksi oli arvioitu marraskuun 1993 tasolla 65 000 markkaa vuodessa ja 60 000 markkaa vuodessa toukokuussa 1999. Maanvuokrasopimuksen mukainen vuokra oli siten lähes nelinkertainen käypään vuokraan verrattuna. Vuokran määrää koskeva sopimusehto ei ollut syntynyt normaalilla tavalla kysynnän ja tarjonnan perusteella, vaan vuokratason oli määritellyt silloin vielä rekisteröimättömissä yhtiöissä yksin määräysvaltaa käyttänyt Geoferm Oy edustajanaan K. Vuokrasopimuksen vuokran määrää koskevan ehdon oli näissä olosuhteissa katsottava olevan maanvuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista ja muutoin kohtuutonta.

Linturivi vaati, että vuokran määrää koskevaa ehtoa sovitellaan siten, että vuokran vuotuiseksi määräksi vuokrasuhteen alkaessa vahvistetaan 65 000 markkaa vuodessa.

Vastaus

Liikekiinteistöt kiisti kanteen. Ehto ei ollut kohtuuton. Ottaen huomioon oikeustoimen koko sisältö ja tarkoitus sekä maanvuokrasopimuksen osapuolten ja Liikekiinteistöjen velkojien asema sovittelulle ei ollut edellytyksiä. Sovitteluvaatimusta ei myöskään ollut tehty kohtuullisessa ajassa maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta.

Käräjäoikeuden tuomio 31.5.2000

Maanvuokralain 4 §:n 2 momentin mukaan vuokrasopimuksen ehtoa voidaan sovitella, jos vuokrasopimusehdon katsotaan olevan maanvuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta. Vuokranmaksua koskevan ehdon sovittelua koskevassa lain 7 §:n 3 momentissa viitataan 4 §:n 2 momenttiin. Maanvuokrasopimusta voidaan sovitella siitä riippumatta, onko sopimusehto ollut jo alunperin kohtuuton vai onko se vasta myöhemmin muodostunut sellaiseksi.

Linturivin ja Liikekiinteistöt oli perustanut 14.10.1993 Geoferm Oy. Perustamiskirjat oli allekirjoittanut Geoferm Oy:n toimitusjohtaja K ja Geoferm Oy oli merkinnyt molempien yhtiöiden osakekannan kokonaan. Geoferm Oy oli omistanut Liikekiinteistöt sen jälkeenkin yksin, kun taas Linturiviin oli tullut vähitellen ulkopuolisia osakkeenomistajia.

Linturivi oli merkitty kaupparekisteriin 9.2.1994 ja sen ensimmäiseen hallitukseen olivat kuuluneet K puheenjohtajana ja L sekä M varsinaisina jäseninä. Myös yhtiön isännöitsijänä oli 9.2.1994 - 28.11.1995 toiminut K.

Liikekiinteistöt oli merkitty kaupparekisteriin 16.3.1994 ja sen ensimmäisen hallituksen olivat muodostaneet K varsinaisena jäsenenä ja L varajäsenenä. K oli toiminut myös yhtiön toimitusjohtajana sen rekisteröimisestä lähtien aina tammikuuhun 1999, jolloin yhtiö oli päätetty asettaa selvitystilaan.

Vuokrasopimuksen oli molempien yhtiöiden puolesta allekirjoittanut K.

Geoferm Oy oli marraskuussa 1993 ostanut kysymyksessä olleen maa-alueen rakennuksineen perustettavien yhtiöiden lukuun 1 650 000 markan kauppahinnalla. Perustettuaan yhtiöt Geoferm Oy oli myynyt uusille osakkeenomistajille Linturivin osakkeita, jotka oikeuttivat tiettyjen rakennuksessa sijaitsevien huoneistojen hallintaan. Geoferm Oy oli täten toiminut kohteessa perustajaurakoitsijan tavoin.

