8.1.1997

Kanne Helsingin raastuvanoikeudessa

A ja B kertoivat Huoneistovisio Oy LKV:tä vastaan ajamassaan kanteessa ja kannetta kehittäessään, että he olivat ostaneet 25.2.1992 päivätyllä vaihtokirjalla X:ltä ja Y:ltä Lohjan kaupungin Moision kaupunginosan korttelissa 270 sijaitsevan tontin numero 2 rakennuksineen. Sovittu kauppahinta oli suoritettu kaupantekotilaisuudessa 25.2.1992 maksamalla X:lle ja Y:lle rahana 235 000 markkaa ja luovuttamalla heille A:n ja B:n omistamat Asunto Oy Lankipohjan, oikeastaan As. Oy Lankilanpihan, osakkeet numerot 7762 - 8079. Mainittujen osakkeiden arvoksi oli sovittu 430 000 markkaa. A ja B olivat 25.2.1992 suorittaneet yhtiölle välityspalkkiona 6 650 markkaa.

Vaihdossa kiinteistönvälittäjänä oli toiminut Huoneistovisio Oy LKV, jonka kanssa myyjät X ja Y olivat solmineet myyntitoimeksiantosopimuksen.

A ja B olivat Helsingin Sanomien ilmoituksen perusteella olleet 9.2.1992 tutustumassa kaupan kohteena olleeseen kiinteistöön. Esittelytilaisuudessa yhtiön edustaja Z oli ilmoittanut, että kauppa voitiin toteuttaa myös vaihtona siten, että A:n ja B:n omistamat osakkeet luovutettiin osana kauppahintaa myyjille. Esittelytilaisuudessa A ja B olivat sopineet Z:n kanssa, että tämä tuli 13.2.1992 arvioimaan heidän huoneistonsa arvon ja välirahan tarpeen. Huoneistoa arvioidessaan Z oli ilmoittanut tarvitsevansa A:lta ja B:lta myyntitoimeksiannon. A:n ja B:n epäiltyä myyntitoimeksiannon tarpeellisuutta Z oli ilmoittanut myyntitoimeksiantosopimuksen tekemisen olevan tavanomainen menettely vaihtotilanteessa ja kaupan saattavan vaikeutua, elleivät he allekirjoittaisi myyntitoimeksiantosopimusta. 13.2.1992 allekirjoitettuun myyntitoimeksiantosopimukseen välityspalkkion suuruudeksi oli merkitty 10 000 markkaa.

Välittäjä oli lain ja hyvän kiinteistönvälitystavan vastaisesti vaatinut A:n ja B:n allekirjoittamaan myyntitoimeksiantosopimuksen. Toimeksiannolle ei ollut ollut mitään asiallista perustetta, koska yhtiö ei ollut myynyt heidän omistamiaan osakkeita kenellekään ulkopuoliselle, vaan osakkeet olivat vaihdossa tulleet myyjille X:lle ja Y:lle siten kuin jo esittelytilaisuudessa oli sovittu. A ja B eivät olleet tarjonneet osakkeita välitettäväksi vaan kiinteistön kauppahinnan osasuoritukseksi. Välittäjä ei ollut tehnyt A:n ja B:n asunnon osalta myyntitoimeksiantoon tavanomaisesti liittyviä toimenpiteitä eikä ollut hankkinut myyntitoimeksiannon hoitamiseen vaadittavia asiakirjoja, vaan oli toimittanut X:n ja Y:n hyväksyttäväksi heidän 13.2.1992 antamansa ostotarjouksen, jonka mukaan he maksoivat kauppahinnan osaksi luovuttamalla asunto-osakkeet myyjille ja osaksi rahana. Vaihtokaupasta ei ollut tehty kahta erillistä kauppakirjaa tai leimaverolaskelmaa. Välittäjä ei ollut vastannut osana kauppahintaa annetun asunnon kunnosta tai muista ominaisuuksista siten kuin tavanomainen myyntitoimeksianto edellytti. A:n ja B:n asunnon ottaminen kiinteistön kauppahinnan osasuoritukseksi ei ollut edellyttänyt välittäjältä mitään sellaisia toimenpiteitä, joiden ei voitaisi katsoa sisältyneen kiinteistön myyntitoimeksiannosta maksettuun palkkioon. Kiinteistönvälittäjä oli kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 17 §:n 2 momentin nojalla oikeutettu perimään välityskohteesta vain yhden välityspalkkion. Yhtiö ei ollut ollut oikeutettu perimään A:lta ja B:lta välityspalkkiota.

Sen vuoksi A ja B vaativat yhtiötä palauttamaan heille perusteettomasti perimänsä välityspalkkion 6 650 markkaa 16 prosentin korkoineen 10.5.1992 lukien.

Vastaus

Yhtiö vaati kanteen hylkäämistä. Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 17 §:n mukaan myös vaihtotoimeksianto oikeutti kohtuulliseen välityspalkkioon. Vaihtokohteen välitystehtävä oli sisältänyt ainakin seuraavat toimiston toimenpiteet: Matkustaminen Helsingistä Nummelaan ja takaisin sekä vaihtokohteen arvon ja välirahan tarpeen selvittäminen. Yhtiöllä oli vastuu myös vaihtokohteen osalta. X:n ja Y:n maksamaan palkkioon ei ollut sisältynyt mitään A:n ja B:n asuntoon kohdistuneita toimenpiteitä. Välityspalkkio ei ollut kohtuuton.

Raastuvanoikeuden päätös 19.11.1993

Kiinteistönvälittäjä oli kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 17 §:n nojalla oikeutettu perimään välityskohteesta vain yhden välityspalkkion.

