28.10.1996

Kanne Kokemäen kihlakunnanoikeudessa

A kertoi B:tä vastaan ajamassaan kanteessa, että Keskusosuusliike Hankkija (toiminimeltään sittemmin Keskusosuuskunta Hankkija, myöhemmin Osuuskunta Hankkija; jäljempänä Hankkija) oli kesäkuussa 1985 tehdyillä kahdella sopimuksella myynyt Suomen Yritysrahoitus Oy:lle, toisella elementtirakenteisen kalustohallin ja toisella nosto-oven, molemmat annettaviksi leasing-vuokralle X:lle. Halli oli pystytetty X:n ja Y:n omistamalle, Kokemäen kaupungin Ylistaron kylässä sijaitsevalle tilalle Huhtanen RN:o 11:54. Nosto-ovi oli kiinnitetty halliin.

Hankkija oli mainituissa sopimuksissa sitoutunut ostamaan hallin ja nosto-oven takaisin Suomen Yritysrahoitus Oy:ltä muun muassa siinä tapauksessa, että yhtiö purkaisi vuokrasopimuksen siinä tarkoitettujen sopimusrikkomusten perusteella. X:n sopimusrikkomusten vuoksi Suomen Yritysrahoitus Oy oli 17.4.1991 myynyt hallin ja nosto-oven takaisin Hankkijalle.

Kokemäen piirin nimismies oli 14.4.1992 kuuluttanut Huhtasen tilan ja kaksi muuta tilaa myytäviksi julkisella pakkohuutokaupalla. Kuulutuksen mukaan Huhtasen tilalla sijaitsi muun muassa pohjapinta-alaltaan 633 neliömetrin suuruinen peltipintainen varastohalli. Pakkohuutokauppatilaisuudessa nimismies oli lukenut julki Hankkijan kirjeen, jossa pyydettiin tuossa tilaisuudessa ilmoittamaan, että kiinteistöllä sijaitsi X:lle vuokrattu elementtirakenteinen kalustohalli. Lisäksi kirjeessä mainittiin, että sopimusten mukainen, Hankkijalle siirtynyt saatava X:ltä oli 55 624 markkaa ja 16 prosenttia korkoa 40 727 markalle 25.5.1992 lukien.

Korkeimman hyväksyttävän tarjouksen 8.7.1992 toimitetussa pakkohuutokaupassa olivat tehneet yhteisesti B perustettavan yhtiön lukuun ja kaksi muuta henkilöä. Pakkohuutokaupan saatua lainvoiman nimismies oli 19.8.1992 antanut ostajille kauppakirjan todistukseksi heidän omistusoikeudestaan tiloihin. Samana päivänä ostajat olivat keskenään sopineet, että B sai perustettavan yhtiön lukuun Huhtasen tilan eräitä määräaloja lukuun ottamatta.

Hankkijan jouduttua konkurssiin oli pakkohuutokauppatilaisuudessa läsnä ollut A ostanut hallin ja nosto-oven konkurssipesältä, jolle hän oli 12.8.1992 maksanut hallin kauppahinnan 40 727 markkaa. Konkurssipesä oli 18.8.1992 kirjallisesti ilmoittanut hallin siirtyneen A:n omistukseen 12.8.1992 siinä kunnossa, jossa se oli kaupantekohetkellä ollut.

Edelleen A lausui haastehakemuksessa, että halli oli pulteilla perustaansa kiinnitetty, mutta siitä irrotettavissa oleva erillinen irtain esine, samoin kuin siihen liittyvä nosto-ovikin. Niiden omistusoikeus oli kuulunut konkurssipesälle eivätkä ne erillisinä irtaimina esineinä olleet kuuluneet Huhtasen tilaan. Hallin ja nosto-oven omistusoikeus ei ollut missään vaiheessa siirtynyt X:lle vaan hän oli hallinnut niitä vuokramiehenä. B ei ollut voinut saada halliin ja nosto-oveen parempaa oikeutta kuin niiden vuokramies. B oli kuitenkin kieltäytynyt luovuttamasta hallia ja nosto-ovea A:lle.