Vuokran määrä ei ollut muodostunut normaalilla tavalla kysynnän ja tarjonnan perusteella, vaan vuokratason oli määritellyt molemmissa yhtiöissä yksin määräysvaltaa käyttänyt Geoferm Oy.

Käräjäoikeus piti sille kohteen vuokratasosta esitettyä arviolausuntoa, jonka laatijaa oli kuultu asiassa todistajana, luotettavana ja totesi, että muuta arviota ei ollut esitetty.

Käräjäoikeus katsoi, että vuokrasopimuksen vuokran määrää koskevan ehdon soveltamisen oli näissä olosuhteissa katsottava olevan maanvuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista ja kohtuutonta. Sopimusehtoa oli jo vuokrasopimuksen solmimisesta lähtien pidettävä kohtuuttomana.

Näillä perusteilla käräjäoikeus vahvisti vuosittaisen vuokran määräksi 65 000 markkaa vuonna 1993. Käräjäoikeus määräsi alennetun vuokran tulemaan voimaan 1.1.2000.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Erkki Koivula.

Muutoksenhaku Helsingin hovioikeudessa

Liikekiinteistöt valitti hovioikeuteen ja vaati, että kanne hylätään.

Leppävaaran Leppäkärki Oy (Leppäkärki) pyysi hovioikeuteen antamassaan hakemuksessa, että se oikeutetaan väliintulijana osallistumaan oikeudenkäyntiin, ja vaati, että kanne hylätään. Hakemuksessaan se viittasi muun muassa hankkimaansa lausuntoon maa-alueen käyvästä vuokrasta.

Hovioikeus lausui päätöksessään 10.1.2002, että Leppäkärki oli 15.1.2001 ostanut kiinteistöt, joita koskevasta maanvuokra-asiasta hovioikeudessa oli kysymys, ja myönsi sille itsenäisen puhevallan asiassa. Lisäksi hovioikeus lausui, että Leppäkärki oli ostanut kiinteistöt vasta käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen eikä siten ollut voinut esittää asiassa vaatimuksia taikka vedota seikkoihin ja todisteisiin vielä käräjäoikeudessa. Asiassa annettu tuomio oli voimassa Leppäkärkeä kohtaan samalla tavoin kuin jos se olisi annettu oikeudenkäynnissä, jossa yhtiö olisi ollut asianosaisena. Hovioikeus katsoi, ettei Leppäkärjen oikeus vedota hovioikeudessa seikkoihin ja todisteisiin ollut edellä mainituissa olosuhteissa riippuvainen jutun alkuperäisten asianosaisten käräjäoikeudessa suorittamista toimenpiteistä. Leppäkärki voi näin ollen vedota myös sellaisiin seikkoihin ja todisteisiin, joihin asiassa ei ollut käräjäoikeudessa vedottu.

Hovioikeuden tuomio 19.2.2002

Maanvuokralain 4 §:n 2 momentin mukaan, jos vuokrasopimusehdon soveltamisen katsotaan olevan maanvuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta, voidaan ehtoa sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Lain 7 §:n 3 momentin mukaan edellä mainittu koskee myös maksuehtoa.

Maanvuokralain esitöiden (HE 55/1973 vp s. 2) mukaan 7 §:n 3 momentti tarkoitti lähinnä kohtuuttoman, kiskomiseen johtavan tai kohtuuttoman alhaisen vuokramaksun aiheuttavan maksuehdon oikaisemista sovittelulla siten, ettei suoritettava vuokra olisi enää kohtuuton. Säännöksellä ei hallituksen esityksen mukaan kuitenkaan tarkoitettu sitä, että vuokran tulisi olla "käyvän" vuokran mukainen, vaan ainoastaan sitä, että se ei saa olla kohtuuton. Monissa tapauksissa, kuten liike-elämässä, tuli lain esitöiden mukaan voida noudattaa käyvästä vuokratasosta poikkeaviakin vuokria.