Yhtiö oli saanut myyjiltä X:ltä ja Y:ltä myyntitoimeksiannon mukaisen välityspalkkion. A ja B eivät olleet tarjonneet asuntoaan välitettäväksi vaan osasuoritukseksi X:n ja Y:n myymästä kiinteistöstä. Yhtiö oli lehti-ilmoituksessa maininnut, että ostajan asunnon ottaminen osana kauppahintaa tuli kysymykseen. Sen mukaisesti A ja B olivat ostotarjouksessaan tarjoutuneet suorittamaan kauppahintana omistamansa osakkeet sekä rahaa 235 000 markkaa, minkä tarjouksen X ja Y olivat hyväksyneet. Siitä huolimatta, että A ja B olivat välittäjän pyynnöstä tämän ammattitaitoon luottaen allekirjoittaneet myyntitoimeksiannon, raastuvanoikeus katsoi, että A:n ja B:n taholta kyseessä oli ollut vain kauppahinnan maksutapa, kun kauppahintana oli osaksi annettu rahaa ja osaksi heidän omistamansa osakkeet.

Raastuvanoikeus totesi, että välittäjä ei vastannut osana kauppahintaa annetun asunnon kunnosta ja muista ominaisuuksista siten kuin tavanmukainen myyntitoimeksianto edellytti. Raastuvanoikeus katsoi, että A:n ja B:n asunnosta johtuneet toimenpiteet olivat kuuluneet osana siihen toimeksiantoon, jonka yhtiö oli tehnyt X:n ja Y:n kanssa ja mistä toimenpiteistä yhtiö oli saanut palkkion. Yhtiöllä ei siten ollut ollut oikeutta periä A:lta ja B:ltä välityspalkkiota.

Tämän vuoksi raastuvanoikeus velvoitti yhtiön palauttamaan A:lle ja B:lle perusteettomasti perimänsä välityspalkkion 6 650 markkaa 16 prosentin korkoineen 10.5.1992 lukien.

Helsingin hovioikeuden tuomio 5.9.1995

Yhtiö valitti hovioikeuteen. Hovioikeus ei muuttanut raastuvanoikeuden päätöstä.

Perustelut

X ja Y ovat tehneet yhtiön kanssa myyntitoimeksiantosopimuksen kiinteistöstä. Kiinteistöä lehti-ilmoituksella markkinoitaessa on ilmoitettu vaihdon toiseen asuntoon voivan tulla kysymykseen. Kiinteistönvälittäjä on myös kiinteistön esittelytilaisuudessa ilmoittanut, että kauppahinta voitiin maksaa osaksi luovuttamalla X:lle ja Y:lle A:n ja B:n omistamat asunto-osakkeet. A ja B ovat sanotussa tilaisuudessa sopineet kiinteistönvälittäjän kanssa osakehuoneiston arvioimisesta. Kiinteistönvälittäjän edellytettyä A:n ja B:n tekevän yhtiön kanssa asunto-osakkeista myyntitoimeksiantosopimuksen, he ovat 13.2.1992 allekirjoittaneet myyntitoimeksiantosopimuksen, jonka mukaan välityspalkkio oli 10 000 markkaa. A:n ja B:n omistamat asuntoosakkeet on heidän 13.2.1992 tekemänsä ostotarjouksen mukaisesti luovutettu 25.2.1992 tehdyssä vaihdossa osana kauppahintaa X:lle ja Y:lle.

Edellä ilmenevän mukaisesti yhtiölle on alun alkaen ollut selvää, että A ja B luovuttavat asunto-osakkeet X:lle ja Y:lle vaihdossa osana kiinteistön kauppahinnan maksua. Asunto-osakkeiden myyntitoimeksiannolle ei siten ole ollut perustetta. Kiinteistön myyjien kauppahinnan osamaksuna vastaanottamien asuntoosakkeiden arvioiminen on ollut osa kiinteistön kaupan toteuttamista ja täten heiltä saadun välitystehtävän hoitamista. Myyjien tästä tehtävästä maksaman välityspalkkion on katsottava sisältäneen korvauksen myös asunto-osakkeiden arviointiin liittyvistä toimenpiteistä. Näissä olosuhteissa yhtiö on menetellyt hyvän kiinteistönvälitystavan vastaisesti vaatiessaan A:lta ja B:lta myyntitoimeksiantosopimuksen asunto-osakkeista. Toimeksiantosopimus on näin ollen pätemätön eikä se välityspalkkioehtoineen siis sido A:ta ja B:ta. Yhtiöllä ei siten ole ollut oikeutta periä heiltä toimeksiantosopimuksen nojalla välityspalkkiota, joten maksettu palkkio on perusteettomana palautettava.

Korvauksena siitä, että välityspalkkio on ollut yhtiön hallussa, A:lla ja B:llä on oikeus saada palautussaatavalleen korkolain 3 §:n 2 momentissa määritellyn korkokannan mukaista tuottokorkoa kanteessa mainitusta päivämäärästä 10.5.1992 lukien haasteen tiedoksiantamiseen saakka. Siitä alkaen saatavalle on maksettava viivästyskorkoa.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota muutetaan siten, että Huoneistovisio Oy LKV velvoitetaan suorittamaan A:lle ja B:lle palautettavalle välityspalkkiolle 6 650 markalle korkoa 9,5 prosenttia ajalta 10.5. - 31.12.1992, 8,5 prosenttia ajalta 1.1. -14.2.1993, 7,5 prosenttia ajalta 15.2. - 10.3.1993 ja 16 prosenttia 11.3.1993 alkaen. Muilta osin hovioikeuden tuomio jää pysyväksi.