Näillä perusteilla A pyysi, että kihlakunnanoikeus 1) toteaisi nimismiehen antaman kauppakirjan tehottomaksi siltä osin kuin se koski hallin ja nosto-oven kuulumista Huhtasen tilaan, 2) vahvistaisi hallin ja nosto-oven omistus- ja hallintaoikeuden kuuluvan A:lle, 3) velvoittaisi B:n luovuttamaan hallin nostoovineen A:lle sekä 4) velvoittaisi B:n suorittamaan A:lle vahingonkorvauksena hallin noutoyrityksistä sekä asian viivästymisestä ja haitasta yhteensä 30 000 markkaa 16 prosentin korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.

Vastaus

B kiisti kanteen perusteeltaan ja vahingonkorvausvaatimuksen myös määrältään sekä totesi, että X ja Y olivat omalla kustannuksellaan järjestäneet hallin rakentamiseen ja sen käyttövalmiiksi saattamiseen tarvittavat työt ja toimenpiteet. Halli ja nosto-ovi olivat muodostuneet kiinteistön ainesosaksi, joka oli rakennettu pysyväksi ja toimivaan kokonaisuuteen kiinteästi kuuluvaksi. B oli pakkohuutokaupalla ja sen jälkeen tehdyllä pakkohuutokauppaostajien keskinäisellä sopimuksella saanut halliin ja nosto-oveen myös X:n ja Y:n haltijaosuuden, joka oli huomattavasti suurempi kuin niistä maksamatta oleva osuus 40 727 markkaa.

Todistelu

Kihlakunnanoikeudessa kuultiin todistajana muun muassa X:ää. Hän kertoi, että hallin pystyttäminen oli kuulunut hänelle ja että työhön oli kulunut kesä. Apuna oli ollut kaksi ulkopuolista henkilöä. Todistaja oli itse valanut hallin betoniperustan.

Oikeudelle annetut laskut osoittivat, että X oli myös kustantanut hallin sähköistystyöt. X:n mukaan hallissa oli säilytetty maatalouskoneita ja hän oli vuokrannut osan hallitilasta eräälle kommandiittiyhtiölle varastotiloiksi. X:n käsityksen mukaan hänellä olisi vuokrakauden kuluttua umpeen ollut mahdollisuus jatkaa vuokrasopimusta tai lunastaa halli ja nosto-ovi.

Suorittamassaan katselmuksessa kihlakunnanoikeus havaitsi, että hallin 12 lattiaan ulottuvaa rakennekaarta oli pultein kiinnitetty betonisokkeliin. Nosto-oven pielet oli valettu kiinni betonipohjaan. Aaltopeltiset seinälevyt oli nauloilla kiinnitetty poikkitukiin. Halli oli sähköistetty; sähköpääkaappi ja -johdot oli kiinnitetty hallin seiniin.

Kihlakunnanoikeuden päätös 1.6.1993

Kihlakunnanoikeus lausui, että oikeuskäytännön mukaan rakennuksen ainesosasuhde syntyi rakennuksen ja siihen liitetyn sellaisen elementin välille, jota ilman rakennusta ei voitu pitää valmiina. Nosto-ovi oli luonteeltaan elementti, joka kuului mainituin perustein ainesosana kalustohalliin. Kiinteistön käyttötarkoitusta palvelevien kiinteistön omistajan rakennusten oli oikeuskäytännössä katsottu kuuluvan kiistattomasti kiinteistöön. Todistajan X:n lausumat ja edellä kerrotut havainnot osoittivat, että kalustohalli oli tarkoitettu palvelemaan pysyvästi kiinteistön käyttötarkoitusta.