Korkeimman oikeuden ratkaisuissa 1992:192 ja 1994:88 oli suhtauduttu kielteisesti maanvuokran sovitteluvaatimuksiin. Tapauksissa oli kiinnitetty huomiota muun ohessa siihen, että nimellisestä vuokrasta oli sukulaisten kesken sovittu, ja siihen, että kanne oli pantu vireille vasta pitkän ajan kuluttua sopimuksen allekirjoittamisesta. Oikeuskirjallisuudessa oli korostettu osapuolten tarkoituksen merkitystä eli sitä, onko kohtuuttomalta näyttävään lopputulokseen pyritty.

Hovioikeus totesi, että siellä kuultujen kahden todistajan arviot kysymyksessä olevan maa-alueen käyvästä vuokrasta poikkesivat olennaisesti toisistaan. Todistajien arvioiden perusteena olleilla lähialueilla muista vastaavanlaisista maa-alueista maksetuilla vuokrilla ja sijoittajien tuottovaatimuksilla ei kuitenkaan ollut olennaista merkitystä arvioitaessa kysymyksessä olevan yksittäisen maanvuokrasopimuksen vuokran määrää koskevan sopimusehdon kohtuuttomuutta.

Maanvuokrasopimus oli laadittu kahden tasavertaisen sopimuskumppanin välisessä liikesuhteessa. Sopimuksen oli molempien yhtiöiden puolesta allekirjoittanut sama henkilö, joten vuokran määrään oli päädytty tarkoituksella. Samaa osoitti osaltaan myös hovioikeudessa todistajana kuullun sopimuksen laatineen M:n kertomus. Vaikka hän ei ollut tullut tietämään vuokran määräytymisperusteita, se oli perustunut molempien osapuolten näkemykseen. Näissä olosuhteissa vuokran määrän ei voitu katsoa olevan maanvuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastainen tai muuten kohtuuton.

Näillä perusteilla hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Martti Harsia, Heikki Juusela ja Pertti Lattunen. Esittelijä Jussi Sippola.

Perustelut

Linturivin väite uudesta seikasta

Linturivi on väittänyt Leppäkärjen vedonneen hovioikeudessa uuteen seikkaan, kun se oli maanvuokrasopimuksessa sovitun vuokran määrään vaikuttavana seikkana vedonnut sopimuksen kohdasta 9 ilmenevään vuokranantajan velvollisuuteen vastata tontinmuodostuksen ja lisämaan hankkimisen aiheuttamista kustannuksista.

Kuten käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee, Liikekiinteistöt on käräjäoikeudessa vastustanut Linturivin vaatimusta vuokran määrän sovittelusta sen kohtuuttomuuden vuoksi katsoen, ettei sovittelulle ole perusteita oikeustoimen koko sisältö ja osapuolten asema huomioon ottaen. Todisteena se on vedonnut maanvuokrasopimukseen, josta edellä mainittu kohdan 9 ehto ilmenee. Vaikka Leppäkärki on Linturivin sovitteluvaatimusta vastustavan kantansa tueksi vasta hovioikeudessa tuonut yksilöidysti esiin vuokrasopimuksen kohtaan 9 sisältyvän ehdon, tällöin ei ole ollut kysymys vetoamisesta uuteen seikkaan. Hovioikeuden menettelyssä ei siten ole tältä osin tapahtunut Linturivin väittämää virhettä.

Uudet todisteet hovioikeudessa

Liikekiinteistöt ei ole esittänyt käräjäoikeudessa vastanäyttöä vuokran käyvästä tasosta sopimuksen tekohetkellä tai vuokrasopimuksen teko-olosuhteista, eikä se ole tarjonnut selvitystä hovioikeudellekaan. Sen sijaan Leppäkärki on väliintulijana hovioikeudessa vedonnut hankkimaansa, 7.12.2001 päivättyyn lausuntoon ja nimennyt kuultaviksi kaksi todistajaa, toisen lausunnon sisällöstä ja toisen maanvuokrasopimuksen laatimisesta ja vuokran määräytymisperusteista. Leppäkärki ei ole edes väittänyt, ettei Liikekiinteistöt olisi voinut esittää sanottua todistelua käräjäoikeudessa tai että sillä olisi ollut pätevä syy olla tekemättä niin.

