29.11.2001

Kanne Vantaan käräjäoikeudessa

Asunto Oy Mikkolankallio kertoi Vantaan kaupunkia vastaan ajamassaan kanteessa, että se oli vuokrannut kerhotilansa kaupungille päiväkodiksi 30.11.1983 allekirjoitetulla vuokrasopimuksella. Vuokra (25mk/m ² , yhteensä 7125mk kuukaudessa) oli sopimuksessa sidottu elinkustannusindeksiin ja tarkistus tehtiin ehtojen mukaan kahdesti vuodessa. Kunkin vuoden ensimmäinen tarkistus tehtiin 1. päivänä huhtikuuta ja se perustui edeltävän syyskuun ja helmikuun väliseen indeksimuutokseen. Toinen, 1. päivänä lokakuuta tehtävä tarkistus perustui indeksimuutokseen helmikuusta heinäkuulle. Vuokrasopimuksessa oli edelleen mainittu, että viitenä ensimmäisenä vuotena indeksin noususta otettiin korotettua vuokraa laskettaessa huomioon puolet.

Asunto-osakeyhtiön aiemmat isännöitsijät olivat jättäneet perimättä sopimuksen mukaiset indeksikorotukset ajalta 4.10.1989 - 4.12.1998.

Vuokrasopimuksen ehtojen mukaan viivästyneille maksuerille suoritettiin 16 prosentin korko eräpäivästä maksupäivään asti.

Asunto-osakeyhtiö vaati sen vuoksi kaupungin velvoittamista maksamaan asunto-osakeyhtiölle vuokrasaamisen pääomaa 141 621,72 markkaa 16 prosentin korkoineen laskettuna 831,18 markalle 31.12.1989 lukien, 7 888,32 markalle 31.12.1990 lukien, 11 580,24 markalle 31.12.1991 lukien, 14 043,30 markalle 31.12.1992 lukien, 16 417,32 markalle 31.12.1993 lukien, 17 332,62 markalle 31.12.1994 lukien, 18 496,44 markalle 31.12.1995 lukien, 19 077,12 markalle 31.12.1996 lukien, 20 031,18 markalle 31.12.1997 lukien, 10 492,08 markalle 31.12.1998 lukien ja 5 431,92 markalle 31.12.1998 lukien.

Vastaus

Kaupunki vastusti kannetta ja vaati sen hylkäämistä.

Käräjäoikeuden tuomio 26.1.2000

Käräjäoikeus katsoi, että asiassa oli riidatonta, että vuokranantaja oli perinyt vuokran lähettämällä vuokralaiselle vuosittain maksukuitit vuokran maksamista varten. Riidatonta oli edelleen, että vuokranantaja ei lokakuusta 1989 lukien ollut vaatinut vuokrasopimuksen mukaisia indeksikorotuksia. Asia oli kantajan todistajien kertoman mukaan havaittu yhtiössä vuonna 1998, kun yhtiön aikaisemmin puutteellisesti hoidettua hallintoa oli järjestetty.

Näillä perusteilla ja ottaen huomioon, että vuokran määrästä voitiin aina sopia uudelleen ja että indeksikorotusten perimättä jättäminen oli kestänyt lähes kymmenen vuotta, käräjäoikeus katsoi, että vastaajalla oli ollut perusteltua aihetta tulla siihen käsitykseen, että kantaja oli luopunut vuokrasopimuksen mukaisten indeksikorotusten perimisestä, ja hylkäsi kanteen.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Helena Vihriälä ja asunto-oikeuden jäsenet Leila Koivuniemi ja Matti Alen.

Helsingin hovioikeuden tuomio 29.6.2000

Asunto-osakeyhtiö valitti hovioikeuteen ja toisti kanteensa.

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Risto Uoti (eri mieltä), Risto Hänninen ja Esa Hakala sekä asiantuntijajäsenet Markku Pohjola ja Pekka Kaarni (eri mieltä).