Toisaalta maapohjan sekä toisaalta hallin ja siihen kuuluvan nosto-oven omistusoikeus oli kuitenkin kuulunut eri tahoille. Maapohjan omistajalla oli ollut oikeus liittää kalustohalli ja nosto-ovi kiinteistöön. Maapohjan omistaja oli myös käyttänyt tätä oikeuttaan. Suomen Yritysrahoitus Oy:lle hallin ja nosto-oven omistusoikeus oli muodostanut esinevakuuden. Vaihdannan ja luotonannon etujen mukaista ei ollut, että normaalisti ainesosiksi luettaviin esineisiin kohdistui kolmatta sitovia salaisia oikeuksia. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan olikin omistuksen yhteisyyden puuttumisesta huolimatta ainesosasuhde syntynyt, kun omistuksenpidätysehdoin myyty esine oli liitetty pääesineeseen sen omistajan intressissä ja taloudellinen kokonaisuus palveli pääesineen omistajan etuja. Esinettä koskevasta leasing-vuokranantajan oikeudesta aiheutui sivullisille vastaavanlaisia haittoja kuin omistuksenpidätyksestä. Siten oli perusteltua arvioida kiinteistöön liittämisen vaikutuksia leasing-vuokranantajan asemaan samaan tapaan kuin liittämisen vaikutuksia omistuksenpidätysehdoin myyneen asemaan.

Kanteessa tarkoitetun hallin liittäminen kiinteistöön oli tapahtunut maapohjan omistajan intressissä. Tätä osoittivat perustus-, sähkö- ja pystytystyön kuuluminen vuokralleottajalle, vuokra-ajan pituus, hallin käyttö maapohjan omistajan hyväksi kalustohallina, maapohjan omistajan edelleen vuokraamana varastohallina ja myös se, että todistajan X:n mukaan hänellä olisi kirjallisen sopimuksen sisällöstä huolimatta vuokrakauden päättyessä ollut mahdollisuus lunastaa halli nostoovineen.

Koska kanteessa tarkoitetun leasingvuokrasopimuksin vuokratun hallin ja siihen kuuluvan nosto-oven oli katsottava olevan ainesosasuhteessa maapohjaan, niiden omistusoikeus ei sitonut pakkohuutokauppaostajaa. Hankkija, jolle Suomen Yritysrahoitus Oy oli palauttanut hallin ja nosto-oven omistusoikeuden, ei ollut voinut saada niihin pakkohuutokauppaostajaa parempaa oikeutta eikä myöskään A, jolle Hankkijan konkurssipesä oli edelleen myynyt hallin ja nosto-oven. Näillä perusteilla kihlakunnanoikeus hylkäsi kanteen.

Turun hovioikeuden tuomio 15.2.1995

A valitti hovioikeuteen ja toisti vaatimuksensa.

Hovioikeus ei muuttanut kihlakunnanoikeuden päätöstä.

Perustelut

Maanviljelijä X vuokralleottajana, Hankkija myyjänä ja Suomen Yritysrahoitus Oy ostajana ovat kesäkuussa 1985 tehneet leasingsopimuksen n:o 2000-8517 koskien teräselementtirakenteista Aki-kalustohallia. Samassa yhteydessä on tehty leasingsopimus n:o 2000-8518 hallin nosto-ovesta. Sopimusten mukainen vuokraaika on ollut 60 kuukautta. X on hallin valmistajan avustuksella koonnut ja pystyttänyt hallin osaksi omistamalleen tilalle Huhtanen RN:o 11:54 (Kokemäki; Ylistaro). Halli on kiinnitetty X:n rakentamalle perustukselle pulttiliitoksin. Hallia on käytetty maatalouskoneiden varastona. Osaa siitä on vuokrattu varastotilaksi rehuraaka-ainetta ym. maahantuoneelle kommandiittiyhtiölle, jossa X oli yhtiömiehenä. Maksurästien vuoksi Hankkija on joutunut 30.4.1990 leasingehtojen mukaan ostamaan hallin takaisin rahoitusyhtiöltä. Halli on kuitenkin jäänyt X:n hallintaan.

