18.12.2003

Lohkomistoimitus 13.6.2002

A. Ahlström Osakeyhtiö osti B:ltä, C:ltä, D:ltä ja E:ltä 18.6.1981 päivätyllä kauppakirjalla tiloista X ja Y Kotkan kaupungin Pernoon kylässä määräalat, jotka jäivät Kymijoen keskivedenkorkeuden mukaisen rantaviivan ja korkeuskäyrän NN +18 m mukaisen viivan väliin. Kauppa perustui tarkoitukseen hankkia vapaaehtoisin luovutuksin Kymijoen tulevan voimalaitosrakentamisen vuoksi patoaltaan alle jääviä maa-alueita.

Kauppakirjaan sisältyvän ehdon mukaan myyjät pidättivät ja ostaja sitoutui antamaan voimalaitoshankkeen toteutumiseen asti kantatiloille vapaan pääsyn Kymijoen rantaan määräalojen kautta sekä oikeuden käyttää määräaloja nykyisen kaltaiseen käyttöön ja korjata pois määräaloilla ollut puusto. Voimalaitoshankkeen toteuduttua ostaja sitoutui antamaan myyjille korvauksetta käyttöoikeuden siihen maa-alueeseen, joka mahdollisesti jäisi voimalaitoksen lupaehtojen mukaan muodostuvan uuden Kymijoen keskivedenkorkeuden mukaisen rantaviivan ja mainitun korkeuskäyrälle NN +18 m asettuvan rajan väliin. Ostaja sitoutui myös olemaan käyttämättä edellisessä virkkeessä tarkoitettua aluetta muuhun tarkoitukseen kuin mitä voimalaitoshanke ja siihen liittyvät toimenpiteet vaativat.

Kotkan käräjäoikeuden ilmoituksesta vireilletulleessa lohkomistoimituksessa A. Ahlström Osakeyhtiön seuraajaksi tullut Graninge Energia Oy pyysi erottamaan ja liittämään myydyt määräalat tilaan G. Määräalojen rajat käytiin luovutuskirjan mukaisesti. Toimituksessa perustettiin lisäksi asianosaisten erilliseen sopimukseen perustuen yhdistämisellä syntyneen tilan Z:n hyväksi tilan Y:n ja tilan X:n alueella tarpeelliset tieoikeudet ja tilan X:n hyväksi tilan Z:n alueella oikeudet vesijohdon, viemärijohdon, laiturin ja kahden venevalkaman pitämiseen sekä tarpeelliset tieoikeudet.

A tilojen X ja Y omistajana vaati lisäksi toimituksessa ensisijaisesti, että kauppakirjan mukaiset käyttöoikeudet perustetaan tilojen X ja Y hyväksi kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 5 ja 6 kohtien mukaisina pysyvinä rasitteina siten, että käyttöoikeudet kohdistuvat koko tilaan Z:aan. Toissijaisesti A vaati edellä mainittujen käyttöoikeuksien perustamista 60 metrin levyiselle alueelle tilan X:n talouskeskuksen kohdalle. Graninge Energia Oy vastusti rasitteiden perustamista lakiin perustumattomina sekä kohtuutonta haittaa rasitetulle kiinteistölle aiheuttavina. Olosuhteet olivat muuttuneet olennaisesti kaupantekohetkestä, eikä kauppakirjan ehtoja sen vuoksi voitu pitää enää sitovina. Kantakiinteistön hyväksi ei tullut perustaa normaalista poikkeavia rasitteita.

Toimitusinsinööri hylkäsi käyttöoikeuksien pysyviksi rasitteiksi perustamista koskevan vaatimuksen, koska asianosaiset eivät olleet päässeet tästä sopimukseen ja rasitteiden perustamisesta olisi aiheutunut huomattavaa haittaa rasitetulle tilalle. Kauppakirjan puheena olevia ehtoja ei myöskään voitu pitää ostajaa sitovina muuttuneiden olosuhteiden vuoksi, koska voimalaitoksen perustaminen oli estynyt 1.2.1987 voimaan tulleen koskiensuojelulain myötä.

Mikkelin käräjäoikeuden, maaoikeuden tuomio 2.10.2002

A valitti lohkomistoimituksesta maaoikeuteen vaatien toimitusinsinöörin päätöksen kumoamista ja kauppakirjan mukaisten käyttöoikeuksien perustamista pysyvinä rasitteina omistamiensa tilojen hyväksi. Graninge Energia Oy vaati valituksen hylkäämistä.

Maaoikeuden mukaan rasite voidaan perustaa kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 1 momentin nojalla, jos rasitetun ja oikeutetun kiinteistön omistajat siitä sopivat ja rasite on kiinteistölle tarpeellinen eikä siitä aiheudu rasitetulle kiinteistölle huomattavaa haittaa. A:n vaatimien rasiteoikeuksien perustamisesta rasittamaan kaikkia lohkottavasta määräalasta tilaan Z liitettäviä tiluksia aiheutuisi rasitettavalle tilalle kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 1 momentissa tarkoitettua huomattavaa haittaa. Kun otettiin huomioon toimituksessa asianosaisten keskinäisen sopimuksen perusteella perustetut rasitteet, oli A:n omistamien tilojen X ja Y pääsy Kymijoen rantaan riittävästi turvattu. Kun otettiin vielä huomioon Itä-Suomen maaoikeuden tuomion 17.11.1999 korvausperustelujen sisältö, ei uusia rasiteoikeuksia voitu perustaa tilan Z:n tiluksia rasittamaan.

