18.8.1995

Kanne Helsingin raastuvanoikeudessa

Kiinteistöosakeyhtiö Haminan Kaivopihan konkurssipesä kertoi PSP-rahoitus Oy:tä vastaan ajamassaan kanteessa ja kannetta kehittäessään, että kiinteistöyhtiö oli solminut liikehuoneistoja koskevat vuokrasopimukset Etelä-Karjalan Metsälautakunnan kanssa 1.7.1988 sekä liikkeenharjoittajien A:n ja B:n kanssa 26.9. ja 21.11.1988. Vuokrasopimusten mukaan metsälautakunnan tuli maksaa kuukausittain vuokraa 9 600 markkaa kunkin kuukauden viidenteen päivään mennessä sekä A:n ja B:n ensiksi mainitun sopimuksen perusteella 5 000 markkaa ja toisen perusteella 1 200 markkaa kunkin kuukauden toiseen päivään mennessä. Kiinteistöyhtiön ja rahoitusyhtiön 23.2.1989 ja 21.12.1989 solmimilla rahoitussopimuksilla vuokrasopimuksista johtuvat erääntyvät vuokrasaamiset oli siirretty rahoitusyhtiölle. Rahoitussopimusten mukaan vuokralaisten tuli maksaa mainitut vuokrat rahoitusyhtiölle. Rahoitussopimusten 16 kohdan mukaan rahoitussopimus purkautui heti, jos kiinteistöosakeyhtiö haetaan konkurssiin. Kun kiinteistöyhtiö oli 27.5.1991 joutunut konkurssiin, rahoitussopimukset olivat purkautuneet.

Sopimusten purkauduttua rahoitusyhtiöllä ei ollut oikeutta tämän jälkeen erääntyneisiin vuokraeriin. Tulevaan aikaan kohdistuvia vuokraeriä ei myöskään voitu konkurssipesää sitovasti pantata, koska niitä ei voitu ulosmitata.

Sen vuoksi konkurssipesä vaati vahvistettavaksi, että rahoitusyhtiöllä ei ollut oikeutta vuokrasaataviin rahoitussopimusten perusteella 27.5.1991 jälkeiseltä ajalta ja että metsälautakunnan 1.7.1991 lukien ulosotonhaltijalle tallettamat vuokraerät kuuluivat konkurssipesälle. Lisäksi konkurssipesä vaati yhtiön velvoittamista palauttamaan konkurssipesälle vuokralaisten rahoitusyhtiölle 27.5.1991 jälkeen maksamat vuokrat yhteensä 9 600 markkaa 16 prosentin korkoineen 30.5.1991 lukien.

Vastaus

Rahoitusyhtiö kiisti kanteen ja lausui kiistämisensä perusteluna, että kiinteistöyhtiö oli siirtänyt eli pantannut vuokrasopimukset kaikkine niihin perustuvine oikeuksineen rahoitusyhtiölle, joka puolestaan oli ilmoittanut vuokralaisille siirroista samoin kuin siitä, että vuokrat oli jatkossa maksettava sille. Vuokrasopimukset olivat vakuutena kaikista asiakkaan velvoitteista rahoittajaan nähden. Rahoitussopimuksen purkautumisesta huolimatta asiakas vastasi rahoittajalle siirtämistään vuokrasopimuksista ja niistä aiheutuvista kustannuksista rahoitussopimuksen mukaisesti, kunnes rahoittaja on saanut niistä täyden suorituksen. Vuokrasopimukset pysyivät voimassa ja vuokralaisten tuli maksaa vuokransa edelleen rahoittajalle, kunnes asiakas on suorittanut velkansa rahoittajalle.

Raastuvanoikeuden päätös 21.5.1992

Raastuvanoikeus lausui selvitetyksi, että kiinteistöyhtiö ja rahoitusyhtiö olivat solmineet kanteessa mainitut rahoitussopimukset, joiden 4 kohdassa oli sovittu, että rahoitusyhtiö sai haltuunsa pantiksi vuokrasopimukset eli kiinteistöyhtiö siirsi vuokrasopimukset kaikkine niihin liittyvine taloudellisine oikeuksineen rahoittajalle. Sopimukset olivat vakuutena kaikista asiakkaan velvoitteista rahoittajaan nähden. Rahoitussopimukseen oli sisältynyt sopimusehto, jonka mukaan rahoitussopimus purkautui, mikäli kiinteistöyhtiö joutui konkurssiin. Kiinteistöyhtiö oli 27.5.1991 asetettu konkurssiin.