Kysymyksessä oleva selvitys liittyy toisaalta nyt kysymyksessä olevan maanvuokrasopimuksen määrän sovittelun yleisten edellytysten arviointiin ja toisaalta maanvuokrasopimuksen kohdan 9 merkitykseen, ja selvityksellä on merkitystä erityisesti Leppäkärjen asemalle vuokrasopimuksen nykyisenä osapuolena. Leppäkärki on kuitenkin kiinteistöt ostaessaan voinut ottaa huomioon sen, että vuokrasopimusta koskeva riita-asia oli vireillä, samoin kuin sen, mihin toimiin sen saantomies oli oikeudenkäynnissä ryhtynyt. Tämän vuoksi ei ole riittäviä perusteita katsoa, että Leppäkärjellä olisi ollut pätevä aihe vedota nyt kysymyksessä olevaan näyttöön hovioikeudessa.

Hovioikeuden ei olisi siten tullut ottaa mainittua näyttöä vastaan. Tästä seuraa, että tämä näyttö samoin kuin Linturivin hovioikeudessa tarjoamana vastanäyttönä vastaanotettu, 2.1.2002 päivätty lausunto ja sen laatijan todistajanlausunto, jäävät Korkeimmassa oikeudessa huomiotta.

Vuokrasopimuksen ehdon kohtuuttomuus

Kanteen nostamisen ajankohta

Hovioikeus ei ole torjunut vaatimusta vuokran määrän sovittelusta sillä perusteella, että kanne olisi nostettu liian myöhään, vaan se on hylännyt kanteen katsottuaan, ettei vuokran määrä ollut kohtuuton. Korkeimmalle oikeudelle antamassaan vastauksessa Leppäkärki on kiistänyt vuokran määrän olevan kohtuuton eikä ole vedonnut siihen, että kanne olisi nostettu liian myöhään. Tästä ei siten ole Korkeimmassa oikeudessa enää kysymys.

Vuokran määrä

Liikekiinteistöt vuokranantajana ja Linturivi vuokralaisena ovat 19.11.1993 tehdyllä maanvuokrasopimuksella sopineet kysymyksessä olevien kiinteistöjen vuokraamisesta. Vuokra- ajaksi on sovittu 100 vuotta ja vuokran määräksi 220 000 markkaa eli 37 001,34 euroa vuodessa sidottuna elinkustannusindeksiin.

Vuokrasopimusta tehtäessä Geoferm Oy oli käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla molempien yhtiöiden perustajana ja osakkeiden merkitsijänä käyttänyt määräysvaltaa sekä Liikekiinteistöissä että Linturivissä. Vuokrasopimuksen oli molempien yhtiöiden puolesta allekirjoittanut K. Geoferm Oy on sopimuksen tekemisen ja yhtiöiden perustamisen jälkeen alkanut myydä Linturivin osakkeita ulkopuolisille.

Linturivi on vuonna 1999 nostamassaan kanteessa lausunut, että marraskuussa 1993 hankitun maa-alueen arvioituun arvoon suhteutettuna sovittu vuokra merkitsi 24 - 30 prosentin vuotuista tuottoa maa-alueelle. Kohteen käyväksi maanvuokraksi oli Linturivin hankkimassa arviossa, joka perustui muun muassa toimitilatonttien vertailuhintatietoihin, vuoden 1993 korkotasoon ja tuottovaatimuksiin, arvioitu marraskuun 1993 tasossa 65 000 markkaa ja vuoden 1999 toukokuun tilanteen mukaan 60 000 markkaa vuodessa. Vuokrasopimuksen mukainen vuokra oli näin ollen lähes nelinkertainen käypään maanvuokraan verrattuna.