Huhtasen tila on yhdessä eräiden muiden tilojen kanssa myyty 8.7.1992 toimitetulla pakkohuutokaupalla. Huutokauppayleisölle on luettu Hankkijan ilmoitus siitä, että myytävällä kiinteistöllä on X:lle vuokrattu elementtirakenteinen kalustohalli ja että Hankkijalla on saatavaa 55 624 markkaa korkoineen. Ilmoituksen mukaan Hankkijalla ei ollut vaatimuksia hallin suhteen, mikäli se sai suorituksen saatavastaan.

Erimielisyyttä on syntynyt siitä, kuuluuko elementtihalli kiinteistön ainesosana tilan pakkohuutokauppaostajalle vai kantajalle A:lle, jolle Hankkijan konkurssipesä on sen pakkohuutokaupan jälkeen myynyt 40 727 markan kauppahinnasta.

Leasingrahoituksen käyttö ei ole epätavallista elementtirakenteisia teollisuus- ja varastohalleja hankittaessa. Edellytyksenä on, että halli voidaan tarvittaessa purkaa ja että sillä on tällöinkin vakuusarvoa omistajalle. Sopimusjärjestely on osoittautunut tarpeelliseksi eikä siitä ole osoitettu koituneen kiinteistöoloille taikka sivullisille sellaisia yleisiä haittoja, joihin kihlakunnanoikeuden päätöksessä viitataan.

Erimielisyys koskee yleiskäyttöistä varastohallia, jota on osittain käytetty kiinteistönomistajien maatalouden tarpeisiin. Pelkästään tällä perusteella ei kuitenkaan ole perusteltua katsoa, että eri omistajille kuuluneiden tilan ja hallirakennuksen välille olisi muodostunut sen laatuinen kiinteä taloudellinen käyttöyhteys, jonka johdosta rakennus olisi liittämisen kautta tullut ainesosana kuulumaan tilaan. Nosto-ovi sen sijaan on tullut liittämisen johdosta rakennuksen ainesosaksi.

Mainituilla perusteilla ja kun hallin purkaminen on ollut teknisesti mahdollista ja sillä on, kuten tehty kauppa osoittaa, ollut taloudellista arvoa myös purettavaksi myytynä, halli ei ole pakkohuutokauppaa toimitettaessa kuulunut tilaan eikä se siten ole siirtynyt pakkohuutokauppaostajalle.

Todistajien kertomuksista ilmenee, että A:lle on aiheutunut kuluja hallin noutoyrityksistä sekä vahinkoa ja haittaa hallin käyttöönoton viivästymisestä. Vahingon määrä on arvioitu oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 6 §:n perusteella tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Esittelijäneuvos Heikonen: Korkein oikeus antanee seuraavan ratkaisun.

Perustelut

Huhtasen tilalla RN:o 11:54 sijaitseva teräsrakenteinen, pohjapinta-alaltaan 633 neliömetrin ja tilavuudeltaan 3956 kuutiometrin suuruinen kalustohalli on perustettu betonisokkelille ja koottu teollisesti valmistetuista elementeistä. Hallin kattoa kannattavat 12 teräskaarta on kiinnitetty pultein sokkeliin. Aaltopeltiset seinälevyt on nauloilla kiinnitetty poikkitukiin. Halli on sähköistetty. Sähköpääkaappi ja sähköjohdot on kiinnitetty hallin seiniin.

Nosto-ovi on kiinnitetty halliin ja tarkoitettu siihen pysyvästi kuuluvaksi. Ilman ovea halli ei olisi valmis. Näin ollen nosto-ovi kuuluu halliin sen ainesosana.

Kiinteistönomistajat eivät ole omistaneet hallia siihen kuuluvine ovineen, vaan toinen heistä on ainoastaan hallinnut sitä leasingvuokrasopimuksen nojalla. Halli ei siten yksin sen perusteella, että se on pystytetty tilalle, ole tullut kiinteistön ainesosaksi.