Todistaja X oli kertonut, että sopimusjärjestelyjen tarkoituksena oli ollut vuokrasopimusten siirroilla turvata rahoitusyhtiön saatavat kiinteistöyhtiöltä ja vakuutena olivat olleet siirretyt vuokrasopimukset, joiden perusteella rahoittaja oli voinut saada lyhennyksiä saatavaansa.

Sopimuksen sisältö ja sen tarkoitus huomioon ottaen vuokrasopimusten panttaaminen oli voimassa, kunnes rahoitussopimukseen perustuvat saatavat oli suoritettu. Tämän vuoksi raastuvanoikeus hylkäsi kanteen.

Helsingin hovioikeuden tuomio 9.3.1994

Konkurssipesän valituksesta hovioikeus lausui, että kiinteistöyhtiö oli siirtänyt omistamiaan liike- ja toimistotiloja koskevat vuokrasopimukset oikeuksineen rahoitusyhtiölle ja sopimukset olivat olleet vakuutena kaikista kiinteistöyhtiön velvoitteista rahoitusyhtiöön nähden. Siirroista oli ilmoitettu vuokralaisille, jotka olivat voineet sen jälkeen maksaa vuokrat pätevästi vain rahoitusyhtiölle. Saatavan siirtoon oli sovellettava velkakirjalain 31 §:n säännöstä tavallisen velkakirjan luovutuksesta.

Lainkohta ei koskenut vastaisuudessa syntyvän, vielä ansaitsemattoman saatavan siirtoa, josta ei ollut muutakaan säännöstä. Tällaista saatavaa ei voitu ulosmitata eikä sitä voitu luovuttajan velkojia sitovasti myöskään siirtää. Sen vuoksi kiinteistöyhtiö ei ollut voinut velkojiaan sitovasti pantata konkurssiin asettamisen jälkeiseen aikaan perustuvia vuokrasaataviaan, joita ei ollut vielä konkurssiin asettamisen hetkellä ansaittu. Sen vuoksi ne saatavat, jotka olivat syntyneet vasta sen jälkeen, kun kiinteistöyhtiö oli asetettu konkurssiin, tulivat konkurssipesän hyväksi.

Tämän vuoksi hovioikeus kumosi raastuvanoikeuden päätöksen ja vahvisti, että rahoitusyhtiöllä ei ollut oikeutta vuokrasaataviin siltä osin kuin ne olivat sekä erääntyneet että kertyneet 27.5.1991 jälkeen ja että metsälautakunnan 1.7.1991 lukien ulosotonhaltijalle tallettamat vuokraerät kuuluivat konkurssipesälle.

Lisäksi hovioikeus velvoitti rahoitusyhtiön palauttamaan konkurssipesälle vuokralaisten 27.5.1991 jälkeen maksamat ja sen jälkeiseltä ajalta kertyneet vuokrat yhteensä 9 600 markkaa 16 prosentin korkoineen 30.5.1991 lukien.