Leppäkärki on kiistänyt arvion oikeellisuuden, koska siinä ei ole otettu huomioon, että maanvuokrasopimuksen kohteena olevilla tiloilla sijaitseva rakennus oli rakennettu asemakaavan mukaisen rakennustehokkuusluvun 0,5 sijasta tehokkuusluvun 0,9 mukaisesti. Tilat muodostivat vain osan myöhemmin muodostettavasta tontista. Vuokranantajalle oli asetettu vuokrasopimuksessa velvoitteita vastata tontin muodostamisesta aiheutuvista kustannuksista sekä mahdollisen lisämaan hankinnasta. Sopimuksen 9 kohdan mukaan vuokranantaja vastaa siitä, että vuokrauksen kohde säilyy kerrosalaltaan sen kokoisen rakennuksen rakennuspaikkana kuin sillä vuokrasopimuksen tekohetkellä sijainnut vuokralaisen omistama teollisuus- ja toimistorakennus on. Vuokranantaja on sitoutunut tontinmuodostuksen tullessa välttämättömäksi vastaamaan tontinmuodostuksesta aiheutuvista kustannuksista sekä mahdollisesti tarvittavan lisämaan hankintakustannuksista.

Korkein oikeus toteaa ensinnäkin, ettei kohtuullisen vuokran tasoa arvioitaessa voida kiinnittää huomiota sekä tavallista korkeampaan rakennustehokkuuteen että vuokranantajalle mahdollisesti aiheutuviin kustannuksiin tehokkuussuhteen saattamisesta lisämaan hankinnalla normaalille tasolle.

Kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen omistaa vuokralainen. Sillä seikalla, että vuokralainen saa pitää kiinteistöllä normaalia suuremman tehokkuusluvun mukaan rakennettua rakennusta, voi olla jossakin määrin merkitystä kohtuullisen vuokran tasoa arvioitaessa. Vertailukohdaksi ei kuitenkaan ole perusteltua ottaa sellaisen maa-alueen vuokraa, joka pinta-alaltaan vastaisi normaalin tehokkuusluvun mukaista rakentamista. Vuokranantaja ei todellisuudessa ole tehnyt vastaavaa maapohjaan kohdistuvaa investointia eikä sen vuoksi voi perustellusti odottaa saavansa sen mukaan määräytyvää jatkuvaa tuottoa todellisuudessa omistamalleen pienemmälle maapohjalle.

Jos korkealla tehokkuusluvulla on ollut vaikutusta kyseisen maapohjan hankinta-arvoon, sen tulisi tätä kautta saada merkitystä maan arvon ja normaalina pidettävän tuotto-odotuksen kautta määräytyvään kohtuulliseen vuokratasoon. Tässä tapauksessa asiakirjoista ilmenee, että maapohja rakennuksineen on hankittu 19.11.1993 Liikekiinteistöille 1 650 000 markan kauppahinnasta. Maapohjan ja rakennuksen omistus on samalla eriytetty niin, että rakennus on niin ikään 19.11.1993 luovutettu Geoferm Oy:lle ja edelleen Linturiville 1 494 350 markan arvosta, kun taas maapohja on jäänyt Liikekiinteistöille. Maapohjan osalle tuolloin laskettu hankinta-arvo on siten ollut vähäinen verrattuna siihen, mikä arvo maapohjalle on laskettu Linturivin käräjäoikeudelle esittämässä selvityksessä.

Asiassa ei siten ole esitetty selvitystä, jonka perusteella voitaisiin katsoa, että ylisuuren tehokkuusluvun olisi tullut merkittävällä tavalla vaikuttaa kohtuullisena pidettävän maapohjan vuokran tasoon.