Eri mieltä ollut asiantuntijajäsen Kaarni lausui, että asunto-osakeyhtiön ja kaupungin välistä vuokrasopimusta ei ollut näytetty muutetun eikä asunto-osakeyhtiön ollut näytetty luopuneen vaatimasta indeksikorotuksia kanteessaan vaatimiltaan ajoilta. Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiön vaatimus oli hyväksyttävä indeksikorotusten osalta. Koronmaksuvelvollisuuden osalta Kaarni katsoi, että koska maksujen suorittamatta jättäminen ei johtunut kaupungista vaan pikemminkin asunto-osakeyhtiön laiminlyönnistä, kaupunki oli velvollinen suorittamaan korkoa vain jäljempänä ilmenevin tavoin. Näillä perusteilla Kaarni kumosi käräjäoikeuden tuomion muutoin paitsi todistajalle maksetun palkkion osalta ja velvoitti kaupungin suorittamaan Asunto Oy Mikkolankalliolle maksamatta olevina indeksikorotuksina vaaditut 141 621,72 markkaa korkolain 4 §:n 3 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan haasteen tiedoksiantopäivästä 22.10.1999 lukien.

Hovioikeudenlaamanni Uoti oli samaa mieltä kuin Kaarni.

Perustelut

Asunto Oy Mikkolankallio ja Vantaan kaupunki ovat 30.11.1983 allekirjoitetussa vuokrasopimuksessa sopineet vuokranmaksun sitomisesta elinkustannusindeksiin ja vuokran tarkistamisesta kaksi kertaa vuodessa, huhtikuun 1 päivänä ja lokakuun 1 päivänä vuokrasopimuksessa tarkemmin määrätyin tavoin. Lisäksi on sovittu, että vuokranmaksun suorittamisen mahdollisesti viivästyessä vuokralainen on ollut velvollinen suorittamaan viivästyneelle maksuerälle 16 prosentin vuotuisen viivästyskoron eräpäivästä maksupäivään asti.

Kaupunki on vuodesta 1989 lukien maksanut vuokran asunto-osakeyhtiön sille lähettämillä pankkisiirtolomakkeilla. Lomakkeisiin ei ollut merkitty vuokrasopimuksen mukaista indeksikorotusta. Indeksikorotusten määrä on 4.10.1989 - 4.12.1998 väliseltä ajalta ollut yhteensä 141621 markkaa 72 penniä. Kaupunki on tuntenut indeksikorotuksia koskevan sopimusehdon, mutta katsonut, että kun vuokrasopimuksen mukaista indeksiehtoa ei vuokranantajan puolelta ollut sovellettu lähes kymmeneen vuoteen, sillä on ollut perusteltu syy olettaa asunto-osakeyhtiön luopuneen vetoamasta indeksiehtoon.

Kaupunki on ollut sopimuksen perusteella velvollinen maksamaan indeksikorotukset. Kaupunki ei ole näyttänyt, että asunto-osakeyhtiö olisi luopunut vaatimasta indeksikorotuksia. Esitetyn selvityksen mukaan asunto-osakeyhtiö on lähettänyt kaupungille samansuuruiselle markkamäärälle merkityt pankkisiirtolomakkeet, joihin ei ole merkitty indeksikorotusta. Pelkästään tämä seikka ei merkitse sitä, että asunto-osakeyhtiö olisi lopullisesti luopunut perimästä kaupungilta indeksikorotuksia. Sen vuoksi Korkein oikeus katsoo, että kaupunki on velvollinen suorittamaan asunto-osakeyhtiölle indeksikorotukset.

Vuokranmaksu on tapahtunut asunto-osakeyhtiön täyttämillä lomakkeilla. Kaupunki ei ole velvollinen suorittamaan sopimuksen mukaista viivästyskorkoa ennen kuin indeksikorotusten maksamisesta nyt on esitetty vaatimus.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden ja käräjäoikeuden tuomiot kumotaan.

Vantaan kaupunki velvoitetaan suorittamaan Asunto Oy Mikkolankalliolle maksamatta olevia indeksikorotuksia 141621 markkaa 72 penniä 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 22.10.1999 lukien.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Kari Raulos, Gustaf Möller, Mikko Tulokas ja Markku Arponen (eri mieltä). Esittelijä Irmeli Heikonen.