A:n vaatimus sopimuksen mukaisten käyttöoikeuksien perustamisesta pysyvinä rasitteina hylättiin.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Markku Markkula, maaoikeusinsinööri Seppo Karp sekä lautamiehet.

Perustelut

1. 1. B, C, D ja E myivät A. Ahlström Osakeyhtiölle voimalaitoshanketta varten 18.6.1981 päivätyllä ja 5.8.1981 täydennetyllä kauppakirjalla tiloista X ja Y Kotkan kaupungin Pernoon kylässä määräalat, jotka rajoittuivat Kymijoen keskivedenkorkeuden mukaisen rantaviivan ja korkeuskäyrän NN +18 m mukaisen viivan mukaisesti.
2. 2. Kauppakirjaan sisältyi seuraava ehto: "Myyjät pidättävät ja ostaja sitoutuu antamaan voimalaitoshankkeen toteutumiseen asti kantatiloille vapaan pääsyn Kymijoen rantaan määräalojen kautta sekä oikeuden käyttää määräaloja nykyisenkaltaiseen käyttöön, mukaan lukien oikeuden korjata pois määräaloilla oleva puusto. Voimalaitoshankkeen toteuduttua ostaja sitoutuu antamaan myyjille korvauksetta käyttöoikeuden siihen maa-alueeseen, joka mahdollisesti jää voimalaitoksen lupaehtojen mukaan muodostuvan uuden Kymijoen keskivedenkorkeuden mukaisen rantaviivan ja mainitun korkeuskäyrälle 18 metriä merenpinnasta asettuvan rajan väliin. Ostaja sitoutuu myös olemaan käyttämättä edellisessä virkkeessä tarkoitettua aluetta muuhun tarkoitukseen kuin, mitä voimalaitoshanke ja siihen liittyvät toimenpiteet vaativat."
3. 3. Ostajan tarkoituksena on ollut hankkia vapaaehtoisin kaupoin Kymijoen tulevan voimalaitosrakentamisen vuoksi patoaltaan alle jääviä maa-alueita. Korkein oikeus katsoo kauppakirjassa sovittujen käyttöoikeuksien tarkoituksena olleen pysyttää kantatilojen omistajilla tosiasiallinen käyttö- ja hallintaoikeus myydyillä määräaloilla aina voimalaitoksen toteuttamisajankohtaan saakka ja tämän jälkeenkin niillä alueilla, jotka eivät olleet tarpeen voimalaitoksen käyttämiseksi. Kauppakirjassa ei ole varauduttu siihen mahdollisuuteen, että lupaa voimalaitoksen rakentamiseen Pernoonkoskeen ei myönnettäisikään. Voimalaitoksen rakentaminen on sittemmin estynyt 1.2.1987 voimaan tulleen koskiensuojelulain myötä.
4. 4. A on vaatinut mainitun kauppakirjan ehdon mukaisten käyttöoikeuksien perustamista pysyvinä rasitteina tilojen X:n ja Y:n hyväksi tilan Z:n alueella. Kysymys rasitteiden perustamisesta ratkaistaan kiinteistönmuodostamislain rasitteita koskevien säännösten perusteella.
5. 5. Kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön hyväksi voidaan perustaa toisen rekisteriyksikön alueelle pysyvänä rasitteena oikeus; 1) talousveden ottamiseen ja johtamiseen sekä vesijohdon ja siihen liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen; 2) veden johtamiseen maan kuivattamista varten; 3) viemärijohdon ja siihen liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen; 4) puhelin-, sähkö-, kaasu-, lämpö- tai muun sellaisen johdon sekä johtoihin liittyvien laitteiden ja rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen; 5) autojen pitämistä, venevalkamaa, laituria, uimapaikkaa, puutavaran varastointia, lastauspaikkaa ja kalastusta varten tarvittavan alueen käyttämiseen; 6) kiven, soran, hiekan, saven, turpeen tai muun näihin verrattavan maa-aineksen ottamiseen; 7) väestönsuojelua varten tarvittavien rakennelmien sijoittamiseen ja käyttämiseen; 8) kiinteistöjen yhteisen lämpökeskuksen tai jätteiden kokoamispaikan sijoittamiseen ja käyttämiseen; sekä 9) kulkuyhteyttä varten tarvittavaan alueeseen asemakaava-alueella. Säännöksessä on lueteltu tyhjentävästi ne oikeudet, jotka voidaan perustaa pysyvinä rasitteina toisen rekisteriyksikön alueelle, joten muihin kuin luettelosta ilmeneviin tarkoituksiin ei lain mukaan voida perustaa rasitteita.
6. 6. Kiinteistönmuodostamislain säännökset eivät estä asianosaisia sopimasta keskenään kiinteistön laadultaan ja laajuudeltaan muunkin tyyppisestä käytöstä. Näitä asianosaisten keskinäisten sopimusten mukaisia oikeuksia ei voida kuitenkaan vahvistaa kiinteistöön kuuluviksi pysyviksi rasitteiksi niiltä osin kuin asianosaiset ovat sopineet muista kuin kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentin mukaisista käyttöoikeuksista.
7. 7. Korkein oikeus toteaa, että kauppakirjassa sovitut huomattavan laajat käyttöoikeudet ovat mainitussa lainkohdassa lueteltuja oikeuksia laajemmat eivätkä ne siksi ole sen sisältöisiä, että ne sellaisinaan voitaisiin perustaa kauppakirjassa määritellyssä laajuudessa pysyvinä rasitteina.
8. 8. Rasitteen perustamisen edellytyksiä harkittaessa on asianosaisten sopimusta siis arvioitava siltä kannalta, sisältävätkö sovitut käyttöoikeudet sellaisia yksilöityjä oikeuksia, joita tarkoitetaan rasitteiden perustamista koskevissa säännöksissä, eli ovatko kauppakirjassa sovitut käyttöoikeudet miltään osin kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentissa yksilöityjä oikeuksia. Lähinnä tulevat tarkastelun kohteeksi mainitun momentin 5 ja 6 kohdassa tarkoitetut oikeudet, joihin valituksessakin on vedottu. Tällöinkin on huomattava, että kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 1 momentin mukaan rasite saadaan perustaa vain edellyttäen, ettei siitä aiheudu rasitetulle rekisteriyksikölle tai alueeseen ennestään kohdistuvan rasiteoikeuden haltijalle huomattavaa haittaa, vaikka rasitetun ja oikeutetun kiinteistön omistajat olisivat rasitteesta sopineet ja se olisi kiinteistölle tarpeellinen.
9. 9. Kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentin 5 kohdassa luetellut oikeudet ovat rajoitettuun alueeseen liittyviä, tiettyä toimintaa varten tarvittavia yksilöityjä oikeuksia. Saman momentin 6 kohdassa on kysymys vain tiettyjen maa-ainesten ottamisesta. Asiakirjoista ilmenee, että A:n omistaman tilan X:n hyväksi on lohkomistoimituksessa perustettu asianosaisten sopimuksen mukaisesti oikeudet muun ohella vesijohdon, viemärijohdon sekä laiturin ja kahden venevalkaman pitämiseen siihen liittyvine tieoikeuksineen pysyvinä rasitteina tilan Z:n alueella. Korkein oikeus katsoo, ettei kauppakirjasta sovitusta yleisestä käyttöoikeudesta ole johdettavissa muita kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentissa tarkoitettuja yksilöityjä oikeuksia. Koko tilaan Z kohdistuvina ei voida perustaa pysyvinä rasitteina mainitussa säännöksessä tarkoitettuja oikeuksia kauppakirjassa sovittuun yleiseen käyttöoikeuteen sisältyvinä, koska rasitteista tuolloin aiheutuisi tilalle huomattavaa haittaa.
10. 10. Näillä perusteilla Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Erkki-Juhani Taipale, Mikko Tulokas (eri mieltä), Kari Kitunen, Gustav Bygglin ja Juha Häyhä. Esittelijä Jari Salila.