Perustelut

Kiinteistöyhtiö on 1.7.1988 tehnyt metsälautakunnan sekä 26.9. ja 21.11.1988 B:n ja A:n kanssa omistamassaan kiinteistössä sijaitsevia liiketiloja koskevat viiden vuoden määräaikaiset vuokrasopimukset. Metsälautakunnan kanssa tehdyn vuokrasopimuksen mukaan vuokra-aika on alkanut 1.10.1988 ja päättynyt 1.10.1993. B.n ja A:n kanssa tehtyjen, kahta eri liiketilaa koskevien kahden vuokrasopimuksen mukaan vuokra-aika on alkanut 1.10. ja 1.12.1988 ja päättynyt 30.9. ja 30.11.1993. Kiinteistöyhtiö on kanteessa mainituilla 23.2. ja 21.12.1989 tehdyillä rahoitussopimuksilla pantannut näihin vuokrasopimuksiin perustuvat vuokrasaatavat rahoitusyhtiölle niiden rahoitusluottojen vakuudeksi, jotka rahoitusyhtiö oli myöntänyt kiinteistöyhtiölle maksamalla sille vuokrasopimusten mukaiset vuokrat etukäteen diskontattuina. Saatavien panttaamisesta on asianmukaisesti ilmoitettu vuokralaisille. Kiinteistöyhtiö on sittemmin eli 27.5.1991 asetettu konkurssiin.

Jutussa on riita siitä, sitovatko kysymyksessä olevat kiinteistöön kuuluvista liikehuoneistoista kiinteistön omistajalle maksettavien, tulevien vuokrien panttaukset kiinteistöyhtiön konkurssivelkojia siltä osalta kuin vuokrat ovat kertyneet ja erääntyneet yhtiön 27.5.1991 konkurssiin asettamisen jälkeen eli toisin sanoen, kuuluvatko nämä vuokrat rahoitusyhtiölle vai konkurssipesälle.

Ulosottolain 4 luvun 29 §:n 2 momentissa säädetään yhtäältä, että oikeutta kiinteistöstä kertyvään vuokraan ei saa ulosmitata muutoin kuin itse kiinteistöä ulosmitattaessa ja toisaalta, että tällainen vuokra sitten kun se on langennut maksettavaksi, ulosmitataan samalla tavalla kuin muu saaminen. Tähän liittyy lain 6 luvun 9 §:n 2 momentin säännös siitä, että ulosottotoimin myydystä kiinteistöstä säästynyt tulo on jaettava kauppasumman mukana. Tämä merkitsee ennen muuta sitä, että kiinteistöön kohdistuneen täytäntöönpanon aloittamisen jälkeen kertyvät ja erääntyvät vuokrat on jaettava niiden kesken, joilla on panttioikeus itse kiinteistöön.

Näin ilmenneestä kiinteistön ja siitä kertyvän vuokran täytäntöönpano- ja vakuusoikeudellisesta yhteenkuuluvuudesta ja sen mukaisesta erääntymättömän vuokran erillisulosmittauksen ehdottomasta kiellosta on katsottava seuraavan, ettei tulevien erääntymättömien kiinteistöstä tai sen osasta kuten kiinteistöön kuuluvasta huoneistosta kiinteistön omistajalle maksettavien vuokrien panttaus sido kiinteistön omistajan ulosmittaus- ja konkurssivelkojia. Järkiperäisenä ratkaisuna onkin, että kiinteistön käyttäminen luottopohjana, mitä tulevien erääntymättömien, kiinteistöön kuuluvista eri osista kertyvien vuokrien panttaaminen silloin, kun vuokranantaja omistaa koko kiinteistön, itse asiassa merkitsee, tapahtuu kiinteistöpantin avulla.

Edellä olevan mukaisesti kysymyksessä olevat kiinteistöyhtiön konkurssiin asettamisen jälkeen erääntyneiden vuokrien panttaukset eivät sido yhtiön konkurssivelkojia. Vuokrat kuuluvat siten konkurssipesälle.

Konkurssipesä ei ole esittänyt perustetta, jolla sillä olisi oikeus saada haasteen tiedoksiantopäivää eli 26.11.1991 edeltäneeltä ajalta sille palautettavaksi tuomitulle 9 600 markan vuokramäärälle korkoa, joka ylittää korkolain 3 §:n 2 momentissa (633/82) tarkoitetun Suomen Pankin peruskorkoa vastaavan korkokannan.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta muun puolesta kuin että rahoitusyhtiön maksettavaksi määrätty korko konkurssipesälle palautettavalle 9 600 markalle alennetaan 8,5 prosentiksi ajalta 30.5. - 26.11.1991, mistä lähtien tälle määrälle on maksettava hovioikeuden tuomitsema 16 prosentin viivästyskorko.