Leasingvuokrasopimuksen mukainen vuokrakausi on kuitenkin ollut 60 kuukautta ja siis pitkä. Sopimukseen on vuokralleottajan todistajankertomuksen mukaan liittynyt myös mahdollisuus jatkaa vuokra-aikaa tai lunastaa halli vuokrakauden päättymisen jälkeen. Halli on luovutettu vuokralleottajalle osina ja tällä on ollut oikeus pystyttää se kiinteistölle. Vuokralleottaja on käyttänyt tuota oikeuttaan ja liittänyt hallin edellä kerrotulla tavalla kiinteästi maapohjaan, jonka hän on omistanut yhdessä vaimonsa kanssa. Pystyttäminen on siis tapahtunut vuokralleottajan intressissä ja lisäksi hänen toimestaan ja kustannuksellaan.

Edellä kerrotun perusteella vuokrasopimuksen ehdoista kokonaisuudessaan on pääteltävissä, että vuokrasopimuksen nojalla tapahtunut hallin liittäminen kiinteistöön on tarkoitettu pysyväksi. Tätä käsitystä vahvistaa osaltaan se seikka, että pakkohuutokaupassa luetussa Hankkijan kirjeessä on, mainiten tosin kysymyksen olevan vuokrahallista, vain ilmoitettu sopimuksen mukaiseksi Hankkijan saatavaksi 55 624 markkaa ja toisaalta todettu samalla, että suorituksen saamisen jälkeen Hankkijalla ei ollut vaatimuksia kalustohallin osalta. Hankkijan vaatimusten rajoittumista sanottuun saamisoikeuteen ja saatavaan osoittaa sekin, että Hankkijan ja A:n välisessä kaupassa hallin hinta on sovittu vielä sitäkin pienemmäksi.

Halli on siis kuulunut eri omistajalle kuin kiinteistö. Esitetyn selvityksen mukaan se on myös purettavissa ja siirrettävissä muualle. Se on kuitenkin pitkäaikaisen sopimuksen nojalla edellä selostetulla tavalla pystytetty ja liitetty kiinteästi maapohjaan palvelemaan kiinteistönomistajan etua ja tarkoitettu siten tosiasiassa jäämään pysyvästi tämän käyttöön. Tämän perusteella Korkein oikeus katsoo, että sanotussa tarkoituksessa kiinteistölle pystytetty halli on jo liittämisen seurauksena tullut kuulumaan kiinteistöön ainesosana.

Kiinteistöön kuuluvana halli ovineen on kiinteistön pakkohuutokaupassa siirtynyt ostajille. Merkitystä ei ole sillä, että pakkohuutokauppaostajilla on ehkä ollut aihetta epäillä, etteivät kiinteistönomistajat omistaneet hallia ja siihen kuuluvaa nosto-ovea. Hankkijan konkurssipesä ei siten ole pakkohuutokaupan jälkeen voinut pakkohuutokauppaostajia sitovalla tavalla luovuttaa hallia nosto-ovineen eikä A, kun hallin ja nosto-oven omistusoikeuden luovuttamista koskevat sopimukset eivät ole katkaisseet kiinteistön ja hallin välistä ainesosasuhdetta, sen ostajana ole voinut saada niihin parempaa oikeutta. Halli nosto-ovineen kuuluu siten pakkohuutokauppaostajilta saantonsa johtavalle B:lle.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Oikeusneuvos Kivinen: Hyväksyn mietinnön.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio ja kihlakunnanoikeuden päätös kumotaan.

Korkein oikeus vahvistaa, ettei Huhtasen ym. tilojen pakkohuutokaupasta 19.8.1992 laadittu kauppakirja koske Aki-kalustohallia, jonka omistus- ja hallintaoikeus kuuluu A:lle. Sama koskee hallin nosto-ovea. B:n tulee luovuttaa halli ovineen A:lle.