Mitä tulee edellä mainittuun sopimusehtoon, jolla vuokranantaja on sitoutunut tontinmuodostuksen tullessa välttämättömäksi vastaamaan tontinmuodostuksesta aiheutuvista kustannuksista sekä mahdollisesti tarvittavan lisämaan hankintakustannuksista, on siis lisämaan osalta kysymys toimenpiteistä, jotka saattavat aiheutua rakentamisessa noudatetun ylisuuren tehokkuussuhteen saattamisesta kaavan mukaiselle tasolle. Arvioitaessa sopimusvelvoitteen vaikutusta vuokran suuruuteen on otettava huomioon, että sopimusvelvoitteen toteutumisajankohtaa ei sopimuksessa ole määrätty. Lisäksi voidaan todeta, että velvoitteesta on vuokralaiselle etua vain, jos vuokranantaja pystyy velvoitteen täyttämään. Nämä epävarmuustekijät huomioon ottaen Korkein oikeus katsoo, ettei ehdolle voida antaa olennaista merkitystä arvioitaessa kyseisten kiinteistöjen käypää vuokraa sopimuksentekohetkellä.

Lisäksi Leppäkärki on pitänyt Linturivin esittämässä arviossa laskentaperusteena käytettyä 6,25 prosentin tuotto-odotusta liian alhaisena. Kysymyksessä on pitkäaikainen maanvuokrasopimus, jossa vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin. Näin ollen tuotto on suojattu inflaatiolta. Muun selvityksen puuttuessa ei ole perusteita pitää mainittua arviota tässäkään suhteessa virheellisenä.

Edellä lausutun perusteella Korkein oikeus katsoo, ettei käräjäoikeuden hyväksymää arviota käyvästä vuokran tasosta ole osoitettu virheelliseksi. Näin ollen sopimuksen mukainen vuokra ylittää huomattavasti kohteen käyvän maanvuokran tason.

Sopimus on edellä selostetulla tavalla syntynyt olosuhteissa, joissa Geoferm Oy on molemmissa sopijapuolissa määräysvaltaa käyttäneenä voinut määrätä sopimusehdoista. Kysymys ei siten ole ollut todellisesta toisistaan riippumattomien, itsenäisten sopijakumppaneiden välillä tehdystä sopimuksesta. Linturivin osakkeita on sen jälkeen ryhdytty myymään ulkopuolisille tahoille, joiden määräysvaltaan yhtiö kuitenkin siirtyi vasta myöhemmin. Käräjäoikeuden tuomiosta Liikekiinteistöjen ja Linturivin välisen velkomusasian osalta ilmenee, että vuoteen 1998 saakka eli Linturivin ollessa Geoferm Oy:n ja sen omistaneiden tahojen määräysvallassa Liikekiinteistöjen maanvuokrasaatavat oli suoritettu pääosin siten, että Liikekiinteistöt oli lainannut Linturivin maksettavina olleet maanvuokrat pääosakkailleen, jotka samalla olivat Linturivin osakkeenomistajia ja jotka olivat noilla lainavaroilla maksaneet vastikevelkojaan Linturiville. Maanvuokramenot eivät siten ole tuossa vaiheessa tosiasiallisesti rasittaneet perustajatahoon lukeutuneiden osakkeenomistajien taloutta. Sopimuksessa ylisuureksi määrätystä maanvuokrasta johtuva taloudellinen rasitus on näin ollen tosiasiassa kohdistunut niihin ulkopuolisiin Linturivin osakkeenomistajiin, joille perustajaosakas on myynyt yhtiön osakkeita ja joiden määräysvaltaan yhtiö on sittemmin siirtynyt. Linturivi on sidottu pitkäaikaiseen maanvuokrasopimukseen, jonka mukainen vuokra edellä todetuin tavoin on käypänä pidettävää vuokratasoa olennaisesti korkeampi. Näissä oloissa sopimuksen ehto vuokran määrästä on maanvuokralain 4 §:n 2 momentissa ja 7 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kohtuuton.

Vuokran sovittelu

Asiassa on siten perusteet vuokran sovittelulle. Kohtuullisena vuokrana on edellä selostetuilla perusteilla pidettävä käräjäoikeuden vahvistamaa vuokran määrää.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asia jätetään käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Erkki-Juhani Taipale, Kari Kitunen, Liisa Mansikkamäki, Pertti Välimäki ja Pauliine Koskelo. Esittelijä Marja Kekäläinen.