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Oikeusneuvos Arponen: Asunto Oy Mikkolankallio ja Vantaan kaupunki ovat 30.11.1983 allekirjoitetussa vuokrasopimuksessa sopineet vuokran sitomisesta elinkustannusindeksiin ja vuokran tarkistamisesta vuokrasopimuksessa sovitulla tavalla. Lisäksi on sovittu, että vuokranmaksun suorittamisen mahdollisesti viivästyessä vuokralainen on ollut velvollinen suorittamaan viivästyneelle maksuerälle 16 prosentin vuotuisen viivästyskoron eräpäivästä maksupäivään asti.

Kaupunki on maksanut vuokran asunto-osakeyhtiön sille lähettämillä pankkisiirtolomakkeilla. Lomakkeisiin ei ollut lokakuusta 1989 alkaen merkitty vuokrasopimuksen mukaista indeksikorotusta. Perimättä jätettyjen indeksikorotusten määrä on 4.10.1989- 4.12.1998 väliseltä ajalta yhteensä 141 621,72 markkaa.

Asiassa on kysymys siitä, onko asunto-osakeyhtiö menettänyt oikeutensa sopimuksen mukaisiin indeksikorotuksiin laskutuksessa pitkään, lähes 10 vuotta jatkuneen erehdyksen vuoksi.

Asianosaiset ovat lähtökohtaisesti sidottuja siihen, mitä vuokrasopimuksessa on sovittu. Sopimusta ei voida muuttaa velkojan laskulla. Näin ollen asunto-osakeyhtiöllä on oikeus vaatia kaupungilta sopimuksen mukaista vuokraa indeksikorotuksineen. Asunto-osakeyhtiöiden hallinto joudutaan usein järjestämään siten, että hallintotehtävät jäävät asukkaiden itsensä hoidettaviksi. Tätä voidaan pitää yleiseltäkin kannalta tarkoituksenmukaisena hallintotapana, koska asunto-osakeyhtiöiden tarkoituksena ei ole voiton tavoittelu. Asunto-osakeyhtiöiden hallinnon toimia ei useinkaan voida arvioida yhtä ankarasti kuin liike-elämässä ammatikseen toimivien, koska asukkaiden liike-elämän asiantuntemus voi olla riittämätöntä. Kaupungilla ei ole tämän vuoksi ollut perusteltua aihetta luottaa siihen, että asunto-osakeyhtiö olisi tarkoittanut luopua indeksikorotusten perimisestä jättäessään merkitsemättä ne vuokran maksamiseksi kaupungille lähettämiinsä pankkisiirtolomakkeisiin. Kaupunki ei ole näyttänyt, että asunto-osakeyhtiö olisi muutoinkaan luopunut vaatimasta indeksikorotuksia. Sen vuoksi kaupunki on velvollinen suorittamaan asunto-osakeyhtiölle edellä mainitut indeksikorotukset.

Korkolain 10 §:n 1 momentin mukaan viivästyskorko ei juokse silloin, kun velkaa ei ole maksettu ajoissa velkojasta johtuvasta syystä. Indeksikorotusten jääminen maksamatta eräpäivinä on johtunut siitä, että asunto-osakeyhtiö ei ollut kaupungille vuokran maksamista varten lähettämiinsä pankkisiirtolomakkeisiin merkinnyt vuokrasopimuksen mukaista indeksikorotusta. Kun kaupunki on asianosaisten sopimalla tavalla maksanut vuokrat saamillaan pankkisiirtolomakkeilla, voidaan indeksikorotusten maksun viivästymisen katsoa johtuneen asunto-osakeyhtiöstä. Kaupunki ei ole velvollinen maksamaan sopimuksen mukaista viivästyskorkoa ennen kuin indeksikorotusten maksamisesta nyt on esitetty vaatimus.

Näillä perusteilla päädyn asiassa samaan lopputulokseen kuin enemmistö.