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Oikeusneuvos Tulokas: Myyjille kauppakirjassa pidätetty käyttöoikeus oli pääosaltaan tarkoitettu väliaikaiseksi ja sovittu lakkaamaan voimalaitoshankkeen toteuduttua. Koskiensuojelulain voimaantulon myötä voimalaitoksen rakentaminen on estynyt ja kaupan keskeinen edellytys rauennut. Tuleeko tällä seikalla olemaan merkitystä kaupan ja sen ehtojen pysyvyyden kannalta, riippuu monesta seikasta eikä ole nyt kysymyksessä olevassa rasitetoimituksessa ratkaistavissa. Ostajan käyttöoikeutta ei kuitenkaan ainakaan tässä vaiheessa voida pitää sellaisena, että sen pohjalta voitaisiin kiinteistöön vahvistaa pysyviä rasitteita.

Kauppakirjassa myyjille pidätetyt oikeudet ovat selvästi laajempia kuin kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentissa tarkoitetut käyttöoikeudet. Tämä ei sinänsä muodosta estettä rasitteiden vahvistamiselle niiltä osin kuin kauppakirjassa pidätettyjen etuuksien voidaan katsoa vastaavan kiinteistönmuodostamislain 154 §:n 1 momentissa, erityisesti sen 5 ja 6 kohdissa yksilöityjä oikeuksia. Rasitteiden perustamisen yleiset edellytykset eivät kuitenkaan täyty, kun on ilmeistä, että rasitteista aiheutuisi koko tilaan Z kohdistuvina kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 1 momentissa tarkoitettua huomattavaa haittaa. Sitä arvioitaessa on otettava huomioon lohkomistoimituksessa jo perustetut rasitteet.

Päädyn samaan lopputulokseen kuin Korkeimman oikeuden enemmistö.